6月青岛市房地产市场深度研究报告.ppt

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1、,1,2010年6月份青岛市房地产深度研究报告,【2010年7月刊,总第20期】,【银海世邦市场研究中心】声明：本报告由青岛银海世邦市场研究中心撰写及编制，所载信息和意见不是旨在供全面研究、或提供财务或法律意见用途，本报告亦不构成任何投资或买卖建议，报告中所有图文及数据资料仅供合法取得本报告的机构及个人参考之用。本公司保留对本报告形式及内容的最终解释权，未经许可任何机构或个人不得抄袭或剪辑本报告全部或部分资料。2,政策效果显现 楼市陷入观望,随着“七一”建党节的到来，上半年的全国楼市在交易惨淡中落下了帷幕。与去年同一时期的楼市相同，上半年的全国房地产市场留给了人们太多的深思与“大起大落”式的感

2、受；与去年同期又不同，因为他们有着截然不同的过程与结果，在去年的这个时候，岛城楼市和全国一样经历了低迷、徘徊、回暖、小阳春、奇迹与火爆，住宅成交量随着气温的升高而持续上扬；但是今年，受调控政策频繁出台的影响，楼市逆天气升温之势逐渐走向“冰冷”，住宅成交量遭遇滑铁卢，一泻千里。,受4月中旬以来频繁出台的调控政策影响，目前楼市买卖双方的博弈已陷入更深的胶着状态。在大部分人选择静观其变的同时，住宅成交量显得越发萎靡，此种情况在部分重点城市表现的尤为突出。与此同时，受成交量低迷影响，从万科的等龙头企业到整个行业，从北京等一线城市到二线城市，商品住宅销售价格都已出现明显的松动。尤其是北京的新房市场，已开

3、始出现分化：一部分现金充裕的房企，仍旧倾向于看看再说，最多有些促销、特价房、按付款给些折扣，总体来讲价格虽然松动但是没有普降；而有些资金相对紧张以及新政后入市的开发商，已经大幅调低开盘价格。,在一线城市住宅市场出现”量价齐跌“的同时，岛城楼市住宅市场也不可避免的受到影响。6月份，全市住宅签约5264套，约50.04万平方米，面积环比下降35.8%，同比下降44.7%，套均面积与上月相同仍为95平方米，中小户型支撑起住宅交易市场，成交量仍主要集中在城阳区等市郊区市。剔除政策性住宅影响，全市共签约商品住宅4917套，约47.13万平方米，面积环比下降37.1%。全市商品住宅签约均价小幅下滑至573

4、5元/平方米，环比下降1.2%，与上月基本持平。与一线城市市场表现略有不同，6月的岛城楼市表现出“量跌价平”的市场特征，但随着楼市调控政策的影响进一步显现，价格下行的趋势将逐渐明显。,3,写字楼市场方面，6月份共有55套房源进行签约，签约面积共约7800平方米，环比下降18.9%，同比下降62%。价格方面，由于香港路CBD无房源签约，致使整体签约均价大幅回落至10244元/平方米，环比下降32.5%，同比下降22.4%。,商业物业方面，6月份全市共签约商业类物业178套，约2.82万平方米，面积环比下降35.5%，与去年同期相比下滑16.8%。价格方面，因6月份全市商业类物业签约的重心仍然在城

5、阳区、平度市等郊区地市，全市商业类物业平均签约价格继续下跌，降至8032元/平方米，较上月环比下降27.6%，与去年同期相比下降21.2%。,进入2010年后，全国各地住宅成交量虽较2009年底有所回落，但已经高企的房价却没有因为年底出台的政策调控出现丝毫松动，反而不断冲高。为了促进房地产市场健康有序发展，自4月14日以来，国务院联合十部委“重磅”出台了一系列调控政策。受此影响，岛城住宅市场在经历过4、5月份的辉煌后，6月份开始发生“季节变换”，上演了一幕冷暖两重天的景象，卖方和买方开始了又一轮博弈。,随着住宅市场遭到政策打压，相信后期将会有更多的投资需求进入写字楼和商业市场，而在国内经济转好

6、的大形势下，办公和商业的需求也会逐渐回暖，青岛写字楼和商业市场或将迎来新的发展契机。,4,目录,背景篇,第一部分：全国宏观经济及房地产数据解读007第二部分：青岛市宏观经济及房地产数据解读.017第三部分：6月政策环境分析.025第四部分：6月份行业重点资讯.034,土地篇,第一部分：6月份青岛土地资讯.046第二部分：土地市场分析.053第三部分：6月地块一览表.064,住宅篇,第一部分：2010年6月份全市住宅市场分析.071第二部分：2010年6月区域住宅市场分析（七区）.092第三部分：2010年6月市内四区一二手住宅市场对比分析.146,商业、办公篇,第一部分：写字楼市场分析159第

