郑州原财税高专地块市场定位及投资可行性分析(1).ppt

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1、1,2,【前言】本地块是郑州市土地储备中心在2010年11月份即将正式挂牌的一块地，位于郑州市行政区核心地段，隶属于金水区，是河南财税高等专科学校现址所在地，位置优越，教育资源丰厚，占地56920平米，约合85亩。,3,第一部分 郑州市房地产概况第二部分 项目地块状况第三部分 项目开发初步定位第四部分 项目开发初步建筑（产品）规划第五部分 项目开发财务及投资效益分析,目录,4,第一部分 郑州市房地产概况,目录,中原城市群区域：指郑州、开封、洛阳、许昌、新乡、平顶山、漯河、焦作、济源等9个城市的集合中原城市群的城市体系基本架构为：构建以郑州为中心、洛阳为副中心，其他省辖市为支撑，大中小城市相协调

2、，功 能明晰、组合有序的城市体系。中原城市群开发空间模式3大圈层：以郑州为中心的都市圈(开封作为郑州都市圈的一个重要功能区)；紧密联系圈(其他7个节点城市)；辐射圈(接受城市群辐射带动作用的周边城市),郑州市做为中原都市圈中心，其极强的辐射力及影响力将会吸引越来越多的外地人聚集到郑州！,外地人购买郑州新开发住宅占总购买比例的 60%左右，大部分客户购房目的是为孩子的教育，而项目周边的稀缺教育资源使本项目极为适合开发教育地产。,郑州中原城市群的中心,6,数据来源：郑州历年统计公报,郑州市2005-2009年GDP（亿元）,郑州市GDP连年保持10%以上的增长态势，表明郑州经济处于快速增长阶段，同

3、时伴随人们收入水平和消费水平的不断提升，将不断衍生出新的物质、精神生活需求，对房地产的需求也不断提升。预计郑州市的GDP在2年内将能突破4000亿元大关，研究表明，伴随GDP的增长，城市GDP达到4000亿时，房价将会将经历快速增长的发展时期。,郑州GDP、人均GDP,郑州市近五年人均GDP,郑州人均GDP按当前汇率计算约为6567.2美元，参照发达国家房地产一般发展周期，郑州市目前正处于房地产加速发展期。,居民收入与支出,郑州市近五年居民收入与支出状况,郑州市居民消费支出不断增长，消费水平及购买能力不断提高，有利于高档次商业地产项目的开发投资！,数据来源：郑州统计公报,截止到2009年底：郑

4、州总人口752.1万郑州建成区常住人口已突破300万人大关，未来五年内城市常住人口将突破500万人，未来十年内城市常住人口将达到800万人，进入全国大城市行列，与之相配套的住宅、商业、酒店和公寓将迎来很好的投资期。,2009年末郑州市居民银行存款余额达2511.2亿元，环比增21.5%。居民存款数额巨大！郑州市净金融资产超过800万元的大约有8万人；超过1000万元的有5万人！,巨大的居民储蓄基数将会使房产消费动力十足！,居民银行存款、高端人群数量,郑州市近五年居民银行存款,数据来源：郑州统计年鉴,郑州市近五年机动车、私家车保有量,郑州市私家车数量超过100万辆,9,2005-2009年郑州房

5、地产投资及增长状况,2005-2009年郑州商品房屋销售面积、销售金额及其增长,数据来源：郑州市历年统计公报,房地产开发总量与未来需求预测,2008-2012年郑州市五年内需新建住房5468万平方米,年均需新建住房1093.6万平方米；以2009年1198万平方米的住房建设目标为基础，结合宏观经济发展周期、房地产调控政策影响、住房有效需求预测，同时考虑住宅发展建设的稳定性和渐进性，规划期内共建设商品住房5500万平方米；确定2010年、2011年、2012年的住房建设总量分别为：1057.5万平方米、1112.5万平方米、1180万平方米。,郑州市2010-2012年住房需求预测,按郑州市规划

6、：人口每年增长50万人左右，平均每人30平方米计算，预计未来每年需求量在1500万平方米左右！,资料来源：郑州市2008-2012年住房建设规划,2010年5月份，郑州市商品房价格同比、环比涨幅均较大，突破5500元/平方米大关。从商品房价格变化趋势看，5000-6000元/平方米是当前主力价格范围，而且逐渐向6000-7000元/平方米区间靠近，说明作为河南省省会城市，郑州具有非常强的向心力和发展潜力。,商品房价格,周边城市GDP比较,通过与周边城市的GDP比较、房地产均价比较，郑州GDP高于太原、合肥、南昌、西安等城市，但是从房价水平来看，郑州房价低于合肥、济南、西安，由此可见郑州房价上涨

