2009贵阳碧园花城商业项目市场研究定位报告162P(1).ppt

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1、,贵阳碧园花城商业项目市场研究定位报告,第一部分宏观经济环境分析,宏观经济环境分析第一小节：经济发展第二小节：消费水平 第三小节：固定资产投资第四小节：产业结构,宏观经济环境分析经济发展,（亿元）,2000-2008贵阳市GDP及其增长率,14.32%,10.60%,11.10%,13.24%,16.46%,18.46%,14.71%,15.51%,16.46%,省会城市的经济聚集效应，以及大刀阔斧的开发建设，使贵阳走上飞速发展的经济快车道。2000-2008年间，GDP（国民生产总值）持续呈现两位数的增长势态，经济增长速度居全省之首。,0%,10%,30%,20%,宏观经济环境分析经济发展,

2、2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率,（元）,16.95%,14.32%,8.21%,11.79%,15.47%,17.5%,13.46%,13.8%,15.14%,贵阳人均GDP（国民生产总值）长期保持10%以上的增长速度，短短8年时间，人均GDP就从不到8千元猛增至2万多元，增长近3倍。,0%,10%,15%,5%,20%,25%,30%,宏观经济环境分析经济发展,2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率,（元）,贵阳经济发展分析结论从全市GDP的宏观角度来看，贵阳经济发展呈现日益递增的上升趋势；从人均GDP的微观角度来看，贵阳人均经济创造力同样呈现出逐年攀升的发展趋势。根据以

3、上调研数据综合分析，可以判定贵阳经济增长势头非常强劲,宏观经济环境分析第一小节：经济发展第二小节：消费水平 第三小节：固定资产投资第四小节：产业结构,宏观经济环境分析消费水平,2000-2008人均消费性支出及其增长率,（元）,2001-2008人均消费性支出及其增长率,（元）,贵阳人均消费性支出在短短8年时间内翻了一番，平均每年以将近10个百分点的速度递增，其中2006年人均消费性支出的增长率高达45.9个百分点，人均消费水平整体保持稳步上升的势头,-25%,0%,25%,50%,0.4%,9.0%,4.1%,9.3%,11.3%,45.9%,-9.4%,3.3%,宏观经济环境分析消费水平,

4、2000-2008社会消费品零售总额及其增长率,（亿元）,12.11%,12.24%,10.55%,12.52%,14.21%,14.2%,15.0%,18.9%,22.95%,0%,10%,20%,30%,40%,贵阳社会消费品零售总额连续8年直线攀升，即便是经济危机最严重的2008年，社会消费品零售总额也高达22.95%的增长率。,宏观经济环境分析消费水平,2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率,（元）,贵阳消费水平分析结论贵阳消费品零售总额及人均消费性支出，均呈现连年稳步上升的增长势头，表明贵阳消费品市场非常活跃，商品购买指数很高。根据以上调研数据综合分析，我们可以判定贵阳拥有旺盛

5、的商品消费力,宏观经济环境分析第一小节：经济发展第二小节：消费水平 第三小节：固定资产投资第四小节：产业结构,宏观经济环境分析固定资产投资,2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率,（元）,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,2000-2008固定资产投资额及其增长率,（亿元）,36.8%,20.9%,19.6%,28.7%,21.2%,17.2%,20.1%,21.1%,20.2%,固定资产投资充当了经济增长的核心动力，2008年贵阳固定资产投资额增长20.2%，远远高于GDP16.46%的增长速度。,宏观经济环境分析固定资产投资,贵阳房地产开发投资基本保持在25-28

6、%之间的合理区间。基本建设投资所占比例较高，反映出较好的房地产开发投资环境。,2003 2004 2005 2006 2007 2008,宏观经济环境分析固定资产投资,2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率,（元）,贵阳固定资产投资分析结论在贵阳固定资产投资领域，基本建设投资和更新改造投资比例达到60%以上，而房地产开发投资多年保持在25-28%合理区间，这一比例充分说明政府随着房地产市场的壮大而不断加大城市基础建设力度，配合房地产开发，持之以恒地推进城市化进程以及市容市貌的不断更新，贵阳城市人口随着房地产市场的繁荣而逐年增加，从而为商贸零售业带来无限的发展空间。由此，我们可以判定贵阳房

7、地产投资比例相对合理,宏观经济环境分析第一小节：经济发展第二小节：消费水平 第三小节：固定资产投资第四小节：产业结构,宏观经济环境分析产业结构,贵阳第三产业呈现出飞速发展的良好趋势，但与其它省会城市第三产业占主导的市场情况相比仍有所滞后，因此，贵阳商贸零售业的发展空间更为广阔。,0%,20%,40%,60%,80%,100%,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,40,50.9,9.1,41.3,50.4,8.3,41.2,50.9,7.9,42,50.4,7.6,40.2,52.6,7.2,45.9,47.4,6.6,2000-2008年贵阳市三大产业结构演

