2011年02月天津滨海旅游科技产业园项目调研报告(2).ppt
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2、群分析,市场需求及产品建议,酒店市场概况,酒店市场概况及客群分析,5,客群分析,市场需求及产品建议,滨海新区概况及区域经济分析,滨海新区概况,2010滨海新区经济指数分析,滨海新区概况及区域经济分析/滨海新区概况,滨海新区中国经济发展新的增长极,天津滨海新区位于天津东部沿海,环渤海经济圈的中心地带,是亚欧大陆桥最近的东部起点,也是中国邻近内陆国家的重要出海口。天津滨海新区规划面积2270平方公里,海岸线153公里,常住人口202万。中国经济发展新的增长极 经过多年发展,天津滨海新区形成了开放优势明显、产业配套齐全、科技资源丰富等多重优势。成为继深圳经济特区、上海浦东新区后,又一带动区域发展新的
3、经济增长极。功能定位 依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚,努力建设成为中国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心,逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。,开发区 保税区 汉沽区 中新生态城 东疆港,紧邻塘沽城区和天津港,是全国综合效益较好的国家级开发区,是滨海新区的经济龙头。,得天独厚的区位优势,依托京、津,辐射三北,滨海新区概况及区域经济分析/城市背景,开发区总面积33平方公里,其中25平方公里为工业区,8平方公里为生活金融商贸区。目前已经发展成为滨海新区重要的制造业产业区、中心商务商业区,成为中国北方加工制造中心
4、、中国最受赞赏的工业新城区。成为滨海新区的核心区,高素质成熟区域。,12万平方米滨海湖、6万平米泰达足球场、9万平米体育休闲公园、10万平米泰达时尚购物广场、9万平米天津滨海国际会展中心.在城市基础配套建设上,开发区拥有良好的区域环境适合现代人居的规划;开发区板块聚集津滨、万科、万通、弘泽、泰达、天保等实力企业,产品定位高端、品质出色,代表着滨海新区高端主旨市场水准和形象。,开发区 保税区 汉沽区 中新生态城 东疆港,天津保税区经过多年的发展,已经形成了区域内各功能区联动发展的新格局,具备了开放区域的多种资源、政策和功能优势。,滨海新区概况及区域经济分析/城市背景,天津保税区位于天津港港区之内
5、,开发面积5平方公里,是我国华北、西北地区唯一的、也是中国北方规模最大的保税区。作为高度开放的特殊经济区域,保税区具有国际贸易、现代物流、临港加工和商品展销四大功能,享有海关、税收、外汇等优惠政策。保税区是以工业为主,商务、居住作为辅助进行协调发展建设的;截止2010年12月底,板块内包含12个热销项目,并有5个项目预计在2011年开盘销售,总计供应面积约为120万方,区域未来供应量较大。,地理位置独特,与国际接轨城区与滨海新区联动带,肩挑两极带动,开发区 保税区 汉沽区 中新生态城 东疆港,滨海新区概况及区域经济分析/城市背景,汉沽区滨海新区改革,处于“两带”发展轴上枢纽位置,注入更强大的发
6、展动力;并集中凸显生态宜居及旅游休闲特色。,自汉沽区被划分为滨海新区行政区域后。该区域就被定义为“宜居宜游宜业的生态型滨海旅游新城”。根据汉沽区确定的目标,汉沽区将会成为环渤海乃至东北亚地区休闲旅游服务体系的重要组成部分。汉沽区休闲旅游区的规划面积为150平方公里,其中陆域面积和海域面积各为75平方公里,投资金额为166亿元人民币。将以航母游乐港为龙头,带动沿海旅游观光带和沿蓟运河旅游观光带的发展。建设以航母游乐港、世界级主题公园、海上游乐园、高尔夫球场为支撑的旅游核心区,以营城湖、四万亩葡萄观光园为支撑的生态湿地观光区和综合服务区。,开发区 保税区 汉沽区 中新生态城 东疆港,滨海新区概况及
7、区域经济分析/城市背景,中新两国政府战略性合作开发建设;区位优势明显,拥有良好的城市、产业依托;预计10年时间生态城建设完毕;预计区域内人口将达到35万人;30平方公里城市内,绿色建筑比例将达到100%;运用生态经济、生态人居、生态文化、科学管理的规划理念;聚合国际先进的生态、环保、节能技术。,中新生态城中国经济未来第三增长极,目前生态城吸引到大约25亿元的高素质工业投资项目,其中约有一半来自新加坡企业;预计年底生态城将完成总投资210亿元、在建项目开工总面积达到660万平方米。,开发区 保税区 汉沽区 中新生态城 东疆港,环渤海经济圈的中心东疆港,东疆港区东临渤海,是欧亚大陆桥的最东端,分为
