【广告策划-PPT】张信哲演唱会招商方案2010.ppt

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1、,赞 助 方 案,亚洲华语歌坛实力天王张信哲Jeff【经典20】强劲登陆!,更感动的音乐类型、更多变的舞台造型、更值得期待的重量级天王“张信哲”与你一同回味【经典20】的感人歌路,2010年4月10日 广州体育馆,华语乐坛殿堂级情歌王子,无数情歌感动全世界华人,现在让我们和王子面对面，感受哲式情歌！,演唱会品牌效应,一场成功的演唱会，带来的社会效应，通常是让人始料不及，更难以想象的，这也就是为什么每场演出，都会是一次品牌与企业的大合作。而张信哲广州演唱会，占尽了天时、地利、人和的优势，必定是一场轰动的饕餮大餐。,天 时：,演出时间：2010年4月10日,亚运倒计时，政府封馆前的最后一场演唱会！

2、2010年是亚运会召开年，借着“亚运会”劲头，进入倒计时的广州早已经是世界的焦点。而在计划中的政府封馆做亚运用途的安排中，4月10日将是最后一个周末可以作演唱会商演用途，势必能最大限度吸引文化节、演唱会发烧友的关注。,地 利：,场地选择：广州体育馆,广州体育馆是为“中国第九届运动会”建设的一座现代化综合性多功能体育设施，是“九运会”体操、篮球等项目的比赛地和盛大的闭幕式举办地。它是广州市新世纪的重点、标志性建筑。广州体育馆位于广州新广从公路原白云苗圃地段，项目占地约24万平方米，其中约8万平方米作体育馆建设用地，6万平方米作体育公园，8万平方米作运动员村，2万平方米为市政规划道路。项目总建筑面

3、积约17万平方米。广州体育馆位于广州黄金大道，交通四通八达，更方便了周边歌迷，观众前来观看！,人 和：,国际巨星：张信哲,重量级的亚洲歌坛天王极高的人气累积，加上多年的实力宝座，以及绝对庞大的号召力！,张信哲可算是当今华语歌坛公认的.当之无愧的歌王.自出道以来.张信哲曾带给过我们数不清的好歌和无数的惊喜.无论是动感劲爆的舞曲.还是柔情似水的慢歌.都被她婉转动人的歌喉诠释得唯美如天籁.,个 人 简 介,个人档案英文名字：Jeff Chang 出生日期：1967年03月26日 星 座：牧羊座血型：B身 高：173cm 体重：57kg 生肖：羊 出道时间：1989年 个性：开朗、亲和力强 专长：小提

4、琴、男高音演唱 嗜好：收集民间工艺品，研究世界各地的建筑能画精致的建筑图 喜爱兴趣：古董、音乐 喜爱的动物：狗 喜爱的食物：台湾小吃 喜爱的颜色：象牙白 喜爱的穿著：轻松、舒适 喜爱的影星：林青霞、秦汉 喜爱的运动：游泳、滑水、骑马、足球 最大的愿望：到世界各地开演唱会 最大的乐趣：欣赏古董 最喜欢的服装：深色大方的款式 最喜欢的季节：秋季 最想去的地方：中国各地,【经典20】张信哲(Jeff)演唱会歌单,别怕我伤心 爱如潮水 做你的男人上海姑娘 过火 下一个永远 白月光 太想爱你 说谎 直觉 爱就一个字 从开始到现在信仰 用情 宽容 爱转动 不要对他说 真爱一生 背叛 难以抗拒你容颜 我是真

5、的爱你改变 到处留情 让我忘记你的脸受罪 爱不留 有一点动心逃生 可爱美眉.等超过30首经典好歌,男性:女性 40%:60%,上班族 90%+,18-40两性白领阶级,文化程偏高,喜新奇玩意,同群影响力大,收入自配比例高,18-40 的时尚消费族群,受 众 群 体,火爆记录 市场空间巨大已有超过300000人次观看,北京,上海,南京,台北,深圳,香港,郑州,成都,视听享受,实力天王极具穿透力的嗓音，经典回味，以及台湾顶尖的舞台设计，绝对是一场众人期待的视听饕餮盛宴,媒体追捧,天王的实力，庞大的气势，一举一动必定会成为各大媒体争相报导的焦点,人气的聚集,人气始终是第一的阿哲，拥有众多、甚至分布世

