-2012星河湾内部经验学习研讨会 89P.ppt

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1、星河湾内部经验学习研讨会,2012.02.21,很荣幸过了一个年后大家能包含信心的回来今天我们在这里，针对上一阶段星河湾的推广销售工作进行经验交流学习，希望大家踊跃发言！,首先,我们先来看看,星河湾的辉煌,星河湾建筑的天际线已经成为所到城市的一道美丽风景，与起伏有致的山西大院建筑，相映生辉。,星河湾建筑,大院建筑天际线,浦东星河湾钟楼,山西寺塔建筑,星河湾钟楼与山西古塔建筑，共同的唯美品质。,星河湾建筑和佛教圣地五台山有着同样优美的建筑曲线与美感。,浦东星河湾会所,五台山塔院寺,山西大院一隅,星河湾建筑,星河湾建筑,星河湾对产品细节雕琢的用心，一如山西大院对建筑艺术的追求。,星河湾澳洲砂岩浮雕

2、,山西大院建筑浮雕,传统而强调优雅的合院式大院群落与星河湾商业街。,浦东星河湾商业街,山西大院,源自马来西亚的梢木铺就的骑江木栈道如山西云崖栈道般，架起一座人与自然互通的桥梁,1830米的骑江木栈道,平顺天脊山云崖栈道,依山而建，坚忍不拔的汶川小学，经得住时间的考验。,星河湾汶川第一小学,恒山悬空寺,五寨县荷叶坪,星河湾海怡半岛荷塘月色,星河湾园林里，荷塘绿意，风光无限，犹如山西自然长成的荷叶坪美景。,宁武天池,星河湾园林里，清澈见底的湖水与周边碧绿如春的草木融为一体，犹如宁武天池浑然天成的美景，醉是那静谧,星河湾高尔夫公园一隅,太行山大峡谷,星河湾下沉式园林瀑布,星河湾社区内叠水瀑布与太行山

3、大峡谷有着同样美妙的画面。,北岳恒山冬韵,北京星河湾冬韵,星河湾冬韵无限，神似北岳之美。,星河湾沙椤涧,壶口瀑布的彩虹友谊桥,星河湾沙椤涧拥有与壶口瀑布同样灵动的水雾,偏关,海怡半岛一隅,最完美的建筑，本应与自然相容。,太行风光,星河湾下沉停车场一隅,就连阳光地下车库都有与太行风光相似的美景。,八泉峡,星河湾黄蜡石叠泉,同样的清水湍湍，挡不住的美景诱惑就在星河湾,十年星河湾怀着对5000年华夏文明的敬仰带着山西人民的厚望荣归华夏文明胜地根植三晋以现代方式去演绎“山西好风光”为全球晋英呈现一个心情盛开的地方！,太原星河湾星河湾地产进军十年品质的首席力作,【中国楼市看广东，广东楼市看华南，华南板块

4、掀起你的盖头来】星河湾,一个心情盛开的地方,2001年名动全国,2005年，【不拿状元走路回广州】,北京星河湾以卓著用心成就CNBC全球五大梦幻豪宅，蜚声国际,2009年，【前所未见 蜚声国际 绽放上海】再次超越的浦东星河湾6小时40亿创造世界纪录,超越过往的“舍得、用心、创新”之作2009年，浦东星河湾盛情绽放,十年星河湾，构架中国“金三角”平台,星光熠熠 璀璨天宇,十年星河湾坚持【民族创新】之路将民族文化符号融入每一处细节从“中国制造”到“中国创造”推动城市文化和文明传扬打造中国特色产品，传递中华骄傲成就世界级中国高端住宅名片,一骑星河，溯源华夏文明,太原星河湾，地处未来城市发展核心区,星

