宝龙广场建造流程与标准（版）.doc

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1、寶龍廣場建造流程與標準（2011年版）集團技術標準部 目录第一部分、宝龙项目拓展6第二部分、宝龙项目选址9第三部分、宝龙项目规划方案10第四部分、宝龙项目建造38第五部分、宝龙项目销售71第六部分、宝龙项目开盘107第七部分、宝龙销售控制108第八部分、宝龙广场招商113第九部分、宝龙开业前期培训计划及制度158第十部分、宝龙试营业营销策划及案例220第十一部分、宝龙广场开业249第十二部分、宝龙财务分析264附件273第一部分、宝龙项目拓展一、調研總綱1目標城市商業整體環境調研1.1城市社會環境1.1.1自然環境（如地理、地勢、行政區劃分，氣候條件等）；1.1.2人口環境（調研城市近年人口變

2、動對比分析及形成原因）；（附表五）1.2地區或城市的經濟特性（國民經濟產業結構和主導產業），包括收入、消費結構及經濟發展規模、趨勢、速度和效益。1.2.1地區生產總值分析（附表六）1.2.2社會固定資產投資及社會消費品零售總額近年狀況對比分析（附表七）1.2.3地區或城市的居民收入情況、消費結構和消費水準。人均收入情況分析（附表八）消費水準與消費結構情況統計與分析（附表九）恩格爾係數恩格爾係數=食品消費額/人均消費支出根據聯合國糧農組織標準，恩格爾係數：在59%以上的為貧困；50%-59%的為溫飽；40%-50%的為小康； 30%-40%的為富裕；小於30%的為最富裕。2目標城市商業地產環境調

3、研2.1商圈分佈、商業的構成（市場與商業街區）與消費者來源。2.2現有市場的名稱、經營年限、經營形式、經營定位、優勢品類。（附表十）2.3現有市場的規模、區域影響力、區域排名、改擴建空間。2.4地區或城市房地產開發、房地產平均價位。（附表十一）3專案用地情況分析3.1城市未來發展方向3.2專案地塊自身情況（附表十二）3.3專案周邊交通狀況。3.4專案所在地區的經濟結構、人口及其基礎設施情況等。3.5項目周邊的商業設施氛圍。3.6本項目可比市場，現經營投資戶對房地產的環境、功能、格局、售後服務的意見及對我們項目的接受程度。3.7風險預測（專案資源的SWOT分析）。4消費來源及輻射力調研2.4.1

4、消費來源調研（現有商場消費群體的類型、來源、消費目的與消費習慣）2.4.2消費需求力調研（現有商場消費量、消費方式、消費頻率）2.4.3主要宣傳媒體調研（附表十三）5競爭對手情況調研5.1競爭及潛在競爭者的實力和經營管理優劣調研（附表十四）5.2競爭者價格的調研和定價情況的研究5.3對競爭對手行銷策略6城市政策法律環境調研（附表十五）7調研的初步結論結合上述分析，得出初步市場調研結論。8各城市之間資料對比分析（附表十六、十七）8.1城市整體環境對比分析8.1.1地區生產總值：8.1.2全社會固定資產投資：8.1.3社會消費品零售總額：8.1.4城市居民人均可支配收入： 8.2城市基本狀況對比分

5、析8.2.1房屋施工、竣工面積： 8.2.2商業、住宅銷售均價： 8.2.3全市人口與城區人口： 8.2.4全市面積與城區面積： 8.3居民消費水準和消費結構情況對比分析8.3.1城市居民人均消費支出： 8.3.2食品消費支出占比：8.3.3服飾消費支出占比：8.3.4交通通訊消費支出占比： 8.3.5年娛教服務消費支出占比： 8.4城市居民投資取向對比8.5城市商鋪租金價格對比分析8.6商業用地土地價格與稅收等相關政策對比8.7城市產業導向對比分析8.8城市投資利與弊對比分析第二部分、宝龙项目选址一、選址的意義：隨著集團商業地產業務不斷擴張，相對統一的開發模式就顯得極為重要。從全國的情況看土

