德思勤2011年4月长沙中环半岛项目前期策划报告之三：物业发展建议.ppt

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1、1,长沙中环半岛项目前期策划报告之三物业发展建议德思勤长沙2011年4月,第一阶段前期市场调研报告,第二阶段项目前期定位报告,第三阶段项目物业发展建议研究报告,项目前期市场调研报告,项目前期定位报告,项目前期物业发展建议报告,提交成果,市场调研竞争楼盘调研区域价值分析项目开发借鉴案例分析,工作内容,项目资源研判案例及模式借鉴项目发展战略选择项目定位,规划要点与原则项目规划建议项目单位设计建议,第四阶段项目经济测算报告,项目成本测算项目总投资测算项目利润测算项目税费测算项目敏感性测算,项目前期经济测算报告,项目地理位置/技术指标,序,位于长沙市开福区，北二环以南、长捞公路以东，竹隐路以西、捞刀河

2、北路的红线用地内。,长沙中环半岛项目前期策划报告之三物业发展建议研究报告 之一：项目前期定位要点回顾之二：项目规划设计要点与原则 之三：项目规划建议 之四：物业单体设计建议之五：项目一期物业开发建议,目录,目录,长沙中环半岛项目前期策划报告之三物业发展建议研究报告 之一：项目前期定位要点回顾,销售为基础，价格是目标，品牌是战略我们的竞争方略是什么？,1 整体开发策略回顾,需要解决的问题,项目核心价值点,项目发展战略,持续开发问题区域内客户不足以支撑65万平米的体量,区域不成熟缺乏生活配套和生活氛围,资源不够强势不足以支撑持续性发展,离中心城区相对较近的大盘之一；区域较为生态宜居的景观资源；新能

3、源营运的开发商背景；未来健全的交通网络。,利用城市化，打通城市机理，跳出区域竞争,与城市脉络的连通,资源、配套与城市共享,区域的标志性,城市的符号,复合型地产、国际化、低碳概念,复合的、国际的、低碳的、公园的、城市的,定位中高端、多元产品线，以回现速度为首要目标，兼顾利润最大化和品牌（项目、企业）最大化。,项目条件,开发商情况,项目盈利模式,资源较佳，但不够强势,区域不成熟,距离城市中心实际距离较近,控制风险兑现利润树立品牌形象,定位中高端，多元产品线,少量,大部分,树立价值标杆,利润主体,高端,中端,1 整体开发策略回顾,城市中坚力量阶层,2 项目相关定位回顾,2.1 客户定位回顾,A类：市

4、区客户、芙蓉路、车站路沿线客户等,E类：岳阳、湘阴、永州等周边地级市的个体户、政府公务员,C类：金霞经济开发区客户，区域内企事业单位客户,D类：河西滨江新城客户,F类：深圳、上海、湖北、江西等湘籍外地人士,B类：四方坪等客户,中环65万源生低碳复合体,中环既能表现项目地处城北中央临近中环线区位优势，又能体现项目国际化形象，提升项目价值，拓宽项目后续发展空间,65万直观表现项目规模,源生低碳800亩城市内湖公园与低碳节能科技共同打造绿色和谐人居新境界,复合体公园物业、体育健身、教育、多元化产品四大产业组合而成的复合体,2 项目相关定位回顾,2.2 项目整体物业定位,品质住宅,商业街区,超标准服务

5、式公寓,依托港、湖、坡地景观打造的低密度豪宅。,依托通达性、大区隔地块打造的品质尊邸。,针对地块功能多样性和地块零星特点打造，结合区域规划发展趋势和人口支撑，规划相应会员酒店和国际公寓产品。,规划区域商业、邮局等功能配套，完善项目及区域配套之不足。,复合体,公园物业,依湖造景，由景生城，城市仅是公园衍生品。由卖房子转变为卖稀缺原生态湖居生活。,体育健身,健身会所，提供从场地到组织等各类健身体育活动全方位服务，倡导健康生活理念。,国际教育,规划品牌教育幼儿园与具备国际教育水准的双语制中学，为业主提供高品质的中学教育。,2 项目相关定位回顾,2.2 项目整体物业定位,2 项目相关定位回顾,2.2

6、项目整体形象定位,城市中环 大美生活,通过长沙消费者调查研究和本区域项目户型供应比例的调查分析，结合本项目总体定位的需要以及未来市场发现趋势，得出本项目的住宅户型定位:,2 项目相关定位回顾,2.3 项目户型产品定位,长沙中环半岛项目前期策划报告之三物业发展建议研究报告 之二：项目规划设计要点与原则,目录,1 项目开发理念,开发理念释义1：社区空间与城市的和谐相融强调开放、共享的理念，重视公共空间和邻里氛围的营造，强调纳入城市机理，成为城市的有机组成部分。,项目以新城开发、区域运营的理念，把城市规划手法贯彻到具体规划中，将项目及所在区域打造成未来的城市北部新中心，商务、购物消费、居住综合区域。