8、变,2006年,2007年,2008年,45.3,47.0,47.2,48.4,46.4,47.0,6.3,6.6,5.8,宏观经济环境分析产业结构,2001-2008贵阳旅游总收入,（亿元）,旅游业总收入占GDP比重8%以上为支柱产业。近8年来，贵阳旅游业占GDP的比重持续上升，2008年接近20个百分点，表明旅游业作为贵阳的支柱产业，已经步入高速发展的新时代。,10%,20%,30%,-10%,40%,旅游总收入,旅游总收入占GDP比重,旅游总收入年增长率,50%,18.6%,15.5%,-3.2%,25.7%,23.98%,40.01%,48.19%,49.49%,11.2%,11.5%

9、,9.8%,10.4%,11.5%,17.07%,18.97%,19.46%,宏观经济环境分析产业结构,2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率,（元）,贵阳产业结构分析结论以商贸、零售、旅游、服务为主体的第三产业，其经济规模接近贵阳总产业量的一半，并呈现出逐年稳步递增的发展势态，商贸零售业尚处于初级竞争阶段，且市场规模有逐年扩大之势，贵阳政府的很多有利政策也向第三产业倾斜，大力扶持和培育第三产业的发展，尤其是商贸零售业不发达的小河区，政府给予的优惠政策更多由此，我们可以判定以商贸零售业和旅游服务业为主体的第三产业将是贵阳最具前景的朝阳产业之一,第二部分商业市场状况分析,商业市场状况分析第

10、一小节：商业辐射力 第二小节：商业格局 第三小节：消费特点 第四小节：商圈分布情况 第五小节：“大十字-喷水池”商圈 第六小节：“大西门-市西路”商圈 第七小节：小河商圈,商业市场状况分析商业辐射力,2008年各省会城市GDP占全省比重,省会城市在经济、人口等方面具有强大的聚集效应，在商业方面表现的尤为突出，其商业辐射力一般能够囊括周边市县，覆盖全省。贵阳市作为二线城市，2008年的GDP比重达到全省的24.2%，高于一线城市广州23%的比重，充分说明贵阳拥有强大的商业辐射力。贵阳工业产品以中间产品为主，来自省外的消费品通过贵阳而后进入贵州全省。,商业市场状况分析商业辐射力,从上图中可以直观地

11、看出，省会城市贵阳的消费品零售总额远远高出其它市、区，说明消费向中心城市倾斜的幅度很大。贵阳作为贵州的中心城市，经济指数居全省之首，商业辐射范围广，聚集效应强，商贸零售业发展前景广阔,各省会城市2008年GDP占全省比重,贵州省各市、州2008年社会消费品零售总额,（亿元）,商业市场状况分析商业辐射力,2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率,（元）,贵阳商业辐射力分析结论贵阳市每年为贵州省的GDP做出的贡献多达24%以上，与广州、杭州、长沙等重量级省会城市的GDP贡献比例不相上下，与此同时，贵阳市社会消费品零售总额在全省范围内遥遥领先于其它市、区。由此，我们可以判定贵阳商贸业高度辐射周边

12、市、区，在全省范围内具有广泛的商业覆盖率,商业市场状况分析第一小节：商业辐射力 第二小节：商业格局 第三小节：消费特点 第四小节：商圈分布情况 第五小节：“大十字-喷水池”商圈 第六小节：“大西门-市西路”商圈 第七小节：小河商圈,商业市场状况商业格局,商圈地位：贵阳唯一的市级商圈辐射范围：覆盖全市及周边市、区,贵阳商业高度集中于云岩和南明两区，以喷水池为中心，众多大型百货商场及购物中心形成辐射整个贵阳的市级商圈。小河、花溪、白云等次城区的商业尚处于初级发展阶段，以独立街铺为主，没有大型的购物中心。,商业市场状况商业格局,云岩、南明、小河三大主城区占贵阳社会消费品零售总额的78%，商贸零售业发

13、达，其它城区的商贸零售业发展滞后，所占份额均微不足道。小河商贸零售业虽然较为繁荣，但因缺乏龙头商业的品牌号召力，商业氛围及档次与云岩、南明差距很大，在三大主城区中一直扮演着低端商业的角色。,商业市场状况分析商业格局,2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率,（元）,贵阳商业格局分析结论中高档商业集中于云岩、南明两城区。小河作为贵阳三大主城区之一，商业发展与云岩、南明差距很大，因而是三大主城区中最具成长潜力与开发价值的商业宝地。本项目正式启动后，落后的商业面貌将彻底改变，小河商业从而迎来跨越式发展的春天，并向市级商圈的经营档次看齐。从次城区现有商业及新建商业项目与人居、商业氛围来看，金阳、花

