2010年08月06日贺州市远东国贸购物中心商业规划与定位报告(2).ppt

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1、远东国贸购物中心商业规划与定位报告,2010年08月06日,香港新恒迪商业顾问机构,2,目录,A.贺州市商业零售市场 B.项目分析与商业概念发展 C.平面布局与商户组合 D.建筑设计优化,3,A1：贺州商业零售市场宏观状况,A.贺州市商业零售市场,A2：商业物业微观研究,4,A1：贺州商业零售市场-零售环境发展,首先，从贺州市商业零售市场的潜在需求来看：贺州市的社会消费品零售总额自2005年以来增长率（%）保持了约年均15%的递增速度，特别是近几年受到宏观经济发展态势良好，人民生活水平不 断提升等因素的推动，社会消费品零售总额增幅有所加大。总体来看，贺州市的消费市场需求潜力较大，商业零售市场发

2、展将保持较为繁荣的发展态势。,2009年社会消费品零售总额68.87亿元，增长18%，是近来最好的发展水平。,5,A1：贺州商业零售市场-商圈格局演进,再次，从贺州商业整体规划来看，远东国贸购物中心所处向阳路中心商圈，在未来城市商业格局中占据中心位置，商业地位不可撼动。随着本案以及后期商业的投入运营，向阳路商圈的地位将不断强化。,6,贺州市目前商业正处于初级发展阶段，形态以百货、超市、步行街、专业市场为主，整体商业水平不高，百货经营水平较低、业态单一，聚客能力有限，整体经营状况较差。从贺州市整体商业发展阶段与零售趋势来看，随着贺州市地区经济的不断发展。商业零售设施的主要主流发展趋势必然将从传统

3、的以百货、超市和专业市场为核心逐步转变为以购物中心、精品专卖店等多元化的现代商业业态为主导的发展方向。,A1：贺州商业零售市场-商业形态与发展趋势,7,商业零售业主导型态变化趋势,8,贺州市商业零售设施的主要类型GDP243.78亿，人均1720美元/2009年,购物中心,目前暂无购物中心类项目,百货,超市,专业店,新时代百货盛隆百货,泰兴连锁超市,香港城超市,盛隆超市,振华家私,华星家电,恒兴家电,乐多多超市,人均GDP将快速突破2000美元关口，购物中心的生长环境已经基本形成。,9,随着经济的发展，贺州居民的消费支出规模随着收入的增加逐年扩大，贺州正在成为一个追求生活质量与品位的“享受型城

4、市”；人均GDP即将突破2000美元大关，但商业发展水平较低，市内缺乏大型时尚购物中心，造成大量商业消费溢出现象，外出消费较为普遍；城市商业发展目标确立，以向阳路为中心的老城区成为未来重点发展的市级商业功能区之一。,零售市场宏观状况小结,10,A2：商业物业微观研究,从贺州市的商圈分局及发展情况来看：贺州主要商业均集中于以向阳路为主轴的核心区域内，以新时代百货、盛隆百货、香港城为商业节点，沿街店铺为主线，商业空间分布较为密集、商业集中度较高。随着远东国贸项目的启动，未来贺州市向阳路核心商圈的市场竞争亦会日趋激烈；,11,向阳路：,A2：商业物业微观研究向阳路,向阳路是贺州最集中的商业街，分布着

5、服饰、百货、黄金珠宝等诸多业态，约270家店铺，其中男女服饰占据了绝对的比重，约占70%，其次是餐饮，约占10%，其他诸如百货、医药、美容美发、金店、眼镜店等诸多业态合计约占20%。西接新时代购物广场，东接香港城，形成贺州市主要商业集中区域，其中步行街以运动系列品，女装时装为主由于集聚了大量的品牌专卖店和时尚店，这里成为年轻人淘宝的好去处，购物人群主要以1535这一年龄段为主，且女性消费者明显多于男性消费者。在这里，贺州的知名服装品牌无论是运动的还是休闲的亦或是职业正装，几乎都能在专卖店中找到，转让费动辄数万，向阳路可谓是贺州市的商业“金街”。,12,A2：商业物业微观研究向阳路,13,向阳路

