2010徐州市铜山区同发凤凰花园项目提报85p.ppt

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1、徐州市铜山区同发凤凰花园项目提报,上海裕地置业徐州分公司/2010年10月10日提报,PART1 宏观市场走势分析PART2 城市地产发展PART3 铜山区地产架构PART4 凤凰花园价值及操作建议,PART1 宏观市场走势分析,2009-2010年宏观市场走势,从国内宏观市场发展概况看，中期供给的提升对整体市场价值快速提升将产生抑制作用，但随着经济发展及通货膨胀预期的加速，整体房价仍有继续提升的空间，二三线城市市场反应速度虽相对迟缓，但方向性保持一致,2010年新调控期：针对疯狂的楼市，政府近期出台了更严厉的调控政策，改变市场供给结构，抑制投资投机需求,PART1 宏观市场走势分析,政府调控

2、房地产市场的政策主要包括：保障性政策、税收政策、土地政策、金融信贷政策以及市场政策这五个方面；,PART1 宏观市场走势分析,投资投机购房者成为打击重灾区，改善性刚需及部分异地首置刚需也受到一定影响,三类购房者,投资投机客,改善性刚需,部分首置刚需,信贷政策影响,税收政策,研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，包括正在研究和拟定的重庆“特别房产消费税”和上海“住房保有税”，其中重庆“特别房产消费税”主要针对大户型、非自住高档住宅和多套住宅，对投资投机购房者及部分改善性购房者有一定杀伤力，但由于具体细则尚未出台以及何时落实未知，因此市场观望氛围浓厚,影响者1：购房者,PART

3、1 宏观市场走势分析,从土地获取、融资、流通各开发环节规范行业标准；对开发商开发经营提出更高要求,影响者2：开发商,政策影响,1,2,3,4,信贷政策,商品房预售政策,土地增值税政策,购地融资政策,企业业绩将首当其冲，根据调查显示，目前市场上约40%的购房者为二次购房，而信贷政策对购买二套房及多套房带来重挫，由此对开发商尤其是在一线城市和投资较活跃地区布局较多的开发商其今年的业绩将产生较大的负面影响，而对一些区域性深耕或在三四线城市布局的企业影响较小,对一些不规范类企业尤其是在二三线城市中较多出现的未取得预售许可证而进行销售的开发商打击重大；对于开发商控制开盘量和批次的行为进行规范，防止囤积房

4、源，人为制造紧张气氛哄抬价格，涨价受到抑制；禁止认购、发卡等形式收取定金,土地增值税政策中明确规定对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查，而定价过高、涨幅过快主要集中在一线、部分二、三线城市，如北京、上海、合肥、重庆等地区，因此在此类地区布局较多项目的开发商将受到冲击，通过土地增值税，避免囤积土地带来畸形利润行为，确保市场供给流转畅通,此政策也有限定对象，即存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业和非房地产主业的国有及国有控股企业，对前者则是限制其新购土地及融资渠道，包括贷款、上市、再融资和重大资产重组等，几乎囊括了所有的融资渠道，对后者则是禁止其参与商业性土地开发和房地产经营业

5、务,对一线城市和投资活跃地区布局的企业影响较大,规范市场，避免囤积房源，哄抬房价,避免囤地，促进市场有效供给,确保行业良性发展,PART1 宏观市场走势分析,供应,需求,格局,加大保障性住房供应比例改变整体市场供需结构,投资投机需求萎缩，刚性需求长期存在,价格,此次政策力度大、执行严，将会导致成交量的下滑，从而使得价格下行调整，市场进入深度调整期；经过此次供需结构的调整，价格将整体平稳上扬，涨幅趋缓。,房地产市场经营门槛提升，市场趋于规范化；进入大资本+专业型开发商占据市场主导地位的新时代。,政策影响下的未来两年市场走势,PART1 宏观市场走势分析,本轮政策调控的逐步深入，全国房地产市场转热

6、为冷，投资客纷纷撤离市场，楼市观望氛围浓重，各地成交大幅下滑，超半数城市跌幅超过50%，其中北京、上海、南京等城市本月成交落入了09年以来的最低值。从房价方面来看，在成交大幅跳水、去化缓慢的背景下，整体房价仍高位僵持，主要是由于继中央调控政策后，除了北京出台了严厉的调控细则，其余多数城市出台的细则均较为温和，后期政策走向的不确定性加大，开发商也不想冒然降价，因此多数城市的房价基本与上月持平。但仍有个别项目出现降价苗头，上轮调控中率先降价的深圳再次成为楼市降价的排头兵，5月底，佳兆业、万科等企业的部分楼盘陆续采取了各种降价促销措施，个别单位降价幅度低至七折。从项目方面来看，市场上多数楼盘销售出现

