2007武汉市船舶调度中心项目市场调研报告.ppt

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1、,1,2007年4月,呈至：武汉船舶工业公司,船舶调度中心项目,市场调研报告,戴德梁行武汉公司,2,研究逻辑图,第一部分,第二部分,目,录1.宏观环境研究2.写字楼市场研究3.商业市场研究,3,4,1.宏观环境研究,2.写字楼市场研究,3.商业市场研究,5,武汉经济 实现新跨越,2006年GDP2590 亿元,单位：亿人民币,增长率14.8%经济总量六省会城市之首,%16141210,12,11.8,12.19.1,14.511.5,14.79.9,14.810.7,300025002000,86,7.3,8,15001000,4,3000,单位：亿人民币,20.00%,20,1348,149

2、3,1662,1956,2238,2590,5000,18.00%,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2500,16.00%,武汉GDP,武汉GDP增长率,全国GDP增长率,2000150010005000,14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%,武汉,郑州,长沙,南昌,太原,合肥,GDP,GDP增长率,资料来源：武汉市统计年鉴,6,1400,1200,0,武汉经济 产业特色 第三产业为先锋,第二产业增长迅速 现代商贸服务业与制造业并驾齐驱,单位：亿人民币,第三产业各行业比例其他 21.72%文化、体育,交通运输、仓储及

3、邮政业14.91%信息传输、计算机服务和软件6.85%,1000800600400200,和娱乐业2.07%教育业8.11%房地产业7.66%,批发和零售业21.54%,2000 2001第一产业,2002,2003 2004第二产业,2005,2006第三产业,金融业7.75%,住宿和餐饮,业 9.37%资料来源：武汉市统计年鉴,7,0,经济亮点 进出口贸易 2006 出口额 37.77亿美元,增长率48.7%,单位：万美元,机电及高新技术产品出口增长1倍以上,2006,377700423500,2005,254009,364777,出口产品比例其他21.40%,20042003200220

4、01,19314123670714812816548310905411115394679120969,出口进口,机电产品,100000,200000 300000,400000,500000,50.80%高新技术产品 22.80%资料来源：武汉市统计年鉴,8,城市建设 轨道交通,1号线2号线,4号线,提升交通可达性、便捷度,提升物业增值潜力,9,道路特色,10,政策解析 金融业开放2006年12月11日外资,银行管理条例正式 实施2007年3月20日，中国银监会宣布批准汇丰、渣打、东亚、花旗四外 资银行开业,更多外资企业来汉投资带动法律、会计、咨询等行业的发展,写字楼需求,11,政策解析“住宅

5、禁商”,2005年5月1日，广州颁布广州 市房屋租赁管理规定，全面 实行“住宅禁商”。以及其他城市厦门、北京、上海、杭州等,武汉市在武汉市住宅物业管理条例中规定“在住宅物业使用中禁止擅自改变房屋用途”,商住分离是大势所趋,12,1.宏观环境研究,2.写字楼市场研究,3.商业市场研究,13,写字楼 发展历程,起步阶段1993-1996,集中放量1997-2000,商住楼发展2001-2004,市场回暖2005-2006,代表,泰合广场,建银大厦,元辰国际,新世界国贸,商务圈研究,1.2.3.,14核心商务圈次级商务圈金融街武广商务圈中南商务圈,1,7,4.,江汉路商务圈,5,6,2,4,3,5.

6、6.7.8.,宝丰路商务圈钟家村商务圈徐东商务圈光谷商务圈,8,研究区域界定,15,写字楼分布,16,甲级写字楼分布图 总量：589,600 平方米 金融街 67%武广商务圈 33%,写字楼分布乙级写字楼分布,17,田园商务大厦,新光大厦,区域,名称,福星国际商会大厦,新华路沿线,凯盟大厦,兴城大厦信合大厦,远洋大厦,良友大厦正信大厦,凯盟大厦,财富大厦,江汉路沿线,中百写字楼长航大厦,福星国际商会大厦天骄国际,良友大厦中百写字楼,宝丰路沿线,天骄国际湖北商务大厦武广福布斯,正信大厦,解放大道沿线,中山广场财富大厦,湖北商务大厦中山广场武汉广场,佳丽广场长航大厦,发展大道沿线建设大道沿线中山大

