2011珠江实业海口项目市场调研报告76p(2).ppt

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1、1,1,珠江实业集团 海口项目市场研究报告,二一一年六月,目 录,Part1:市场研究Part2:项目定位方向初步建议 Part3:综合结论,Program content,1,PART,市场研究,海口房地产市场研究 海南东线及海口代表性项目分析 小结,Part1：海南宏观市场研究国际旅游岛研究,时间：2010年1月4日标题：国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见,定位：提出了海南国际旅游岛建设发展的总体要求,明确海南国际旅游岛战略定位:我国旅游业改革创新的试验区;世界一流的海岛休闲度假旅游目的地;全国生态文明建设示范区;国际经济合作和文化交流的重要平台;南海资源开发和服务基地;国家热

2、带现代农业基地。国际免税店政策试点,国家战略，国际化的高度,国际旅游岛建设对海南的影响：国际旅游岛建设是海南富民强岛的出路；国际旅游岛的概念将为海南带来一个全新的投资机会；国际旅游岛建设将推动海南各城市产业及建设发展，迅速站在巨人的肩膀上，与内地的大连、青岛、厦门、珠海等滨海旅游城市拉大距离；随着国际旅游岛的发展，海南房地产产业将迎来新一轮的重大发展及结构调整；海南全省产业布局面临着转型和升级的契机，结合国家政策不断发展和完善城市化建设。,国际旅游岛政策对海南的影响,2011年房地产相关政策,政策层面,金融：上调存款准备金率，多次加息，收紧银根；政策：新国八条：二套房首付6层、贷款利率不得低于

3、基准率的1.1倍、三套房贷完全停止办理、海南延续对海口、三亚等城市限购令、个人购房5年内不得转让；土地：规范取地途径，整顿行业秩序；土地供应持续放量，打击遏地行为；税收：严查土地增值税；房产税上海首试；,市场层面,国有大型非房地产企业进入地产行业；“保障房、经适房”等替代品供应计划实施；舆论环境对于未来房价下降的预期，影响部分购房者产生观望心态；,续2010年以来政策频出，2011年政策调控直指“土地、炒房、房价”三大命脉，重视可行性；市场力量影响加重，客户及开发商观望情绪也随之加重。,Part1：海南宏观市场研究政策研究,海口1-5月份住宅用地供应面积,Part1：海南宏观市场研究海口房地产

4、市场研究,2011年15月份，海口市仅供应1幅住宅用地，该宗地位于海口市南海大道北侧，总土地面积为5489.64。打破了以往两年来土地供应趋势（除去年“俩个暂停”期间，政府强制停止出让土地），海口住宅用地资源的稀缺预示着海口的土地开始进入紧缩期。2011年15月份，共成交5幅住宅用地，其中1月份成交4幅，总面积为5.86万平方米，2月份成交1幅，面积为5489.64平米，25月份均为0成交，这主要受24月份土地住宅市场的零供给影响。,数据来源：海南统计局,数据来源：海南统计局,海口1-5月份商品住宅成交情况,Part1：海南宏观市场研究海口房地产市场研究,由上表可以看出，2月份成交较1月份几乎

5、翻了一倍。这主要是因为置业者与开发商都抓在“国八条”海口限购细则出台之前加紧成交。进入3月份，海南传统淡季到来，加之限购令延续出台，成交量萎缩了将近90%。4、5月份成交有所回暖，但成交量依然保持低数位运行。,数据来源：海南统计局,海口1-5月份商品住宅供求关系分析,Part1：海南宏观市场研究海口房地产市场研究,从以上俩表可以看出，除去2月份，商品住宅市场的供大于求的局面在加剧，这主要是俩个原因造成的：一在供应上，出于对5.1小黄金周及春季房展的良好预期，3、4俩个月供应量的连续井喷；二在需求上，传统淡季的影响加上限购令的双重打击，成交量一直萎缩。,2011年14月商品住宅各项指标变化表,数

6、据来源：海南统计局,数据来源：海南统计局,海口1-5月份商品住宅成交均价分析,Part1：海南宏观市场研究海口房地产市场研究,从图表上可以看出，2月份在海南传统的旺季中，成交均价得到小幅上涨，达到9165元/平米的最高位。但进入3-5月份，市场整体供应量出现大量井喷，加上限购令的影响，开发商纷纷打折促销，因此价格出现比较明显的下跌。,数据来源：海南统计局,Part1：市场研究海口城市定位及规划,海口市整体定位与规划（1999-2010年）,海口发展城市新思路：中强、西拓、东优、南控 中强：做大做强中心城区西拓：未来椰城发展新空间东优：江东新区崛起可期南控：护好城市之肺,省会城市，城市发展与建设

