2013新华大厦开发定位策划报告.ppt

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1、新华发行集团新华大厦开发定位策划报告,北京赢策地产机构2013年,前言,首先感谢新华发行集团对我公司的信任，给予我公司为贵集团拥有开发权的通辽市新华大厦项目前期研究和产品定位的参与机会。在8月初与贵集团相关领导接洽后，我公司组织了专案小组前往通辽市，开展了为期3周的市场调研，根据调研结果和我方判断，预测未来市场空间与产品形式，对通辽新华大厦项目作出了产品定位和规划方案建议，供贵集团公司在日后执行开发过程中参考。,前言,在开始探研通辽新华大厦的定位前，我方对项目的研究方向做出了以下确定：着重予研究通辽市的宏观市场，以判断未来市场发展状态，因为本项目的正式运营周期应从2015年中期开始，因此当期市

2、场数据并不代表未来市场数据。偏重于研究通辽市核心商业圈的发展动向和通辽商业格局的变化，而不落于具体的市场个案分析之中，从而判断未来市场的真正需求。偏重于研究文化产业在通辽市的市场空间，并在研究中探寻该市场空间应当对位的产品形式。在业态规划当中，尽可能利用已有的市场需求，进一步发展扩大该市场空间，以实现“目的性消费市场”，保障本项目的商业部分在传统商业圈中脱颖而出。,前言,在具体规划方案中，尽可能切实可行的规划开发面积，增大利润空间；在开发前期规划合理的“回笼资金的产品”，在项目开发后期，布局合理的“持续经营产品”。在实现开发价值最大化的基础上，尽可能规避“画蛇添足”的设计方案，降低施工成本，减

3、少前期投入。,前言,本方案是经过我方深入研究后的简要成果展示，大量研究观点还需予贵集团公司深入沟通交流，并推导出最终可行方案。本方案报告分为四大部分：“分析篇”、“定位篇”、“规划篇”和“开发篇”。“分析篇”从宏观、中观、微观三个维度分析市场，探寻市场空间和未来需求。“定位篇”在结合本项目和贵集团公司需求的基础上，为项目开发进行定位建议。“规划篇”由我公司提出初步产品规划设计建议，对产品的具体功能和建筑布局进行规划，已为本项目的最终成型方案提供参考。“开发篇”是基于本项目的现实情况，我方提出的开发策略性建议。本方案报告虽然经过详细的调研和讨论，但由于成稿时间较为紧凑，未免有疏漏之处，观点上也可

4、能有不足之处，还请贵集团领导指正。,分析篇,分析篇,本篇概要：分析篇是通过宏观经济市场分析、中观通辽市科尔沁区核心商业区的分析、微观项目宗地具体情况分析，已探寻两个问题：1.通辽未来商业市场的需求和变化；2.本项目可开发的方向和应规避的市场空间。分析篇的结论观点可能因人而异，我方观点也未免有偏颇之处，但原始数据准确，来源全部由我方调研人员一手获取，应为贵集团公司可信任的基础数据参考。,第一部分、通辽市宏观经济分析,第一部分、通辽市宏观经济分析,通辽经济地理状况通辽历史文化发展通辽经济状况与产业状况通辽各产业发展状况通辽消费市场状况通辽（科尔沁区）城市建设发展通辽市科尔沁区房地产市场状况通辽市下

5、级行政区县发展状况,一、通辽经济地理状况,第一部分、通辽市宏观经济分析,一、通辽经济地理状况,通辽市位于内蒙古自治区东部，总面积59535平方公里，南北长约418公里，东西宽约370公里。通辽东靠吉林省、西接赤峰市、南依辽宁省、西北和北边分别与锡林郭勒盟、兴安盟为邻，属东北和华北地区的交汇处。,第一部分、通辽市宏观经济分析,一、通辽经济地理状况,1 通辽的地理属性通辽商业消费市场基本倾向于学习沈阳，跟随沈阳，当地高消费人群也经常到沈阳消费购物，因此，通辽的高端消费市场受到一定的制约，发展水平不高，消费能力一般。可以说，通辽市在行政划分上属于内蒙古，但从经济倾向上是东北属性城市。,第一部分、通辽

6、市宏观经济分析,通辽市,316 km,322 km,568 km,856 km,1403 km,1.通辽的地理属性通辽市位于我国东北腹地，东距沈阳316公里，东北面距离长春322公里，向北距离哈尔滨568公里，西南距离北京856公里，而向西距离内蒙古首府呼和浩特1403公里。由于通辽距离沈阳市近于呼和浩特，通辽的产业经济也受沈阳深度影响，人民消费习惯也跟随于沈阳、长春等东北领导型城市。通辽整体经济属性偏向于沈阳市。,一、通辽经济地理状况,2.通辽的地理格局通辽市城镇布局非常合理，处于领导地位的科尔沁区位于通辽市的中部，下辖5旗1县1市分别环绕于科尔沁区四周，这种地理格局使各下级县市的经济流通完

