2012年成都商业综合体分析报告.ppt

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1、成都商业综合体,重点区域板块介绍,汇报部门：营销部二零一二年四月一日,成都综合体分析之 发展阶段,成都综合体发展阶段,多位于市区传统CBD极佳地段；商业占绝对主导地位；城市综合体开发探索阶段，初具雏形，失败案例多,多以“新区”开发为主；多以商业为核心驱动，兼顾主力公寓走量、同时写字楼聚集人气，产品更复合化商业发展异常成功，但公寓、写字楼的办公居住功能较弱,城市中心及副中心及核心地段全面发展，规模档次高低出现多样化，高品质及创新化成为市场主流基本为区域内标杆，开始国际级高端配套（酒店等），提升价值各物业功能均衡发展,发展阶段,阶段特征,发展代表,新城市广场,万达广场,新鸿基环球,从2000年沿街

2、为市到2007商业综合体基本形成，目前成都综合体发展阶段为二至三阶段，酒店、写字楼、购物中心三大主力功能是城市综合体最基本的业态组合形式。,万达广场,新城市广场,新鸿基广场,1/17,四大区域：CBD、东大街、天府新城、人南，已然形成。,C B D板块,东大街板块,天府新城板块,人南沿线板块,市中心CBD起势升华主要功能：企业总部、行政中心、外企总部区域概况：中央商务区，是成都重要的政治、金融、消费、商务、文化中心，有大量高端商务、消费场所代表项目：城市之心、富力天汇、仁恒广场,天府人南沿线炙热区域、黄金主轴主要功能：会展总部、企业总部、金融后台服务区、软件园、中高档住宅区域概况：位于南三环外

3、，随着市政府南迁，以及大量大型企业总部迁入，加之地铁的开通，该区域将成为成都经济附中心，是最有发展潜力的区域，目前已成为成都商务高档写字楼的黄金主轴，区域内有大量在建项目，将会成为近几年成都甲级写字楼的热点区域代表项目：蜀都中心、美年广场、保利中心、凯德来福士广场,东大街沿线全面开花主要功能：金融前台、企业总部区域概况：规划将在3-5年内建成西部金融中心，成都的金融街，该区域有大量在建项目，将会成为近几年成都甲级写字楼的热点区域代表项目：喜年广场、铁狮门、新鸿基贸易广场,成都综合体分析之 板块分布图,2/17,目前成都综合体分布已经形成四大板块，分布区域广泛，全面开花，繁荣全城。,非典型板块,

4、非典型星火燎原主要功能：大型社区、金融后台、高端住宅区域概况：城西城北散量分布，多为价值洼地，旧城改造区域为主，多以商业和国内实力开发商开发为主代表项目：金牛万达、绿地新世纪、龙湖北城天街,四大板块为：1.市中心板块、2.东大街板块、3.非典型板块、4.人南路及天府新城板块,成都综合体分析之 板块分布表,市中心板块占据核心商圈黄金地段位置，高档集中商业为主。已聚集足够的人气和商业氛围，走高端路线,东大街板块西部金融街，基本以写字楼为核心物业，板块人气和商务气氛正快速成熟中，将成为城市高端的商务综合体集群,非典型板块城西城北散量分布，多为价值洼地，旧城改造区域为主，以商业和国内实力开发商开发为主

5、,人南路及天府新城板块供应巨大，品质高端，受区域成熟度所限价格相对较低，但未来潜力巨大,3/17,2,1,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,成都综合体分析之 项目分布图,6/17,成都综合体分析之 项目统计图,7/17,仁恒广场（业态：商务办公、公寓租赁、购物娱乐、餐饮休闲）（特色：自带超五星级公寓，国际奢侈品牌主打）,设计单位：中国建筑西南设计研究院 合作设计:美国NBBJ开发单位：仁恒置地（成都）有限公司物业公司：仁恒物业开发用地：19180平方米总建筑面积：190980平方米写字楼面积：72073平方米商城面积：65556平方米酒店式公寓：