7、二部分：商业物业市场分析184,板块研究,第一部分：三大板块综合对比分析196第二部分：南部板块分析203第三部分：中部板块分析208第四部分：北部板块分析.211,营销篇,第一部分：广告投放分析.215第二部分：营销策略盘点.222,5,第一部分：2010年6月份全市住宅市场分析,第二部分：2010年6月区域住宅市场分析（七区）,第三部分：2010年6月市内四区一二手住宅市场对比分析,6,第一部分：2010年6月份全市住宅市场分析,1、全市一手住宅市场综述,随着“七一”建党节的到来，上半年的全国楼市在交易惨淡中落下了帷幕。与去年同一时期的楼市相同，上半年的全国房地产市场留给了人们太多的深思与

8、“大起大落”式的感受；与去年同期又不同，因为他们有着截然不同的过程与结果，在去年的这个时候，岛城楼市和全国一样经历了低迷、徘徊、回暖、小阳春、奇迹与火爆，住宅成交量随着气温的升高而持续上扬；但是今年，受调控政策频繁出台的影响，楼市逆天气升温之势逐渐走向“冰冷”，住宅成交量遭遇滑铁卢，一泻千里。,受4月中旬以来频繁出台的调控政策影响，目前楼市买卖双方的博弈已陷入更深的胶着状态。在大部分人选择静观其变的同时，住宅成交量显得越发萎靡，此种情况在部分重点城市表现的尤为突出。与此同时，受成交量低迷影响，从万科等龙头企业到整个行业，从北京等一线城市到二线城市，商品住宅销售价格都已出现明显的松动。尤其是北京

9、的新房市场，已开始出现分化：一部分现金充裕的房企，仍旧倾向于看看再说，最多有些促销、特价房、按付款给些折扣，总体来讲价格虽然松动但是没有普降；而有些资金相对紧张以及新政后入市的开发商，已经大幅调低开盘价格。,在一线城市住宅市场出现“量价齐跌”的同时，岛城楼市住宅市场也不可避免的受到影响。6月份，全市住宅签约5264套，约50.04万平方米，面积环比下降35.8%，同比下降44.7%，套均面积与上月相同仍为95平方米，中小户型支撑起住宅交易市场，成交量仍主要集中在城阳区等市郊区市。剔除政策性住宅影响，全市共签约商品住宅4917套，约47.13万平方米，面积环比下降37.1%。价格方面，全市商品住

10、宅签约均价小幅下滑至5735元/平方米，环比下降1.2%，与上月基本持平。与一线城市市场表现略有不同，6月的岛城楼市表现出“量跌价平”的市场特征，但随着楼市调控政策的影响进一步显现，价格下行的趋势将逐渐明显。,7,8,2、供应分析u新增供应月度走势新增供应小幅下滑从全市住宅新增供应走势看，进入2010年后，全市住宅新增预售房源继2月份触底后持续回升，5月份在即发金色荔园、金日紫都等50多个项目新取得预售或加推下住宅新增预售房源数量达到一个小高潮。6月份，受调控政策效果逐渐显现影响，众多开发企业放缓了取得预售的步伐，全市住宅新增预售房源共计7349套，约72.68万平方米，面积环比下降20.9%

11、，结束了连续四个月上涨势头。套均面积99平方米，与5月份基本持平。,140,万平米,全市住宅新增供应月度变化趋势,套,14000,12010080604020,12000100008000600040002000,0901,0903,0905,0907,0909,0911,1001,1003,1005,面积,套数,u新增住宅面积区间分布60-120面积区间套数占比81.6%6月份全市住宅新增预售房源仍以60-90中小户型和90-120中等户型面积区间为主，其中60-90中小户型3212套，约27.02万平方米，约占住宅新增预售房源总套数的42.2%；90-120中等户型3003套，约29.64

12、万平方米，约占新增住宅预售房源总套数的39.4%，二者占比高达81.6%。其次为120-144中大户型面积区间，792套，约10.31万平方米，占住宅新增预售房源总套数的10.4%。其他面积区间占比较少，占全市新增总套数的比例皆在4%以下。,与5月份住宅新增预售房源面积区间占比不同，6月份的新增住宅房源虽仍以60-120为主，但90-120中等户型面积区间比例明显增大，而60-90面积区间比例稍有减少；此外，144以上大户型和超大户型面积区间所占比重也稍有增加。说明在调控政策效果逐渐显现的时期，各开发企业为提高销售业绩，在迎合首次购房的刚性需求消费者的同时，也将目光投向了部分刚性改善型购房者。