14、溪、白云等次城区落后的商业现状短时间内难以改变。由此，我们可以判定云岩、南明云集了贵阳绝大部分中高端商业，并形成垄断性寡头商业格局小河商业将随着本项目的启动而风生水起，跻身市级商圈次城区商业短时间内不会有太大改观,商业市场状况分析第一小节：商业辐射力 第二小节：商业格局 第三小节：消费特点 第四小节：商圈分布情况 第五小节：“大十字-喷水池”商圈 第六小节：“大西门-市西路”商圈 第七小节：小河商圈,商业市场状况分析消费特点,“畸形”消费特征明显贵阳是一个“畸形”消费相当严重的城市，主要体现在“低收入“和”高消费”两个层面。贵阳人的收入水平在全国排在倒数十几位，可是消费水平却在前十几位，以20

15、08年为例，贵阳人均可支配收入仅为13816元，而人均消费性支出就达到10507元，收入与消费的比例达到10：8，消费额占收入额的比例远远高于全国平均水平，城市居民的绝大部分收入均用于消费，这种超前透支消费的现象，就是贵阳“畸形“消费的主要特征。,商业市场状况分析消费特点,物价水平同步经济发达城市高物价：由于地形关系，贵阳物产不丰富，交通条件较差，运输成本高，损耗大，导致物资价格高。物价水平已经远远高出当地百姓的收入水平。出租车起步价、菜价、餐馆就餐、宾馆住宿价格无一例外接轨国内一线城市，“西南小香港”，名符其实。高消费：同样品牌的服装或化妆品，在喷水池大商场折扣少，购买价格甚至贵过深圳上海等

16、地，而贵阳人的中高档商品的消费能力也是远远超出想象。,商业市场状况分析消费特点,消费指数高历史上贵阳就是商重工轻的经济结构，形成了高消费的习惯，贵阳人讲排场，爱享受，好面子，月光族多，喜欢透支消费 2009年12月7日金黔财经A9版报道：贵州赴韩购物旅游团，三天购物近70万元，超强的消费力令导游感叹万千，同时也见证了贵阳人的高消费指数,商业市场状况分析消费特点,消费能力高省会聚焦：贵州多山少平地，4000万人口贵州，只有贵阳等少数几个中心城市，全省的矿老板、煤老板、垄断企业老板、政府官员等各类高收入人群集聚省会，成为畸形消费的潜在力量。隐性收入：根据有关方面统计，40%的贵阳人除了工资以外有其

17、它收入即所谓的隐性收入。如教师兼职、文艺工作者走穴，律师接私单，医生收红包、政府官员灰色收入等等。,商业市场状况分析消费习惯,夜消费及潮流消费贵阳市民的夜生活非常丰富，夜总会、酒吧、歌舞厅、洗浴中心等娱乐场所及夜市餐饮数量多、分布广、发展迅速，消费群体庞大贵阳居民接受外来文化的速度较快，新型商业在贵阳拥有较为宽松的发展空间与前景。,商业市场状况分析消费特点,2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率,（元）,贵阳消费特点分析结论全省范围内的富裕阶层聚居贵阳，消费能力高隐性收入长期助长公务员、律师、医生等从业人员的高消费能力不善于存钱，即便是低收入家庭，超前消费习惯同样相当突出爱面子、讲排场，

18、喜欢名牌商品，热衷高端消费物价水平同步经济发达地区消费总额占家庭总收入的比率远远高于全国平均水平，“畸形“消费现象严重由此，我们可以判定贵阳消费呈现“三高一重“的特点物价水平高、消费指数高、消费能力高、透支消费严重（畸形消费）,商业市场状况分析第一小节：商业辐射力 第二小节：商业格局 第三小节：消费特点 第四小节：商圈分布情况 第五小节：“大十字-喷水池”商圈 第六小节：“大西门-市西路”商圈 第七小节：小河商圈,商业市场状况分析商圈分布情况,“喷水池大十字”商圈商圈地位：市级商圈经营类型：百货零售为主商业体量：40万平方米左右商业档次：中、高档为主消费群体：本地中高收入阶层、外来商务、旅游人

19、士发展空间：商圈规模逐渐扩大，并有向南发展的趋势发展前景：第一零售商圈地位不可动摇,“喷水池大十字”商圈,商业市场状况分析商圈分布情况,“大西门市西路”商圈商圈地位：市级商圈经营类型：零售、批发商业体量：批发约20万平方米、零售约15万平方米商业档次：低档为主，少量中档消费群体：本地中、低收入阶层，学生、郊区农村消费人群发展空间：遭遇发展空间瓶颈发展前景：受城际交通改变的影响，批发市场可能遭遇挑战,“大西门市西路”商圈,商业市场状况分析商圈分布情况,小河区“黄河路转盘”商圈商圈地位：区域级商圈经营类型：零售商业档次：低档为主，少量中档消费群体：本地中、低收入阶层，学生、郊区农村消费人群发展空间

20、：发展空间广阔发展前景：贵阳中高端收入者聚居区，零售商贸业发展前景看好,“黄河路转盘”商圈,商业市场状况分析商圈分布情况,2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率,（元）,贵阳商圈分布情况分析结论“喷水池大十字”商圈为贵阳零售商业的最高代表；“大西门市西路“为贵阳批发业的最高代表两大市级商圈高度集中于云岩、南明两区，是贵阳市民认知度最高的商业核心区“喷水池大十字”商圈将继续强化其贵阳第一零售商圈的地位，并逐渐向南发展；“大西门市西路”商圈将受城际交通的影响较大，未来在贵州服装鞋帽批发业中“独一无二”的市场地位将遭遇挑战贵阳两大市级商圈的发展空间均遭遇地理环境的限制小河商业虽然比较落后，但商

