美城机构2011年泛华集团西安房地产市场解析及项目发展决策分析.ppt

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1、,泛华集团西安房地产市场解析及项目发展决策分析,美城机构 荣誉出品,宏观背景下的房地产发展趋势,全国房地产大势,由于一线城市土地紧缺、房价高企，一线开发商资本被导向二线城市,一线城市地价高涨，房地产市场向完全资本竞争靠拢；,一线城市房价上升迅速，开发商普遍对后市预期高；,土地紧缺和资本积累使一线城市开发商加快了扩张的步伐。,在未来的三到五年，中国房地产市场的竞争将全面从一线城市蔓延至二线城市,发展商的异地扩张成为主题词,一线城市和二线城市的价格差拉大；,经历过一线城市房价暴涨后，低首付，价格增长空间大的二线城市受到投资者更多关注；,一线城市的新中产、新白领难以负担房价，二线城市购房成为新选择。

2、,“价格洼地”受自住投资的双重青睐,市场现象2010年北京：世博宏业以17.6亿元竞得土地，楼面地价30197元/；2010年广州：保利地产以11.7亿元拍得白云新城土地，楼面地价19971元/；2009年上海：绿地集团12亿拍得徐汇区斜土街地块，楼面地价约12000元/。,数据来源：美城市场研发中心数据分析,全国房地产大势,由于需求及资本的导入，二线城市地价、房价全面加速，房价步入快速上升阶段,部分二线城市房价上涨阶段性特征,大开发商进驻土地市场竞争激烈地价大幅上涨,楼盘品质提升、营销手段全面颠覆、房价上升,消费者心态变化、重复置业成为趋势、房价加速上涨,土地价格,商品房价格,品牌开发商瓜分

3、土地：一线开发商资本充裕，实力雄厚，普遍在二线城市储备土地；实力比较雄厚的二线开发商（如龙湖等地方领跑者）也在二线城市加快扩张的速度；品质、营销、价格全面颠覆：二线城市的市场在前一阶段普遍是成本敏感房价，发展商的生存之道是以成本控制为主题；而目前一线开发商的到来和竞争的激烈将市场引入品质、营销提升溢价的阶段。,做价高手进入，地价迅速上涨,2009年成都土地市场活跃，住宅用地供应翻3倍，但同时地价上涨讯速，主城区平均地价为746万元/亩；2009年南京、杭州等地地王频出，江干区丰地产江干区地块，楼面地价20622元/，而南京浦口顶山地块则首次出现了溢价出让的情况；本次二线城市的地价暴涨主要是成因

4、是大发展商看好二线城市房价空间，给出更高的价格预期高价拿地导致，和以前个别城市土地供应量紧张导致的上涨有区别。,数据来源：美城市场研发中心数据分析,社会稳定,经济增长,城市化率,人口红利,就业增加,经济增长期持续支撑年均10%以上的GDP增长率，经济硬陆可能性低,人口红利刚性需求支撑人口自然增长的首次置业，换房等刚性居住需求居高不下,城市化进程加快刚性支撑土地有限供给下的城市外扩成为发展主题，不可逆转的城市化进程将刺激新增住房需求,就业持续增加带来的需求支撑为保证中国每年新增人口就业机会，中国GDP必须保持不低于7%的经济增长率。GDP每上涨1%，增加新工作岗位8090万个,数据来源：美城市场

5、研发中心数据分析,西安市房地产市场将长期持向好发展,西安经济背景,西安市经济、人口、红利等一系列因素强力支撑，房地产市场长期向好发展,2004年之后，房地产各项核心指标均有明显增长，市场呈现蓬勃发展之势，由最初的启动期逐渐进入快速发展的阶段；07、09年市场实现爆发性增长，进入快速成长期；经各项核心指标评价，从2000-2010年西安房地产市场一直呈持续稳步发展，整体市场表现健康。,数据来源：美城市场研发中心数据分析,西安整体形势,04年后西安房地产市场进入“起飞程序”，07、09年实现爆发性增长，进入快速增长期,2003-2010年，西安市普通住宅成交量虽在08年稍有萎缩，但整体呈大幅上升趋

6、势，成交均价上涨比较平稳，09年西安销量首次突破1000万大关。相较于成都、武汉、南昌等二线省会城市，西安成为房地产市场的价格洼地，房价空间有待上升。,市场整体销量大涨，但均价较低，目前居中部城市中低水平，未来房价仍存上升空间,西安整体形势,数据来源：美城市场研发中心数据分析,2010年二线省会城市主要区域平均房价（元/）,相比一二线城市土地市场，西安地价尚处洼地，国内一线品牌房企纷纷进军西安市场,西安整体形势,数据来源：美城市场研发中心数据分析,其他城市10年1月21日至3月17日的近两个月间，总共有中海、上海证大、华侨城、北京远豪、中信、保利等7家房企分别拿到在北京拿地。其中3.15日一天