8、码头作业区、物流加工区、港口综合配套服务区“三大区域”。东疆港区目前已经累计投资超过160亿元,成陆面积25平方公里,东部3纵4横路网和南部路网建成通车。年设计吞吐能力400万标箱的太平洋国际码头也已经建成投运,人工沙滩建成开放,邮轮母港、五星级酒店等配套工程正在加紧建设。,板块内目前主要由工业、旅游、酒店构成。住宅市场还处在空白期;截止目前,板块内仅有一个商业住宅项目运作,位于东疆港区内港口综合配套服务区的东部,南侧为人工海滨浴场,北临自然海域,东接海景沙滩,项目占地面积15.24万平米,建筑面积约12万平米,集别墅、小高层、商业产品于一体,具有居家和休闲度假功能的高档海景社区。,滨海新区概
9、况及区域经济分析/城市背景,依托独特的地理环境和区位优势东疆港区的建设将承接天津港的国际中转功能,2010年滨海新区GDP总量突破5000亿元,占天津全市比重超过50%,增长超过25%,超越浦东。,投资拉动产业发展 滨海新区固定资产投资的大幅攀升,代表新区在交通、市政设施、民计民生等方面持续加大投入力度,吸引各投资项目落户滨海。,滨海新区概况及区域经济分析/2010滨海新区经济指数分析,产业拉动经济增长随着浦东优化内部产业结构,越来越多的企业伺机寻找总部基地,滨海新区以其绝对的优势吸引投资企业驻足,新区GDP迅猛增涨。,2010年本市居民家庭人均可支配收入为24293元,同比增长13.5%。人
10、均消费性支出16562元,比上年增长11.9%。其中人均商品性消费12262元,比上年增长12.3%;人均服务性消费4300元,比上年增长10.7%,慢于商品性消费1.6%。食品占据家庭人均消费比重的首位,恩格尔系数为35.9%,同比下降0.6%。标志天津居民总体上实现小康,进入了比较富裕的阶段。,滨海新区概况及区域经济分析/2010滨海新区经济指数分析,2010年居民家庭人均各项消费比重,预计未来,随着滨海新区的快速发展,人民生活水平不断提高,CPI将快速增长,从而进一步刺激消费需求的上升。,截止2009年,滨海新区户籍人口已经达到了118.57万人,常住人口230万人,人口迁入率22.72
11、;2010年1月-11月滨海新区新增就业90183人,同比增长9.8%;2010年1月-6月,滨海新区接待游客510万人次,同比增长17%,实现旅游收入27.8亿元,同比增长25%。,滨海新区概况及区域经济分析/2010滨海新区经济指数分析,人口的增长和人口文化素质的提升,为滨海新区的发展提供了契机和动力滨海新区国内外旅游人数的逐年增多为新区的消费能力增强提供了新的动力。,2010年12月滨海新区鼓励科技型中小企业利用股权投资基金融资若干政策措施,2010年6月国家工商行政管理总局关于进一步支持天津滨海新区开发开放的意见,2010年9月关于印发支持科技型中小企业发展若干政策的通知,滨海新区概况
12、及区域经济分析/最新投资开发优惠政策,该措施自2011年1月1日起实施。滨海新区今后每年安排1.5亿元预算资金,用于设立科技型中小企业股权投资基金引导资金。此支基金将采用购(租)房补助、风险补偿、收益补贴、“助学”借款、政府跟投等扶持方式投资于科技型中小企业、动漫、3D等文化创意企业。对融资金额不低于1000万元的科技型中小企业,新购建厂房或办公用房按照每平方米300元的标准给予一次性补助,补助金额最高不超过100万元;新租用的厂房或办公用房,第一年按照房屋实付租金60的比例给予补助,第二至三年按照40比例给予补助,补助金额最高不超过50万元。,“十二五”期间,全市共筹集财政资金200亿元,专
13、项用于支持科技型中小企业发展。对提出申请并经专家委员会评审通过的初创期科技型中小企业提供支持,额度一般在10万元至60万元;进入成长期和壮大期的科技型中小企业,可获得100万元至500万元的支持,重大项目可获得高于500万元的支持,以上周转基金采取无息借用方式,2至3年后归还。对高新技术企业、技术先进型服务企业、软件企业的采取税收优惠政策,以及研发经费150%加计抵扣、研发设备加速折旧、技术转让所得税减免等税收激励政策。,支持滨海新区深化综合配套改革试验区建设;支持滨海新区依法放宽市场准入条件;支持滨海新区广告业发展;支持滨海新区创新服务市场主体发展方式;支持滨海新区实施商标战略;支持滨海新区