7、引领海南，将继续发挥全省政治、经济、文化中心功能和旅游集散地的作用。,区域规划及功能定位对房地产的影响,西拓注重长流组团，盈滨半岛、老城区专业性开发和规模的积聚，打造属于海口的“后花园”。,中强强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益,南控抑止城市向南发展，护好城市之肺，主要发展农业及造林，只有南渡江组团可供开发,东优重点拓展面向岛外的现代综合服务功能，有度假休闲、商务旅游、休闲体育、部分综合服务等,Part1：市场研究海口城市区域规划及功能定位,Part1：市场研究海口各区域规划,海口城市发展进程,同心圆,中心,第一阶段：城市发展初级阶段，同心圆发展模式第二阶段：城市发展蓬

8、勃阶段，同心圆+扇形发展模式,海口现处于城市发展的第二阶段，由中心往外辐射的迹象明显。,项目位于新埠岛，且目前处于城市发展成熟片区，未来发展潜力较大综合实力较强。,待成熟片区：东海岸、新埠岛,正开发片区：西海岸、盈滨半岛,待成熟片区：正在完善市政配套建设，未来发展潜力较大。正开发片区：处于城市发展方向上，配套仍不完善,景观价值：西海岸 海甸岛新埠岛东海岸城市配套：海甸岛新埠岛西海岸 东海岸,发展成熟片区,待成熟片区,正开发片区,本案,Part1：市场研究海口房地产各片区状况,海口各片区房地产发展进程,盈滨半岛,西海岸,中心城区,海甸岛、新埠岛,东海岸,海口城市边缘的滨海休闲度假区；核心价值：海

9、、高尔夫等休闲配套；物业类型：别墅、住宅、公寓；价格：7800-2.8万元/；居住类型：投资、度假、自住。,城市高端休闲旅游度假区；核心价值：配套完善、海景；物业类型：住宅，别墅；价格：1.1-3.6万元/；居住类型：投资、度假、自住。,商务、办公及居住中心；核心价值：配套完善、社区成熟；物业类型：住宅、度假酒店、办公；价格：5000-1.2万元/；居住类型：投资、度假、自住。,生活度假区；核心价值：配套完善、近市中心；物业类型：住宅，别墅；价格：7000-1.2万元/；居住类型：自住。,滨海休闲度假；核心价值：海资源；物业类型：住宅、别墅；价格：1.5万元/；居住类型：投资、度假、自住。,西

10、海岸、东海岸及盈滨半岛主要发展滨海旅游休闲度假产品；新埠岛和海甸岛主要发展自住居家型产品；中心城区主要商业、办公及自住居家型产品。同属于滨海旅游休闲度假区域，与新埠岛形成对比的区域为西海岸、东海岸和海甸岛。东海岸目前开发程度较低，与新埠岛形成直接对比的是西海岸和海甸岛，东海岸、盈滨半岛为潜在竞争对手。,Part1：市场研究海口房地产各片区状况,海口各片区房地产发展对比,Part1：市场研究海口各重点区域规划,一岛一城，环岛度假栖息地，泛游艇岛居水城，是国际旅游岛概念的实践。,【开发定位】在海口城市发展过程中，新埠岛被定位为“旅游度假、休闲娱乐、生态健康、高档居住”为主题功能的高档滨海综合发展片

11、区。以此为依托，新埠岛项目开发定位为“生态化、泛游艇、岛居型”国际化亚热带滨海旅游度假风貌新城镇。【功能规划】五星级商务酒店及度假酒店、游艇俱乐部、水岸商业街区、国际康体疗养中心、运动中心、18洞高尔夫球场、品牌学校等休闲度假配套设施及高档低层住宅、高层海景公寓等居住产品。【公共旅游】18洞高尔夫球场、河口康体运动功能区、渔人码头度假区、外滩方埕旅游度假区、绿林风情运河水岸商业区 起步区埠北迎宾港。,新埠岛整体定位与规划,Part1：市场研究海口各重点区域规划,突出宜居、生态、时尚的温馨之岛,海甸岛整体定位与规划,【功能定位】海甸岛的公共服务中心、绿化景观中心和宜居品位生活地区。【规划结构】规

12、划结构为“一心一带两轴五片区”。,“一心”是指白沙门公园绿化中心，是规划区居民生活休闲游憩的绿化空间。“一带”是指结合横沟河、琼州海峡、海甸溪等景观水体，沿规划区外围道路规划一定宽度的景观绿化带。“两轴”是指依托人民大道、海甸五路世纪大桥形成的两条规划区发展轴线。“五片区”是指根据规划区路网划分形成的海大高校区、西片居住区、西北片居住区、东北片居住区、东南片居住区五个功能片区。,Part1：市场研究海口各重点区域规划,创造具有一流品牌、一流水准的集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。,东海岸整体定位与规划,【功能定位】创造具有一流品牌、一流水准的集休闲度假、高尔夫运动