6、界各地的歌迷，每一场演唱会都会是万众聚集的盛大场面,演唱会看点,150分钟华人爱情的大众私房歌+人人皆知的熟悉旋律+超豪华现场影音+现场零距离和情歌王子细数历年经典爱情+知名嘉宾艺人额外献演的惊喜享受张信哲经典20经典演唱会,众星捧月 嘉宾如云视当地市场和艺人档期决定,林俊杰,梁静茹,辛晓琪,李冰冰,任贤齐,阿杜,范晓萱,黄品源,现 场 舞 台 效 果,完美戏剧性演出结合超豪华影音,为了充分发挥演唱会的商业价值，使合作商家得到最大最有效的宣传回报，本次张信哲中国巡回演唱会广州站的招商合作方案特制定以下的合作模式：1、演唱会冠名赞助单位2、演唱会特别支持单位3、演唱会指定产品单位4、演唱会友情支

7、持单位对于合作单位的回报方式，主要有以下几个方面：1、广告回报：包括各大媒体广告回报、现场广告回报、物料广告回报等价值巨大的宣传广告回报；2、实物回报：主要包括演唱会门票、节目单、项目实施的VCR光盘、签名海报、纪念品等实物性质回报；3、授权回报：主要指合作商家可使用演唱会标志及名称进行广告及市场营销活动的特享权力回报；4、其他回报：主要指合作商家和主办方共同协商的其他回报内容。,赞助内容,一、冠名赞助费用：100万 价值回报：300万A、广告回报：演唱会名称正式命名为“企业名称+张信哲中国巡回演唱会2010广州站”；演唱会所有媒体宣传及组织过程中均出现“企业名称+张信哲中国巡回演唱会2010

8、广州站”标题字样；在演唱会的所有电视、电台、网络、公交车候车亭、票房宣传包装、报纸、杂志、单张等宣传物料中重点突出独家冠名赞助的企业名称及标志。（具体投放参考媒介宣传推广策划方案）冠名企业领导将邀请出席演唱会的新闻发布会、庆功宴等活动，并作特邀致辞；冠名赞助的企业名称及标志将出现在新闻发布会、庆功宴等活动的现场背景版等物料中以突出，通过媒体的镜头出现在各大媒体的发行宣传物中；冠名赞助的企业可以在新闻发布会、庆功宴等活动的现场单独摆放展台或产品宣传区以介绍、展示产品、服务或企业品牌。演唱会开场之前，通过大屏幕播放冠名赞助的企业/品牌的视频广告（30）不少于10次；演唱会现场派发印有冠名赞助的企业

9、品牌名称及logo的塑料pongpong棒或荧光捧；演唱会现场内外摆放冠名赞助的企业品牌或产品的宣传广告画和横幅；演唱会现场派发印有冠名赞助的企业品牌名称及logo的纪念品或宣传单。演唱会海报突出冠名赞助的企业品牌名称及标志；演唱会门票突出冠名赞助的企业品牌名称及标志。B、实物回报：冠名企业将获赠相当于赞助金额10%-20%的演唱会门票；冠名企业不可作转售用途，所有赠票将在演唱会前5天统一分发；冠名企业若将赠票作产品促销礼品置换之用，有关广告宣传的设计及文案，需提交主办方审核同意。C、授权回报：冠名企业将成为“张信哲中国巡回演唱会2010广州站”冠名赞助企业以及协办单位之一；冠名企业可在合同期

10、内使用“张信哲中国巡回演唱会2010广州站”标志及名称进行广告及市场营销活动，但具体内容需要提交主办方审核同意。D、其他回报：冠名企业可根据自身情况提出其他合作方案与主办方协定。,冠名赞助商名义、荣誉及宣传版权回报（附表1）,本次演唱会宣传将结合电视、广播、报刊、平面、灯箱广告，加上宣传品、票务回赠、网络及演出现场等宣传，企业参与无疑是物超所值。同时本次演唱会长达三个月的宣传推广，受众人群100万人！,本次演唱会宣传将结合电视、广播、报刊、平面、灯箱广告，加上宣传品、票务回赠、网络及演出现场等宣传，企业参与无疑是物超所值。同时本次演唱会长达三个月的宣传推广，受众人群100万人！,冠名赞助商公共