6、地儲備應該是一個先行指數，企業不是有一塊土地就夠了，在保持企業連續發展的過程中，土地儲備會起到重要的作用。對於一個大的開發企業來講，需要保持品牌的延續性和市場的佔有率，就必須保持在市場有不斷的供給，也就是要今年儲備明年、後年、大後年的土地，因此土地儲備的第一步關鍵因素就是選址。在商業地產業中有一句名言：“專案成功的第一條件是選址，第二條件也是選址。”現代大型商業地產的選址，必須同時具備三個條件：一是地理位置能代表城市商業發展的新趨勢；二是交通便利；三是必須擁有相當數量的中高收入的消費群體。 選址就是商業地產專案位置的選擇、確定和評估，這對於開發商來說是非常重要。同時，商業地產項目的空間位置也是

7、形成差別化甚至壟斷經營的重要條件。二、集團選址的標準：本著深耕吉林的發展方針戰略，在吉林省各地級城市進行商業地產項目開發（主要以通化、松原、四平、延吉為主要目標城市）。集團選址標準為：1.城市整體環境1.1 城市常住人口：50萬以上。1.2 城市年GDP在400億元以上，人均GDP達15000元。1.3 城市全社會年固定資產投資200億元以上。1.4 年社會消費品零售總額180億元以上。1.5 城鎮居民人均年可支配收入12000元以上。1.6 年人均消費支出5000元以上。1.7 城市規劃重視第三產業。1.8 未來兩年內政府領導不涉及到大範圍換屆。1.9 該城市有明顯的支柱產業。1.10 政府

8、給予的優惠政策不低於同類級別的商業專案。1.11 城市房地產行業年開發量100萬以上，竣工量50萬以上。1.12 住宅地產均價在2000元/以上，商業地產均價在4000元/以上。2.專案地塊條件2.1 地塊要求：淨地、5通一平。2.2 地塊面積：商住總體面積35-50萬，商業用地面積10萬左右。2.3 項目位置符合城市未來發展方向。2.4 項目用地永久性供電和動力電達到項目標準。2.5 專案供熱條件能夠不連接市政熱力管道集中供熱，可自行解決。2.6 專案用地通訊（有線電視、電話、網路）有地下管道。2.7 距市中心車程不超過15-20分鐘。2.8 專案周邊經停公交線路不少於5條。2.9 項目可視

9、性佳（50米以外易見），臨街面寬度不低於200米。2.10 專案地塊要求規整。2.11 專案商業開發地塊至少比鄰一條城市主幹道(雙向6車道)或兩條交通次主幹道（雙向4車道）交匯處，沒有立交橋、河流、山川等明顯阻礙物。2.12 距項目1.5公里無經營面積超過50000的同類業態為佳。第三部分、宝龙项目规划方案隨著國民經濟的發展壯大，居民生活水準的不斷提高，休閒、餐飲、購物、娛樂、商務、文化等功能業態相結合的“一站式主題購物中心”正逐漸被人們所青睞。順應這種新的消費潮流，近年來，單體商業地產項目從幾萬平方米發展到幾十萬平方米，從單棟建築形態發展到多棟建築群落。雖然開發形勢火熱，但商業地產專案擱淺或

10、開業後運營困難的現象時有發生。這就要求我們在實際操作中，須充分考慮商業地產定位、業態組合、設施規劃的商業屬性，商業屬性是專案開發的根本點，貫穿專案開發、設計、建設、運營的每個過程與環節。 我們將商業地產規劃總結為商業規劃、建設規劃、商業運營管理模式規劃三大部分：一、商業規劃商業規劃是通過前期大量詳細而周密的市場調研對專案進行可行性分析，確定專案綜合定位、業態組合及功能設定、主力店設置等。市場調查和可行性分析是這一階段工作的基礎，確定定位、業態及功能設定是這一階段的設計目標。綜合定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目“是什麼、做什麼、如何做”的問題。要對專案科學定位，首先要對專案進行科學的