7、停滞现象，不少项目出现零成交的尴尬局面，但部分90平方米以下的小户型以及郊区低总价项目在刚性需求的支撑下，表现仍较为良好；此外，景观资源好、产品附加值较高的项目也仍然受到改善性需求的欢迎；抗跌性较强的市区高端项目则仍是高端客户的关注点。这些项目凭借自身的优势成为淡市下的亮点。,2010年新政调控下，成交量缩水,成交结构：小户型、低总价产品成交较好，中高档项目受挫最为明显,从成交面积结构来看，小户型产品成交表现持稳。一线城市小户型产品成交比重稳中有涨；二线城市小户型产品虽有下降，但降幅较小，仍为市场成交主力。从成交价格结构来看，在自住需求的支撑下，多数城市中档以下产品成交比重上扬，受政策影响最大

8、的中高档产品成交占比下滑，而高档项目表现依然坚挺。,在政策影响下，楼盘价格松动迹象越发明显，本次调控的首轮降价大幕逐步拉开，继5月初恒大全国性85折销售之后，深圳佳兆业、万科的深圳项目在月底均相继跟进降价。同时，在未来预期转向悲观的情况下，投资需求开始撤出市场，刚性需求占据市场成交主力位置，低价、中小户型热销比例上升；送面积、景观佳的产品附加值较高的项目受追捧；一些位于城市中心的高端项目由于其抗跌性较强依然可以逆势热销。,项目：首轮降价大幕拉开，刚性需求占据市场主力,PART1 宏观市场走势分析,5 月，全国重点城市市场平均集中度为42.55%，较 4 月份上涨 6.66 个百分点。受新政调控

9、影响，市场观望气氛浓厚，整体成交大幅下挫，但很多开发商也伺机加大小户型项目推盘力度，采取密集促销，小户型、低总价的中低档产品受刚性需求推动成交比重上扬，市场集中度有所提升。,市场集中度：成交大幅下滑，集中度有所提升,PART1 宏观市场走势分析,二三线城市商品房市场三大表现：,1、成交陆续回调，房价高位盘整；2、多数城市供应下滑，存量明显回升；3、成交跌幅小于一线城市，个别城市成交稳健。,PART1 宏观市场走势分析,本轮调控适逢徐州房地产快速发展，新发展周期的快速增长期,注：以上数据源于政府官方网站，土地数据不包含工业土地,366.9万，92万/年,1016.57万，254万/年,PART2

10、 徐州市地产发展,第一阶段 2003年底至2005年底的缓慢上升阶段。此期间徐州房地产市场刚刚步入正轨，购房需求开始释放，房价小幅攀升，2005年四季度房价水平较03年底增幅35.8%。,第二阶段2006年至2007年底的高速增长阶段。经过起步期的预热，消费者购房需求急剧增加，同时大量土地开始放量，供需两旺的局面使房价增幅急速提高，此阶段徐州房价增幅高达62%。,第三阶段2008年-2009年上半年的震荡调整阶段。2008年的经济危机使开发商资金链紧绷、购房者持币观望、炒房现象基本绝迹，众多项目纷纷打折促销，徐州房价进入调整期。,第四阶段2009年下半年起，房价快速上涨。经济复苏，跟随全国宏观

11、大势见好，徐州房地产快速发展，短期处在一个新发展周期的增长期，房价快速上涨。,徐州房地产市场价格整体保持稳健增长态势，如今新一轮宏观调控政策迭出，价格小幅震荡；未来两年房价将平稳上扬。,注：价格数据来源于官方统计，由于徐州商品房认购至签约之间平均有6-10个月的间隔，官方统计数据有滞后性，以上数据仅供参考。,市场价格稳健增长,现阶段：政府新一轮的宏观调控政策迭出；市场观望，价格小幅震荡！,未来两年：经过现阶段的调整，未来两年房价整体将平稳上扬，涨速平缓。,PART2 徐州市地产发展,1、土地市场带动未来徐州商品房价值取向;2、城市规划方向与逆市价值盘整期的邂逅；,未来两年稳定的价值走向内在原因

12、：,2007-2009年土地成交价格情况,在经历了2007年的“低谷”之后，随着市场的回暖，购房者和开发商的信心恢复，2009年的土地价格重新攀升，平均每亩单价增幅达68%。住宅用地方面，住宅用地成交单价虽受到一定的宏观环境影响，但整体成交单价上升的趋势仍然继续保持，涨幅仍有较大的上升空间。,徐州市商品房供销情况走势图,供求比1.2-1.3之间为平衡区域，低于1.2为景气区域（供不应求），高于1.3为积压区域（供大于求）。而徐州市近三年的供求比分别为07年1.2；08年1.6；09年0.95。三年总供求比约为1.1，市场处于景气区域，从09年-2010年第一季度供求比可以看出，目前徐州房地产市