7、,利用局部地形自然的山地资源优势，营造出高低起伏的变化效果，切实体现规划价值。,1 项目开发理念,开发理念释义2：功能复合化打造完整的城市生活模式，使社区具备持续生长的能力，成为真正的“一生之城”,功能复合化是城市的重要特征之一，是使项目形成完整的城市肌理，创造出城市活力的必要因素之一；,提供种类较全的社区服务型商业业态和公共空间的生活场所，使社区的生活形态丰富，居民在此宜居乐居，成为真正的“一生之城”。,对外是开放的，对内是紧缩型城市，承担着部分城市的功能：如社区购物、休闲、教育、医疗等。整个项目的开发过程，是“城长”到“城熟”的过程。,利用自身配套弥补区域配套的不足：在项目的开发初期，由于

8、区域配套缺乏，可率先营造一部分商业、生活配套，再造区域形象，消除区域陌生感，打消客户顾虑。,1 项目开发理念,开发理念释义3：产品多元化多样化的产品，丰富的产品线，最大限度地满足市场主流大众群体的需求,通过多种类型的产品形态和不同面积的户型，形成全面的市场覆盖，最大限度吸客，产品快速消化，实现资金的快速回笼、顺利滚动开发；,客户全覆盖,顺利实现可持续开发：,1 项目开发理念,开发理念释义4：高性价比提供较高的社区整体品质感和相对实在的价格，以较高的性价比，降低区域抗性，提升综合竞争力。,开发初期由于区域不成熟、区域价值没有被市场完全认同，项目需在“高性价比”上做足文章，奠定首次开盘热销基础上，

9、小幅快跑，不断拉升价格水平，建立市场对产品未来升值潜力的认知；,产品的品质主要通过设计来创造价值，即在不明显增加成本的前提下，打造出较好的产品品质；,不同于普通小规模楼盘开发，高性价比是实现项目快速消化的重要策略，它是贯穿项目整体开发过程始终不变的策略。,首期热销、建立口碑,产品路线,整体定价策略,开发理念释义5：开发规模化以规模化的市场策略，产生集聚效应，使项目形象突破区域形象，超越区域价值的限制,规模化开发更能引发市场足够的关注度，形成市场集聚效应；给到市场充分的信心，能比较容易树立项目形象，突破区域价值的限制；,规模化开发，前期营销总费用较大，便于实施有影响力的大型营销活动；,通过较大规

10、模的各期开发体量、边界元素体现出规模感；,1 项目开发理念,2 规划与建筑设计理念,在完整独立的地块将BLOCK街区引入社区，营造有活力的社区氛围；,入口处形成开放的、公共的空间，体现社区整体的居住品质和文化，同时使社区与城市形成自然的融合；,社区紧凑、组团分区、功能复合，适宜步行的空间，强调邻里归属感；,结合景观特点，设计湖景商业街、营造景观亮点，展示繁华的、具有特色风情的街区生活。,社区规划,公共空间,商业街区,特色景观,将商业街、酒店公寓、办公写字楼、学校等统一整体规划考虑。,功能复合,通过营造BLOCK街区、开放式公共空间形成有活力的、具备都市气息的生活情景,3 规划与建筑设计原则,国

11、际化视野：开放的、包容的、多元化的、和谐的、共赢的国际化理念：现代的、简约的、人性的、个性的、绿色节能的国际化品质：精细的、精致的、先进的、细节化的,与世界优质生活同步,国际化（International),共享空间营造关键点 公共空间 过渡空间 开放空间,开放化（Open）,3 规划与建筑设计原则,无障碍设计 舒适的休憩空间 多样化的亚空间 自然的过渡空间,人文关怀体现于建筑设计的细节,精细化追求是品质感的体现之一,精细化于环境精细化于建筑,精细化(Refined),人性化(Humanistic),3 规划与建筑设计原则,效益化（Beneficial）,经济效益社会效益环境效益,追求经济效益

12、、社会效益、环境效益的协调统一,长沙中环半岛项目前期策划报告之三物业发展建议研究报告 之三：项目规划建议,目录,1 项目整体规划思路建议,情景洋房与临湖洋房分布湖畔，目的在保证项目容积率的基础上实现高居住价值地块价值最大化,养生会所临湖设立，交通便捷，具备最佳水景资源，有利于项目整体形象提升。,车站北路两侧布置商业街，主要考虑社区配套商业，同时兼顾部分外来消费者。,经调研，区域在会客、休闲、度假式酒店有一定需求，考虑到昭示性、景观与交通等多方面因素，建议酒店设立在车站北路东侧东南三角地块，与办公写字楼同在路东侧，两物业共同组成区域商务中心区，提升项目整体形象。,幼儿园与健身会所设立与后期规划项

13、目中，主要选址原则为最低商业价值与居住价值的地块。,波士顿景观规划理念“翡翠项链”,“翡翠项链”规划理念：1878-1895年，美国著名规划大师奥姆斯泰德对波士顿做了大面积的城市开敞空间和园道系统规划，包括五个独立的公园并通过园道将独立的公园连接起来，整体被誉为“翡翠项链”；,公园,公园,公园,公园,公园,其规划的波士顿的“翡翠项链”透析出城市园林景观结构的规划思想发展历程，即从块状公园、公园道，到公园系统的形成过程以及构成城市园林开放的空间和城市的绿色通道。它的特点就是将块状公园通过被喻为“项圈”或“项链”的公园道以及流经城市的河道和景观绿廊有机联系成一个整体；,波士顿“翡翠项链”北部规划方

