专业市场:安徽宣城建材装饰城项目研发报告71页.doc
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1、宣城建材装饰城(暂定名)项目研发报告二零零七年一月目 录第一节 宣城市概况3 城市基本情况3 小结9第二节 宣城市规划情况10 城市发展目标与战略10 城市环境发展目标11 城市规划结构11 用地布局12 小结13第三节 宣城市房地产开发情况14 宣城市房地产开发项目情况14 小结16第四节 宣城市商业情况18 市区主要商场、超市、连锁店18 全市主要交易市场19 全市拍卖行、典当行21 全市专卖店选介21第五节 问卷调研分析23 问卷调研原理与思路23 体系与方法23 问卷调查23投资者调研分析23经营者分析41第六节 商业市场租赁情况55 商业租赁价格情况55 小结56第七节 项目自身情况
2、57 项目本身情况57 项目规划情况57 周边环境58 小结:58第八节 项目SWOT分析60第九节 项目定位62 项目整体定位62 目标市场定位:62 本案目标人群行为特征分析:63以投资为目的投资人士64以经营为目的的商家65 小 结:65第十节 项目价格定位66租金价格分析预计:66销售价格分析预计:67第十一节 价格策略建议69第一节 宣城市概况 城市基本情况1、 城市区域位置及历史文化宣城,东临苏浙,地近沪杭,为安徽之东南门户。自公元前109年设郡以来,历代为郡、州、府城,相沿二千多年而不辍,范哗、谢眺、沈括、文天祥等先后出守于此,李白、韩愈、白居易、杜牧等相继来此寓居,众多的人文遗
3、迹,优美的自然风光,使得这座古城不仅赢得“上江人文之盛首宣城”的赞辞,更因谢朓、李白、杜牧等人的大量歌咏,而享有“宣城自古诗人地”的美誉。宣城现辖宣州、宁国、郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德五县一市一区,面积 12340平方公里,占全省总面积的89。人口275万。凭皖赣、宣杭两铁路,318、205两国道保持着与外界畅通的气象,从古至今以地利之便,交通畅达,商品集散,成为江南通都大邑。2、 行政区划全市由176个乡镇、街道办事处(67镇、103乡、6个办事处)调整为现在的115个乡镇街道办事处,其中有61个镇、44个乡、10个街道办事处。其中宣州区有14个镇、5个乡、7个办事处:水阳镇、狸桥镇、杨柳
4、镇、孙埠镇、洪村镇、沈村镇、向阳镇、溪口镇、周王镇、古泉镇、水东镇、新田镇、文昌镇、寒亭镇;黄渡乡、养贤乡、五星乡、朱桥乡、金坝乡;双桥办、鳌峰办、西林办、澄江办、济川办、飞彩办、敬亭山办。3、 人口情况人口自然增长率保持较低水平。人口抽样调查资料显示,2005年,全市人口出生率为9.96,比上年上升1个千分点;死亡率为6.23,上升0.36个千分点;自然增长率3.74,上升0.65个千分点。至年底,全市户籍人口274.83万人,出生率9.6,死亡率8.2,自然增长率1.4。计划生育率98.94%,常住人口268万人。4、 居民生活水平城乡居民生活水平继续提高。全年城镇居民人均可支配收入715
5、3元,比上年增长10.8%;城镇居民人均消费性支出5391元,增长8.9%;城镇居民恩格尔系数为46.3%,比上年下降0.4个百分点。全年农村居民人均纯收入2844元,比上年增长13.7%;农村居民人均生活消费支出1463元,增长13.4%,其中,居住支出增长16%;农村居民恩格尔系数为50.9%,比上年下降1.2个百分点。从上述内容可以看出,在购房及投资中宣城市城镇居民平均承受金额为107295143060元,城镇家庭平均承受金额为214590286120元,城市高端消费群承受金额在536475715300元;宣城市农村居民平均承受金额为4266056880元,农村家庭平均承受金额为8532
