福州仓山万D广场商业市场调研报告（81页） (1).ppt

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1、,福州仓山万达广场 商业市场调研报告,目 录,一、福州总体概括介绍-P4二、福州商业状况-P9三、仓山区概括介绍-P38四、仓山万达广场项目及周边情况介绍-P42五、项目SW分析-P55六、项目前期定位-P57七、步行街定位-P63,福建省省会福州,一、福州总体概况,位置：福州是福建省省辖市，福建省省会。位于福建省中部东端、闽江下游，背山依江面海、台湾海峡西岸。面积：全市总面积11,968平方公里，其中市区总面积 1043 平方公里人口：总人口686万人，市区常住人口278万人区划：下辖鼓楼、台江、仓山、马尾、晋安等五区；闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭等六县以及福清和长乐两个县级市。,福州

2、市基本情况,福州09年GDP为2524.28亿元，全国排名第24位、比上年增长12.8%，市城镇居民人均可支配收入20289元，比上年增加12.8%。社会消费品零售总额达到1335.79亿元，同比增长18%，截至2009年12月，福州地区机动车保有量达896720辆，其中汽车308610辆。同比增长12%，汽车类零售额增长20%.,2005年2009年福州市人均GDP走势,2005年2009年福州市GDP及增长率,一、福州总体概况：,福州基本经济数据,航空：福州长乐国际机场距市区47公里，年周转旅客可达1500万人次。福州已与国内40个城市通航。,铁路：福州火车站位于福州市区北部，福州站与全国

3、铁路网相接，火车可通全国各地。,公路：福州市内公共交通四通八达，畅通便捷；客运发达，每日有300多个班次的长途汽车开往温州、广州、深圳、香港和省内30多个县市。,一、福州总体概况,福州交通情况,一、福州总体概况,随着城市的东扩南进，金山板块、城南板块、乌龙江板块是住宅集中发展的板块.东区板块、闽江板块、金山板块、西区板块，属于福州城市化“东扩南进西拓”发展战略如火如荼开展的前沿区域。如今,金山新区这里的工业集中区、生活区、文化区、商贸区已经初具规模。,福州城市发展规划,一、福州总体概况,二、福州商业状况福州商业发展,榕城商业发展历程，东街口商圈、台江商圈作为榕城传统两大商圈具有得天独厚的地理区

4、位优势，刚兴起的万宝商圈开始逐渐成熟。目前福州市现有的商业房地产项目大都有两个特点，一个是运作模式大都为销售物业，另一个是经营业态单一。同时福州的商业场所还存在着高度集中，新兴商业形态和次商圈还不发达等弊端。福州较为成熟的三大商圈分别是东街口、台江和万宝商圈，这些商圈存在的商业形态大都为：传统商业街、市中心的商场、独立商铺、购物中心等。随着年底福州金融街万达广场的开业，将形成一个新的金融街万达商圈。,福州商圈分布图,二、福州商业状况,福州商业项目分布图,二、福州商业状况,福州市鼓楼区是福建省、福州市政要机关、本地人口的集聚地，先天的地利优势，造就了东街口商业区商业经济的繁荣。东街口商圈以八一七

5、北路、津泰路商业街和南后街为主，其位于东街口以南，南门兜以北，西至南后街，东到五一路，是目前福州最繁荣的商业区，也是福州市传统的商业核心区。东街口商圈内主要分布四大百货商场、一个购物中心和三条商业街：其分别是东百商场、东方百货、大洋百货、新华都百货和冠亚广场及八一七北路、津泰路、南后街。涉及商业业态：服饰、餐饮、鞋帽、数码通讯、钟表眼镜等。主要商业形态：市区购物中心、百货、沿街商铺、步行街等。主要零售企业：大洋百货一店、东百商场、东方百货东街店、新华都百货、国美电器、永乐电器、苏宁电器、好又多量贩超市、冠亚广场、大洋百货二店。,福州核心商圈东街口商圈,二、福州商业状况,大洋百货东街店,二、福州