13、、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。【区域划分】江东组团由东营片区、红树林片区、沿江生活片区、桂林洋片区、灵山片区和机场片区组成。滨海水城片区：以旅游度假为主的片区。桂林洋滨海片区：以旅游度假为主的片区桂林洋综合片区：以教育科研、高新技术和无污染工业为主的综合型片区。灵山片区：以航空物流和居住为主的综合型片区。【规划结构】按照“两带一区五片”结构进行功能布局。【发展前景】东海岸江东组团将成为海口中心城区的三个城市功能核心之一，是大海口“东优”战略的核心发展区域。,Part1：市场研究海口各重点区域规划,打造以户外有氧运动、海上运动、滨海温泉度假、滨海娱乐为主的城市型休闲海岸,西海岸整体定

14、位与规划,【功能定位】打造集政务服务、文化创意、休闲娱乐、旅游度假、健康养生、教育科技、商贸物流、会议展览及现代服务业和交通枢纽等，建设成为海口乃至整个海南岛现代服务最为集聚的区域。【规划布局】致力打造一个高品位旅游岸线、高质量生活岸线、高标准生态岸线，由若干个具较高水准的产业集聚区组成，相关产业功能区相互支撑和促进，包括行政服务中心、区域总部经济基地、金沙湾旅游产业区、新海综合物流园区、生命健康养生基地、教育高科技产业基地、国际会展中心、度假商务星级酒店聚集区、长流创意产业园区和跨海交通枢纽等。【规划结构】“三个先行”，“五个统一”。即规划先行、基础设施先行、环境建设先行;统一规划、统一开发

15、、统一配套、统一招商、统一管理。大企业进入，大项目带动，好品牌提升，以点带面，分阶段实施。,Part1：市场研究海口各重点区域规划,打造以度假养生、地域文化展示为特色，集滨海旅游休闲、康体健身于一体的国际化旅游度假区。,盈滨半岛整体定位与规划,【功能定位】依托良好的区位优势和旅游资源，打造以度假养生、地域文化展示为特色，集滨海旅游休闲、康体健身于一体的国际化旅游度假区。【规划结构】依据旅游资源特征及项目布置分为“一带三区”，即银滩海滨游赏带、金角高端消享区、天堂湾文化休闲区、天堂湾养生度假区。【发展前景】盈滨半岛将被打造成集影视会展、佛教文化、旅游度假、游艇运动、生活居住等多功能高品质于一体、

16、具有国际水准的综合性滨海休闲旅游度假生活圈的星光半岛。,项目地块,天一方,美丽沙,琼州海峡,江南城,海南大公馆,海泉湾,白沙门公园,海南大学,市医院,荣域,观海居,海语印象,富仕苑,新埠岛开发区,世纪大桥,和平大桥,南渡江,海甸岛代表性项目分析,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,盛高荣域双庭院海HOUSE,项目基本情况占地面积：290000（约438亩）建筑面积：220000总户数：1300容积率：0.75绿化率：56%产品形式：花园洋房、别墅建筑风格：西班牙风格户型：150两房两厅价格：均价22000元/总户数：276,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,盛木天一方不平庸的

17、房子，给不平庸的人,项目基本情况占地面积：54628.36（约110亩）建筑面积：59367.90容积率：0.8绿化率：45%产品形式：公寓、叠拼别墅、独栋别墅、三合院 园林风格：地中海风情建筑风格：现代风格户型配比：面积最小的户型为1F1T为67平米，最大的独栋别墅面积为2159平米。价格：精装公寓起价17800元/平米，叠拼别墅起价22800元/平米，公寓还剩下20余套待出售。总户数：228,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,江南城纳海之外，藏园于心,项目基本情况占地面积：100000平方米 建筑面积：400000平方米 容积率：0.8绿化率;58%产品形式：多层 高层 独栋 联

18、排、围合 园林风格：中式园林风格建筑风格：中式风格户型配比：围合别墅六室二厅三卫193.01-205.7、联排别墅五室四厅四卫 306.4、六室四厅五卫 357.41、独栋别墅六室四厅六卫 432.84472.14价格：独栋22000元/平方米，联排别墅22000元/平方米总户数：675,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,田德海泉湾地中海风情，庭院生活,项目基本情况占地面积：73370（约110亩）建筑面积：52000容积率：0.8绿化率：50%产品形式：公寓、别墅园林风格：地中海风情建筑风格：西班牙风格户型配比：两房、三房为主开盘时间：2010-9月价格：均价13800元/（含装修