13、场处于供不应求的理论状态，未来仍然有巨大的发展潜力。,PART2 徐州市地产发展,2007年-2010年5月，徐州商品房成交价格呈现稳步上升的局面，09年上升幅度最大，2010年受宏观政策影响，上升速度有所缓和。考虑宏观调控政策的影响，预计2010年下半年徐州房价整体将趋于稳中有降。,徐州市年供应量较为稳定，在200-300万方/年；2009年商品住宅出现供小于求状态，随着2010年国家政策转向，房地产市场将会在盘整中走向良性发展轨道。2007年至2009年的供应量呈逐年增长趋势，即使是在成交量萎缩的08年，同比增长仍有7%，而09年的供应量同比增长达32%，2010年前4个月徐州新增供应面积

14、已超过132万，预计2010年供应面积较09年增加10%左右。,PART2 徐州市地产发展,近10年来，徐州GDP年均增长速度16%，保持高速增长势头,在城市分工体系中承担重要角色的徐州显示出区域中心城市应有的经济实力徐州经济增长迅猛长期保持高速增长领跑淮海经济圈,淮海经济圈TOP1,连续快速稳定的城市经济发展是基础,PART2 徐州市地产发展,城市多核发展，分中心版块得到 政策眷顾，而以中低端填充式住区开发为模式使城市房地产供应结构逆市抗劲十足,徐州城市规划：至 2020年，徐州市将发展成为市区300万人、主城区220万人规模的现代化特大城市，成为我国重要的交通枢纽、陇海兰新经济带东段的区域

15、中心城市和徐州都市圈的核心城市、制造业基地。,徐州市“单核心、圈层式”空间结构以及计划经济模式下的理念已不能满足城市发展的需要，城市总体规划制定了“三核心、六组团”的空间格局。,城市发展,人口迁移,中心1,单中心模式,多中心模式,老城区,高铁新城,新城区,中心2,中心3,PART2 徐州市地产发展,认识徐州未来城市住区发展，需看的更远,PART2 徐州市地产发展,苏、鲁、豫、皖四省接壤；江苏北部最发达的重工业城市；我国重要的交通枢纽；陇海兰新经济带东部中心城市；汉文化发源地，国家历史文化名城；总面积11258平方公里；总人口947万；市区人口184万。,观音机场,四通八达的三环路,104国道徐

16、州段,徐州火车站,放眼淮海经济圈龙头,作为中国华东经济圈交通枢纽，高铁建设只是初露端倪,高速铁路的建设，将成为“五省通衢”的徐州这座龙脉古城再次腾飞的经济和文化引擎。未来5年，京沪高铁、徐兰客运专线、京福客运专线等三大高铁线路将在徐州际遇，加上现有的高速、机场、管道网络，将形成现代化密集型立体骨干网，徐州的全国交通枢纽地位将得到进一步巩固，也将同时投入长三角和环渤海的“2小时经济圈”怀抱。,徐州市境内有5条国道、12条省道，一级公路达642KM，二级公路965KM。京沪、京福、连徐、徐宿等4条高速公路徐州段共350多公里。观音机场已开辟国内航线17条，航空线里程达到1.7万公里。,PART2

17、徐州市地产发展,上海,苏州,扬州,无锡,杭州,宁波,嘉兴,常州,镇江,南通,舟山,台州,泰州,湖州,绍兴,核 心对外窗口,第一圈层次级辐射中心,第二圈层专业产业基地、专业市场,第三圈层原材料基地,上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长三角城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。,次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展。,集中发展优势产业，形成专业性的产业基地,南京,为产业基地提供原材料，并形成专业市场,

18、第三圈层,原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。,第二圈层,依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。,依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。,第一圈层,核心层,依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。,昆山,长三角经济圈转型正潜移默化,PART2 徐州市地产发展,在这方面，中国目前做得最好的城市是香港，它的服务业比重已达到了82。2002年，北京第三产业的比重为61.3，上海仅为51。服务业是现代经济生活中最为重要的领域。目前，上海在金融服务和航运

19、实力方面暂时领先于全国其他城市，共有156家外资金融机构进入了上海，但与纽约的380家相比还有较大差距。未来，上海仍应坚持“三、二、一”的产业发展方针，大力发展现代服务业，尤其要重点发展金融、商贸、现代物流、旅游等产业，促进上海从“规模化发展”向“功能化发展”转变。,全球国际化程度高的城市，服务业在其GDP中所占的比重都在70以上,长三角经济圈核心位置目前发展服务业的区域服务功能分区尚不明确，各镇往往根据需要独立发展，因此缺乏整体协调，区域中心在服务业发展所需的资金、人才、技术、信息等方面的聚集和辐射功能弱，难以形成系统优势，同时，经济突飞猛进，进入了一个新的快速发展时期，但近年来原材料，燃料