11、媒体捆绑广告、实物门票回报（附表2）,冠名赞助商在演唱会宣传物料广告回报（附表3）,本次演唱会宣传将结合电视、广播、报刊、平面、灯箱广告，加上宣传品、票务回赠、网络及演出现场等宣传，企业参与无疑是物超所值。同时本次演唱会长达三个月的宣传推广，受众人群100万人！,二、协办赞助费用：60万（团购票务达70万以上）A、广告回报：在演唱会的所有电视、电台、网络、公交车候车亭、票房宣传包装、报纸、杂志、单张等宣传物料中重点突出协办赞助的企业名称及标志。（具体投放参考媒介宣传推广策划方案）协办赞助的企业名称及标志将出现在新闻发布会、庆功宴等活动的现场背景版等物料中以突出，通过媒体的镜头出现在各大媒体的发

12、行宣传物中；协办赞助的企业可以在新闻发布会、庆功宴等活动的现场单独摆放展台或产品宣传区以介绍、展示产品、服务或企业品牌。演唱会开场之前，通过大屏幕播放协办赞助的企业/品牌的视频广告（30）不少于6次；演唱会现场内外摆放协办赞助的企业品牌或产品的宣传广告画和横幅；演唱会现场派发印有协办赞助的企业品牌名称及logo的纪念品或宣传单。演唱会海报突出协办赞助的企业品牌名称及标志；演唱会门票突出协办赞助的企业品牌名称及标志。B、实物回报：协办赞助单位团购演唱会门票将享受9.5折的优惠；现金赞助可享赞助额的10%-20%回报。协办赞助单位若将赠票作产品促销礼品置换之用，有关广告宣传的设计及文案，需提交主办

13、方审核同意。C、授权回报：协办赞助单位将成为“张信哲中国巡回演唱会2010广州站”协办赞助单位；D、其他回报：协办赞助单位可根据自身情况提出其他合作方案与主办方协定。,协办赞助商名义、荣誉及宣传版权回报（附表1）,本次演唱会宣传将结合电视、广播、报刊、平面、灯箱广告，加上宣传品、票务回赠、网络及演出现场等宣传，企业参与无疑是物超所值。同时本次演唱会长达三个月的宣传推广，受众人群100万人！,本次演唱会宣传将结合电视、广播、报刊、平面、灯箱广告，加上宣传品、票务回赠、网络及演出现场等宣传，企业参与无疑是物超所值。同时本次演唱会长达三个月的宣传推广，受众人群100万人！,协办赞助商公共媒体捆绑广告

14、回报（附表2）,协办赞助商在演唱会宣传物料广告回报（附表3）,本次演唱会宣传将结合电视、广播、报刊、平面、灯箱广告，加上宣传品、票务回赠、网络及演出现场等宣传，企业参与无疑是物超所值。同时本次演唱会长达三个月的宣传推广，受众人群100万人！,四、指定产品/服务赞助：30万例：指定欢迎酒会：指定移动电话：指定接待用车：指定娱乐场所：指定美容美发：指定下榻酒店：指定形象设计：指定保健食品：指定法律顾问：指定形象摄影：指定饮用用水：指定办公酒店：指定鲜花提供：指定体育用品：指定庆功酒会：A、广告回报：在演唱会宣传媒介中突出指定产品赞助企业的名称在演唱会的所有电视、电台、网络、公交车候车亭、票房宣传包

15、装、报纸、杂志、单张等宣传物料中突出指定产品赞助企业的企业名称及标志。（具体投放参考媒介宣传推广计划）指定产品赞助企业名称及标志将出现在新闻发布会、庆功宴等活动的现场背景版等物料中以突出，通过媒体的镜头出现在各大媒体的发行宣传物中；演唱会开场之前，通过大屏幕播放指定产品赞助企业的企业/品牌的视频广告（15）不少于2次；演唱会现场内外摆放指定产品赞助企业的企业品牌或产品的宣传广告画和横幅；演唱会现场派发印有指定产品赞助企业的企业品牌名称及logo的纪念品或宣传单；演唱会海报印有指定产品赞助企业的企业品牌名称及标志。B、实物回报：指定产品赞助企业将获赠相当于赞助金额10%-20%以上的演唱会门票；