21、业基础环境优越，发展空间及前景广阔花溪、金阳、白云等次城区的商业还未达到一定规模，尚未形成商圈效应由此可见云岩、南明两区商业发达，但受到发展空间的制约小河商业落后，但发展环境及前景广阔，有望成为继云岩、南明之后的第三个市级商圈,商业市场状况分析第一小节：商业辐射力 第二小节：商业格局 第三小节：消费特点 第四小节：商圈分布情况 第五小节：“大十字-喷水池”商圈 第六小节：“大西门-市西路”商圈 第七小节：小河商圈,商业市场状况分析“大十字-喷水池”商圈,商圈概况商圈地位：传统市级商业中心，贵阳市民认知度最高的零售商圈商圈范围：总面积0.6平方米公里，南北长1500米，东西长400米商业规模：商

22、业面积总约40万平方米商圈辐射力：覆盖整个贵阳及周边市县,商业市场状况分析“大十字-喷水池”商圈,业态&业种百货业在商圈内占主导地位，大型百货商业面积超过20万平方米；新兴业态已开始发展，业态格局逐渐走向多元化。以超市、专卖店、专业店、便民店等新型业态在商圈内逐渐得到发展，已初步形成各种业态互为补充、相互竞争的商业格局；大型集中式商业颇受市场青睐，其商业辐射力相对较高。,商业市场状况分析“大十字-喷水池”商圈,档次与消费群以中华路为轴心的“大十字喷水池“商圈，是贵阳高、中档商业最集中的区域，包括贵阳最具影响力的高中档商业代表，如荔星名品、国贸广场、智诚百货、百盛购物广场、时代广场商圈内中档以上

23、商业占据了贵阳大部分市场消化能力，消费群包括贵阳中、高收入阶层及外地来贵阳的商务、旅游人士；贵阳规模最大的传统商圈的地位使集中了数量最多的新兴商业（如家电和体育用品专业店）和餐饮娱乐场所，此类商业面向社会各阶层。,商业市场状况“大十字-喷水池”商圈,贵阳“喷水池大十字”主要路段租金状况（元平方米/月）,200,0,400,600,800,1000,1200,小十字环带,大十字中华南路,喷水池大十字,中华北路喷水池环带,租金水平“大十字-喷水池”商圈作为贵阳商业的繁华核心，租金水平位居贵阳商业之首；总体来看，区域内租金为2001000元/平方米月；中华中路分别以“喷水池”和“大十字”为两个端点，

24、租金呈现“中间低、两头高”的特点，其一楼铺面租金最高可达1000元/平方米月,商业市场状况“大十字-喷水池”商圈,典型商场（扣点租金进场费）状况,商业市场状况分析“大十字-喷水池”商圈,租金及空置状况租金情况：一楼租金500-1000元/平方米月；二楼租金300-800元/平方米月 空置情况：一层商铺基本无空置；喷水池周边200米内基本无空置；省府路以南区域有少量空置,商业市场状况分析“大十字-喷水池”商圈,2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率,（元）,“大十字-喷水池”商圈分析结论总体评价与发展预测 贵阳第一零售商圈的地位将得到进一步加强；业已形成的商业氛围和消费者的认知度，使其贵阳

25、第一商圈的地位短时间内不可动摇；商圈内发展成熟，将以原商业物业的改造和业态调整为主；总体发展空间受限制，有向周边逐渐扩张的趋势。,商业市场状况分析第一小节：商业辐射力 第二小节：商业格局 第三小节：消费特点 第四小节：商圈分布情况 第五小节：“大十字-喷水池”商圈 第六小节：“大西门-市西路”商圈 第七小节：小河商圈,商业市场状况“大西门-市西路”商圈,商圈概况 商业地位：贵阳居民认知度极高的传统市级商圈贵阳唯一批发与零售综合的大型商圈商圈范围：大西门周边100米环带、长500米的市西商业街、长约700米的市西路批发市场商业规模：总商业面积约35万平方米,大西门市西路商圈,零售商业,批发商业,

26、市西商业街,百货商场,市西路批发市场,商业市场状况“大西门-市西路”商圈,百货商业 商圈内百货总商业面积约有12万平方米左右；营业面积均在2万平方米以下，属于单体商业类型，主题化和专业化经营较突出；大部分力图摆脱市西路低档形象，但均止于中档水平。,商业市场状况“大西门-市西路”商圈,市西商业街 发展历史：始于1982年，马路市场、摊位式；1996年市西路高架桥建成，形成市西商业街。商业规模：长约500米，共三层，总面积约18000平方米，共有商户约1200户。商业业种：成人服装、小商品、童装玩具、鞋类商业业态：零售为主，部分兼营批发档次与消费群：贵阳低档商业的代表，主要面向贵阳低收入阶层、学生