20、，动力购进价格上涨，加大了企业成本，压缩了盈利空间，而且出现了电力，交通以及其他城市服务功能，设施的瓶颈制约。,PART2 徐州市地产发展,中国正经历第一批轻工业城市转型期，劳动力密集型企业将逐步内迁，劳动力短缺，土地置换加剧，城市转型现代服务业布局,华东区域二三线城市,提供更多土地迎接劳动密集型企业进驻,加速城市化进程，引入丰富劳动力资源,新圈地运动迅速崛起,城市中低端住区发展是主流将长期受到政策庇护,PART2 徐州市地产发展,二三线城市中低端住区,漂流群体城市归属民工返乡潮,一线城市普通投资金融下放,农村城市化快速发展进城首选,青年族群，养老族群首批进驻,拥有充足的客源支撑,PART2

21、徐州市地产发展,什么是城市中低端住区？,地域,脱离传统城区的城郊，开发区及新城区,产品,两房及经济型三房产品为主的普通公寓,单价,等于或低于城市平均商品房单价水平,PART2 徐州市地产发展,但其却非2009年-2010年回潮期真正宠儿,究其原因,始于上一轮调控在市场供应结构上的巨大影响,传统城区普通中高端产品供应比例急剧下降，恰逢调控期投资客观望情绪严重，城心高端住宅产品成为投资型产品导致普通改善型客户流向其他区域，回潮期消费释放成为这一时期中高端改善型产品受宠假象，传统城市区域价值体系得以持续。,PART2 徐州市地产发展,新一轮调控期未来两年将会出现市场分化,中低端住宅产品,普通中高端住

22、宅产品,商业及稀缺中高端住宅产品,受调控影响小，吸引大批投资客及普通改善型客群进入，量支撑价格得以飙升,量的支撑能力减弱带来价个反弹能力下降,调控时期分化出的中高端投资客群大批进入，该类物业将纳入资本市场运作体系,分流,分流,PART2 徐州市地产发展,2005年后，徐州商品住宅价格呈现稳定的提升，其前期的价格增长速度明显高于成交量的增长速度，伴随着成交量的放大，后期价格仍稳步提升；,2005-2009年徐州商品住宅成交价格分析,从2005年开始，徐州商品住宅价格步入了稳步提升的通道，年均复合增长率为34.6%；徐州市商品住宅的均价从1508元/平方米的水平，稳步提升到了2009年3681元/

23、平方米的水平；08年受金融危机的影响价格上升渠道相对缓和。2009年受到外部经济环境的影响，增长幅度较08年有所上升2009年全市商品房成交均价在32214000元/平方米之间上下波动，2009年，徐州市商品房成交均价3797元/平方米，环比08年的3481元/平方米增加了316元/平方米。由于2009年受调控政策因素影响，徐州房价呈现出低开高走的上升格局。随着2010年“国十一条”等相关政策的出台，徐州房价仍将呈现上升趋势，涨幅趋缓；,PART2 徐州市地产发展,1、徐州商品住宅整体价格水平不高，随着城市的发展，存在上升的空间；2、徐州商品住宅价格呈现稳步上升的发展态势，涨幅趋缓；3、目前全

24、市均价水平在4000元/左右，高端住宅价格在8000-10000元/。,2009年全市商品住宅成交均价3681元/，相较2008年3242元/增加439元/，上涨13.54%；2010年2月，徐州市商品住宅成交均价4022元/，同比09年3481元/增加了541元/，上涨15.5%，环比上月3814元/增加208元/，上升5.5%，再创新高。,PART2 徐州市地产发展,重点关注：,2005-2009年房价稳定增长，复合增长率30%，最近两次调控的峰谷期房价同比成长率位置13-15%，近5年平均GDP增速16%,东区、南区是目前徐州市场供应的核心，而中心区供应量日渐萎缩。,中低端住宅市场供求比

25、例占据市场统治地位,近年房价增长速度呈下降趋势，但仍保持13-15%的稳定增长率以中低端住宅市场为基础的市场健康且稳定的发展,PART2 徐州市地产发展,观点：,凤凰花园定位城市普通中低端住宅产品，未来销售期价值成长率跟随经济增长速率在13-15%间，得益于未来各类产品量价对比关系变革，本案将获得更多价值增长利好，徐州中低端住宅产品得益城市圈及产业发展对城市建设的需求带动，有长远发展利好,PART2 徐州市地产发展,凤凰新篇，优质裙带关系代表作,PART3 铜山区地产架构,铜山经济技术开发区创办于1992年6月，规划面积50平方公里，远期规划面积180平方公里；苏北地区首批省级开发区之一，徐州