6、0113760元,农村高端消费群体承受金额在213300284400元。城镇居民恩格尔系数为46.3,农村居民恩格尔系数为50.9%,体现宣城整个人民生活水平仍处于比较落后的阶段,跟中等城市发展水平仍有相当一段发展距离。5、 金融、财政情况金融运行总体平稳。年末全市金融机构各项存款余额(人民币,下同)178.08亿元,比上年末增加24.77亿元,增长16.0%。其中,城乡居民储蓄存款 123.38亿元,增长19.6%,城乡居民平均存款为4486.5元。金融机构各项贷款余额为 132.95亿元,比上年末增加10.06亿元,增长7.0%。其中,短期贷款94.22亿元,增长11.0%;中长期贷款28
7、.58亿元,增长22.0%。财政收入大幅增长。全年实现财政收入 16.85亿元,同口径增长27.9%。地方财政收入8.97亿元,增长26.7%。财政支出结构进一步优化。全年财政支出21.99亿元,增长31.4%,其中医疗卫生支出增长36.6%,教育支出增长21.3%,社会保障补助支出增长22.4%。6、 交通情况宣城拥有便利的交通,宣杭铁路、皖赣铁路在市区交会,318、205国道穿境而过。公路路网建设较快发展。全市公路通车里程 4750.5公里,其中等级公路通车里程 4353公里, 等级公路中二级以上公路通车里程696公里。高速公路通车里程 106.6公里。公路密度为38.5公里/百平方公里。
8、公交车市区现有公交车90辆,平均分6组,实行循环营运。不计路程远近,均实行上车一票制,全程1元。 宣城市区公交线路路别起讫点营运时间首站末站6:0020:001路火车站纺织厂途经凤凰桥、敬亭山宾馆、市一幼、苏果超市、商之都、区政府、电视台、环卫处、市技术学院、市三中、凉亭塘、酒厂2路市开发区林工商6:0019:00途经二环园盘、石板桥小康村、市四中、武警支队、市职高、新汽车站、宣城宾馆、市政府、宣中、九洲市场3路市二中油库6:0018:00途经宣城宾馆、苏果超市、敬亭山宾馆、天天乐购物广场、青年路、江滨路、别士桥、凉亭塘、酒厂、纺织厂。4路敬亭山老汽车站6:0017:00途经市委党校、区交通局
9、、卫校、西林路口、中山路、市六中、商之都、宣城宾馆、交警支队、宣港路口、九洲大道、宣州市场5路敬亭山鳄鱼湖途经昭亭路、西林路、环城西路、鳌峰西路、状元南路、宣港路口、夏渡(此线路为旅游线路,旅游季节营运)6路敬亭苑建材市场6:0019:00途经三建公司、环西路、电视台、电信局、市政府、四小、天天乐超市、市中心医院、木直街、交通路、宣州市场、林工商、市八中7路龟岭岗火车站6:0019:00途经生信型材、新和成药业、市运管处、飞彩集团、梅溪路、武警支队、卫校、西林路、环卫处、市人民医院、穆斯林宾馆、状元北路、中山路、民族路、交通路、宣州市场 出租车 市区出租行业主要有中南、宣临、亚夏、青旅、鳄湖、
10、自联6家出租车公司。 收费标准分两类:1.以夏利、昌河为代表车型,起步价3元,行程2公里后,每公里加价1元;2.以桑塔纳、捷达为代表车型,起步价3元,行程2公里后,每公里加价1.5元。7、 城市招商引资情况招商引资成效显著,利用外资强劲增长。全市实际利用外资5866万美元,比上年增长41.6;新批外商投资企业项目22家。引进省外投资项目 905个,实际到位省外资金44.08亿元。8、 消费品市场情况消费品市场繁荣活跃。全年社会消费品零售总额 72.33 亿元,比上年增长 9.2 %。分市县看,市消费品零售额 24.22 亿元,增长9.3 %;县消费品零售额 18.1 亿元,增长12.7%;县以