6、53351平方米产品规划：具有商务办公、商住、购物、餐饮休闲服务等复合功能营销方式：写字楼只租不售,成都综合体分析之 CBD板块 仁恒置地,项目介绍：该项目座落城市主要交通快线的交会处，地铁一号线旁。建筑包括甲写字楼、服务式公寓及品牌购物中心，具有商务办公、商住、购物、餐饮休闲服务等复合功能。建筑风格与南京国际广场相似，有南北两个塔楼加底部裙楼三部分组成。主力店及入住商家：1.仁恒辉盛阁国际公寓（租金单室套1000元/日、套间1200元/日）2.仁恒置地广场物业写字楼租赁公司（46元/平/天）3.商家：PRADA专卖店、dior、劳力士、雅莹等项目特点：优：产品业态丰富，较小规模，内部配套完善

7、。地处蜀市中心CBD地块，区域位置优，地铁旁，干线地段好入住商家多为世界奢侈品牌，对自身数立了较好价值形象。经营模式为写字楼、酒店公寓、商铺的租赁且为只租不售的形式。酒店与写字楼、配套商业实行区域商业互补，形成差异化优势。劣：前期成本较高，项目挑战较大，商业竞争力较大。项目入驻商家多为国外奢侈品为主，大众群体普片认可度、参与度有限。目前板块隶属旧城改造，老城区配套出新度有限且受政策影响比重较多，具有典型的“利大险大”的特点。,8/17,富力天汇(业态:购物、餐饮、娱乐、休闲、度假、商务)(特色：配套真冰场、首创办公精装交付标准),开发单位：成都富力地产开发有限公司物业公司：广州天力物业成都分公

8、司装修状况:首创写字楼精装占地面积：294080平方米建筑面积:3030670平方米商业面积：200000平方米购物中心面积：14万平方米容积率：7.5绿化率：30%产品规划：集住宅、办公、酒店、商业广场于一体营销形式：写字楼可租可售,成都综合体分析之 CBD板块 富力天汇,项目介绍：采用中空走廊步行街设计，全长355米，分为上中下三层，总建筑面积28000平方米，以室内商业步行街为主轴线，各大主力店自然相连、有序组合，商业客户资源共享，集住宅、办公、酒店、商业广场于一体。主力店及入住商家：广百百货、橙天嘉禾成都富力天汇影城、冠军真冰场、美居中心、汽车体验馆 项目特点：优：CBD卓越的地理位置

9、，填补了市中心多元化购物广场的空白。真冰场应用是成都先例，直接把成都人民广播电台直播间引进综合体，做到了品牌效应的升华。广州百货的加盟（主营广东服饰品牌），商业部分具备较多外来品牌商家的特色，可吸收不同类型消费群体。中央CBD区域首创甲级写字楼的精装交楼标准。劣：交通不畅问题严重，受早晚高峰时段路堵影响较大。虽引进多元化配套项目，如真冰场等，但消费口碑反应多有“一阵风”效应，难以做到商业恒久远，对于项目的长远影响力较小。项目周边类似同级的商铺写字楼密布，面临竞争压力较大。,9/17,万达城市广场（业态：购物、休闲、住宅）（特色：大众品牌聚集，限量精装公寓）,开发单位：成都万达广场商业管理有限公

10、司物业公司：万达广场商业管理有限公司占地面积：77256平方米建筑面积：400000平方米商业广场：180000平方米住宅面积：150000平方米办公及公寓：40000平方米容积率：公寓:7绿化率：15%产品规划：集住宅、办公、酒店、商业广场于一体营销形式：写字楼可租可售,成都综合体分析之 非典型板块 万达,项目介绍：成都金牛万达广场位于一环路、人民北路交汇处。汇聚万达集团旗下产品系列，包括超大型高端商业、高档城市住宅、精装SOHO、甲级写字楼群落等，涵盖居住、购物、休闲餐饮、娱乐、办公等功能。主力店及入住商家：B1：精品超市、屈臣氏、快乐老家餐饮、银杏餐饮1F：主力店：伊藤洋华堂、国美电器、