14、创新市场监管方式等。,滨海新区企业投资政策利好,将吸引更多企业入住滨海新区,住宅市场概况及客群分析,2010滨海新区住宅市场概况,客群分析,市场需求及产品建议,2010滨海新区住宅市场概况,2010滨海新区住宅市场概况/2009-2010楼市成交趋势,成交方面:开发区/汉沽区:自10年新政出台后,区域内的房地产市场呈现了较为相似的现象,5月份两区域内的成交量开始出现不同程度的下降,在售项目多选择坚挺售价或推迟推售计划的方式来规避政策带来的影响,购房客户进入长久观望阶段;保税区:09年至10年成交量持续稳定、略有增幅,但区域项目集中且数量有限,成交很难有增幅突破;中新生态城:开盘成交集中在下半年
15、10-12月份,多个项目首推净销,成交能量不容小视。,价格方面:2009年至2010年间开发区及保税区的成交均价分别出现39%、52%的同比增长,虽然在此期间国家出台了一系列的房地产调控政策,但价格并未出现太大变化;汉沽区成交均价上涨幅度较09年有所下降,同比增长约11%左右,涨幅小于图例其他各区;中新生态城:目前多个项目处于初期面市阶段,由于配套设施等优势,价格方面将具有一定优势,后期涨幅空间较大。,2010滨海新区住宅市场概况/楼市供销情况,开发区供销情况区别于其他区域,成交量水平持续偏低,不仅是受到政策面的影响,同时也受制于供应的严重不足,由于开发区市场属于供小于求的状态,历年供应量与成
16、交量基本保持持平状态。2011年开发区多个项目发力供应,预计新增供应达250万平米以上,成交情况将会被有效带动。其他区域依旧保持2010年供应态势,本年度新增供应将继续增长;尤其中新生态城,在售项目将陆续有新品入市、预计将会进一步拉动区域内的成交。,楼市供销情况/开发区,从目前市场情况来看,区域内的房源供应量较为充足,其中包括11个在售项目和6个待售项目,主要以高层为主,洋房、酒店式公寓等产品只占一小部分。这些项目主要集中在第一大街至第三大街附近,由于这片区域是泰达居住区配套设施最为完善的区域,因此项目分布较为集中。,开发区住宅市场,最近几年,依托于泰达经济技术开发区的发展,板块内不断完善了各
17、项配套设施,因此得到了越来越多高端消费者的关注和认可。,开发区住宅市场,公园六号坐落于开发区第四大街与泰祥路交口,原为仓库用地,整体地块占地面积为3.2万平方米,住宅部分总建筑面积7.8万平米,总规划户数696户,全部为精装修交付。项目由8栋29层和30层短板高层组成。其中位于地块东侧的1、3、5、7号楼是4栋29层直板高层,2、4、6、8为30层折板高层,位于公园六号地块的西侧,8栋楼呈两排平行排布,小区内部配有3000平米的业主会馆。公园六号整体户型区间在58-215平米,主力户型为84-144平米的。,公园六号,开发区住宅市场,公园六号周边配套设施齐全,项目新品销售中,预计近期开盘最后4
18、栋,开盘楼栋为1、2、3、6号楼,户型区间为80-140平米两室、三室户型,全部为精装修产品,价格和开盘时间待定。,开发区住宅市场,天津华纳豪园位于开发区商业核心的心脏位置,南接津滨高速,津塘高速;西有全国首条导轨电车;北临京津塘高速,京津高速;毗邻两个轻轨站。项目占地面积12335平米,建筑面积92556平米,规划户数216户。,华纳豪园,开发区住宅市场,天津华纳豪园位于开发区商业核心的心脏位置,南接津滨高速,津塘高速;西有全国首条导轨电车;北临京津塘高速,京津高速;毗邻两个轻轨站。项目占地面积12335平米,建筑面积92556平米,规划户数216户。,开发区住宅市场,万通新城国际整体被置于
19、3.6米的台地之上,台地下层空间用作车库,上部为景观步行景观区域,确保人车分流。万通新城国际绝大部分楼座为大面宽小进深纯正薄板,阳光通透,通风自然。,万通新城国际,万通新城国际位于泰达时尚广场。占地面积112770平米,总建筑面积50万平米,分三期开发。其中一期推出15万平米,二期17万平米均已售罄。目前在售为三期产品,均价16000元/平米,规划户数3119户。,开发区住宅市场,万通新城国际属出房率较高的产品,出房率为84%。项目周边各项配套设施齐全,交通便利。在售产品户型面积区间为115-310平米,均价13000元/平米,购房均有车位赠送。,开发区住宅市场,由于定位高端市场,开发区区域内
