南京河西市场调研报告.ppt
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1、金鹰河西项目市场调研报告,2010年7月,1,河西区域商业个案调研河西消费状态调研分析金鹰河西项目概况相关河西区域商业资讯,2,河西区域商业个案调研,3,公寓面积:26万平方米机动车停车位:7000个非机动车停车位:30000个建成时间:2010年总投资:17亿元人民币,占地面积:39万平方米建筑面积:120万平方米商业面积:27万平方米酒店面积:5万平方米写字楼面积:31万平方米,一:南京建邺万达广场-河西项目概况,4,南京建邺万达广场,购物中心内设有一条长达450米的三层室内步行商业街,面积达4万平方米,是目前南京最长的室内步行街。南京万达广场内配置了3个总面积近5万平米的大型城市广场,广
2、场拥有7000个机动车停车位和30000个非机动车停车位,车位规模创下南京之最。室内步行街是万达广场的灵魂和纽带,整体呈U字形设计,内有28部扶梯,4部观光梯,2部垂直梯,动线流畅易达,八大主力店通过步行街全部融为一体,客流可以在主力店与步行街之间、主力店与主力店之间充分互动。“步行街长450米,是南京最长的室内步行街,建筑总面积4万平方米,三层总长1350米,内设24个与主力店相互联通的通道,步行街采用全自然采光天井设计,视觉通透,2个大型阳光中庭开业后将成为南京建邺万达广场的客流集散中心,同时也是商家品牌展示的最佳空间,整体设计时尚现代,行走步行街中没有逛街的疲劳感。,5,业态分布,万达购
3、物中心业态分布,三大商业组合 购物中心南京一站式购物中心集零售、高档餐饮、休闲娱乐于一体主力店有万千百货、南京万达国际电影城、国美电器、大玩家、TESCO(乐购超市)、大歌星KTV、南京爱童、奇迹健身、内蒙古小肥羊等 商业街沿街的特色商铺餐饮、酒吧、零售店等多种商业形态并存 酒店 引进五星级希尔顿酒店,6,万达广场宣传主题:1.城市综合体,弱化传统主城概念2.宣传主力店的进驻,强化经营客户信心3.万达品牌形象树立,增强投资者信心,万达购物中心项目整体宣传主题,推广主题:购物一站式、美食全球化、娱乐新领域,7,万达购物中心动线规划,垂直电梯,扶手电梯,8,百货,B1,F1,F2,F3,F4,电影
4、院,大卖场,健身,酒店,地下停车场,家居,百货,娱乐,零售,零售,家居,百货,万达购物中心业态分布,纵向业态分布,电器,大卖场,百货,餐饮,家居,家居,百货,F5,电影院,KTV、娱乐,9,万达购物中心分层业态规划及品牌商家,一层,主力面积:60左右,中庭广场区域多为主力品牌商家,面积在200左右,10,万达购物中心分层业态规划及品牌商家,一层业态组合比例,业态规划及组合策略说明:项目在业态组合当中采取主力商家与次要品牌商家相结合,利用主力商家来带动周边及整体商业氛围,同时配备部分配套餐饮、中国移动,最大化体现人性化所在,满足消费者需求的同时,可以提升消费者的购物舒畅程度;,万达购物中心购物功
5、能商家调查及回报评估,11,二层,主力商铺面积:60左右,中庭广场区域多为主力品牌商家,面积在200左右,万达购物中心分层业态规划及品牌商家,12,二层业态组合比例,万达购物中心分层业态规划及品牌商家,业态规划及组合策略说明:项目在二层配备娱乐、儿童主题等特色性主题商业,加以带动整体二层商业氛围,同时主力店与次主力店相互搭配,使整个二层主力店“处处可见”,从而提升消费者认同感,13,三层,主力商铺面积:60左右,中庭广场区域多为主力品牌商家,面积在200左右,万达购物中心分层业态规划及品牌商家,14,三层业态组合比例,万达购物中心分层业态规划及品牌商家,业态规划及组合策略说明:以特色餐饮为主,
6、配备同庆楼大型餐饮,满足不同消费者需求,进一步促进与发挥餐饮的目的性消费需求,15,万达购物中心典型餐饮商家调查,四层,万达购物中心分层业态规划及品牌商家,万达购物中心娱乐功能商家调查及评估,16,万达购物中心主要商家列表,17,万千百货:建筑面积38000平米,万千百货整体风格充分运用了云锦元素,融聚经典与现代于一身。万千百货分为地下一层,地上五层;400平米中庭贯穿六层,通透大气。商业区停车位3000辆,非机动车停车位7000个。负一层设运动达人馆,集合了运动、户外、牛仔、烟酒、滋补、药房等;一至五层分别为国际名品馆、都会名媛馆、时尚潮人馆、绅士新贵馆和家饰童趣馆。22座扶梯、4部直梯,全