5、河湾，凭借独有的眼光，为太原星河湾项目选择了一片居龙城两大城市发展核心规划区，依龙城大街主轴，临滨河路城市快速路，西望汾河景观区，享长风商务区及周边省级高端配套，得天独厚的生态宜居“立地”。在“西进南移”打造“龙城浦东”的城市发展战略推动下，城南势必将成为政府重点打造的城市高端居住区，而太原星河湾恰位居该规划的核心位置。,扼守“龙头”，引领未来,空港物流园,生态商务区,核心商务区,综合服务区,龙城大街核心轴南北两侧将分别设置公共设施开发带、生活服务带和居住生活带等。,龙城公园,太原星河湾位于“龙城新区”发展规划的龙头额首，引领着整个新区发展规划的风向,太原星河湾项目处在太原最有影响的两条重点交

6、通干线滨河东路和龙城大街（机场大道）的交界处。,便捷交通 纵横八方,龙城大街，横跨太原东西，连接机场的快速迎宾大道。,滨河东路，作为省城最畅通快捷的重点交通干线之一，沿汾河由北至南绵延，贯穿整个龙城。,连接汾河两岸的祥云桥,正在建设中的太原汾河“祥云桥”西起新晋祠路，东接龙城大街，全长约1490米，在设计上创造性地使用三根弯塔柱组成斜拉桥主索塔结构，塔高100.5米。大桥建成后，将成为省城南部连接汾河两岸的重要通道。,链接太长高速，通往长治、平遥、临汾,通往清徐、吕梁,10分钟通往武宿国际机场,10分钟通往太原新南站,15分钟通往太原老城区,星河湾,臻善配套承载城市理想，恢弘巨制谱写盛世蓝图,

7、中国煤炭交易中心,太原美术馆,山西图书馆,山西大剧院,太原博物馆,山西科技馆,山西大医院,山西省体育中心,太原铁路新站,武宿机场新航站,设备齐全高品质体育馆,世界顶端白金五星级酒店,社区中央体育休闲公园,顶端社交会所,高端奢侈品购物商业街,太原星河湾,精装超奢华样板间,全球同纬度最美的园林,星河湾集团进军二线城市的首席作品，也是目前为止，四地六座星河湾中开发规模最大，规划最宏伟的项目。,太原星河湾项目概况,商业街,全球同纬度最美的园林,Garden articles,太原星河湾园林篇,广州星河湾,北京星河湾,浦东星河湾,四地园林,星河湾海怡半岛,Garden articles,“只要在中国同一

8、个纬度发现最好的园林，都要移植到星河湾里。”黄文仔先生“我们会调整每一棵树木的方向，确保不同的角度看到的景观都是最美的。”园林部“星河湾那舒缓慢速的清流，那宁静的湖泊和盎然的绿意，是逃离城市挤压的最好良方。星河湾是一个可以把心安顿下来的地方。”星河湾业主“巴黎好像就在我家的窗外。”星河湾业主Bakey女士,Garden articles,园林的规划设计理念,【园林规划模式】在星河湾所有的规划设计中，园林绿化是最后出设计图的。因为要根据已经找到的苗木的品质，已有的资源来决定园林景观如何安排和规划。在施工过程中会根据实际拥有的资源和现场环境不断修改设计以达到最好的效果。【规划设计专属团队】此次太原

9、星河湾的园林景观从设计到施工，所有图纸全部由星河湾园林设计部门自主完成，真正实现了从中国制造到中国创造。,浦东星河湾园林示意 北京星河湾园林示意,千吨黄蜡石，镇守园区入口,浦东星河湾的园区入口处精心布置了入口组团景观写有“星河湾荟苑”的重达50多吨的黄蜡石矗立在高高的银海枣下太原星河湾园区入口组团景观的位置也已呈现一块重达近百吨的黄蜡石镇守在此,浦东星河湾入口处的黄蜡石,太原星河湾入口处实景,开放到哪里美化到哪里,原来，地块东侧有一条很小的排洪用的东干渠横穿过，破旧不堪，破坏了地块的整体性，限制了整个社区的统一规划。星河湾坚持社区环境与周边环境同步美化，为业主呈现最美的居住环境，决定出资对其进