7、道沿线,田园商务大厦兴城大厦新光大厦信合大厦佳丽广场,写字楼供应写字楼数量居前三位的是:江汉：40%洪山：35%武昌：11%,35%,存量写字楼区域分布1%,40%,18,11%,1%,7%,5%,江汉,江岸,硚口,汉阳,武昌,洪山,青山,0,写字楼供应2000-2005 竣工面积 总竣工面积144.5万方,2000-2005 年写字楼竣工面积万平方米,19,年均竣工面积24.08万方,403530252015105,150%100%50%0%-50%,年份,0,2000,2001,2002,2003,2004,2005,-100%,万平方米,2000-2005 竣工面积地区比较,竣工面积,1

8、4.86,35.14,24.02,17.14,25.69,27.65,403530252015105行政区,江岸区 江汉区 硚口区 汉阳区 武昌区 青山区 洪山区,增长率,-54.81%136.47%-31.64%-28.64%26.32%7.63%,竣工面积 31.08 33.92 12.56 2.01 29.85 3.06 25.39资料来源：戴德梁行,写字楼供应甲级写字楼,97-07年研究区域甲级写字楼总存量65万方 年均供应量为5.9万方百万平方米0.70.60.50.40.30.20.10,20,1997,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005

9、,2006 2007*,新增供应,存量,平均供应量(9707),*2007为估计值资料来源：戴德梁行,写字楼供应研究片区乙级写字楼,总供应量为520,000 平方米 年平均新增供应量为52,000 平方米项目片区乙级写字楼1996-2005 供应量,21,180,000,平方 米,160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,00001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005,资料来源：戴德梁行,新增 供应 量,平均 供应 量,22,租金及物业管理费甲级写字楼 建设大道平均租金（叫价）6

10、0元/平方米/月 武广商圈平均租金（叫价）48元/平方米/月,区,租金（叫价）,物管费（叫价）,合计,域,名,称,（元/平方米/月）,（元/平方米/月）,（元/平方米/月）,招银大厦,45,13,58,建设大道金融街武广商圈,新世界国贸大厦建银大厦武汉商业银行广场瑞通广场武汉民生银行大厦新世界中心泰合广场世贸大厦,57607060/605045,23201315/231312,80808375/836357,资料来源：戴德梁行,23,租金及物业管理费乙级写字楼,写字楼,名,称,租金（元/月/平方米）,物管费（元/月/平方米）,租金+物管费（元/月/平方米）,租金25-35元/平方米/月（叫,福

11、星国际商会大厦,40-45,4.5,44.5-49.5,价）物业管理费分两个档次：10-15 元/平方米/月,新华路沿线江汉路沿线,良友大厦凯盟大厦正信大厦中百写字楼,30-3531.52725,113.533.5,41-46363028.5,3-5 元/平方米/月,宝丰路沿线解放大道沿线建设大道沿线发展大道沿线中山大道沿线,长航大厦天骄国际湖北商务大厦财富大厦武广福布斯信合大厦田园商务大厦兴城大厦佳丽广场,3535312830-3540302520,124.54413123.5314,4739.5353243-485233.52834,资料来源：戴德梁行,/,/,入驻率,甲级写字楼平均入驻率

12、为80%左右。建设大道略高于武广商圈,24,区域建设大道金融街,名称招银大厦新世界国贸大厦建银大厦武汉商业银行广场,入驻率90%60%90%80%,平均入驻率81%,武汉民生银行大厦,瑞通广场泰合广场,65%80%,武广商圈,世贸大厦,78%,79%,新世界中心,入驻率,乙级写字楼的平均入驻率基本集中在75%-85%,25,写字楼新华路沿线江汉路沿线宝丰路沿线解放大道沿线发展大道沿线建设大道沿线中山大道沿线,名称福星国际商会大厦良友大厦凯盟正信大厦中百写字楼长航大厦湖北商务大厦天骄国际财富大厦武广福布斯田园商务大厦兴城大厦信合大厦佳丽广场,入驻率（%）908590107150889095507