11、下消费品零售额30.0亿元,增长7.2%。分行业看,批发零售贸易业零售额61.7亿元,增长7.5%;餐饮业零售额8.59亿元,增长25.4%;其他行业零售额2.04亿元,增长4.1%。市场物价持续上涨。全年居民消费价格总水平比上年上涨5.0%。其中,食品类价格上涨10.0%,娱乐教育文化用品价格上涨0.6%,居住类价格上涨4.2%,医疗保健和个人用品价格上涨9.6%。商品零售价格总水平比上年上涨3.5%。9、 城市大市场建设情况市场建设步伐日渐加快,优胜劣汰机制明显增强。年末全市各类市场达136个,其中消费品市场108个,生产资料市场11个,生产要素市场17个。10、 固定资产投资情况固定资产
12、投资快速增长。全年全社会固定资产投资110.5亿元,比上年增长47.8%。其中,计划投资50万元及以上项目完成投资88.11亿元,增长72.3%,房地产开发投资13.02亿元,增长40.7%。11、 小城镇建设发展情况小城镇建设继续加强。到2004年底,全市小城镇数量 105 个,其中建制镇 61 个。当年小城镇建设总投入达3.58 亿元。全市小城镇规划编制调整完善比率为 90 %,道路铺装率95.4 %。全市城镇化水平稳步提高,达33.4%。12、 国民经济情况国民经济快速增长。初步核算,全年生产总值(GDP)235.66亿元,按可比价格计算,比上年增长10.4%,增幅较上年提高个2.1百分
13、点。其中,第一产业增加值50.08亿元,增长6.3%;第二产业增加值101.98亿元,增长14.9%;第三产业增加值83.60亿元,增长8.0%。按常住人口计算,人均生产总值8793元,比上年增加1240元,首次突破1000美元大关。三次产业比例为21.343.335.4。从三产比例可以看出,整个城市突出第二产业,第三产业占35.4,针对中小城市发展来看,发展趋势比较好。13、 企事业发展情况企业效益继续保持较高水平。全市规模以上工业经济效益综合指数达到135.4,与上年基本持平。实现销售收入131.3亿元,增长40.1%;实现利税12.18亿元,增长4.1%。民营经济发展势头良好。实现增加值
14、122.31 亿元,增长 10.0 %,占宣城市生产总值的51.9%。其中,第一产业 13.29亿元,增长4.6 %;第二产业 62.29亿元,增长12.9%;第三产业 46.73 亿元,增长9.2 %。企业景气指数继续看好。据全市83家企业景气调查显示,四季度企业景气指数为 129.0 ,比三季度上涨14.2个百分点,其中工业景气指数为135.8,比三季度上涨6.3个百分点。企业家信心指数为134.9。国民经济和社会发展中存在的主要困难和问题是:农业基础设施建设存在薄弱环节,抗自然灾害能力仍然不强;农业增产和农民增收的基础还不够稳固;煤电油运依然紧张,部分行业生产盈利能力减弱;城乡居民生活水
15、平总体偏低,收入差距较大;就业再就业和社会保障压力增大等。14、 建筑业发展情况建筑业继续发展。全市建筑企业完成建筑业增加值22.64 亿元,增长16.3%。资质三级及以上建筑企业房屋建筑施工面积179.45万平方米,比上年增加10.7万平方米;房屋竣工面积 112.49 万平方米,增加5.63 万平方米。城市建筑业发展势头良好,尚未达到中等发展城市水平,房地产发展空间较大,有利于整个城市化进程进一步拓展。 小结从上述整个统计资料分析,宣城市发展规模处于中小城市发展阶段,三产结构配比较为客观,注重二、三产业的经济发展,有利于城市化进程的发展。从整个城市经济情况及发展情况来看,城市发展空间巨大,
16、前景良好。第二节 宣城市规划情况 城市发展目标与战略加快城市化进行,增强城市核心竞争力,积极响应安徽省情况的发展战略,将宣城建设成为综合服务功能强大的现代化中等规模城市,成为经济繁荣、社会文明、环境优良的山地园林生态城市。到20102020年社会发展目标市:城市化率力争达到全国平均水平、社会注意市场经济体制更加完善,社会保障制度健全。综合竞争力不断增强,人民过上宽裕型生活。城乡协调发展,加快城市进程。2010年城市人口规模为40万,建设用的规模40KM2,人均建设用地100 M2。打造成为:安徽沿江地区重要的工业基地、安徽东部地区重要的家童枢纽、省级历史文化名城、优美宜居的旅游山水城市。 城市
