兰州静宁北路写字楼公寓项目市场研究项目定位报告-110PPT-2008年.ppt

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1、每一个时代都有着自己独特的精神印记每一座城都应有一个高峰的象征就如同上东区之于曼哈顿第五大道之于纽约南京路之于上海高贵的本色熔炼到骨子里寸土如金沉淀下来筑就永恒经典 这场峰会的盛宴沁香弥漫,序言,市场篇,定位篇,兰州楼市概述 兰州写字楼市场分析 兰州城关区商业市场分析 市中心公寓市场分析 项目地块分析,项目整体定位 项目产品定位 产品价格研判 合美市场资源整合,CONTENT,市场篇,经过07年整个中国楼市的“疯狂”,08年中国楼市开始出现理性调整,兰州作为中国楼市的一部分也将收到一定程度的影响,在目前一线城市房地产市场出现调整,未来可能波及内地二三线城市的宏观背景下,对于本案的操作对于市场的

2、理性预判和分析,对于兰州市场需求的精准判断,显得更加重要,A,兰州楼市概述,兰州楼市07年房价平均涨幅为达到1000元/平米，08年上半年1-4月份持续上涨，5月以后受到一线城市楼市调整影响，房价有所回落,07年兰州楼市房价从年初的2500元/涨到12月底的3500元/，一年房地产均价涨幅为1000元/，涨幅达到20%。07年房地产市场进入高速发展阶段。08年头4个月延续07年的上涨势头，4月房价达到上半年最高点3756元/，相对年初涨幅为7%。5月开始受到全国房地产市场调整影响，房价出现调整小幅回落后，“十一”黄金周房地产市场价格开始反弹回升10月楼市成交均价在3700元/。可以看出，兰州中

3、国内陆的重点城市，房地市场受到全国性的市场调整影响不大，兰州“自住型”需求旺盛的房地产市场运行良好，房价出现上涨势头。,1 4月，兰州新房成交均价呈现逐月上升趋势。5月兰州房价出现下跌迹象，6、7月份维持在2007年底的水平。最低价格出现在5月，新房成交均价3309.62元/平方米；最高价格出现在4月，新房成交均价3756.37元/平方米。,上半年成交65.6万平米，月平均成交10.9万平米。其中，最高为5月份，成交面积约19万平米；最低为2月春节前后淡季，成交面积约3万平米。,08年上半年兰州商品房成交65.6万平方米，月平均成交10.9万平方米；房地产市场刚性需求强烈，市场需求寻等待释放机

4、会,从08年上半年兰州商品房成交均价与成交面积的表现来看，5-6月份兰州楼市价格出现回落后，成较量出现迅速攀升，5月成交19.02万，6月成交13.81万。5、6两月成交量达到头4个月成交总量。可见兰州楼市市场的刚性需求较大，购房需求等待时机释放。,城关区为兰州购房首选位置，07年头10个月商品房成交101.5万平方米，占全市成交量70%以上；市中心地块市场需求强烈，土地稀缺价值潜力大,兰州市城关区统计局的一项调查资料显示，截至2007年10月底城关区房地产共完成投资额363981万元，比2006年同期增长26.6%，商品房销售面积增速明显加快。2007年1月10月，商品房销售面积101573

5、0平方米，同比增长8.23%。,07年城关区前10个月成交量环比增长8.28%,07年城关区前10个月房地产投资总额环比增长26.6%,城市房价圈层定律1：2：3，中心城区房价是城郊房价的3倍，而目前城关区房价只有郊区2倍多，兰州中心城区房价还上升空间,根据城市房价圈层定律来看，一线城市上海和内地房地产发展较快的长沙，房价结构环线比基本上是1:2:3，兰州城市房价结构还不够合理，目前兰州环线房价比只有1:1.3:1.9，中心城区房价还没有与郊县区域房价拉开距离，城市中心土地价值还没有得到充分体现。,因此，可以判断兰州中心城区房价偏低，由于城市中心土地资源的稀缺性，未来中心城区房价还有相当大的成

