重庆市高端写字楼市场分析及行销策略(1).ppt

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1、重庆市高端写字楼市场分析及行销策略,布拉德地产营销策略机构,提 纲,一栋写字楼如果不在城市，依然可称得上是写字楼；一座城市如果没有写字楼，却算不上城市；城市因为写字楼而构建、生长、繁荣、美丽。,布拉德地产营销策略机构,写字楼的发展与一个城市的经济发展速度密切相关，写字楼的指数是经济发展的晴雨表，经济发展又使写字楼市场有足够的需求。,布拉德地产营销策略机构,布拉德地产营销策略机构,写字楼市场现状简析,配套齐全：写字楼物业大多具有商业和酒店配套，商务及配套功能体现为多元互补，解放碑板块高档写字楼相对较多且舒适度较高，观音桥板块发展势头较快，江北城版块、北部新区版块迅速崛起，未来高档写字楼竞争将日趋

2、激烈。,高品质：重庆写字楼市场在处于新的发展高峰，与以往不同，本轮发展高峰在产品配置上相对较高，大有升级换代的趋势。,高体量：重庆目前入驻、在售、在建项目总体量已达315万，据不完全统计，2010年，重庆陆续将有30余个写字楼项目进入市场，供应量将达150万。而已面市和即将面市的项目约20个（如：长江国际、万达国际、日月光中心、新华国际、保利国际广场、国际金融中心、环球金融中心、金融街项目、协信中心、北城国际等），上市体量近100万。,布拉德地产营销策略机构,经济发展加速度 商务需求激增,在经济高速运行同时，给重庆的硬件基础设施提出了更高要求。作为外企入渝的桥头堡，重庆写字楼尤其是高端写字楼需

3、求实现激增。面对迫切的需求，目前重庆中心区域写字楼非常抢手。,5092家外企落户重庆 注册资本达162.34亿美元,据了解，在重庆落户的世界500企业已有150余家，其中不乏在渝设立了中国区总部的企业。,外企巨头刺激商务需求 中心地段 专业化写字楼紧缺,越来越多的外企纷纷进驻重庆，刺激了重庆的商务需求。目前重庆上市的写字楼产品数量比以往稍微偏高，但不少外企仍然抱怨：中心地段、专业化的写字楼依然不好找。,CBD中心 稀缺成就不凡价值,随着解放碑金融街的发展，大量外企、外资机构的涌入，解放碑CBD的价值必然会得到质的飞跃。,布拉德地产营销策略机构,典型个案,布拉德地产营销策略机构,重庆迅升房地产开

4、发有限公司,长江国际,项目总占地18亩，建筑面积约15万方，以195米耀世之势直面长江。均价：18000元/,布拉德地产营销策略机构,长江国际,布拉德地产营销策略机构,项目特点及优势：长江国际外立面形象初显，采用全玻璃幕墙，整体形象较好，可以成为销售较大的推动力；位置比较特殊，处于南滨路上，具有很好的江景资源。体量不大，拥有写字楼、酒店、公寓等多种业态。,布拉德地产营销策略机构,一栋42层高的地标建筑，地标重庆的商务未来。,龙湖国际，顺应城市未来，在三北地区核心极，以城市未来的中心价值，建立第三新区的新高度。,龙湖国际,布拉德地产营销策略机构,龙湖国际,布拉德地产营销策略机构,项目特点及优势：

5、龙湖作为重庆的知名开发企业，具有品牌吸引力所处位置在主干道旁，交通便捷项目物业管理值得客户信赖外立面为玻璃幕墙，物业形象好相对于其他写字楼而言，具有价格优势,龙湖国际,布拉德地产营销策略机构,项目总建筑面积15万平方米，集星光时代名品广场、全套房酒店公寓、涉外6A铂金生态写字楼、五星精品酒店、铂金商务俱乐部于一体的城市综合体。套内均价17000元/。,项目定位：铂金级城市综合体,协信中心,布拉德地产营销策略机构,协信中心涉外6A铂金生态写字楼,布拉德地产营销策略机构,项目特点及优势：,开发企业协信集团为本土地产前三强企业，本地扎根，政府扶持，开发经验丰富；位于江北核心商圈，区位优势更明显，周边

6、配套更齐全；商业定位较高，世界一线品牌的入驻为项目带来巨大附加值；物管公司是世界500强，采用酒店式服务系统，对项目品质有很大支撑；在硬件设施方面，设有商务中心、6A智能系统、五星级豪华装修大堂、VAV空调等,布拉德地产营销策略机构,新华国际,中心楼王,新华国际,解放碑十字金街国际5A写字楼建筑高度约238.6米，建筑层数：53层/-4层，构建单层约1045m21115m2的实用型商务空间，通透大气，采光视线均好。均价：19000元/,楼王品质 匹配企业世界级形象与身份,布拉德地产营销策略机构,新华国际,布拉德地产营销策略机构,项目特点及优势新华国际位于解放碑CBD中心，民权路、中华路交汇处，