26、对外开放的示范区、利用外资的集聚区和高新技术产业密集区；铜山县的政治、经济、文化中心，徐州市南部现代服务业的中心；交通便利，北接徐州市三环路，南依霍连高速公路，东靠104国道，西邻徐州市西绕城高速公路，206国道贯穿南北。,区域背景,铜山经济技术开发区是苏北地区首批省级开发区，目前铜山新区已经是徐州南部重要功能区，铜山县政治、经济、文化中心,徐州市主城区,铜山新区,PART3 铜山区地产架构,产业支柱,作为徐州外向经济和高新产业基地的辐射源，铜山新区产业基础雄厚，工程机械、汽车、电子电器三大主导产业地位突出,目前，以汽车电子、医疗电子、称重电子为主的电子产业发展迅猛，雷奥医疗设备、云意科技、三

27、元电子等有一定规模的20家企业已建成投产，总投资超过10亿，现正进一步扩张规模。盛联科技、广达衡器、格利尔数码科技、环海中意科技、旭腾测控、万基电子等项目即将投产达效。,通过新上跃进正宇、徐工特汽等项目，车辆制造业快速扩张，成为开发区又一新的支柱产业。目前已形成年生产20多万辆基础规模的车辆制造业框架。在此基础上，力争2-4年内车辆制造业规模超百亿，进而打造铜山“车辆城”。,目前在建的总投资有60亿元的韩资工业园、总投资3.3亿元的徐锻科技产业园、总投资3亿元的高速自动化液压设备、总投资1.6亿元的爱斯科工程机械等35家投资过亿元的机械制造业项目。,铜山新区经过10多年的发展，进区各类工业规模

28、企业200多家，工程机械、汽车、电子电器等三大产业主导地位突出，集群效应日趋明显，现已成为徐州地区对外开放的示范区、利用外资的集聚区和高新技术产业密集区。,PART3 铜山区地产架构,教育资源,铜山新区拥有丰富的文教资源，教育氛围浓厚，未来铜山新区将打造成为科教聚集区,铜山新区集中了大量的教育用地;小学有铜山县实验小学等；中学有铜山中学、行知高中、启星中学等；大中专院校有中国矿业大学、徐州师范大学、徐州建筑职业技术学院、九州大学、徐州市电大、徐州市医药中专、铜山县职教中心、铜山电大、徐州师范学校等，在校师生高达10.5万人。,徐州建筑职业技术学院,徐州师范大学,铜山中学,铜山电大,徐州电大,医

29、药中专,铜山职教中心,徐州师范学校,启星中学,行知高中,晨光国际学校,铜山县实验小学,九州大学,产业园区,产业园区,中国矿业大学,PART3 铜山区地产架构,区域规划,区域定位决定了片区发展的新使命铜山新区向着多方面综合服务功能的经济体发展,铜山新区具有双重身份的特殊性决定了其职能必然是复合的，因此未来铜山新区将是具有多方面综合服务功能的经济体。,铜山新区总体规划的功能定位,铜山政治、经济、文化中心,省级经济技术开发区,具有鲜明特色的国际化、现代化、生态型的徐州南部主城区,以高新技术产业、高科技企业、高科技人才为支撑的经济园,与国际惯例接轨、与现代市场经济接轨的创业园,一个人与自然和谐共生的城

30、郊休闲旅游生态园,在徐州市和铜山县各自筹划未来的发展中，铜山新区仍然被赋予了双重身份：从徐州主城区发展的角度出发，铜山新区被定义为主城区南部重要的科教、居住功能组团。经济开发区的主要功能要与徐州主城区相协调，宜以商业、科教、居住为主。,PART3 铜山区地产架构,区域背景小结,三大驱动因素影响下，铜山新区的区域能级和区域功能将出现新的发展契机,产业基础 雄厚，产业结构相对优化，升级基础佳，后续发展较有支撑,教育资源 优势，未来将打造徐州南部重要的科教聚集区,城市规划 拉动，铜山新区将成为徐州优化城市功能的主要承接地,与苏南城市相比，徐州在经济总量上仍有一定差距，经济外向性不足，导致发展活力相对

31、较弱；在坚持以工业为支柱产业的同时，未来在扶植并吸引现代服务产业拉升及壮大产业能级将是徐州强化经济外向性、建立城市竞争力的重要方向；铜山经济技术开发区经历多年建设，现已成为徐州市重要的经济增长点和对外开放的主要“窗口”、高新技术产业聚集区，产业结构相对优化，成长性强。,铜山新城拥有徐州师范大学、徐州建筑职业技术学院、九州大学等大批院校，教育资源丰富，在打造徐州南部重要的科教聚集区的同时，也为区域产业发展提供重要的人才支撑。,根据徐州市总体规划，铜山新区是徐州重点发展6个组团之一，相比其他5个组团，铜山新区具有更佳的升级基础和现代服务需求；在政府主导和规划的拉动下，铜山新区将会发展成集商业、科教