6、商业状况,东百东街店,二、福州商业状况,东方百货东街店,二、福州商业状况,业态：以经营服装服饰为主，由休闲品牌专卖店、自营服饰店、传统百货、主题店、时尚卖场、餐饮、影院、传统老字号店及服务设施组成；沿街店铺以休闲品牌为主。定位：中低档为主，大众消费。消费群体：年轻人、家庭群体、外地游客。优势：福州核心商圈、历史悠久、知名度高；客流量大。劣势：交通、停车均不方便、卫生条件较差、车流人流混乱；沿街店铺档次偏低；百货店仍以传统百货为主，硬件设施及商品布局均过于陈旧；整体形象不好，管理杂乱无章。,二、福州商业状况东街口商圈,台江区作为全省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商贸繁荣。自中国“五口通商”以来，

7、台江成为闽江流域货物的集散地，商业日趋繁荣。中亭街源于宋代，已有近千年的历史。新世纪，随着中亭街的改造及东百元洪购物中心的开业，以中亭街、东百元洪购物中心、台江农贸市场、榕城古街为主的台江商圈成为了福州市繁华的商贸中心区。涉及商业业态：服装、餐饮、影城、游乐城、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表眼镜等。主要商业形态：购物中心、百货商场、超市、家电卖场、沿街商铺、专业市场、批发市场等。主要零售企业：东方百货群升店、东百元洪购物中心、国美电器、永乐电器、苏宁电器、世纪联华超市、台江农贸市场。,二、福州商业状况台江商圈,东方百货群升店,二、福州商业状况,东百元洪购物广场,二、福州商业状况,业态：以服装

8、服饰批发市场为主，家电卖场、主要商业街区由休闲品牌专卖店为主。定位：主要以中低档消费为主、购买力偏低。消费群体：年轻人、家庭群体、工薪阶层、外地游客。优势：福州次核心商圈、历史商业文化沉积、知名度高、客流量大。劣势：档次偏低,以传统商业街为主，整体形象不好，管理杂乱无章。,台江商圈分析,二、福州商业状况,自2007年开业以来，随着宝龙城市广场对主力百货进行调换，以福建本土百货企业新华都取代原有的康城百货，并缩小了零售的经营面积，增加了餐饮、娱乐业态的占有比例；万象城也扩大了餐饮娱乐的经营面积，并对原有主力店百安居进行了撤换，以增加能购迅速集聚人气的零售业态。在经过两年多时间的经营，宝龙城市广场

9、、万象城开始集聚了不少人气，目前已日趋成熟。因hoppingmall这种商业形态有着规模庞大、业态丰富的特征，所以“万宝商圈”能在短期内崛起，成为福州新兴商圈。涉及商业业态：服装、餐饮、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表眼镜等。主要商业形态：百货商场、超市、家电卖场、商铺等。主要零售企业：新华都百货、天虹百货、国美电器、苏宁电器、家乐福等。,二、福州商业状况万宝商圈,宝龙城市广场,二、福州商业状况,万象城,二、福州商业状况,业态：以两大购物中心为主，百货商场、家电卖场、服装服饰专卖店、品牌餐饮店为主。定位：主要以中低档消费为主。消费群体：追求时尚个性的年轻人、学生群体、工薪阶层、家庭群体。优势：

10、福州新兴商圈、交通便利、停车方便、业态较丰富、客流量大。劣势：经营模式主要以销售物业为主、大量的人流尚未转化为购买力、整体形象偏低。,万宝商圈分析,二、福州商业状况,竞争对手租金情况,二、福州商业状况,竞争对手租金情况-宝龙城市广场,二、福州商业状况,竞争对手租金情况-万象城,二、福州商业状况,宝龙城市广场,二、福州商业状况,二、福州商业状况,二、福州商业状况,万象城,二、福州商业状况,二、福州商业状况,二、福州商业状况,二、福州商业状况,二、福州商业状况,二、福州商业状况,1.Ochily 2.ONLY3.VERO MODA4.Basic House5.E-LAND6.玛丝菲尔7.雅莹 8.

11、哥弟9.TEENIE WEENIE10.例外,百货及购物中心销售前二十名品牌,11.OTT12.E+13.EIN 14.纳帕佳15.江南布衣16.纳帕佳17.LAGOGO18.dazzie19.歌力思20.素然,服装品牌销售前二十名,请单店提供销售量？,1.大丰收鱼庄2.味食尚3.小肥羊4.斗牛士5.德庄火锅6.煲宝仔7.食鼎记8.渝风汇9.大渔铁板烧10.渝中味重庆故事,百货及购物中心销售前二十名品牌,餐饮品牌销售前二十名,11.水晶宫12.随烧 13.豪客来14.盛世经典15.贵族世家16.小尾羊17.金象湾18.桥亭活鱼小镇19.渔如意20.贯一牛肉面,1.欧米茄2.劳力士3.周大福4.