16、指定产品赞助企业不可作转售用途，所有赠票将在演唱会前5天统一分发；指定产品赞助企业若将赠票作产品促销礼品置换之用，有关广告宣传的设计及文案，需提交主办方审核同意。C、授权回报：指定产品赞助企业将成为“张信哲中国巡回演唱会2010广州站”指定产品企业；指定产品赞助企业可在合同期内使用“张信哲中国巡回演唱会2010广州站”标志及名称进行广告及市场营销活动，但具体内容需要提交主办方审核同意。D、其他回报：指定产品赞助企业可根据自身情况提出其他合作方案与主办方协定。,五、友情支持单位：10万（一次性购买不少于10万的演唱会门票）A、广告回报：在演唱会宣传媒介中突出友情支持单位的名称友情支持单位的名称及

17、标志将出现在新闻发布会、庆功宴等活动的现场背景版等物料中以突出，通过媒体的镜头出现在各大媒体的发行宣传物中；演唱会现场内外摆放友情支持单位的企业品牌或产品的宣传广告画1块；演唱会现场派发印有友情支持单位的企业品牌名称及logo的纪念品或宣传单；演唱会海报印有友情支持单位的企业品牌名称及标志。B、实物回报：友情支持单位团购演唱会门票将享受9.5折的优惠；现金赞助可享赞助额的10%-20%回报。友情支持单位若将赠票作产品促销礼品置换之用，广告宣传的设计及文案，需提交主办方审核同意。C、授权回报：友情支持单位将成为“张信哲中国巡回演唱会2010广州站”友情支持单位；D、其他回报：友情支持单位可根据自

18、身情况提出其他合作方案与主办方协定。,六、门票以及节目单广告赞助（3万/一页）A、实物回报：广告赞助单位团购演唱会门票将享受9.5折的优惠；现金赞助可享赞助额的10%-20%回报。广告赞助单位若将赠票作产品促销礼品置换之用，有关广告宣传的设计及文案，需提交主办方审核同意。,本次演唱会的宣传推广计划主要分以下三部分：1、媒体宣传：主要以投放于各大主流媒体的硬性广告和软文宣传炒作为主；2、推广活动：主要以围绕演唱会推广的各类娱乐、市场营销活动为主；3、现场及物料宣传：主要以演唱会内外场宣传包装、广告牌、展区、门票、节目单等为主。总计媒介宣传费用不少于150万。,宣传推广计划,一、媒体宣传（一）、投

19、放户外大型广告在广州各主要闹事旺地区域投放户外广告牌，广告牌内含赞助商名称以及logo发布时间：待定发布周期：2个月（二）、投放户外公交车身广告不少于2辆闹市区域内行驶的AA线空调大巴整体覆盖车身广告，不少于4辆闹市区域内行驶的AA线空调大巴两侧覆盖车身广告，内含赞助商名称以及logo发布时间：待定发布周期：1个月,（三）、投放候车亭灯箱广告在广州闹事区域的候车亭投放灯箱广告，规格：大灯箱3.5m*1.5m；小灯箱1.5m*1.0m。广告含赞助商名称以及logo发布时间：待定发布周期：1个月（四）、投放报刊平面广告在广州日报、羊城晚报、新快报、娱乐周刊等杂志刊登宣传广告，广告含赞助商名称以及l

20、ogo发布时间：待定发布周期：1个月（五）、投放电视广告在广州公共频道晚饭黄金时间投放15/30宣传广告发布时间：待定发布周期：1个月（六）、投放电台广告在广州各电台的广告时段循环播放演唱会宣传信息15/30宣传广告，内含广告赞助商信息及鸣谢发布时间：待定发布周期：1个月（七）、投放网络广告Sina、腾讯、中国票务在线、网易、搜狐等主流网站各类娱乐版面投放硬广及软文，网络推手进行相关炒作发布时间：待定发布周期：3个月,（八）、投放演唱会宣传海报在广州市各大剧院总票房、7-11全线便利店等张贴演唱会宣传海报，内含广告赞助商信息及鸣谢发布时间：待定发布周期：1个月（九）、投放演唱会宣传单张10万份

