博思堂_2008年苏州浒新金榈湾项目推广方案(ppt 39).ppt

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1、,浒新金榈湾08年度项目推广方案,浒新金榈湾项目组2008115,目录,项目市场分析,项目推案计划,新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析,项目客源定位项目推广主题,品牌策略媒体活动策略推广费用预算,销售节点安排各阶段推案量,项目定位推广主题,项目推广策略,新区市场竞争分析,1、新 区 房 产 发 展 历 程 分 析处于由被动转为主动郊区化历程的初期,2、新 区 住 宅 市 场 板 块 划 分南密北散、南多北少,新区市场竞争分析,目录,项目市场分析,项目推案计划,新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析,项目客源定位项目推广主题,品牌策略媒体活动策略推广费用预算,销售节点安排各阶段推案量,项

2、目定位推广主题,项目推广策略,项目地块竞争分析,一级土地市场存量分析,本地块周边规划项目很多，目前共约有86万方的住宅存量尚未推出,未来存在一定竞争压力；从土地的容积率来看，未来产品多以小高层、高层为主,现有竞争、未来竞争并存,浒新金榈湾,金光大道,新创理想城,新港名墅花园,新创地块,永新地块,阳山地块,闽信地块,万佳地块,南山地块,现有竞争,未来竞争,云锦城,项目周边竞争分析,目录,项目市场分析,项目推案计划,新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析,项目客源定位项目推广主题,品牌策略媒体活动策略推广费用预算,销售节点安排各阶段推案量,项目定位推广主题,项目推广策略,1.云锦城项目竞争分析：

3、预计08年5月份推出，产品主要为高层、别墅为主，与我们的产品有竞争，客源主要以新区为主，对于本案西部客源的拦截也是比较明显，故明年我们项目的小高层面对新区市场竞争压力比较大。,竞争个案分析,2.永新兴贤路项目竞争分析：该地块同样位于浒关目前在规划阶段，产品同样以高层为主，推出时间预计在08年下半年，故我们可以打时间差，在08年6月份之前完成项目的主体销售，可以将影响降到最低。,3.南山金阊新城项目竞争分析：该项目目前同样在前期规划阶段，从1.7的容积率来看，小高层、高层产品为主，与我们项目的产品基本雷同，其客源主要以金阊新城、新庄一带为主，基本与本案南部客源冲突，预计推出时间在08年下半年，故

4、本案应该快速建立区域品牌价值高度、快速完成项目销售。,4.理想城项目竞争分析：该项目位于新区，区域认同度较强，客源主要以新区为主，对本案西部新区客源的拦截作用比较明显。08年上半年将推出小高层（面积以100平米以上为主）与本案明年推出的小高层有冲突，但本案在户型面积上有较大的优势，故在客源的抓取上还是有较大的机会。,竞争个案分析,目录,项目市场分析,项目推案计划,新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析,项目客源定位项目推广主题,品牌策略媒体活动策略推广费用预算,销售节点安排各阶段推案量,项目定位推广主题,项目推广策略,明年项目将有大量小高层推出，浒关区域客户有一定的抗性；同时区域内客户的不断

5、挖掘,后期会面临客户不够的问题。故明年在深度挖掘浒关客源的基础上，要走出去吸引外部客源贯彻“南进东扩”的策略，往东吸引金阊新城、新庄客源，往南挖掘新区的客源。,客源定位分析,浒关及周边乡镇挖掘,南进策略,东扩策略,项目客源定位,08年占领新区市场,08年占领金阊新庄,项目客源定位,重点客户群,核心客户群,其他区域客源,游离客户群,南进策略：充分挖掘新区企业工作的百领，以新苏州人为主,浒关工业园企业、周边乡镇的私营企业主。,东扩策略：拓展金阊新城、辛庄的企业主及市区新苏州人,核心客源：浒关工业园企业、周边乡镇的私营企业主。,08年重点客源,南进策略,东扩策略,充分挖掘新区企业工作的百领，以新苏州

6、人为主,拓展金阊新城、辛庄的企业主及市区新苏州人,项目客源定位,目录,项目市场分析,项目推案计划,新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析,项目客源定位项目推广主题,品牌策略媒体活动策略推广费用预算,销售节点安排各阶段推案量,项目定位推广主题,项目推广策略,项目推广主题,新区首席16万平米低密度、地中海风情社区,阐述：,1.新区突出项目所处的地理位置2.首席突出项目产品在新区的稀缺性、主导性3.16万平米突出项目大盘的气势4.地中海风情突出了项目的最大卖点,项目推广主题,卖点阐述：,1.稀缺多层：新区稀缺花园阳房2.地中海建筑风情：新区首创地中海风情社区3.规划前景：沪宁城际列车、苏州轻轨3号

