【商业地产-PPT】德思勤：商家选址要求及案例分享(1).ppt

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1、商家选址要求及案例分享,课题组：商业中心 撰稿人：谭艳莉,商家选址要求及案例分享,主力百货选址要求主力超市选址要求餐饮类商家选址要求家居建材类商家选址要求电器类商家选址要求,主力百货选址要求,商家选址要求及案例分享,主力百货选址要求：一、立地要求：城市类型、城市设施、城市规划 消费因素 城市商业属性 交通条件二、物业位置要求：人口数及住户数 竞争店数 客流状况、道路状况 场地条件,主力店(百货、超市、家居建材等)共同关注的问题,各类型商家共同关注的问题，但具体要求不同,商家选址要求及案例分享,主力百货选址要求：三、物业要求：租金、合同年限、递增率 面积、层数、层高、柱距、结构、承重 使用寿命

2、开间径深比 电梯位 卸货区域（车位、电梯位）、卸货平台 中庭 停车位 店标及招牌 水、电、消防设施、通讯设备 储水池、隔油池、化粪池等,商家选址要求及案例分享,主力百货选址要求（共性的要求）：技术指标 具体要求选址区域 城市核心商圈、商业中心内或商业新区经营楼层选择 1-4层（亦可酌情考虑）需求面积（）15000-20000单层面积（）5000左右层高要求（m）首层层高5.5m,二层以上层高4.5 m楼板承重（kh/）350kg/给排水 供水100DN供配电 2500KVA中央空调 200-220Kcal/店内垂直交通 提供自动人行扶梯2-3部/层、货梯2部卸货区（）200,商家选址要求及案例

3、分享,主力百货选址要求（共性的要求）：技术指标 具体要求柱间距（m）88 m燃气管道 提供配口排污 20DN店前走道 开阔，临街或临广场停车场位置、数量 500个车位左右物业交付装修标准 简装/毛坯租金承受范围 20-50元/月左右（深圳区域一般情况下）交付租金形式 扣点或纯租金租赁年限 10-20年免租期 不同区域有不同的标准，一般一年左右发展商品牌影响力 非常重要,商家选址要求及案例分享,主力百货选址要求：王府井百货 广百购物中心 铜锣湾广场 铜锣湾百货 具体选址要求,商家选址要求及案例分享,主力百货选址要求主力超市选址要求餐饮类商家选址要求家居建材类商家选址要求电器类商家选址要求,主力超

4、市选址要求,商家选址要求及案例分享,主力超市选址要求一、立地要求：城市类型、城市设施、城市规划 消费因素 城市商业属性 交通条件二、物业位置要求：人口数及住户数 竞争店数 客流状况、道路状况 场地条件,商家选址要求及案例分享,主力超市选址要求三、物业要求：租金、合同年限、递增率 面积、层数、层高、柱距、结构、承重 使用寿命 开间径深比 电梯位 卸货区域（车位、电梯位）、卸货平台 中庭 停车位 店标及招牌 水、电、消防设施、通讯设备 储水池、隔油池、化粪池等,商家选址要求及案例分享,主力超市选址要求（共性的要求）：技术指标 具体要求选址区域 城市核心商圈、商业中心或商业新区经营楼层选择 3层需求

5、面积（）10000-20000单层面积（）5000左右层高要求（m）首层层高5.5m,二层以上层高4.5 m楼板承重（kh/）500kg/给排水 符合国家标准供配电 2500KVA中央空调 200-220Kcal/店内垂直交通 提供自动人行扶梯、货梯2部卸货区（）300柱间距（m）88 m燃气管道 需要,商家选址要求及案例分享,主力超市选址要求技术指标职 具体要求排污 提供独立的排污管道、排烟管道、化粪池及 隔油池店前走道 开阔停车场位置、数量 具体情况而定物业交付装修标准 简装/毛坯租金承受范围 30元/月左右（深圳关外和商业新区，成 熟区域条件商洽）交付租金形式 一般是纯租金租赁年限 15

6、-20年免租期 半年以上发展商品牌影响力 相当重要,商家选址要求及案例分享,主力超市选址要求：沃尔玛 家乐福 吉之岛 麦德龙,商家选址要求及案例分享,主力超市选址要求：物美 华润万佳 人人乐 新一佳 具体选址要求,商家选址要求及案例分享,餐饮类商家选址要求：特色餐饮 中西快餐餐饮的分类 概念餐饮 商务/海鲜酒楼 亚洲美食,商家选址要求及案例分享,餐饮类商家选址要求（特色餐饮）：例：（民间瓦缸、漓江又一轩）技术指标 具体要求选址区域 成熟繁华商圈、大型商场附近经营楼层选择 以首层为主，2-5层均可需求面积（）500-5000单层面积（）500左右层高要求（m）3m以上楼板承重（kh/）350kg

