南京07小户型公寓研究分析.doc

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1、南京07小户型公寓研究分析绪言：近年来，随着南京房地产市场的成熟和繁荣，其住宅产品的更新换代也在急剧加快，新潮设计层出不穷，其中，以小户型住宅产品尤为耀眼，自前几年推出以来，目前已经成为南京楼市中的新宠，楼盘受到了市场的追捧。经济事物发展的曲线就是从无到有，从有到精，从精到饱和。我们认为南京小户型市场正在处于从精向饱和的转变期，目前市场上已经出现了一些不切合实际定位的小户型楼盘，在后面的营销推广中也遇到了很大的阻力。如何真正实效的创出真正实效的产品已经成为各大开发商研究的焦点。目前关于小户型还没有一个严格规范的界定，不同的国家，不同的城市，由于其历史、文化以及经济水平等众多因素影响而有所不同。

2、业内认定的小户型主要是从面积上来界定，一般3居在100平方米以下，2居在80平方米以下，1居在60平方米以下的即为小户型。但根据目前南京市场对小户型默认的指向，本报告讨论的主要是以1居在60平方米以下的户型设计。目前的小户型住宅产品如果按照目前在南京的房地产行业物业形式来分，我们可以分为“单身公寓”和“酒店式公寓”；如果按照购房用途来讲主要分为“舒适居住型”及“投资办公型”，在下面的报告中我们也主要将围绕着这两根主线对此进行系统的分析和论证。 单身公寓。它是近两年来南京房产市场上供应量最大的小户型住宅，从早期岔路口的盈家春天、河西的永嘉年华到目前正在销售的河西的金马郦城青年公寓、韵动汇，宁南的

3、蓝筹谷，城南的御水湾花园，江宁的江南青年城的单身公寓等等。目前此类物业的发展由最初的投资出租型公寓向挑高自住型发展，真正的向切合人性化的户型设计。 酒店式公寓。它是一种具有产权性质的酒店，集商住为一体的物业品种，一般房间内无煤气等居家生活所必备的配套设施。此类产品目前市场上供应较少，产品主要出现在CBD区域，如早期的剑桥国际公寓、丽晶国际到现在正在销售的金陵王府、独立年代等等。此类物业仍服务于公司金领，他们对自己生活服务功能要求相当高，同时自己已经至少拥有一套住房，快节奏的生活是他们需要在自己工作区域拥有另外一处短暂的休息场所。同时由于此物业类型多处于南京核心CBD区域，浓郁的市场办公氛围使得

4、目前年轻的创业者在寻找办公用房的时候，由于较高的办公房总价，使得他们把目光纷纷投向此类型的公寓，目前正在珠江路开发的“未来城”，很多投资者都有诸如此类的想法。在本次针对小户型的专项市场调查中，我们主要对供应量相对较多的小户型公寓作为切入点，进行了比较深入的调查，现将有关信息及相关分析汇总如下。目 录一、南京小户型市场的（诞生）历史沿革6二、南京小户型设计定位的基本特点71、最大程度的控制面积72、拥有地段优势的稀缺产品83、完备的配套设施及酒店式服务增添了物业的附加值94、全装修成品房105、仅仅是一种过渡产品，但产品的衍生物需求依旧强势11三、南京小户型市场发展现状121、目前南京小户型公寓

5、的市场交易氛围122、目前南京小户型公寓发展现状132.1、目前南京酒店式公寓发展的现状132.2、目前南京单身公寓发展的现状153、目前南京小户型市场供求关系分析174、南京各大板块小户型公寓发展的特点184.1城东板块小户型公寓发展特点184.2河西板块小户型公寓发展特点214.3城南小户型公寓发展特点244.4城北小户型公寓发展特点264.5江宁小户型公寓发展特点294.6城中小户型公寓发展特点32四、南京小户型市场分析351、南京市酒店式公寓分析351.1南京酒店式公寓供应市场特点分析351.2南京酒店式公寓需求特点分析372、南京市单身公寓分析392.1南京单身公寓供应市场特点分析3

6、92.2南京单身公寓需求特点分析41五、南京小户型产品未来发展方向分析431、现在小户型住宅发展趋势431.1 面积功能全，适应购房者设计要求的户型为永恒的户型431.2 结构合理，使用率高431.3目标客户承接面广，以知识型的年轻工薪阶层为主体441.4总价低，付款方式灵活441.5向繁华区域周边发展441.6一次性装修，档次中等偏上452、小户型市场总结45六、小户型未来市场的发展前景分析46七、个案分析47附一：小户型房产投资分析52附二：南京目前主要在售小户型情况一览表：54一、南京小户型市场的（诞生）历史沿革小户型公寓又称白领公寓，前期的出现仅仅作为一种过渡型住宅产品，是住宅具体明晰