6、长空间。,房价出现理性回调，国家开始松动宏观调控力度，政策利好，有利于兰州楼市发展,08年9月，央行6年来首次下调人民币贷款基准利率0.27个百分点。政府正式公开放松房地产市场的调控力度。这对目前中国整体低迷的市场是一极大的利好消息。这一举两得的政府举措一方面刺激目前市场需求，另一方面又将缓解开发企业资金链的压力。这对于中国楼市还是兰州楼市都是一个重要的利好消息，有利于市场稳定发展。,项目市场小结,兰州楼市运行稳定，目前兰州受到一线城市楼市调整风潮影响较小，楼市均价出现小幅调整后，10月份兰州楼市成交均价回升到4月最高水平10月成交均价3700元/平米。政府开始为调控政策松绑，央行首次降低贷款

7、利率，有利于兰州楼市发展；兰州市场自住为主的刚性需求强烈，08年上半年延续07年成交态势商品房成交65.6万平方米，月平均成交10.9万方；07年城关区楼市成交量占到全市成交量的70%以上，城关区楼市成交活跃，市场接受度强；根据目前兰州的房价结构，中心城区地块资源的稀缺性和不可复制性，还有较大的上涨空间；项目位于兰州市CBD中心黄金地段，城市商业办公配套齐全，居住生活配套完善，项目自身具有商业办公的可塑性强；,B,兰州写字楼市场分析,兰州写字楼主要分布在庆阳路和张掖路，以中低端的商住两用楼房作为办公用地为主，高档的纯写字楼项目相对缺乏。,张掖路步行街和庆阳路办公街区写字楼行情，写字楼租金25-

8、65元/.月，售价5000-8500元/.,兰州写字楼投资回报比较高，特别是纯写字楼投资回报在8%，最高达到10%。商住型办公楼投资回报在5-6%之间。,兰州大部分写字楼为档次较低的商住楼，内部装修较为简单，档次低，写字办公配套缺乏，通常写字楼外立面豪华，内部配套简陋。,大厦的取暖设备,简陋的电梯间,远达.维斯特,楼内单位间过道,招银大厦,兰州纯写字楼项目少，缺乏高档的国际标准甲级写字楼；纯写字楼的办公配套不完善，属于初级配套。,城关区纯写字楼项目租金水准一览,地 址：张掖路1号，位于静宁北路与张掖路的交汇处，与本案隔街相望。主力面积：110-140销售均价：目前小业主出售的二手房市场价格约在

9、7000元租金价格：65元/.月物业管理：甘肃戴维斯国际物业管理有限公司功能组合：集写字楼、商业、公寓规划特征：31层建筑，商用1-3层面积共4171.38，其中一层面积1420.88，二层面积1376.25，三层面积1376.25；招商定位：商场、超市、餐饮。3-28层甲级写字楼，另一座为公寓。开盘日期：2002，目前售完。50%以上进驻的为大型企业，如平安保险、中石油甘肃输油分公司、安邦财产保险、中粮储备等。出租率在80%左右主要品质：1、大厅选用进口意大利砂岩局部帖饰金，大堂较小；2、办公层铺设地毯，门及门套为花梨木材质3、大厦内设商务中心、多功能厅、会议厅等商务辅助设施,保利大厦,地

10、址：位于兰州主要商业区之一的东方红商业广场总建面积：2.2万楼 层：23层平层面积：1694，可自由分割销售均价：7500元/租金价格：60元/月功能组合：集写字楼、商业、酒店于一体的建筑。规划特征：裙楼部分是著名的大型百货商场国芳百盛购物广场，主楼部分由五星级酒店国芳大酒店与国芳写字楼组成。国芳大酒店目前正在装修阶段，尚未开业。有商务中心、银行、中西餐厅、健身房、多功能会议室等开盘日期：2006.11.22 交房日期：2007.12.31主要品质：1、定位为智能化甲级写字楼，但除了外立面气派实际品质达不到甲级，但因其地理位置原因以及购物广场、5星级酒店等效应，在目前兰州仍属于高端写字楼产品。

11、2、层高5的大堂，空间杂乱，大堂内无物业服务，两边分别通向商场3、写字楼内部公共部位装修简陋，,国芳.百盛,国芳.百盛内部公共部位,地 址：金昌南路361号，项目位于庆阳路商务办公密集区。总建面积：7.3万主力面积：79-140销售均价：6500元/租金价格：35 40元/月物业管理：大厦物业公司功能组合：集写字楼、商业、规划特征：25层建筑。项目1-6层为商业以餐饮娱乐为主，7-25 层写字楼。写字楼内部结构与商住楼相似，但也算 是目前较好写字楼之一。项目概况：公共部位装修较差，削弱了项目的档次，所以目前租金水平在兰州市位于中等水平。写字楼业主以数码相关企业和美容美图、教育机构为主；商业部分