21、宣传单张带有广告赞助商信息及鸣谢，用于夹报以及宣传旺地派发、取阅。发布时间：待定发布周期：1个月（十）、辅助媒体软性宣传1、电视宣传：北京光线传媒娱乐现场、CCTV3综艺快报、湖南卫视、福建东南卫视、上海东方电视台、北京电视台8套影视快讯、广东电视台娱乐一线、广东电视台亚洲金曲榜、广东电视台劲歌王、广州电视台影视频道、广州电视新闻、东莞电视台音乐在线、南方电视台、广东电视台今日关注、福建新闻频道、雪碧榜等包括其他省市相关娱乐、新闻节目分别对本次演出做专题介绍、提供演唱会信息跟踪报道，播出演唱会花絮。2、电台宣传：由广东电台音乐之声全程协助宣传，在节目中全力配合演唱会宣传，进行演唱会全程跟踪报道

22、，以及在相应的广告时段刊登硬性广告。3、平面宣传：广州日报、羊城晚报、信息时报、娱乐周刊、广东电视周报、新快报、南方日报、南方都市报、可乐生活报、1626杂志、等报刊分别刊发2次以上、1/8版以上的演出专题报道，并配发照片。4、网络宣传：与全国平均点击率最高的新浪、网易、搜狐、21cn等网站合作，设置演唱会专题网页，全程对演唱会进行跟踪报道及广告宣传。,二、推广活动宣传（一）、大型媒体新闻发布会新闻发布会现场的宣传广告中含赞助商权益及logo新闻发布海报等广告赞助权益及logo、易拉宝/X架广告含1/3以上赞助商广告等，现场悬挂赞助商企业横幅邀请数十家新闻媒体参加，全国百余家媒体转载（二）、模

23、仿秀、抢票活动等线下推广结合歌手特点、社会热点以及赞助商家需求等筹划模仿秀、抢票活动等单项或系列的线下推广活动，在活动的形式、地点、内容、奖项等方面结合赞助商需求具体制定。活动时间：待定活动周期：2个月（三）、大型庆功宴庆功宴会现场的宣传广告中含赞助权益及logo庆功宴会海报广告赞助权益及logo、易拉宝/X架广告含1/3以上赞助商广告等，现场悬挂赞助商企业横幅邀请数十家新闻媒体参加（四）、其他和相关商家共同开展活动结合相关赞助商家共同举行的各类推广活动，时间、地点、形式、内容等都有很大的灵活性，需要和赞助商共同筹划推出。,三、现场宣传物料广告（一）、海报宣传含赞助商权益及logo宣传海报20

24、00份以上，标准尺寸：72cm*54cm（二）、入场券票面宣传封面含赞助权益及logo票面票面封套宣传8000份，标准尺寸22cm*9.5cm（三）、舞台大型投影开场前宣传从现场进场开始，开场前1小时循环不间断单播放赞助商广告。（四）、在演出现场场馆设置大型户内广告牌在场馆内、外、观众席位置大型广告牌、气模、喷画等突出赞助企业权益。（五）、现场充气广告棒（由赞助商提供）以及其他创意性宣传方式,赞助企业效益预估1、提高知名度“张信哲演唱会广州站”大型演唱会前期通过报纸、电视、户外广告、DM单、海报、新闻报道等多种方式宣传报道，明星的演唱会可以在短时间内妇孺皆知，是整个社会的焦点。而赞助商也会搭上

25、这条船快速提高知名度，换言之：知道明星演唱会的人都会知道赞助商的品牌。2、提高美誉度：借助明星的名气作广告，可增加赞助商广告的可看性和炒作噱头，给人新鲜感容易记忆；还可混淆明星代言与演唱会的概念，让消费者感觉到赞助商的实力，迅速提高赞助商的美誉度3、借助媒体力量 明星演唱会的影响力可以让媒体名正言顺的进行娱乐新闻报道，可以有效的借助到主流媒体的力量宣传赞助商的实力。还可进一步加强与主流媒体的公共关系。4、门票发售增加关注：明星演唱会的门票印制赞助商的形象或业务广告，同时印上消费代币券，门票的关注度要远远高于普通的广告，因为它的价值远远高于报纸。因此，门票上广告的效果也会好于普通的广告方式，有助