11、万千百货2F：服饰、精品百货、神采飞扬电玩、大歌星KTV3F：小吃、甜品站、万达影院、精品店4F：日用百货、家居用品、服务中心 项目特点：优：完善五块石商圈的综合性商业，同时对整个区域的品牌和形象得到提升，将带动其片区的整体消费。项目自身涵盖住宅以及完善的商业配套，相互消化吸收的优势明显。项目所处位置交通方便，出行便捷。各业态分布均匀，吸收消化各层级消费人群。自由物业形式，口碑较好，管理方便。劣：项目周边流动人口较为混杂，获悉治安状况不佳，对于办公氛围存在负面影响。周边建筑年代久远，外观普片陈旧，整体环境不佳。项目自身定位为中端，缺乏高端品牌效应，难以引入高端办公商务以及世界级商家。,10/1

12、7,绿地世纪城（业态：写字楼、LOFT、大卖场、时尚休闲街）（特色：成都地区率先引入红星美凯龙项目）,开发单位：天津绿地世纪城投资有限公司物业公司：成都嘉诚新悦物业管理有限公司占地面积：138000平方米建筑面积：830000平方米公寓面积：138000平方米住宅面积：468000平方米装修状况：毛坯容积率：4.5绿化率：30%产品规划：高端写字楼、LOFT、大卖场、时尚休闲街、住宅为一体营销形式：写字楼可租可卖，商铺发售,成都综合体分析之 非典型板块 绿地世纪城,项目介绍：项目引入红星美凯龙西南旗舰店，为城北带来1400多个家居品牌，其中30%首次登陆成都。而住宅部分，绿地世纪城项目涵盖了5

13、0-120平米的多种房源，绿地集团将7年来在成都推出的数十种户型中最畅销的中小户型明星产品收纳其中且包含目前三环内同类产品中极为罕见的“两梯四户”板式结构。主力店及入住商家：红星美凯龙西南旗舰店入驻项目特点：优：物业配套规划完善，价格相对周边比较合理。客群认可度较高绿地开发商的品牌效应，对产品升值空间有一定帮助。项目周边高档住宅聚集，对自身商业有促进作用。住宅户型倾向年轻化成功人士，配合自身小范围商业办公，形成独特的价值优势。劣：地处三环线，交通目前不便利，周边配处于发展初期，整体略显荒凉之感，对项目整体价值定位产生负面影响。业态分布不够系统，虽面广但缺乏特色，加之体量较大，运营管理成本较高。

14、侧重住宅拉升商业，商业部分缺乏自主品牌，难以在短时间内形成商圈聚集效应。,11/17,龙湖北城天街（业态：商业、公寓、餐饮、娱乐）（特色：五星级影院、大众消费品牌汇聚）,成都综合体分析之 非典型板块 龙湖北城天街,开发单位：成都龙湖北城置业有限公司物业公司：成都龙湖物业服务有限公司占地面积：19800平方米建筑面积：700000平方米公寓面积：280000平方米住宅面积：420000平方米装修：毛坯 菜单式（清水、精装）容积率:公寓：3.75绿化率：30%产品规划：以大型商业、格调精装公寓、餐饮、娱乐为一体营销形式：以住宅销售为主，写字楼、商铺可租可售形式,项目介绍：龙湖集团在成都打造的第一个

15、“天街系”大型城市综合体项目，目前为止是城北区域占地最大的一个项目，其中包含天街系大型商业、格调精装公寓、龙湖旗舰soho产品星座系列等多种业态产品。主力店及入住商家：哈根达斯、星巴克、远东百货、UME五星级影院等大众消费商家项目特点：优：龙湖北城天街项目自身带有商业配套，加上引入远东百货、UME影院等实力商家，对大众消费群体吸引力较大。规划中的地铁5号线直达项目门口，具备升值空间。项目周边高档住宅、批发市场较多，对自身商业具备推动作用。公寓推出精装和清水两种交付标准，扩大客户群体对产品的选择余地。劣：项目建筑密度高，商业办公环境受限。项目规划以住宅为主，对于商业建筑面积规划较少，虽已引入较多