12、，1-6层商业以餐饮、娱乐为主。,东方数码大厦,东方数码大厦内部公共部位,写字楼电梯间,内部公共部位装修,本案直接竞争对手，目前在售和即将上市的“兰州财富中心”和“金地商务大厦”，在产品品质和项目地段上与本案都有可比性,本案,兰州财富中心,兰州财富中心：该项目与本案相聚2公里，目前1-14层写字楼在出售，21层以上写字楼出租。租金估计在70-80元/.月。写字楼均价8500元/,兰州财富中心,本案位置,地 址：城关区东岗西路638号，位于东方红广场东面，与本案有一定的距离，但属于同一个竞争区域。总建面积：4.9万主力面积：内部单元分割为190-400销售均价：写字楼目前销售均价约8000850

13、0元/，商铺 目前销售价格首层38000元/；二层26000元/、三层17500元/、四层11385元/；租金价格：预计70-80元/月物业管理：大厦物业公司规划特征：总高地上26层。1-4层是集财政金融、产权式 独立商铺、商务休闲为一体的金融商业广场；5-26层是以5A智能定位的写字楼。项目品质：1、一层设有600平方米酒店式大堂，层高达5.1米，外墙选 用干挂石材和中空LOW-E玻璃幕墙2、大厦退建筑红线达12米之多，地面停车位20辆，地下2 层停车场约100个停车位。3、电梯选用富士达环保节能电梯，共有七部；4、2个电视电话多功能数字化会议厅，层高4.8米5、24小时巡逻的综合保安管理系

14、。6、采暖:集中供暖和单元式中央空调7、标准层高3.55米,兰州财富中心,财富中心是目前兰州市场最接近5A标准的写字楼，从该项目公共部位装修以及写字楼硬件配套来看，是目前兰州市场最高端的写字楼项目，该项目的租金和售价是目前市场上最高的。本案比较优势有两点，一是项目地理位置优势，本案更具中心位置；二是本案的景观资源要好。,兰州财富中心,本案,VS,兰州高端写字楼市场的租金价格在60元/.月左右，售价在7000以上。兰州写字楼投资回报比较高，特别是纯写字楼投资回报在8%，最高达到10%。商住型办公楼投资回报在5-6%之间。兰州写字楼市场的产品中：高端写字楼的外立面普遍显得比较气派考究，但普遍内部品

15、质偏低，除了保利大厦略好些外，其余的产品公共部位以及大堂的装修都显得较为粗燥，建材设备的水准也不高。高端写字楼集中在本案近距离的区域范围内，租金1.7元/天以上的高品质物业数量较少。主要以保利大厦为代表。兰州写字楼市不注重物业服务，几乎所有的写字楼除了常规的保洁，无其他物业服务内容可 言，即便是目前最高端的保利大厦，小小的大堂入口只有一名保安人员执勤。智能化设施设备的先进程度也极度欠缺。写字楼的入驻率基本达到80%以上。以商贸、健身、教育和、产矿企业为主。,市中心高端写字楼市场初步总结,C,兰州城关区商业市场分析,兰州城关区商业分布,四条繁华商业街区将本案包围,金昌北路通讯电子一条街 租金38

16、元/平米,甘南路酒吧休闲街区 租金46元/平米,中山路人流较大,商业档次较低 租金48元/平米,张掖路步行街兰州最繁华街区租金410元/平米,中山路,张掖路步行街,甘南路,项目周边分布着兰州最繁华的商业街区,包括张掖路步行街、中山路服装街以及主题街区例如甘南路酒吧街、金昌北路通讯电子一条街；商业租金从19元/平米/天不等.中心地段租金在69元/平米/天不等,张掖路步行街张掖路步行街兰州最繁华的商业步行街,汇集了兰州最高档的大型商场和最大的客流量.新世界百货、亚欧商场、西单等大型商场坐落在步行街两个路口。步行街业态以大型百货、运动休闲用品专卖店、古玩城、服装店、眼睛店等时尚商品为主。沿街面租金在

