2014长沙省府板块某地块商业规模预测(31页） .ppt

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1、长沙省府板块某地块商业规模预测,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归长沙搜搜信息技术有限公司所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2014-5,11月，悬赏月！(2014年11月1日-30日）高价悬赏6类资料：商业项目全程策划报告、品牌拓展计划报告、购物中心招商运营策略、考察报告、租金策略与测算方法、圣诞/元旦营销活动策划案。如果你有，赶紧来上传吧！既可获赠高额赢商币，还可畅享“VIP资料即时下载”活动地址：http:/,本报告研究思路具体分为几点：1、通过对长沙整体商圈及项目周边商圈的调研，了解项目周边市场是否存在商圈空白；2

2、、通过对项目周边3公里范围内的人口及其消费力情况进行分析，了解项目所在区域人口能否支撑新的商业发展、能支撑多大规模的商业等；3、根据以上两点的分析研究，判断本项目商业是否有打造新商圈的可能，并根据同等级、规模的新兴商圈的深入剖析和借鉴，提出本项目商业方向性定位。具体性的业态定位和产品面积规划等在甲方认同我们的初步定位后，我们将进一步展开后续工作，包括更深入的市场调研和产品测试等。,研究思路,第一部分：长沙商圈概况,第二部分：项目商业规模研究,第一部分：长沙商圈概况,1.全长沙商圈现状,根据商圈形成规律，我们认为商圈的形成必然离不开商圈的核心主力店，通过对全长沙所有主力店和次主力店进行判别和关联

3、度测量，以及商圈边界判断标准识别出目前长沙新老商圈共计25个。商圈等级划分依据商务部对商业中心的划分标准：国际商业中心、都市商业中心、市级商业中心、区级商业中心、社区商业中心五大类，由于国际商业中心和都市商业中心的主城区常住人口要分别达到700万和400万，根据长沙目前的人口分布情况，因此这两类商业中心（商圈）暂时不存在。为了便于同城（长沙）比较，本次研究商圈基于任何一个消费者有去任何一个商圈消费的可能性这个思想，对赫夫顾客吸引力模型进行修正，推算每个商圈对消费者的吸引力，以此为依据判断商圈所处的等级。模型如下：,第一部分：长沙商圈概况,1.全长沙商圈现状,代表 i 消费者前往j商圈购物的概率

4、；代表 j商圈的应用面积；代表i地到j商圈所花费时间；代表顾客因购物类型不同而对路途时间的重视程度；n表商圈的数量。（日本通产省标准化=2）注：由于主力店是商圈构成的根本，在吸引消费者能级上大于街区门店，因此，需要对不同的商业面积赋予不同的权重，商圈面积=主力店商业面积*0.7+街区商业面积*0.3,当消费者前往某一商圈的大于50%时，该商圈为市级商圈；当消费者前往某一商圈的大于2%且小于50%时，该商圈为区级商圈；当消费者前往某一商圈的小于2%时，该商圈为社区级商圈注：对于新开业的商圈，,第一部分：长沙商圈概况,1.全长沙商圈现状,根据商圈定义和识别方法，通过实地调研，我们判断出目前长沙存在

5、25个零售商圈，他们既有传统的老商圈，如五一商圈、东塘商圈等，也有新近产生的商圈，如银盆岭奥克斯商圈等等。如下表（排名不分先后）,注：1、本次长沙商圈研究仅限于主城区（内五区），不含长沙县、望城区、浏阳市和宁乡县；2、本次商圈识别时间截止与2013年12月，在此之后的商圈暂不考虑。,第一部分：长沙商圈概况,1.全长沙商圈现状,通过我们的商圈鉴定和判别，目前长沙主城区25个商圈可分为三个等级：市级商圈、区级商圈和社区级商圈。,商圈等级判断,市级商圈：五一广场商圈区级商圈：金星步步高商圈、红星商圈、东塘商圈、上河国际商圈准区级商圈：万达广场商圈社区级商圈：新开铺商圈、银盆岭奥克斯商圈、溁湾镇商圈、

6、时代广场商圈、朝阳路商圈、雨花亭商圈、火车站商圈、大润发长沙店商圈、天虹百货商圈、芙蓉广场商圈、林科大商圈、袁家岭商圈、喜盈门商圈、湘江世纪城商圈、伍家岭商圈、侯家塘商圈、赤岗冲商圈、左家塘商圈、华晨世纪广场商圈,注：等级判断所需数据来源于本公司长沙商圈调研信息数据库。,第一部分：长沙商圈概况,1.全长沙商圈现状,南城商圈空白区,本案,根据分布情况可发现，南城板块形成的商圈主要集中在北部和东部片区，中、南部商圈均处于空缺状态，甚至河西相邻区域（含浦等地）也未有商圈形成。,第一部分：长沙商圈概况,1.全长沙商圈现状,通过对各个商圈3公里范围内（公交车行车距离，不是直线距离）各街道办人口数量进行统