11、分析，分析專案自身及資源條件。主要方式是對專案進行SWOT分析，而後對專案進行戰略定位（確定專案整體開發規劃思路與目的）、業態定位、功能定位、主題定位 、形象定位、目標客戶定位、目標消費群體定位、商圈定位等。1.商業規劃依據1.1市場調查專案的規劃設計須依據市場調查得出定位結論，需各專業人士運用技術手段，行銷推廣策略來共同完成。對專案本身的業態選擇、組合、分佈和面積占比，品類選擇、分佈和面積占比，對商鋪劃分、建築形態、區域和樓層功能、人流導向系統、專案環境及配套設施等進行預先設定，用以協調專案的工程規劃設計和建築設計。1.2商家需求在考慮商家需求時，著重看重主力店的需求。對於主力店來說，其業態

12、規模、功能流程、規劃設計等都是由自己來確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些要求與設計是由商家決定的，我們須事先與相關意向店家進行溝通，不可盲目的自行規劃設計。否則，如與商家要求大相徑庭，就只能增加前期不必要的成本浪費和後期的招商難度。1.3消費者需求設計規劃必須富有時代感以滿足市場需求，同時又滿足消費者的感受和興趣，激發消費者更深層次的渴望，以求在其他競爭對手不斷改造升級中持續發展，立於商業潮頭。2.業態、功能及面積配比規劃獨具中國特色的概念式SHOPPING MALL業態，這種業態是一個無顧客層次限制、集中了多種零售業態和服務設施的多功能綜合體，它具有生態化的“一站式、多功能、休

13、閒性”特點,服務功能齊全，不僅滿足購物需要，而且也滿足休閒、娛樂、文化、觀光和餐飲等需求。因此，在進行業態組合時，經營品項要考慮吃、穿、居、用、玩、樂、賞、遊等內容的合理配置。在租售方式上，現在我們普遍採用的是把鋪位出售給中小投資者、出租給零售商的方法，這在資金回流方面是很重要的。地產後期的運營管理營造商圈氛圍及號召力，彙聚商業客流所帶來的巨大升值空間是相當可觀的。以我們省內地級市人口規模、消費水準和購買力現狀來看，我們預打造一個單體商業房地產項目，建築面積最好控制在10-12萬左右。營業面積規劃按占比50%-65%計算，其購物功能的規模宜占總體營業面積的60%-80%之間，層數控制在3層以下

14、（原則上為一層，也可根據實際情況設地下一層，輕鋼結構）。以下我們對總建面積為10萬的商業樓盤作規劃，營業面積以總建的60%計算，（ 6萬），如樓體為三層建築，則每層可規劃的營業面積為2萬。2.1主題百貨日用生活館2.1.1區域規劃面積：4萬，占總體面積40%。 百貨店作為本項目的核心主力店，其強大的聚客功能可極大的帶動樓層整體人氣和客流的合理流動，延長顧客在樓層停留的時間。2.1.2經營方式：租賃式經營2.1.3物業產權：物業分零銷售產權（為便於整體佈局的規劃及日後管理，全部採用投資形式，也可根據實際出售情況，劃出部分鋪位做自營），10年返租，物業整體租賃給經營主力店及次主力店或最小單位經營戶

15、。 2.1.4收益方式：收取固定租金；通過百貨經營提升物業價值，實現物業升值。 2.2專業店家居建材館2.2.1區域規劃面積：3.5萬，占總體面積35%。符合項目業態定位要求，是項目主要的購物功能之一，滿足一站式購物的需求。2.2.2經營方式：租賃式經營2.2.3物業產權：銷售部分產權（為便於整體佈局的規劃及日後管理，全部採用投資形式，也可根據實際出售情況，劃出部分鋪位做自營），10年返租，物業整體租賃給經營主力店及次主力店或最小單位經營戶。2.2.4收益方式：產權銷售，實現房地產收益； 租賃，收取固定租金並實現物業升值，進行資本運作。 2.3服務功能區美食、娛樂、室內公園 2.3.1區域位置