7、全倾向于科尔沁区，在当地最大限度的保留了经济流和商业消费额，使得科尔沁区的商业市场长期繁荣稳定。通辽所辖的一区五旗一县一市总人口391万，整体经济是以“农业”、“畜牧”业和“交通物流业”为基础，近年来重点发展“采矿业”和“新型工业”，经济发展状况稳定，人口数量平稳缓增。,第一部分、通辽市宏观经济分析,300多万人口从发展动向上均倾向于“科尔沁区”，希望到市区“生活”“工作”“就学”“消费”“就医”等，因此，只有50平方公里的科尔沁区，商贸业、酒店业、餐饮娱乐业等经营性行业均维持着繁荣的状态。,第一部分、通辽市宏观经济分析,一、通辽经济地理状况,3.城市地位东北区交通枢纽通辽市的特殊地理位置，决

8、定了他在东北地区的交通枢纽的地位。通辽机场可起降大型民航客机；集通线、京通线、通让线、大郑线、平齐线、通霍线六条铁路经过通辽，省际大通道、通赤高速公路也经过通辽，大量矿产、粮食资源从通辽运输至全国各地，形成了通辽大交通、大物流的未来发展战略部署。通辽提出“纵穿南北、横贯东西”的高速公路建设规划，形成与辽宁、吉林及京津地区相连接的快速通道和能源运输通道。未来5年，通辽将投入190亿元进行道路建设，通辽将成为蒙东区最重要的交通枢纽。,第一部分、通辽市宏观经济分析,3.城市地位东北区第九大重镇2010年，通辽GDP位居东北地区第9位，2011年，通辽市GDP达1471亿元，增长23%，一举超过松源成

9、为东北地区第8位。,第一部分、通辽市宏观经济分析,二、通辽历史文化发展,第一部分、通辽市宏观经济分析,二、通辽历史文化发展,蒙古族文化发祥地之一传统的科尔沁文化源远流长。科尔沁草原北至大兴安岭中部山脉，南至辽河、柳河、大凌河流域，西至西拉木伦河、老哈河流域，这里地域辽阔，物产丰饶，林草丰盛，宜牧宜猎，历史上孕育了强大的游牧民族，科尔沁草原西南部的红山文化、中北部的富河文化、东部的昂昂溪文化。蒙古族主要聚居地，新蒙古文化的弘扬之地通辽市390万人口中，拥有160万蒙古族人口，是我国著名的蒙古族聚居地。这里曾是清代国母孝庄文皇后、爱国将领僧格林沁、民族英雄嘎达梅林的故乡。目前，通辽市是蒙古族文化的

10、主要传承地区，被誉为“中国安代艺术之乡”、“中国民族曲艺之乡”和“中国版画艺术之乡”、“中国马王之乡”。这里是新蒙古文化的推进和弘扬之地，一年一度的“哲里木赛马节”已经形成一定的影响力，举办规模一年比一年宏大。,第一部分、通辽市宏观经济分析,二、通辽历史文化发展,当前文化产业处于相对落后状态薄大精深的蒙古族文化在当前的通辽产业上仅表现为少量舞蹈、小规模的展览展示和庆典仪式中的流程为主，并没有得到很好的弘扬和发展，更谈不上“产业化高度”。目前从事文化产业的人员在通辽并不多，文化发展企业数量也较少，传统文化发展一直处于落后状态，新文化产业也并未形成。主要的文化产品仍以短期“节庆型晚会”、“小规模演

11、出”为主，专业团体和延伸产业并未形成，更谈不上有良好的市场空间。,第一部分、通辽市宏观经济分析,二、通辽历史文化发展,进一步城市化，科尔沁文化产业未来拥有巨大的发展空间文化产业是与经济发展相辅相成的，因此在高速城市化的通辽市，在经济快速发展的基础上，文化产业正出现了前所未有的良好土壤，在本次调研中，我们发现科尔沁区人民已经开始强调精神生活，并非常重视下一代教育和综合素质的培养，尤其是综合素质培训的需求，已不局限于针对儿童，对当代青年的培训和素质熏陶，已经出现了强大的需求，这便反映出一个巨大产业市场的发展空间。,第一部分、通辽市宏观经济分析,三、通辽经济状况与产业状况,第一部分、通辽市宏观经济分