7、计，发现：以芙蓉广场商圈3公里范围内街道办数量最多，为21个，辖区人口为77.8万人，其次是东塘商圈，3公里范围内有14个街道办，辖区人口为65万人，第三是五一商圈，3公里范围内有14个街道办，辖区人口为37万，但五一商圈是市级商圈，其辐射范围为整个长沙。,注：1、以上商圈3公里范围内的街道办数量是指商圈3公里范围内涉及到的街道办数量，并不是指该商圈完全覆盖的街道办数量；2、街道办辖区人口为2010年第六次人口普查常住人口。,第一部分：长沙商圈概况,2.项目周边（3公里）商圈现状,1）项目周边商圈概况,本案,红星商圈,大润发韶山南路店,新开铺商圈,天虹商圈,林科大商圈,2.9公里,1.8公里,

8、2.3公里,1.7公里,2.9公里,注：图上距离指项目到其他商圈的直线距离。,第一部分：长沙商圈概况,2.项目周边（3公里）商圈现状,项目三公里内有四个商圈（新开铺商圈、天虹商圈、林科大商圈、红星商圈），此外大润发韶山南路店这一商业节点对周边人群的消费也有较大影响，因此和其他商圈一起进行研究，但具体业态不进行详细分析。,注：1、数据来源于本公司长沙商圈调研信息数据库；2、天虹商圈因为道路两边人流交换比较低，因此街区门店比较少，此处暂时忽略不计；3、面积数据百货和超市为建筑面积，街区为实际经营面积。,1）项目周边商圈概况,第一部分：长沙商圈概况,2.项目周边（3公里）商圈现状,2）项目周边商圈业

9、态配比（数量）,红星商圈业态门店数量占比,林科大商圈业态门店数量占比,天虹商圈业态门店数量占比,新开铺商圈业态门店数量占比,注：数据来源于本公司长沙商圈调研信息数据库。,第一部分：长沙商圈概况,2.项目周边（3公里）商圈现状,2）项目周边商圈业态配比（面积）,红星商圈业态门店面积占比,林科大商圈业态门店面积量占比,天虹商圈业态门店面积占比,新开铺商圈业态门店面积占比,注：1、各商圈业态占比（面积）未考虑生活超市部分；2、数据来源于本公司长沙商圈调研信息数据库。,第一部分：长沙商圈概况,2.项目周边（3公里）商圈现状,从商圈门店的业态（数量）占比看，周边商圈以红星商圈和天虹商圈的业态最为集中，购

10、物业态占比达到92%以上，其次是是林科大商圈，购物业态占比为59%；新开铺商圈虽然以购物业态为主，但其他业态占比都差距不大。,从商圈各业态面积来看，所有商圈的业态集中程度相对于门店数量的占比，均有所下降；天虹商圈的购物业态面积占比最高，超过80%，其次是红星商圈，占比也达到了78%，林科大商圈接近60%，新开铺商圈购物业态占比仅为30%，比餐饮业态还低一个百分点，也仅比生活服务类业态高4个百分点。,综合各业态的数量和面积占比来看，新开铺商圈是一个典型的社区型商圈，生活服务类业态占比较高，除此之外，其他商圈的都比较类似，购物业态占比最大，休闲娱乐业态占比都低于（或等于）5%。所以目前项目周边（3

11、公里）商圈业态结构比较单一，商圈出现比较显著的同质化，客流竞争压力比较大。,本项目可以根据实际情况采取差异化竞争，未来项目在业态方面可以考虑以体验型业态（譬如主题性商业）作为项目的核心竞争力。,2）项目周边商圈业态配比（小结）,第一部分：长沙商圈概况,2.项目周边（3公里）商圈现状,3）项目周边商圈人气指数,各商圈主力店、次主力店1小时客流及提袋率情况（4月26日）,主力店的提袋率和客流量随着消费者的年龄、性别等不同而有所差异。男性逛街人数和提袋率普遍比女性低，但各主力店主要消费人群年龄层有较大差异；同一时间段，进店人数最多的为大润发韶山南路店，最低的为红星通程商业广场，而提袋率最高为红星步步