12、周生生5.施华洛世奇6.FANCL7.FOLLI FOLLIE8.欧泊莱9.欧莱雅10.资生堂,百货及购物中心销售前二十名品牌,配套品牌销售前二十名,11.屈臣氏12.莱尔斯丹13.月芽儿14.百丽15.卡帝亚16.香奈儿17.苹果数码18.SONY19.尼可居20.吉田耀司,仓山区位于福州市区南部南台岛上，总面积146平方千米，全区辖8个街道、5个镇，人口42万人。8个街道：仓前街道、东升街道、对湖街道、临江街道、三叉街街道、上渡街道、下渡街道、金山街道。5个镇：仓山镇、城门镇、盖山镇、建新镇、螺洲镇。区内高校密集:拥有福建师范大学、福建省电力研究所等60多所大中专院校和国家、省市级科研机构

13、，是历史悠久的文教区。,三、仓山区概述,2010年1月到6月，仓山区累计完成规模以上工业总产值220.77亿元，比增31.6%；社会消费品零售总额79.85亿元，比增23.6%；全社会固定资产投资总额126亿元，比增25%；外资实际到资9033万美元，比增2.2%；财政总收入为8.67亿元，比增38.4%；地方财政收入为4.93亿元，比增38.36%。,仓山区经济数据,三、仓山区概述,北岸自西向东依次有洪山桥、金山大桥、尤溪洲大桥、三县洲大桥、解放大桥、闽江大桥、鳌峰洲大桥、鼓山大桥通往市区北部的鼓楼区、台江区、晋安区。南岸自西向东依次有洪塘大桥、橘园洲特大桥、浦上大桥、湾边大桥、乌龙江大桥、

14、乌龙江特大桥（福泉高速）通往市辖闽清县、闽侯县、福州大学城、永泰县等。境内主要市内道路有南北走向的六一南路、则徐大道、福峡路、连江南路、浦上大道、金山大道；东西走向的三高-上三-上渡路、闽江大道、南二环路。国家高速G15线（沈海高速）福州连接段引入仓山区白湖亭（秀宅收费站）。,交通规划,三、仓山区概述,福州地铁建设也正式从地铁1号线则徐广场站开始，预计2014年运行；距离我们项目6.5公里地铁线路图,交通规划,三、仓山区概述,福州苍山万达,仓山区今年将结合旧城改造，整合老城区传统商贸业态，发展餐饮酒店、文体娱乐、物业管理、医疗保健等服务业，结合南江滨大道沿线开发和旧屋区改造，高起点规划建设写字

15、楼和商务中心，逐步形成以南江滨、三叉街、师大学区、白湖亭为中心的商贸圈。东部新城主框架初现端倪，大型标志性项目建筑面积38万平方米、总投资37.75亿元的海峡国际会展中心、建筑面积9.25万平方米、总投资15亿元的火车南站建成，福州地铁建设也正式从地铁1号线则徐广场站拉开帷幕。东部新城片将结合海峡会展中心、火车南站的开发建设，引导培育交通物流、商务酒店、旅游会展、金融保险等新型业态，推进海峡西岸国际物流商贸城等项目建设，吸引国内外知名商业企业入驻。,区域规划,三、仓山区概述,四、仓山万达广场项目及周边概况,福州仓山万达广场位于仓山区金山新区浦上大道以北，金榕南路以西，金洲路以东，项目占地约18

16、9亩，总投资额约60亿元，总建筑面积约65万平方米。,项目位置及交通状况,项目位于金山板块主干道浦上大道与次干道金州路交汇处，南距尤溪洲大桥约300米，交通路网发达（现有公交82、89、125路等），和城市核心区一江之隔，属于福州居住新区。,四、仓山万达广场项目及周边概况,项目地理位置,四、仓山万达广场项目及周边概况,四、仓山万达广场项目及周边概况,项目周边片区规划,四、仓山万达广场项目及周边概况,地块四至：地块南临金山主干道-浦上大道，北侧是在建中的拆迁安置房，西至扩建中的金州路，东临金榕南路，邻近拆迁安置房社区，配套欠缺，环境较差。,利好因素项目处于进入金山片区的门户位置，紧邻金山主干道，