14、案,2 项目整体空间规划建议,“翡翠项链”规划理念核心价值体系,设置不同规模的城市公园和开放空间，主要为了景观体验以及缓解城市的人们的感受和繁重城市生活带来的压力；,规划设置“公园道”，一种带有几种不同的交通方式（主要承担人行）的曲折、充满趣味的城市绿道，它们将公园连接起来，使得区域内的人们能够方便的到达城市各个角落；,“翡翠项链”式规划理念,公园系统,风景保护区，这是使特别优美的风景免于破坏和商用开发的保护区;,居住组团,创造了一种社区氛围和家庭生活的环境的居住组团，增加人们交流和休闲空间和设施；,私人住宅的庭院，在这里，园艺能开发居住者的审美意识和个性，还包括大量的使家庭活动得以转移到户外

15、的引人人胜的露天房间;,2 项目整体空间规划建议,本项目规划理念“翡翠项链”联结社区大小公园及设施、配套,在项目所在区域规划不同性质和种类的公园或亮点设施，给社区业主提供更多的可供交流休闲的开放空间；,规划设置“公园道或景观绿廊”通过这些景观条带把公园或者亮点设施串联起来，整体形成一个公园框架或公园系统；,本项目规划理念,公园系统,原生态景观，充分利用现有的山地和水体资源，在开发建设的同时遵循“保护、共生”的原则，体现对自然的尊重；,居住组团,在开放公园系统的基础上规划布置居住组团，创造了一种社区氛围和家庭生活的环境的氛围，体现开放性和私密性的统一；,院落式规划理念，在规划设计和建筑设计上，安

16、排大量的可与自然亲密接触的空间，使家庭活动得以转移到户外的引人人胜的露天房间;,2 项目整体空间规划建议,迎宾入口,星级酒店,原生态景观,商业街,养生会所,亲水广场1,冥想亭,健康步道,迎宾广场,中央水景公园,亲水广场2,咖啡茶楼,公园设施,园路、廊道,公园规划多种亮点设施，打造“翡翠项链”，形成独有的“公园物业”体验路线,湿地公园,预留未来的延展空间,2 项目整体空间规划建议,3 项目整体交通规划建议,未来项目主入口建议设置在北二环一线；根据市政规划道路格局，就各组团物业设置分入口，具体如右图所示。,4 项目整体建筑风格建议,现代简欧风格在现代风格的基础上，融入欧式元素，体现现代、尊贵、档次

17、。,现代简欧风格,4 项目整体建筑风格建议,现代简欧（新古典主义）立面风格体系搭建,简欧建筑立面体系组成,色彩,材料,窗,阳台,屋顶,立面中部,基座,基础色：浅黄色，辅助色：浅绿色，点缀色：棕色、土灰色。,面砖为主，加以透明玻璃，部分细节部分采用塑钢、不锈钢、大理石等,以直线型的简洁型的屋顶为主，部分项目做其他造型。,阳台围栏为同色调的玻璃颜色、阳台创新多样,色调主要为浅绿色或透明玻璃，部分高档楼盘加贴膜。,普通贴面为主，颜色加深，或大理石贴面或做架空处理,色调相对较浅（浅土黄+浅绿色玻璃），直线条为主。,面砖为主，加部分涂料，结合玻璃，局部的高级石材等，体现细节与品质。,材料,4 项目整体建

18、筑风格建议,局部高层建筑的圆楼设计创新，高层大户，与低密度物业相映成趣，尊贵凸显。,4 项目整体建筑风格建议,案例借鉴从全国各地知名大盘风格最终呈现的视觉效果总结来看，现代简欧风格比纯粹的现代风格更显档次、更经久耐看、更显大盘气势。,4 项目整体建筑风格建议,5 项目整体景观规划设计建议,800亩桃花港亲水岸原生态湖泊；600亩楚家湖湿地生态公园景观；坡地景致，亲水生活；大量的香樟、玉兰等原生树种保留。,纯水岸湖居+城市滨湖中央公园+原生态风情园林,5 项目整体景观规划设计建议,坚持“中央公园模式”，坚持产品创新，以体验地产打造城市新一极发展策略：以“不是在城市里建公园而是在公园里建城市”为开

19、发理念，打造桃花港中央公园整合公园与物业，体验地产建立全新生活理念社区，全面超越竞争对手,规划策略,5 项目整体景观规划设计建议,在追求风格创新的同时，与深业保持一定的调性，有利于整合景观资源，提升区域价值。,滨湖景观带打造统一调性,想象1：这个是景观带的起始点。是一个威尼斯式的的驳船柱廊。然后是一个有着水车的码头广场，过了水车广场就是一个亲水的大台阶及一些白沙地。,滨湖景观带打造极致亲水生活,想象2：一个类似于半个地球的壳体，经纬线作基本的划分。间隔着做一些喷泉，有一种感悟生命的感觉。,滨湖景观带打造极致亲水生活,想象3：这个是亲水的休闲木平台，也可以看着是自然之泉广场的延伸。,滨湖景观带打