6、经过多年发展，集合灵峰广场的人流引力，目前沿路临街商铺的租金为500010000元/月，路口、百货门面租金约为150平米，普通街铺租金在50-100之间，转让费则在300001500000元/年，商业租金较高。目前，向阳路的商铺新供应量基本为0，转让费高企，而几个主要百货经营状况不佳，新的零售品牌进入贺州市场，面临着选场的问题，本项目作为大型标志性购物中心，将成为良好的选址选择。,A2：商业物业微观研究向阳路,14,物业规模：20000多平方米 业态类型：百货+超市 经营档次：以中低档品牌为主 客户构成特征：贺州及周边县城的居民、25-50岁的消费群体 租金方式：扣点 经营业态及楼层分布：-1

7、F：新时代超市 1F：肯德基、金银珠宝首饰、化妆品、通讯、数码器材、箱包皮具、皮鞋 2F：女装 3F：男装、床纺 4F：儿童用品、电玩娱乐中心 主力品牌：肯德基、耐克、OLAY、周大福、达芙妮,A2：商业物业微观研究新时代广场,15,从楼层平面布局看，属于传统百货布局，次通道多，影响租户经营。基本以购物为主，餐饮休闲配套少，进驻品牌缺乏吸引力，经营状况一般。,A2：商业物业微观研究新时代广场,16,物业规模：21000平方米 物业类型：百货+超市 经营档次：以中档、低档品牌为主，兼顾高档品牌 消费群体：贺州及周边县城的居民、25-50岁的消费群体 租金方式:扣点 经营状况:经营情况一般 经营业

8、态及楼层分布：-1F：盛隆超市 1F：化妆品、黄金饰品、大小家电、数码通信、手机城 夹层:家私广场、电玩城 2F：男装、鞋类箱包、运动休闲系列、羽绒服系列 3F：女装、床上用品、童装童玩、内衣睡衣、流行饰品 4F：东豪美食城,A2：商业物业微观研究盛隆百货,17,物业规模：21000平方米 物业类型：百货+超市 经营档次：以中档、低档品牌为主，兼顾高档品牌 消费群体：贺州及周边县城的居民、25-50岁的消费群体 租金方式:扣点 经营状况:经营情况一般 经营业态及楼层分布：-1F：盛隆超市 1F：化妆品、黄金饰品、大小家电、数码通信、手机城 夹层:家私广场、电玩城 2F：男装、鞋类箱包、运动休闲

9、系列、羽绒服系列 3F：女装、床上用品、童装童玩、内衣睡衣、流行饰品 4F：东豪美食城,A2：商业物业微观研究盛隆百货,18,商场业态丰富，进驻品牌和其他百货重复性强，通道较窄，购物环境一般。没有专门的地下停车场，影响外部客流导入。,A2：商业物业微观研究盛隆百货,19,物业规模：30000平方米 物业类型：百货+超市+专业店 经营档次：以中档、低档品牌为主 消费群体：周边的居民、25-50岁的消费群体 经营状况:经营情况较差 经营业态及楼层分布：1F：专卖店、家电卖场 2F：超市、百货 3F：电玩中心,A2：商业物业微观研究香港城购物广场,20,物业规模：约30000平方米 物业类型：步行街

10、+酒店 经营状况：目前经营状况很差，大部分铺位空置，铺位租金在700-1500元 之间，商户处于观望状态，对于国贸购物中心、维也纳酒店开业 后的人流带动作用非常期待。经营业态：步行街经营业态杂乱，目前IT电脑、耗材、办公用品相对比较集 中在街区周围。,A2：商业物业微观研究日月峰步行街,21,物业类型：3层商业街 经营业态：目前进驻租户较少，以社区服务性业态为主。经营状况：免租半年，租金在30元/平米/月左右，2层15元/平米/月左右。,A2：商业物业微观研究汇豪国际上海街,22,目前进入贺州市场的服饰品牌中，国际一线品牌进入较少，主要为部分国内一线、主要为二线、三线品牌为主，以200-500