17、交通便捷、昭示性强，利于塑造高端形象。不利因素周边环境：地块北侧邻近拆迁安置房社区，其住宅档次较低，社区环境较差道路状况：地块西侧金州路还处在扩建状态，人流量、车流量极少，短时期内难以带来商业人流；南侧浦上大道虽然是金山板块主干道，但公共交通线路少，仅82路、89路、125路3条公交线路，难以承担大规模人流导入；东侧金榕南路人流、车流量有限，对商业支持有限。配套状况：周边已入住社区自身配套设施存在缺陷；商业配套不成熟，市场存在空白点；市政配套，如学校、医院等规划中，居民生活不便。,项目周边情况,四、仓山万达广场项目及周边概况,四、仓山万达广场项目及周边概况,备注：根据以上数据，可知总面积为47

18、1.47万，总套数为31919套，平均入住率为60%，总入住人口估计为42213人。,四、仓山万达广场项目及周边概况-未来商业供应量,周边商业情况TESCO,四、仓山万达广场项目及周边概况,乐都汇是TESCO地产公司(TESCO集团旗下全资子公司)为中国打造的全新购物中心理念.TESCO：世界500强企业，全球三大零售巨头之一。TESCO在14个国家拥有4800多家门店，服务于将近5000万顾客，2009年年销售额超过6600亿元。2010年8月20日厦门罗宾森店开业。前3天，每天人流量1万5千人以上。,周边商业情况TESCO,F4 6厅金逸电影院.350个座位的美食广场.大型家庭餐厅和小型精

19、品餐厅.KidsSpace儿童乐园.亲子同乐馆 F3 TESCO乐购大卖场.西餐厅.家乡特产.特色小吃.饮吧.面包.进口食品F2 TESCO乐购大卖场.家居用品.家用电器.厨房用具.饰品.配件F1 麦当劳.日式餐饮.国际、国内和本地知名女装品牌.化妆品.男女包饰.珠宝.钟表.运动品牌等及约257平方米的活动大厅B1 B2 地下停车场,四、仓山万达广场项目及周边概况,特色服务：无线上网、社区服务、母子教育、免费停车场、免费巴士、免费自行车停车专区以及免费修理中心招商会上台签约品牌：麦当劳、大丰收、金逸、佐丹奴、禾绿寿司、明视MSE、蓝威龙、跳蚤屋,周边商业情况TESCO,周边商业情况TESCO,

20、竞争对手租金情况-TESCO,二、福州商业状况,金山榕城广场隶属金洲社区和金环社区管辖。金洲社区有居民楼69座，已入住1760户，辖区人口近7000人；榕城广场占地168亩，是目前金山最大的商业文化休闲广场，广场周边是欧式走廊步行街，包括广场中心圆顶商业楼在内，共有商业楼11幢，店面600间，总建筑面积6万多平方米。,周边商业情况榕城广场,四、仓山万达广场项目及周边概况,业态：以兴福兴川正购物中心为主，新华书城、苏宁家电卖场、儿童服饰专卖店、品牌餐饮店为主。定位：主要以中低档家庭消费、儿童娱乐为主。消费群体：家庭群体。优势：金山休闲娱乐广场。经营模式主要以儿童服饰、儿童游乐，家居为主、交通便利

21、。劣势：业态组合单一、整体形象偏低，白天广场基本没人，主要以晚上家庭消费为主。,周边商业情况榕城广场,四、仓山万达广场项目及周边概况,福州学生街位于福建师范大学仓山校区旁，历史悠久。以卖各类文化用品、饰品、衣物鞋帽、小商品、生活用品、小吃而闻名福州。学生街商品价格便宜，经济时尚，是一个福州时尚年轻人，学生一族娱乐休闲，购物常去的场所之一。,周边商业情况学生街,四、仓山万达广场项目及周边概况,四、仓山万达广场项目及周边概况,业态：学生街以老学生街和新学生街相连组成，主要以特色小吃、低端休闲服饰为主。代表品牌：麦当劳、斗牛世家牛排、橙果子、立即乐茶饮租金：150-300定位：主要以大学生、18-2