12、析,三、通辽经济状况与产业状况,近年来通辽经济发展状况近年来，通辽地区经济发展突飞猛进，经济增长速度在内蒙古自治区牌名第二，连续五年地区生产总值增幅均超过15%。2010年地区生产总值1176.23亿元，增幅达到16%；2011年地区生产总值进一步提升至1459亿元，增幅达到21.8%，创历史新高！,第一部分、通辽市宏观经济分析,第一部分、通辽市宏观经济分析,三、通辽经济状况与产业状况,2011年通辽市财政总收入完成102.92亿元，比上年增长24.0%。城镇居民家庭人均可支配收入16488元，增长率为15.6%；农村牧区居民家庭人均纯收入7292元，增长21.5%。2012年通辽市地区生产总

13、值预计为1800亿元，预计增长20%；预计城镇居民家庭人均可支配收入19100元，增长率16%；农村牧区居民家庭人均纯收入8460元，增长率16%。,第一部分、通辽市宏观经济分析,20%的经济增速一方面反映了通辽市相对落后的经济基础，另一方面也表现出通辽强劲的发展势头和良好的前景，在这样的经济背景下，可以预测未来的居民消费指数将一路高扬，地区商业发展将日新月异。,第一部分、通辽市宏观经济分析,四、通辽各主要产业状况,第一部分、通辽市宏观经济分析,四、通辽各主要产业状况,农业、牧业通辽市粮食产量和肉类产量在内蒙古自治区均列第一位，素有“内蒙古粮仓”和“中国黄牛之乡”的美誉。东部和中部平原处于世界

14、黄金玉米带，是国家重要的商品粮基地和畜牧业生产基地。目前，已形成100亿斤玉米、200万头黄牛、50万亩红干椒、50万亩荞麦、30万亩蓖麻的种植养殖规模，玉米、红干椒、荞麦、肉牛等部分农畜产品在世界上有较高的知名度，而且在一定程度上能够影响行业市场价格。,第一部分、通辽市宏观经济分析,四、通辽各主要产业状况,新型能源产业通辽市现具备年产原煤6500万吨，火电装机440万千瓦、风电累计开工536万千瓦、建成380万千瓦、并网360万千瓦，年发电量220亿千瓦时，年产单晶硅4500吨、多晶硅1500吨的能力，并正在加快推进风力发电、光伏发电、风光互补发电等新能源产业。,第一部分、通辽市宏观经济分析

15、,四、通辽各主要产业状况,新型煤化工产业通辽市被国家列为煤化工基地。目前已形成20万吨乙二醇、10万吨草酸、880万吨褐煤提质的生产能力，并正在重点发展乙二醇及草酸下游聚酯树脂、合成纤维、草酰胺，苯胺下游聚氨酯、橡胶助剂、塑料助剂以及煤制气等煤精深加工产业。,第一部分、通辽市宏观经济分析,四、通辽各主要产业状况,生物科技产业通辽市目前有10余家玉米深加工企业，已经形成了味精、氨基酸、酒精、溶剂、淀粉等10多条产业链，年玉米综合转化能力达到450万吨，目前仍有100万吨淀粉、40万吨酒精向产业链下游转化的空间，并正在发展食品添加剂、生物医药等玉米“树型”产业链，全力打造全球最大的小氨基酸基地。,

16、第一部分、通辽市宏观经济分析,四、通辽各主要产业状况,绿色食品加工产业通辽市现已形成年加工肉牛37万头、肉羊270万只、生猪470万口、禽类7600万只、日处理鲜奶800吨的能力，并正在加快发展农畜产品精深加工产业链，建设区域性绿色食品加工基地。,第一部分、通辽市宏观经济分析,四、通辽各主要产业状况,有色金属加工产业作为内蒙古确定的两个铝产业基地之一，通辽市现已形成了以煤发电、以电炼铝、以铝做深加工的煤电铝联营、循环发展的产业格局，具备年产6500万吨煤、440万千瓦火电装机、95万吨电解铝、70万吨铝后加工、70万吨铜熔炼加工的能力。并正在重点发展铝、铜、镍、铅锌及深加工产业，力争打造国家级

17、有色金属加工基地，到“十二五”期末，通辽市将形成年300万吨电解铝、240万吨铝后加工、60万吨镍合金的生产能力。,第一部分、通辽市宏观经济分析,四、通辽各主要产业状况,先进装备制造产业通辽市现已形成年产风机1800台套、塔筒1600台套、叶片600台套的能力，并正在加快发展机械制造及汽车零部件加工产业，建设东北地区装备制造业的配套基地。,第一部分、通辽市宏观经济分析,四、通辽各主要产业状况,文化产业通辽市是一座历史悠久、文化底蕴深厚的城市，是蒙古族文化的主要传承地区。长期以来，蒙汉等各族人民创造了独具特色的科尔沁文化，被誉为“中国安代艺术之乡”、“中国民族曲艺之乡”和“中国版画艺术之乡”、“