7、空间较大。,郑州房地产价格预测,数据来源：郑州市历年统计年鉴,郑州市商品住宅价格年均增长约15%；从2009年的4580元/平方米上涨到2010年5月的5506元/平方米只有半年左右的时间，而且上涨幅度达20.22%；郑州市房地产价格增长越来越快！,目前郑州最高写字楼价格为：2.8万元/平方米 最高住宅（洋房）价格为：1.5万元/平方米,12,近年来，郑州经济高速发展，居民收入不断提升，消费水平不断提高，高端人群数量不断增加，房地产消费需求日益更新，消费成熟度不断提升，郑州房地产发展潜力大，上涨空间大随着房地产的发展，市中心土地供应越来越少，市中心土地将越来越稀缺本项目的价格定位要根据郑州房价

8、上涨趋势及周边房地产价格水平进行上涨,小结,13,第二部分 项目地块状况,目录,项目地块概况项目通达性周边物业环境周边商业环境周边配套状况周边楼盘开发项目地块价值分析,14,项目地块概述,项目地块属郑州城区北部版块，隶属于金水区，位于郑州教育配套最齐全的区域。项目地块东面沿勤工路，南面沿农业路，北面是俭学街。项目地块56920平米，约85亩。项目地块是河南财税高专现址所在地。项目地块规划用途为二类居住兼容商业和金融。容积率小于3.5。建筑高度小于80米，停车位大于1021个。,地块现状,地块现状,地块现状,15,俭学街,信息学院路,勤工路,项目东、南、北三面邻路，通达性较强。,在土地规划中要求

9、在东、南、北三面设置出入口。建议将项目地块西至信息学院路土地一起进行开发建设，使地块通达性更强。,农业路路况良好，交通发达，是郑州环城干线。被称为第二条“金水大道”。,勤工路道路狭窄，周边以服务学生的小型店铺、饭店为主，环境嘈杂。,俭学街与信息工程大学生活区相对，绿化较好，可通至文化路，目前因交通压力改为单行。,信息学院路路两边为城中村，多为临街商店。沿路向北可直达北三环。,农业路,项目通达性,16,项目紧邻文化路、农业路。公共交通极其发达。有20多条公交线路在农业路文化路设有站点，可以延伸到市内各个区域。BRT（快速公交）车道就在农业路上，B1、B11、B18在文化路设有站台。项目周边高峰期

10、车流、人流较多。车流、人流量大的原因:1.项目紧邻郑州两条主干道农业路和文化路；2.项目对面的河南农业大学的学生公寓在信息学院路上；3.项目北面是两个城中村。高峰期会出现交通拥堵现象。,BRT文化路站,项目通达性,农业路,信息学院路,17,周边物业环境,项目周边1.5公里辐射圈共有约27.4万人，存在巨大的消费潜力。,18,在郑州市（2008年-2020年）的城市规划中，东三街以西直至水上乐园，即现在黄河食品城所在位置，将规划一个绿地广场，增加市民人均绿地面积。广场建成后，将吸引大量市民来此娱乐休闲。,本项目与郑州规划中的城市广场形成斜对面。本城市广场目前是黄河食品城位置。,100米,周边物业

11、环境,妇女儿童活动中心,19,项目较远周边（2.5公里以外）有多个生活型商圈，唯独项目附近没有区域型商业中心。,周边商业环境,20,项目商业价值,项目周边高等院校密集，学生是消费主力军。项目可作为青年消费基地。项目附近没有生活型商圈，项目建成后能满足周边人口消费。项目对面有肯德基，区位价值极佳。,肯德基对选址非常重视。其选址成功率极高。它的选址是通过严密的商圈的划分与选择、聚客点的预算与选择来确定的。肯德基在此位置的选址能够重复表明此区域的地段价值。,周边商业环境,21,幼儿园、小学、初中、高中,郑州九中,省实验分校,省实验中学,农大附中,郑州九中现为河南省示范性高中、河南省文明学校。多年来在

12、教育教学、学科竞赛、教学科研等方面取得了优异成绩。,河南省实验中学创建于1957年，是河南省教育厅直属单位、全省首批示范性高中、河南省基础教育的窗口学校。,周边配套状况,农大附小,信息工程学院幼儿园,农大幼儿园,文化路一小,22,人文环境,项目周边高等院校密集，还有河南博物院，文化、人文氛围浓厚。,河南农业大学,解放军信息工程学院,河南财经政法大学,河南博物院,郑州轻工业学院,河南公安高等专科学校,周边配套状况,23,在北环路、丰乐路、黄河路、花园路范围内，有多家大型医院。项目周边还有很多小诊所。医疗配套能够满足区域内日常医疗需求。,医疗配套,周边配套状况,24,英地天骄华庭,怡丰新都汇,怡丰

13、新都汇位于农业路与天明路交叉口，距项目直线距离约1000米。近期均价约8700元/平米。,英地天骄华庭位于花园路与农科路交叉口。2010年7月3日开始排号，预计均价8000元/平米以上。,项目周边楼盘开发,住宅,怡丰新都汇也建有少量商铺。近期均价在23000元/平米左右。,商铺,东风路信息学院路交叉口西北处，科技财智名座正在销售。目前均价5000元/平米左右。,写字楼,公寓,酒店,蓝堡湾位于文化路与东风路交汇东南方向。销售均价约8100元/平米。,周边酒店较多，但多为快捷酒店。,25,稀缺性：郑州市区最为稀缺的土地资源由于郑州城市规划中限制北部，北区剩余地块几乎没有，项目区位优越，可称之为市区

