房屋装修价格评估、装修价格鉴定、装修价值鉴定.doc

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1、房 地 产 咨 询 报 告咨询项目名称：北京市朝阳区工体北路4号院69号楼装修价格咨询委 托 方：赵钢咨 询 方：惠仁行（北京）房地产咨询有限公司咨 询 人 员：陈希 高棱岳 咨询作业日期：2014年5月7日-2014年5月12日咨询报告编号：惠仁评字2014第0536号目 录第一部分 致委托方函2第二部分 估价师声明3第三部分 咨询的假设和限制条件4第四部分 房地产咨询报告5一、委托咨询方5二、咨询方5三、咨询对象分析5四、咨询目的6五、咨询时点6六、价值定义6七、咨询依据6八、咨询原则7九、咨询方法7十、咨询测算过程7十一、咨询结果9十二、咨询人员10十三、咨询作业日期10十四、咨询报告应

2、用的有效期10第五部分 附 件11第一部分 致委托方函赵钢：受您委托，我们对北京市朝阳区工体北路4号院69号楼装修价格进行了客观、公正的测算，咨询目的是为您确定装修重置价格提供参考。咨询人员依据咨询目的，遵循咨询原则，采用科学合理的咨询方法，结合经验及对房地产市场价格影响因素进行的周密细致分析，经过测算，确定咨询对象于咨询时点2014年5月7日的房屋的装修重置成新价格为（人民币）：装修重置成新总价：214.68万元大写金额：贰佰壹拾肆万陆仟捌佰元整咨询过程、结果及有关说明详见咨询结果报告。 惠仁行（北京）房地产咨询有限公司法定代表人：李洪涛2014年5月12日第二部分 估价师声明一、估价师声明

3、我们郑重声明：1.我们在本咨询报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本咨询报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本咨询报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本咨询报告中的咨询对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本咨询报告。5.我们已对本咨询报告中的咨询对象进行了实地查勘。6.没有人对本咨询报告提供重要专业帮助。7.本报告咨询时点为2014年5月7日，提交报告之日为2014年5月12日，在市场无明显价格波动情况下，报告有效期为自提交报告之日起不超过一年，即201

4、4年5月12日-2015年5月11日。随着时间的推移，该房地产的装修价格应作相应调整，甚至重估。二、注册房地产估价师签名估价师姓名注册证书号签 字高棱岳37200*陈希371998*第三部分 咨询的假设和限制条件一、 本报告委托方为赵刚，咨询对象为：北京市朝阳区工体北路4号院69号楼的装修。咨询人员到现场勘查发现，咨询对象所在建筑物已被重新装修并正常营业，故本次咨询对象装修条件及工程量以委托方提供的委托函为准，并且未能取得咨询对象的影像资料。二、 根据委托方提供资料，咨询对象为地下一层地上三层的独栋建筑，委托方赵刚与房屋所有权人签订的租赁协议注明建筑面积为980.8平方米，咨询对象装修范围包括

5、房间的地面、墙面、天棚、门窗等的装饰装修、给排水、消防、空调通风等部分。装修时间为2011年9月份。本次咨询参考北京工程造价信息（2013年12月份）。三、 本报告是在委托方提供基础文件、有关法律证明文件、数据资料的基础上做出的。委托方对所提供文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。四、 在测算所委托咨询对象价格时，我们未考虑咨询对象所欠付的抵押、担保等可能影响其价值的任何限制，我们也未对房产增值额作任何纳税准备。本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房产价格的影响。五、 本报告含有若干附件，它构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。六、除本次委托

6、咨询目的及法律规定范围外，未经本机构书面允许，不得见诸公开媒体，本咨询报告由惠仁行（北京）房地产咨询有限公司负责解释。第四部分 咨询结果报告一、委托方姓名：赵钢 身份证号：110108196705* 二、咨询方惠仁行（北京）房地产咨询有限公司地址： 法 人 代 表：房地产评估资质级别：二级资质证书号：联系人：高棱岳联系电话：15001269683三、咨询对象咨询对象为北京市朝阳区工体北路4号院69号楼装修。根据委托方提供的资料，咨询对象建筑面积为980.8平米。咨询对象用途为餐饮。委托方赵刚取得咨询对象使用权后对建筑物进行装修， 之后将咨询对象转租给他人并签订合作协议书。此承租人与委托方赵刚签