19、）别墅21000元/总户数：280,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,新世界美丽沙中国右岸，贵 之城，惊世典藏,美丽沙项目将建起一座220米高的观光塔、五星级酒店和综合会展演艺中心，除该三个地标性建筑外，还将设有游艇码头、海上观光缆车、学校、商业中心、住宅等，整体项目计划分五到六期完成。,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,新国宾,阳光西海岸,万科浪琴湾,天利龙腾湾,新市政府,大华西海岸,西雅图丽湾,蔚蓝海岸,金色阳光酒店,夏威夷海岸,琼珠海岸,天佑（凯莱）,游艇会,喜来登,西海岸代表性项目分析,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,西海岸板块 预计同类型待售产品：约2

20、30万平米,海口市西海岸，海口未来发展的全新城市中心，海口市西海岸起步区作为西海岸规划中的重点项目和龙头工程，肩负着海口市中强、西拓、东优、南控的城市发展战略的牵头众人,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,天利龙腾湾七星级湾区，缔造度假生活新高度,项目基本情况占地面积：67056.57平方米建筑面积：220000平方米容积率：3.28绿化率：40%产品形式：7栋高层户户观海的“迈阿密”建筑设计风格组成 园林风格：地中海风情建筑风格：美式风格开盘时间：2011年4月23日户型配比：7栋、30层、47.33单身公寓496.75五房双景板式建筑价格：16800元/平方总户数：总共 2300

21、户 当期 2000 户,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,慧远美林谷西海岸托斯卡纳原乡美宅,项目基本情况占地面积：113844平方米 建筑面积：149218平方米 容积率：1.0绿化率：37.20%产品形式：一梯两户别墅式花园洋房园林风格：东南亚风格建筑风格：意大利托斯卡纳开盘时间：2010年12月18日户型配比：106-172平方两房、三房户型价格：16800元/平方总户数：776 户,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,万科浪琴湾绝版沙滩领地 缔造品质生活经典,项目基本情况占地面积：115503平方米 建筑面积：57751平方米 容积率：0.6绿化率：57.7%产品形式：

22、独栋别墅、联排别墅、叠加别墅、多层公寓园林风格：东南亚风格建筑风格：现代简约开盘时间：2007年3月栋数配比：独栋别墅39栋，联排别墅64户，叠加别墅32户，公寓250户 价格：万科浪琴湾别墅售罄，36套公寓现房1月底开始销售，价格待定。总户数：776 户,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,西岸首府西海岸，精致如臻的岸线生活,项目基本情况占地面积：90742平方米建筑面积：296000平方米 容积率：2.0绿化率：45%产品形式：住宅、写字楼、商铺园林风格：东南亚风格建筑风格：东南亚风格开盘时间：2011年4月户型配比：2室2厅1卫1厨83.17、2室2厅2卫1厨110.13、3室2

23、厅2卫1厨133.33、2室2厅1卫1厨82.30、2室2厅2卫1厨110.08、2室2厅2卫1厨107.10、1室2厅1卫1厨70.19价格：18000元/平方米总户数：1026 户,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,东海岸代表性项目分析,海蓝椰风,南国威尼斯城,鸿洲江山,项目地块,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,鲁能海蓝椰风南中国千亩亲海度假生活特区,项目基本情况占地面积：90000平方米 建筑面积：41100平方米 容积率：0.5绿化率：62%产品形式：联排 独栋 双拼 叠拼 别墅园林风格：东南亚风格建筑风格：东南亚风格开盘时间：2009年9月28日户型配比：面积从

24、180平米-270平米价格：独栋别墅均价约31,000元/，联排别墅均价在19,000元/。总户数：总共 657 户 当期 169 户,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,鸿洲江山高端综合性复合型度假旅游王国,项目基本情况占地面积：910455平方米 建筑面积：45558平方米容积率：0.26绿化率：62%产品形式：多层 独栋 联排园林风格：东南亚风格建筑风格：东南亚风格开盘时间：2009年9月28日户型配比：联排别墅面积150-700平米等价格：14500元/总户数：总共 200 户,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,南国威尼斯城80万方原生态养生水系小镇,项目基本情况占地

25、面积：898782平方米建筑面积：776702平方米容积率：0.78绿化率：60%产品形式：住宅、别墅 酒店 商业街 园林风格：热带风情风格建筑风格：法国城堡式的白领公寓、南加州风格的亲水别墅 开盘时间：2010年10月1日户型配比：一房一厅50多平米，两房一厅60-70平米，两房两厅85平米左右，三房两厅两卫105平米，花园洋房140-150平米，联排别墅180平米，双拼别墅200平米，独栋别墅250-350平米。价格：5270元/总户数：总共 5387 户 当期 440 户,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,盈滨半岛代表性项目分析,鲁能海蓝福源,王府文海湾,半岛一号,富力盈溪谷,