7、步行街出入口，十字金街龙眼，距人民解放纪念碑仅百米距离，堪称重庆中心的中心。约238.6米典藏标高，53层宏大尺度，足以傲视八方。新华国际负一至九层为重庆新华书店（集团）公司入驻，拟打造与5A商务办公相匹配的重庆最大的图书音像文化中心，辐射全市，必将推抬项目的整体形象及市场口碑，项目潜力无限放大。十一至四十八层规划为国际标准5A写字间，享受世界级商务配套及管理服务，代言解放碑CBD商务顶峰，聚焦全球500强及高端国际机构、名企瞩目，铂金圈层进驻于此，比肩国际商务顶级平台。塔楼整体形态在顶部逐渐收分，形成中国传统“塔”形轮廓及莲花造型。入夜，独特的建筑顶部在十字金街绚丽多彩的光影折射下形成重庆夜

8、景的又一道标志性靓丽风景。,新华国际,布拉德地产营销策略机构,联合国际,“中国西部华尔街”,联合国际，海拔高度265.5米，建筑高度270.7米；总建筑面积11.7万。总计72层，其中地下五层为停车场，地上67层规划商业2层，其余65层为国际标准5A级精装写字楼。均价：16000元/,布拉德地产营销策略机构,联合国际,项目特点及优势以打造“中国西部华尔街”为目标的“解放碑金融街”规划到2015年，建设成为长江上游地区金融要素市场完备、金融机构聚集、金融创新活跃、金融人才汇集、金融生态优良的金融核心区。到2020年，建成长江上游地区乃至中国西部经济社会发展起到支撑和辐射作用、具有国际影响力的区域

9、性金融中心。联合国际，海拔高度265.5米，建筑高度270.7米；总建筑面积11.7万。总计72层，其中地下五层为停车场，地上67层规划商业2层，其余65层为国际标准5A级精装写字楼。,布拉德地产营销策略机构,联合国际,布拉德地产营销策略机构,嘉陵帆影国际经贸中心,嘉陵帆影国际经贸中心位于渝中区化龙桥，形似一叶扬帆屹立嘉陵江畔，投资约80亿人民币，预计2015年整体竣工在世界在建或建成高楼中位居第七。,重庆城市新地标,布拉德地产营销策略机构,项目特点及优势嘉陵帆影超高层建筑群由三座塔楼和一座裙楼组成，位于重庆天地新城（即化龙桥旧城改造项目）最东端，东连嘉华大桥，西临重庆天地特色商业中心，规划建

10、筑面积超过68万平方米，由超甲级办公写字楼、超五星级酒店、高端购物中心、奢华服务式公寓和滨江大道休闲区等部分组成。该项目总投资约80亿人民币，预计2015年整体竣工。建筑群中最高的塔楼，建筑高度将达到455米，在全球已建和在建的摩天大楼中，建筑高度排名第七；人可到达楼面高度逾440米，将超越著名的台北101大楼（人可到达楼面为439.3米）、马来西亚双子塔、上海金茂大厦等现有国际知名超高层建筑，全球排名第六。其形将如一叶扬帆屹立嘉陵江畔，成为重庆的城市新地标。,嘉陵帆影国际经贸中心,区域定位,布拉德地产营销策略机构,解放碑商圈解放碑商圈经济飞速发展,承担起商务、商贸双重功能,是整个重庆CBD的

11、极核区。未来规划前景：重庆直辖后，解放碑顺应时代的呼唤，闯出一条以商业街业态形式为核心，区域商圈为支撑，历史文脉为基石，改造、引进、升级、联动发展的一条新路，并由此拉开了整个中国西部商业飞速发展的新篇章。十多年来，商业步行街由24000平方米扩展到36000平方米，并将继续扩展到60000平方米左右，商圈区域面积扩展到1平方公里，涵盖了中国西区商业、商务最发达的极核地区。未来规划前景评定：辐射区域：在解放碑地区购物的消费者，常住人口占31%，近郊区的消费者占36%，重庆市远郊区县的占16%，外省市及外国人占17%，商品辐射范围主要是本市及周边的省市。辐射区域评定：所在区域消费力：解放碑零售商业