7、部采用进口日立品牌,让顾客在各楼层通达快捷。在服务上,万千百货也打破了传统百货规律,在商场内专门设立了咖啡区、SPA区,让顾客充分体验到一流的服务理念。,万达购物中心主力商家资料,18,万达国际影城:经营面积6000平米,万达购物中心主力商家资料,19,有近100个包房,共有11个影厅,2800多个座位。其中,影城最大的1号厅能够容纳414人,拥有南京电影院最大的银幕,采用了万达院线首部双机3D数字设备,同时也是全球最先进的3D放映设备,大歌星KTV:5000平米,万达购物中心主力商家资料,20,大玩家超乐场是目前国内室内第一品牌的电子游乐城,也是2008年北京奥运会电子娱乐中心的独家运营商。
8、,大玩家超乐场:5000平方米,万达购物中心主力商家资料,21,经营范围覆盖0-12岁的孩子及准妈妈的吃、穿、用、住、玩、学的各个方面,20000多种商品均精挑细选,同时提供孩子成长所需的各种特色服务;“奇乐儿”,大型软体玩具、新型科技玩具、智力启蒙玩具、DIY手工玩具、欢乐互动、集体游戏,兴趣课程等真正使孩子们快乐玩耍;南京建邺万达广场还引进了江苏最大的儿童教育公司赛德儿童教育,致力于儿童德、智、体、美、劳等全方面的提升。,孩子王:6000多平米,万达购物中心主力商家资料,22,中华老字号同庆楼酒店在建邺万达广场的经营面积达到7000平米,共有69个包厢和一个零点宴会大厅,万达购物中心主力商
9、家资料,同庆楼:7000平米,23,二:龙江新城市广场,南京新城市商业置业有限公司创建于1999年4月,注册资本1100万美元,总投资额为2800万美元,是一家主营大型商业地产、商品房开发、建设、销售、租赁、物业管理及大型商业零售的中外合资企业。南京新城市广场,坐落于南京“第三商圈”龙江商业区,由南京新城市商业置业有限公司投资兴建,特邀德国知名建筑设计师操刀,占地面积12.6万平方米,建筑面积达28万平方米,拥有近400家知名品牌的专营店。南京新城市广场集合了五大业态,拥有金润发大型仓储超市、上影华纳国际影院、百货精品步行街、餐饮酒吧广场和数码专业广场,是一个集购物、餐饮娱乐、休闲运动、文化社
10、交、办公、居住位一体的综合性商业中心。其中金润发大型仓储超市2003年就已经开门迎宾,当年营业额突破4个亿;华纳影城于2004年6月正式营业,是南京第一家国际五星级8厅影院,拥有国际最先进的数码放映技术,成为周边市民的休闲好去处。最具时尚前卫卖场特色的新城市百货精品步行街,共分5层,购物环境四季如春,400米长的室内步行街景观串联,内部装饰典雅、舒适,营造其乐融融的消费空间,还有1200个停车位超大空间免费停车场。,24,龙江新城市广场,龙江新城市广场,B-缤纷大道,B-业态分析,龙江新城市广场,一层-时尚大道,一层-业态分析,龙江新城市广场,二层-活力大道,二层-业态分析,龙江新城市广场,三
11、层-星光大道,三层-业态分析,龙江新城市广场,四层-美食大道,四层-业态分析,龙江新城市广场及附近餐饮,餐饮美食主要品牌商家 租金约1.8-5.5元/天,31,三:嘉业国际SHE WALK购物广场,项目位置为庐山路与奥体大街交汇处,商业面积5.8万平方米,嘉业国际城大型女性主题商业街区“SHEWALK”;目前只有部分楼层的部分商铺已经签订合约,招商入住率不到40%。没有主力业态,图1中的广告LOGO为目前签订租赁合同的品牌。租金价格:一楼3.5元/平方.天;二楼2.53元/平方.天;三楼2.32.5元/平方.天;四楼22.3元/平方.天;五楼1.82元/平方.天。外面商铺两层100多平米,年租
12、金10万。业态配比:招商:主题零售55%、时尚餐饮35%、休闲健身10%,32,嘉业国际SHE WALK购物广场,总建筑面积:36436.98平米总长度:258.176米总用电量:5000KV/A总煤气量:总管直径 200毫米荷载:室内0.00为 4.0KN/m2 楼面为 3.5KN/m2总车位:1136个,以下为已入驻品牌:,33,四:紫金西区中央,项目地址在南京市庐山路(原河西经四东路)与奥体大道(原青石梗路)交界处,地铁一号线至元通站下 外铺为两层的商铺,面积在150平米左右,目前租金在30万/年左右。内街为筒型,全部都是小型餐饮在经营,租金不祥,34,五:宝船荟所,项目在南京河西漓江路