27、及郊区农村消费群。,商业市场状况“大西门-市西路”商圈,市西路批发市场 商业规模：长约700米，包括约30栋商场，约40个市场，总商业面积约20万平方米，商户数约4000户。商业业种：成人服装、鞋类、童装玩具、小商品、床上用品、文化体育用品商业业态：批发为主，大部分批零兼营租金水平：沿街200400元/平方米月；非沿街及二层商铺80200元/平方米月。,商业市场状况“大西门-市西路”商圈,市西路批发市场 业种包含大部分生活消费品，服装占大部分商品种类丰富，适合于批发市场业态的生活用品均有所包含；成人服装占据最大的市场份额，占总营业面积的50。辐射贵州全省，遵义、毕节、六盘水为三个最主要城市遵义

28、、毕节、六盘水三个县市经济规模较大，也是市西路批发商品最主要的外地销售区域。,贵阳与省内其它城市2008年GDP比较,市西路各业种所占营业面积比例,（亿元）,商业市场状况“大西门-市西路”商圈,“大西门-市西路”商圈分析结论总体评价与发展预测“市西低档”：市西商业为代表的低档消费观念已深入人心，非个别商城所能改变；批发市场发展成熟：市西路批发市场在贵州服装鞋帽、床上用品、小商品等行业内认知度高，发展成熟，占据了贵州省内绝大部分市场份额，目前具有独一无二的地位；物业面临升级代换，发展空间遭遇瓶颈：市西路总体物业陈旧，购物空间较差，在商业现代化进程中逐渐难以满足现代批发业发展的要求；另一方面，市西

29、路目前发展空间有限，继续发展遭遇瓶颈。,商业市场状况分析第一小节：商业辐射力 第二小节：商业格局 第三小节：消费特点 第四小节：商圈分布情况 第五小节：“大十字-喷水池”商圈 第六小节：“大西门-市西路”商圈 第七小节：小河商圈,商业市场状况小河商圈,小河商业概况小河属于贵阳市的次级中心城区，毗邻核心城区南明和云岩，是贵阳市唯一的国家级经济技术开发区，以装备制造业为支柱产业，商贸服务业为核心的第三产业发展相当滞后。小河区目前没有真正意义上的集中式购物中心，区域内商业以个体商户自营的街铺为主，业态鱼龙混杂，服务质量及购物消费环境相对很差。,商业市场状况分析小河商圈,清 水 江 路,黄 河 路,浦

30、 江 路,小河商业布局各自为政的独立街铺和极少数具有一定规模的卖场，如亿客隆百货、国美电器等经营服装、鞋帽、箱包、数码产品、家用电器为主的商家，共同构成小河区的传统商圈,长 江 路,淮 河 路,低档服饰商业街,中高档服饰商业街,商业农贸市场,低档饮食市场,商业市场状况分析小河商圈,小河商业现状群龙无首，尚处于原始状态目前小河区的商业状况还停留在比较初级的原始状态，区域内主要商业项目都是街铺的形式，主要集中在黄河路西侧、浦江路两侧、大转盘附近这三个区域区域内没有大型超市，没有综合型商场，区域商业呈现群龙无首的现状各档次商业自发成市，各自为政黄河路两岸是小河区商业黄金中轴带，商品档次参差不齐，以低

31、档为主，但不乏三彩、九牧王、哥弟、七匹狼、361、李宁、富贵鸟、柒牌男装等中高端品牌无规模及品牌效应，致使本地客源严重外流由于各品牌商业没有形成集中式的规模效应与品牌影响力，导致本地中高端消费群体前往喷水池附近的星力、国贸、时代广场、南国花锦等集中式购物中心消费,商业市场状况分析小河商圈,小河商圈街铺租金调研数据,商业市场状况分析小河商圈,区域定位小河区委、区政府拟通过“三区三带（北部商住优化区；南部工业发展区；西部生态保护区。）”的发展规划，力争将小河建成宜居、宜商、经济繁荣、环境优美的核心城区。小河区当前大力实施“三产活区”的发展战略，力图全面升级辖区内商贸、餐饮、娱乐等传统服务业的档次和

32、规模。位于北部商住优化区的碧园花城商业项目在政府规划和政策的倾斜下将有可持续性的长远发展。,本案,商住优化区,生态保护区,工业发展区,商业市场状况分析小河商圈,近年来，小河区以住宅为主的房地产市场发展迅猛，随着山水黔城、珠江湾畔、南山高地、大兴星城等一大批中高档住宅区陆续建成，带动小河区中高收入常住人口数量逐年递增，而原本就很落后的商业配套不能适应小河区高尚居民的现代生活需求。小河区还没有一座国际化的现代高尚购物中心，居住在小河的城市精英经常去云岩及南明的荔星名店、国贸广场、时代广场等高端商场购物。因此，在当前的市场环境下，打造小河区“首席集中式高档购物中心“拥有广阔的发展前景。,商业前景,商