17、7-10元/平米/天,是兰州租金最高的地段。目前沿街店面没有出售，出售价格估计在7万元/平米左右。步行街的地下商场以服装和小商品为主，租金相对较低，租金在2-3元/平米/天。,步行街的运动品牌专卖店,步行街商场沿街店面,张掖路商业,中山路中山路与张掖路步行街西面入口相接，同时连接兰州大型交通枢纽兰州公交客运站，这为中山路带来了大量的客流。中山路商业以中低端的时尚商品消费为主,例如服装鞋帽小饰品等。沿街面人行道上出现服装、影碟、日常用品、小吃等低档商品。租金：4-8元/平米/天；由于中山路人流量大，租金较高中山路消费人群主要是年轻学生、周边县市来兰州购物或者汽车站中转的客流，总体来说是收入水平较

18、低的消费人群。,中山路上的大商场,中山路人行道地摊商家,甘南路商业街甘南路上没有大型百货业，主要汇聚的商业形态是酒吧、餐饮、各类服饰专卖店等。甘南路聚集了一些连锁品牌的餐饮业，如苏浙汇、新都里日式烤肉，另外还有一些比较时尚的餐厅如盛宴概念咖啡厨房、玉玲珑咖啡餐饮等。美容美发、休闲、时尚特色服饰商店也较多。大型的SPA也在甘南路占据一席之地。相比张掖路商业步行街、东方红商业广场、金昌路商业街等商业聚集区，甘南路商业街更具特色，偏重于时尚消费的层面，面对的消费人群更加年轻化。,甘南路商业,兰州最好的两大商场“新世界百货”和“国芳.百盛购物广场”与本案相距分别只有5分钟和20分钟步行路程,本案,国芳

19、百盛购物广场,本案,新世界百货,“国芳.百盛购物广场”兰州经营最好的顶级百货商场，位于兰首最大的广场东方红广场东侧。,国芳.百盛购物广场1、地下1层为超市2、16层为商场百货，塔楼部分为办公写字楼3、商场部分面积为2.7万平米，兰州高端品牌聚集4、写字楼租金65元/平米.月，售价7000元/平米,“新世界百货”05年进驻张掖路步行街，位置佳，商业氛围及其浓厚，也可以说如果本案以后引进大型百货的话，新世界百货将是经营上直接的竞争对手。,新世界百货，地下1层为超市，15层为商场百货，两栋塔楼分别作为办公写字楼和公寓，产品形态与本案比较接近，位于不行接口黄金商业地段，与本案只有 700米距离。写字楼

20、租金在50元/平米.月，售价6300元/平米 公寓二手房售价在5300元/平米，小面积二手公寓租金在8001500元/月左右,住宅裙楼商业用于出售较少，以出租的形式为主。城中心板块住宅裙楼商业只有盛世凯旋宫项目出售，该项目位置与本案比较接近，有一定参考性。,本案,盛世凯旋宫,兰州市中心商业相对集中，主要分布在张掖路步行街、中山路、甘南路和金昌北路。商业租金跨度较大1-10元/平米/天。其中繁华的中心地段租金水平在6-10元/平米/天。其他非商业集中区域的的沿街商业租金基本上在13元左右/平米.天。本案目前正对的秦安路和张掖路东段（非步行街）租金水平较低11.5元/平米.天。项目紧邻的张掖路步行

21、街，租金在4-10元/平米.天。兰州沿街商业业态基本上已中低档商业为主，高端商业基本上集中在大型商场例如国芳百盛和新世界百货。大型百货商场业态布局基本相似，地下为超市买场，地上一层为品牌化妆品、皮具，二至四层为各类品牌服装为主。品牌以国内一线、二线品牌为主，国际一线品牌相对较少。,市中心商业市场总结,D,市中心公寓市场分析,住宅公寓市场 目前兰州城市中心板块均价5500元/平米,城中心板块,七里河板块,西固板块,新城区板块,河北板块,雁滩板块,本案所在的城中心板块新房成交均价为5500元平米，城中心区商业中心区目前在售新盘很少，张掖路步行街与东方红广场附近新盘售价6300元平米,盛世凯旋宫位于

22、金昌北路与南昌路交汇处，是兰州市中心唯一在售的酒店式公寓项目，户型面积由60180不等。该项目尚未开盘，目前在客户累积以及预定阶段，预定率目前超过40%，预定方式分为两种：1、缴纳20万定金选房，待开盘后即可购买已 选房屋，并享受一定金额的优惠房价。2、缴纳2万定金，享有优先购房权，并享受一 定金额的房价优惠。该项目强调酒店式管理的服务，星级酒店入户大堂。毛坯交房标准，不作装修。目前价格未定，据销售人员称预计在6200元/至6300元/左右。商业面积出售，面积分割约在200平米/间。1、一层均价为5万/2、二层为3.2万/。三层为写字楼。,本项目近距离范围案例调研,盛世凯旋宫户外围板广告宣传,