26、Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,盈滨半岛代表性项目分析,该板块主要依托自然海景资源，别墅开发氛围较浓，但目前高端配套欠缺，区位优势尚未突显。,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,项目基本情况占地面积：267272平方米建筑面积：91198平方米容积率：0.34绿化率：57%产品形式：独栋别墅、联排别墅园林风格：热带风情风格建筑风格：意大利托斯卡纳风格开盘时间：2010年10月1日价格：联排别墅已售罄，独栋别墅均价23000元/总户数：总共 372 户,鲁能海蓝福源海上的“香格里拉”,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,项目基本情况占地面积：40140平方米建筑面积：

27、50000平方米容积率：0.46绿化率：60%产品形式：独栋别墅、联排别墅园林风格：中式风格建筑风格：中式风格开盘时间：2009年1月1日户型区间：每栋建筑面积为437.7平方米共18栋，567平方米 2栋。价格：均价20000元/平方米总户数：总共 250户,王府文海湾一个属于中国人的“中国式四合院别墅”,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,项目基本情况占地面积：299226平方米建筑面积：143272平方米容积率：0.34绿化率：60%产品形式：独栋别墅、联排别墅园林风格：热带园林风格建筑风格：日韩式风格开盘时间：暂无资料户型区间：三房二厅一厨三卫182.54，四房二厅一厨四卫24

28、8.36。价格：均价28000元/平方米总户数：总共 436户,半岛一号自然而来的奢华,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,项目基本情况占地面积：299226平方米建筑面积：143272平方米容积率：0.38绿化率：55%产品形式：住宅、独栋、双拼、联排园林风格：欧式风格建筑风格：西班牙风格开盘时间：2009年10月价格：均价15800元/平方米总户数：总共900户,富力盈溪谷温泉湖畔，西班牙庄园,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,海口房地产各区域市场小结,西海岸：大部分楼盘产品类型丰富，有别墅、联排、公寓等，可通过别墅等高端产品拉

29、升洋房、公寓的价值；建筑风格多样化，有欧式、中式、美式、现代等多种风格；主要定位与卖点集中在海景资源以及远景规划上；整体产品的户型都比较大，公摊也比较大，精致小户型缺乏。海甸岛：海甸岛房地产项目依托海甸岛成熟的配套，完善的交通，以及得天独厚的地理位置，房价都处于高位，相对海口市来说只仅次于西海岸。产品类型多样化，别墅、花园洋房、公寓、商业均有。但是目前供货量严重不足，除田德海泉湾有较充分的后续货量，其他项目均属于尾盘（美丽沙项目除外）。海甸岛楼盘开发整体上是以海景资源、低密度、异国风情建筑为主要导向。盈滨海岸：盈滨半岛项目多数楼盘规模大、多为百亩、千亩大。有丰富的海景（外海、内海）、温泉高尔夫

30、等景观资源，主要定位与卖点集中在海景资源上。产品类型丰富，有别墅、联排、洋房、公寓等，此类楼盘通过别墅等高端产品拉升洋房、公寓的价值。风格多样化，有欧式、中式、日韩、现代等多种风格汇集。从市场整体价格及其销售状况来看，整体市场销售价格仍在上扬。楼盘商品房均价都在10000元/平方米左右；别墅均价在22000元/平方米左右。,半山半岛,东和福湾,清水湾,红磡香水湾,富力湾,香水湾1号,石梅山庄,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,海南东线代表性项目分析,东海岸沿线,泛三亚区域,中部区域,西海岸沿线,泛海口区域,神州半岛君临海 海南，因此重新想象,地址：万宁市神州半岛旅游度假区 占地：94

31、200平方米（141.3亩）总建：237613平方米总户数：1880容积率：2.20绿化率：49.30%建筑风格：现代风格建筑类型：住宅、公寓、别墅户型区间：一室两厅一卫（86103）；两室两厅两卫（131148）；价格走势：公寓现均价13000元/（3000元/装修标准)开盘时间：预计2010年10月底置业用途：投资、度假,主要卖点：神州半岛海景资源政府政策支持区域交通方便，专享全岛海、路、空立体交通网,项目鸟瞰图,建筑外立面图,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,石梅山庄 5000亩雨林山谷，野奢度假屋村,地址：万宁市兴隆石梅湾兴梅大道1号占地：580000平方米总建：400000