16、商家，但难以形成品牌商圈聚集。整体商业氛围平淡，因自身商业价值定位较低，不利于项目品牌的长远发展。,12/17,华润万象城（业态：百货、超市、品牌店、电影院）（特色：全景中央花园、真冰场及博物馆引入）,开发单位：华润置地（成都）集团物业公司：华润置地(成都)物业服务有限公司商业服务管理分公司占地面积：46000平方米建筑面积：320000平方米商业面积：244000平方米写字楼面积：74000平方米容积率：4.0绿化率：48%产品规划：集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、优质教育资源为一体营销形式：写字楼只租不售,成都综合体分析之 东大街板块 万象城,项目介绍：万象城落户成都邀请商业地产设计世界

17、排名第一的Callison操刀设计，斥资25亿打造，独立设置博物馆及真冰场等时新娱乐设施，集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、优质教育资源为一体，将打造成为以现代服务业为核心的地标性城市综合体。主力店及入住商家：粉彩、尚泰百货、王品台塑牛排、Pacific 及Costa咖啡馆、冰纷万象冰场、百老汇电影城。项目特点：优：24万平米商业区涵盖百货、超市、娱乐、餐饮等多种业态，可吸收不同消费群体200余家品牌企业签约入驻，30余家品牌首次进入成都，对周边商圈影响力较大新兴配套设施，如真冰场及博物馆等，可提高自身知名度，广泛吸收各类人群。劣：万象城于2011年底开业，但成都地铁四号线预期到2014年才能

18、开通，交通优势现在未能明显体现，商铺及写字楼面临营销挑战性较大。因开发公司自身经济原因，开发进度两次推迟，一期未能达到绝对高端要求，只引进中端商业为主，对自身品质定位造成一定损失。,13/17,铁狮门.晶融汇（业态：办公楼、购物中心、星级酒店、高端住宅、服务公寓）（特色：世界级CEO精装国际公馆样板间、真冰场）,开发单位：美国铁狮门房地产公司建筑面积：25308平方米占地面积：176000平方米商场面积：43000平方米写字楼面积：40000平方米公寓面积：24000平方米服务公寓：23000平方米地下配套：43000平方米装修：公寓精装 其余毛坯产品规划：集高档百货、大型超市、品牌旗舰店、电

19、影院、真冰场、各色餐饮等于一体营销方式：写字楼只租不售,成都综合体分析之 东大街板块 铁狮门,项目介绍：由三座高约158米、超过40层的塔楼和一片不超过5层的商贸片区构成，分别是甲级写字楼、住宅、酒店式公寓、商场，公寓采用纯住宅的方式，实行“纽约式”统一管理。项目商业和办公楼物业已申报获得LEED环保预认证金奖。主力店及入住商家：国际名品购物中心：高纬环球购物中心。目前已经入住晶融汇的企业有：渣打银行、荷兰银行、库柏、葛兰素史克、汇丰银行、日本东京三菱UFJ银行、小松、住友商事等诸多外企行业。项目特点：优：位于地铁2、3号线交汇处交通便利项目周边聚集了众多商圈，隶属于成都繁华的春熙路、红星路、

20、大慈寺商圈，区域内群体消费能力较高，有利于商家的集聚，实现品牌象征效应。项目科技含量较高，楼体拥有“太阳屏幕”系统，靠自然光即可形成外立面的广告图案。国外优秀运营管理经验值得学习劣：周边商圈林立，竞争性较强高地价加上高定位，消化群体主要倾向高端，大众认可度不高。地下商场部分未能在建设初期配套地下人行通道，对于消费群体吸引造成损失。,14/17,新鸿基环球贸易广场（业态：写字楼、酒店、公寓、住宅）（特色：主楼280米高度，顶楼360全景观，三大港商强强联手）,开发单位：成都新鸿基、九龙仓、恒基兆业三家港商公司物业公司：香港超卓管理服务有限公司占地面积：200000平方米建筑面积：1200000平