14、北部绝无仅有的高价值地块，具有不可复制性。人文教育环境和潜在巨大的消费需求，为项目增加了较大的附加值。唯一性：郑州教育资源最聚集的高尚学府区项目周边具备从幼儿园到高中完善的教育体系。教育、文化配套是其他区域无法比拟的。在生活水平日益提高的今天，家庭更加注重子女的教育。价值性：区域商业发展存在极大的空白项目紧邻郑州的环城干线农业路，位于金水区农业路与文化路交汇处，区位优越，地铁、BRT市政交通设施聚集，辐射力极强。项目三面邻路，东、南、北设置三个出入口，商业的易达性极强。周边居住人口数量大，原生居民消费能力强。同时7万左右的在校大学生亦为本地块商用物业的经营定位提供极大的操作空间。本地块周边2-

15、2.5km的半径之内，没有集中型的、服务于家庭生活消费的商用物业，同时本地块对临该区域最大的市政广场，为地块发展商用物业提供巨大的机遇。项目区域作为郑州市老城区，居住历史久，形成了十分成熟的配套环境，医疗配套、金融配套、休闲配套等均成熟，为未来的居住提供好的保障。,项目地块价值分析,26,第三部分 项目开发初步定位,目录,27,SWMOT分析,28,自用者（住宅、商铺、公寓等）,投资者（投资商铺、新型投资型教育住宅、公寓等）,客户定位,客户定位,自用+投资者（新型教育住宅，自用之后进行投资）,住宅,定位依据临近省实验中学、九中、文化路一小等郑州重点学校，教育型购房需求旺盛；地段及稀缺价值对高端

16、购房需求的吸引；项目区域生活配套成熟，能够满足高端居住需求；周边商户及未来项目商户照顾生意的需要；周边居民有区域念旧心理，同时有在附近改善居住的愿望；部分地市和在外地的郑州人愿意落户郑州市中心。,产品定位,新型高端教育住宅高端住宅,30,新型高端教育地产将教育溶解到小区里面，而不仅仅是有配套的学校。新型高端教育地产的户型要“以孩子为中心”，而不是以传统的住宅为中心。新型高端教育地产不仅可自用，还可投资，客户在实现教育目标后，可再投资。,什么是新型高端教育地产？,公寓,定位依据项目周边高校多，有相当数量的大学生群体，有青年时尚公寓需求；项目周边有一定数量的商务人士、白领等，有公寓居住需求；项目周

17、边商户多、学生多、外地人多，有自住和出租市场空间；房产投资客需求；富裕人群抵御通货膨胀，资产保值增值需要；年轻人及首次置业者的低总价购房需求；部分家庭的陪读需求；公寓可用作家庭旅馆、快捷酒店经营项目。,产品定位,青年时尚公寓,商业,定位依据距离项目2公里以外分布有黄河路商圈、花园路国贸中心商圈、东风路商圈、天旺广场商圈、文化路北环商圈等，而项目位置尚无区域型生活商圈网点，区域性生活消费需求支撑；项目周边有27.4万人左右，青年消费、时尚消费需求旺盛。,产品定位,青年消费基地时尚购物中心,价格定位,土地稀缺性本项目地块的稀缺性与周边教育资源的唯一性，将使本项目产品价格较周边其他项目同期价格高出2

18、0%左右；目前项目周边在售商铺价格在2.5万元/左右（如怡丰新都汇）；项目周边住宅销售价格在7000-8000元/左右（如英地天骄华庭、正弘蓝堡湾等）。未来升值性郑州房地产价格的上涨幅度平均为15%，且随着房价的增高，上涨的幅度会越来越大。,定价依据本项目产品销售价格将高出周边楼盘当前价格35%左右,35,第四部分 项目开发初步建筑（产品）规划,目录,36,概念方案,学府臻地,37,学府臻地,概念方案,38,第五部分 项目开发财务及投资效益分析,目录,39,河南财税专科学校地块盈利预测比较,40,41,42,开发结论1、本项目是稀缺项目，地块开发价值极高，得天独厚：拥有稀缺的土地价值、唯一的教

19、育资源优势、优越的地段和深厚的文化底蕴。2、本项目开发可实现利润8亿元以上。3、本项目开发效益明显，开发风险几乎很低。4、本项目开发关键是突出一个“快”字：施工快、销售快。,开发结论,43,2010.07-2010.09项目市调及定位2010.10-2010.12方案设计定稿2011.01-2011.03扩出设计定稿2011.04-2011.07土方及地下室完工在此期间办理规划证、施工许可证2011.08-2011.09地面5层主体完并办理预 售证2011.10初开盘-2011.12迎来第一个销售季 节2012.01-2012.06第二个强销季节2012.09-2012.12第三个强销季节，至此销售达到80%2013.01-2013.06消化尾盘20%项目结束,开发计划,