7、化的一种衍生物，早其层高大约在3米左右，一般平均在25平方米50平方米左右/套，总价在18万元35万元左右，其结构上的最大特点是只有一间房间。近年来根据市场的需求，有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的小户型公寓楼盘，有的还建造起了跃层小房型公寓，这种房型不仅在建筑面积方面增大到40平方米60平方米，而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等，设计也更为人性化。小户型公寓的诞生最早是从上海的租赁的市场中出现的，大约在两、三年前，有业主将空置的整幢商品房，经过简单装修后推向房产租赁市场，面向中层收入的白领出租，一般每个人负担的费用每月在5001000元之间，结果颇受各类白领的广泛青睐

8、，众多开发商于是从中重新发现商机，纷纷推出专案，至此这种被命名为“小户型公寓”的住宅才风靡起来。而南京小户型则是由鼓楼进香河路上的剑桥国际公寓率先拉起了南京小户型的大旗，在当时就掀起了一股小户型投资热，此楼盘在预定时就被抢定一空，在此销售奇迹的诱导之下，2003年，仅主城区就出现了多达20个左右的小户型或者住宅小区包括小户型设计的楼盘，而销售速度依旧十分强劲。经过近两年小户型市场发展成熟，以及在国家宏观结构调整力度加强，整个南京房地产市场发展区域性分化十分严重的大环境下，目前2004年小户型市场也出现了低迷期，但这种低迷仅仅相对去年火爆的销售形式而言，比起住宅类的其它产品而言销售还是十分可观的

9、，但同时也出现了诸如“独立年代”等定位失败的楼盘。南京小户型市场经过几年的发展成熟，已经由普通住宅类的产品发展成为一种和住宅、写字楼、商铺并列的一种衍生品，设计也更为人性化，更为合理化。二、南京小户型设计定位的基本特点小户型作为一种特殊的住宅产品形式，在设计定位上也存在一些突出的特点。纵观南京小户型市场，我们不难发现，目前市场上推出的小户型具有以下一些基本特点1、最大程度的控制面积以下是几个典型小户型公寓楼案的面积配比表，从表中数据我们可以看出，目前市场上的小户型公寓产品面积集中在2478平方米之间，主力面积大多控制在4050平方米左右，较全市普通商品住宅成交主力面积峰值小一半还多。案名面积范

10、围（平方米）主力面积（平方米）主力总价（万元）瑞鑫兰庭489045（5米挑高）45（精装修）御道家园4060 50（5.1挑高） 45（毛坯）都市公社2749.03 35（3.3米层高） 23（毛坯）韵动汇（40100）/（4060）50（3.3米层高）/50（5米层高）25/35面积控制最大的效用在于有效的控制总价。除部分投资型高档项目外，大部分小户型公寓的总价都在40万/套以下，而这也满足了相当部分年轻购房者的置业需求，经济实力、城区就业和南京交通瓶颈矛盾相对较为严重的大环境下，小户型的出现极大的满足了此类购房者置业需求，与此类过渡性住宅消费者的消费心态相吻合，小面积同时使得此类产品成为市

11、场上的稀缺产品，因此推出之后即收到市场追捧。同时在南京经济创业热潮的引领下，缺乏经济实力但又需要创业商务氛围的创业者对小户型需求也是非常的强烈，办公小型化使得小户型产品向另外一个商务办公功能转化。成就南京小户型市场两翅双飞的局面。但是居住面积与舒适程度成正比关系。因此小户型公寓在追求面积精简的大前提下，不得不以牺牲居住舒适程度为代价，以前大部分小户型住宅面宽不超过3.5米，绝大多数没有阳台，受建筑规范限制，部分小户型公寓并不具备设置厨房的空间，严重的制约了购房者生活居住要求，虽然目前挑高户型设计已经很大程度的扩大的置业者的生活空间，但部分受损的功能，诸如厨房功能受到了非常程度的制约。2、拥有地

12、段优势的稀缺产品目前一些小户型公寓住宅大多享有地理优势，处于人口稠密、商业成熟、交通便利的地区。住宅门口有四通八达的交通线路，以及著名的商业街，黄金地段是目前小户型公寓最明显的特征之一。如位于南京商务、商业中心新街口的“天空之都”、广州路的“君临国际”、珠江路“未来城”等等，这些物业都占据南京市一些最好的路段，他们的价值也随着该市中心区域土地的匮乏而弥加珍贵。由于产品的稀缺性，导致了价格的剧烈提升。据统计在这些中心城区的小户型公寓平均价格超过同类地区普通住宅平均单价的20%以上，在看似较低的总价下，却隐含着高额利润。案名 地理位置天空之都新街口户步街君临国际 南京广州路未来城 南京珠江路江南青