18、中国马王之乡”。目前通辽市文化产业发展相对落后，产业化市场并未建立，城镇居民在文化产业方面的消费处于初级阶段。通辽文化产业的商业体现主要在：“二人转团体演出”、“通辽赛马节”、“蒙古族节庆类综合活动”、“出国演出考察”、“民族大学汇演”、“小规模演出”等方面，产业尚不发达，从业人员较少。,第一部分、通辽市宏观经济分析,四、通辽各主要产业状况,通辽产业发展空间2012年6月，胡春华书记再次视察通辽市，在原第一次视察通辽时提出的重点推进通辽市工业化、城镇化和农牧业现代化的指导思想的基础上，对通辽市取得的经济发展成绩予以肯定，并提出“发展通辽大工业、大物流”的发展战略，对通辽未来的产业发展指明了路线

19、。未来，在这个指导思想引导下，通辽市将重点发展东部物流园区和南部工业新区，工业和物流业是新兴经济的绝佳的推动基础，将全面推动通辽地区综合经济实力的增长，带动大量新增就业人口，城镇化发展进一步增强，居民收入还将大幅提高，消费市场还将不断增长。,第一部分、通辽市宏观经济分析,五、通辽今年消费市场状况,第一部分、通辽市宏观经济分析,五、通辽今年消费市场状况,2012年前二季度，通辽市消费市场在春节、黄金周等几个传统节日的拉动下，消费品市场人气足、购销旺，实现消费品零售总额150.4亿元，同比增长16.0%；限额以上批发、零售、住宿、餐饮企业实现零售额106.6亿元，同比增长32.9%，全面体现高涨势

20、头。,第一部分、通辽市宏观经济分析,五、通辽今年消费市场状况,通辽市消费品市场呈现如下特点：批发零售行业为消费主力，住宿餐饮业增幅较大居民消费更加趋向升级类商品城乡市场差距逐步缩小，发展趋势更加协调宏观经济平稳较快发展，为消费品市场提供了良好的发展环境城乡居民收入增长较快，带动了消费水平的提高“家电下乡”带动了农村市场消费的增长餐饮消费好于往年休闲、健康成为过节时尚,第一部分、通辽市宏观经济分析,特点一、批零行业为主力，住宿餐饮业增幅较大2012年前二季度，通辽批发零售、住宿餐饮企业实现零售额总量分别为131.4亿元、19.0亿元，占社会消费品零售总额的比重分别为87.4%、12.6%，同比分

21、别增长 14.9%、24.2%。由此可见，批零行业仍是市场主力，住宿餐饮业增幅有较大增高。,第一部分、通辽市宏观经济分析,特点二、居民消费更加趋向升级类商品,根据对限上批零企业的统计，前二季度化妆品类、五金电料类、体育用品类、文化办公用品类、家具类、汽车类和金银珠宝类增长较快，分别增长49.4%、16.3%、61.5%、38.1%、19.2%、30.6%，增幅较大的为金银珠宝类、煤炭及制品类，分别增长1.47倍和1.27倍。由此看出，居民消费更加向结构升级类消费品倾斜。,第一部分、通辽市宏观经济分析,特点三、城乡市场差距逐步缩小，发展趋势更加协调,前二季度，城镇市场实现社会消费品零售额106.

22、0亿元，同比增长16.4%；乡村市场实现社会消费品零售额44.2亿元，增长15.0%。城乡差距只有1.4个百分点，呈现出城乡市场协调发展态势。,第一部分、通辽市宏观经济分析,特点四、宏观经济平稳较快发展，为消费品市场提供了良好的发展环境,通辽市经济总体保持了平稳增长，促进和推动消费品市场快速增长，同时消费的较快增长也有力地拉动了全市经济的发展。今年相对放开的货币政策和相对低迷的投资市场也推动了消费市场的成长。,第一部分、通辽市宏观经济分析,特点五、城乡居民收入增长较快，带动了消费水平的提高,年初以来积极采取多种措施，产业政策、财政政策、就业政策等多管齐下，逐步建立和完善了社会就业制度，有效地实

23、现了城乡居民收入的增长。城乡居民收入的增加，增强了居民的购买力，为消费品市场的较快增长提供了有力支撑。,第一部分、通辽市宏观经济分析,特点六、家电下乡”带动了农村市场消费的增长,市委、市政府高度重视国家推广家电下乡政策，积极引导和组织适合农村消费特点、性能可靠、质量保证、物美价廉的家电产品，满足了不同层次消费者个性化消费的需要，拉动了全市社会消费品零售总额的增长。,第一部分、通辽市宏观经济分析,特点七、餐饮消费好于往年,春节、五一黄金周期间，餐饮市场红红火火。一是家庭亲友聚会一向是节日餐饮消费的主体。年夜饭订餐早，规模较大的饭店一两个月前席位就被预定一空。二是特色店人气旺，火锅店、特色店爆满，