17、环境发展目标城市环境发展目标:城市基本实现生态化、园林化,森林覆盖率达50左右,城市人均占有公共绿地1015平方米。2010年建成区绿地率达30,旧城区达到25。 城市规划结构为东西向发展,并表现为西向延伸,东向跳跃的发展模式。在2003年版总规“两区四组团”的基础上高调整为“片区+组团”的格局。两轴:昭亭路、梅溪路鳌峰路两带:铁路生态分隔带、水阳江生态绿带三组团:水阳组团、巷口桥组团、双溪组团;一片区:主城片区,由开发区组团、昭亭北路组团、鳄鱼湖组团、老城区组团四个组成; 用地布局A、居住用地:建交完善的商品住宅供应为主体,经济适用房、廉租房供应为补充的多层住宅供应体系,坚持统一规划综合开发
18、、配套建设的开发模式。注意居住区公共空间和绿地等环境建设,从整体上改善城市生活居住环境。近期居住用地重点建设项目:城东、城北、城西、城南各一处经济适用房,莲塘新村、陶然新村、济川踏地段改造、民生路地段改造、芋山新村等,共计用地规模约800公顷。B、公共设施:建设面向21世纪满足公共全面需求的社会公共设施体系,适应宣城的社会经济发展和对外展示作用,提供全方位的城市服务设施,完善不同等级的公共服务设施配套体系。近期建设重点项目:市、区行政中心、体育中心、青少年活动中心、妇女儿童活动中心、市级文化娱乐中心、宣城图书馆、宛陵大剧院、职业技术学院、职业高中、市光电中心等,共计用地规模约290公顷。C、道
19、路交通:完善区城交通网络,提高通达深度,提升承东启西,贯通南北的区域交通枢纽地位。完善城市交通网络,加强静态交通设施建设,提高管理水平,创造良好的城市交通环境。宣南铜高速、宁宣高速宣城段,扬千高速宣城段、广黄高速棠湾码头改造、宣城客运东站、西路、宣城物流中心、鳌峰、东路沿伸、水阳江路、梅园路、阳德路改造、芋册路、宣向路、双塔路、环山东路、绕城公路、北郊停车场、南郊停车场、宣湖停车场等等。 小结整个宣城市为东西向发展,并表现为西向延伸,东向跳跃的发展模式。城市正处于重点规划建设发展中,从东区道路建设、房地产开发项目来看,东区的发展进程较为明显,而西区的发展较为突出,特别是开发区,很多大型厂家、中
20、大型企业、房地产开发商均往西区看齐。在西区将有一个大型市场进驻,占地600多亩,整体规模比较大。从整体城市规划上看,如何在城市西进东跃的模式上,占领东区市场份额?如何引领东区市场?如何打造东区的知名品牌?这些均都在营销推广中进行体现。第三节 宣城市房地产开发情况 宣城市房地产开发项目情况序号项目名称占地面积(M2) 总建筑面积(M2)开发单位1 宣城市丽景嘉园948416087宣城广凯房地产开发有限公司 2 宣城市名都商贸中心54008861宣城广凯房地产开发有限公司 3 宣城市府山广场7330489000宣城市金城房地产开发有限公司 4 宣城市莲花塘住居区安置组团5070074580宣城市新
21、开元房地产开发有限公司 5 宣城市陶然新村二组团一期1440021600宣城市德业房地产开发有限责任公司 6 鳌峰新村西南组团674010994安徽飞鹰置业发展有限公司 7 宣城市敬亭山东大门改造9970033200宣城裕安申成房地产开发有限公司 8 宣城市陶然新村四组团_盛宇名家2616339778宣城盛宇房地产开发有限公司 9 宣城市宣宾花园750014070马鞍山市佳达房地产开发(集团)有限责任公司宣城分公司 10 宣城市玫瑰园改造项目16002946宣城市里程房地产开发有限公司 11 宣城市九洲小区-圣都宛溪河畔1980027800宣城圣都房地产开发有限公司 12 宣城飞翔综合楼041
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