13、年城江宁将军南路佛城西路交界处都市公社 南京市小卫街但随着小户型产品发展的进一步明细化，占据南京黄金地段的小户型逐渐向商务办公型功能转移，脱离了居住要求，同时这种转变也验证了市场的要求。而具有居住功能的小户型逐渐向居住社区转移，但放眼南京市场而言，此区域仍具有绝对的地段优势。每个区域都具有一些地理位置“相对优越的黄金地段”，但对于理解“相对优越的黄金地段”，我们应该结合小户型产品的本身的特点去理解，如江宁的“江南青年城”，江宁大学成附近，距离新街口距离不仅仅用一个“远”字可以形容的，但考虑到周边的大学生及相关的工厂职工等消费群体，我们就会发现此地段的价值，在此本产品销售中，也间接的证明了此产品

14、定位的“高瞻远瞩”战略性。我们认为拥有地段优势是小户型一个非常关键的构成因素，但关键看我们如何去理解这个“地段优势”四个字，但我们在产品定位中，如果脱离此要素，那么小户型产品将失去它本身存在于市场的价值。3、完备的配套设施及酒店式服务增添了物业的附加值理想的小户型公寓必须是入住方便，居家生活的所有设施都应一应俱全，妥帖地照顾了住户的入住要求。在更大程度上满足年轻人对日常生活、办公方便、快捷的需求，最大限度地体现全新的生活方式。因此设施和服务已经成为消费者选购小户型公寓的重要因素之一，也是开发商作为吸引客源的重要营销手段之一，目前大部分小户型公寓承诺提供的社区设施及服务主要包括以下几大类：商业设

15、施类24小时便利店24小时洗衣店全天候餐厅及送餐服务运动休闲类健身房、桌球、壁球等棋牌游戏图书阅览家政服务类房内清洁服务代购、代定、代收服务物业及用品租赁、出售服务商务网络类互联网、复印、传真等小户型公寓无论从办公要求还是从居住要求来说，此社区配套更加适应人性化办公需求，同时也是南京小户型市场发展不断成熟的一个最直接表象，只有设计出更为人性化、满足居住功能的产品才能最终的在竞争激烈的市场脱颖而出。但正是销售人员频频介绍的“物业服务”的卖点，对此我们提出了疑虑，目前来看，物业方面存在的诸多问题已成为小户型市场的隐患。装修质量粗糙不堪、会所设施不见踪影、物业公司提供的所谓“保姆式服务”原来需要另外

16、付费等等问题已经不时见诸报端。另外，小户型还普遍存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、车位严重缺乏，居住人群复杂等问题。现有小户型公寓，大多都是一梯几十户的集中式的电梯设置。平均每部电梯每天要承载一百多户至二百多户的上下运量，有的小户型甚至平均一部电梯要超过三百户的运量。就算每户只有一人居住，那么每天几百人上下进出，其拥挤状况、久等状况也是可想而知的。而且小户型业主又大多是年轻人，充满青春活力，其每天的上下出入比中老年人更为频繁，这就更会加重电梯的运载频率和运载量。常年累月居住于此，显然相当不便，一旦遇有急事或急诊病人，更是只能干着急。甚至还会因电梯的供不应求而发生邻里纠纷。虽然开发商已经意识

17、到这个问题，但一层30户房间并不是增加几部电梯所能解决问题的。真正的如开发商所说的“超值服务”还是有着很长的路要走。4、全装修成品房全装修是小户型公寓的标准型特征之一，从首个小型公寓“剑桥国际公寓”到“丽晶国际”等第二代小户型公寓，其产品不断进化的一个重要表现也体现在装修品质的不断提高、配套设施的不断完善上。最初的全装修只是配备简单的厨卫设备，到全装修概念得以深化，提供除家具之外的全套设施，及空调、热水器、电磁炉等部分的家电设备，虽然入住的方便程度已远超过毛坯房，但还未达到“提个皮箱就可入住”的宣传效果，到“瑞鑫兰庭”项目，全装修概念得以充分展现，大到空调、小到一个烟缸，所有生活设施一应俱全。

18、据悉，目前小户型公寓装修标准一般在600800元/平方米之间，但开发商宣称的多以1000元/平方米装修标准告知。但随着小户型产品的发展，市场上出现了部分没有装修的产品，究其主要原因开发商主要处于“价格”的考虑，较高的装修标准极大的拉升了成交单价，会吓退很大批购买小户型的，购买小户型置业者价格、地段是他们决定他们是否发生购买行为的主要因素，所以目前南京小户型也出现“御道家园”、“韵动汇”、“君临国际”等项目以“毛坯标准”交付使用。但精装修仍然在市场上占有相当大的比例。5、仅仅是一种过渡产品，但产品的衍生物需求依旧强势从目前购房者购房心理来分析，小户型公寓并不是简单的家庭居住的终极产品，而是一种市