20、造极致亲水生活,滨湖景观带打造极致亲水生活,想象4：中央水景是一个和基地的环形车道有着密切关系的景观，所以在沿岸布置了一条相应的人性步道，显得更人性化一点。那么边缘的处理就要注意和绿化相配合,大量地运用亲水步道营造原生态亲水环境，设立伸入湖中的水上长廊，通过原生灌木高密度造景，实现与自然、水零距离。,滨湖景观带打造极致亲水生活,园林铺装主要通过质感、色彩、纹样和尺度的相互组合产生变化。,园林景观打造,在保证总容积率的前提下，又尽可能多的开辟内部中心大景观，力求达到所有的住宅都有良好的景观视线,中央水景公园打造,5 项目整体景观规划设计建议,1、项目拥有得天独厚的景观资源，为打造匀称富有层次的景

21、观环境，按照“翡翠项链”景观打造原则，建议打造滨湖亲水景观带与中央水景公园构成的双景观。2、在规划中，在保证总容积率的前提下，又尽可能多的开辟内部中心大景观，力求达到所有的住宅都有良好的景观视线，使居住者仿佛栖身于花园之中，使“诗意的居住”成为可能。3、在实现内外双景的同时，通过对空间的梳理，对轴线的组织，使各景观中心之间达到相互渗透的效果，形成富有层次的整体社区。4、在规划过程中，建议项目的滨水景观设计与深业项目滨湖景观设计保持延续性、一致性、整体性、协调性、互补性。通过“竞合”策略打造楚家湖桃花港滨湖风光带，奠定区域“高端宜居聚集区”基础，最终实现互惠互益。,景观设计建议,5 项目整体景观

22、规划设计建议,景观格局,一湖（桃花港楚家湖）两园（水上公园、湿地公园）三带（亲水景观带、中央景观带、风情商业街）,5 项目整体景观规划设计建议,长沙中环半岛项目前期策划报告之三物业发展建议研究报告 之四：物业单体设计建议,目录,色调相对较浅（浅土黄+浅绿色玻璃），直线条为主，顶部构造简单。,立面,1 建筑立面设计要点建议,整体立面的统一协调性强，线条变化少，通过横竖的线条变化，墙体与窗、阳台的组合穿插形成建筑的形美、神美。,立面,1 建筑立面设计要点建议,整体建筑风格的统一贯穿，局部构造有所改变或创新，体现变化。整体体现档次与形象，经久难看。,1 建筑立面设计要点建议,低密度物业简欧风格示意斜

23、屋顶、木栅栏、落地窗、退台造型,立面,1 建筑立面设计要点建议,2 建筑内部功能空间规划建议,在细节处理上下足功夫，最大限度提升居住舒适度和项目档次，以此博得客户青睐,2 建筑内部功能空间规划建议,采用错层阳台设计，增加阳台空高，使客户拥有更为广阔的视野，提升居住品质,阳光电梯间，配以绿化植物，突破传统电梯间黑暗、压抑之感。让客户步出电梯就有明媚的心情。,2 建筑内部功能空间规划建议,采用大幅落地窗与转角飘窗，增大采光面及视线通透性,大堂内设休闲区体现人性关怀,2 建筑内部功能空间规划建议,挑高大堂充分体现物业大气,在单元门口辅以精致景观，提升物业形象,3 建筑内部空间设计要点建议,底层挑空处

24、理，适当点缀景观，既可以解决防潮，也可形成泛会所，为客户提供更多户外活动空间,一个多维的，充满生机的，可观可感的立体花园社区。城市梦想人闹市打拼后回归自然、回归宁静的城市港湾。,Vision garden（视觉花园)(视觉花园，视觉所到之处皆是花园)长沙首创都市农夫自助式生活园林,园林环境主题概念,4 建筑生态园林景观建议,天上绿吧,六维有机生命园林,自助田园,趣味乐土,呼吸建筑,平台花园,顶楼花园,空中花园,墙体绿化,地下奇葩,车库花园,鲜氧中心,地面园林,独特性、可参与性、多样化、层次化、立体化,主题构成,4 建筑生态园林景观建议,各主题园林打造平台花园,平台设高尔夫推杆练习场,4 建筑生

25、态园林景观建议,充分利用屋顶进行绿化，真正让项目成为绿色建筑。选择阳性的、耐旱、耐寒的浅根性植物，同时是属低矮、抗风、耐移植品种。,各主题园林打造顶楼花园,亲近天空的绿意,4 建筑生态园林景观建议,阳光花园与生态停车场的结合,各主题园林打造车库花园,地下车库设计采用局部镂空，增加采光通风，通过绿化加强地下停车库的采光、空间通透感，并增加景观特色导示。,4 建筑生态园林景观建议,各主题园林打造墙体绿化,通过墙体立面的绿化，打造诗意清新的生态形象,4 建筑生态园林景观建议,五重安防系统,第一重：小区周边的智能探测器,以主动式红外感应器为探测设备，安装在围墙顶，构成面型防护体系，对任何攀越进入围墙的