23、保利大厦保利大厦位于静宁北路与张掖路的交汇处本项目，与本项目隔街相望。该该项目由商场、写字楼以及公寓、组成，保利大厦完成销售并投入使用。目前各类产品的状况：写字楼：项目外观挺拔，目前是兰州市最好的写字楼产品。目前也依然跻身高档写字楼之列。50%以上进驻的为大型企业。目前小业主出售的二手房市场价格约在7000元左右。写字楼的租金价格约在55元/天/平方左右。公寓：已经投入使用，少量的保留房出售，售价在5900元/，户型较大，在169-215。租金价格在30元/月/平米 投资回报率约在6%左右。,保利大厦公寓楼外观,盛业 丰景苑,项目位于兰州繁华的新兴商业街甘南路的核心地段，周边生活配套相当齐全，

24、教育资源（紧邻兰州一中兰州省重点中学）是其最大的卖点。,本案地下两层，地上三十层。地下一层为车库。地上部分：一层为商铺和超市，二四层为餐饮，五三十为住宅，框架剪力墙结构，主体高度控制在100米以内，总建筑面积25670平方米。户型面积范围：二房86 95，三房100130，三房170销售价格：目前还未开盘，价格也未公开，但据销售人员透露该盘公寓平均售价不会低于6000元/,兰州公寓市场以毛坯房为主，精装修产品是市场真空。精装修公寓由于没有先例，且租金回报受到承受力的抑制，因此目前市场上少有出现精装修产品。市中心公寓市场户型面积主要集中在50-180平米之间 市中心中小户型公寓产品面积60-10

25、0平米，为1房和经济型2房 小户型公寓的租金约在0.8-1元/天，售价在6000-6300左右。投资回报一般在6%左右。,市中心公寓市场总结,E,项目地块分析,项目地理位置分析,城关区历史悠久，现在是兰州市乃至甘肃省政治、经济、文化、教育、科研、交通的中心。省委、省政府，市委、市政府以及省、市各部门，兰州军区，国内各大银行的甘肃分行、市支行，中央驻兰机关均在城关区域.区域内构建大商贸流通格局，形成了以亚欧、百盛，西单、华联、家世界、国美等大中型商厦超市为中心的零售业体系；以家具、服装、机电，建材、汽车，粮油、水产品、蔬菜果瓜、为主的各类大型批发零售市场。城关区内有中科院兰州分院及各类科研院(所

26、)和大中专院校90余所，有中小学142家，各类幼儿园百余家。文化卫生事业发达，基础教育设施完善，卫生医疗机构完备，金融、保险、工商、居住等各种设施服务功能齐全,城关区兰州的政治、经济和文化中心；张掖路和庆阳路构筑兰州城市CBD,本案位于城关区两大核心商业街之间，紧邻张掖路商业步行街,城关区商业主要集中在张掖路步行街和东方红广场两个位置，因而形成两个兰州最繁华商业中心圈层。本案位于两大商圈之间，受到两大商圈的直接辐射，不论商业氛围还是商务氛围都相当浓重。,张掖路步行街商业区,东方红广场商业区,本案,本案位于兰州CBD核心区，商业氛围浓重，交通便捷，与政府机关部门相邻城关区商业主要集中在张掖路步行

27、街和东方红广场两个位置，因而形成两个兰州最繁华商业中心圈层。本案位于两大商圈之间，与张掖路步行街只有600m距离，与东方红广场距离为1公里。,城关区市中心,兰州CBD,项目地块周遍配套分析,张掖路步行街商业区,东方红广场商业区,本案,城关区市中心,市民广场（城市公园）,省府、市府机关,区政府机关,庆阳路商务办公区,周边生活配套齐全，堪称相当完备，购物、休闲、娱乐遍布“家门口”,项目现状条件优势分析,项目入口处大堂部分，三层调控设计，为后期项目提供一个气派、豪华的大堂设计空间。,项目一楼入口处挑高大堂空间,项目东北面以及项目正面预留了大量的地上停车空间，地下二层整层为地下停车场。项目车位充足，为