19、场细分之后的产物，仅仅是一种过渡产品。一旦其业主结婚成家，它就将“沦为偏房”。转向二手房市场。虽然说目前小户型具有诸多的优点，但毕竟是“螺蛳壳里做道场”，小户型的低总价仍然掩盖不了其单价高、公摊多、得房率低、功能不齐全等缺憾。有的小户型得房率仅在70%左右，真正能够派上用场的空间十分有限：朗诗熙园的小户型，套内面积为24.5平方米；君临国际小户型套内面积19.6平方米！而且，目前不少小户型住房属于商住楼性质，土地使用年限也比普通住宅少20年，有的甚至不足50年。目前小户型市场的火爆并不代表着所有的目前所有小户型的衍生产品都可以在未来激烈的市场竞争中可以生存下来，任何一种产品的产生与发展都要在市

20、场中得到验证，而不是一种“概念上的炒作”。结合南京经济发展现状，目前的挑高住宅小户型和商务办公小户型将是南京小户型发展的一个明确的发展方向。三、南京小户型市场发展现状1、目前南京小户型公寓的市场交易氛围南京市小房型楼盘或者说小户型公寓楼盘的出现最初基于两个因素，一个因素是烂尾楼盘或者旧楼从新包装的重新包装上市，如湖南路“sohoo”、“时尚空间”、“恒基国际公寓”、“都是以前的定位设计无法适应市场的要求，根据目前市场现状，从新定位小户型包装上市；另外一个因素就是有一定量的市场需求，由于产品面积小适合单人或两人家庭居住，总价低又适合刚开始创业的青年，并且易于出租，有投资价值，很受一部分人的欢迎。

21、从最初的“烂尾”身份的出现到现在，小户型公寓已经在南京的房地产市场中演绎得如火如荼，持续火爆热销，各个楼盘都表现不俗，基本销售告罄。如果说中国整个房地产市场有些区域小户型市场遭遇了寒流，但南京小户型确根据南京经济发展的特点，产品的发展衍生，目前已经发展成为一个与住宅普通公寓、别墅并列的一种住宅产品，虽然这种定义并没有得到业内的共识，但开发商在产品设计时已经明确提出了小户型楼盘产品设计的定位，已经并不满足小区部分户型小型化。但同时我们也不应该盲目的追寻目前市场上小户型的火爆交易的情况，整体市场的火爆仍不能掩盖个别楼盘不切实际的市场定位，没有根据周边市场的环境及交通实际情况，产品关键部分出现了很大

22、的劣势，造成产品在营销过程中遇到了巨大的抗性。由于房地产属于不动产，区域性相当明显。目前在南京市场上各个小户型楼盘销售也是截然不同，有着被疯抢的情况但同时也有楼盘滞销，如“君临国际”与“独立年代”销售进展就明显不同。开发商麻木定位仍然表现的相当明显。根据目前南京小户型市场情况，我们认为机遇与挑战并存，特别是目前国家宏观调控加剧，银行贷款利率上调后，如何设计出市场需要的产品才是成功的关键。2、目前南京小户型公寓发展现状2.1、目前南京酒店式公寓发展的现状酒店式服务公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售。对于南

23、京房地产市场来说酒店式公寓还属于起步阶段。不过，其已经显示出强大的发展势头。从南京目前所开发的小户型项目中，就存在大量的此类产品，以亚东名座、君临国际和金陵王府为代表，其火爆的销售形式再次证明了这一点。此类产品兼具酒店和公寓的长处，同时所处地段相对优越，目前很受市场推崇。 从中国各大城市的房地产发展历程来看，酒店式公寓与别墅一样，是房地产商品房供应中的一类，在相当长的一段时间内，它会作为一个品种长久存在。从南京目前的总量上来看，酒店式公寓在其中所占比例微不足道，但其会有一个强劲的发展空间， “酒店式公寓”大多分布中心商务区，其中亚东名座、金陵王府都位于南京新街口CBD，主要原因是其客户以白领为

24、主，从交通便利、商业便捷方面考虑对居住区位有严格的要求，同时小户型自身的高品质使其对自身配套和周边配套提出要求，也决定了其地段的选择性。 随着南京城市化步伐的加快，老城区的土地资源越来越稀缺，我们在上表可以发现，城中的酒店式公寓规模大多局限在4000平方米5000平方米之间。所以其建筑形式主要是以单体高层建筑为主，其中亚东名座、君临国际分别高达24层和32层。 城区的酒店式公寓价格要超出周边楼盘一定范围，但面积相对较小，金陵王府、君临国际、亚东名座的主力户型面积都在50平方米上下浮动，使得其总价相对较低。对于需要在城中购房的年轻白领而言，是很好的过渡产品。 一般情况下，普遍认为城中酒店式公寓的