32、平方米总户数：827容积率：0.30绿化率：60%建筑风格：西班牙风格建筑类型：住宅、别墅户型区间：一房一厅一卫（56-65），两房两厅卫（94-96）等；价格走势：公寓9600元/起，均价为13000元/；独栋别墅均价约28000元/开盘时间：2009年12月置业用途：投资、度假,主要卖点：园林景观设计 项目近海、靠山、临湖、富藏雨林、温泉,项目鸟瞰图,园林景观,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,地址：万宁兴隆旅游区兴梅大道 占地：7330000平方米总建：2400000平方米总户数：1473容积率：0.70绿化率：65%建筑风格：西班牙

33、风格建筑类型：公寓、别墅户型区间：别墅面积从200310 不等；花园洋房面积从80140；小高层公寓面积从6085 等；价格走势：公寓起价9580元/，双拼别墅35000元/，独栋别墅45000元/，一次性付款可享9.5折开盘时间：2010-3-19置业用途：投资、度假、居住,主要卖点：周边配套齐全 物业配套、园林设计 三面临湖规划设计,项目鸟瞰图,别墅外立面,绿中海 只此一个海南岛，只此一个绿中海,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,地址：万宁市城北新区纵一路东侧，环三路南侧占地：101616平方米总建：198000平方米总户数：3310容积率：1.95绿化率：40%建筑风格：南加州

34、风格建筑类型：住宅户型区间：一房一厅（39.25-58.18）；2室1厅1厨1卫（56.07-75.92）；价格走势：5#楼价格，起价6300元/平方米；住宅整体均价6800元/平方米 开盘时间：2009年11月置业用途：投资、度假、居住,主要卖点：建筑风格特色 园林风格根据地势而建的五行养生，五大养生山谷分别融入了金、木、水、火、土 均价相对较低，吸引客户,项目园林景观,建筑外立面,山泉海 山水行宫，自在人生,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,华润石梅湾碧海银滩、私属产权岛屿,地址：海南万宁石梅湾旅游度假区占地：1200600平方米总建：700000平方米容积率：0.59绿化率：暂

35、无资料建筑风格：东南亚风格建筑类型：公寓、别墅户型区间：暂无资料；价格走势：未定；开盘时间：未开盘置业用途：投资、度假,主要卖点：地理位置 周边自然资源、一线海景政府政策,项目园林景观,项目园林景观,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,宝安椰林湾给您一个海南的家,地址：万宁市环市一路南侧 占地：135170平方米总建：231310平方米总户数：3377容积率：1.70绿化率：48%建筑风格：现代风格建筑类型：住宅户型区间：一室一厅一卫（33-67.45）；两房两厅一卫（64-89.38）；三房两厅一卫（104.60）；四房两厅两卫（127.84）价格走势：预计起价6000元/；开盘时间

36、：未开盘置业用途：度假、居住,主要卖点：生活配套齐全 离市区较近,建筑外立面,项目鸟瞰图,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,博鳌亚洲湾东线海岸地标级旅游生活,地址：琼海市 博鳌金海岸大道1号锦江温泉大酒店西楼后门 占地：560000平方米总建：约600000平方米容积率：约1.0绿化率：50%建筑风格：东南亚风格建筑类型：住宅、别墅、酒店 户型区间：别墅主力户型面积在116-136平米之间;价格走势：价格400-600万；开盘时间：2010-6-20 置业用途：投资、度假,主要卖点：规划设计、建筑设计六岛六居地理位置物业配套,建筑外立面,项目园林景观,Part1：市场研究海南东线代表

37、性项目分析,地址：陵水英州镇英田大道雅居乐公司 占地：10005000平方米总建：10000000平方米容积率：金色果岭、蔚蓝海岸0.4，瀚海银滩0.7绿化率：50%建筑风格：东南亚风格建筑类型：高层、别墅、洋房户型区间：金色果岭组团：别墅：180-567，洋房115-291；蔚蓝海岸组团：洋房：68176；瀚海银滩：洋房：77335（一线海景），别墅2971415（一线海景 价格走势：海景公寓均价26000元/；别墅45000-50000元/开盘时间：2009-3-28 置业用途：投资、度假、养生、旅游,主要卖点：独家业主整体开发，有力整合优势资源，业主对商家一步到位 亲海别墅群、海景洋房、

38、顶级酒店、国际GOLF、游艇会 坐拥十万高端消费群 热带滨海稀缺商业资源，物业无限升值空间开发商品牌,海南清水湾你的国度，你的第二人生,总规图,区位图,地址：陵水县英州镇清水湾大道占地：550000平方米总建：440000平方米容积率：0.8绿化率：暂无资料建筑风格：夏威夷风格建筑类型：别墅、公寓、酒店户型区间：别墅：墅：80-1000平米；公寓：76-300平米；产权式酒店：50-300平米 价格走势：新盘，价格待定；开盘时间：待定，春节前后,主要卖点：清水湾湾区的发展前景周边高端项目的带动作用热带滨海稀缺商业资源，物业无限升值空间开发商品牌,Aloha清水湾只有闭上眼睛才看不见海,总规图,