28、商业、办公提供必要的配套。东北面空地也可以作为项目绿化配套,为商务办公和公寓提供充足城市绿地.可见,该地块的功能可塑性强.,项目东北面空地可作为停车场,项目正面观光电梯通道，景观资源极佳，不仅可以看到兰州最繁华步行街张掖路步行街夜景，还有正面的黄河景观,项目东北面空地可作为停车场,项目需要规避内部房型不规则，容易产生建筑死角,定位篇,准确的定位将是项目在未来市场成功推广极其重要的关键一步。在对当前兰州市场的准备把脉的前提下,合美结合项目自身的特征,对目标产品进行一次积极的市场定位，包括项目未来推广的市场形象、项目产品组合定位、项目定价以及今后市场资源整合，合美将在下面的篇幅中详细阐述,定位所考

29、虑各个方面的关系疏理,本案的定位思考,政府期望,兰州中央商务区CBD的中心地标建筑兰州5A科技智能化甲级写字楼标杆兰州市顶级枢纽式商务中心兰州市中心稀有的服务式高级公寓辐射整个兰州中心区的商业旗舰,我们的产品应该是,A,项目整体形象,整体项目形象定位缘起：城市峰会 周边云集省委、省政府，市委、市政府，省政治经济文化中心 城市决策峰会地处兰州市中央商务集中区静宁北路张掖路区域 城市经济峰会距离兰州市商业最繁华的步行街附近咫尺之遥，各路商家云集 城市活力峰会占据城市核心周边配套齐全，地段向来是城市精英的置业首选 城市精英峰会,高峰汇,“高峰”：地理意义上“高峰”是一个区域最中心的位置，而本案位于兰

30、州城市CBD的中心区位，这里我们提出的高峰概念，非完全传统地理意义上的中心，而是项目本身顶级品质与位置的唯一性，最能够阐释项目的城市地位兰州的城市“峰极”，预示项目将打造成为一座兰州城市中心商务地标，兰州城市名片。“汇”：不仅是城市顶尖商务精英阶层的盛会，更是兰州顶级商业、休闲、娱乐品牌的磁力中心，在这里你可以体验最尊崇的生活享受。,因此我们提出项目整体形象概念,案名释义：,高峰汇.国际服务公寓,国际化强调公寓打造的国际化标准的品质，引领兰州公寓产品的品质标杆。服务公寓这在兰州是一种新的公寓理念，他强调人性化的公寓服务管理理念。酒店式的专业、尊崇服务，公寓业主享受更多生的便捷。,项目公寓部分的

31、形象概念,主张强调现代办公科技的应用，生态办公概念，另辟溪径以小投入换来大回报。在定位上需要注重新的办公理念的营造。多功能让空间随时变身，办公空间灵活自由，不论多少平米，随意组合。把人性化思考深入细节的体验中，整合自身资源，延伸空间，提供小企业共享的接待空间和会议空间，入口设置体现形象的公共接待空间，起到门户的作用，公司即便再小，却很有面子。,高峰汇.E时代智能写字楼,项目写字楼部分的形象概念,B,项目产品定位,甲级智能办公 国际服务公寓 大型商业广场Office Apartment Shopping Mall,本案产品组合：,本案产品组合,大型精品百货,休闲娱乐集中的高尚生活场所,主楼部分，

32、写字楼,以目前产品的规划来看，项目软硬设施配置标准都比较高级，完全适合打造成“智能型甲级写字楼”的概念。,裙楼商业部分功能定位设想,副楼部分，服务公寓,将副楼公寓部分打造成兰州首个“国际服务公寓”概念公寓。面积控制在60-100小户型产品，便于控产品总价实现市场快速去化。,写字楼产品之E时代智能 CBD地标商务,写字楼部分产品定位,精致E时代智能：把智能的核心融入简约的外形之下，大面积玻璃立面和竖向线条的运用，增加建筑的时代感，在 简约的国际现代风格之下，提倡新时代办公的网络化和科技化，实现智能化办公条件。地标性商务：在城市中央商务区的核心，28层建筑地标级的形象已经毋庸置疑，高品质写字楼、国