10、行改造，将其改道并修建成一段明渠和一段暗渠，光改造这条排水沟就投入了2000多万元。,24米社区主干道，堪比市政迎宾大道,星河湾灯柱矗立中间，绿化隔离双向行车，左右两边各两排成树庇护的人行小道24米宽的社区道路，排排仪仗列队的大树及灯柱，尊贵感从进入社区便油然而生。,太原星河湾超越以往，楼栋间距达到惊人的87-106米。超大的楼间距，为园林景观发挥提供了充足的空间，使得栋栋都是楼王，户户有景观、层层豪景来。,百米栋距，景观无敌,树多草少，成本最高，效果最好,一直以来，星河湾园林规划都秉持“树多草少”的原则，最大量释放氧气，既环保健康，同时使园林景观更加立体，更加耐看。,室外游泳，太原一样拥有,

11、黄董曾说过，“不能因为能在室外游泳的时间短就剥夺业主享受室外游泳乐趣的权利”。来到太原，星河湾克服气候、环境等重重阻碍建造室外泳池，不仅为业主提供家门口消暑的好去处，也是业主窗外的一道美景。,南园北植，身在北国忆江南,水景的营造更是一大突破，护城河比北京的宽了一倍，更大地保证了业主的私密性。与南方造园风格结合，以堆坡、理水、植物造景等手法营造回归自然的景观。同时在改善水质方面，采用水生植物自净及物理器械自净等方式确保水体透明无异味，同时不影响观赏鱼类生长。,下沉式景观，远近高低各不同,全开挖的下沉园林，6米的落差、叠泉瀑布、阳光车库、花瓣漂浮争奇斗艳的景观煞是迷眼。,星河湾选树就像选对象,千条

12、万选远道而来，进入苗圃中的树木，也不能轻易进入社区。想要进入星河湾其他园区必须经过严格的筛选，通常在园林绿化的图纸上对每一部位所需树木的种类、高低、大小、冠幅都已作出明确规定，只有符合各项规定的树木才有资格进入园区，进入园区如果发现实际情况下这种选择并不是最好的还得重新选择树种。,树龄长，即享花果香,园林里种植的都是全冠移植的成年树，其中不乏大量近200岁的枣树，除了能立即欣赏到成熟、美丽的风景，还可以即刻观赏到美丽的花期，并且能够品尝到甜美的果实。全冠移植、果植搭配，既有茂密的风景，又有花期果期的享受，让业主入住就能即刻享受色香味的体验，不像其他社区要等上好多年以后才有可能享受到。,匠心独具

13、，不留人工痕迹,鹅卵石、黄蜡石大石长在小石中，植被生在石缝中。匠心独具的营造每处景观，只为宛若天成的美景。,没有一块相同的石板，没有一丝的缝隙,在泳池边青条石道路，为了形状的好看，为了业主没有视觉疲劳，每一块完好的青石板都被切割成了不同的形状，然后再拼接在一起，虽然浪费了一半的材料，花费了三倍的时间，但为了整体效果的美观，一切舍得都值得。然后工作人员还要用水泥在拼接处涂抹，以求没有一丝的缝隙。最后再将墨汁涂抹在路牙石的缝隙间，顿时将整个路面的古朴和清幽一下子展现出来。不久之后，星河湾的业主们走在这样的古色古香的石板路上，内心定能感受到这份独有的惬意和清雅。,星河湾公园媒体报道市政六大公园之一,

14、星河湾公园，暗藏九洞之玄,太原星河湾拥有16.4万平方米的体育休闲公园，包括4.5万平水域面积及9洞高尔夫球场，是星河湾迄今为止所有项目中占地最大的，同时也是市政规划建设的六大公园之一。建成后的体育休闲公园将为业主们提供最佳的社区环境以及进行高尔夫等休闲运动的最佳场所。,可能是世界上最美的挥杆练习场,聘请设计深圳观澜高尔夫球场的设计师担纲设计的高尔夫球场，将打破太原只有一座高尔夫球场的局面。整个球场的规模及设计规格都有很多超越，特别是专为挥杆练习而造的高尔夫会馆，五星级豪装标准，尊贵舒适。,园林工人告诉我们，他们并不是像“每天六次、早中晚各两次”那样单纯的机械化的每天定时定量的给植物浇灌，而是