24、呈现一席难求的局面。三是“西式”快餐生意红火，肯德基、麦当劳、德克士等成为青少年聚会、就餐的首选。四是餐饮街逐步形成，产生了集团效应，带动通辽餐饮业的进步和繁荣，促进了居民的外出就餐消费。,第一部分、通辽市宏观经济分析,特点八、休闲、健康成为过节时尚,春节、黄金周期间，市民争先去体育场、健身房、森林公园强身健体，放松心情，据通辽统计局数据，前二季度体育、娱乐用品类销售额打4.85亿元，增长61.5%，是增幅最大的种类，可以看出通辽市人民的生活质量提升，对于精神文化生活的要求提升，因此，文化市场、教育市场在通辽将会有长足的发展空间。,第一部分、通辽市宏观经济分析,第二部分、科尔沁区城市发展状况分

25、析,第二部分、科尔沁区城市发展状况,一、通辽科尔沁区城市建设发展,第二部分、科尔沁区城市发展状况,一、通辽科尔沁区城市建设发展,2008年，通辽按照建设百万人口区域性中心城市的发展规划，积极改造旧城区、开发新经济区，提出建设东北第一生态城规划。至2012年通辽市城市建设已取得骄人的成绩，城市面貌大为改观。今年年初，通辽科尔沁区确定了138个重点城建项目，实施35个道路桥梁工程，改造新增道路面积120万平方米;拆旧建新，完成棚户区、城中村拆迁400万平方米，改造老旧小区50个，小街小巷109条。,第二部分、科尔沁区城市发展状况,一、通辽科尔沁区城市建设发展,2008-2011年重点发展“桥北”、

26、“河西”新城区通辽提出“融入东北经济一体化”政策，打造百万人口中心区域城市，08年通辽提出“西移北扩，一河两区”的开发政策，拉出了一个32平方公里的新区框架，高水平地完成了跨辽河的新世纪大桥、通辽大剧院、科技馆、图书馆、青少年活动中心、城市展览馆、艺术博物馆、辽河公园、科尔沁马城等重大公建设计。经过4年的建设，桥北、河西新区已经初具规模，主要道路已经建成通车，通辽市政府完成了建设和搬迁工作，大量行政事业单位也搬迁至新区，各类配套建设也在抓紧建设之中。诸多大型国企、国内知名民企等不断入驻新城区，碧桂园控股（香港上市）、京汉新城、笔克置业等高端房地产开发商纷纷投资通辽新城区，为新城区增添了不少亮丽

27、的色彩。,第二部分、科尔沁区城市发展状况,一、通辽科尔沁区城市建设发展,2012年提出“东扩南移”新发展构想2012年通辽提出“东扩南移”发展新构想，将建设和投资中心向东南方向偏移。向东建设大型物流园区，与沈阳、长春进行经济接轨。向南发展“铁南区”，进行大规模旧城改造，利用旧城区完善的城市配套和城中村土地资源，提升城区质量，并向南与经济开发区相连接。,第二部分、科尔沁区城市发展状况,一、通辽科尔沁区城市建设发展,新城区发展缓慢，短期内难以成熟在新的发展方向的指导下，原规划的“桥北区”、“河西区”的建设步伐将放缓，社会投资信心会回落，因此，新区建设将在一段时间内发生转变，短期之内难以发展成熟，处

28、于比较尴尬的局面。,第二部分、科尔沁区城市发展状况,一、通辽科尔沁区城市建设发展,老城区将进一步繁荣、完善东南部的发展将进一步平衡城区发展投资的中心，使得老城中心能得到不断改旧建新，将进一步完善和繁荣。2012年，市主城区重点实施了五街七路、一桥一通道、站前广场和停车场建设，集中供热老化管网改造、老旧住宅小区综合改造等工程建设，改善了道路结构，方便了居民出行，优化了有关地段的环境。2012年初，城市中心确定了138个重点项目，实施35个道路桥梁工程，改造新增道路面积120万平方米;拆旧建新，完成棚户区、城中村拆迁400万平方米，改造老旧小区50个，小街小巷109条。现在，主城区的道路更宽了、路

29、灯更亮了、建筑更新了，环境有了大的改观。,第二部分、科尔沁区城市发展状况,二、通辽科尔沁区房地产市场状况,第二部分、科尔沁区城市发展状况,二、通辽科尔沁区房地产市场状况,1.总体房地产发展情况通辽科尔沁区房地产市场近年来经历了较大幅度的震荡，自2007年政府提出新区发展构想开始，通辽房地产市场迎来了前所未有的春天，房地产市场投资持续高涨，2008-2010年连续三年房地产投资额保持25%以上的增幅，房地产销售平均价格增幅达到180%，年平均销售量超过220万平米。2010年，通辽房地产市场出现空前高涨，尤其是新城区“桥北”“河西”板块，开发面积超过620万平方米，年销售面积超过330万平方米，