13、2010年6月全市新增住宅面积区间套数占比,10.4%,3.6%,2.6%,1.8%,42.2%,60以下,60-9090-120120-144144-180,39.4%,180以上,u新增供应区域分布城阳区一枝独秀 胶州市跃居第二从6月份全市住宅新增供应区域分布看，位居住宅新增预售房源面积前三甲的分别为城阳区、胶州市和四方区，其中城阳区21.97万平方米、胶州市12.76万平方米、四方区7.98万平方米。青岛作为一个三面环海的滨海城市，其城市发展必然会受到地理位置的影响。但如果青岛仅仅依靠海岸线进行辐射发展，则会显得过于单薄，经济辐射力和影响力都将不够，而且城市基础设施建设压力较大。所以在依

14、托老城区东扩西进饱和的基础上，北上发展成为青岛发展的趋势。在此背景下，作为青岛“北大门”的城阳区无疑成为岛城的新宠儿，区域整体发展进入前所未有的黄金期，房地产市场随之苏醒并在短时间内进入发展快车道，加之城阳区住宅建设用地储备丰富，近年区域住宅新增预售房源持续在高位运行。6月份，在万科城市花园、中冶圣乔维斯、波士顿小镇（香邑漫步）等新项目取得预售及卓越蔚蓝群岛、天泰城迦南美地等老项目加推的共同拉动9,州,市,市,南,区,市,北,区,四,方,区,李,沧,区,崂,山,区,城,阳,区,黄,岛,区,即,墨,市,胶,南,市,平,度,市,莱,西,市,莱,西,胶,市,下，城阳区住宅新增预售房源达2197套，约

15、22.63万平方米，荣登区域住宅新增预售排行榜冠军宝座，把此前已连续四月把守榜首的胶南市挤下来，时隔7个月后，再次登上排行榜榜首。前期在青岛房地产交易中心备案不全的胶州市随着青岛商品房销售的正规化及管理的严格化，备案项目逐渐增多，受此影响，区域住宅新增预售房源大幅增长。6月份，在紫城紫金苑小区、北都怡福居小区、新城怡和家园小区、华丽澄月湖畔小区等6个新取得预售项目及3个加推房源项目的共同作用下，住宅新增预售房源达1430套，约12.76万平方米，首次跻身区域住宅新增预售排行榜前三甲。市内四区方面，市南区仅国隆唐巢一个项目取得预售，为区域带来132套，约1.63万平方米住宅房源；而市北区则延续了

16、其低迷的态势，新增预售房源继续为零；四方区在保利百合花园西区一期1、2、3#楼座及兴旺花园取得预售带动下，以830套，约7.98万平方米居市内四区住宅新增预售房源首位，全市区域住宅新增预售排行榜第三位；李沧区住宅新增预售房源共计389套，约4.29万平方米，全部来自李沧宝龙城市广场和百通尚风尚水二期。此外，莱西市因佳豪城市花园、晟秀山庄二期等项目的部分楼座取得预售，住宅新增预售房源也在6万平方米以上。而前期住宅新增预售房源大户胶南市，本月住宅新增市场反应冷淡，仅部分老项目稍有加推，而无新项目取得预售，共计住宅新增预售房源366套，约3.99万平方米，退居全市第七位。2010年6月份全市各区域住

17、宅新增预售对比,25,万平方米,套,2500,20151050,面积10,套数,2000150010005000,u存量月度走势,存量继续回升,从住宅存量走势来看，2009年随着市场的回暖，全市住宅存量开始下滑，尤其是2009年7月份开始，住宅交易市场持续火爆，带动全市住宅存量大幅下降，并于2009年11月降至谷底，12月份稍有回升。,转至2010年，虽然年初住宅成交量与2009年末相比大幅下滑，但因存量基数较低，且住宅新增市场同样冷清，住宅存量仍在较低位置徘徊。4月份开始，受中央及地方连续出台的调控政策影响，住宅交易市场逐渐呈现出观望态势，而住宅新增市场依然活跃，住宅存量出现回升趋势，但仍保

18、持在低位运行。截至6月底，全市累计住宅存量50860套，约523.69万平方米，面积环比小幅上升5.6%，同比下降12.1%，套均面积103平方米，与上月基本持平。其中市内四区住宅存量10708套，约108.8万平方米，面积环比上升2.8%，同比下降25.5%，套均面积102平方米。,从全市住宅存量变化情况看，住宅存量已连续三个月回升，之所以呈现出如此现象一方面是因为受调控政策影响，住宅成交进入盘整期；另一方面虽然交易中心数据显示可售房源较多，实际上其中部分房源已去化，但因尚未到交易中心网签，交易中心默认为可售；第三则是因青岛市规范商品房销售市场，胶州市等区市大量项目集中备案，增加了住宅新增预