33、业市场状况分析小河商圈,业态选择依据根据小河区“三区三带“规划中打造”北部商住优化区“的发展规划，以及政府大力实施“三产活区”的发展战略，力图升级辖区内商贸、餐饮、娱乐等服务业的城市运营角度出发，理应以常住居民的生活需求为出发点，选择符合当地居民消费能力及市场需求活跃的业态和品牌，乘借政府振兴小河区商贸服务业的政策东风，迅速做大做强高档集中式购物中心，为群龙无首的小河商圈树立商业龙头。,时尚百货,大型超市,餐饮业,手机数码,休闲娱乐,本项目需重点研究的商业业态,家用电器,第三部分主流业态分析,主流业态分析第一小节：时尚百货 第二小节：大型超市 第三小节：餐饮业 第四小节：手机数码 第五小节：家

34、用电器 第六小节：休闲娱乐,主流业态分析百货业,百货业概况时尚百货是贵阳的主流业态，不但占据着贵阳核心商圈最繁华的地段，更是市级商圈的主导业态。贵阳百货分布极不均衡，在市级商圈分布过于密集；以中华路为轴线，有逐渐向南发展的趋势，营业面积控制在25000平方米以内，多以中高档定位，辐射贵阳主力消费群。,主流业态分析百货业,贵阳代表性百货商场,主流业态分析百货业,荔星名品各层业态及其面积比例荔星名品是贵阳最高档的百货商场，聚集了众多国内外一线品牌服饰，以男装为主，约占总营业面积的81.4%，其次为名车、饰品、女装、皮具等辅助性业态。,荔星名品各业态所占总营业面积比例,主流业态分析百货业,荔星名品各

35、业态占总营业面积的比例,主流业态分析百货业,星力购物广场各层业态及其面积比例星力购物广场总营业面积约为20000平方米，负一层为超市，1-4层及夹层为百货，业态比较齐全，是一家典型的集中式购物中心。,主流业态分析百货业,星力购物广场总体业态比例明细表星力购物广场百货部分以女装、女鞋、男装、运动装、化妆品、休闲鞋、童装童鞋为核心业态，各类饰品、运动器材、珠宝、小家电、箱包等商品则为搭配性次要业态。,荔星名店各业态所占总营业面积比例,主流业态分析百货业,星力购物广场各业态占总营业面积的比例,主流业态分析百货业,星力百货瑞金店各层业态及其面积比例星力百货瑞金店总营业面积约为18000平方米，负一层为

36、超市，1-5层为百货，是贵阳经营最好的一家中档百货商场。,主流业态分析百货业,星力百货瑞金店总体业态比例明细表星力百货瑞金店百货部分以女装、女鞋、男装、儿童用品为主流业态，化妆品、珠宝、床用家居等商品则为搭配性辅助业态。,主流业态分析百货业,星力百货瑞金店各业态占总营业面积的比例,主流业态分析百货业,百盛龙港店各层业态及其面积比例百盛龙港店内部总营业面积约为9500平方米，二层中庭面积约为200平方米，以中档女性消费品为主，男装及儿童用品次之。,主流业态分析百货业,百盛龙港店总体业态比例明细表百盛龙港店以女装、女鞋、男装、儿童用品为主流业态，化妆品、珠宝、床用家居等商品则为搭配性辅助业态。,主

37、流业态分析百货业,百盛龙港店各业态占总营业面积的比例,主流业态分析百货业,国贸广场各层业态及其面积比例国贸广场总营业面积约为22000平方米，地下一层，地上五层，是一家以中高档男女服饰、化妆品、珠宝、儿童及家庭用品为主的大型百货商场。,主流业态分析百货业,国贸广场总体业态比例明细表,主流业态分析百货业,国贸广场各业态占总营业面积的比例,主流业态分析百货业,消费群体统一品牌下的分店表现出明显的错位经营，反应出主题化和错位经营已成为一种趋势，例如星力集团旗下的荔星名品以树立高端品牌为己任，而星力百货瑞金店和中山店则以相对较低的价格定位创造营业额,主流业态分析百货业,发展特征与趋势预测贵阳百货业同质

38、化情况严重，竞争激烈密集分布的百货业多数分布经营种类、服务方式雷同，同质化导致市场饱和，出现恶性竞争；已有不少项目进行了业态调整或正在调整中，例如时代广场计划明年在一楼摆放时尚饰品，将现在一楼的鞋类调整到二楼。,主流业态分析百货业,发展特征与趋势预测中小型百货：走向专业化、主题化、特色化部分百货已向新兴业态或专业店方向调整大型百货倾向于购物中心方向发展，趋向于集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的“超市百货“业态,主流业态分析百货业,百货业分析结论发展特征与趋势预测中小型百货传统商圈百货将以改造为主，新建为辅：根据贵阳市商业网点发展规划，将整体控制大型百货商店的发展。重点不在新建商场，而在对原有百货