25、竞争力在于它结合了区位及总价的一个综合优势，而如果价格的设定超出了区位的应有价值就会造成性价比的降低，迫使客户转而选择替代性产品。但目前的南京市场情况同上述观点略有差异，或者说这种现象在南京目前小户型市场表现的并不十分明显，究其主要原因我们认为这是由小户型自身特点决定的。譬如亚东名座其价格早期开盘价大约在7000元/平方米左右，金陵王府更高达12000元/平方米，这样的单价使得其总价在面对通地段的其他项目时没有明显的竞争力，但该盘销售形式确相当火爆，此现象表明目前的南京城中酒店式公寓市场供应量尚未饱和，大量的置业者和购房投资者对该产品存在浓厚兴趣。 从使用年限考虑，绝大多数城区在建酒店式公寓使

26、用的是商业用地，直接导致其使用年限受到限制，仅为40年，这是部分购房者在实际购买中会考虑到的问题，但是从实际的销售情况来看，不会成为太大的阻碍。 在目前南京商务办公氛围并不浓重，总价过高使得很大部分的购房者将遭遇强大的资金压力。但同时大量的创业人群对办公楼又有很强的购房需求，所以目前南京CBD区域诸如天空之都、未来城、时尚空间小户型更主要为此类客户准备的。2.2、目前南京单身公寓发展的现状单身公寓顾名思义是为单身人士定身打造的物业类型，它的成长和发展一般与这个城市的经济有着密切的关系，南京作为一个地域性中心城市的作用越来越明显，随着南京经济的不断发展，来南京就业求职的人数也在不断增长，南京单身

27、公寓市场的发展势头也越发的强劲。而且随着单身公寓发展逐渐向更为人性化方向发展，目前单身公寓已经突破的“单身”，更多已经适合“家庭化”需求。 单身公寓一般属于在建楼盘中的一部分，开发商在实际开发中为了实现项目产品的多样性或是具体的市场需要可能涉及部分该类产品。由于单身公寓也属于单身的范畴，其主要特点是面积小但设计精巧，同时总价相对同项目的其他户型存在比较大的差距。但同时其本身的功能欠缺性，已经严重的限制了相当部分的购房者，所以目前南京单身公寓已经突破的“单身”，更多已经适合“家庭化”需求。 单身公寓在市场上受到了市场广泛的关注，同时由于单身公寓在建筑方面成本往往要高于其它类产品，面积较小，所以开

28、发商往往会提高单价来保持利润率，面前南京小户型的价格都比同区域的房价要高出几百元。 就体量而言，单身公寓无论是在各自项目中还是总体融汇到市场中，都占有不高的份额。而大量的需求必然导致其倍加推崇的现状。朗诗熙园以及锦虹丽都的单身公寓在推出之时都遭遇疯抢。 由于自身定位不是酒店式公寓，所以单身公寓对相关配套要求不及酒店式公寓高，其对地段也没有过分苛刻的要求，主要还是由于整体项目的地址决定。南京的单身公寓在地段分布上未呈现具体规律，从城市中心区域到河西直至江宁都其存在。 单身公寓一般是伴随着大的住宅项目开发而产品的特殊产品，所以其土地年限一般都是70年，在此点上相对以商业用地为主的酒店式公寓占优。但

29、由于目前产权年限限制发展还处于第一循环，以后的长远的情况消费者还没有个充分的认识，所以目前市场上对于年限的规定并没有积极的反映。 目前市场上的单身公寓在某些地段属于真正意义的卖方市场，开发商惜售成风。君园项目全部由单身公寓构成，由于地段的稀缺性和房地产市场整体的看好，该项目很是受购房者青睐，目前开发商善在酝酿中。御水湾花园和盈家春天沿街1栋单身公寓尚未开盘，各家开发商都在等待最佳的时机推出。但也有些楼盘销售遇到了相当大的阻力，如江宁东山的“万欣翠园”，开发商在市场定位中发生了明显的误差。3、目前南京小户型市场供求关系分析今年年初房价居高不下，特别是河西南部的奥体板块一些楼盘高价风波的全力推动下

30、，南京各大板块的房价都有着不同幅度的上升，万里长城一片红。我们从有关部门得到的数据来看，江南八区70以上的住宅高于40万元套。南京城市定位发展的本身使得南京在长三角地带发展缺乏与上海、杭州的可比性。所以我们认为目前的房价已经使得南京一大批购房者面临着巨大的资金压力。在此比较之下，总价低，地段好的小户型吸引了很大一批购房者。南京小户型市场在南京房地产发展大势越发的趋于温和的情况下，异军突起。8月份，江南八区60平方米以下的商品住宅共销售151套，主要分布于河西与城中板块。而18月，江南八区累计销售60平方米以下的住宅2330套，超过了140平方米以上的住宅销售量。可是，单套140平方米以上的商品