11、元的单客价为消费主流。运动休闲类以国内一线品牌为主，主要集中在向阳路西段，店铺超过70家。,A2：商业物业微观研究服饰零售业,23,时尚女装服饰主要集中在向阳路，主要品牌包括百丽TATA，哥弟、玛丝菲尔、声雨竹、FED等国内知名品牌，及部分二线品牌女装，店铺超过70家。男装以劲霸、七匹狼、九牧王等江浙品牌为主。,A2：商业物业微观研究服饰零售业,24,25,贺州餐饮业尚处于发展期，主要分布在龙山路、建设路、灵峰路，平安西路几个主要路段。国内连锁餐饮进驻、品牌、大型、特色餐饮相对较少。主要餐饮品牌美食广场：东豪美食广场特色餐饮：光明粥城、金龙寨快速餐饮：肯德基、榜样中式快餐主要进驻的西餐餐饮：捷

12、佳咖啡、上岛咖啡、日本料理,A2：商业物业微观研究餐饮业,26,从消费档次看，餐饮消费以中档为主，少部分高档的商务或者公务消费。生活习惯作用下，夜间消费特征明显。中档规模、中等档次，服务水平较高的特色、休闲餐饮经营良好，随着连锁品牌的不断进入市场，将收到市场的追捧。,A2：商业物业微观研究餐饮业,27,贺州休闲娱乐业主要集中分布在平安西路一带，相对比较集中。目前休闲娱乐业主要以桑拿、足浴、KTV、电玩城为主，君悦、百乐门、盛唐、金凯丽等普遍经营状况较好，消费水平较高，本地消费者对于休闲娱乐业也比较热衷，聚客能力较强。随着大地影院的进驻本项目，又将成为一个新的休闲娱乐热点。,A2：商业物业微观研

13、究休闲娱乐业,28,贺州3C流通业，处于散乱的初级发展阶段，综合数码、家电、通讯的3C卖场并未初见，国美、苏宁等卖场未进入市场，同时专业的电脑城卖场也未形成。家电销售主要集中在新兴北路、建设路、向阳路一带，华星家电、恒兴家电等中小型家电卖场，和众多的家电专卖组成了目前的家电商业格局。,A2：商业物业微观研究3C流通业,29,目前经营通讯产品的商家主要是三才通讯、王者通讯等连锁卖场构成，在市场上具有领导地位。,A2：商业物业微观研究3C流通业,30,贺州没有专业的连锁电脑卖场进驻，本地卖场也没有形成，电脑、办公用品、耗材商家主要分布在向阳路北段、沿江路、灵峰步行街周边，相对比较分散。随着消费水平

14、的提高，专业的电脑卖场的出现属于必然趋势。,A2：商业物业微观研究3C流通业,31,从商业零售设施的主要业态构成来看，贺州市现有代表性商业项目的业态构成基本以商 业零售为主，缺乏集零售、餐饮、休闲娱乐为一体的综合性商业服务场所，消费者日益多元 化的消费需求难以得到满足。,新时代广场,盛隆百货,香港城,零售为主,餐饮休闲娱乐,4F 电玩城1F肯德基,6F 美食广场2F 电玩城,1F 美食广场3F 电玩城,32,通过对于城市宏观经济发展概况及城市商业发展趋势之研究，对于本项目宏观市场环境 主要结论如下：,主要结论,城市经济水平的稳步提升为本项目之发展提供了基础；贺州市商业零售业升 级发展之趋势为本

15、项目之定位提供了依据；集零售、餐饮、休闲娱乐多元化 功能为一体的购物中心将是本项目未来的发展目标；,从主要商业业种的发展来看，品牌运动休闲服饰、女装仍是服饰零售店铺的主流，200-500单价的中档国内品牌被市场广泛接受，消费力强劲，在向阳路商圈一铺难求的情况下，更多的品牌进入贺州存在壁垒，而本项目提供了此种可能,从餐饮、休闲娱乐业的发展来看，发展势头良好，贺州的生活习惯也决定了餐饮休闲娱乐业具有较大的成长空间，本项目的业态配置应向此倾斜。从3C数码市场的发展看，电脑专业卖场存在空间，可作为业态考量之一,33,B.项目分析与商业概念发展,B1：SWOT分析,B2：市场竞争与空白点,B4：项目定位