16、及規劃面積：佔據整個頂層，規劃面積：2.5萬，占總體面積25%。構成獨具中國特色的“SHOPPING MALL”；為顧客提供方便、快捷、全面的服務；有效地與其他業態共用人流。 2.3.2經營方式：租賃式經營2.3.3物業產權：自主產權2.3.4收益方式：收取固定租金；通過經營提升物業價值，實現物業升值，進行資本運營。2.4租售比例測算2.4.1擬建三層假以總建面積為10萬，土地價格550元/，專案占地面積為6.7萬，建安成本為1500元/。我們來測算出售占比是多少可以收回成本。原始投資 = 購地成本 + 建安成本 = 550元/ 67000 + 1500元/ 100000 = 3685萬元 +

17、 15000萬元 = 18685萬元 1.87億元如平均3000元/： 1.87億元3000元/=6233310萬 100% = 62% 3500元/： 1.87億元3500元/=5342910萬 100% = 53% 4000元/： 1.87億元4000元/=4675010萬 100% = 47% 4500元/： 1.87億元4500元/=4155610萬 100% = 42% 5000元/： 1.87億元5000元/=3740010萬 100% = 37% 5500元/： 1.87億元5500元/=3400010萬 100% = 34% 6000元/： 1.87億元6000元/=31167

18、10萬 100% = 31% 6500元/： 1.87億元6500元/=2876910萬 100% = 29% 7000元/： 1.87億元7000元/=2671410萬 100% = 27% 7500元/： 1.87億元7500元/=2493310萬 100% = 25% 8000元/： 1.87億元8000元/=2337510萬 100% = 23% 8500元/： 1.87億元8500元/=2200010萬 100% = 22%2.4.2擬建一層假以總建面積為10萬，土地價格550元/，專案占地面積為14萬，建安成本為1000元/。我們來測算出售占比是多少可以收回成本。原始投資 = 購地

19、成本 + 建安成本 = 550元/ 140000 + 1000元/ 100000 = 7700萬元 + 10000萬元 = 17700萬元 1.77億元如平均3000元/： 1.77億元3000元/=5900010萬 100% = 59% 3500元/： 1.77億元3500元/=5057110萬 100% = 51% 4000元/： 1.77億元4000元/=4425010萬 100% =44 % 4500元/： 1.77億元4500元/=3933310萬 100% =39 % 5000元/： 1.77億元5000元/=3540010萬 100% =35% 5500元/： 1.77億元550

20、0元/=3218210萬 100% =32% 6000元/： 1.77億元6000元/=2950010萬 100% =30 % 6500元/： 1.77億元6500元/=2723110萬 100% =27 % 7000元/： 1.77億元7000元/=2528610萬 100% =25 % 7500元/： 1.77億元7500元/=2360010萬 100% =23 % 8000元/： 1.77億元8000元/=2212510萬 100% =22 % 8500元/： 1.77億元8500元/=2082410萬 100% =21 %2.4.3結合我們以往開店的經驗及實際資料，建議：以上資料顯示，

21、結合地級城市實際經濟情況，無論專案擬建為一層還是三層，其售價在4500元/-6000元/，銷售面積控制在30%以內較為合適。注：以上功能規劃、租售面積占比測算等在專案實際運作中，還須視實際情況加以變動，這裏只是假以總建為10萬的項目進行相關說明。2.5.專案定位與規劃上的風險規避在專案定位與規劃上可能出現的問題：定位不清晰；功能的分佈不合理；業種的組合比例與組合情況不合理；經營主題不明確等，為了避免問題出現，在此階段的工作要注意以下幾個方面：2.5.1專案的定位來源於對市場的充分瞭解，所以必須進行詳細的市場調研分析，（包括市場概況與消費者行為、需求的調查，區位經濟狀況，區位市場的未來發展規劃，

22、行業的發展潮流與趨勢等），通過詳細的市場調研分析，從而確定目標消費群體及主力消費群體，以達為專案的開發進行明確定位。2.5.2在市場調研中對於調研的資訊來源，抽樣樣本，資訊的類型，資料處理辦法等都要做到真實、準確、科學、客觀以確保調研結果的真實性、科學性、客觀性。2.5.3定位來源於市場調研分析的結果，而規劃設計則必須依據定位進行。由於市場的發展速度極快，所以在規劃設計時首先滿足目前的市場需求的情況同時，要做到適當的超前，以順應市場的發展；在規劃設計時要明確其經營主題。2.5.4作為商業規劃，其業種的規劃組合設計尤其重要，每個業種在整體商業中所在的比例與所處的位置都要通過仔細的、精心的設計，以