30、出现了“供销两旺”的局面。2011年，随着中央政府调控力度的进一步加强，通辽房地产市场销售情况逐步下调，年销售总量锐减至280万平米以下，同比回到2007年水平。2012年中央对房地产行业的调控达到最大效果，1-8月，通辽房地产市场进入“冬季”，各片区的68个在售项目无一例外的不景气，销售情况均不如人意。其中桥北片区的销售状况最差，成交价格一再回落。2013年是通辽房地产市场期待回升的一年，我方预计，在历经了2-3年的回调期之后，通辽市场的刚性需求空间逐步加大，各旗县的中高收入阶层的购房改善需求也将得到很好的积累，通辽房地产市场或会得到新一轮的刺激和高涨。,第二部分、科尔沁区城市发展状况,二、

31、通辽科尔沁区房地产市场状况,2.固定资产投资2011年通辽科尔沁区房地产行业投资完成105.20亿元，比上年增长24.6%，增幅较上年提高1.4个百分点。城乡50万元以上投资完成101.23亿元，增长25.3%，增幅较上年提高1.2个百分点。2012年通辽科区投资额预计121.10亿元，比上年增长15.1%，增幅大幅度回落，可以看出房地产市场的萎缩和投资信心的下降。,第二部分、科尔沁区城市发展状况,二、通辽科尔沁区房地产市场状况,3.商品房施工面积在经历了5年的正增长之后，2012年通辽科区的商品房施工面积第一次出现下降，降幅达到17.4%。这一方面反映了市场低迷，投资者信心缺失。另一方面也使

32、得科区房地产业不断降温，恢复到相对合理的市场环境中。,第二部分、科尔沁区城市发展状况,第二部分、科尔沁区城市发展状况,第二部分、科尔沁区城市发展状况,我方观点：从上述分析表中可以看出，2012年通辽房地产市场施工面积明显回落，商品房售价增长速度明显放缓，证明了通辽地区现正处于市场低迷期，预示着未来的市场环境是风险与机会并存，因此本项目的开发工作需要谨慎，注意控制风险。,第二部分、科尔沁区城市发展状况,4.2012年各分片区房地产开发情况,老城区土地供应紧张，房产销售速度放缓新城区发展迅速，供应量过大，进退维谷铁南区新政策利好，发展落后，未见起色开发区开发量较少，一直未被市场看好,第二部分、科尔

33、沁区城市发展状况,老城区土地紧俏中心区依靠成熟的配套资源，在全市房地产市场中优势明显，销售价格居高，2012年市区改造旧房面积超过120万平米，计划投资额超过39.3亿元，占全市投资总额的32.45%。新开发商品房项目22个，开发面积180万平米。中心区受到土地资源制约，所开发的新项目普遍规模偏小，以高层商品住宅为主，住宅代笔项目有：“盛世银座”、“紫云公馆”等，商业开发代表项目有：“中嘉大道”、“新都会商业广场”、“万城商务中心”、“华申时代广场”等。从未来发展上看，中心区土地资源紧缺，难以形成大规模开发局面，因此中心区的商品房将进一步紧俏，销售价格提升潜力巨大。我公司预计，未来中心区的房地

34、产市场依然会保持供销两旺的态势。,第二部分、科尔沁区城市发展状况,新城区“桥北片区”和“河西片区”进退维谷新城区2012年房地产投资总额预计46亿，项目27个，同比增长133%，占科尔沁区房地产投资的38%。新城区的房地产建设如火如荼，新增项目也非常多，但是总体处于非常被动的局面。在一河两区、西移北扩的政策指导下，新城区大量土地进入市场，新增项目持续维持高量，但是市场容量有限，目前新城区的商品房销售状况较差，各项目销售量难以支撑项目的资金需要，销售价格维持在3300-3900元的低端水平。2012年市政府提出“东移南扩，大力发展东部物流基地”的战略构想，打击了市场对于新城区投资的信心，新城区的

35、房地产市场遇上冰封，大部分房地产商徘徊在“继续建设”或是“等待时机”的十字路口，近10个新项目推迟了开发计划，所有的项目销售价格达不到预期水平。,第二部分、科尔沁区城市发展状况,铁南区新政策利好，充满新机遇在新政策构想的刺激下，铁南区的土地成交呈上升态势，2012年铁南区新成交土地11宗，大多数为住宅用地，预期投资额为28亿元，占全市投资总额23%。但铁南区目前仍处于相对落后的状态，今年各项目成交状况不理想，大量开发企业处于观望态势，很多项目上报后并未如期动工。铁南区目前已经广受关注，是否能迎来高速发展，关键看政府的投资力度和开发的决心，目前铁南区的房地产销售价格不高，维持在3600元上下，因