16、建议,B3：成功案例借鉴,B5：商业概念发展,34,B1：SWOT分析,Strengths 优势,本项目位于开发区长江路商圈内，周边商业林立，商业氛围浓郁。项目所在灵峰路，公共交通便利，通达性强，且具有良好 的对外展示面。本项目自身住宅将为项目提供潜在 的中高端消费人群。作为开发区地标性建筑，知名度和影响力将有助于提升商 业价值。,35,B1：SWOT分析,Weaknesses 劣势,本项目公寓核心筒下落至商业，使得商业可利用面积变小，影响铺位分割。本项目一层部分临街面积出售，产权出让将难以控制其商 业经营，不利于项目整体形象塑造。项目作为现房，商业内部设计存在部分硬伤，改造余地已 很小，对铺

17、位分割和招商产生较大负面影响。项目楼层较多，高楼层不易吸引人流。,36,B1：SWOT分析,Opportunities 机会,贺州市宏观经济的快速发展增加了城市居民的 收入并提升了其生活水平，从而进一步推动了居民消费需求的多元化发展。贺州市商业零售业发展还缺乏新型购物中心，本项目之主要竞争对手的业态构成较为单一，对 于消费者多元化消费需求的吸引力不强。随着交通改善，旅游发展，贺州未来发展前景被普遍看好，对于本项目而言市场机会更多。,37,B1：SWOT分析,Threats 威胁,消费者的消费习惯和消费理念提升尚需要一定 时期的培养，从而为本项目的商业发展提出了挑 战。贺州消费者消费观念仍处于较

18、为保守的状态，消费水平 也相对落后，对中高档次商业接受度较低，直接影响到 零售商对当地市场的信心；项目周边商业项目较多，区域竞争较为激烈，一些品牌 在当地市场容量有限，将对项目招商和未来经营产生负 面影响。贺州整体商业发展仍然落后，虽然发展前 景良好，但目前来看商业市场仍需较长的培育期，作为 现房物业，招商存在较大难度。,38,31,消费人群18-25岁26-35岁35-45岁45岁以上,新时代广场,盛隆百货,香港城,商业档次高,中,低,B2：市场竞争与空白点,39,商业类型及业态构成从主要竞争对手的商业类型和业态构成来看，以购物中心为代表的新型商业零售业态及多 元化的业态构成为竞争蓝海，可以

19、重点为本项目所关注和利用。,B2：市场竞争与空白点,32,业态单一,业态多元化,蓝海,百货,购物中心,新时代广场,盛隆百货,香港城,40,B2：市场竞争与空白点,超市卖场,专卖店,3C数码,餐饮,休闲娱乐,由于项目周边已有远东等多个超市和卖场，区域竞争激烈，并由于直接相连，作为项目资源与项目互动互补，故不建议发展该类业态。,从商户反馈与消费者访谈结果来看，服装、服饰、家居等专卖店仍有市场发展空间，但相对高端品牌接受度不高,从贺州目前3C市场来看，连锁家电或电脑数码城具有发展空间，形成目的性消费，拉动客流,作为目的性消费场所，优质、有特色的餐饮仍然具有市场发展空间，部分快餐和大中型中式正餐都表示

20、出进驻意向。,属于典型的目的性消费，从市场反馈来看，具备良好的市场发展空间。,41,B2：市场竞争与空白点,百货业态,在战略层面，反复考虑，建议不引进。,优势：一次性解决大部分招商面积，对于后期经营管理比较简单；可以带动其他业态；项目可以吸引一定的女性消费；,42,劣势：引进百货品牌店，租金低，条件高，对于长期收益和投资回报不利。百货的排他性，会造成对其他的百货类业态招商更加困难；目前项目临街分布盛隆百货，远东泰兴超市百货，竞争已经十分激烈；与其竞争中打垮对方，不如变为自用，作为整个以国贸为中心的灵峰路MALL街区的一部分。,B2：市场竞争与空白点,43,综上所述，建议本项目发展方向为业态丰富

21、、功能齐全的购物中心,但在开业初期，考虑到市场尚不成 熟，不宜定位过高，建议服装服饰以相对中档为主，目的性，如餐饮娱乐可适当引入高档品 牌，以其吸引高端消费人群，当区域市场发展成熟，项目具备一定市场知名度，并积累一定数量高端消 费群体后，再进行调整。,B2：市场竞争与空白点,44,B3：成功案例借鉴,上海正大广场,1、商业定位的调整正大广场开业时的商业定位为Supper Brand Mall（超级品牌中心），以中高档 至高档品牌为核心。这一方面导致了项目整体招商的困难；另一方面也使得项目 在周边环境尚未发展成熟，并且面对上海众多成熟的高端商业项目竞争的情况 下，出现了消费人流不足和商业经营困难