32、、居住与一体的复合型功能区，成为徐州市优化城市功能的主要承接地。,城市功能完善,产业升级,三大契机,科教资源聚集,PART3 铜山区地产架构,间接竞争板块,直接竞争板块新区版块,间接竞争板块,新区版块是目前徐州城区产品类型最齐全的区域,间接竞争板块,中高端产品,中高端产品,中低端产品,中低端产品,PART3 铜山区地产架构,文泰康城,南洋国际,恒龙依山龙郡,檀香山,泰康红郡,中川御苑,紫园,国基城邦,加州玫瑰园,保利地块,保利地块,铜山新区北京路周边普通公寓区域,山水资源经济型别墅区域,矿大新城中档公寓区域,北京路18号,文华美景,国基城邦三期,别墅-高级公寓-普通公寓，三大版块构局：,PAR

33、T3 铜山区地产架构,财富湾,所属城区：铜山新区 物业类型：住宅,商铺 建筑类型：高层,酒店 总 占 地：33368平米 建筑面积：108920 平方米 绿 化 率：32%容 积 率：2.89 售楼地址：铜山新区二铺信用联社(北京路100号)开 发 商：徐州中汉房地产开发有限公司 代 理 商：中信嘉华国际控股(香港)集团楼盘地址：铜山新区北京路西、湘江路北,项目整体呈梯形。由三栋24层和两栋19层的高层住宅，另配有一栋15层的酒店包括3层裙楼，和一栋21层的酒店式公寓组成，项目于8月16日正式公开，目前价格未定，据业务员介绍，旁边阳光豪庭均价在4400元左右，估计开盘均价要在4500以上。销售

34、中心建设较为大气，门前有个休闲广场，对提高项目品质有一定帮助。,项目所在区域为铜山县二堡，周边生活配套并不十分丰富，可以与北面南洋国际共享配套，周边在售项目包括本案就有四个，大大利好了此区域发展前景。在项目前面（南）就是楚河，政府已把两岸绿化做好，这是免费绿化景观，春晖、郑集高中就在项目西侧一墙之隔。,PART3 铜山区地产架构,国基城邦,所属区域：铜山新区 开 发 商：徐州国基投资置业有限公司 绿 化 率：57%停 车 位：约3000个 建筑面积：600000平方米 占地面积：367335平方米 容 积 率：1.4 物业公司:南京名城，物业顾问：戴德梁行 物业收费：高层是1.16元/平/月，

35、叠加别墅是1.68元楼房状况：小高层、高层、联排和叠加别墅、商业；全框架结构，集中供暖，层高3米 地址/交通：工地现场/售楼地址：中山南路延长段（矿大南湖校区东门南500米）/交通：22路、837路、国基城邦-中山饭店/易初爱莲的免费看房班车 项目二期逸郡目前销售28#、31#、33#，本期主要以67-100平米的小户型为主，本次推盘的主题为“小户型、大世界”，此次推出的三栋全为18层，推出户型面积虽小，但赠送面积很大，基本都送到一间房（约10平方），因此一些一室户型，经过赠送就是两室，本次推出房源具体价格未定，据销售人员介绍，均价为5800元/平方米。9月4日正式销售、公布价格。开盘当天可享

36、受9.7折优惠。逸郡8月7日推出第一批房源，为22、23、26号三栋楼，面积约74的平层两室至约175的复式，均价5500元/平米，据介绍，以销售约为70%左右，目前剩下的基本全为复式。,PART3 铜山区地产架构,南都新城,建筑类别：小高层、高层物业地址：铜山新区北京路与长江路交叉口 交通状况：二堡站：11路、56路、19路容 积 率：2.25绿 化 率：35%开 发 商：徐州城宇房地产开发有限公司代理公司：合肥新城项目共有七栋楼宇组成，其中7号楼为开发商保留，商品房是1-6#，其中1-4#为11+1层，5、6为17+1层。目前价格未定，据介绍估计10月份销售，南都新城第一批是4栋小高层，户

37、型面积80-120平米，所有房源已封顶。,PART3 铜山区地产架构,北京路18号,项目概况：北京路18号位于铜山新区北京路18号东侧(中国建设银行隔壁)，占地50亩，建筑面积约为8万平方米，绿化率达到35，得房率约83%；小区建筑以多层、小高层为主。物业现状：多层、小高层为现房，2栋高层已封顶。项目公开日期为2008年3月份，现多层、小高已上房，高层预计2011年8月份上房。开发商：维维房地产有限公司。企划销售：瑞尔特（徐州）分公司。去化：目前主推3期高层住宅2栋共224套，目前在推的2栋高层，共224套，其中2+2+1（103）占50%，3+2+2（134）占50%其中11#楼可售约6套；

38、10#楼可售约83套。9#楼尚余有部分顶楼复式房源，户型有170、200平米等类型；均价4700、5200元/，层差20；单价范围约4800-6000元/，其中10#价高点，均价5200，11#价低点，均价4800；9月1号前购房优惠1万，另赠送价值5000元的茗酒坊贵宾卡；贷款客户首付中，开发商先期垫付5万，等上房时再补交给开发公司。,PART3 铜山区地产架构,南洋国际,项目概况：南洋国际位于铜山新区长江路1号（长江路与北京路交汇处，11路老交警大队站），总用地面积74296，规划容积率3.5，绿化率35%，总建筑面积约27万。集酒店、写字楼、停车场、购物、商贸、公寓为一体的徐州首个城市综