7、/给排水 接驳到位供配电 国家标准（一般来说，1000不少于300千瓦）中央空调 商洽,商家选址要求及案例分享,技术指标 具体要求店内垂直交通 要求有卸货区（）60-100柱间距（m）灵活燃气管道 必须有排污 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施店前走道 要求较高，最好无绿化停车场位置、数量 店前，尽可能多物业交付装修标准 国家标准租金承受范围 视位置而定，多数商家的最多承受80元/月以下（以深圳为例）交付租金形式 现付或转帐租赁年限 8-10年免租期 面谈，一般为装修期,商家选址要求及案例分享,中西快餐商家拓展要求（肯德基、麦当劳、永和大王）技术指标 具体要求选址区域 城市核心商圈、城

8、市主干道、次级商圈等区域经营楼层选择 一、二层需求面积（）200-2000单层面积（）至少200层高要求（m）3.5m给排水 需要供配电 150KW中央空调 需要店内垂直交通 最好有弱电要求 无特殊要求,商家选址要求及案例分享,技术指标 具体要求燃气管道 需要排污 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施店前走道 走道通畅,店内可视性强停车场位置、数量 不太要求物业交付装修标准 简单要求租金承受范围 一般100元/月以内或保底扣点(部分区域商洽)交付租金形式 现付或转帐租赁年限 5-15年免租期 面谈，一般为装修期,商家选址要求及案例分享,概念餐饮商家拓展要求（王子厨房、0755味工场）技术

9、指标 具体要求选址区域 一线城市经营楼层选择 1-3层需求面积（）3000单层面积（）1000层高要求（m）3m以上楼板承重（kh/）350kg/给排水 接驳到位供配电 150KW中央空调 国家标准店内垂直交通 需要,商家选址要求及案例分享,技术指标 具体要求卸货区（）没要求柱间距（m）视具体位置，要求不大燃气管道 需要排污 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施店前走道 越宽越好停车场位置、数量 3000的面积需要80-100个车位物业交付装修标准 毛坏租金承受范围 不超过100元/交付租金形式 转帐租赁年限 10年免租期 面谈，一般半年,商家选址要求及案例分享,商务海鲜酒楼商家拓展要求

10、（丹桂轩、海港）技术指标 具体要求选址区域 商业中心区或食街经营楼层选择 1-5层需求面积（）2000-5000单层面积（）1000层高要求（m）4M给排水 接驳到位供配电 满足工业用电标准中央空调 需要,商家选址要求及案例分享,技术指标 具体要求店内垂直交通 升降梯两部、观光梯一部燃气管道 配备管道煤气冲排污 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施店前走道 宽阔停车场位置、数量 100个停车位以上，要有地面停车位物业交付装修标准 看具体情况而定租金承受范围 不超过80元/（以深圳为例）交付租金形式 转帐租赁年限 10-15年免租期 根据项目市场的成熟程度来定,商家选址要求及案例分享,亚洲

11、美食商家拓展要求（中森名菜、味千拉面）技术指标 具体要求选址区域 城市核心商圈、商务办公区域经营楼层选择 1-3层需求面积（）300以上层高要求（m）净高4.5M楼板承重（kh/）350kg/给排水 接驳到位供配电 符合国家工业用电标准中央空调 200-220cal/,预留空调机位店内垂直交通 提供自动二氧化碳梯2-6个，消防安全通道1-2个配送区（）部分商家需要，60左右,商家选址要求及案例分享,技术指标 具体要求柱间距（m）8*10燃气管道 需要排污 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车场位置、数量 20-150个车位，需要部分地面停车位物业交付装修标准 简装/毛坏租金承受范围

12、80元/以下（部分区域需商洽）交付租金形式 转帐租赁年限 15年免租期 3-12个月,商家选址要求及案例分享,咖啡西餐商家拓展要求（雨花、星巴克）技术指标 具体要求选址区域 核心商圈、次级商圈经营楼层选择 1-2层需求面积（）180-1500单层面积（）180以上层高要求（m）3.5m以上给排水 需要供配电 100KW以上中央空调 需要,商家选址要求及案例分享,技术指标 具体要求弱电要求 无特殊要求燃气管道 需要排污 要求有烟气道、排污化油池、垃圾中转站停车场位置、数量 不少于20个物业交付装修标准 毛坏租金承受能力 商洽交付租金形式 主要不纯租金，也有保底租金加扣点的形式租赁年限 6年以上免