22、的问题。但经过详细的市场研究后，项 目转变自身定位为上海时尚生活中心，主力消费群体从高端人群为主转变为以城 市中高端年轻时尚消费人群为核心。从而创造了项目透过改造而取得经营成功的 代表性案例。因此，对于本项目的主要借鉴意义在于：定位与城市中高档年轻时尚消费人群将 会获得更多潜在消费群体的认同并能够充分把握城市商业零售业发展潮流，从而 推动项目走向成功。,45,B3：成功案例借鉴,上海正大广场,2、业态构成的调整 正大广场在改造过程中将以品牌零售为主导的业态组合思路转变为以大比例餐饮、休闲娱乐及儿童教育等多元化服务性业态为核心的组合模式。提升了项目的业态互动性和商业吸引力。因此，对于本项目的主要

23、借鉴意义在于：降低零售业态比例，通过餐饮、休闲娱 乐、儿童教育等多元化业态增强项目的商业吸引力。,46,B3：成功案例借鉴,上海正大广场,3、核心商户的调整 正大广场在改造过程中重点调整了原有的正大百货及易初莲花超市的位置和经营面积，将更多的面积用于引入时尚品牌旗舰店。将项目的核心商户构成从百货+超市调整为时尚服饰品牌旗舰店+时尚餐饮旗舰店+时尚休闲娱乐旗舰店的方式。用新的思路和新的经营理念规避了 传统商业零售业的竞争，推动项目之经营走向成功。因此，对于本项目的主要借鉴意义在于：时尚服饰旗舰店+时尚餐饮旗舰店+时尚休闲娱乐旗舰店取代传统百货+超市的核心商户布局模式。,47,深圳喜荟城购物中心,

24、1、喜荟城面积约5万平方米，吉之岛百货临靠项目，并已经开业3年时间。喜荟城以“家庭生活中心”为商业概念，集合餐饮、休闲娱乐、购物为一体，以品牌旗舰店+专卖店+家庭概念店为主要组合，成为区域的家庭生活中心，同吉之岛百货超市错位，形成业态业种互补。因此，对于本项目的主要借鉴意义在于：在临靠项目百货、超市的情况下，以其作为配套主力店的意义，大于再次引进主力店，形成竞争，从投资回报与市场的角度都不应继续引进主力店。,B3：成功案例借鉴,48,深圳喜荟城购物中心,2、喜荟城在规划定位上，加大了餐饮、娱乐的比例，比例达50%在每个楼层都配置相应的餐饮、娱乐设施，形成每个楼层的人流的引力点，铺位的均好性。因

25、此，对于本项目的主要借鉴意义在于：加大餐饮娱乐比例，并均衡配置在各个楼层，形成多层聚客点，实现人流的拉动。,B3：成功案例借鉴,49,B4：项目定位建议,商业档次：中高档时尚购物中心目标消费群体：范围为18-45岁的消费者，其中以25-35岁的年轻时尚消费人群为核心；,消费人群18-25岁26-35岁35-45岁45岁以上,新时代广场,盛隆百货,香港城,商业档次高,中,低,远东国贸购物中心,50,B4：项目定位建议,商业类型：综合性都会型购物中心业态构成：以多元化业态构成为核心，初步设定业态比例为零售50%、餐饮30%、休闲娱乐10%、服务10%；,业态单一,业态多元化,国贸购物中心,百货,购

26、物中心,新时代广场,盛隆百货,香港城,51,汇聚购物、餐饮，兼顾休闲娱乐功能,融合运动天地、影院、休闲中心、时尚生活品牌店、时尚品牌旗舰店、特色美食、休闲餐饮、儿童天地等不同创意的城市生活中心，城市的会客厅，都会的磁力场。,城市客厅都会磁场,B5：商业概念发展,52,B5：商业概念发展,品牌旗舰,潮流 服饰,休闲娱乐,美食中心,家庭中心,运动中心,I T中心,3C中心,53,品牌旗舰以国际及国内知名品牌的大型旗舰专卖店为核心，形成部分品牌的全品类构成方式；,B5：商业概念发展,滔博体育/Sports100、In-base/Jack&Jones等品牌旗舰店。,54,潮流服饰以国内一线、二线时尚服