15、根据天气、气温，湿度等具体情况浇水灌溉，为此他们坚持每天不间断在园林里巡视，发现哪里干了就会立即补充水分。在这里，一棵小草都会得到如此多的关心，更何况是居住于此的业主？,不止一天六遍水,不惜亿元投资，买光了周边四省的大树,一期已种植四千棵树木，苗圃里又储备了四千棵，再加上体育休息公园里种植的一千多棵，目前星河湾已有近万棵成树种植。周边山东、山西、河南、河北四省的能买的大树基本上被星河湾买空了。一位植树工人拿出本春季太原市城市绿化苗木信息，指着上面各种树种骄傲地说：“这书上90%的树我们这都有，星河湾已经投资近亿元买光了周边四省的成树！”。,太原星河湾样板房篇,Model room,59,行业内

16、/老客户,上海本地客户,江浙客户,其他客户,重度关心者忠实购买人群,对高端品质住宅极具判断能力,向上海看齐，高品质住宅跟随者,外籍/港澳台 客户,受影响者，盲目跟风，相信神话产品,注重品牌形象以及产品性价比（比较香港国外豪宅）,浦东星河湾目标客户分类,信息露出,震撼,偶像,神话,鉴别,60,行业内/老客户,江浙客户,上海本地客户,其他区域,不同客户与马斯诺理论的匹配,外籍客户,61,与客群的对话方式,行业内/老客户,上海本地客户,江浙客户,其他区域,产品信息公布,重度关心项目,具备鉴别好东西的能力,以现场实景震撼,航机杂志、公关活动配合,与上海联系密切,追随特点,航机杂志、公关活动配合,外籍客

17、户,航机杂志、公关活动配合,具备鉴别好东西的能力,62,企划表现逻辑思路,保持信息披露,与上海联系密切,追随,挑剔的鉴赏力,挑剔的鉴赏力,63,营销总原则,精准制导/集中爆发/线下配合传奇故事/产品力/PR事件,8.8核爆,二个基本点,一个中心,64,总体预算分配：5200万元,报纸,户外（含分众）,电台,活动,广告公司,65,6.1,7.1,8.1,9.1,重要时间节点,8.8开盘核爆日,拿到预售证,活动、公关开始,CRM系统投入使用,10.1,执行原则：,集中优势媒体资源和时间段核爆式投放，在短期内形成全城知名和品牌形象影响,每阶段目标：,推广费用预算比例：（10月后预留10%）,10%,

18、45%,25%,10%,全国性高端杂志投放，为项目正式亮相做前期铺垫,开盘后乘热打铁，配合项目提升调性形象与销售,此阶段公关活动开始，媒体传播以软性新闻为主，不涉及产品信息。项目亮相、概念传播、不涉及详细信息。销售物料到位。,传播手段:,杂志稿诉求内容以项目打造的高端圈层为主，覆盖最广客群。通过客户通讯维护关系。媒体组合：户外高炮、概念楼书、网络广告、TVC第一波（7.15投放）、高端杂志、账单直投及新闻软文,围绕8.8开盘，8.6-8.8进行立体式、全方位广告轰炸。8.8后持续跟进，产品力表现。,开盘当天沪上主流媒体头版（晨报、晚报、东早、解放）、开盘后纸媒竖1/2三联版、TVC第二波、第一