12、经营档次定位来看，总体特征是以中档为主、高低兼顾；在全部经营单位中，提供中档商品的占总数的87%，其中更有21%的单位同时为消费者提供高、中、低档的商品。这种经营档次定位贴近消费者收入构成结构的现实状况，可以满足不同收入层次消费者的消费需求。解放碑商贸销售总额和社会商品零售总额以年均两位数的速度大步前行，走在全国各商业步行街的前列，遥遥领先于整个中国西部。区域消费力评定：人流量：解放碑商圈的常住人口近7万人，而流动人口数量日均超过30万人，昼夜人口的比例为4.3：1；重大节日的人口流动量达80万人，是重庆市人流量最大的地区之一。人流量评定：投资前景与竞争力综合评定：代表性商务项目：重庆威斯汀酒

13、店、联合国际、重宾保利、新华国际,布拉德地产营销策略机构,布拉德地产营销策略机构,渠道策略,写字楼营销推广渠道示意图,布拉德地产营销策略机构,写字楼营销推广渠道层次图,了解渠道对于客户影响层次的不同有助于根据阶段的不同选择适合的项目推广渠道。如：预售推广期客户首先需要了解的是“本写字楼物业大体上是怎样品质的写字楼”，因此本阶段应以宣传形象的新闻宣传及形象广告、引导型广告为主。渠道层次大致上反应了客户跟进的流程。销售人员在接待客户的过程中应用相应问题对客户作出判断：客户了解该向其灌输的信息了吗？客户的关注点在哪里？如何引起其关注？促成其成交的关键在哪里？如何操作解决？,布拉德地产营销策略机构,项

14、目体量及高比例销售的特性决定了一定比例广告投入的必要性，广告渠道的运用要点是特定目标群体的多次刺激及提升项目在业界的知名度。预售期为广告主要投放期，进行有效的媒体组合宣传。强销期仍应维持一定比例的广告投放，主要为解析说服型广告。巩固期广告可少量投放，主要依靠其他渠道。,预售,强销,巩固,比例,营销渠道运用要点-广告,布拉德地产营销策略机构,组织专业的、连续的、专题性的新闻报道是布拉德的主要优势之一，新闻报道的特点为可信性、媒体集中影响性及成本低廉性，在预售阶段结合营销活动进行专题新闻报道的宣传对于本写字楼物业前期预售十分有必要。每一轮次的新闻报道应以“主题统一，诉求丰富”为原则做好新闻通稿的准

15、备工作，保证新闻报道的可信性及说服力。,预售,强销,巩固,比例,营销渠道运用要点-新闻报道,布拉德地产营销策略机构,营销渠道运用要点-直邮,以客户数据库为基础进行直邮推广是写字楼营销的主要方法。直邮不应仅为信息传递型，礼品邮递、节日问候邮递等情感沟通型直邮能收到更为良好的效果。直邮对象的选择及收件人的准确性尤为重要。高效的直邮邮件应包括如下特性“邮件规范性、信件+资料、语言的专业与礼貌、反馈及咨询的方便性与引导性、信息的扩展性”,预售,强销,巩固,比例,布拉德地产营销策略机构,营销渠道运用要点-互联网,互联网渠道运用的目的包括“形象包装、信息获知、信息检索”。建立项目的专用网站，提供统一的宣传

16、口径和完善的信息服务。建立与著名搜索引擎的链接，(关键词为“投资、写字楼投资、房地产投资、均瑶、国际广场.)在房地产专业网站(如,ehomeday等)发布广告。,预售,强销,巩固,比例,布拉德地产营销策略机构,营销渠道运用要点-朋友介绍,通过朋友介绍而引发购买行为的客户一般为滚动客源。由于有投资写字楼能力的客户一般都有“朋友圈，生意圈”。拥有满意购买经历的客户大多会引导朋友来购买，形成良性的客户滚动。滚动客户开发所发生的单位营销成本最低。优质的“售前、售中、售后”三阶段客户服务是滚动客源成功开发的前提。,预售,强销,巩固,比例,布拉德专有优势渠道策略计划,(1)专题研讨会及新闻发布,执行策略,

17、执行计划,在项目预售及交房阶段，作为营销及媒体宣传的重要组成部分，布拉德将配合开发商组织两次专题研讨会，进而带动媒体对相关主题的新闻宣传。,“甲级写字楼期房投资技巧及风险防范研讨会”“重庆甲级写字楼发展的走势及投资策略研讨会”,布拉德地产营销策略机构,布拉德地产营销策略机构,(2)合作媒体专题报道,执行策略,执行计划,布拉德与媒体具有广泛的合作关系，通过在媒体专业报道中在选题及内容上对写字楼相关内容的关注，强化项目营销力度及广度，作为广告宣传的有益补充。,布拉德写字楼项目部将与公关事务部密切合作，根据公关部安排提供媒体合作计划。布拉德写字楼项目部获得媒体合作计划后，撰写媒体缮稿并就项目推广部分