7、内诞生”3地王”，北京豪远以折合高达27,529元/的楼面价成为2010年北京土地市场上首个地王，也是北京住宅历史上单价最贵的地王。西安层面10年2月10日，中海在曲江以4.049亿元拍得149.9亩土地，每亩成交价270万元。11年1月18日，万科在西安长安区以7.4亿元拍得169亩土地，每亩成交价443万。,2010年西安各月成交土地平均楼板地价分析,基于良好预期，西安地价飞速上涨。,从西安市09年至10年上半年的楼盘售价对比情况来看，西安代表性楼盘涨幅在20%以上；对比外企开发楼盘与本土开发企业代表性楼盘，本土开发楼盘价格相比较低，品牌开发商的带动效应，是区域房价迅速增长的重要推动力量；

8、,目前西安市场上代表性的楼盘，基本上都是由外来开发商操作，西安的房地产市场相应地由一个自生发展阶段快速过渡到市场化阶段，房价进入补涨期，上升通道已经打开。,西安市部分楼盘09-10年价格对比情况表,外企西安开发楼盘与本土楼盘价格对比,数据来源：美城市场研发中心数据分析,国内品牌房企进驻西安，房价上升通道迅速打开，西安市场快速进入成长期,西安整体形势,发展阶段,成本型增长,需求型增长,资本型增长,现在的长沙、武汉、成都,2007年的深圳,合肥、2007年前的长沙和2007年5月前的重庆,西安所处阶段,2009年后的深圳、上海、北京等一线城市,成本型增长阶段市场初级阶段增长幅度小地价、材料价格及品

9、质提升引发的增长,需求型增长阶段市场发展阶段持续时间长增长幅度一般需求被激发户型攀比、炫耀推动房价上升,资本增长阶段市场发达阶段持续时间短增长幅度很大房产资本化、效益推动宏观经济景象,数据来源：美城市场研发中心数据分析,同比其他一二线城市，西安整体处需求型增长阶段，国际化都市门户开启，未来市场前景广阔,西安整体形势,新政下的房地产市场,政府打出“组合圈”，在调控措施频出的背景下，政策高压已然形成,4月15日,4月17日,4月20日,4月30日,5月5日,5月17日,5月22日,5月26日,6月3日,6月6日,6月21日,9月29日,“新国十条”出台 随着时间推移，政策及相关细则被市场消化，调控

10、效果逐渐减弱 力度再次加强,调控密集期,调控淡化期,调控加强期,国务院常务院部署遏制部分城市房价上涨过快措施,国务院关于遏制部分城市房价上涨过快上涨通知,关于进一步加上房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题通知,“京十二条”（包括限购令）,“深十三条”,“浙十八条”,“穗十二十四条”,关于土地增值税有关清算问题的通知,关于土地增值税征管工作的通知,关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知,关于做好住房保障规划编制的通知,关于完善差别化信贷政策有关问题的通知关于进一步贯彻落实国发（2010）10 号文件的通知,15个城市限购令,取消7折利率,新国八条、房产税试点实施,新政下的房地产市场

11、,相比以往，本次调控力度空前，打压意向明显,“4.15”新政,“9.29”新政,新“国八条”新政,首套90以上家庭，三成首付贷款购买第二套的家庭，五成首付，利率1.1倍贷款购买三套及以上，大幅度提高首付比例贷款利率，部分城市可暂停发放选择性限制发放异地购房贷款,首套住房贷款，须三成首付贷款购买第二套的家庭，五成首付，利率1.1倍第三套及以上住房贷款，暂停发放选择性限制发放异地购房贷款加强消费性贷款的管理首套房贷利率8.5折,首套住房贷款，须三成首付贷款购买第二套的家庭，六成首付，利率1.1倍拥有两套及以上住房的家庭，禁止再买房（限购令）选择性限制发放异地购房贷款房产税试点实施,新政下的西安房地

12、产市场,西安限购令适时出台，非西安本地居民限购一套住房，西安居民暂停购买第三套住房，二套房贷首付提升60%,2011年2月25日下午，西安市市长陈宝根主持召开市政府常务会议，传达全国保障性安居工程工作会议精神，讨论并原则通过了关于进一步加强房地产市场调控工作的通知。其中明确规定本市居民限购2套房，禁购3套以上住房，2套房贷首付最低60%。自通知发布之日起施行。,西安居民暂停购买第三套住房,自通知发布之日起，已拥有1套住房的本市户籍民在家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供在本市一年以上纳税证明的或社会保险缴纳证明的非本户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2

13、套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍民民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本辖区内向其售房。,二套房贷首付提至60%,对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。,购房人不符合资格不能备案,加快个人住房信息系统建设，进一步完善购房人购房资格核查机制，加强对购房人资格的审查，确保限购政策落实到位。对不符合资格的购房人，不予办理商品房网签、备案和二手房过户手续；对款严格核实购房人资格，违规售房