39、合体；小区共11栋高层，两梯两户，两梯三户，两梯四户。2010年6月27号开盘，预计2011年底上房，项目目前进度B区建至12层-16层，A区正做外立面装修。目前推出的B区住宅中，3#共26层（1层为架空）户型2+2+1（93）与3+2+2（140）各占50%的比例；6#楼（1层底商）户型2+2+1（93）占33%与3+2+2（130、108）占67%。均价4980元/；层差20-30元/；价格区间；4600-5300元/；8月22日到9月31日，凡购买3#楼西户140平米房源，将享受“一口价”的特别优惠，优惠最高金额约3万6千元。另据悉，南洋国际商铺预计将于9月份推出，户型面积21-200多

40、平米，主力户型100多平米。目前A区已售罄；现售B区共6栋楼，分批推，现推3#、6#楼。,PART3 铜山区地产架构,项目概况：万和佳苑位于铜山新区嵩山路和长江路交汇口，小区南面是铜山县行政区。总用地面积约28.6亩，总建筑面积约4万平方米。共分二期开发，一期为叠加别墅分东西两排共52套，2-3层面积197，4-5层面积211。叠加别墅的一层门面共52套，面积约为43-52；二期为高层，1梯2户，设计为“U”型。万和佳苑叠加别墅已于2009年3月31日上房，住宅将于2010年5月底上房，由于验收问题现在还没上房。高层住宅共210套，目前仅余约10套四室两厅两卫户型，位于高层，面积为161。价格

41、方面3888元/，3988元/。,万和佳苑,PART3 铜山区地产架构,文泰康城,项目概况：文泰康城位于徐州铜山新区学苑路以北，周边是徐州师范大学、徐州建筑学院、铜山县电大、煤建校、医药中专、铜山中学、科文学院、科苑学院、铜山县实验小学、机关幼儿园等。总基地面积181余亩，地块平整，地块现状为民房。户型：56平米120余平米，其中90平米房屋占到70%。公交路线较多，36、19、11路附、游2等公交线路可通往市区。文泰康城商铺现有约20套，户型面积57-120平米，均价6200元/平米，上房时间为2011年3月29日。文泰康城二期住宅已售罄，三期正在进行拆迁工作，房源预计将于2010年年底推出

42、。,PART3 铜山区地产架构,文华美景,项目概况：文华美景位于徐州市铜山新区中心区域，北依圭山，南近楚河，东临南京路商业步行街，地处新区中心黄金位置，交通便捷，与徐州师范大学仅一墙之隔，人文气息浓厚。本项目总用地44016.3，约66亩，总建筑面积105480。其中住宅103320，共有10栋多层，3栋小高层，3栋高层。小区绿化率为35%，建筑密度为25%，容积率为2.4。户型设计以三室二厅、二室二厅为主打户型。项目分二期开发，一期10栋多层住宅目前已全部售罄，于2009年8月底上房，二期由3栋小高层、3栋高层住宅组成。文华美景现有房源为O#、P#和M#楼，其中O#楼现有房源约30套，户型面

43、积83平米，P#和M#楼少量房源在售，户型面积92-130平米。文华美景目前均价4600元/平米，购房可享9.9折优惠。工程进度方面：所有房源已封顶。文华美景K#楼和N#楼预计将于9月底10月初开盘，N#楼户型与O#楼相同，面积83-87平米，K#楼户型面积60-80平米。文华美景二期房源上房时间定在2011年年底。,PART3 铜山区地产架构,阳光豪庭,项目概况：阳光豪庭坐落于北京路，占地面积:50000平方米，建筑面积:100000平方米，物业现状:高层建至12层，小高层已封顶（2010-7-23）小高11层、13层；高层27层，1-2层为沿街商铺。开工时间:2009-12-01，竣工时间

44、:2011-03-01，开发商:徐州海鹏房地产开发有限公司，营销企划：恒宇地产顾问机构。阳光豪庭2#楼和4#楼目前接受内部认购，VIP客户可进行意向选房，户型面积70-120平米，房源基价3980元/平米，均价4250元/平米。工程进度方面，小高层房源（2#楼）已封顶。,PART3 铜山区地产架构,欣欣家园,项目概况：欣欣家园位于泉山区翟山管道南，毗邻矿大商圈，周边配套完善，人文气息浓厚。即将建设的70万平方米博澳商都（北京路中心商圈），17万平方米的城南购物广场近在咫尺。欣欣家园占地1.6万平方米，总建筑面积约4万平方米。项目配有5栋6层，2栋10层，1栋11层，1栋17层，1栋18层，1栋