13、租期 面谈，3个月以上,商家选址要求及案例分享,餐饮类商家选址要求：肯德基/麦当劳 米萝西餐厅 民间瓦缸 清风茶艺馆 永和大王 面点王 0755味工厂 大家乐 天天渔港 星期五餐厅 味千拉面 具体选址要求,商家选址要求及案例分享,主力百货选址要求主力超市选址要求餐饮类商家选址要求电器类商家选址要求,商家选址要求及案例分享,主力百货选址要求主力超市选址要求餐饮类商家选址要求家居建材类商家选址要求电器类商家选址要求,家居建材类商家选址要求,商家选址要求及案例分享,建材商家拓展要求（百安居、乐安居、世纪中心）技术指标 具体要求选址区域 建材装饰集中的区域、大型楼盘较为集中的区域经营楼层选择 以首层为

14、主，2-5层均可需求面积（）10000-20000单层面积（）5000左右层高要求（m）6m楼板承重（kh/）3-4吨中央空调 需要店内垂直交通 自动扶梯2部/层、步梯2部以上、货梯1部卸货区（）需要,商家选址要求及案例分享,技术指标 具体要求柱间距（m）1010 m排污 国家标准店前走道 宽广停车场位置、数量 150个车位/10000物业交付装修标准 毛坯租金承受范围 视位置而定交付租金形式 纯租金租赁年限 8-10年免租期 一般要一年发展商品牌影响力 无过多的要求,层高、承重、车位、交通状况要求严格,商家选址要求及案例分享,家居建材类商家选址要求：家福特 百安居 具体选址要求,商家选址要求

15、及案例分享,主力百货选址要求主力超市选址要求餐饮类商家选址要求家居建材类商家选址要求电器类商家选址要求,家电类商家选址要求,商家选址要求及案例分享,电器商家拓展要求（国美、苏宁、顺电、铭可达）技术指标 具体要求选址区域 商业核心区、大卖场附近、大型社区经营楼层选择 一般是1-3层，最好是首层需求面积（）4000单层面积（）2000左右楼板承重（kh/）500kg/给排水 国家标准供配电 国家标准中央空调 需要店内垂直交通 提供自动人行扶梯2部/层步梯2部以上、货梯1部,商家选址要求及案例分享,技术指标 具体要求柱间距（m）810 m停车场位置、数量 根据实际情况而定店前走道 开阔，足够的广告位

16、置物业交付装修标准 简装/毛坯租金承受范围 以实际情况而定交付租金形式 纯租金租赁年限 8-10年免租期 半年或一年以上发展商品牌影响力 相当重要,商家选址要求及案例分享,电器类商家选址要求 国美 铭可达 具体选址要求,商家选址要求及案例分享,案例分享华润中心SoppingMall“万象城”选址国美选址,希望以上内容对各位的工作能有所帮助，每天都有好心情！,华南MALL 品 牌 规 划 及 广 告 基 本 策 略,因为，华南MALL不只是钢筋水泥堆积而成的建筑物，也不是一个只能为人们提供购物、休闲、娱乐的场所，而是一种生活方式、一种思想文化。因为，成功的广告作品不是一次偶尔灵感的结晶，也不只是

17、文字加画面随意的搭配，而是在传播原则和创作策略轨迹上的诞生品。作为策划人员，就是要给没有生命的事物注入血液赋予生命，就是要给没有个性的事物树立形象塑造个性，更要为达到企业的营销目标创造有效的广告。这些，是我提出以下思路的原因所在。,为何进行品牌规划？,品牌规划属于经营管理者的一种意识形态。综合分析华南MALL前期规划和传播策略，再考虑到华南MALL项目进展程度，对品牌进行新的规划势在必行。因为：品牌规划是营销目标的一种体现。品牌规划是营销活动的指导方针。品牌规划是一种行规准则。品牌规划是华南MALL灵魂的文字体现。,如何规划?,提炼核心概念、竖立品牌形象、确立品牌思想，这里的品牌规划不是对华南