26、于销售的提高。5、提高销售：销售滑坡将是每一家企业面临的严峻问题，借助明星演唱会增加人气、促进销售可以缓解淡季的压力。参加明星演唱会可以在淡季突出自己的品牌，使同行业无法模仿，具有唯一的优势，从市场上获得更多的市场份额。,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5

27、。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段

28、过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析

29、按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批

30、三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法

31、,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房

32、地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优

33、劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/

34、规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势

35、W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、

36、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,第1天：成都卧龙日隆丹巴（350KM）住宿：丹巴经成灌高速到都江堰市，进入岷江峡谷，逆流而上至映秀。到卧龙参观中国大熊猫研究保护中心，观赏国宝大熊猫。翻越巴朗山（4523米），运气好的话可以看到四周的云海，在猫鼻梁远眺四姑娘山。前往长坪沟景区，骑马或徒步到枯树滩、唐柏古道、木骡子，近距离的拍摄四姑娘山全景，欣赏四姑娘山独具特色的高山草甸、飞瀑、奇石等美景。然后再去双桥沟景区，乘观光车游览阴阳谷、五色山、日月宝镜、猎人峰等原始美景，来到人参果坪，草地上成群的牦牛，两边是高耸的雪峰，夏天野花盛开，一幅天然的

37、画卷展现在您的面前。经小金县进入甘孜州，到达位于大渡河畔的“千碉之国”丹巴县。第2天：丹巴塔公（塔公草原，塔公寺）新都桥(145KM)住宿：新都桥在大渡河边观梭坡古碉群，遥想当年的金戈铁马。然后去甲居藏寨，颇具嘉绒藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鲜艳的藏寨掩映在大片的果园中，一派田园风光，美不胜收。每年三月间桃花和梨花竞相盛开，沿寨子的小路漫步，犹如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下当地的民族特色。沿风景秀丽的牦牛河谷行进，沿途的美景令人流连忘返。行使60公里左右，看到白雪皑皑、高耸如云的雅拉雪山。领略神山雄姿，翻过山梁到达塔公草原。塔公藏语是“菩萨喜欢的地方”，塔公寺是萨迦

38、派的寺庙，始建于清嘉庆年间，寺内供奉着当年文成公主进藏时随身携带的释迦牟尼十二岁等身像。过塔公后继续前行33公里就到新都桥，新都桥被称为“摄影者天堂”，弯弯的小溪、金黄的柏杨，山峦连绵起伏，藏寨散落其间，牛羊安详地吃草如诗如画的田原风光。第3天：新都桥稻城（367KM）住宿：稻城翻越高尔寺山（4412米）到达雅江县，经剪子弯山（4659米）和卡子拉山（4718米）抵“世界高城”理塘。理塘县城海拔4014米，是七世达赖和十世达赖的出生地。翻越兔儿山（4696米），经青藏高原最大的古冰川遗迹，稻城古冰帽海子山，抵达“最后的香格里拉”稻城。第4天：稻城亚丁（110KM）住宿：亚丁营地经傍河万亩杨树林

39、，翻越波瓦山（4523米），沿赤土河谷前行，在日瓦乡买过门票后前往亚丁自然保护区。中到达亚丁营地，午餐后先去冲古寺和珍珠海，路上转千年嘛呢堆，观夕阳中的仙乃日神山，傍晚回到亚丁营地。第5天：亚丁稻城（110KM）住宿：稻城骑马去洛绒牛场，朝觐亚丁的三座神山“仙乃日”(意为观世音菩萨，海拔6023米)、“夏诺多吉”(意为金刚手菩萨，海拔5958米)、“央迈勇”(意为文殊菩萨，海拔5958米)。体力好的可以徒步去牛奶海和五色海（海拔5000米左右），洛绒牛场到牛奶海和五色海这段路比较陡，不能骑马，必须步行，来回大概5个小时。晚上回稻城县住。第6天：稻城理塘巴塘（350KM）住宿：巴塘原路返回理塘，