19、财经、网络、专业杂志分众框架传媒,66,6.1,7.1,8.1,9.1,重要时间节点,8.8开盘核爆日,拿到预售证,活动、公关开始,CRM系统投入使用,10.1,执行原则：,1、走出去，利用其他资源渠道嫁接2、全球路演，塑造项目国际形象,1、8月8日以第一次大型场活动创造“开门红”2、中国星河湾大会拉开序幕，启动万人看星河湾。,1、活动不断。大小活动相互穿插，现场保持持续人气2、配合销售,荷兰银行京、广、沪VIP活动 上海国际时尚高尔夫俱乐部09-10赛季会员杯赛,各阶段 主要活动：,星河湾亮相巡展活动,星河湾产品推介会(各行业、各城市),千人地产CEO看星河湾,波士堂周年庆星光会活动（暂定）

20、,上海国际金融论坛,千位业主包机看星河湾,星河湾体验日,易居钻石会员答谢会,基金理财研讨会,上海市青年企业家09晚餐会,星河湾新品亮相-暨杭州江南会1001红酒会开张酒会,澳华节-经济文化交流系列活动,陆家嘴金融俱乐部,亚太国际金融论坛,星河湾群星璀灿重阳慈善夜,外服CEO星河湾酒会,第十一届上海国际艺术节,张江国际电子商务论坛,时尚奥斯卡颁奖晚会,未来创想中外儿童涂鸦大赛,时装新品发布会,奢侈品新品发布会,高级钻石珠宝VIP客户年会,一财系例活动,易居中国09第一财经商界精英高尔夫挑战赛,CBLA中国最佳商业领袖评选+颁奖典礼,星河湾产品推介会（港澳台、境外）,线下渠道策略【紧密围绕五类目标

21、客户】,67,公关活动排片表,（以下费用会视星河湾酒店现场硬件设施提供条件而相应调整）,68,公关活动排片表,星河湾成立以来始终秉持“舍得、用心、创新”的精神努力打造最完美的产品。星河湾为业主提供的是一个整体的享受空间。从业主生活居住空间的美观舒适性考虑，先做室内设计、再做空间结构，最后才做外立面。在选材方面，星河湾更是精益求精，在星河湾的样板房，名贵的黑檀木、水晶吊灯随处可见星河湾就是这样注重每一个细节，努力为客户打造最完美的家。Model room,在每个样板间的现场，都摆着几本厚厚的施工图册，而且在施工现场负责人随身的包中也是各类的施工图纸，有施工专用的户型图，有天花板施工专用的图纸，有

22、地板施工专用的图纸星河湾的施工图册的厚度是其他项目的好几倍，它对于施工中的每个细节都进行了规定。,厚人三倍的施工图册，确保N倍于别人的精装效果,先做室内设计 再做建筑设计,在样板间的装修现场，几乎每一面墙壁上都可以看到这种画在墙上的图纸，对于各类数据标的清清楚楚。为了工人施工时可以更加直观、方便的依照图纸进行施工，是为了保证工程质量的又一措施。,三重大堂 礼遇家室,车库大堂-一楼单元大堂-电梯入户大堂，三重豪华装修大堂，既保证业主的私密生活，又使得高贵感顿生，心情也随之盛开。,连单元大堂都装上了天幕穹顶,为了保证与房顶的完整性，做工复杂的天幕穹顶，完全是在楼顶作业完成，而非在地上做好吊上去，费

23、时、费力星河湾如此舍得全为给业主提供最美的感受和视觉震撼。,耗工耗时的天幕穹顶,透光石整石打造的灯柱,透光石，本身便是一种十分稀缺的石材。而为了达到最好的美观效果，星河湾却不惜用整石来打磨灯柱，无形中增加了许多工艺难度和造价。尽管如此，为了给星河湾的业主带来尊贵的享受，星河湾用整石打造的产品可以说随处可见！,星河湾样板房中未来常常会和水打交道的地方，比如卫生间、阳台等地，在装修时已经加上了三道盾牌：防水基层、防水涂料、防水油。在刷过三层特殊材料档盾外，还要过“闭水”这一关。48小时的20厘米深的“闭水”考验是为了确保这些地方确实没有一处漏水。,三层防水盾牌+48小时的考验,抹灰不问遍数，只求完