33、际化服务公寓、大型高档商业中心，更加确立了本案城市地表的地位。,写字楼产品建议,项目入口导示部分,写字楼单元面积定位建议,本案内部单元是产品定位的一个重要组成部分，将对项目的市场接受度、资金的回笼速度起到至关重要的作用。本项目作为高端的甲级写字楼，目标使用客户已跳出原有的区域局限。根据对苏州甲级写字楼市场入住客户特征以及需求的详细调研表明：目前市场接受程度最大的写字楼面积单元在80250之间，投资客对高品质写字楼投资偏好的面积范围在80150之间，本项目写字楼单元面积写字楼部分总计建筑面积约33000，建议本案主力分割单元集中在80200之间：,国际化服务公寓之精致空间，MAX生活,服务公寓产

34、品定位,精致空间：户型经济、灵动空间。因为精致，所以更纯粹，适当将公寓部分的一房小户型做精装修，提 升项目的品味与附加价值。MAX生活：多元配套，多样选择，多彩生活，MAX一方面意味着城市新核心为本案带来了多元化的生活便 利享受，另一方面表现出本案的丰富的商业业态带来缤纷的生活体验。,产品建议 部分一房户型实现精装修，体现差异化竞争，同时也可提升利润空间与提升市场品质形象；设置几间样板间，让客户更能够切身感受到国际化水准公寓的品质内涵，引导消费；根据户型提供富有个性的家居方案，让生活延伸无限可能；设置公寓住户的共享空间，包括公共洗衣空间、公共书吧、公共接待会友空间等等，从而体 现服务公寓与众不

35、同的生活品质，提高产品性价比；以酒店服务标准提升本案公寓的物业管理水准，通过软性服务提升生活舒适度，充分表现居 住者的层峰生活享受；,产品内在品质建议,摩登华贵的建筑风格应与产品的内在品质相呼应，完美的内在品质可以使项目增加市场竞争力，增加附加值效应并提升售价。高尚办公以及住宅，不仅仅诠释在建筑外部的视觉感受，更体现在内在品质，包含公共部位的精装修、高品质的建材以及硬件设施、完善的安全防护、和到位的物业管理服务等方面。,诠释华宅的荣耀，绝非一室之内的华贵，是建筑由内而外，精心打造的步步完美。注重营造公共空间，营造软豪宅气质，让尊贵生活表里如一。精装修公共入口门厅内，沙发、油画、精美的花卉与水晶

36、吊灯，将奢华的居住细节融入磅礴的建筑，赋予住宅如星级酒店的步入体验。更使居者拥有了第二会客空间，或接待来访者，或与邻居交流攀谈。在这里，一个微笑的颔首，邻里之间可以多份默契。迈进富丽堂皇的电梯大堂，踏进优雅的电梯，穿过品味独具的公共走廊，尊贵生活从第一步开始就已悄悄精心展开。,建议大堂、走道、电梯间等公共部位作精装修,高品质公寓的组成元素，还包括健康的生活品质细节体贴，无处不在地展现在细微之间。现代的住宅除了给人们提供栖身之所外，健康、节能、环保等概念的介入，逐渐成为一种必然的发展趋势，双层钢化中空隔音玻璃、中央纯净分质供水、外墙保温，节水管件、环保型建材、无齿轮低噪音电梯、中央除尘等现代豪宅

37、的健康居住元素，充分运用到住宅设计中，成为倡导现代健康生活的表现方式。,建议采用具有健康、节能、环保概念的硬件设施,分质净水供应安装了中央净水系统采用分质供水，水源经过多道深化循环处理，居住者能直接享受高品质的饮用水，饮用水达到了欧洲二级饮用水标准，超出了市场上桶装水各项指标。中央吸尘系统主机和吸尘区分离，将过滤后的空气排到室外。解决了室内卫生不良状况，还杜绝了除尘之后的二次污染。当需要清理时只需将一根8-12米的软管插入吸尘口，全部大小灰尘、纸屑、烟头、有害微生物，甚至烟味等不良气味，都经过严格密封的管道传送到中央收集站。任何时间都可以进行全部或局部清洁，确保清洁的室内环境。外墙保温外墙保温

38、系统有效地解决了冬天保温及夏天的隔热，以及抗裂、抗风压、抗震、耐火等问题。外墙保温有效提高建筑的热稳定性，无论冬夏，家庭使用空调的时间会大大减少，保温效果显著，降低能耗达到节能的目的。外墙保温系统可以节能50%以上，使房屋冬暖夏凉，还可以防止温度变化对于住宅主体结构和维护的破坏，降低长期维护费用。双层钢化中空隔音玻璃双层钢化中空隔音玻璃内充惰性气体，为居者隔开尘世的喧嚣。中空隔音玻璃不仅隔音、隔温，还具有采光性能好的优点，在现代新型节能住宅中被广泛地应用。,公寓部分户型面积建议,服务性公寓投资性和自住性交强,根据目前兰州市场房地产需求最大的总价价位30-50万元,按照市中心均价5500来计算,