23、達到每個業種之間能相互補充，相互推動而不是相互進行激烈的競爭。2.5.5在業種組合的過程中，每個業種的消費者層次不能相差太遠，但也不能完全重疊，這樣會造成目標客層的分散，從而對於日後整個項目的經營不利。3.主力店組合及面積規劃一個成功的主力店進駐，將為項目帶來巨大的品牌效應，減少招商成本，縮短招商時間，使項目儘快地進入經營軌道。同時，主力店的引進，可以幫助提升整個項目的價值。3.1主力店的面積占比成功的商業結構研究表明：在一個正常運營的商業項目中，主力店所占的比例應為總體經營面積的30%-50%。主力店面積越大（高於50%），所占比例就越高，則商業經營的結構越穩定，但整體租金收入卻較少；相反主

24、力店面積越小（低於30%），所占比例就越少，則商業經營的可變性越大，但預期來自經營散戶的租金收入卻相對較高。主力店不是多多益善，一個大型項目有3-5個為合適，而且主力店要與城市區域特徵相結合，如在市中心可以是百貨店，而次中心的不妨建超市，郊區則可以作建材市場等。3.2主力店類型3.2.1現代百貨主力店國商、大商、上海百聯、新天地等。3.2.2家居建材主力店月星、居然之家、紅星美凱龍、藍景麗家、吉盛偉邦、好百年等。3.2.3家居建材超市百安居、東方家園、家德寶等。 3.2.4日用品超市家樂福，沃爾瑪、華聯、美廉美、物美、麥得隆、大福源等。3.2.5專業店獨立專業店：ITAT、海瀾之家等；連鎖專業

25、店：屈臣氏（屬專業護理店）、國美、蘇寧、肯德基、麥當勞、加州牛肉麵、鬥牛士牛排、上島咖啡、星巴克。3.2.6品牌專賣店報喜鳥、雅戈爾、七匹狼、莊吉、勁霸、紅蜻蜓、百麗、菲姿、哥弟、歌莉婭、埃古、森馬、卡馬、TOTO、科勒、皇朝傢俱、芝華仕等。3.2.7功能店休閒娛樂：影院、咖啡吧、茶吧、球館、電玩、遊樂設施等；配套功能店：美容護理、洗車行、洗浴、快捷酒店等。3.2.8美食店成品：老昌、阿滿、中之傑等；中高檔餐飲：大宅門、灶王爺、牛扒店、東方餃子王、米鍋店等；速食、特色小吃：一般針對內部員工、快速流動人員等。3.2.9醫藥連鎖店吉林健康萬家、深圳美信、珠海濟生、北京金象、廣西嘉進等。3.3主力店

26、的招商3.3.1吸引主力店的因素3.3.1.1合理的定位與之相呼應。3.3.1.2與之相匹配的業態組合。3.3.1.3建築設計、建造指標一定要滿足。層高、進深、柱距、荷載、廣告位等，天然氣、上下水的預留，這些因素決定了主力店能否進入，這和價格沒有關係。3.3.1.4專業的商業團隊（不妨借助仲介機構）。3.3.1.5價格和付款方式：招大品牌，要放棄一些近期的利益，包括價格要有足夠的吸引力，放水養魚,這樣才有利於我們的成功。3.3.2主力店招商分佈列表（供參考）：序號功能項目功能類型內 容1零售設施核心主力店百貨、綜合超市等輔助主力店時裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業店配套輔助店不同地區商品