27、饰品牌及国内潮流服饰品牌为主线，打造具有时尚潮流氛围的零售场所，中档为主，加大引进贺州目前没有进驻的品牌的比例。,B5：商业概念发展,55,潮流服饰以国内一线、二线时尚服饰品牌及国内潮流服饰品牌为主线，打造具有时尚潮流氛围的零售场所，中档为主，加大引进贺州目前没有进驻的品牌的比例。,B5：商业概念发展,56,家庭中心以儿童教育和娱乐为龙头，配合以儿童、家居服饰、用品零售；形成项目特色的人流拉动点；,B5：商业概念发展,57,家庭中心以儿童教育和娱乐为龙头，配合以儿童、家居服饰、用品零售；形成项目特色的人流拉动点；,B5：商业概念发展,58,运动中心以运动为主题，结合高档次的美容、健身会所形成集

28、运动健身、运动零售、运动用品等多种 功能为一体的运动主题中心。,B5：商业概念发展,59,家庭中心以儿童教育和娱乐为龙头，配合以儿童、家居服饰、用品零售；形成项目特色的人流拉动点；,B5：商业概念发展,60,餐饮中心以大型餐饮为核心、配合以休闲餐饮和轻便快餐，形成本项目多元化的餐饮组合；,B5：商业概念发展,轻便快餐以市场知名度较高的轻 便快餐品牌为主；,休闲、特色餐饮 以具有特色及品位的休闲餐饮品牌为主,大型餐饮中高档、生活氛围的大型餐饮品牌 为主.,61,家庭中心以儿童教育和娱乐为龙头，配合以儿童、家居服饰、用品零售；形成项目特色的人流拉动点；,B5：商业概念发展,62,休闲娱乐中心以大地

29、影院为龙头、量贩KTV等娱乐业态结合书吧、美容SPA、翻斗城等休闲业态形成项 目的娱乐休闲特色；,B5：商业概念发展,63,3C中心引进1家电脑卖场，以此为中心，集合项目的手机数码街铺，打造贺州最具规模的IT数码流通中心。,B5：商业概念发展,64,C.平面布局与商户组合,C1：平面布局,C2：商户组合,C2：租金测算,65,C1：平面布局,整体布局：由于本项目定位为购物中心，与传统百货项目，其对购物环境的要求更高，希望能给消费者营造一个舒适、宽敞的空间；,66,C1：平面布局,1条主通道：从内部人流动线角度出发，单循环通道的形式更符合消费者的习惯，也可规避一些商业死角，使消费者能到达商业的各

30、个 位置，对提升商业价值也较为有利；铺位分割：由于本项目前期设计遗留的不利因素，对项目后期铺位分割造成不利影响，存在较多难利用的空间，本次铺位分割在合理 的基础上最大限度提高项目的使用率，避免边角、锐角；,人流动线：4米的主通道，3米的次通道，形成舒适的购物环境。,67,F1 平面布局,68,F1A 平面布局,69,F3 平面布局,70,F3 平面布局,71,F4平面布局,72,C2：业态布局,73,咖啡,74,75,76,77,78,79,80,81,定位分解,82,83,C2：租金测算,84,D.建筑设计调整建议,D1：垂直动线,D2：洗手间位置调整,85,D1：垂直动线,存在的问题：扶梯

31、的方向不利于人流引导。遮挡中庭，影响中庭的使用效率，和后方铺位的价值。建议：调整目前扶梯方向。,86,D2：洗手间位置调整,B取消,A位置调整,存在的问题与解决建议：A 洗手间影响铺位使用率，建议调整位置，最低程度降低影响。B 洗手间建议取消，保留2个洗手间即可。,87,依托本次策划报告汇报内容，建议下一步之工作重点为：远东1、探讨并确认本次汇报内容；2、组织进行建筑设计方面的探讨和建筑设计优 化工作；新恒迪依据经业主方确认的方案，展开招商执行的准备工作：1、依据确定的业态布局方案进行项目商户组合及落位工作；2、开始接洽客户，通过客户积累，形成项目铺位租金执行最后方案；3、展开实际招商的准备工作；,88,携手合作 共创双赢,Thank you！End of Report,