19、售房源的同时，也将住宅存量拉升。,市内四区方面，本月之所以住宅存量出现小幅上升，主要是因为李沧宝龙广场等多个项目为月底取得预售，虽有成交但因未到房地产交易中心网签，无形中推高了住宅存量。若从市区各在售项目实际销售情况看，目前市区可售房源较少，即将面临无房可售的尴尬局面。,11,650,万平米,全市住宅存量月度变化趋势,套,61000,610570530490450,58000550005200049000460004300040000,0901,0903,0905,0907,0909,0911,1001,1003,1005,面积,套数,u存量住宅面积区间分布60-120区间存量套数占比70.6

20、%截至6月底，全市住宅存量主要集中在60-90中小户型和90-120中等户型面积区间。其中60-90中小户型18373套，约147.92万平方米，约占全市住宅存量总套数的36.1%；90-120中等户型面积区间17549套，约177.08万平方米，约占全市住宅存量总面积的34.5%，二者占比达70.6%。其次为120-144中大户型面积区间，5925套，约77.37万平方米，约占全市住宅存量总套数的11.6%。与上月相比，6月份住宅存量面积区间套数占比略有调整，90以下中小户型面积区间所占比重继续减少，降幅约1.2个百分点，降幅放大；90-120中等户型面积区间所占比重增加约1.2个百分点；而

21、120以上各面积区间所占比重与上月持平。这既与6月份住宅新增预售房源中90-120中等户型面积区间所占比重放大较多有关，也与频繁出台的调控政策对部分改善型购房者的抑制作用密不可分。12,2010年6月全市存量住宅面积区间套数占比,11.6%,6.7%,3.8%,7.2%,60以下60-90,90-120120-144144-180,36.1%,180以上,34.5%u住宅存量区域分布胶南市稳居榜首从各区域住宅存量来看，截至6月底，住宅存量主要集中在胶南市、城阳区和即墨市三个城郊区市。其中胶南市以85.67万平方米的住宅存量居各区域住宅存量排行榜首位；城阳区以67.25万平方米居第二位；即墨市排

22、行第三，52.31万平方米。虽然6月份胶南市住宅新增预售房源较少，但因前期基数较大，且本月住宅成交较前期减少较多，因此住宅存量仍稳居全市住宅存量排行榜首位。截至6月底，胶南市住宅存量8555套，约85.67万平方米，主要来自隆海海之韵、昆泉天籁村、阳光经典、慧海园、香槟海岸、那鲁湾等项目。按照目前的去化速度（近六个月的平均成交情况），如果后期没有住宅新房源入市的情况下，需7个月可将其去化殆尽，在目前的市场大情况下，后期销售有一定的压力。城阳区近年在大青岛规划的利好下，房地产市场开发如火如荼，住宅新房供应量持续高位运行，虽住宅成交情况也较好，但因与其他区市相比房地产市场供需两旺特征更加明显，住宅

23、存量也一直保持在全市前五名状态。截至6月底，在金日紫都、都霖美景、万科城市花园、厚德森林国际、百通香溪庭院等项目支撑下，累计住宅存量5853套，约67.25万平方米，较上月增加5.41万平方米。13,区,区,区,区,区,市,市,市,市,平,度,市,南,区,城,阳,区,市,北,四,方,李,沧,崂,山,黄,岛,即,墨,胶,州,胶,南,莱,西,市,即墨市本月住宅存量面积略有增长，截至6月底，累计住宅存量5581套，约51.11万平方米，主要来自青岛义乌城B区、海信马山新城二期、中惠景园、龙山花园、海信马山新城、万科四季花城二期、康庭嘉苑等项目。其中青岛义乌城B区住宅存量1084套，约10.38万平方

24、米，约占即墨市住宅存量面积的19.8%。市内四区方面，截至6月底，市南区住宅存量3149套，约37.57万平方米，主要集中在万丽海景、香港置地、东海路9号、锦绣华城二期、万邦中心等高端豪宅。市北区住宅存量3177套，约31万平方米；四方区2558套，约22.23万平方米；李沧区1824套，约18万平方米。其中市北区住宅存量较上月末减少4万平方米，主要原因为花好月圆及康储山庄两项目在6月份撤消了部分房源的预售。从6月份各区域住宅存量变化看，全市仅市南区、市北区、黄岛区、胶南市和平度市住宅存量稍有下滑，除市北区外，其他下滑区市的幅度皆不到1万平方米。说明在频繁出台的调控政策面前，岛城所有区域的住宅