27、特色店2文化娛樂設施核心主力店動感影院、科技展覽等輔助主力店兒童樂園、體育場館等配套輔助店藝術攝影、旅行社、網吧、酒吧、書店等 3餐飲設施核心主力店中餐、咖啡西餐、美食廣場等輔助主力店速食類、風味小吃類等配套服務設施賓館、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美髮、停車場、汽車養護等3.3.3主力店招商實行定制式操作在產品規劃、設計階段要與主力店商家見面，要把他們設計的要求拿過來。沃爾瑪、家樂福、樂購、百安居、歐尚、易初蓮花等大型主力店的引進是招商工作中的重中之重。另一方面，這些大賣場也非常看好中國的市場，這些商家在選址標準上有很多要求，並且很多標準可能與專案原來的規劃有很大的出入，需要修改規劃設計。

28、據此，我們需在項目初期就與相關的意向主力店進行溝通，事先根據主力店的需求量身訂做3.3.4招租主力店的利弊分析3.3.4.1利益：很強的集客能力；具有成熟、良好的品牌形象，對於提升商業地產的形象有很大作用；進駐之後，我們可以進行長期的持有，也可以進行帶租約的銷售，使經營進可攻，退可守；對一些小的商家和品牌有明顯的帶動作用，這點也是稱其為主力店的主要原因；很強的廣告效應，自身的品牌拉動、集客能力，投放品質很高的廣告，都對商業項目有很強的廣告效用。3.3.4.2弊端：對租賃價位的要求很低；會簽訂很苛刻的條款，比如排他性的條款，家樂福進駐後就不再要有超市進入了，國美電器進入後就不再需要蘇寧電器進入了

29、；管理本身很成熟，在後期營運的時候，想納入到整個專案管理中很困難，因為它有自己的個性，有自己的管理方式，實際整體的運營中，特別是在後期營運，與我們磨合難度比較大，對後期管理者的操作要求也比較高；防範法律的風險，越是成熟的主力店，比如沃爾瑪、家樂福、麥德隆，包括國美電器，這種成熟的商場租賃合同非常厚，有幾百條條款來制約我們，給它自己的經營騰出空間。在這方面我們的一些承諾，包括合同中的一些條款，如果沒有達到要求，主力店往往會用法律的手段討公道。3.3.5主力店招商中風險的規避3.3.5.1主力店與個性店並存正面的效應是：主力店的強大集客功能將會輻射到在同一屋簷下的個性店，從而提升整個商場的經營業績

30、，達到雙贏。負面的效應是：主力店與個性店所經營的商品或目標顧客容易出現重迭，最終造成惡性競爭，削弱整體效益。規避思路：專案在招商時，我們先根據自身的專案定位和發展戰略，對需要引進的主力店先設計一個科學相容的框架，理想狀態當然是把主力店當作一個“大型”的個性店，能清楚地與其他零散租戶區分開。在與引進的主力店進行談判時，立足於整個商場的長遠發展，對其入場經營的商品組合進行適當的調整，以期與以後進場的其他商家形成互補。3.3.5.2個性店獨行正面效應是：避免主力店與個性店將來發展可能出現的衝突和對專案整體形象帶來的影響，增加租金收入。負面效應是：購物中心缺乏領頭羊，沒有集客與留客的專案，會同時減弱潛

31、在商家的進場信心和消費者的光顧興趣。規避思路：主力店最大的效用就是提升整個購物中心的集客能力和其他商家的進場信心。因此要彌補這兩樣損失，就必須在零散租戶的組合設計上和樓層佈局上下大功夫。如引進能更好地、更全面地迎合消費者需求的功能店、主題店和品牌旗艦店，從而間接替代了主力店的主要功能，但注意經營上不可重迭太多。4.商場平面佈局規劃通過設計科學、裝飾優美、佈局合理的專案規劃來誘導消費者的購買情緒、刺激消費者的購買欲望並最終完成購買行為。我們在進行佈局設計前要與工程部門進行充分的溝通，詳細掌握工程中空調間、消防設施、風機房、變電室、洗手間等分佈情況，以便於在平面佈局規劃時做以充分的避讓。如相關設施