26、侵入行为进行探测。,红外线感应器，价格约300-500元/个,智能化新材料从安全角度,5 建筑智能化系统及管理系统建议,第二重：大堂门禁识别系统,五重安防系统,智能化新材料从安全角度,5 建筑智能化系统及管理系统建议,第三重：自动识别业主身份电梯,须持有IC卡才能乘坐电梯，在轿厢刷卡时，目的楼层按钮自动登录。,刷卡区,五重安防系统,智能化新材料从安全角度,5 建筑智能化系统及管理系统建议,第四重：智能门锁,如韩国进口irevo电子多功能密码锁，市场价格5500元/个,五重安防系统,智能化新材料从安全角度,5 建筑智能化系统及管理系统建议,第五重：室内防盗防火报警系统,室内安防报警包括防盗报警、

27、火灾报警和煤气泄露报警。室内所有的安全探测装置，都连接到智能终端，对其状态进行监测。当发生警报时，智能终端将警情根据设置进行各种操作：启动警铃和联动设备、拨打设定的报警电话。如与社区系统相连，则同时把警情送往小区监控服务器。,五重安防系统,智能化新材料从安全角度,5 建筑智能化系统及管理系统建议,长沙中环半岛项目前期策划报告之三物业发展建议研究报告之五：项目一期物业开发建议,目录,01：一期地块价值解析02：洋房及区域住宅市场分析03：一期发展方向及市场定位04：一期物业发展建议,一期地块价值解析,01,1、一期地块经济技术指标分析2、一期地块地貌特征分析3、一期地块交通分析4、一期地块四至分

28、析5、一期地块配套条件分析6、深业堤亚纳湾开发分析7、一期启动区发展战略思考,1 一期地块经济技术指标分析,项目一期占地约为15126.72平米，容积率为1.5,建筑面积约为22690.08平米，其用地性质为居住用地，初步界定为洋房与多层产品。,一期地块三面被深业堤亚纳湾项目所包围，另一面为燃气公司集体宿舍。地块西北面为深业堤亚纳湾的四期拟建高层和多层物业；东北面为深业堤亚纳湾三期，拟建高层和多层物业；东面为一期别墅物业；南面为二期别墅物业；项目西面为燃气公司家属多层社区。,规模小、容积率较低、镶嵌于深业堤亚纳湾,一期地块地貌特征分析,2,地块呈倒置三角形，内部地势较为平坦;东西最宽约为180

29、米，南北最长约为140米;地块东部存在3-4米左右的沉降高差。,地块相对规整，内部地势平坦，地块东面的高差，不利于与周边项目衔接,一期地块交通分析,3,通过三条市政慢车道路，北连北二环，西至规划中的车站北路北延线，东至深业商业配套中心，南至沿湖风光带，经规划中的车站北路北延线，快速到达市中心。,车站北路北延线,北二环,至北二环已建成,至深业商业中心，湖区,至湖区,至后期开发用地，通市区,项目周边路网交通相对完善，但多为规划中道路，未来到达市中心十分便利,北面教育资源优势明显，但交通通达性不佳，周边发展不成熟；南面已形成高品质低密度住区氛围，自然景观较好，但可眺望湖而不临湖。,一期地块四至分析,

30、向北北面为深业堤亚纳湾3-4期规划用地，及深业已建成幼儿园，规划楚家湖中学；再往北可至北二环，距北二环250米。,向南南面为深业堤亚纳湾较为成熟的独栋联排别墅区，临23万的楚家湖。,4,向西西面是长沙市燃气公司家属区及项目后期规划用地，再往西可达城市主干道芙蓉北路。,一期地块四至分析,向东东面为深业堤亚纳湾规划建设的别墅区及配套中心，东南方向为楚家湖核心湖区。,东面同样具备已形成高品质低密度住区氛围与一定湖景资源，深业商业公共配套中心可解决本项目一期配套不足的问题；西面家属区老旧住宅形象一般，后期开发地块与一期地块相隔较远，连贯性不佳。,4,一期配套条件分析,5,项目周边配套设施较为缺乏，但深

31、业项目已建成或规划了高品质的商业及公共配套中心，可解决项目自身配套不足的问题。,国际风情街区商业,超五星级双会所,健身中心,国际风情街区商业,6 深业堤亚纳湾开发分析,6.1 项目总体状况,堤亚纳湾位于长沙市开福区二环线以内，芙蓉北路以东、车站北路与北二环交汇处，交通十分便捷，距离中心城区10分钟车程。项目总占地面积达71.8691万，规划总建筑面积近82.1113万之巨，整体容积率仅1.11。由澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司、法国欧博建筑与城市规划设计公司等国际顶级设计团队，依仗地块内得天独厚的天然湿地资源，联袂打造的一个高品质的西班牙风情别墅小镇。地块中央250，000平米天然活水湖泊

32、为项目难得的自然景观资源。为最大化利用地块中央珍稀湖景资源，提升项目综合价值，项目将打造3.2公里唯美沿湖观景栈道，离湖由近及远、由低及高360度环绕以双拼别墅、TOWNHOUSE、花园洋房、宽景小高层、高层等多种建筑形态。社区内同时将修建超五星级双会所、室内游泳馆、羽毛球馆、健身中心、坡地网球场、酒店式公寓以及从幼儿园、小学到中学的一体化国际教育配套等设施。建成后的堤亚纳湾将成为一个长沙城市中心二环以内绝版、高品质的风情环湖别墅社区，将给长沙人们带来真正的浓郁的西班牙浪漫、悠闲、高贵的生活享受。,主城唯一内湖别墅生活区，世界湖岸第一排，形象好，品质高，国际风情十足,6 深业堤亚纳湾开发分析,