40、进入毛垭大草原，面积5000平方公里左右，平均海拔4000米以上。这里虽然海拔很高，但地势却相对平缓，路两边都是高山牧场，不时有旱獭出没。来到海子山顶（4700米），观雪山下的姊妹湖。翻过垭口便进入峡谷，到达川藏交界的巴塘县。第7天：巴塘左贡（265KM）住宿：左贡巴塘前行40公里，在竹巴茏跨过金沙江，进入西藏境内。中午抵达进藏后的第一个县城芒康，海拔3780米，川藏公路与滇藏公路在此交汇。翻越拉乌山（4358米），经如美镇到达竹卡，跨过三江并流的第二条大江澜沧江后翻越觉凹山（4300米）。从觉凹山险峻的盘山公路望下去，川藏公路和澜沧江像两条晶亮的丝带，在千山万壑间时隐时现。过东达山（5008

41、米）后抵达左贡县。第8天：左贡邦达八宿然乌（291KM）住宿：然乌左贡出发前行100公里到邦达，海拔4400米的邦达是川藏南线和北线的交汇处。北通昌都，西至林芝、拉萨，是川藏线上重要的交通枢纽，世界上海拔最高的民用机场邦达机场就建在开阔的草原上。告别邦达草原，翻越业拉山（也叫怒江山4618米），经川藏线的地标108道拐，下行到怒江边，沿怒江支流冷曲前行抵八宿。八宿藏语意为“勇士山脚下的村庄”，海拔3910米。翻过安久拉山垭口进入然乌沟，春季时沟内千奇百怪的巨大冰挂、冰川十分壮观，穿过然乌沟后来到然乌镇。第9天：然乌波密（129KM）住宿：波密然乌湖是著名的高原堰塞湖，面积22平方公里，海拔38

42、50米，分上下两部份，是雅鲁藏布江最大的支流帕隆藏布江的源头。湖的近处是绿草茵茵的草场，茂盛的青稞田和油菜花；山腰上是五颜六色的杜鹃花和灌木丛；再往上是莽莽森林。碧蓝的湖水，雪山倒映，如一面镜子般平静无澜。出然乌镇驶入川藏公路最美的一段，沿途树木葱郁、流水潺潺，构成一幅幅天然图画。米堆冰川由两条世界级冰瀑布汇流而成,每条瀑布高800多米,宽1000多米,两条冰瀑布之间还分布着一片原始森林,壮观而秀美,神秘而奇妙。其中米堆冰川的南坡则是著名的察隅县阿扎冰川,据说在冰川附近还生长着翠绿的茶林、长势喜人的玉米、鲜嫩的黄瓜、硕大的西瓜等亚热带农作物,让你不敢想象是在西藏高原。米堆冰川就在川藏公路旁边，

43、拐进去七公里来到米堆村，然后徒步上冰川，来回大概五个小时。出来后沿帕隆藏布江一路下行抵达“西藏小瑞士”波密。注：如果要去来古冰川游客需要自己租用当地人的车进去出，四人一车，每车300元！第10天：波密八一（235KM）住宿：八一镇 波密县城扎木镇，森林簇拥、雪山环抱。车在原始森林中穿行，向川藏线上的天险通麦进发。通麦至排龙15公里路段遍布雪山河流，山体疏松脆弱，一遇风雨或冰雪融化极易发生泥石流和塌方。走完这段险路，有一种如释重负的感觉。过排龙沿拉月曲往鲁朗进发，沿途茂密的森林，遮天蔽日，呈现鸟鸣山幽、花香袭人的宜人景色，春季路边盛开着大朵的野生杜鹃花。穿过鲁朗林海，翻越色季拉山（4702米），在山顶远眺南迦巴瓦峰。下山后抵林芝县城，继续前行19公里到达林芝地区首府八一镇，海拔2400米，被称为“西藏的江南”。第11天：八一拉萨（497KM）住宿：拉萨 沿风景秀美的尼洋河前行，在巴河桥头分路，前行44公里抵达红教圣湖巴松错。巴松错又名错高湖，藏语意为“绿色的水”，海拔3500米，面积27平方公里。湖水碧绿透明，如一轮新月镶嵌在高山峡谷之间。湖边野花烂漫，湖中黄鸭戏水、游鱼争食。湖心岛上错宗工巴寺的颂经声，为你洗去尘世的烦恼。游完巴松错返回到川藏公路，翻越米拉山（5033米，此行最高的一个山口），沿拉萨河谷前行，过达孜县抵到达此行的终点圣城拉萨。,