39、区位图,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,地址：陵水香水湾旅游度假区A段 占地：314564平方米总建：65416平方米总户数：208容积率：0.20绿化率：53.58%建筑风格：中式风格建筑类型：别墅户型区间：一室两厅两卫（170）；一室两厅一卫（340）价格走势：价格未定；开盘时间：2010-10置业用途：投资、度假、养生,主要卖点：建筑风格、园林规划海景资源 品牌效应,香水君澜海越近，幸福离我们就越近,区位图,总规图,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,地址：陵水香水湾A区 占地：400000平方米总建：92000平方米总户数：108容积率：0.20绿化率：60%建筑风

40、格：中式风格建筑类型：别墅户型区间：179-680户型，一居至五居独栋别墅价格走势：6-11万元/；开盘时间：2009-10-1置业用途：投资、度假、养生,主要卖点：建筑风格、园林规划海景资源 品牌效应,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,香水湾1号海上的中国院子,立面图,实景图,地址：陵水香水湾旅游度假区B区南段 占地：1667500平方米总建：400000平方米总户数：1500容积率：0.24绿化率：64.80%建筑风格：现代风格建筑类型：别墅户型区间：一室一厅一卫（68-145），两室两厅两卫（130）；四室两厅两卫（1305）价格走势：均价21000元/；开盘时间：2009-1

41、0-10置业用途：投资、度假,主要卖点：建筑风格、园林规划海景资源 品牌效应地理位置,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,富力湾珍邑流过的现代墅,室内效果图,项目鸟瞰图,地址：陵水县海棠湾区福湾出口处(海棠湾镇藤桥河出海口东侧)占地：1000500平方米总建：180000平方米总户数：2000容积率：0.5绿化率：52.70%建筑风格：西班牙风格建筑类型：住宅、别墅户型区间：一室一厅一卫（42-100.43），两室两厅两卫（104.26-166.81）；价格走势：别墅均价45000-52000元/；置业用途：投资、度假、养生,主要卖点：建筑风格、园林规划海景资源 地理位置,Part1：

42、市场研究海南东线代表性项目分析,东和福湾西班牙院落别墅 海景公寓,立面图,实景图,地址：三亚市大东海鹿岭路27号（鹿回头公园旁）占地：1377319平方米总建：1000000平方米总户数：1302容积率：1.73绿化率：45.50%建筑风格：东南亚风格建筑类型：住宅、别墅户型区间：暂无资料；价格走势：均价49000元/平方米；开盘时间：2010-2-5置业用途：投资、度假、养生、居住,主要卖点：建筑风格、园林规划海景资源 地理位置设计团队物业配套,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,半山半岛一半是海洋，一半是天堂,总规图,效果图,地址：三亚市河东金鸡岭与一环路（河东路）交汇处占地：21

43、0000平方米总建：1000000平方米总户数：20000容积率：0.82绿化率：60%建筑风格：现代简约建筑类型：住宅、公寓、洋房户型区间：一室一厅一卫（51.21-61.44）；两室两厅两卫（69.47-108.63）；三房两厅两卫（100.38-187.72）；四房两厅两卫（127.20）；四房两厅三卫（210.01）；五房两厅三卫（248.28）；价格走势：均价30000元/平方米；开盘时间：2009-10置业用途：投资、度假,主要卖点：国际巨星海景资源 地理位置物业配套,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,凤凰水城全球私人海滨度假,总规图,立面图,地址：河东迎宾大道与凤凰路交

44、汇处占地：196152平方米总建：357853平方米总户数：2987容积率：1.50绿化率：57%建筑风格：新东方风格建筑类型：住宅、公寓户型区间：一室一厅一卫（75）；两室两厅一卫（104）；三房两厅两卫（125.26）；价格走势：二期售完，三期价格待定开盘时间：2009-6置业用途：投资、度假,主要卖点：规划设计 设计团队物业配套建筑风格,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,卓达巴哈马50万平米异域风情度假社区,项目园林景观,建筑外立面,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,海南东线房地产市场小结,从东线各代表性项目来看，注重项目前期策划、总体规划，以及打造差异化产品的项目，