33、6.2 一期物业规划状况,深业堤亚纳湾一期工程建设位于整个项目的北部，北临二环路，南临广阔湖面，总建设用地15.52万，容积率0.64，总建筑面积约13.4612万，计容销售面积约9.9581万，包括叠拼洋房2栋，TOWNHOUSE28栋，双拼别墅5栋，高层公寓1栋，9栋小高层住宅及两个地下车库及1栋幼儿园，4栋商业楼。,6 深业堤亚纳湾开发分析,6.3 分期状况,深业堤亚纳湾的产品体系虽较为丰富，但缺乏高品质的洋房产品，本案可以成以此为差异化的突破口。,项目一期启动区发展战略思考,7,规模开发造城，自建配套体系，自主城市化，城市符号,高端物业入市，树立价值标杆，建立高品质形象，获取溢价空间,

34、发展战略,开发策略,根据项目整体定位，项目的发展战略与开发策略总结如下：,必须重新审视一期地块使命与价值,一期地块，规模小，不能实现规模化造城一期地块不具备最佳的湖景资源，无法树立标杆价值，为后期开发做铺垫。,7.1一期地块与项目整体开发关系思考,7 项目一期启动区发展战略思考,7.2 启动区在整个项目开发中的使命与约束条件,确保首期开发成功，回流现金以利后续开放,消除区域陌生感,第一使命,地块孤立，且较小，不利于整体形象建立。地势高差较大，如何落实地块间高差处理。被深业堤亚纳湾所环绕，如何合理和谐规划是根本。,约束条件,通过产品树立品质，展示项目整体形象,第二使命,第三使命,7 项目一期启动

35、区发展战略思考,7.3 项目启动区面临思考,需要解决的问题,思考方向,地块小，且孤立，存在高差，不利于整体形象建立,区域不成熟缺乏生活配套和生活氛围,核心资源与核心优势的发掘与展示,需求稳健的开放策略，瞄准市场主体需求，通过产品打造，实现快销；着眼于区域发展未来；差异化定位以优补缺；竞合策略，共享资源体系发掘产品核心优势。,一期地块定位,一期物业发展建议,项目定位,市场状况,客户特征,地块条件,洋房及区域住宅市场分析,02,1、洋房市场分析2、典型洋房项目研究3、区域普通住宅市场分析4、区域典型住宅项目研究,金科东方大院,郡原居里,幸福考拉,卓越蔚蓝海岸,中建芙蓉和苑,融科檀香山,愿景山水湾二

36、期,麓山里,利海米兰春天,万科城,长沙洋房主要分布城郊地区，总体较为稀缺，市场竞争小，发展空间大。,1 洋房市场分析,1.1 长沙洋房市场分布,市场供应主要以舒适性的中大户型为主，面积区间为72-280；建筑风格以西班牙、地中海等欧式风格为主；高端洋房项目产品售价远远超过了同区域住宅价格水平。,1 洋房市场分析,1.2 洋房市场特征总结,产品面积 64 74 84 94 104 114 124 134 144 154 164 174 184 194 204 214 224 234 244 254 264 274幸福考拉万科城芙蓉和苑东方大院蔚蓝海岸麓山里米兰春天山水湾檀香山郡原居里,洋房畅销户

37、型呈现二级分化的发展趋势，小户型领域畅销的主要为80-130之间，大户型畅销的主要为170-220之间。,1 长沙洋房市场分析,1.3 洋房畅销户型分析,1 长沙洋房市场分析,1.4 洋房产品配置分析,1 长沙洋房市场分析,1.4 洋房产品配置分析,洋房层高在3米以上，客厅开间普遍在4.5M以上，厨房多为L型布局，配备主次卫生间，大多带衣帽间、生活阳台及多个景观阳台与入户花园。,客户特征：年龄35-45岁为主中年人士 客群主体为长沙本地客户,从区域来看，客户区域性较明显。根据调查，70%以上的客户为长沙本地客户，25%的为省内客户。5%的客户来自周边省份。,从年龄上看，洋房客户一般年龄在40岁

38、上下，占整个客户群体的80%，其次为35岁以下群体，约占总量的15%，45岁以上的客户占5%。,洋房客户年龄情况,洋房客户区域情况,1 洋房市场分析,1.5 洋房客户来源分析,幸福考拉,项目位置：芙蓉北路与北二环交汇东北角项目规模：总建面积52161m2，容积率为1.17产品类别：主要物业为多层花园洋房建筑风格：西班牙建筑风格，欧式园林项目不足：离市区较远，周围配套少；交通通达性较差，同时紧靠环线将有一定的噪音影响。,2 典型洋房项目研究,秀峰山下的小洋房,整体规划依托秀峰山形成独有的坡地洋房，高低错落有致，内部设置中心湖、游泳池、循环水系，实现了有山有水。主入口设双会所，引入咖啡吧与超市业态