24、全平整笔直,星河湾的任何一面墙壁或角线都绝对平整笔直，那是因为墙面抹灰在6至7遍，而一般的最多抹 3遍，并且还要接受强光的检测，检查达不到要求，还要再来一遍。用工人的话说：“我们不问遍数，只求精准”,八角窗成型 270度无限美景,东望，240余亩体育休闲公园,向前，郁郁葱葱的苗圃,西眺，山西“鸟巢”尽收眼底,太原星河湾配套篇,Living facilities,太原星河湾除体育休闲公园、下沉式景观等园林外，还拥有会所、酒店、国际会议中心、体育馆、商业街等配套设施，为太原星河湾未来业主生活的方方面面做了周到的考虑。在太原，星河湾将延续一贯的“舍得、用心、创新”精神，为业主打造最高端的会所、五星级

25、酒店等配套设施，同时，还会不断进步，努力做到更好。,Living facilities,商业街：地上总建面：13924.6平米总层数：2层（地上两层地下一层）总高度：17.45米,酒 店客房：总建面：约37644.81平米总层数：20层总高度：72.3米,体育馆：总建面：3861.53平米总层数：2层总高度：26.35米,会 所：总建面：约23879.39平米总层数：2层（地上两层，地下一层）总高度：12.35米,超白金五星级酒店，山西最好的酒店,大堂接待,名店区,桑拿区,客房,太原星河湾酒店-超白金五星级酒店，各功能配套齐全，将会是未来山西最高端的酒店，也是星河湾酒店中规模最大、规格最高的酒

26、店。势必超越山西20年！,太原星河湾酒店会所大堂与曾经惊艳上海滩的浦东星河湾酒店会所大堂一样，有天地呼应的巨型天目穹顶和直径8米的玉石拼花。光这两处工程就需花费一个工程队1个半月的工期。如酒店的负责人所讲：“星河湾只有不断超越，不会因为来到山西而降低品质”,一轨同风自浦东,会所负一层的西餐厅开阔明亮，天花板的吊灯更是气势恢宏，为了实现最佳的灯光效果，施工人员要一次次的批灰，基本定型后还要进行一次次的打磨，程序之复杂超出我们的想象。设想在此用餐，有璀璨的灯光效果、美丽的景观喷泉、特色的室外泳池景观相伴，人生何求？,奢华尽显的西餐厅,扑面而来的是震撼,西餐厅的休息区，10米多高的整体落地玻璃，让室

27、外的美景尽收眼底！为了给业主及宾客创造更舒服的用餐环境，处处尽显尊贵品味与用心投入。,在大多都场所，楼梯只是使用的工具，硬装达到即可。而在星河湾，楼梯的底部也被细心地做成了弧形，像一幅从天而降的飘逸的纱幕，再加上各处的精雕细琢，不再是冷冰冰的建筑，走在上面步伐也变的优雅。,妙笔生花 硬物软化,不同与浦东星河湾的整张吹上去的金箔，太原星河湾所用的均是手掌大小的小块金箔一张张贴上去，这不仅非常耗时，而且会浪费掉一半的金箔，但可以带来整体的纹路感和美观，全部采用的这种方法贴。见多识广的施工师傅说，从来没遇到过哪家高级场所这么大面积的使用金箔，并且还是小块的金箔拼贴的。,这么大面积用金箔的，从未见过,国际会议中心里视觉震撼的门框雕花，全部由一块块黑金石拼贴而成，贴上去后还要进行一次次打磨，这样呈现出的雕花才能美观，在其空隙处还要贴上金箔，以来衬托整体效果。每一处的推敲，都为了与整个宴会厅的调性相符，为了带给客户最完美的享受。,一块块粘贴上去的石材,工人都是五星级的,太原星河湾，不仅对装修饰材选择挑剔有加，对待装修的工艺要求更是精益求精，连贴金箔的装修工人都是特聘的，用的是曾做和平饭店装修的能工巧匠。,