39、店进行改造升级和功能更新，把功能比较单一、经营商品和经营形式大体相同的传统百货店改造为功能较为齐全、实行错位经营的现代百货店。大型百货在二线城区、综合商业街或购物中心内将仍有一定发展空间：按商业发展的一般规律，片区居住人口达到20万人时可设立大型百货店，随着城市化进程的加快，部分片区聚集人口逐渐到达这一数量级，将给百货业带来一定的发展机遇。购物中心及综合商业街作为大型商业综合体，将由多种业态组合而成，其中囊括“百货&超市“两大业态。,主流业态分析第一小节：时尚百货 第二小节：大型超市 第三小节：餐饮业 第四小节：手机数码 第五小节：家用电器 第六小节：休闲娱乐,主流业态分析超市,超市市场概况市

40、场格局：沃尔玛、北京华联、大昌隆三足鼎立。家乐福签约亨特城市广场项目，营业面积7800平方米，计划明年9月开业。选址特点：均不在传统商圈，多数贴近社区；避免传统商圈较高的租金水平的有限的发展空间；优先选择非传统商圈商业生活配套规模小、不规范，需要大型商业配套设施的区域；均分布于城市主干道或次干道两侧；近年新建的大型综合超市多数分布于南明区。,主流业态分析超市,超市市场概况贵阳新建大型综合超市规模均较大，沃尔玛在贵阳两家店的规模均在沃尔玛中国大陆前10名。,主流业态分析超市,经营状况大品牌超市营业状况良好沃尔玛人民广场店仅营业5个月后，重要效益指标已在沃尔玛内地企业中跻身三甲；贵阳北京华联的销售

41、额在整个北京华联连锁店中名列前茅。本地超市在外地超市挤压下营业状况相对较差本地超市定位呈错位发展，多数倾向发展社区便利店,主流业态分析超市,发展趋势从农贸市场到品牌超市，彻底改变了都市人的传统购物方式小河区目前还没有一家正式运营的国际品牌超市，发展空间相当广阔附近仅有一个北京华联超市准备在此运营，由此可见，小河超市的市场运营环境渐入佳境，极具发展潜力,北京华联（筹备阶段）,碧园花城,主流业态分析超市,超市市场分析结论发展特征与趋势预测贵阳大型社区聚集地成为各大品牌超市竞相争夺的市场高地国际品牌超市继续占据贵阳超市行业的主角地位贵阳本土超市由于缺乏成熟的管理经验和长远的发展规划，在创建品牌过程中

42、存在很多不确定性，经常出现时好时差的现象，例如贵阳的大昌隆等超市市民聚居区域的品牌超市，能够聚集庞大的消费人流和商业人气，因而成为很多大型商场竞相引进的抢手商家,主流业态分析第一小节：时尚百货 第二小节：大型超市 第三小节：餐饮业 第四小节：手机数码 第五小节：家用电器 第六小节：休闲娱乐,主流业态分析餐饮业,宏观特征贵阳主流市民倾向品牌餐饮，餐饮行业发展迅猛，前景广阔2008年餐饮业零售总额达72亿多元，占社会消费品零售总额的21.13贵阳餐饮业零售总额历年保持15以上的增长速度，持续高于社会消费品零售总额的增长速度,贵阳市20012008年餐饮业零售额,（亿元）,52.0%,0%,30%,

43、15%,45%,60%,21.3%,20.2%,21.0%,15.4%,18.05%,21.9%,21.1%,18.0%,19.5%,餐饮业零售额占社会消费品零售总额比例,餐饮业零售额,16.6%,19.0%,餐饮业零售额增长率,21.1%,21.7%,21.3%,18.8%,主流业态分析餐饮业,发展特征特色餐饮和快餐作为现代餐饮的两翼，均获得了较快的发展连锁及外来餐饮业增多停车场所成为众多高档餐饮面临的重要问题消费特征商务消费、社交消费及居家消费亦逐步得到发展居民接受新事物速度较快，西式快餐获得较好的发展环境,主流业态分析餐饮业,不同档次餐饮相关情况不同档次消费均获得充分的发展，并形成其特定

44、的消费群，按其主力消费群体划分，可以分为大众餐饮、时尚餐饮、中档餐饮、高档餐饮四大类别。,主流业态分析餐饮业,餐饮业市场分析结论发展趋势连锁餐饮企业扩张进程将持续进行；国内外品牌餐饮将继续在非传统商圈设点；未来消费强劲，餐饮业市场空间较大；停车位充足的高档餐饮场所将具有特别的竞争力。,主流业态分析第一小节：时尚百货 第二小节：大型超市 第三小节：餐饮业 第四小节：手机数码 第五小节：家用电器 第六小节：休闲娱乐,主流业态分析手机数码,电脑市场规模贵阳具有代表性的电脑市场有5个，总营业面积约29000平方米；市场分布地域分布上呈现“大集中，小分散”的特点，在中心城区形成相对集中区域；靠近传统商圈