14、或代理售房的房地产开发企业和房地产经纪机构，要严肃查处。,2011年2月25日下午，西安市市长陈宝根主持召开市政府常务会议，传达全国保障性安居工程工作会议精神，讨论并原则通过了关于进一步加强房地产市场调控工作的通知。其中明确规定本市居民限购2套房，禁购3套以上住房，2套房贷首付最低60%。自通知发布之日起施行。,购房不足5年转手全额征税,税务部门将进一步彩取措施，加强税收征管，对个人购买住房不足5年转手交易的，按期销售收入全额征收个人转让住房营业税，严格执行个人转让房地产所得税征收政策。同时，实行差别化土地增值税预征率，加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地

15、产开发项目，进和行土地增值税清算和稽查。房管部门在办理存量房交易登记时，应要求房地产价格评估云梦山构对交易房屋进行价格评估，坚决堵塞“阴阳合同”漏洞。,两年未开工土地收回并处罚款,进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品房用地。2011年的商品住方尺用地供应讲划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量，要积极增加限价商品住房用地计划供应量。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位和人个，必须说明资金来源并提供相应证明。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以限制一年以上罚款。,新政下的西安房

16、地产市场,西安限购令适时出台，非西安本地居民限购一套住房，西安居民暂停购买第三套住房，二套房贷首付提升60%,新政下的西安房地产市场,限购令下西安依然存在机会点，此机会或将成为政策高压下的避风港,1、西安市限购区域为西安市辖区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区），而周至、蓝田、户县、高陵等4县不在其区域范围内。,2、本次限购的类型仅限新建商品住房和二手住房，而住宅产权的公寓、写字楼和商铺不在限购范围之内。,3、限购令并未将名下已有两套房产的本市居民家庭完全卡死，只是必须先卖一套房，然后才可以再买新房。对于投资、投机置业者在政策上仍留有空间。,4、针对外地客

17、户，购买/补交完纳税或社保证明，可购买一套房；若为外地户口，利用本地户口假结婚可以购买两套住房；本地户口，假离婚可购买第三套住房；,5、对于受限购影响的客户，暂时以协议代替合同。,宏观市场总结,国际化都市门户即将开启，经济、人口、红利等一系列因素强力支撑，房地产市场向好发展前景可观；,一线城市土地饱和及房价高企，资本导向二线城市，将使二线市场面临地价、房价迅速上涨的局面；,西安房价处于中部城市中低水平，从全国房价增长格局及增长规律看，西安将面临房价大幅度提升的机遇；,一线外埠开发商不断进入和扩展，致使西安房价上涨速度明显加快，房价上升通道已经打开；房价将进入一个高幅增长期，市场竞争的压力和开发

18、水平将进一步升级；,目前西安市经济形势良好，09年呈现出迅猛的发展态势，西安当前整体市场处于需求型增长阶段，预计房价将来仍在一段时间内持续增长；,启示：从西安发展的整体形势来看，大的市场环境没有问题，未来西安房地产市场发展前景看好，房价上行通道打开，限购令下西安房地产市场或将成为政策高压下的避风港。,政策调控不可避免，限购令下的西安房地产市场或将成为政策高压的下避风港。,西安区域发展规划,2009年6月国务院宣布批准关中-天水经济区发展规划；大经济区格局的确定，促使未来城市人口将急剧增长，将带来大量的消费需求；同时增强西安核心城市的辐射能力，城市聚焦效应将逐渐显现；西安科技实力雄厚，生产力相对

19、发达，辐射带动力强，在西部乃至全国都具有明显的比较优势和潜在优势。,关中天水经济区规划的批准实施全国内陆型经济开发区的战略高地，西安国际化大都市的定位，增强西安核心城市的辐射能力，城市聚焦效应将逐渐显现,西安整体规划,“九宫格局、一城多心”的多中心格局已然形成，南扩北进为目前主旋律。西安市计划在“四区两基地”的基础上，西安提出将打造12个产业发展平台为经济发展服务,西安整体规划,各新区在规划起点上的差异化已经或正在实现：主城区文化、旅游、商贸、金融、娱乐；西高新经济发展新高地，商务聚集区；曲江旅游、休闲度假、高尚住宅；经开区现代制造业、政务新区；浐灞会展、生态、高尚住宅；,高新区获国家批准,经

20、开区开工,浐灞新区启动,市政府北迁启动,经开区获国家批准,浐灞管委会成立,大明宫改造启动,西咸新区成立,浐灞东扩,热点片区轮换启动的时间逐渐缩短热点片区价值平台上升的速度加快,城市扩张持续加速,近郊区域的城市化是必然趋势城市版块功能划分将逐渐明晰,规划持续形成新的开发热点，近郊新区逐渐形成城市的一部分，各区域价值平台逐步提升,西安整体规划,“20、30年以前，浐灞这片区域的生态环境非常好，有许多野生动植物。”“几年前，满目疮痍的河床、臭气熏天的垃圾场、混沌的河水令人震惊。”,政府有意识地实施控地策略，意图在未来拉高地价；浐灞核心区及南翼城东工业区为目前主要开发区域，房价大多在4500-5000