36、此铁南区已经成为广大投资者关注的地区。,第二部分、科尔沁区城市发展状况,东南区【开发区】雷声大雨点小与铁南区一同被列入未来发展重点的东南片区，今年3月份自治区审批通过关于设立通辽经济开发区综合物流园区的批复，通辽开发区综合物流园区是通辽市规划建设的主城区“四园一港”重点物流园区之一，规划总占地面积20平方公里，建成区面积8000亩以上。目前，东南区发展比较落后，土地资源非常丰富，因此作为优良的物流基地建设，非常具有优势。东南区想实现高速发展，必须加大基础建设的投资力度，这决定于政府的发展信心。目前东南片区已有多个物流园项目启动，并取得初步经济效益，但房地产项目较少，目前该地区房地产项目仅有6个

37、，开发面积也不大，当地开发商并未看好本地区。,第二部分、科尔沁区城市发展状况,5.房地产个案项目情况,第二部分、科尔沁区城市发展状况,凤凰风情街,凤凰风情街是集三星级酒店、商务办公、休闲购物、高档住宅为一体的大型综合项目。凤凰风情街位于新城区市政府北广场300米，二道河大街与门达路交汇处，是通辽市新城区商圈的核心绝版商铺，是通辽首个国际化体验式主题商街。凤凰国际风情街具有四个特点，一条景观主轴，两条特色街巷，三个空间段落，四个业态层次。凤凰风情街用全新运营模式和业态组合紧随城市发展的步伐，打造新城区核心商圈。,第二部分、科尔沁区城市发展状况,凤凰风情街,第二部分、科尔沁区城市发展状况,凤凰风情

38、街,项目亮点：地处新城区中心，二道河大街与门达路交汇处，是新城区最繁华的中心区域。南侧紧邻政府北广场和各大科局，东侧是通辽第四中学，西侧和北侧连接高档别墅区和高档住宅区。周边区域缺乏配套，凤凰风情街充分填补了需求空白。商业街已经落成，正在现房招商，引来大量商家关注。,第二部分、科尔沁区城市发展状况,中嘉大道,中嘉大道是通辽中心商业区一座地下商业综合体，位于向阳街商圈，是目前在售项目中地段最优越的项目。北起明仁大街，南至太平洋广场，西到和平路，东临建国路，总建筑面积约23900平方米，是集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体的综合性时尚购物地下街。项目毗邻百货大楼、金叶广场、商城春天、东方购物、向阳新天

39、地、太平洋商业广场等知名商家，商业氛围浓厚。设有20个出入口形成内外开合、上下贯通，全面开放、全方位沟通的立体商业空间，与周边形成有机联动，是具有创新意义的项目。,第二部分、科尔沁区城市发展状况,中嘉大道,项目亮点：地段优越，是传统商业网的中心地下商场形式比较适合吸纳人流停留商铺面积较小，适合小型投资者购买,第二部分、科尔沁区城市发展状况,通辽商会大厦B座,商会大厦位于科尔沁区建国路南段，北接人民公园，南邻火车站、汽车站，交通十分便利。该大厦总建筑面积1.8万平米，地上21层大厦，地下2层停车场。大厦12至21层为精装写字间和公寓，全框架结构，空间自由组合。大厦2011年底开盘，大厦处于工程封

40、顶，主要销售写字间和公寓，已完成销售量4500平米，基本完成了初期销售任务。目前项目销售处于停滞状态。,第二部分、科尔沁区城市发展状况,华申时代广场,华申时代广场已落成，位于永清大街和交通路交汇处，建筑面积6.8万平米，由写字楼、高级酒店、大型商业广场、步行街和高档住宅组成。华申时代广场目前剩余近万平米大型商铺未售出，目前销售状态不理想。,第二部分、科尔沁区城市发展状况,华申时代广场,第二部分、科尔沁区城市发展状况,华申时代广场,项目亮点：地段优越，沿街面大规划大型商业配套，生活便利4星级酒店已经开业，带动商业价值攀升内部步行街现已营业，商业带动土地价值提升,第二部分、科尔沁区城市发展状况,龙