45、，以利用传统商圈的人流聚集效应；有随商圈发展、区域商业成熟而扩展的特点。,主流业态分析手机数码,典型项目,主流业态分析手机数码,经营状况经营状况以怡信数码港最佳，贵州电脑城最差；广告宣传与各电脑城经营状况密切相关；DIY与行业客户分别成为两个老电脑城西南电脑城和贵州电脑城仅存的竞争力。出租状况租金水平与各电脑城经营状况密切相关，怡信数码港租金最高，达3001500元/平方米月，贵州电脑城租金只有50100元/平方米月。,主流业态分析手机数码,电脑市场分析结论发展特征与趋势预测目前人均电脑拥有量较低，随着经济水平的提高，贵阳电脑市场上升空间非常大；现有电脑市场规模均较小，期待领导型市场的出现；仓

46、储及货运配套齐全的电脑市场将具有较强的竞争力；西南电脑市场、贵州电脑市场物业陈旧，经营管理不佳的现状给新的电脑市场带来发展机遇。,各城市城居民人均可支配收入与每百户家用电脑对应关系,(台/百户）,5000,0,10000,15000,20000,25000,30000,趋势线,深圳,北京,济南,南昌,合肥,贵阳,上海,（元）,主流业态分析手机数码,贵阳手机销售终端分布特征目前百货商场、大型超市、IT卖场、数码卖场、电脑城中手机销售终端非常少；专业品牌连锁卖场、家电专业大卖场、运营商的营业网点、手机厂家品牌专卖店是贵阳手机市场的主要销售终端；专业品牌连锁卖场是最主要的销售终端，占据了最大的市场份

47、额。,主流业态分析手机数码,中华南路手机专业卖场聚集区卖场规模：共10家手机专业卖场，总营业面积约10000平方米。卖场品牌：中邮泰普、飞毛腿、中意电讯、讯捷、金蜂星、永祥通信等形成原因：运营商网点聚集区形成早期手机市场，群聚效应形成手机专业卖场集中地,主流业态分析手机数码,手机市场分析结论发展特征与趋势预测目前人均手机拥有量较低，随着经济水平的提高，市场蛋糕将逐渐扩大；中华南路作为贵阳唯一的手机卖场聚集区，其地位在短期内难以动摇；随着家电专业卖场在贵阳的广泛布局，手机销售网点随之扩散；手机专业连锁卖场和专卖店将随着百货、大型超市的发展，在人流量大的场所和区域广泛分布。,各城市城居民人均可支配

48、收入与每百户移动电话拥有量对应关系,(台/百户）,5000,10000,15000,20000,25000,30000,趋势线,深圳,北京,济南,南昌,合肥,贵阳,上海,（元）,主流业态分析第一小节：时尚百货 第二小节：大型超市 第三小节：餐饮业 第四小节：手机数码 第五小节：家用电器 第六小节：休闲娱乐,主流业态分析家用电器,家电市场概况市场格局：国美电器、苏宁电器和国鼎家电三足鼎立分布状况：喷水池商圈为连锁家电零售商进驻贵阳市场的首选火车站商圈是连锁家电卖场在南明区的聚集地,主流业态分析家用电器,典型项目三家品牌下属卖场多数在2005年、2006年开业，是市场新一轮洗牌的结果各品牌卖场所占

49、面积多在40005000平方米；物业以租赁为主,主流业态分析家用电器,家用电器市场分析结论发展特征与趋势预测大型连锁专业卖场将成为家电市场的主要销售渠道外地品牌加速扩张，本地品牌面临生存威胁火车站商圈有望成为核心商圈外的又一个家电卖场聚集地,家电连锁,其它渠道,互联网,专卖店,百货商场,家电连锁,超市,家电城,中国总体家电销售渠道,北京、上海、广州等发达城市家电销售渠道,主流业态分析第一小节：时尚百货 第二小节：大型超市 第三小节：餐饮业 第四小节：手机数码 第五小节：家用电器 第六小节：休闲娱乐,主流业态分析休闲娱乐,休闲娱乐业概况贵阳休闲娱乐业发展超前，酒吧、茶馆、咖啡馆、KTV、电影院、

50、健身会馆、洗浴足疗、夜总会、歌舞厅等休闲娱乐种类丰富；各种类休闲娱乐业均发展较快，部分项目规模较大，夜总会和洗浴城均出现营业面积1.5万平方米超大型项目；各休闲娱乐场所数量较多，竞争激烈，规模大、档次高的项目富有竞争力，营业状况较好。,主流业态分析休闲娱乐,休闲娱乐业分析结论发展特征与趋势预测贵阳休闲娱乐项目较多，行业竞争激烈，优胜劣汰将在该行业长期存在；随着居民生活水平的提高，规模较大、档次较高的休闲娱乐项目将继续有着广泛的市场；特色与规模成为贵阳休闲娱乐行业的发展趋势。,主流业态分析综合分析,主流业态综合分析从贵阳商业市场发展角度分析，时尚百货、大型超市、品牌餐饮、手机数码、家用电器、休闲