2014年3月昆山房地产城中区域市场报告（31页） .ppt

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1、赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/,城中区域市场报告,2014.3,Catalog 目录,part1,区域宏观环境,区域概况区域产业规划区域交通及配套,城中区域范围为太仓塘以南，火车轨道以北，青阳港以西，叶荷河以东；地处昆山核心区域，是昆山的政治、经济、文化和商贸中心，人口较多，交通便利，在售项目较少，多为老住宅小区。,城中区域,区域产业规划,功能分区：“三心”：昆山市行政中心、商业中心、传统文化中心“三区”：中心功能首位集聚区、现代城市经济集中区、低碳生态宜居示范区,娄江休闲景观带,人民路综合发展

2、轴,用地规划图,用地布局结构：“一轴”：沿人民路的南北向综合发展轴；“一带”：沿娄江的东西向休闲景观带：,从区域规划中看，主要形成“一商业轴，一景观带”为中心的发展趋势；城中区域用地规划主要以商业、住宅和市政用地为主，住宅多为老居住小区，在开发或待开发住宅项目较少,规划CBD,区域交通及配套,城中区域为昆山市核心区域，生活配套成熟且齐全；商业配套现已形成了人民路老城区商业板块，未来的东新街金鹰商业板块；交通便利，通达性高，但交通堵塞现象比较严重。根据城市的规划，长江路东、青阳港西、前进路南、朝阳路北区域将成为昆山的CBD区域,规划CBD,小结,城市核心区域区域内老住宅小区较多生活配套齐全,pa

3、rt2,区域房地产市场分析,楼盘分布图区域土地市场区域供求存数据价格走势区域销售TOP10未来供应量区域户型面积特征,楼盘分布图,在售项目,待售项目,柏盛园,动迁房,区域土地市场,住宅,商办,商住,在售项目较少近几年土地成交少，多为商业用地,小结,赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/,城中区域供应情况,2013年全年城中区域新增供应量1814套，其中3、4和11月新增量较多，在昆山整体市场中处于末位，占比2.62%，2014年第一季度无新增供应量，区域内月度供应量不稳定,2013年城中区域新增量占比情

4、况,金鹰、金瑞,柏盛园,城中区域成交情况,2013年城中区域成交1355套，2014年前两个月成交149套，同比2013年下降24.75%；从数据来看2013年成交量出现了7月和12月的两个顶峰，主要原因是个别项目开盘或加推导致的，其他月份成交平平，低于百套。在昆山整体市场中，城中区域成交量也排在末位，占比仅2.10%,2013年城中区域新增量占比情况,翡翠名都,柏盛园,整体看来，区域库存量波动上升态势，2013年11月份库存量增至最高4383套，截止2014年3月底库存量4048套，当月存销比约79.37，在没有新增量的情况下，按3月去化量计算，现有库存需6.6年去化完，库存去化压力大！,城

5、中区域库存量情况,城中区域与昆山整体市场成交对比,2013年昆山整体市场成交64195套，近十五个月月均区域5017套，城中区域全年成交1355套，近十五个月月均去化102套，从图表中可以看出，城中区域每个月的成交与整体市场相距甚远，成交情况不理想。,价格走势,从图表中可以看出，2013年1月至2014年3月城中区域各楼盘均价呈下降趋势，项目价格梯次比较明显，2014年3月均价为10957元/，同比去年3月下降7.01%，其中下降最大的楼盘为玖珑湾。,注：此价格为表价,区域成交TOP10,2013年全年销售套数TOP10,2014年1-2月销售套数TOP10,城中区域在售项目较少，在售项目都能

6、进销售TOP10,2013年排名第一的为翡翠名都，成交288套，金鹰天地广场和金瑞家园在2013年均有加推或开盘，排名第二、三名，为第二梯队；2014年前两个月，成交量惨淡，动迁房项目柏盛园成交34套，排名第一，金鹰和玖珑湾成交14、11套，排名第二、三套。,预计未来住宅上市量,区域房型面积配比,五个项目共用2492套房源，房型以170以上的大户型为主，占比32.26%，其次是140-150，占比21.23%；五个项目现已去化1278套，整体去化率为51.28%，其中170以上房型去化占比最高，占比30.59%，其次为140-150，去化占比20.03%,区域住宅成交结构,赢商网-运营中心，最

7、专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,区域住宅成交结构,选取了区域内现在在售而且有一定成交量的项目进行分析对比，这个五个项目整体面积段分布比较广泛，其中130-160平米每个项目都有，110-120是市场空白点；去化率最高的面积段为160-170，但此面积段房源套数最少，仅有48套。,区域住宅产品面积段具体数据,供求量较低，处于市场末位库存量及未来上市量去化压力大区域内多为中高端项目，价格梯次明显，呈下降趋势产品多为大面积户型，去化率高，但周期长,小结,part3,产品分析,区域建筑特征户型分析,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业