21、元/,区域治理、基础设施和配套建设是未来数年的主题。,北翼34万k,东南翼18.3万k,一心三翼的规划格局,南翼25万k,2004年浐灞生态区管委会成立，片区建设拉开帷幕；2005、2006年新增道路近50公里，市政府和区政府投资约10亿。,发展概况:10年前的西高新,区域整体认知度低，客户接受意向有限,自然资源丰富，但环境治理需日，市政配套落后，以政府为导向的区域打造刚起步,浐灞生态区,曲江是新兴的文化旅游区，片区依托其历史和文化价值，成为西安的休闲、人文中心，由于区域较小，发展受到严重制约,曲江新区,史上久负盛名的皇家园林，兴于秦汉，盛于隋唐，被誉为中国古典园林之先河唐代长安最具魅力、风雅

22、之所在，是建筑、园林、绘画、诗歌、宗教等汇聚的“盛唐气象”典型代表,曲江的历史地位,曲江的规划定位,十三朝古都积淀的历史文化是西安的精髓，曲江通过以唐文化为主题的多个大型旅游休闲娱乐项目的开发，营造这种文化氛围，为片区塑造了丰厚的人文景观资源,曲江新区在规划格局上形成“一心、两带、三轴、四个板块”的机构形态一心：以大雁塔为整个曲江的核心；两带：唐城遗址保护绿带和绕城高速两侧共100米宽的绿化景观带；三轴：雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江大道景观轴线；四个功能板块：唐风商业板块、旅游休闲板块、科教文化板块和会展商务板块。,曲江将城市的历史文化资源转变为居住的环境资源，在短

23、期内成为城市的开发热点，成为城市高尚人文住宅区，有较高升值潜力。,1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区，2006年综合指标位于全国53个高新区前5位，是西安当前经济最为发达的区域；所在雁塔区拥有省以上科研机构55家，各类专业技术人才14万余人，西高新分布了1833家高新技术企业，已然成为城市高知阶层的第一聚集地；西高新城市经济中心的地位已经确立，未来此定位将会进一步深化。,西高新的房地产发展状况2001年以前，主要集中太白南路周边，单价在3000元以下；2002起拓展至唐延路以西、丈八北路以东地区，单价突破3000元；2003年起绿地、和黄、大华、融侨等外来开发商大举进入，西高新出现价

24、量齐升的局面，2005年销量翻番，2006年增长60%以上，2007年均价拉高至5000元/以上。2007年西安高新区招商引资实现历史新突破2008年西安高新区财政收入创历史新高2009年让人激动不已的时刻总是频频出现。西安高新区坚持自主创新，促进产业集群发展，帮助企业做大做强。2010年西安高新区是一个代表西安与西部高新科技产业前沿的领地，以其众多的“第一”成为陕西和西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口。,西高新领跑西安经济发展，是城市知富中产阶层的聚居之地，由于发展较早，因此发展机遇相对较小,西高新区域,1993年9月开工建设，2000年2月被国务院批准为国家级开发区；截止2009年，入

25、区企业已有3600多家，2009年产值为364亿元，近年GDP增长都在30%左右。,经济增速领先西安，区域规划前景看好，价值兑现逐一显现,北郊经济技术开发区,由于众多规划利好的促使，经开区已成为西安当前的重点发展方向,北郊经济技术开发区,随着国家级西安经济技术开发区的崛起以及城北各大经济板块的共同作用，城北地区发展呈现出勃勃生机，特别是西安市行政中心的北迁，将为西安城市新中心的形成起到引领带动作用，西安的城市中心也将从“单中心”发展成为“双中心”格局（古城和新城市中心）。,区域建设推进期,区域快速发展期,房地产市场特点,主流项目平台价格,时间,2007-2008年,2009年至今,1999-2

26、004年,区域发展状况,2005年经发大厦、西安中学等开工建设2006年启动渭河治理项目；城运公园开园2005年雅荷春天、白桦林居、西安印象陆续入市,品牌开发商初步介入，市场开始萌芽,3500-4000元/,2007部分世界500强和国内知名企业入驻，四大产业形成道路、水电气热等基础建设逐步到位；配套增多；政府北迁确定，地铁、北客站众多利好持续放出；中高端楼盘出现，楼市火热,区域形象建立期,区域启动期,2005-2006年,1993年提出经开区概念，2000年批准为国家级经开区1999年城市运动公园开建2003年泾渭工业园全面启动,区域开始基础建设，尚未形成地产市场,地产项目百花齐放价格稳步上