31、房上市量，却远大于单套60平方米以下的住宅。这说明，在南京商品房总体供大于求的形势下，小户型住宅却显得无法满足市民整体的购房需求。目前在南京地段区域，住宅用地或者商业用的建筑小户型已经成为业内转化市场风险的通用办法，虽然南京小户型市场整体仍然火爆，但从区域来看，地段不佳，房型设计欠缺的小户型楼盘依旧遭遇强大的压力，特别是目前由顺驰销售的“独立年代”，已经成为业内认识小户型的反面教材，并随着房地产消费者日趋成熟的大环境下，如何发现产品需求，正确定位自身的产品已经成为市场发展的关键。4、南京各大板块小户型公寓发展的特点4.1城东板块小户型公寓发展特点楼盘名称地理位置主力户型面积（平方米）层数/栋数

32、每层户数价格（元/平方米）层高（米）销售情况（套）备注都市公社小卫街20号356月1日396700（精装修）3.3140多套（10月12日）12层用于商铺（本地块属于商业用的）御道家园御道街54号505月1日159000（毛坯）5.1开盘1周销售完毕 地理位置分析城东板块处于紫金风景风光带，自古以来有着紫气东来一说，无论从自然景观、环境、交通还是从风水学角度来讲，此地域的楼盘在与南京其它各大板块相比，其外界都拥有着得天独厚的优势。从城东小户型地理位置分布来看，我们很难找到基本的规律，既有城市中心位置的“御道家园”也有城东郊区的“都市公社”，究其主要原因，由于城东土地开发涉及到“紫金山风景区”的

33、保护及“中山陵、明故宫”等相关古文物的保护，所以城东土地一直处于“限制开发”的状态。虽然城东土地出让体量较小，但我们发现此两个小户型楼盘在产品定位时严格的遵寻周边市场的需求，市场策划定位，“都市公社”依靠其旁边的“南京理工大学”和“南京农业大学”强有力的学生消费市场，推出了投资型小户型。御道家园推出的挑高小户型则更适合居家，是专门根据结婚夫妇对周边生活环境有着很强的依恋但由于收入有限而专门设计的，开盘一周即销售一空，销售火爆可见一斑。 产品设计分析目前南京小户型设计正在向两个方向发展，一个是不挑高投资型小户型，另外一面就是5米挑高户型，其已经逐步向舒适居住户型转化，适合夫妻双人居住，替代了部分

34、普通住宅类产品的相关功能。目前城东在售的两个小户型楼盘则是两种类型的代表，一个是每层15户，主力面积为50平方米，另外一个是每层39户，主力面积35平方米。目前城东小户型开发更取决于开发商产品设计的需要，由于城东楼盘一直处于供不应求的局面，所以开发商在最大利润的驱使下，很少涉足小户型，目前开发的小户型更主要的是适应其裙楼商业经营的需要，同时紧靠路边巨大的噪音污染，如果建造其普通住宅无疑在很大程度上将降低住宅的品质。所以更多的开发商将会选择建造小户型公寓来弥补此缺陷。 价格系数分析城东的房地产发展供需关系严重失衡，价格也大幅上扬，其中小户型也当仁不让，“御道家园”9000元/平方米（毛坯）直逼新

35、街口核心区域德房价，而在城东东郊卫岗的“都市公社”高达6700元/平方米（精装修），比周边“东郊美树苑”普通住宅物业价格高出近1000元/平方米，同时其产品设计客户定位朝着投资型方向发展，不挑高的户型设计，每层高达39户生活人口。我们认为其定价策略分析来看，此价格相对南京同级市场来说，显得并不便宜。但从销售情况来看，市场对其价格有着非常高的认可度，再次印证了南京业内对城东房产开发的观点：“城东，有地就是爷。”的老话。南京房产局相关统计数据来看，4060平方米户型仅仅占城东所有户型推出量的的3，而需求群体放大，特别是对紫金山沿线一带，需求旺盛。 销售状况分析由于城东近两年土地推出量较小，但同时城