18、与甲方进行磋商定稿。,布拉德专有优势渠道策略计划,布拉德地产营销策略机构,(3)长期客户的跟踪推介,执行策略,执行计划,布拉德将组织公司内客户代表对写字楼物业项目进行专题介绍会及信息跟踪服务，通过他们向公司的长期客户进行推介。,布拉德将定期向长期客户寄送项目的宣传资料。布拉德将定期对公司内客户代表进行项目相关介绍与培训，以便更好地将项目向客户进行推介。,布拉德专有优势渠道策略计划,布拉德地产营销策略机构,(4)布拉德跨部门的协作推广,执行策略,执行计划,布拉德将项目资料、策略向公司不同部门相关负责人传达，利用部门间的高效合作广泛地寻找并锁定目标客户。,为公司各部门制订宣传资料并对项目进行专题推

19、介介绍。制订相应激励机制鼓励为本项目介绍客户。每月通过公司内部E-mail传达项目最新信息。项目各类推广活动邀请公司各部门参加。,布拉德专有优势渠道策略计划,布拉德地产营销策略机构,(5)布拉德各地合作公司的协作推广,执行策略,执行计划,布拉德将本项目项目资料、策略向各地合作公司相关负责人传达，利用丰富的公司网络资源广泛地寻找并锁定目标客户。,为各地合作公司制订宣传资料并对项目进行专题推介介绍。制订相应激励机制鼓励为本项目介绍客户。每月通过公司内部E-mail传达项目最新信息。在相应城市协助项目进行异地推广。,布拉德专有优势渠道策略计划,布拉德地产营销策略机构,布拉德专有优势渠道策略计划,(6

20、)写字楼专业刊物推广,执行策略,执行计划,布拉德将在所编制的专业刊物上对项目进行适当的宣传推广，扩大项目在业界及目标客户中的知名度，并帮助项目树立甲级写字楼的品牌效应。,在季度编写字市场分析报告中，对本项目及其市场影响进行着重介绍。在季度编制写字楼内刊中，对本项目及推广情况进行跟踪介绍。,布拉德地产营销策略机构,六大产业链环布重构城市全新商务联合体 IT电子巨头、航空物流、医药生物、政务办公、房地产业、广告传媒等六大产业形成聚集的链带动效应，将促使整个区域板块的发展潜力、交通便利性、产业聚集、配套实施、升值空间等核心快速发展，重构城市全新的商务联合体，再造重庆经济内核效应。,操盘优势,布拉德地

21、产营销策略机构,拥有了区域优势，可以使我们无需太过担心和长江国际这种外区域的写字楼的竞争。但问题在于，和新华国际、联合国际等这种同在一个区域的写字楼相比，我们的优势在哪里，出路又在哪里？这才是项目营销推广的关键！,布拉德地产营销策略机构,客观来讲，项目优势不明显！,主动寻找客户资源，才是项目的出路。,布拉德地产营销策略机构,布拉德拥有大量商务客群资源、熟悉该区域商务市场、拥有商务操盘经验、并成功操作多个商务项目。,布拉德地产营销策略机构,布拉德 三 大 操 盘 优 势,布拉德地产营销策略机构,操盘优势一：布拉德商务联盟 通过多年以来与全国各地的商会合作，对多个地产项目的代理销售，布拉德所积累的

22、客户资源数不胜数，公司成立了商务联盟对所有客户资源进行有效管理！因开盘售罄而成为云南水富热点的“枫叶国际”项目，就是布拉德利用客户资源进行推广、销售的成功案例！,商务联盟的会员，主要为高收入人群，普通住宅的购房人群是没有资格进入联盟的！商务联盟会员的身家都在几百万到几千万以上！联盟的会员主要来源为南湖郡、保利高尔夫、棕榈泉、等高档物业的客户；以及悍马会、宝马会、浙江商会、北京商会等领域机构通过长期专门收集和经营而形成的庞大客户群，这部分客户资源的总数已经超过了20000组！,布拉德地产营销策略机构,布拉德地产营销策略机构,布拉德地产营销策略机构,布拉德地产营销策略机构,布拉德地产营销策略机构,

23、布拉德地产营销策略机构,操盘优势二：有效商务客源共享,本项目销售周期同期内，布拉德同时操作 4 个同类型商务项目：4个项目一年的有效到访客户将在3000组以上，布拉德可以有效的实施客源共享。,布拉德地产营销策略机构,操盘优势三：布拉德集成服务,布拉德造中国地产营运集成商 布拉德提供地块可行性研究、产品研发、营销推广、广告设计、媒体资源等房地产全程营运集成服务。成功案例：等多个项目。集成服务不仅能够提高项目开发运作效率，同时能够保障对项目的服务质量，将专业理念贯穿于项目始终，有效的树立开发企业形象。,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGe

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