27、升,4500-5800元/,城运公园开园,众多利好放出,大盘不断，供应井喷价格持续快速上涨,初设经开区,城运公园开建,第一批品牌楼盘入市,知名企业不断入驻,市政配套逐步到位,楼市逐渐火爆,地铁建设如火如荼市政新址即将使用品牌开发商大盘不断出现,地铁2号线、市政府新址即将建设完成投入使用配套和市政设施逐步到位商业繁荣，赛高国际区域商圈正在形成中品牌开发商发力，大盘不断，纯高端楼盘出现,6000-7000元/,经过十余年的发展，经开区目前已经进入快速发展的上升通道，势头正猛,北郊经济技术开发区,经开区，由于众多规划利好，促使其成为西安当前的重点发展方向，经过十余年的发展，经开区目前已经进入快速发展

28、的上升通道。,浐灞新区自然景观资源丰富，但环境治理需时，市政配套落后，政府导向的高投入开发刚刚起步；,曲江片区是人文旅游区，将来成为文化、休闲的中心，区域规模较小，发展受到严重制约；,西高新领跑西安经济发展，是城市知富中产阶层的聚集之地，由于发展较早，因此发展机遇相对较小；,关中天水经济区发展规划，加快推进西咸一体化建设，着力打造西安国际化大都市,未来，北郊经济技术开发区的城市中心地位将进一步强化，区域价值将进一步凸出显,西安发展规划总结,启示：西咸一体化和关中天水经济区的规划将强化西安大经济区格局，促使未来城市人口急剧增长，带来大量的消费需求；城市新区的规划以及其形成的多中心格局将刺激房地产

29、需求，产业入驻、市政北迁、交通等规划利好将进一步确定经开区的城市中心地位，也给城北区域项目带来发展机遇和挑战。,泛华集团意向各项目市场扫描,泾渭新区项目占地：2400亩距市中心24公里距机场22公里,北客站项目占地：80亩距市中心13.5公里距机场17公里,清水庄园项目占地：1800亩距市中心14.5公里距机场13公里,清水庄园项目市场扫描,项目位于草滩生态园区，政府对于此区域的定位为西安滨河高尚住宅示范区和都市时尚旅游度假中心,区域概况,目标定位：经过5至8年的努力，将草滩生态园建设成为西安市生产性服务业高地和以生态化、园林化为主要特征的滨河生态城市副中心。依托渭河在滨河大道两边延伸开发一批

30、低密度、园林式、生态化的花园洋房和现代Townhouse，建设一批高星级酒店、宾馆，整合提升现有度假村，将草滩打造成西安滨河高尚住宅示范区和都市时尚旅游度假中心一带 西安高尚住宅与都市时尚旅游休闲带依托渭河西安城市段综合治理工程，充分发挥自然生态优势，在草滩园区渭河沿岸，突出住宅、餐饮、体育、休闲、娱乐等功能，沿河打造西安高尚住宅与都市时尚旅游休闲带。两区 商务办公聚集区和商贸流通配套服务区依托西安城市重心北移和市行政中心北迁，在尚稷路两侧建设重要的商务办公聚集区；依托临空、沿站、滨河、高速交汇的区位和交通优势，在北客站周围建设重要的商贸流通配套服务区。四园 工业设计园中介服务园、文化传媒园、

31、数字信息园依托千亿元先进制造业基地及渭北产业聚集区，充分发挥西安人文科教优势，重点建设工业设计园（日本工业园）、中介服务园、文化传媒园、数字信息园等四个专业功能园区。,本案,西安各个区域房地产的发展，曾被形象的形容为“南金、北银、东铜、西铁”，意思很明显，就是南北雄起，东西沦陷。与其他开发区相比，浐灞生态区最为陌生，它没有产业支撑、缺乏人口数量、城市配套不足，唯一的亮点就是生态。因此，建“西部第一水城”、还城市一抹绿色、借助浐河和灞河的水资源营造大水大绿的生态区是它唯一的优势选择。浐灞第三代新城概念的提出：按照区域发展定位方向，浐灞新区将在未来发展成为依托浐灞区域内的自然与人文条件，体现“科学

32、发展观与和谐社会理念”的“后工业城市”，是充满高度经济活力，稳定居住社区和健康生态环境的“宜居宜创业”的多样性城市区域，是一个集服务产业、生态居住、特色文化为一体的全新城市体系。,政府效仿浐灞，以渭河的河流治理带动区域发展，以新区域开发支撑生态重建,区域机会生态,区域机会生态,区域机会生态,政府已斥巨资启动渭河综合治理工程，打造沿河生态走廊，将渭河改造成为西安未来的城中河,标志性事件,2004.09,2008.09,陕西省通过了陕西省渭河流域水污染防治实施方案,省政府出台陕西省渭河流域综合治理五年规划（2008-2012）,2008.10,渭河西安城市段综合治理正式开工,2012,建设22.2