39、，配套相对完善。,2 典型洋房项目研究,2 典型洋房项目研究,点评：前后双庭院，入户花园、室室带阳台、地下室使赠送面积大凸显性价比与居住舒适度。无阳光房，花园洋房不够纯正,幸福考拉,产品亮点：步入式入户花园；宽大前庭花园；近70地下室全赠送；客厅连接观景阳台；餐厅、次卧、主卧连接阔景阳台；,1F,A-1A户型 四房二厅二卫 建筑面积：144.14,2 典型洋房项目研究,前庭花园,赠送地下室,阳台,阳台,后庭花园,幸福考拉,产品亮点：南北通透的全明布局；主卧带独立衣帽间与卫浴；客厅连接宽大揽景阳台；次卧带阔景阳台；独立书房，邻近次卧。,2F,C-2A户型 三房二厅二卫 建筑面积：122.62,2

40、 典型洋房项目研究,点评：客厅大景观阳台、室室带阳台、凸显性价比与居住舒适度。无露台，花园洋房不够纯正,景观阳台,阳台,阳台,豪华主卧,幸福考拉,产品亮点：全明布局；主卧连阔景阳台；双次卧设计；次卧连观景阳台。,3F,F-2B户型 三房二厅二卫 建筑面积：114.99,2 典型洋房项目研究,点评：客厅景观阳台、室室带阳台、凸显性价比与居住舒适度。门对门，风水不佳干湿分区不到位进深长，面宽窄，影响通透性,景观阳台,景观阳台,景观阳台,景观阳台,幸福考拉,产品亮点：布局周正的全明空间；主卧、次卧接揽景阳台；客厅接阔景阳台；书房连美景阳台；餐厅与客厅自然相连。,4F,E-2B户型 三房二厅二卫 建筑

41、面积：114.36,2 典型洋房项目研究,点评：客厅景观阳台、多阳台、凸显性价比与居住舒适度。门对门，风水不佳干湿分区不到位进深长，面宽窄，影响通透性,景观阳台,景观阳台,多阳台设计,幸福考拉,产品亮点：南北通透，全明布局，紧凑实用；客厅、独立书房连阔景阳台，采光佳；赠送阁楼。,5F,C-8A户型 三房二厅二卫 建筑面积：88.38,2 典型洋房项目研究,点评：景观阳台、室室带阳台、赠送阁楼凸显性价比与居住舒适度。门对门，风水不佳干湿分区不到位进深长，面宽窄，影响通透性,景观阳台,景观阳台,赠送阁楼,中建芙蓉和苑,项目位置：芙蓉和苑位于天心区芙蓉南路二段229号项目规模：总建面积11万m2，容

42、积率为1.24产品类别：主要物业为电梯花园洋房建筑风格：整体规划采用并列式布局，采用南加州建筑风格项目不足：离市中小区远；周边区域规划配套尚不成熟。,省府板块最为知名的纯洋房贵族私享官邸,2 典型洋房项目研究,并列式布局，欧式亲水园林。运用红陶屋瓦、手工抹灰墙、铁艺、陶艺纹饰、圆弧檐口、弧形墙、回廊等元素，展现地中海风情。所有平层单位均赠送20-80不等的地下多功能厅；豪华配套，五星级电梯入户大堂，指纹扫描直达入户。,2 典型洋房项目研究,2 典型洋房项目研究,销售情况 5+1电梯洋房，户型面积为140280，一期23栋，1月23号开盘推10/16栋，其中140三房16套，占比40%；180三

43、房16套，占比40%，200-280复式8套占比20%。开盘当天累计成交20套，约50%。客户来源 购房客户70%为长沙市内客户，以40岁左右为主，主要多次置业改善型需求或投资保值为目的，客户更看重产品舒适度。,户型配比,2 典型洋房项目研究,中建芙蓉和苑,产品亮点：前后庭院+双向入户+独立式豪华主卧前庭后院双入户流线超大宽敞客厅豪华主卧套房独特入户门厅，设置雅致茶室赠送约55.39地下多功能厅,E1-1户型 四房二厅二卫 建筑面积：155.03 赠送面积：61.26,1F,大私家庭院,大私家庭院,阳光房,半地下室空间,2 典型洋房项目研究,点评：庭院、阳光房，多阳台、赠送地下室凸显性价比与居

44、住舒适度。带阳光房，富有生活情趣前后庭院双向入户,地下室,中建芙蓉和苑,产品亮点：阔绰双厅+豪华主卧+阔景多阳台超大私家入户花园引入门厅多阳台空中大露台超大面宽客厅专属电梯入户赠送约33.85地下多功能厅,E1-2户型 三房二厅二卫 建筑面积：150.11 赠送面积：53.15,2F,超大主卧空间一应俱全,半地下室赠送,多阳台,超大入户花园,露台赠送,2 典型洋房项目研究,点评：入户花园、露台，多阳台、赠送地下室凸显性价比与居住舒适度。带露台，二楼空中花园楼梯电梯双入户,地下室,中建芙蓉和苑,产品亮点：阔绰双厅+豪华主卧+阔景多阳台超大私家入户花园引入门厅多阳台空中大露台超大面宽客厅专属电梯入