39、需求量最大的户型面积范围在70-90平米,因此根据兰州市场消费者的需求特点,项目服务公寓面积定位为主力面积在60-90平米的户型上,本案公寓总面积在1.8万平米左右.做以下户室比例定位建议:,招商先行,选择的理由：调动投资圈层对项目商业价值的心理期望值和价格承受比，培植市场舆论；通过前期招商策略导入的影响力，快速烘托起市场氛围，营造出有利项目销售的舆论平台；如若第一波招商不成功，也不会直接影响到项目后期销售策略的制定和执行（拥有相当有利的调整余地）；符合商业招商的引导性投资策略需要。,裙楼商业面积操作策略建议,招商先行的具体执行步骤思考,项目商业面积的两种操作方式,引进大型商场百货统一经营,单

40、层分割,控制业态统一招商,操作方式说明:项目商业裙楼部分不做分割,企业引进知名的大型百货商场公司对项目商业部分进行管理运营商场经营权归属百货公司，企业收取商场按照合同约定交纳的租金，企业保留对商场的所有权,操作方式说明:项目商业裙楼进行分割，单层大产证分割成几个一定大小面积的小产证（便于后期销售）然后在对商业裙楼进行招商的同时进行项目返利销售，通常按照年每年的投资回报进行市场返利保证业主稳定的投资回报的同时实现商业快速变现，回收投资成本项目销售的前年由开发企业统一经营，年后将经营权返还业主，开发企业停止返利这种操作方式要求开发企业组织招商团队,C,产品价格研判,经过修正，可以初步推导出本案写字

41、楼售价定位约在,以周边同类项目的即时售价来类比推导，本案周边具有可比性的项目当前有“保利大厦”“财富中心”.保利大厦目前售价7000元/，财富中心目前售价8500元/,本案写字楼部分价格定位,8000元/平方米,类比定价法,本案公寓部分价格定位,经过修正，可以初步推导出本案公寓（毛坯）售价,以周边同类项目的即时售价来类比推导，本案周边具有可比性的项目当前有“中环广场”“盛世凯旋宫”.中环广场目前售价6000元/;盛世凯旋宫6300元/,类比定价法,6600元/平方米,7400元/平方米,800元/平米装修标准，项目精装修公寓售价,本案商场部分价格定位,租金反推法,利用可参考项目租金,判断出本案

42、未来租金水平,再通过行业产品的正常投资回报率来计算出项目未来售价。,周边繁华街区沿街铺面租金250元/月,本案租金275元/月,有外观设施相对较好的新建产品，按照市场经验值来判断，应高于参考租金约10%,兰州商业平均回报率为8%,本案沿街底铺未来售价为42000元/平方米,租金反推定价法,二层：24700元/（底层的60%）三层：14400元/（底层的35%）四层：11000元/（底层的25%）五层：8000元/（底层的20%）,商业部分整体均价20000元/平方米,项目资金回笼初步预测,本案保证项目品质(合美对产品塑造的建议)的前提,实现项目在预期的销售价格下实现顺利销售,则本案将实现市场资

43、金回笼约5个亿;此外在商业部分持有经营的条件下,顺利销售掉写字楼和服务公寓两个产品的话,项目将实现3.7个亿。,D,合美市场资源整合,合美商业资源,酒店管理资源东方航空国际酒店集团,大型百货资源上海东方百联集团,上海合美,开发商,规划设计资源香港何鼗建筑设计事务所上海东方设计院,本案,兰州当地政府资源,浙江商会资源,其他商业品牌资源各类业态,关于，合美,合美三大价值观,城市价值-为城市创造建筑价值、环境价值和空间价值,生活价值-为生活创造功能价值、艺术价值和生活方式,客户价值-为客户创造利润价值，文化价值和品牌价值,合美企划机构，是专业从事房地产融资研究、开发设计咨询、建筑室内咨询，营销策划顾问、销售代理、物业管理咨询、企业CI战略咨询业务的全程房地产顾问机构。创意无限、细致执行，合美天生为营销中的难题而出现，期待激情四溢的合作！,Thank you！,