8、资料每日更新中！资料下载地址：http:/,产品分析-建筑风格,弘辉首玺,金瑞家园,金鹰天地广场,荣记玖珑湾,永泰花苑,简欧建筑风格,简欧建筑风格,现代欧式建筑风格,法式建筑风格,现代建筑风格,产品分析-两房,2R：104,2+1R:107,2R:92,2R：88,弘辉首玺,优点：两面朝南、通风性比较好、主卧带卫生间、空中花园可做成一个房间缺点：公共卫生间在进门口私密性不好、生活东线不合理、104平应做紧凑房型，却做成了一室大尺度舒适型房型，不符合市场实际需求。,优点：两面朝南、面积利用率高，做到了三房、厨房带工作阳台缺点：因为房型太紧凑必然会导致生活动线的不合理性，餐厅的位置影响动线、南北通

9、风性差、卫生间尺度狭小、厨房双面工作台，不方便操作。,优点：三面朝南且都带阳台、公共卫生间干湿分离、厨房有工作阳台。各功能区尺度相对舒适。缺点：客厅和两个房间南北通风差、卫生间的位置导致生活东线紊乱。,优点：两面朝南、各功能区尺度相对舒适、厨房带超大工作阳台。缺点：南北通风差、生活东线交叉、厨房尺度偏小、客厅阳台尺度小。,金瑞家园,金鹰天地广场,荣记玖珑湾,永泰花苑,2R：125,优点：三面朝南，主卧套房式设计，公共卫生间干湿分离厨房有工作阳台，各功能区尺度相对舒适。缺点：南北不通透，餐厅面积较小，阻碍动线。,区域内两房户型方正，多为南北不通透，除金瑞花园，其他户型比较平庸没有太多特色。弘辉首

10、玺为大面积舒适两房。,产品分析-三房,弘辉首玺,金瑞家园,金鹰天地广场,荣记玖珑湾,永泰花苑,区域内三房主要集中在140左右，金鹰、金瑞和玖珑湾三个项目有点相似，都三面朝南，动静分区；永泰花园和弘辉首玺两面朝南，其中永泰花苑客厅为东西向。,3R:132,优点：三面朝南、主卧带卫生间、可做N+1房、卫生间离次卧比较近、生活动静分离、南北通透缺点：主卧不带飘窗或阳台、次卧凹进里面影响采光和通风、公共卫生间尺度偏小,3R：142,优点：三面朝南、主卧带卫生间和书房、可做N+1房、卫生间离次卧比较近、生活动静分离、南北通透缺点：除了客厅带阳台，其他功能区都不带飘窗或阳台、朝南小房间因主卧书房的面积分割

11、，导致室内面积的使用率不高、公共卫生间尺度小。,3R:143,优点：三面朝南、主卧带卫生间、可做N+1房、公共卫生间离小房间都很方便、生活动静分明缺点：客厅阳台偏小、南北不通透,3R:140,优点：两个房间朝南、主卧带卫生间、可做N+1房、公共卫生间干湿分离缺点：客厅东西向，通风采光极差、厨房到餐厅动线不方便、生活动静区交叉,3R:143,优点：南北通透、功能区尺度都偏大，比较舒适缺点：开门对卫生间、生活动线交叉厨房狭长型，利用率不高、小房间朝北，尺度偏小,产品分析-大户型（170以上）,弘辉首玺,金瑞家园,金鹰天地广场,荣记玖珑湾,永泰花苑,区域内大户型占比较高，跨度也就大，其中弘辉首玺最大

12、的有700多平米的，这里只选取了170多平米的进行分析；金鹰和玖珑湾均是三面朝南，带有入户花园，金鹰动静分区，玖珑湾分区比较混乱；弘辉首玺173户型两面朝南，客厅为东西向，无太大优势。,无,4R:170,优点：三面朝南、主卧带卫生间和书房、可做N+1房、卫生间离次卧比较近、生活动静分离、南北通透缺点：除了客厅带阳台，其他功能区都不带飘窗或阳台、公共卫生间狭小,4R:173,优点：三面朝南，主卧套房式设计，带有入户花园，南有大阳台缺点：南北通透性差，北向两个次卧面积较小，动线混乱，客厅左右都有卧室，私密性差,无,3R：173,优点：开间尺度大，奢侈房型缺点：客厅东西走向不符合内地客层的习惯、所有功能区均不带阳台或飘窗,建筑风格各异，欧式为主户型多以舒适度为主，无太多优势,小结,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,城中市场综述,城市中心，CBD区域在售项目少，多为中高端产品供求量低迷，处整体市场末位价格虚高，且呈下降趋势,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,Thank you,End,