13、1849030,平均入驻率（%）88448973789030,硬件甲级 外立面及大堂采用玻璃幕墙、大堂及候梯区设计宽敞明亮、地面铺设花岗岩 电梯合理分区、进口品牌电梯，楼层电梯比平均为4.6 空调中央空调，部分写字楼可以实现分户计费 车位多数设有地下或立体车库，平均面积车位比为358 配套银行、餐饮、休闲中心、部分写字楼与酒店、商场结合运营,26乙级 外立面及大堂外立面为玻璃幕墙或瓷砖、涂料等。大堂设计较小或没有大堂 电梯设计载重大多设计为1000kg，楼层电梯比平均值为6.0，高出甲级写字楼4.6。空调大多数采用中央空调，部分使用了分体空调 车位面积车位比平均为482，相比于甲级写字楼358

14、，高出100多个点。配套乙级写字楼的配套情况整体较差，最多的配套业态是银行的网点。,租户特征甲级写字楼,租户行业比较,27,租户数量比较,2%,6%,1%,15%,10%,16%,18%,23%,5%,4%5%5%,21%,13%,9%,11%,18%,2%,5%,3%,8%,咨询服务业,加工制造业,新世界国贸大厦瑞通广场泰合广场,建设银行大厦商业银行广场中商广场,招商银行大厦世贸广场,房地产 开发、装饰、工程公司等制药、医疗器械电子产品物流运输业外国领馆和驻汉机构,科技公司IT相关产业快速消 费品银行、保险等 金融机构进出口 贸易等 行业,租户性质比较,其他,33%,28%,跨国及外资企业,

15、排名前四名的分别是：加工制造业 咨询服务业 房地产开发、装饰工程公司,39%,全国型企业本地型企业,金融机构,客户特征乙级写字楼 企业性质：本地企业为主 行业特征：贸易、咨询、代理等行业为主 租用面积特征：100-200 平方米左右,28,29,B,D,2,4,3,4,5,写字楼 未来供应,2,B,C,D,5A,1AC,王家墩CBD华氏百货地块浙商地块瑞安天地地块,本案,1,汉正街市场股份有限公司项目三金房地产项目武汉商贸国有控股集团项目武汉硚房集团项目武汉中盛物业发展公司项目,3,未来重点写字楼在建商用写字楼在建自用写字楼,30,案例分析 新世界国贸大厦,概况 总建筑面积：17.2 万方 写

16、字楼面积：11.6万方 标准层面积：2300-2537 平方米 楼层：55+2 结构层高：3.5米 净高：2.4-2.55 米,优点 高水平的物业管理 业权完整，营运完善 空调运营时间较长 充足的电梯数量 充足的车位 柱网结构设计合理,缺点 净高偏低，略感压抑 通风系统存在一定缺陷 停车线路不便 写字楼四周圆角设计，形成死角,得房率：63%借鉴 物业管理 装修设计风格 柱网结构 租务策略,31,案例分析 新世界中心,概况 写字楼面积：73000平方米 标准层面积：A座1900 B 座1100C座550 平方米 楼层：A座2-25 B 座6-26 C 座6-26平方米,优点 硬件配套设施最完善

17、大堂及公共区域设计风格 得房率较高,缺点 地处闹市，作为甲级写字楼环境略显嘈杂 太接近高架桥，可视性及交通动线受影响 楼层净高偏低 B座柱网结构影响使用 出入口设计美观但实用性较差,结构层高：AB座 3.6米，C座 3.4米 净高：2.4-2.55 米 得房率：70%借鉴 大堂的设计 灵活的面积分割 完善的写字楼配套,32,案例分析 福星国际商会大厦概况 1-3F 商业裙楼 5F 商务会所 6-27F 写字楼 总建筑面积46300平方米 写字楼面积36520平方米 得房率75%,优点 面积划分灵活 较高的得房率 柱网与面积分割结合较高,缺点 公共走道宽度很窄 平面设计不合理，影响使用 分体空调

18、的使用，限制档次提升,高峰时段，电梯紧张借鉴 面积分割 裙楼配套完善，业态配比合理 较高的得房率 柱网结构与面积分割的处理,33,写字楼研究初步探讨,档次高于现有乙级写字楼？性价比高于现有甲级写字楼？,34,1.宏观环境研究,2.写字楼市场研究,3.商业市场研究,0,50,50,商业发展概况,万平方米250,35,200,192.6,188.5,150100,131.6,138.3,50,35.5,45.9,48.7,56.8,商业物业近3年竣工、销售及空置情况,万平方米,%,2002,2003,2004,2005,60,60,商业物业新开工面积,商业物业施工面积,40,40,302010,3