22、5岁年轻人为主。消费群体：18-25岁年轻人。优势：经营模式主要以服饰、饰品、小吃为主。特色小商品较多、价格便宜、交通便利、停车方便。劣势：70%为大学生晚上自主摆摊经营，白天无消费人群，店铺整体形象偏低、消费无质量及售后保证。,四、仓山万达广场项目及周边概况,周边商业情况学生街,地理位置优势：交通方便，可吸引仓山、闽侯（大学城）、永泰县的人群,优 势分 析,五、项目SW分析,市场需求：周边楼盘较多，居民有很强消费需求,主力店组合优势,项目硬件优势，具有舒适、良好的购物环境,时间优势：金山目前还没有真正意义上的购物中心，万达将开创先河,餐饮优势：是继金融街万达广场之后福州最集中、管理面积最大、

23、品牌最多、口味最丰富的室内餐饮街,品牌优势：“万达品牌”已得到福州人的认可和信赖,劣 势分 析,五、项目SW分析,竞争者压力：学生街和榕城广场已有多年的口碑，固定的客群，短时间内很难改变,商业氛围：金山地块位新开发居住区，商业、商务气氛不足,消费习惯劣势：根据福州传统消费习惯，市区客群引导本案需要较长时间,消费群劣势：中低档消费，主要人群以社区居民、学生群体为主；,区位劣势：金山为新兴住宅区，入住率低且无商业氛围,市场定位建议 以时尚、家庭休闲、消费为主题，融合购物、餐饮、休闲娱乐为一体；将社区型的业态搭配结合自身的商业组合优势和品牌资源突出“时尚、休闲、生活、购物”，打造一个面对家庭消费、年

24、轻时尚、商务人群的区域性综合型家庭购物中心即区域型购物中心。,六、项目前期定位,项目经营定位,福州南，新时尚生活中心,项目辐射范围,西：大学城、高端社区北：万象、宝龙商圈南：沿江高档社区、别墅群东：仓山主城区、文教区,近,自驾车半小时车程四区：鼓楼 晋安 台江 马尾三县：闽侯、永泰、闽清,远,六、项目前期定位,18-45岁年龄客群周边新兴城市家庭大学城20万、仓山文教区近10万学生群体家庭消费为主追求生活品质，关注休闲娱乐生活的时尚年轻人,消费群定位,六、项目前期定位,招商品牌及档次落位,主力店（万达国际影城、万千百货、超市、国美电器、大玩家超乐场、大歌星KTV）；国际知名连锁（KFC、必胜客

25、、棒约翰、麦当劳、DQ、屈臣氏）；中档零售品牌及品牌集合店（绫致、衣恋、热风、GXG、马克华菲等）。,六、项目前期定位,1F：时尚生活 汇集国内中端服装、配饰体现广场时尚品味。2F：流行前沿 以量贩式男女休闲服饰为主。并辅以男女配饰、家居用品等。3F：美食天地 以本地多元化餐饮为主。汇集国内特色餐饮。,室内步行街总建筑面积为4万平米、总长350米、步行街分为3层、是目前福州以家庭生活、消费为主的大型购物中心。,六、项目前期定位,室内步行街总建筑面积为40000万平米、总长 350 米、步行街分为 3 层。,六、项目前期定位,室内步行街招商品类定位,家庭型消费,商务型消费,备注：室内步行街应定位

26、为适合家庭型时尚人群及商务白领生活的中档消费水准,主题特色概念餐厅,中西式快餐,淑女装,男休闲服饰,水晶饰品,中性休闲,少女少淑服饰,生活家居,潮流数码产品,美容美发,珠宝首饰,女饰女杂,儿童游乐场,家庭型（60%）学生型（25%）商务型（15%）,七、步行街定位,餐饮目标客层定位,七、步行街定位,除餐饮外目标客层定位,七、步行街定位,餐饮娱乐占比50%,服装占比27%,配套占比23%,零售定位：以时尚、流行、休闲的知名品牌服饰为主，并辅以儿童游乐、生活服务配套。,餐饮娱乐定位：餐饮业态为核心业态，是稳场旺场经营的重要支撑；主要规划特色时尚主题餐厅为主；,功能定位,七、步行街定位,各楼定位说明

27、,各楼定位租金建议,七、步行街定位,THANK YOU,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5

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