45、容易在市场当中脱颖而出，随着中长期市场的良性发展，东线滨海项目的未来发展空间还很大。从东线代表性项目的整体售价来看，别墅的总价基本都在400万以上，300万以下的别墅市场竞争小。从海南东线各城市发展来看，万宁发展相对滞后，一是缺少大项目的带动；二是处于东线的中部，交通弱，两头不到岸。但随着目前东线轻轨（万宁4个站点）、博鳌机场等各项配套的完善，以及神州半岛、石梅湾等滨海一带的开发建设，万宁的价值洼地将受到更多的关注。随着海南东线轻轨开通，以及政府推出的一系列政策。因此，交通便利作为老百姓最大的居住诉求，在很大程度上刺激了轻轨沿线楼盘的热销。海南东线房地产市场相对其他中西线来说升值潜力巨大。随着

46、由三亚、海口向南北推进的进程，以及东海岸线的优越的旅游资源，以及东环轻轨的开通和博鳌机场的建设，加之博鳌亚洲论坛、万宁神州半岛等大项目的带动，东海岸沿线将成为继泛三亚区域、泛海口区域之后又一重点发展区域。,2,PART,项目定位方向初步建议,项目定位初步建议项目产品定位建议,Part2：项目定位|形象定位,国际双滨海度假休闲航母,63,Part2：项目定位|形象定位,国际双滨海休闲度假航母,国际承接国际旅游岛对海南西部的旅游规划定位，同时拔高项目在海南岛的地位；双滨海展示项目两面占据滨海稀缺自然资源的优势；休闲度假承接国际旅游岛对新埠岛的旅游规划定位，营造一种“离尘不离城”的都市休闲度假生活方

47、式；航母强化项目作为海口标杆项目地位及突出项目规模，完善新埠岛作为海口中岸休闲度假旅游功能的缺失和先导示范作用。,64,业态需丰富、打造旅游功能相关配套,项目占地938亩的，总建84万平米，体量庞大，需丰富业态产品线，以分散投资开发压力；项目两面临海，占据稀缺性自然资源，适合打造别墅或累别墅高端物业，获取最大价值；项目定位为旅游度假休闲区，因此必须要体现旅游开发理念，可利用滨海优势，打造滨海旅游俱乐部；酒店大型项目的酒店往往是该项目的一张明信片，且本项目的城市休闲旅游定位也需要酒店作为功能配套。,Part2：项目定位|产品定位,65,Part2：项目定位|产品定位,【发展物业组合建议】,规模大

48、分散开发风险：我们确定打造由多级次物业构成的复合社区；市场及现金流回现：我们的主流产品为需包含情景洋房、小高层。双滨海资源：打造别墅、类别墅等高端物业。旅游配套：酒店、滨海旅游俱乐部商业配套：滨水酒吧街、社区商业街,考虑因素,66,Part2：项目定位|产品定位,【产品定位|别墅】,别墅（250-350）,定位为高端富豪阶层量身定做的别墅，能够彰显地位和身份的象征；主要布局于项目临海的两边一线海景地块；产品方面可考虑推出个别几栋面积达到400左右的别墅楼王单位以及少量面积为150 左右的MINI型。,MINI别墅,别墅楼王,别墅区,67,Part2：项目定位|产品定位,【产品定位|情景洋房】,

49、核心产品之二：情景洋房,作为别墅的补充，实现客户在住宅产品上多元化的选择需要；主要布置在贯穿地块中部的内河两侧，可以享受到一线海景资源。主力户型面积区间：120-180在设计上，可采用当前最为流行的设计退台式情景洋房,情景洋房,68,Part2：项目定位|产品定位,【产品定位|小高层】,核心产品之三：小高层,主要布置在二、三线海景和河景区域。项目定位为旅游度假休闲区，主要面对的客户为投资、度假的客户，因此主力户型面积不宜太大，户型区间段：60-140,小高层,69,Part2：项目定位|产品定位,【产品定位|酒店】,核心项目之一：五星级度假酒店,功能定位：定位为五星级度假酒店；里面必须配套餐饮

50、功能、会晤会议功能产品形态 主体度假酒店和度假别墅组成；经营方式：引进国外著名的酒店管理公司，可以提高酒店的知名度，提升社区国际化形象；,酒店,70,Part2：项目定位|产品定位,【产品定位|滨海酒吧街】,功能定位 定位为新埠岛的休闲娱乐基地功能设置 集和酒吧、歌舞演艺吧、KTV等；建筑形态 最好邀请知名建筑师设计较为特色的建筑形态，作为本项目的另一特色。,滨水酒吧街,酒吧街,71,Part2：项目定位|产品定位,【产品定位|购物中心】,功能定位 定位为新埠岛一站式中高端购物中心，满足区域内对中高端客户对购物消费的需求；功能设置 百货、超市、影院；建筑形态 可采用现在较为现代的建筑风格并结合