25、市场均受到牵连，因住宅成交量锐减，大部分区域住宅存量皆有不同程度上涨。2010年6月底全市各区域住宅存量对比,100,万平方米,套,10000,806040200,14,面积,套数,80006000400020000,3、成交分析,u住宅成交月度走势,住宅签约量大幅下滑,从住宅近期签约量看，2009年全市住宅签约量自3月份”小阳春“开始一路走高，并持续在高位运行，尤其是6月份、7月份和11月份住宅签约量皆在9000套，约90万平方米以上。进入2010年后，因年初适逢楼市传统淡季全市住宅签约量下降，尤其是2月份，传统淡季加传统农历春节的共同影响，住宅签约量降至冰点。3月份又开始回升，5月份达到今

26、年的第一个小高潮。6月份，全市住宅签约量大幅下滑，降至5264套，约50.04万平方米，面积环比下降35.8%，同比下降44.7%，套均面积与上月相同仍为95平方米，中小户型支撑起住宅交易市场。,不论从同比还是环比情况看，6月份的岛城住宅市场签约量均呈现出大幅下滑态势，此情况一方面与4月份连续出台的调控政策效果逐渐显现密不可分，另一方面也与5月份和2009年6月份住宅签约量基数较大有关。2009年6月份，受08年金融危机影响积压已久的刚性需求大规模爆发，加上部分政策性住宅集中网签，住宅签约量骤升，刷新了青岛市住宅签约量的以往记录。而今年5月份，虽然各项调控政策出台已有一月，但因作为二线城市的青

27、岛住宅交易市场对新政的反应要滞后于一线城市，住宅签约量受影响较小，再加上5月22号青岛出台的地方新契税又加速了部分消费者集中出手购房，致使住宅签约量大幅攀升，若剔除契税新政影响，5月份实际销售不到6000套。,从市内四区成交情况看，6月份，市内四区共计签约住宅845套，约7.84万平方米，面积环比下滑42.0%。其中政策性住房签约347套，约2.91万平方米，约占市内四区住宅签约总面积的37.1%；新建商品住宅仅签约498套，约4.93万平方米，面积环比下降113.0%。市内四区住宅签约量大幅下滑，一方面是市内四区住宅销售价格较高，迫使部分刚性需求购房者将购,15,房意愿转移到其他价格相对较低

28、的区域；另一方面则是因为目前市内四区中住宅可售房源较少，这也是市区住宅签约量下滑的主要原因，若后期没有新项目入市，也没有政策性住宅集中申购，市内四区住宅签约量低迷的态势仍将持续一段时间。全市住宅成交套数月度走势10000套850070005500400025001000,0901,0903,0905,0907,0909,0911,1001,1003,1005,商品房 政策房u商品住宅成交月度走势商品住宅签约量继续下滑从全市商品住宅签约月度走势看，2009年，除年初的两个月外，全市商品住宅签约量持续在高位运行，尤其是7月份和11月份，商品住宅签约量高达90万平方米以上。进入2010年后，商品住宅

29、市场没能继续延续2009年底的疯狂，签约量开始大幅下滑，尤其是2月份，商品住宅仅签约1912套，约19.11万平方米，成为2009年以来的第一个低点。3月份，经过了1、2月份的休整，商品住宅市场再次爆发，5972套，约58.56万平方米的签约量虽然没法和2009年相比，甚至无法和2010年1月份相提并论，但与刚经历过的2月份寒冬相比，仍显十分出彩。4月份，中央及地方的各项调控政策连续出台，部分购房者为了抓住“政策真空期”赶末班车纷纷出手抢购，使得商品住宅签约量井喷，达7318套，约74.59万平方米。16,5月份，在青岛契税新政的刺激下，岛城商品住宅市场逆市飘红，签约面积近70万平方米。6月份

30、，没有了外因的刺激，岛城商品住宅市场恢复平静，共计签约4917套，约47.13万平方米，面积环比下降42.4%，同比下降32.1%，套均面积96平方米。,100,万平米,全市商品住宅成交月度变化趋势,套,10000,857055402510,850070005500400025001000,0901,0903,0905,0907,0909,0911,1001,1003,1005,面积,套数,u成交区域分布城阳区领跑岛城楼市从全市成交区域分布来看，6月份全市住宅签约量主要分布在城阳区、莱西市和胶南市，其中城阳区13.23万平方米位列第一，莱西市6.2万平方米排名第二，胶南市6.06万平方米居第三

31、。6月份城阳区在波士顿小镇（香邑漫步）、万科城市花园、中冶圣乔维斯开盘热销及卓越蔚蓝群岛、天泰城迦南美地等项目加推旺销的共同拉动下，以1329套，约13.23万平方米的签约量跃居区域住宅签约排行榜首位。其中波士顿小镇（香邑漫步）签约住宅291套，约2.71万平方米；万科城市花园签约114套，约1.09万平方米。莱西市以663套，约6.2万平方米的签约量居区域住宅签约排行榜的第二位。签约量主要来自清华园、佳豪城市花苑、水岸花园二期等项目。值得一提的是6月份莱西市有签约的住宅项目达到在售住宅项目的72.8%。17,区,区,市,区,区,区,区,区,市,市,市,南,北,方,沧,岛,墨,州,崂,山,城,