7、线4.完美配套：大型新浒商业城一路之隔、交通便捷5.超性价比户型：90平米以下两房满足新苏州人居家理想,目录,项目市场分析,项目推案计划,新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析,项目客源定位项目推广主题,品牌策略媒体活动策略推广费用预算,销售节点安排各阶段推案量,项目定位推广主题,项目推广策略,二、08年项目推案计划及阶段安排,08年3月份,08年4月份,08年6月份,08年9月份,春节,二期开盘,别墅组团开盘,三期开盘,四期开盘,目录,项目市场分析,项目推案计划,新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析,项目客源定位项目推广主题,品牌策略媒体活动策略推广费用预算,销售节点安排各阶段推案量,

8、项目定位推广主题,项目推广策略,项目各阶段推案计划,6号楼,16号楼,11号楼,20号楼,19号楼,14号楼,18号楼,13号楼,一期（08年1月8日）所推房源共240套，基本售磬(销售240套)100平米以下占75%115.91平米占25%,22号楼,24号楼,23号楼,二期（08年3月中旬）所推房源为4幢多层，3幢小高层多层100平米以下占75%100平米占25%小高层100平米以下占80%100平米占20%,21号楼,项目各阶段推案计划,17号楼,12号楼,7号楼,别墅,叠加,别墅,别墅,别墅,别墅,别墅,别墅,别墅,叠加,叠加,别墅,别墅,别墅,三期开盘（08年4月份）别墅组团主要为连

9、排，辅以少量叠加，主要以内部客户去化为主。,项目各阶段推案计划,2号楼,8号楼,15号楼,9号楼,10号楼,四期（08年6月份）所推房源为4幢多层，4幢小高层多层100平米以下占75%100平米以上占25%小高层100平米以下占67%100平米以上占33%,5号楼,4号楼,3号楼,项目各阶段推案计划,小高层,小高层,小高层,五期（08年9月份）推出3幢小高层面积全部在100平米以下,项目各阶段推案计划,目录,项目市场分析,项目推案计划,新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析,项目客源定位项目推广主题,品牌策略媒体活动策略推广费用预算,销售节点安排各阶段推案量,项目定位推广主题,项目推广策略,

10、项目品牌策略,明年新区、金阊新城小高层产品市场竞争异常激烈,明年大量小高层推出，浒关区域客户有抗性、客户支持不够,需要拓展外区域”东拓南进”策略,品牌战略,项目品牌策略,项目品牌策略,品牌策略的支撑,浒新博仕会成立,项目精品活动路线,项目地中海特色推广,苏州区域媒体形象塑造,金榈湾项目开盘热销,项目各期开盘热销,户外、报纸电视、电台,老客户优惠会员活动,地中海美食特色巡演,地中海家具美食展,目录,项目市场分析,项目推案计划,新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析,项目客源定位项目推广主题,品牌策略媒体活动策略推广费用预算,销售节点安排各阶段推案量,项目定位推广主题,项目推广策略,项目媒体活动

11、策略,08年项目媒体推广策略,线上推广篇,品牌推广结合项目占领区域制高点,线下推广篇,切实有效的推广更好地配合销售,线上推广篇,1.线上推广户外篇新区重点区域、金阊新城增加户外点，项目新区品牌宣传,2.线上推广报纸篇城市商报首版报眼广告；“城市商报”、“苏州日报”报纸稿配合销售节点进行宣传、项目系列软文炒作。,3.线上推广电视篇房车报道栏目15秒广告片宣传家园栏目30秒广告片宣传民声在线新闻栏目20秒广告片宣传,4.线上推广电台篇104.8交通电台“有车生活”“家在苏州”捕捉新区、市区客户群体,5.线上推广网络篇苏州搜房网、新视点网络平台:网按纽形象保持；通栏、对联配合关键节点推广运用搜房的网

12、络资源体现项目景观、规划、户型,通过前期热销树立新区地中海品质社区品牌开发商品牌。运用网络媒体进行区域、项目系列软文炒作.,线上推广篇,线下推广篇,1.线下推广区域企业、拆迁办公关进一步对新区企业、浒关工业园企业、金阊新城拆迁办展开DS拜访派单等切实有效的点对点宣传。,2.线下推广短信、直邮、夹报针对新区、辛庄、金阊新城及浒关周边乡镇的直邮、夹报、短信可以很快地建立项目在新区、金阊新城的知名度，对销售起到立杆见影的作用。,线下推广篇,3.线下推广地中海风情巡演 配合项目“西进南扩”的推广策略，在新区大润发、新区绿宝广场等地举办具有地中海风情的路演可以很快的抓住当地区域的客户、同时加深客户对于项目卖点的理解。,4.线下推广地中海特色美食、歌舞晚会针对项目前期业主、积累准业务举办具有明显地中海特色的美食品尝、歌舞欣赏晚会，一方面通过老客户带新客户为后续销售提供更好的客源支撑，另一方面客户通过体验具有强烈地中海特色的美食、歌舞，充分体会我们项目带来的异域风情享受。,目录,项目市场分析,项目推案计划,新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析,项目客源定位项目推广主题,品牌策略媒体活动策略推广费用预算,销售节点安排各阶段推案量,项目定位推广主题,项目推广策略,THANKS!,