33、公里长的堤顶道路、打通3条上堤路，建设三条主干道，四条次干道,2015,进一步完善治理区功能，进行城市开发建设,2020,基本形成新的城市功能区，实现渭河城市段的人水和谐,2008年10月29日，政府投资85.67亿元的泾渭两河流域综合治理工程，治理后的渭河将形成1.5万亩生态水面，4.5万亩湿地，3万亩林带，形成集防洪、生态、景观、休闲、游览、人居、文化、经济和交通等功能于一体的渭滨生态景观区。渭河将彻底改变数千年来的面貌，成为“一河清波、两岸绿色、鱼翔浅底、鸟语花香”的城市河流。,区域机会生态,沣渭新区,沣渭新区,渭河规划有“六区、五段、六节点”，突出休憩，形成都市亲水动态空间，提供滨水娱

34、乐活动，提升区域生态价值,区域机会休闲,渭河景观带沿线未来将规划数个高尔夫球场，目前一个已经建成，一个处于建设中,区域机会休闲,高尔夫球场,高尔夫球场,尚宏路：2010年5月道路工程完工，10月通车，道路全宽60米,尚稷路、尚宏路、朱宏路作为经开区城市级主干道，西咸新区与经开区腾飞的重要动脉，必将加速项目所在板块成为城市涉外门户区第一引领区。,渭河沿岸规划快速干道,未来经开区管委会新址,尚稷路东段：道路宽80米，2011年底通车,文景路延伸段：计划2010年11月底完工，2011年6月通车,明光路：目前尚未确定,项目周边尚稷路、尚宏路、朱宏路延伸段的迅速落成，加速项目板块成为涉外门户区第一引领

35、区，未来经开区管委会将会落户于此,区域机会交通,远期建设的地铁四号线直达草滩，未来轨道交通的通达将为项目地块助力攒足后劲,区域机会交通,地铁四号线将连接北客站和西安老火车站。把经开区、明城区和曲江新区，以及航天基地连接到一起，线路全长35.2千米，共设车站23座。动工建设时间目前尚未知晓。,泾渭新城：已形成商用汽车、重型机械、新材料等为主导的产业格局，成为经开区的工业园区。,经开区：未来西安城市新中心的核心区域，成为大西安都市圈的运营中枢，经开区的引领区。拥有空港区、西北首家国家级出口加工区，陕西周边十省区口岸功能最完善、政策最优惠的特殊经济区域。,草滩生态产业园：紧邻西安铁路北客站和西安国际

36、机场，生态优良，交通便捷；依托草滩良好的自然环境，园区将按照“生态优先、功能多元、错位互补、紧凑集中”的布局开发理念，打造西安生产性服务业高地，建设生态化滨河城市新区，成为未来独一无二的休闲核区,泾渭新城产业核,草滩生态区 休闲核居住核,经开区政务核,本区域将与经开区（政务核）、泾渭新城（产业核）互补、轨道交通形成立体路网，未来将成为独一无二的休闲核、居住核,区域机会小结,未来，凭借生态优势、枢纽交通、功能定位，草滩的居住及休闲价值更加凸显，但区域价值的兑现尚需时日，目前仍为北城价值洼地,区域机会小结,尚稷路沿线土地在近一年来集中出让，按照政府的开发时限要求，未来两年将陆续进入集中建设期，区域

37、在3-5年后相对成熟,区域机会小结,重庆中宝360亩,景家堡260亩,陈家堡223亩,宏邦232亩,本项目，1800亩,通宇地产约200亩,综上，本项目所处的区域目前成熟度欠佳，近期尚不具备开发条件，如果过早入市，以项目近2000亩的规模，先期的回现压力巨大。但考虑到该区域规划前景看好，未来发展潜力巨大，美城建议，将此项目作为中长期的发展重点，入市时间选取在未来2-3年为宜。,项目开发启示,北客站项目开发时机扫描,本项目位于草滩生态园区，南临北客站及地铁二号线,区域规划,地铁二号线将于2011年9月28日正式通车；西安北客站已于2011年1月11日开始投入使用。,北客站的建成及使用将提升周边配

38、套，促使口岸经济圈的形成,区域规划,西安北客站，建筑面积约22.78万平方米，总投资额达40亿元，年发送旅客可达1300万人；项目建成后将开行高速动车组，并与西宝、西铜、西康、西汉、西潼、机场 高速等公路相连接，可与地铁二号线“零换成”，形成四通八达的交通网络。,从城市格局来看，北客站的建成与运营未来必然是西安的中心站，它是实现城市扩展的一个重要砝码。火车站的作用不仅仅在输送人流，由于火车站周边设施的完备、便利的生活条件，会吸引越来越多的外埠人员在这一带生活消费，由此逐渐形成口岸经济圈。由于外来资源（人力、物力、财力）的大量涌入，口岸经济圈的发展速度要较城市其它地区相对较快，并且随着口岸物业不