19、02010,商业物业开发热情高涨 施工面积增长迅速,0竣工面积销售面积空置面积,200242.41451.6,200338.815.743.7,200439.115.830.6,200556.536.637.5,0,商业发展概况,形成多级商业中心 批发业集散地，有一定辐射范围 业态同质性太强，市场竞争激烈 商贸企业效益上升，百货为重点盈利支点 零售市场全面开放，外资大举进入 商业格局不断变化，形成新商圈,36,商业圈分布,中山大道商圈武广商圈钟家村商圈,37徐东商圈中南商圈街道口商圈鲁巷商圈,中山大道商圈武汉规模最大、最集中、最密集的商业街区,38,39,中山大道商圈 商圈特点,商圈特点,铺位

20、紧俏，平均租金320-500 元/平方米/月 地理位置优越，建筑风格极具特色 老字号商圈，配套设施完善,主要消费人群,年轻时尚的中青年、大中学生 收入中高档的普通工薪阶层 外地游客,武广商圈商圈特点 不同地段租金差异较大，最高可达400-550元/平方米/月 临主干道，可达性强，公用设施积聚人流 业态以百货为主，餐饮配套充足主要消费人群 周边高档住宅区的高收入及中高收入阶层 省内城市顾客,40,41,区域市场调研思路,武汉市写字楼裙楼主要形式：,大型商场新世界国贸大厦、世贸大厦等,地段特征：零售商业繁华区，交通便利,主题卖场NOVA科技王大厦等地段特征：周边有相应商业氛围,写字楼配套商业泰合广

21、场、瑞通广场等,地段特征：周边无明显商业氛围,江,汉,路,42,区域市场调研思路,本,案,京,汉,大,道,解,放,大,道,舶船,广,场,43,项目周边商业研究,研究区域,本案为中心1.5公里范围内,商业现状：,老商业区，居住氛围浓厚 周边商业以生活配套为主,小面积临街商铺为主，20-30平方米 良好的交通，吸引大型商业布点,44,项目周边商业研究,江汉北路：,特征：地理位置优越，大型商业项目很少 业种：外贸服饰+餐饮为主,特色中餐、咖啡简餐,租金范围：100元/平方米/月左右,江汉路步行街：,特征：特色步行街,业种：穿戴类为主，餐饮+金融业,娱乐相对缺乏,租金范围：400-600 元/平方米/

22、月左右,45,项目周边商业研究中山大道：特征：大型百货、购物中心聚集 业态：百货、餐饮、娱乐、超市、家电,租金范围：200-400 元/平方米/月左右解放大道：特征：交通主干道、大型公建设施集中，人流量很大 业态：大百货为主，餐饮集中,京汉大道：特征：轻轨沿线，大型商业很少 业种：广告喷绘、自动麻将机销售聚集 租金范围：100元/平方米/月左右,46,项目片区商业规划,项目东侧武汉大剧院环境改造 和黄“老甫地块”14万方商业项目,京汉大道轻轨沿线规划,夜汉口激情飞扬区（黄石路-友谊路）,47,项目周边客流及构成,资源整合,与城市规划的整合 与江汉路步行街、武广商圈的整合 与写字楼主体经营功能的

23、整合 满足写字楼配套需求 提升写字楼品质,48,49,案例分析福星国际商会大厦,商业体量,13层为商业群楼，面积近3万方,主要商家,光大银行、天朗咖啡、重庆家富富侨足浴、福茗咖啡等,业种配比,中西餐饮占到近一半，其次是金融和配套服务,项目评析,可取之处：商户选择和组合,定位准确,避免之处：异型商铺多,50,案例分析泰合广场,项目概况总建面约73,000平方米，商业群楼面积约11,400平方米 主要商家工商银行、芦汁咖啡简餐吧、美格菲健身中心等 项目评析可取之处：商户选择和组合定位准确避免之处：体量过大，楼层过高，招商困难,楼层一二三四五六总计,建筑面积(平方米)1,685.842,330.08846.211,846.211,846.211,846.2111,400.76,51,商业研究初步探讨,初步定位于满足写字楼配套为主的商业？,银行、中西简餐、咖啡吧、茶吧、健身、精品超市等？,52,谢谢！,