32、對日後總體經營會帶來影響，不合乎商業規則的，須與工程部事先做以協調，在不影響大局的前提下做以調整，以免日後再進行改建，造成費用浪費。在建築設計上須充分注意動線設計的科學性，避免由於區域死角所帶來的物業價值的損失；其次，結合專案特徵、定位以及專案所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理控制和規劃各品類營業面積的比例。4.1品類佈局平面佈局中，首先要做的是根據總體面積及專案實際情況劃定各商場面積及各品類在商場中所佔據的比例。進行品類佈局時，要充分考慮各品類間的聯帶性、鏈結性。4.1.1商場為三層建築：方案1：建築面積33333/層，可出租面積按60%計算為20000/層3層功能娛樂（20000

33、）：室內公園、餐廳、影院、休閒、健身、KTV等2層傢俱商場（10000）、日用生活館（10000）1層超市（3000）、建築裝飾材料（15850）、家電（1150）說明：該方案適宜於地勢落差較大項目（具體可參照吉林新生活項目用地）。從低側進入一層，是超市、建築裝飾材料及洗車行（我省地級城市洗車業較滯後）等。從高路面一側進入一層（實際是我們的二層）是日用百貨及傢俱商場。我們的功能娛樂放入項目頂層。具體規劃如下：一層：超市 3000建築裝飾材料： 17000品類數量單體面積品類面積家裝3-5家80-100300-500櫥櫃10-15家100-1502000櫥衛家電6家50300家電10家50500

34、20家20-35650散熱器6家50300燈具10-15家1001500吊頂材料6家50300瓷磚20家2004000潔具20家2004000地板30家601800壁紙5家50250油漆塗料10家50500鐵藝樓梯5家50250藝術玻璃3家50150二層：傢俱 10000品類數量單體面積品類面積板式傢俱12家2002400沙發軟床15家2003000實木傢俱5家2001000古典傢俱8家2502000兒童傢俱5家2001000其他傢俱3家200600日用生活 10000品類數量單體面積品類面積服裝商場 4000淑女裝 1000 10家3030028家20-25700少淑裝 8056家30180

35、25家20-25625男 裝 9505家5025010家3535014家20-25350羊絨（毛） 44510家30-50445量販休閒 60020家20-25500羽絨服 2004家50200鞋帽商場 2010男皮鞋 4908家3024010家20-25250女皮鞋 4908家3024010家20-25250運動區 5307家503506家20-30180布鞋等 20010家20200箱 包 2004家30-50200帽 子 1006家15-20100兒童商場 910童裝（內衣）12家20-25300童鞋10家20-25250童車4家20-25100玩具4家20-25100婦嬰用品7家20-

36、25160百貨商場 1410洗化用品 24012家15-20240文體用品 1806家30180針織內衣 3806家301808家20-25200工藝用品 3006家20-2515010家10-15150絲巾（飾品） 606家1060鐘錶眼鏡 1506家20-25150其 它 100-100紡織商場 1670裝飾布 5604家502004家3012012家15-20240床上用品 6106家50-6036010家20-25250棉 布 20010家20200車 飾 1502家501002家20-2550家居飾品 1506家20-25150三層：娛樂功能館 20000品類數量單體面積品類面積功能

37、店 8000餐廳6家150-3001500大眾餐廳10家8-121000休閒區3家200500m客房-5000室內公園 6742影院1家20002000檯球1家280280保齡球1家420420乒乓球1家120120旱冰場1家810810籃球場1家200200羽毛球1家600600兒童樂園1家800800電玩城1家800800高空纜車1家72（月臺）72轉馬1家8080碰碰車1家200200激戰鯊魚島1家210210釣魚島1家150150方案2：建築面積33333/層，可出租面積按60%計算為20000/層3層燈具、家裝（5000）功能娛樂（15000）：室內公園、餐廳、影院、休閒、健身等2層

38、家居建材（20000）：傢俱、裝璜材料、裝飾材料、陶瓷潔具、五金等1層日用百貨（20000）：服裝、鞋帽、紡織、百貨、超市及功能店等方案2說明：適用於沒有落差地塊，根據消費者的消費習慣，將日用生活類商品放入一層，家居建材放入二層及部分三層。日用生活規劃為10000，超市及功能店（肯德基、洗車行等）規劃為10000，家居建材規劃為20000，功能娛樂規劃為15000考慮到實際情況在一層增加了相關的功能店，同時將娛樂功能層的客房5000變為家居館面積。具體品類佈局規劃同方案1表格。4.1.2商場全部為一層建築方案3：建築面積100000，可出租面積按60%計算為60000功能娛樂（15000）：結