45、9层公寓，住宅层高2.9米，挑高公寓层高5.2米。现阶段接受预约登记，房源有多层，小高层，高层等类型，户型面积79-143平米，工地预计将于11月份动工。,PART3 铜山区地产架构,从2009-2010年度铜山新区住宅成交面积看，年均去化能力40-50万平方米，供应量为90万平方米，由于备案数据相对实际成交有滞后性，从目前数据反应，整体供求比例实际应在1.2-1.3的平衡区间，伴随已拍数块优质地块陆续开发，区域客户吸引力潜力巨大，未来在年去化能力上将会实现突破,铜山新区普通住宅市场价格正处城市中低价区，随着保利，深物业等优质开发企业强势进入，区域价值将会有新一轮提升机会,PART3 铜山区地

46、产架构,铜山新区在售项目中，备案剩余体量约117.8万，产品类型主要为高层、小高层和别墅，由于备案剩余面积中有部分被认购，剩余开发尚需一定周期，预计未来两年内可供应量为50万左右。,铜山新区在售楼盘剩余供应量,PART3 铜山区地产架构,目前铜山新区已知储量约200万平方米，预计未来两年内将有30万平方米体量产品入市，同时，根据内部消息得知未来铜山宾馆附近也将有90万平方米项目出现，加之本案剩余体量，未来两年新区总供应量可达到120-150万平方米，从目前年40-50万平方米去化能力看，未来新区住宅市场在持续健康发展的基础上有望实现突破；,PART3 铜山区地产架构,优质自然资源珍贵的低密度产

47、品,本案现状,市政重点景观资源,未来交通：11路车终点站直通老城区北侧快速路直达新城区,南部工业园区，带来丰富客户资源,近距离感受保利新拿地块未来开发强力带动,优质裙带关系初显：,地处新区景观别墅与矿大片区高级公寓辐射区域,项目已购客群，老带新营销资源,PART4 凤凰花园价值及操作建议,本案地缘价值初步判断：,本案,矿大新校版块高级公寓,山水资源城市别墅,重点竞争塑造,裙带资源利用,北京路中低端高层公寓,划清界限,确定平衡,北京路中高端公寓,合理账务应用,新城区中高端公寓,同昌街生活区版块,凸显景观资源卖点，塑造新区西半区中高端产品版块共荣体,PART4 凤凰花园价值及操作建议,本案,均价：

48、5500元/平方米，代表项目：泉山森林海，国基城邦,重点竞争塑造,裙带资源利用,划清界限,确定平衡,合理账务应用,最优价区找寻：,保利，深物业项目,均价：4600元/平方米，代表项目：文华美景,均价：4500-5500元/平方米，代表项目：南洋国际，北京路18号,均价：3900-4300元/平方米，代表项目：阳光豪庭，南都新城,均价：5500元/平方米，代表项目：龙湖世家，国际商务城，龙域国际，龙湖中央,本案目前公寓销售价值：4500元/平方米,PART4 凤凰花园价值及操作建议,但本案目前项目定位急需解决两大问题：,1、如何规避配套不足：本案作为中低端住宅产品，处于铜山新区特殊版块构成体系下

49、，与北京路版块中低端产品配套及未来发展存在明显差距并将逐步加剧，而本身所处地段的中高端产品价值构成对配套资源的依赖并不明显，若在未来销售中规避该方面劣势，本案须在产品定位与包装上充分利用自身版块特色，突出中高端版块自身资源的稀缺性；,强调版块概念：山水养生产品强调多层稀缺性：纯多层社区,依托优质裙带关系，塑造中高端价值产品概念，与铜山新区普通中低端产品拉开差距,PART4 凤凰花园价值及操作建议,国基城邦,国基城邦建筑造型上采用ART-DECO风格。小区景观效果图及实景图,PART4 凤凰花园价值及操作建议,引领绿色低碳：“直饮水系统”、“力诺瑞特品牌太阳能系统”智能化物管：戴德梁行物管顾问公

50、司，南京名城物业公司；电子围栏系统、三菱电梯、德国博世对讲系统等节能标准建筑材料：外墙采用EPS板（模塑聚苯板）外墙外保温体系。其次采用低传热系数塑钢窗，进一步减少能耗；拉法基整体层面系统，XPS板（挤塑聚苯板）外加铝质阻隔膜隔热层。,PART4 凤凰花园价值及操作建议,加州玫瑰园,纯南加州风情社区，逐层退台式花园洋房，南北观景双露台等建筑特色。,PART4 凤凰花园价值及操作建议,标准装修花园洋房实景图,PART4 凤凰花园价值及操作建议,小区游泳池、商业街、幼儿园效果图,PART4 凤凰花园价值及操作建议,阳光豪庭,PART4 凤凰花园价值及操作建议,南洋国际,小区景观规划,PART4 凤