12、高超市，最低的为天虹百货。,注：数据来源于本公司长沙商圈调研信息数据库。,第一部分：长沙商圈概况,2.项目周边（3公里）商圈现状,红星商圈各主力店,红星商圈各主力店,新开铺商圈各主力店,新开铺商圈各主力店,各商圈各主力店客流性别差异,各商圈各主力店客流年龄差异,1.从消费者的性别看，项目周边商圈消费者都以女性为主，女性客户基本上都在60%以上，只有红星商圈的梦和商业广场消费者男女差别不大。2.从消费者的年龄看，项目周边商圈的主力店消费者年龄层有较大差异，其中红星商圈的梦和商业广场、通程商业广场，新开铺的新一佳、林科大的家乐福等主要消费群为30岁以上的人群。,3）项目周边商圈人气指数,第一部分：

13、长沙商圈概况,2.项目周边（3公里）商圈现状,3）项目周边商圈人气指数,各商圈各主力店提袋率（4月26日）,各主力店平均提袋率45.8%,红星商圈平均提袋率为54%,新开铺商圈主力店47.8%,项目周边商圈的平均提袋率为45.8%，其中红星商圈的通程商业广场和新开铺商圈的步步高、天虹百货以及大润发的提袋率均低于平均值，天虹的提袋率仅为27.4%,各商圈的主力店提袋率不同，但整体来看，超市性质的主力店提袋率要高于百货性质的提袋率，譬如红星商圈的步步高提袋率为66%，天虹百货的提袋率还不及其的一半，仅为27%。,注：数据来源于本公司长沙商圈调研信息数据库。,第一部分：长沙商圈概况,2.项目周边（3

14、公里）商圈现状,4）项目周边商圈的租金,红星商圈,大润发,家乐福,天虹百货,新开铺,本案,项目周边商圈的租金水平差距比较大，其中以红星商圈的租金最高，以天虹商圈的租金最低，最低点仅为1.33元/天。,第一部分：长沙商圈概况,3.长沙未来商圈发展,本案,项目所处南城，特别是项目西部和南部没有商圈，随着地产和城市化的推进，项目周边人口将会逐步聚集，项目周边有形成商圈的可能性。,长沙商圈等级划分以及分布图,第一部分：长沙商圈概况,3.长沙未来商圈发展,随着城市化进程和商业地产的发展，依据目前在建商业项目的招商（有主力店确定入驻）和施工进度，长沙未来今年可能会新形成8个左右商圈，如右图所示。其中离本项

15、目最近的有两个，奥林匹克花园、有可能未来并入红星商圈的德思勤和华悦城。但这三个项目商业开发进驻缓慢，奥林匹克花园和华悦城商业暂未有进展，德思勤开业时间一推再推，因此这三个项目商业未来发展情况不明。,本案,华悦城随着红星商圈的发展和德思勤商业广场的开业有可能一并融入红星商圈。,罗马商业广场,北城三角洲,泊富国际广场,万家丽国际广场,奥林匹克花园,德思勤商业广场、华悦城,梅溪湖,汽车西站,第一部分：长沙商圈概况,4.小结,根据目前全市商圈发展情况，可发现：1、商圈主要集中在河东中部，河西、城北和城南商圈较少；南城板块商圈主要分布在北部和东部，西南片区商圈仍处于空缺状态，本项目位于这一空白区域之内；

16、2、项目周边的商圈业态以传统购物为主，休闲娱乐类业态较少，商圈同质化比较显著，因此项目周边新出现的新商圈可以采取业态差异化竞争；3、未来项目周边可能形成2个商圈，其中华悦城和德思勤很可能融入红星商圈。综上所述，本项目所在区域存在一个商圈空白，下面将对项目周边常住人口进行研究分析，以判断项目是否具有打造新商圈的可能性、会有多少潜在消费者。,第一部分：长沙商圈概况,第二部分：项目商业规模研究,第二部分：项目商业规模研究,1.项目周边人口分布,本案,注：以上数据来自天心区和雨花区官网，人口数据为2010年第六次人口普查数据。天心区和雨花区人口自然增长率分别为4.46%、6.38%。,项目周边3公里范

17、围内有8个街道，其下辖人口约有39万人。根据天心区和雨花区人口自然增长率计算，2014年项目周边3公里内常住人口约为47.7万。,2010年项目周边3公里内街道办及其下辖人口,项目周边3公里内街道办及其下辖人口分布,1）因人口自然增长，目前项目周边常住人口约为47.7万,文源5.4万人,井湾子，11.6万人,洞井7万人,黑石铺2.1万人,大托1.4万人,桂花坪2.6万人,新开铺4.8万人,青园3.8万人,第二部分：项目商业规模研究,1.项目周边人口分布,2）因房地产发展，项目周边未来将新增19.4万,注：以上数据根据0731网项目周边3公里项目住宅项目计算，2010年长沙第六次人口普查数据显示