18、MALL品牌建设的整体规划。,成就人类千古梦想 人生从此更精彩 真正让生活动起来 解释：品牌理念旨在诠释一个品牌的核心思想，代表 着品牌经营者的责任和追求，也是对顾客的一种承诺。品牌理念一般比较贴近人的生活，不刻意追求广告语的那种震撼力，也没有必要对它专门进行宣传。以上三条供选择参考。,举例：天河城稳健诚信、持续发展（其称经营理念）诺基亚科技以人为本 沃尔玛天天平价,体验国际顶级时尚的第二世界。解释：品牌定位是结合自身实际特色，在消费者头脑中刻下一个独特形象，重要的是该形象带给人们的实在利益。品牌定位也是一种营销目标，在后期营销活动中要做符合该定位的事亦，以便真正使目标实现。,举例：碧桂园给你

19、一个五星级的家；世博广场博览全球商业文明；星河传说IEO/行业领袖的区域总部；第一国际城市引擎，财富动力；地王国际首席中心黄金商业港；,“体验国际顶级时尚的第二世界”这一定位把消费者的利益考虑进来了，即华南MALL是一个可享受到当今世界上顶级流行文化的地方，而第二世界又把华南MALL的“大规模、多业态、顶级品牌集中”等特色用四个字表达出来。第二世界表示超越地球、唯我独尊，具有冲击力、行业领导者的霸气、无可替代。,麦当劳近来用“我就喜欢”的广告语进行传播，旨在营造一种“自我、快乐、青春”个性，正好适应主要市场（青少年）的生活态度和个人风格，从而使麦当劳与消费者心贴得更近。华南MALL的个性塑造是

20、区别与竞争对手的一种必要方式。根据业态规划，华南MALL属于全层性质的市场定位，考虑到各个层次的消费者，可以把华南MALL的个性，强化在“国际、激情、时尚”方面。,把华南MALL的品牌形象建设为：精彩的、国际的、激情的、时尚的、轻松的、快乐的、信赖的、创新的、浪漫的、唯一的。这种形象是通过华南MALL全员在每一件事上的努力，而让消费者产生一种一致的情感认同。不是自己叫出来的。在此提出是为后期的任何工作指明一个主向。比如任何一项广告，在文字上和风格上应符合上述形象，每一次广告、每一次活动应为品牌形象起到累积作用。,上面所讲品牌规划，除了有给华南MALL赋于灵魂作用之外，也是为后期广告创意和表现找

21、到落脚点，因为任何一次广告都是在一定的思路下表现的。下面是广告基本策略：,为何确定广告策略?广告由创意和策略组成。科学的策略加独特的创意表现的广告才是有效的。因此建议讲究广告的策略性。,如何确定广告基本策略？广告策略体现在广告目的、广告任务、广告承诺，支持点、利益点、目标对象、竞争对手等方面，在此不做细说。几个原则：广告要能表现出品牌定位和品牌形象。华南MALL的诉求点很多，应有所舍弃，并分别进行 单一诉求。可用不同形式，但必须始终保持统一的风格。坚持用简洁、鼓动性的语言诉求。,部分广告语 广告语具有目的性和针对性，是在广告策略的约束下创作的。它不同于品牌定位，因为定位一般是不变的，而广告语则

22、要根据不同的诉求目的做不同的表现，在不同的时段也有不同的形式。,根据华南MALL的工程进度，本阶段广告应主要在于培养市场认知度，即让人们了解华南MALL是怎样一回事。1.华南MALL打造地球上的北斗星2.地球人的华南MALL3.欢乐、轻松、国际、时尚、激情、品位，华南MALL 的拿手好戏4.全面刷新人类生活模式5.中国正在改变6.体验国际顶级时尚的第二世界7.历史即将进入一个新的时代,部分广告语 8.第二世界即将出现 9.所有你的梦想，在这里变为现实10.疯狂是人生一种境界，来华南MALL体验疯狂！购物狂。游乐狂。美食狂。浪漫狂。品味狂。时尚狂。你是哪一派？,谈谈广告风格广告风格应能体现出品牌定位和品牌形象，以及符合华南MALL整体规划。时尚、激情、国际、霸气、成熟是华南MALL广告应体现的风格。这种风格是由广告语言和设计制作体现出来的，对于设计制作的风格，建议由专业公司为华南MALL确定一种主色调和颜色搭配。,上面讲述了华南MALL广告基本的传播思路，对于这次准备投放的广告，其具体策划和设计工作，我将全力配合相关人员完成。对于近阶段和开业前期的推广案和媒体组合，将在另外的方案中陈述。东莞市维尔物业投资有限公司/策划中心 2004-5-7日,