36、东优越的自然环境、便捷的交通优势在城东在购房者心中存在着巨大的诱惑力，特别是在紫金山沿线一带，销售更是频频告捷，这里不光指的是小户型，其普通物业也是如此，但其小户型销售速度更是令人瞠目结舌，御道家园开盘1周销售完毕，而长发公寓目前销售也基本告以段落。在目前国家加大对房地产投资控制力度以及购房者普遍对房地产投资持币观望的大环境下，城东小户型楼盘销售属于奇迹。但奇迹的背后也有着其深层次的原因，并不是城东所有区域楼盘都可以搞小户型，销售都可以如此火爆的。 前景预期分析在目前国家遏制房地产投资的各项宏观政策纷纷出台，房地产开发已经闻到了一丝的寒流，所以在目前情况来看，很难说下一步会发生什么事情，对于南

37、京并不开放的房地产市场有多大影响还有待观察之中。但有一点我们可以肯定，目前城东房地产发展仍属于健康范畴之内，购房者自住型的仍占有大多数，至于小户型来讲，整体上将依旧保持着火爆的局面，但对于投资型小户型将会有所影响，但关键还是取决于周边是否有着巨大的消费性市场，能否发现或者发掘市场这才是项目定位的关键。4.2河西板块小户型公寓发展特点楼盘名称地理位置主力户型面积（平方米）层数/栋数每层户数价格（元/平方米）层高（米）销售情况（套）备注城市假日江东北路218号5018/3397300（毛坯）4.98销售完毕（开盘销售一个月，只剩下朝北户型）1-4层为大型餐饮广场。韵动汇奥体中心附近506022/1

38、225000（毛坯/平层）3.3/5目前正在预约登记 37层（挑高）/822层(平层)7000（毛坯/挑高）金马郦城奥体地铁站旁604/3367100（毛坯）3/6销售基本完毕中间平层，2层、4层跃层 地理位置分析河西各大板块中陆续了小户型定位设计，随着河西奥体的开发，河西地位全面崛起，而经过这几年的发展，莫愁湖板块和龙江板块生活配套资源逐渐完善，已经陆续的出现的区域商业、商务中心，其房价据高不下，市场出现小户型也在情理之中。而奥体板块由于起点较高，南京市360多亿元巨资打造，从南京市发展规划来看，奥体区域将与南京新街口一道，成为南京两大商业网点，其发展前景非常广阔。但秦淮河板块由于其自身发展

39、的原因，在南京市民认可度还不高，同时商业、交通等各种生活配套设施尚未完善，目前此区域房地产市场并没有出现小户型并不十分意外。河西龙江板块从初开盘的龙江永嘉年华到城市假日，小户型楼盘销售情况非常火爆。已经成为了龙江楼市的一面旗帜。究其主要原因主要因为其得天独厚的地理优势，特别是城市假日开发商新城市商业置业现先做配套后开发先进的开发理念在楼盘销售中已经得到了很好的回报。3栋小户型楼盘开盘一个月，除了朝北位置欠缺的户型之外，其余都被纷纷抢购，显示出巨大的市场潜质。而奥体韵动汇、宋都奥体名座小户型则是市场无奈下的产物，东度大厦、宋都大厦作为十大标志性建筑，按照构想中是出现写字楼，但由于综合南京写字楼发

40、展现状，开发商为了更好的规避风险，选择了小户型产品设计，从整体战略来看，韵动汇小户型设计有效的避开了本区域产品的同质性，有利于发挥楼盘的优质性，是非常正确的一步战略布局。从金马郦城小户型销售情况来看，说明奥体板块对其小户型置业者来说，目前还是存在着巨大的吸引力，关键在于小区的配套规划及产品设计能否真正的适应客户的需求。 产品设计分析从南京目前小户型产品设计来看，还是摆脱不了其整体“投资型”的产品定位，虽然在户型设计上有部分产品已经向着舒适型、居住型小户型产品转变，但还存在相当部分的产品在产品设计上其楼下部分楼层作为商业广场，从一方面来说，商业核心地段决定了其商业广场设计的可理解性，但地理位置的

41、优越性与居住的舒适度产生了某些不可调和的矛盾，产品商业部分的设计对居住、工作、生活环境的舒适提出了相当高的要求。这就要求我们开发商在产品定位时对其应该有着充分的考虑，如何有效的避免其商业部分所带来的劣势应该成为我们在产品设计时的关键。城市假日其14楼定位于大型餐饮广场从理论上来理解，其严重的影响了上面居民的日常生活，虽然从销售情况来看，此种影响表现的并不是十分明显，但我主要是因为龙江楼市整体依然供不应求，特别是在中心位置表现的非常明显。但随着目前国家逐步加大对房地产的控制力度，及消费群体需求的逐步饱和，对房地产产品品质的要求也越来越高，我们认为这种产品将会被市场所逐步淘汰。而目前河西奥体“韵动