18、长沙户均人口为2.94人。,项目周边三公里内主要住宅项目分布,项目周边三公里内2010年以后新增住宅套数及新增人口,本案,项目周边3公里范围内2010-2014年期间约有41个住宅项目，共约有6.6万套住宅，假设这些项目均在这几年陆续入住，预计将为区域新增人口约19.4万人。,第二部分：项目商业规模研究,2.项目所在区域可承受商业规模研究,可承受发展模型：可承受,注：1.项目周边常住居民数量为目前项目周边已有的人口数量和随着房地产开发新增的人口数量。2.。3.长沙2013年个人年均零售支出为12686元。4.项目开业时，长沙单位面积营业额（平效）本次研究取15000元/年，长沙五一王府井201

19、3年的平效为14000元/年左右。,1）项目可承受商业发展模型,第二部分：项目商业规模研究,2.项目形成商圈所需规模研究,注：1.误差为商圈实际面积与根据模型预测面积之间的差距。2.商圈面积为主力店、次主力店面积与街区面积之和，其中主力店和次主力店面积为建筑面积，街区为实际营业面积；3、商圈商业面积数据来源于本公司长沙商圈调研信息数据库。,以上预测数据是根据模型计算数据，商圈目前商业面积数据为实地调研数据，预测数据和实际数据误差在1万平米以内。,现有商圈实际面积与根据模型预测面积对比,2）项目周边常住人口产生的商业规模,第二部分：项目商业规模研究,2.项目形成商圈所需规模研究,项目周边街道办常

20、住人口去各个商圈消费的可能性,2）项目周边常住人口产生的商业规模,根据可承受发展模型和项目周边已有的常住人口分布情况，本项目能承受的商业规模比假设的商业规模小15000平方米，实际为45000平方米。,注：根据模型测算需要，先假设本项目商业规模为6万和客流量区各主力店的平均值。,第二部分：项目商业规模研究,2.项目形成商圈所需规模研究,项目周边三公里内主要住宅项目客群分布,根据可承受发展模型计算，因房地产发展来动的人口增加，让项目可承受的商业面积新增22000平米。结合已有人口推算出的规模，本项目可承受的商业面积为67000平米。,3）项目周边地产发展所产生的商业规模,第二部分：项目商业规模研

21、究,假设项目按照可承受商业规模6.7万方商业发展，根据阿普波姆法则和康维斯分界点理论，项目所形成的商圈与其他商圈所形成的一条动态的均衡边界线，商圈潜在消费者主要分布在项目的西南片区。均衡边界线表示处在这条线附近的消费者去两边商圈消费的可能性的相近（或者相等）的。,1.3公里,1.3公里,1.6公里,1.6公里,1公里,本案,均衡边界线,2.项目形成商圈所需规模研究,4）项目潜在消费者主要来源分布,红星商圈,大润发,家乐福,天虹百货,新开铺,第二部分：项目商业规模研究,2.项目形成商圈所需规模研究,5）小结,根据项目周边已有常住人口和房地产发展带来的新增人口推算，本项目可承受的商业规模预计为6.

22、7万；根据模型误差判断，项目可承受商业规模为5.7-7.7万平方米之间。,根据对全长沙商圈的研究与判断，推算的本项目商业规模处于社区级商圈规模，因此项目所形成商圈的主要竞争者是周边的同等级商圈：天虹商圈、林科大商圈和大润发商业节点等。潜在消费者主要来自项目的西南片区。,根据第一、二部分的分析，可以得出以下几点结论：1、项目所在的南城板块商圈主要集中于北部和东部片区，项目所在的中部及西南片区暂无商圈形成，这是本项目商业发展的机会；2、根据周边人口推算本项目可承受的商业规模为5.7-7.7万平方米之间，具备了打造社区级商圈的条件；3、为实现经济效益最大化，本项目商业开发应以打造新商圈为目标，引导区域商业发展，而不能甘于作商业节点，附和周边商圈发展；4.可承受发展规模推算模型虽以定量分析为基础，但整个模型采用了包括周边常住人口调查数据、现有长沙市零售商的表现即政府统计等多方面数据资料来源以及一些假设条件来导出最终可承受发展商业营业面积。因此，其结果虽然具有一定的参考价值，但投资决定时仍然需要进一步的研究评估，以降低项目开发风险。因此建议项目商业部分以打造新商圈为目标进行定位。,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/添加QQ 2104223640，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,