32、阳,南,平,度,莱,西,市,市,四,李,黄,即,胶,胶,市,前期表现一直较高调的胶南市本月住宅签约量下滑幅度较大，共计签约住宅630套，约6.06万平方米，签约量依然来自前期较热门的山水新城、香槟海岸等项目，其中山水新城签约127套，约1.04万平方米。胶南市6月份签约量较低与5月份大量房源集中网签密切相关，5月在契税新政影响下匆忙购房的消费者虽支撑起了当时的胶南市住宅交易市场，但无疑也提前透支了市场购买力，此点6月份的签约量已直接说明。市内四区方面，李沧区在政策性住宅的拉动下，共计签约住宅476套，约4.33万平方米，居市区成交量之首，其中政策性住宅212套，约1.7万平方米；四方区在金色城

33、品二期和保利百合花园西区一期等项目的出色表现下，以231套，约2.04万平方米的签约量，居市区第二位；市南区和市北区住宅签约量皆不过百，其中市南区79套约0.87万平方米，市北区59套约0.61万平方米，可谓签约十分惨淡，也许随着鲁商中心首府、良辰美景二期等项目入市，市南、市北区的冷清局面会稍有改观。从6月住宅成交区域分布看，6月份全市住宅签约量仍主要分布在城阳区、莱西市、胶南市、黄岛区等郊区区市。一方面是因为市区房价高企；另一方面则是因为市区住宅可售稀缺。相信随着调控政策效果日益明显，市区价格松动的出现，及部分住宅房源的入市，市区的住宅签约量将有所回升。2010年6月份全市各区域住宅成交对比

34、,20,万平方米,套,2000,1612840,面积18,套数,160012008004000,u成交面积区间分布60-90中小户型占比48.3%从住宅成交面积区间分布看，6月份住宅成交面积区间仍主要集中在60-90中小户型和90-120中等户型面积区间，120-144中大户型面积区间紧随其后。4月份以来连续出台的政策表明了中央及地方政策打压投资/投机性购房，支持刚性需求购房的决心及力度，在此背景下，60-90中小户型成为支撑起5和6月份住宅交易市场的主要力量。6月份，60-90中小户型面积区间共计签约2545套，约20.89万平方米，约占全市住宅签约总套数的48.3%；90-120中等户型1

35、619套，约16.4万平方米，约占全市住宅签约总套数的30.8%。120-144中大户型紧随其后，481套，约6.3万平方米，占全市住宅签约总套数的9.1%；60以下小户型共计签约352套，约1.62万平方米，约占全市住宅签约总套数的6.7%，其它面积区间签约量较少，套数占比均在4%以下。与5月份相比，6月份住宅签约结构调整较大。其中90-120中等户型面积区间减少幅度最大，约5个百分点；而其他面积区间所占比重则皆有不同程度增长，即6月份的住宅签约面积区间呈现出明显的两极分化特征。主要是因为大量出台的调控政策虽然遏制了部分投资/投机购房者的需求，但同时也抑制了部分改善型需求购房者，与此同时，在

36、实体经济不景气的情况下，市场上还是有部分热钱流向了房地产市场。2010年6月全市住宅成交面积区间套数占比,9.1%,3.6%,1.5%,6.7%,60以下,60-9090-120120-144,30.8%,19,48.3%,144-180180以上,-,u全市成交排行榜6月成交,个案名称香邑漫步海尔山海湾卓越 蔚蓝群岛中冶圣乔维斯升平新城鑫江水青木华振华苑溪谷美寓万科城市花园山水新城,区域城阳区黄岛区城阳区城阳区李沧区城阳区李沧区崂山区城阳区胶南市,开盘时间2010-62010-62008-42010-62010-42006-82010-42008-62010-62009-12,去化率43.4

37、%63.6%79.0%79.1%82.5%85.0%96.2%95.1%19.6%78.5%,面积（）27056224781873216793158271428612752115501094410419,套数291205173174198159164118114127,套均面积9311010897809078989682,签约均价（元/）4662109276389660857593943604469272713,6月份，位列全市住宅面积签约排行榜前十位的项目有波士顿小镇（香邑漫步）、海尔山海湾、卓越蔚蓝群岛、中冶圣乔维斯、升平新城、鑫江水青木华家园、振华苑、溪谷美寓、万科城市花园和山水新城。排