21、方米商业面积：130000平方米商务面积：110000平方米酒店面积：40000平方米住宅面积：210000平方米地下商场：10000平方米产品规划：甲级写字楼，超五星级酒店、酒店式服务公寓和大型购物广场、国际化住宅等生活配套建筑营销方式：写字楼可租可售,成都综合体分析之 东大街板块 环球贸易广场,项目介绍：环球贸易广场具有甲级写字楼外，超五星级酒店、酒店式服务公寓和大型购物广场、国际化住宅等生活配套建筑，其中包括多栋楼宇，其主体建筑高度预计将在280米以上，将效仿帝国大厦，全面开放顶部空间供城市观光，有专用电梯直达，可360度观光城市全景。主力店及入驻商家：希尔顿集团旗下的白金五星酒店品牌康

22、纳德酒店项目特点：优：项目体积庞大，功能全面，配套完善。强强联合，打造地标建筑，有利提升产品价值定位。项目整体定位于高端市场，写字楼主要吸引国际高端客户群，购物广场引进国际顶级品牌店，辐射范围高端消费人群和旅游者，高档服务式公寓满足金融街从业者的高端居住需求。一万平的地下商场，将与地铁站厅层直接对接。劣：多家港资企业联合制造，虽可做到降低风险，减小成本的功效，但运营管理以及资源管理等都会有一定的阻隔和障碍。致使地块07年至今未能竣工周边同行业嘉业国际城、国瑞大厦均已进行收尾工作，此地块运作进度缓慢，错失占领市场份额的优先机会与高空争霸的制空权。项目定位为单一的纯高端产品，具有一定片面性，增加运

23、作风险。,15/17,开发单位：保利地产物业公司：保利物业占地面积:43682平方米建筑面积:390000平方米单层建筑面积：2000平米公寓面积：138900平方米商业面积：157000平方米建筑层数：地上25层，地下3层容积率：5 绿化率：30%装修：毛坯，菜单式产品规划：甲级写字楼、时尚精品商业廊、LOFT精装公寓于一身营销方式：写字楼可租可售,成都综合体分析之 人南及天新 板块 保利中心,保利中心（业态：写字楼、公寓、住宅）（特色：甲级写字楼，时尚精品街）,项目介绍：地处成都市南部，邻美领馆、威斯顿联邦大厦、力宝大厦等地标性物业，区域内写字楼出租率达90%以上。主力店及入住商家:保利中

24、心亚太广场、保利中心SOHO沸城、保利中心酒店等项目特点：优：毗邻周边家乐福、威斯顿联邦大厦、仁和春天店、力宝大厦等，隶属是成都高档居住社区，生活舒适度和片区环境较好。保利中心地理位置优越，紧邻人民南路和地铁一号线，未来升值空间极大。自有物业形式，且品牌口碑较好，对营销带来一定帮助。劣：保利中心受区域内老房子较多影响，整体形象受损，片区街道都比较狭窄，交通不便，常出现路堵。项目密度高，部分房源采光容易受到遮挡，后续营销障碍较多。首次进入成都市场，在营销和运营管理经验方面处于摸索阶段。自有商业广场，获悉多数品牌多为重复，缺乏新鲜感，不具备新兴品牌的竞争优势。,16/17,凯德来福士广场,成都综合

25、体分析之 人南及天新 板块 来福士广场,项目介绍：以巴蜀文化、三峡风光为设计原理，并融入热回收系统、水蓄冷、能源管理系统、雨水回收系统、屋顶绿化等绿色科技配套。整个购物中心将会有60%的国际品牌、30%的旗舰店或首次进入成都的品牌，两幢国际甲级写字楼、一幢购物中心、一幢珍藏单位、一幢酒店和一幢国际高端服务公寓，拥有最综合全面的业态，实现工作、生活、休闲、娱乐等无缝对接。主力店及入住商家:多数引进成都先例商家入驻，包括ZARA、H&M等大众认可度较高品牌项目特点：优：融入中国建筑风格，建筑风格特色鲜明。建筑环保科技先进，环保理念深刻，获得国际环保机构认证，增加自身价值。招商项目高端且新品较多，多有外地自主品牌入驻，对当地新兴消费群体吸引力较大。地处人南沿线，未来发展前景有上升空间。劣：建筑密度较高，采光受限较多。科技环保投入力度大，致使前期成本颇高，运营成本负担较重。,17/17,（业态：写字楼、购物中心、服务公寓以及酒店）（特色：中国风范特色建筑，环保科技获国际奖项）,