7、订合作协议书后将委托方赵刚的原始装修拆除。本次咨询依据咨询对象于咨询时点的装修情况，工程量依据委托方的委托咨询函。四、咨询目的本次咨询为委托方确定咨询对象于咨询时点的装修重置价格提供参考。五、咨询时点2014年5月7日六、价格定义此次咨询的咨询结果为咨询对象在符合咨询假设及限制前提下于咨询时点2014年5月7日的房屋装修重置成新价。七、咨询依据1.有关政策法规和文件；（1）中华人民共和国土地管理法；（2）中华人民共和国房地产管理法；（3）房地产估价规范；（4）北京市房屋重置成新价评估技术标准；（5）普通住宅室内装饰装修估价指导意见（6）北京市高级人民法院关于委托司法鉴定工作的若干规定（试行）；

8、（7）北京市预算定额（2001年）和北京工程造价信息（2012年12月份）；（8）北京市房屋修缮工程工期定额等。2.委托方提供的有关资料。3.咨询人员掌握的有关市场资料及咨询人员实地勘察、调查所获得的资料。八、咨询原则本次咨询依据房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等，对咨询对象价格进行客观、公正、科学、合理的测算。九、咨询方法咨询人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据咨询对象的特点和实际状况，经过实地勘察之后，选取重置成本法作为本次咨询的基本方法。十、咨询测算过程（一）计算房屋装修重置成本价格(1)房屋装修成本装修成本主要包括建安工程费、其他直接费用及

9、专业费、管理费、等。A、建安工程费用建安工程费用包括房屋装修及附属工程所发生的所有人工费、材料费、机械费。根据北京市预算定额（2001年）和北京工程造价信息（2013年12月份），套定额汇总计算可得房屋装修的建安工程费用为191.38万元。具体见附表。B、专业人员费包括勘查、设计、评估、招标、工程监理等费用，一般取直接建安工程费的5%-10%，本次咨询专业人员费取建安工程费的5%，则，专业人员费=191.385=9.57万元C、管理费用管理费用包括开发商的人员工资、职工福利费、办公费、水电费、修理费、劳动保护费等。按建安工程费的3-5计，本次咨询取3%。管理费用=191.383=5.74万元(

10、2)房屋开发成本为建安工程费用、专业人员费、管理费之和，为206.69万元。(3)利息根据北京市房屋修缮工程工期定额1000以内高级装饰装修工程工期为96天，折合0.263年，假设房屋房屋装修建安工程费和管理费用在整个工期内均匀投入。根据中国人民银行2012年7月6日发布执行的金融机构人民币贷款基准利率，六个月内短期贷款利率为5.6%。投资利息=206.69（1+5.6）0.263/2-1=1.49万元(4)利润根据北京市当前类似物业市场的市场状况及北京市房地产管理局出让地价估价技术标准（暂行）的规定，按照不同年期，开发商利润取之不同。通常年成本利润率为10%，在本次咨询中，年期为0.263年

11、，既约一个季度，故取成本利润率2.6%，则利润为：则：利润=206.692.6=5.37万元(5)相关税费咨询对象在装修过程中的相关税费，依据有关文件，营业税为建筑物销售收入的5，城市维护费为营业税的7%，教育附加费为营业税的3%，因此营业税及城市维护费、教育费附加为销售收入的5.5。则:两税一费=房屋重新购建单价5.5%。（6）建筑物重置成本P=（206.69+1.49+5.37）（1-0.055）P=225.98万元( 7 )装修重置成新价咨询人员根据建筑物装修一般折旧情况，确定其综合成新率为95。建筑物重置成新价=225.9895=214.68万元（二）确定成本法房地产装修市场价值咨询对

12、象于咨询时点的市场价值为：咨询对象房地产装修总价=214.68（万元）十一、咨询结果本着公正、公平、公开的总原则，经咨询人员现场查勘和对当地的市场分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到咨询对象房地产的装修在价格定义和有关限制条件下、于咨询时点2014年5月7日的房屋的装修重置成新价格为（人民币）：装修重置成新总价：214.68万元大写金额：贰佰壹拾肆万陆仟捌佰元整 十二、咨询人员估价师姓名注册证书号签 字高棱岳37200*陈希371998*十三、咨询作业日期2014年5月7日至2014年5月12日十四、咨询报告应用的有效期本咨询报告应用有效期自提交报告之日起不超过一年，即2014年5月12日-2015年5月11日。第五部分 附 件1. 委托方身份证复印件2. 委托函复印件；3. 委托方提供的其他材料4. 建安成本附表；5. 咨询对象位置图；6. 咨询机构营业执照和资质复印件;7. 咨询人员资格证书复印件。