38、名第一的波士顿小镇（香邑漫步）项目位于城阳区夏庄板块，由14栋小高层与23栋多层组成，可容纳1276户。6月份开盘热销291套，约2.71万平方米，套均面积93平方米，签约均价为4662元/平方米。目前该项目在售的为小高层和多层，其中小高层销售均价4300元/平方米，多层销售均价5200元/平方米。主要客户群面向首次购房的年轻白领和追求生活情趣的养老一族。位于黄岛区安子片区的海尔山海湾项目为海尔地产的又一力作，产品以意大利托斯卡纳建筑风格及紧邻海底隧道的位置优势吸引了众多市区购房者的目光，6月份旺销205套，约2.25万平方米，跻身签约排行榜前三甲，套均面积110平方米，签约均价10927元/

39、平方米，为排行中签约价格最高的项目。20,城阳区的卓越蔚蓝群岛和中冶圣乔维斯两项目分别以173套约1.87万平方米和174套约1.68万平方米的签约量分居排行榜三、四位。其中卓越蔚蓝群岛为加推热销，而中冶圣乔维斯为开盘畅销。目前中冶圣乔维斯在售产品主要为小高层和多层花园洋房，其中小高层售价6400元/平方米，花园洋房售价8500元/平方米，开盘仅24天即去化取得预售房源的79.1%。,李沧区的升平新城以198套，约1.58万平方米签约量居排行榜第五位，套均面积80平方米，该项目中既有对外销售的商品住宅房源也有回迁安置房源。排名前十同样位于李沧区的项目还有政策性住宅振华苑，该项目本月集中网签16

40、4套，约1.28万平方米，套均面积78平方米。,值得一提的是6月份全市签约排行榜前十位中有五个项目属于城阳区，除上面提到的波士顿小镇（香邑漫步）、卓越蔚蓝群岛和中冶圣乔维斯外，还有鑫江水青木华家园和万科城市花园两项目。其中万科城市花园于5月28号取得首批房源的预售，6月27号取得二批房源的预售，6月所签114套住宅全部为5月28号房源，套均面积96平方米，签约均价6927元/平方米。,21,4、价格分析u全市商品住宅成交均价走势签约均价5735元/平方米从全市商品住宅价格月度走势来看，2009年全市商品住宅签约均价呈现出明显的稳中有升态势，期间受活跃个案影响偶有下滑，但并没有改变商品住宅签约均

41、价的整体走势。进入2010年后，商品住宅签约均价在2月份受沿海高端豪宅的出色表现影响达到2009年以来的最高点，3月份开始进入高位盘整期。6月份，因市郊区市成交活跃，全市商品住宅签约均价小幅下滑至5735元/平方米，环比下降1.2%，全市商品住宅签约均价已连续4个月下跌。6月份全市商品住宅成交均价持续下滑，一方面是因为市郊区市（市内四区和崂山区以外的区市）成交活跃，签约面积达全市住宅签约面积的79.8%；另一方面则因为市内四区和崂山区个别项目受到销售压力影响已出现价格松动现象；第三是因为沿海高端豪宅签约较少。从目前在售的项目情况看，大部分项目的销售价格仍保持在原有价位，相信随着住宅签约量的持续

42、低迷，”坚挺“的房价会逐渐进入小幅下降通道。全市商品住宅成交均价月度走势图,750068006100540047004000,元/平方米,20%12%4%-4%-12%-20%,0901,0903,0905,0907,0909,0911,1001,1003,1005,成交价格22,环比增幅,u各区域商品住宅成交价格对比,市南区稳居榜首,从6月份各区域商品住宅签约价格分布看，位居区域商品住宅价格前三名,的依然是市南区、崂山区和市北区。,青岛的房地产市场以海岸线为依据，销售价格从南到北逐渐走低。市南区即紧邻沿海一线，又是青岛市的政治、经济中心所在，其地理位置的优越性和稀缺性不言而喻，因此商品住宅销

43、售价格也相应居高不下，尤其是地处海岸线的高端豪宅，价格皆在3万元/平方米以上。6月份因万丽海景等沿海一线豪宅签约量减少，而国隆唐巢等中端项目签约较好，将区域商品住宅签约均价拉低24.6%，降至18464元/平方米，虽然如此，仍稳居全市商品住宅成交排行榜首位。,同样位于沿海一线的崂山区，有着优良的自然环境资源和丰富的土地储备，商品住宅销售价格仅次于市南区，成为岛城的第二个豪宅聚集地。6月份在商品住宅签约均价跌回13000元/平方米价格段，为13993元/平方米，回归正常范畴。但因崂山区别墅项目和高端产品较多，相信13993元/平方米的价格仅是昙花一现，后期仍将冲到14500元/平方米以上价格区间