20、的楼盘销售均价一直处于“高位运转”,整体价格均在10000元/平方米以上。此外,因区域内购房者多为较有经济实力的改善型,因此区域内提供的房源多以面积偏大户型为主。客群主要定位以外地、塘沽、开发区客户为主,而这片区域楼盘的购房者也基本归属于这一类人群。,区域点评,楼市供销情况/汉沽区,近年来诸多开发商,特别是一些品牌开发商的涌入,加大了汉沽区的开发密度,目前在售项目14个,其中包括尾盘项目1个;待售未入市项目3个,后续还会有土地和待开发项目陆续启动,预计汉沽区的楼市将逐渐呈现出群雄逐鹿的热闹局面。,汉沽区住宅市场,随着滨海新区的发展,汉沽区城市基础设施和交通设施的不断完善,为房地产升值提供了物质
21、保证。由于该区域相比我市其他各区房地产市场发展的滞后性,所以在价格上相对而言具有更大的上扬空间。,汉沽区住宅市场,宝利新都汇是天津宝利集团在汉沽继成功打造海尚豪庭后的又一新力作,项目处于城市东部,未来发展潜力区域巨大,中小紧凑户型产品定位,适合中青年等刚需群体。该项目占地面积20000平米,建筑面积70000平米,规划户数820户。,宝利新都汇,宝利新都汇目前在售28层到顶高层高层产品,均价为7200元/平米。主力户型面积为70、90平米,另有110平米户型,70平米单套价位预计53万/套起。全款2个点,贷款1个点。,汉沽区住宅市场,汉沽区住宅市场,华城公邸位于汉沽区汉沽大桥旁,项目主要产品分
22、为四个组团,1、芷园:六层的低密度花园洋房组团,南北通透,一梯两户,采光通风效果极佳;2、尚水:22-24层的水景高层公寓组团,由于临河而建,所以户户观水;3、高第:中央公园超高层(32层)组团,无敌视野;4、优派街区:情景街区组团,18层,采光景观均佳,楼下就是风情街区,购物出行极为方便。该项目占地面积97000平方米,建筑面积175000平方米,规划户数1700户。,华城公邸,华城公邸现阶段推出特惠房源,均价在5960-7260元/平米左右,户型为85平米全阳和92平米的南北通透户型。目前该项目同时在售6层到顶洋房产品,主推80-120平米两室和三室户型,售价在9000-10000元/平米
23、左右。,汉沽区住宅市场,汉沽区住宅市场,香水湾位于汉沽区汉沽大桥北侧200米处,地处汉沽区河西留庄,位置优越,交通便捷。项目占地面积5万平米,建筑面积7.5万平米,共13栋楼,规划户数787户。主力户型为85-100平方米两室,128平方米三室。,香水湾,香水湾项目现阶段在售产品中小高层户型主推80-90平米两居室;高层户型主推91、114、130平米两室到三室,购房全款减10000元,贷款减5000元。,汉沽区住宅市场,开发区住宅市场,汉沽区作为滨海新区的组成部分,很多体量较大的项目已经或者即将入住该区域,随之而来的必然是土地的征用和原有房屋的拆迁,这将进一步增加该区域内的刚性需求数量。当前
24、,区域经济快速发展在市场经济的大环境下,带动和发展了住宅产业持续稳定的发展趋势,随着低品质项目销售完成新项目纷纷面世,未来汉沽区房地产市场价格还具备很大的价格提升空间。,区域点评,滨海新区热点板块/中新生态城,中新生态城,2011年中新生态城供应量会进一步加大,将对滨海其他区域市场产生巨大冲击。,天房天和园,万通新新家园,万科锦庐,菲律宾,嘉铭红树湾,吉宝四季华庭,美丽丰,公物,世茂新城,远雄兰苑,三井景山,美林园,良好的生态环境和大量应用的绿色建筑技术,使该区域受到广大购房者的极大关注。就目前来看,不仅有汉沽、塘沽、开发区以及天津市区的意向客户,而且还吸引了东北、华北等地的购房者。中新生态城
25、整体规划、以及未来良好的低碳环保居住环境对购房者具有强大的吸引力,很多购房者对未来这一区域的保值升值潜力尤为看好。,楼市供销情况/中新生态城,随着多家知名地产开发企业的入驻,备受关注的中心生态城板块现有住宅项目10个,其中待售项目1个,在售项目8个,尾盘1个。2010 年板块商品住宅供应面积为57.2 万平米,占全年滨海新区供应的16.2%。起步区4平方公里范围内已有8 个项目亮相销售。,中新生态城住宅市场,2010年中新天津生态城投资开发公司和日本三井不动产以及新加坡长成控股强强联合,携手建设了中新生态城的首个跨国协作住宅项目Park Origin源语城。旗下产品将秉承Park住宅系列在日本
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