45、户赠送约32.64地下多功能厅,E1-3户型 三房二厅二卫 建筑面积：149.32 赠送面积：45.98,3F,超大主卧空间一应俱全,半地下室赠送,多阳台,超大入户花园,2 典型洋房项目研究,点评：入户花园、露台，多阳台、赠送地下室凸显性价比与居住舒适度。楼梯电梯双入户,地下室,中建芙蓉和苑,产品亮点：阔绰双厅+豪华主卧+阔景多阳台超大私家入户花园引入门厅多阳台空中大露台超大面宽客厅专属电梯入户赠送约16.02地下多功能厅,E1-4户型 三房二厅二卫 建筑面积：142.32 赠送面积：30.66,4F,多阳台,大入户花园,赠送半地下室,超大主卧空间一应俱全,2 典型洋房项目研究,点评：入户花园

46、、露台，多阳台、赠送地下室凸显性价比与居住舒适度。楼梯电梯双入户,地下室,中建芙蓉和苑,产品亮点：复式天墅+空中花园+独立式豪华主卧超大私家入户花园引入门厅阔绰双厅超大景观连通多露台上层主卧套房，配独立卫生间专设家庭厅,E1-5户型 三房二厅二卫 建筑面积：218.09 赠送面积：52.15,5F,7米挑高,超大露台,上层奢华起居空间,下层生活空间,2 典型洋房项目研究,点评：入户花园、露台，多阳台、赠送屋顶露台凸显性价比与居住舒适度。7M挑高客厅，雍容气派上下两层分区别墅级享受楼梯电梯双入户,6F,万科城,项目位置：万科城位于开福区芙蓉北路与福元路交汇处东南角项目规模：总建面积497396m

47、2，容积率为2.52产品类别：主要物业为电梯洋房（包含高层、小高层）建筑风格：“金色+西班牙”风格的复合型建筑设计。项目不足：相比竞争项目，价格较高，对客户群有一定的局限。,创新型花园墅院，独特新颖,2 典型洋房项目研究,并列式布局，东南亚风情园林，拥有800米中央景观轴，精巧细致。3+1模式设计，通过平层花园跃式结合，实现独立入户与私有空间等产品附加值洋房临中央景观轴而建，私密及景观得到了有效保护。一楼自带私家花园及内院，二楼自带大露台及7米挑高客厅，3楼私家大露台的设计，极大的提高了实用率,2 典型洋房项目研究,万科城（情景花园洋房）,产品亮点：私家入户庭院；天阔横厅7.6米设计；主卧、书

48、房、庭院融为一体。,1F 花海院墅,三房两厅两卫 建筑面积：138,庭院,庭院,庭院,2 典型洋房项目研究,点评：前后庭院凸显性价比与居住舒适度。超大横厅，气派十足。主卧直通庭院。部分空间拘束。布局独特，需要接受过程。,万科城（情景花园洋房）,产品亮点：独门独院，跃层设计，动静分区；客厅扩开间，两层6米挑高；二层独立起居间；大型露台设计。,2F 林峰叠墅,三房两厅两卫 建筑面积：166,客厅挑高,客厅挑高,豪华主卧,大露台,2 典型洋房项目研究,点评：大露台凸显性价比与居住舒适度。二楼独门独院，亲地性佳。客厅6M挑高，气度非凡。布局独特，需要接受过程。,万科城（情景花园洋房）,产品亮点：私家楼

49、梯入户；上层复式设计，动静、主次分明；横厅连体设计，7.6米的开间尺度；双主卧套间设计；多重露台。,三房两厅两卫 建筑面积：190,3F天籁复墅,豪华主卧,大露台,豪华主卧,2 典型洋房项目研究,点评：跃式结构，别墅享受。多重露台凸显性价比与舒适度。布局独特，需要接受过程。,洋房市场总结,长沙洋房经过几个发展阶段，初步树立高品质高价格的形象。目前长沙洋房产品比较稀缺，客户对低密度洋房产品较为认可。目前长沙洋房市场畅销户型呈现两极分化的局面，畅销户型集中在150以下与170以上两个面积段。越是高端的洋房产品，产品配置就越高，户型面积越大，越趋别墅化。目前长沙洋房建筑风格主要以西班牙地中海等欧式风

50、格为主。长沙主流洋房产品都采用了首层私家花园、多阳台、露台层层退台、赠送半地下室多功能空间等配置，提升产品的附加值与性价比，高端产品配备了电梯。洋房的客户主要以长沙40岁左右的中年人士为主，多为改善或者养老需求。洋房多采用并列式排布方式，通过引入水系或景观轴来弥补空间呆板不足。,堤亚纳湾,双湾国际,北辰三角州,珠江花城,万国城MOMA,区域交通便利，自然生态景观资源丰富，宜居性高，吸引了一批大盘抢滩登陆，开发热度持续高涨目前开发主要集中在湘江东岸及福元路沿线，北部开发程度不高；而本项目位于浏阳河以北，坐拥楚家湖、桃花港等自然景观资源，具备打造二环内低密度高品质产品的先天条件。,湘江世纪城,祥英