39、断的发展完善，口岸经济圈就会成为一个城市的经济核心区，成为城市经济发展的龙头地带。,易衔接性：布局在城市中易衔接的要冲地点特定目的性：利用者有移动、转乘等特定目的规则性：每天早晚有上下班的高峰时段高度聚客性：大量人潮在局限的空间内往来高周转性：一般12小时前后的逗留广域交流性：容易集合远方的民众,地铁站场区的特征,地铁周边易形成城市功能聚集区，沿线区域价值呈阶梯状上涨,区域规划,莘庄,地铁15分钟,徐家汇中心区,北京,上海,价格上涨,楼盘增加，板块延扩,客户多元化发展,CBD通州地产变动分析,上海莘庄地铁开通前后片区变化分析,价格上涨,一线城市地铁对沿线房地产板块拉动作用已得到市场验证,区域规

40、划,区域规划小结,本项目位于草滩生态园区，南临北客站及地铁二号线，西安北店已于2011年1月11日正式投入使用，地铁二号线将于2011年9月28日正式通车；,北客站的建成及使用将提升周边区域配套，促使口岸经济圈形成，由于外来资源的大量涌入，口岸经济圈的发展速度要较城市其它地区的发展相对较快，未来将成为城市经济发展的龙头地带；,地铁周边易形成城市功能聚集区，地铁沿线区域价值呈阶梯状上涨，一线城市地铁对沿线房地产板块拉动作用已得到市场验证。,本项目所处区域规划利好即将兑现，伴随北客站投入使用，地铁二号线试运营，区域将摆脱以往的陌生远郊形象，成为北部置业的热点区域。,大规划引领下，城市向北发展，区域

41、内房地产市场出现勃勃生机,区域房地产市场,首创国际城,海璟世界城,汇通太古城,城运公园,政府,市委,白桦林间,海珀兰轩,双威理想城,文景时代,中央领郡,天朗御湖,乾唐华府,核心区,本案,竞品案例解析首创国际城,区域房地产市场,规划利好推高区域价值，房地产价格节节攀升,我们的项目是在2009年4月入市的，由于当时区域较为陌生、规划利好还未兑现，当时的入市价格仅为3800元/平方米；2010年，我们的年销量在1600余套，每月的成交量保持的110套左右，现在的价格已达到7500元/平方米；虽然项目周边尚无成熟的居住区，价值却已然翻倍，除了我们项目自身的规划及产品的塑造外，区域的规划利好成本项目成交

42、量、价走高的重要原因，有80%的置业者购房都是看重区域未来的发展。首创国际城案场经理,项目开发启示,本项目所处区域规划利好即将兑现，伴随北客站投入使用，地铁二号线试运营，区域将摆脱以往的陌生远郊形象，成为北部置业的热点区域；,大规划的引领下，城市向北发展，虽然北客站以北目前已开发项目，但本项目所处区域内房地产市场出现勃勃生机，距本项目最近的首创国际城均价较之开盘已然翻倍，月均销售速度稳定，充分体现了客户对于此区域的价值认可。,本项目所处区域的价值已被市场认可，但周边的配套尚未到位，考虑到本项目仅80亩的规模，不足以成为打开市场的引擎项目。美城建议：本项目考虑在未来的一两年入市，届时北客站区域配

43、套到位，项目的价值将更加放大。,泾渭新区项目开发时机扫描,位于老泾渭居住圈，行政区域隶属高陵县，不在此次限购范围内,项目属性,西安限购令细则限购区域为西安市辖区西安市限购区域为西安市辖区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区），而周至、蓝田、户县、高陵等4县不在其区域范围内。,老泾渭居住圈,本案,项目位于车城花园附近，属泾渭老居住圈，人口相对密集的区域，行政区域隶属高陵县，目前区域总人口三十多万，总面积294平方公里。,高陵,项目周边配套齐全，生活氛围佳，享有各种规划利好，具备先期开发条件,项目周边,产业的多态化将带动区域的发展，成为西安经济发展中新的增长点,

44、区域概况,兵器工业园,泾渭工业园是西安经济技术开发区与高陵县联合共建的专业化工业园区，是经开区打造千亿元先进制造业基地的主战场。2003年正式启动，目前园区项目总数68个（不含兵器产业基地项目），总投资约100亿元，投资过亿的企业近20个，过十亿元项目2个，重点规划发展重型汽车研发生产、兵器工业、通用专用设备、新材料、精细化工五大产业集群。,陕汽,新材料,兵器产业基地：基地规划用地2万亩，将在5年内，投资约150亿元，形成“三区六园”的总体格局和专业化、规模化、系列化发展态势，预计建成达产后可实现产值300亿元，税收10亿元。目前一期9个项目已开工建设，总投资52亿元。兵器产业基地建设将充分发