13、55号 宝船荟所以中高端餐饮为主,辅以休闲,35,六:茂亚百货,位于江东中路118号(集庆门大街交界路口处),总面积达30000平方米,共6楼层,以批发零售为主,公交7路、37路、56路等17条公交线路,36,占地面积约3.2万平方米。位居南湖社区。为西祠胡同线下社区,亦为西祠胡同南京总部所在地,西祠街区将西祠胡同线上商业精华移至线下,分设购物、餐饮、休闲娱乐、经济型酒店以及商务办公等5大功能区,融版聚、购物、餐饮、娱乐、休闲、住宿、观光、办公、创业于一体。现在西祠街区已放弃了“线下社区”的概念,西祠街区毅然转型为“创业园”,即EGG创业园,现除已有几家餐饮外已停止餐饮等商业业态的招商,目前,
14、园区已入驻企业87家,其中,三分之一是科技型企业,三分之一是文化创意型企业,其他三分之一也是商务型中小企业。目前园区的租金是每平方米1.4元/天,如果企业入驻园区3个月内完成工商注册落地手续,还可享受0.2元的租金优惠,即每平方米1.2元/天。,七:西祠街区,37,地理位置:傍依南湖公园湖滨,毗邻水西门大街,直通南京市建邺区政府形象一条街,北临莫愁湖公园。面积:面积200-3000不等。总体量15000,每栋楼都是两层带楼顶。均为地上建筑。餐饮休闲街区,不是门面房,不临水西门大街。西餐、茗茶、咖啡、精致高档中餐的租赁面积为150-2000平米。普通中餐、KTV、棋牌的租赁面积为300-3000
15、平米。另有部分临街小商铺出租,面积30-50不等。招租对象:以餐饮,咖啡茗茶,桑拿会所,KTV为主,兼及美容、服装、摄影、烟酒专卖等等。目前已经签约的商家有:阿英煲、高淳精菜馆、捞仔火锅、重庆刘一手、品牌红酒、广东发展银行等。街区暂时还没有店铺装修完成,预计来业时间:7月左右 具体时间视商家进驻情况决定。租金:面积150-200平米 预计租金3.64.1元/平方/月。,八:南湖新天地,38,低,价,河西商业经营档次定位概览,普价,金盛,博桥,本案,河西融侨,宝船会所,河西万达广场,华润万象城,低端,中端,高端,5万,10万,体量,档次,新城市广场,金陵,嘉业国际,河西区域商业个案调查/小结,茂
16、亚百货,39,西祠街区,南湖新天地,40,河西区域商业个案调查/区域人口/主要住宅项目概况,河西区域商业个案调查/区域人口/主要住宅项目概况,41,42,河西区域商业个案调查/区域人口/新增住宅项目概况,43,河西区域商业个案调查/区域人口/市场主要写字楼及新增项目概况,河西消费状态调研分析,44,河西购物商品类别,在河西购物商品类别中,其中88.5%的人群主要购买生活用品,71.8%的人群主要购买食品。由于在河西地区文体类和电子类的商铺相对较少,所以文体用品和电子产品不是消费者主要购买的商品。,河西消费状态调研分析,45,河西购物原因分析,消费者在河西购物大部分主要是考虑的因素中,商品价格合
17、理占57.7%,品牌多/供选择的商品多占50%,距离近占47.4%,公共交通方便占46.2%,46,河西消费状态调研分析,休闲娱乐人均消费额分析,50-150元是大部分消费者外出休闲娱乐时的人均消费额,占总比例的36.3%,50元以下和200元以上的较少,由此看出河西消费者的人均休闲消费额还有很大的提升空间。,47,河西消费状态调研分析,休闲娱乐场所选择因素分析,在选择娱乐休闲场所时,较大部分的消费者表示交通方便是选择娱乐休闲场所的第一依据占总比例的28.4%,另外环境好、规模功能齐全也被消费者认为是影响自己选择娱乐场所的重要依据分别占总比例的26.5%、18%。,48,河西消费状态调研分析,
18、工作日午餐选择分析,考虑到工作日时间相对紧张,大部分人选择在食堂就餐或者叫外卖来解决午餐问题,分别占总比例的36.3%、21.6%。而选择回家吃饭的人群比例则较小,占总比例的9.8%,由此看来河西地区的餐饮市场是有很大的挖掘潜力的。,49,河西消费状态调研分析,外出就餐相关分析,对于工作日外出就餐的人群,多数人群都是自己一人外出吃饭,大部分消费者的就餐人均消费在6-30元之间,占总比例的35.3%,5元以下和51元以上的比例相对较少,均占总比例的5.9%。对于用餐时间,则因人而异,各时间段的比例大致相同。,50,河西消费状态调研分析,就餐形式选择分析,单位:%,51,河西消费状态调研分析,河西
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