39、合實際情況下風下水處室內公園、餐廳、影院、休閒、健身、超市（功能店）等景觀通道日用百貨（25000）：服裝、鞋帽、紡織、百貨等家居建材（20000）：傢俱、裝璜材料、裝飾材料、陶瓷潔具、五金、燈具、家裝等方案3說明：這種佈局的好處：一層商鋪在我們前期出售時，單位面積的售價相對較高。整體平面佈局比較易於規劃，日用百貨可規劃可出租面積為25000，家居建材20000，功能娛樂15000（其中將超市及各類功能店放入該館），規劃中面積可不受樓層限制。功能娛樂項目能帶來旺盛的人氣，須結合實際情況放入下風下水（相對僻靜）區域，同時一層佈局可以節省食品區域面積。消費者來店購物可在一層全部完成，比較方便。這種

40、佈局的弊端：面積開闊，二大館品類之間的鏈結相對要費些心。同時需做好相關的二大館中間通道的景觀設計。具體品類佈局規劃同方案1表格。4.2平面佈局平面設計的內容是確定通道的形態，商鋪佈局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。4.2.1通道設計 4.2.1.1通道的寬度：通道的寬度是根據商場的經營定位、商品的種類、性質、顧客人流和數量來確定的。一般主通道寬度為8-9米，副通道寬度3-4米，次副通道的寬度在2-2.4米。4.2.1.2通道的長度：主通道的長度視專案實際情況而定，但須遵循通暢、無阻。而店鋪內通道的長度一般視品類的不同，設置在

41、30-50米之間就須有一分路口，這樣以緩解消費者在購物時的視覺疲勞感（這一點在下面商鋪的設計中也會提到）。通道和店堂之間最好不設階梯或坡度。通道主牆面盡可能採用外牆磚，這樣可令人們有漫步室外的感覺。4.2.1.3通道設計要點：要點一：脈絡清晰商場內通道設計要清晰，且主、副通道寬度需有區別。通道脈絡設計好壞，不僅影響對人流的疏散，同時也影響商鋪佈局。要點二：與指引標誌結合指引標誌設計主要是指引消費者目標方向，一般要突出指引標誌，在通道交叉部分設置。4.2.2商鋪設計商場內部邊緣以邊店形式設計，做為大型的品牌店，日用百貨店進深設置在5-7米，店面寬度設置在5-10米之間為宜。家居建材類店鋪：傢俱的

42、進深設置在12-15米，店面寬度設置在8-10米。建材類的進深設置在12-15米，店面寬度設置在8-10米。為充分反映時代感、營造商業街氛圍，商鋪設計成背對背門店的形式，地磚採用仿古式、牆面以外牆磚形式鋪設，同時可在牆面安裝壁燈，並可局布配以綠植、小景觀等，以使人們逛商場宛如散步於城市步行街。同時，為減少消費者的視覺疲勞，每一排商鋪的總長度應根據品類的不同控制在30-50米之間。柱距的寬度直接影響著鋪位橫、縱向的寬度，柱子不宜落在通道及店面中，可將其規劃於店鋪邊緣，視柱距的寬度調整店鋪面積。4.2.3動線設計動線設計上除各大主通道需正對商場各門外，其他副門無須正對通道，可設計成一入門正對的是鋪位，通道從鋪位兩側設置。通過動線的設置以引導消費。4.3品牌規劃品牌規劃須尊重品牌市場發展戰略，尊重商場的定位，盲目求高是不現實的，應該客觀規劃出切實可行的目標品牌計畫。4.3.1規劃內容：理想的目標品牌規劃；目標品牌退換規劃；應急品牌規劃。制定目標品牌計畫應該綜合考慮項目經營的經濟效益與項目形象定位要求的關係，合理控制、科學搭配不同定位的品牌配比。同時在規劃品牌落