45、挥兵器工业自主创新的技术优势，加速科技成果向产业化转移，建设以高新技术为先导、军民结合的产业聚集区域，成为西安工业经济发展中新的增长点和西安经开区千亿元先进制造业基地的重要支撑力量。,高陵县委提出建工业园的战略,1997年初陕汽一期项目破土动工,高陵县马家湾乡尚处在住窑洞吃窖水，年人均纯收入620元水平,泾渭三角洲区域成为高陵县最穷的一个乡。,陕重汽入园，奠定汽车产业集群,泾渭大桥贯通市政配套渐完善,高陵县马家湾乡从该年撤乡换镇，更名为泾渭镇。泾渭工业园于年初全面正式启动，,入驻项目越来越多。,西安市行政中心北迁&地铁二号线,皇城复兴所涉及的城内企业外迁,截至2007年底，累计引进项目178个

46、,投产运营企业154家，实现工业总产值28亿元，上缴税金2.04亿元。,地上轻轨延伸线&西铜高速免费,承接自东部地区产业转移及投资,十一五期间，实施“1151工程”，将实现工业总值400亿元、工业增加值150亿元的目标。远景达到31平方公里。,工业园迎来二次创业，重点发展商用汽车、重型机械、新材料三大产业，全力打造中国西部装备制造业基地。,财富中心,水岸花城,长庆龙凤苑,车城温泉花园,天正花园,龙江秀水园,鼎正庆化苑,区域概况,短短几年，市场由最初的萌芽状态发展至成熟化、多元化,泾渭园区人口数量现状及未来发展,从未来园区迁入企业及人口变化，对比所供应项目的体量可以看到，人口的增长与市场供应基本

47、呈现出一致的增长，市场发展和可挖掘的潜力还很大，房地产市场有足够的发展空间。,人口增长摘自西咸一体化泾渭工业园区规划,历年销售及未来供应由园区项目统计而来,区域市场未来发展潜力,随着园区迁入企业及人口变化，市场存在广阔的开发空间,目前西安市场上代表性的楼盘，基本上都是由外来开发商操作；西安的房地产市场相应地由一个自生发展阶段快速过渡到市场化阶段。限购、加息等一些调控政策的影响，住宅地产的开发面临转型，旅游休闲地产等倍受开发企业的青睐，特别是许多一线房企将开发目标逐步转向三、四线城市。,众多房企进驻高陵，拿地热情高涨，房价上升通道打开，市场即将面临快速成长,市场状况,广州颐和集团,香江环球泾渭分

48、明,开城实业,陕西嘉园置业,市场状况,限购令的实施助推了泾渭园区楼盘的销售热潮，市场迎来“小阳春”,客户访谈：我是外地人，之前在西安有过一套房子，现在孩子也大了，马上要结婚了，想给他们买套婚房，但是我们是外地户口，很庆幸西安这次限购令有对户县、高陵、周至、蓝田等四区域做出明确的限购要求。在这几个没有限购的区域中我目前还是最看好泾渭的发展，毕竟相比之下距西安相对较近，随着西安国际化大都市城市定位的逐步确立，市政府北迁，整个城市格局向北发展，地铁等多重利好，我对这边未来的发展潜力很看好。还记得08年左右的时候这边的房子才卖2000多，现在都涨到4000多了，短短的2年多时间竟翻了一倍，但相比市内的

49、价格还算能接受，我们好多同事也在这买房了，看到现在的房价趋势，一句话：还是买房趁早吧”，如果再不买说不定又赶不上了。,销售访谈：西安限购令出台后，我们售楼部一周来电量虽然不大，但是来客量明显较此前增加一倍，来客量增至90组左右，价格也较之前有所上调；客户变化：此次来访客户中年轻置业者较多，首改类的占比较大，且都关注舒适三房，西安限购令毕竟辐射范围有限，目前有一部分客户对市场仍不太敏感；据我们了解，上周竞品楼盘唐品A开盘推出112套房源，开盘当天全部售罄，成交均价3700元/左右。依据目前的市场反应来看，限购令的出台无疑助推泾渭楼盘的热销，市场成交火热，我们也将在销售节奏上立做调整，抓住市场的大

50、好形势，本月加紧推盘，实现资金的快速回笼。颐和盛世销售经理 左先生,限购令,泾渭新区项目属于泛华置业西安三个开发项目中规模最大的一个，所在区域配套成熟，生活氛围比较浓厚，随着西安国际化大都市的定位，城市的向北发展，及政府对园区的规划利好的带动，区域未来前景看好，为本项目后期的开发奠定了坚实的基础！区域房地产市场目前处于发展期，随着一些企业的迁入及人口增长等因素，人口密度快速膨胀，整个市场供应量在逐年增加，近几年市场呈现量价快速齐升的态势；限购令的实施为区域房地产市场的发展带来了良好的契机，随着城市大骨架的外扩，客户变迁下，市内客户逐渐向郊区化转移，此次限购令助推了片区楼盘的火热销售！因而，本项