44、。6月份市北区商品住宅签约均价10751元/平方米，环比上扬1.0%，与上月基本持平。目前市北区可售住宅房源较少，价格相对较稳定，后期随着良辰美景二期、华远汤米公馆等项目入市，商品住宅签约均价将被拉升至12000元/平方米以上。四方区在金色城品二期的不俗表现下，签约均价微幅上升，为9272元/平方米；李沧区则因签约量较多的项目中高端楼盘较少，签约价格下滑较大，降幅达11.9%，跌至8346元/平方米。,此外，黄岛区因签约均价为10927元/平方米的海尔山海湾项目集中网签205套，约2.25万平方米，占到黄岛区住宅签约面积的41.0%，区域签约均价飚升至9421元/平方米，超过了四方区和李沧区，

45、略低于市北区，环比上涨29.7%。,23,区,区,区,区,区,区,市,市,市,平,度,四,方,区,胶,南,市,市,南,市,北,李,沧,崂,山,城,阳,黄,岛,即,墨,胶,州,莱,西,市,2010年4、5、6月份全市各区域住宅成交均价对比,28000210001400070000,元/平方米,4月价格,5月价格,6月价格,u成交价格区间分布3000元以下价格区间为签约主流从价格区间分布来看，6月份各价格区间住宅签约量除8000-10000元价格区间低于10%，3000元以下价格区间高于20%外，其他价格区间签约量皆在10-17%之间波动。其中3000元以下价格区间共计成交1415套，约12.38

46、万平方米，约占全市住宅签约总面积的24.7%；6000-8000元/平方米价格区间共计成交801套，约8.01万平方米，约占全市住宅签约总面积的16.0%；3000-4000元价格区间紧随其后，822套，约7.32万平方米，约占全市住宅签约总面积的14.6%；4000-5000元和5000-6000元价格区间，分别签约716套约6.83万平方米和701套约6.62万平方米，占比皆在13.5%左右。与5月份相比，6月份价格区间呈现出如下特征，3000元以下低价位签约量增长约5个百分点，10000元以上高价位签约量增加约2个百分点，而其他价格段签约量则皆出现不同程度下滑，即签约价格呈现出明显的两极

47、分化特征。主要原因为6月份住宅成交中莱西市等低价位市郊区市市场份额进一步加大，与此同时部分具有增值潜力的别墅项目受到社会”热钱“的追捧。24,140000,平方米,2010年6月全市住宅成交价格区间分布图,套,1600,120000,100000800006000040000200000,12008004000,3000以下 3000-4000 4000-5000 5000-6000 6000-8000面积套数,8000-10000,10000以上,5、供需对比分析u供需比月度走势6月供需比为1.45从近期供需比走势看，2009年下半年，大部分月份住宅市场表现出供不应求的特征，此种现象蔓延到2

48、010年3月份。2010年4月份开始，住宅新增预售房源略大于住宅月度签约量，住宅市场供不应求情况稍微得到缓解。6月份岛城住宅新增预售房源虽少于5月份，但因住宅签约量大幅下滑，供需比抬头，升至1.45，供应不足现象进一步得到缓解。但值得注意的是，住宅新增预售房源大部分集中在城阳区、胶州市等市郊区市，市内四区和崂山区可售住宅房源较少的情况依然十分严峻。全市住宅供需比月度变化趋势图,120100806040200,万平方米0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 1004 1005 1006,

49、21.81.61.41.210.80.60.40.20,供应量,成交量25,供需比,u各面积区间供需对比情况60以下面积区间供不应求6月份，各面积区间中除60以下小户型面积区间表现出供不应求特征外，其他各面积区间皆表现出明显的供大于求的局面。其中60以下小户型供需比仅为0.4，供应最为缺乏；而180以上超大户型供需比为2.53，需求缺口最大，其次为90-120中等户型，供需比为1.85；120-144中大户型面积区间紧随其后，供需比为1.65；其他两个面积区间供需比在1.2-1.5之间，供需较合理。2010年6月全市住宅各面积区间供需比,3500300025002000150010005000

50、,套,32.521.510.50,60以下,60-90,90-120,120-144,144-180,180以上,供应量,成交量26,供需比,6、后市展望,进入2010年后，全国各地住宅成交量虽较2009年底有所回落，但已经高企的房价却没有因为年底出台的政策调控出现丝毫松动，反而不断冲高。为了促进房地产市场健康有序发展，自4月14日以来，国务院联合十部委“重磅”出台了一系列调控政策。受此影响，岛城楼市在经历过4、5月份的辉煌后，6月份开始发生“季节变换”，楼市上演了一幕冷暖两重天的景象，卖方和买方开始了又一轮博弈。,受到政策影响6月份的岛城住宅成交出现5264套，剔除政策房仅成交4917套，环