42、汇”在商业与小户型公寓的处理上则代表着一个非常好的方向，有力的避免了上述矛盾。 价格系数分析在河西房地产发展格局中，各板块有着各自不同的特点。莫愁湖板块由于土地、水景资源的稀缺性，平均价格达到6720元/平方米，其中，占有莫愁湖独特风景资源的金色家园楼盘均价达到8500元/平方米，周边其它价格也在7000元/平方米以上，目前莫愁湖周边土地已经消耗殆尽，呈现出无地可卖的局面，预计未开盘的莫愁湖板块楼盘有望进一步升高，而小户型楼盘更是如此，“君园”部分区域还未开盘就已经被市场所抢购，市场火爆程度可见一斑。龙江板块在南京属于“离市不离城”的典型区域，从龙江几个普通住宅楼盘销售客户年龄段来看，以首次置

43、业的年轻人居多，而此地域小户型市场的火爆也在情理之中。“城市假日”挑高户型销售均价7300元/平方米放眼南京整体房地产市场来看，此售价仍属于十分适中的，目前龙江已经出现了普通居住楼盘均价达到6500元/平方米，而楼盘的地理位置与龙江中心区域城市假日仍有着很长的距离。奥体板块中，房价由于上市体量不断增大，客户需求的相对饱和使得目前奥体板块整体楼市遭遇着强有力的挑战。但小户型楼市销售比起其它类型的住宅来讲，优势显得十分明显。特别是金马郦城的青年公寓7100元/平方米的售价（包括楼上面积）在南京楼市整体布局来看，此定价并不低，但此销售已经完毕，其销售氛围也非常热烈，在目前奥体楼市整体遭遇寒流的大势下

44、，其销售业绩显得非常难得。但其多层物业设计，优美的环境配套使得产品在目前南京小户型市场中，非常难得。而“韵动汇”与其相比，在产品档次方面，劣势相当明显，开发商价格也一降再降，平层售价由前期宣称的5500元/平方米下调到5000元/平方米，目前已经接受认购，但从现场人气来看，此楼盘的发展前景仍不十分明朗。 销售状况分析就目前形式来看，人文环境、配套设施较为齐全的龙江、莫愁湖板块受到了消费者强有力的关注，小户型销售形式也较为火爆。而今年下半年随着莫愁湖板块、龙江板块土地供应量急剧减少，预计明年龙江板块，莫愁湖板块小户型楼盘的销售价格有望进一步上升。而奥体板块小户型进入销售市场以来，特别是金马郦城单

45、身公寓也受到了消费者一定的追捧。在大环境持续走跌的情况下，小户型如何在奥体板块巨大供应量面前脱颖而出，其优质的产品及周边配套设施成为其关键。韵动汇目前的销售情况及未来的走势值得我们去关注。 前景预期分析从河西楼市格局分布来看，在未来的一段时间内，虽然国家宏观调控对房地产影响力预计将进一步加剧，但由于其地理、环境、配套的优势，龙江、莫愁湖板块小户型楼盘将会依旧保持着高速前进，在南京市楼市版图中，其两个板块其强势地位在短期内预计不会什么大的动摇，而奥体板块小户型发展据我们分析则更多的取决于奥体整体楼市的市场走势。4.3城南小户型公寓发展特点楼盘名称地理位置主力户型面积（平方米）层数/栋数每层户数价

46、格（元/平方米）层高（米）销售情况（套）备注蓝筹谷共青团广场旁50606/645500（精装修）3尚未开盘1，2栋为办公写字楼 地理位置分析南京城市居民形容城南有句古话：“好女不嫁城南郎”，虽然目前随着城市化进程步伐的加快，目前经济、商业的发展有了长足的进步。但与南京其它板块相比来看，其发展仍然显得有点落后。但从此区域房地产发展而言，我们认为城南楼盘性价比是最高的，特别是地铁小行站及安德门站的设立将极大的缩小与主城区的距离，同时奥体南部与城南发展已经融为一体，在奥体楼市的带动下，其生活配套设施也在逐步得到完善。其整个楼市对南京中低收入的购房人群有着非常大的吸引力。楼盘销售火爆在一定程度上说明在目前南京市场上价格仍然是吸引绝大多数消费者的最关键因素。具体到小户型来讲，由于小户型自身的特点决定了城南特别是宁南及地铁板块目前还尚未具备发展小户型的能力，而目前南京康益房地产开发有限公司在共青团路广场旁边推出的“蓝筹谷”则引起了业内普遍的关注，其具有了打破这种神话的能力有待接受市场的考验。但从其地理位置来看，周边生活配套严重不足，交通更无从谈起，尚未形成规模化的居住环境。我们认为蓝筹谷销售将在市场上面临着极大的考验。 产品设计分析从蓝筹谷产品设计来看，充分的注意到居住舒适度的考虑，每层居住四户人家，并且多层配备电梯，精装修的标准使得楼盘整体设