41、兴世纪城,龙兴世纪城位于新城区，是新城区的代表项目，该项目由21万平米住宅和3万平米配套商业组成。该项目由当地颇有影响力的开发商投资，初期开盘时销售火爆，但受市场低迷影响，第二阶段销售缓慢。,第二部分、科尔沁区城市发展状况,龙兴世纪城,项目亮点：项目体量较大，是新城区的代表项目；开发商品牌在本地的市场有一定的影响力；项目推广力度大，在当地具有较高知名度；,目前主推区域,第二部分、科尔沁区城市发展状况,希望悦圣湾,第二部分、科尔沁区城市发展状况,希望悦圣湾,项目亮点：项目是目前通辽市房地产市场公认的较优质项目；园林景观打造特别突出；5层电梯洋房居住舒适度高；紧邻通辽市四中，教育资源丰富；,目前在

42、推区域,第二部分、科尔沁区城市发展状况,地王花园,我方观点：从本轮调研的20多个项目数据来看，除了“希望地产”“永茂地产”“霍媒地产”和“碧桂园”外，其他项目均销售状况不理想。目前通辽房地产市场已经进入冬季。目前的市场状态是中央宏观调控的结果，也是全国经济不景气的体现，通辽目前的低迷状态将维持一段时间。虽然购房者观望情绪严重，但各大开发企业均看好“18大”以后的市场，通辽地区房产行业或将在明年后半年大幅度回暖。,第二部分、科尔沁区城市发展状况,下级旗县发展状况第三部分：,第三部分、下级旗县发展状况,霍林郭勒市,霍林郭勒市位于通辽西北端，面积22平方公里，总人口7万余人，是一个以蒙古族为主体多民

43、族居住的城市。霍林郭勒因有储量丰富的煤炭资源而著名，近年来迅速崛起的煤电铝巨型工业，使其成为内蒙古东部和东北地区重要的能源基地。全国五大露天煤矿之一的霍林河露天煤矿就坐落在市区，计划建设成为“现代能源密集型工业城市”和“草原生态城市”。2010年全市国内生产总值30亿元，财政收入30亿元，旅游总人数18.7万人次，旅游业总收入1.37亿元，占全市国内生产总值的7.6%。霍林郭勒资源丰富：已探明的煤炭储量129亿吨，属优质褐煤，适合发展煤炭转化产业，可转化为电、油、气等。原生腐植酸储量1.7亿吨，品位较高，为生产腐植酸钾、腐植酸钠、黄腐植酸、复合肥、有机肥等煤化工产品提供了广阔的前景。现已探明食

44、盐储量2328万吨，硅石储量2000万吨以上，石灰石储量1149万吨。目前霍林郭勒市在开发商品房项目8个，建筑面积22万平米，城区住宅销售均价3200元/平米，商铺销售均价8300元/平米。,开鲁县,开鲁县位于内蒙古通辽市西部85公里，全县总人口382836人。总区域面积 4488平方公里，县内地势平坦，现有耕地面积141万亩，林地面积172万亩，草牧场面积277万亩。开鲁县地处松辽平原，是全国重点农业产区，农产品主要以玉米为主导产品，高梁、小麦、水稻、甜菜、红干椒各种豆类为辅产品。粮食总产年产6亿公斤；玉米4亿公斤。红干椒年产1万吨左右。地下水储量丰富，水质良好，地下水位2-2.5米，含水层

45、90-100米，净贮量1.269亿吨。目前开鲁县在开发商品房项目12个，建筑面积47万平米，城区住宅销售均价3100元/平米，商铺销售均价7200元/平米。,奈曼旗,位于内蒙古通辽市西南部，开鲁县以南。总土地面积8137.6平方公里，（约1220万亩），其中耕地218万亩，林地431万亩，林木蓄积量320万立方米，年采伐量10万立方米。总人口43.2万，其中农业人口37.6万，蒙古族人口16万。属国家扶贫开发工作重点旗（县）之一。奈曼旗经济并不发达，主要以农业为主。政府为使经济格局以“农业为主”加速向“工业引领”全面转型，形成了木材精细加工、农畜产品加工、矿产开发和化工四大工业支柱，着力培育了

46、水泥、氯碱化工、染料化工、电力能源、特色农畜产品加工五大优势产业集群，规划和建设了奈曼工业区、奈曼化工区、八仙筒工贸区、氯碱综合化工区、矿产开发区、养殖示范区六个工业园区。目前奈曼旗在开发商品房项目7个，建筑面积28万平米，城区住宅销售均价2300元/平米，商铺销售均价5600元/平米。,扎鲁特旗,扎旗位于通辽西北部，总人口30.3万人，由蒙、汉、回等13个民族组成。全旗土地面积1.7万平方公里。全旗现有耕地160万亩，优质草牧场1773万亩，年人均产粮食1045公斤，是国家商品粮基地。牲畜稳定在150万头（只）以上，属全国牧业大旗，年产白山羊绒154吨，绵羊毛960吨，各种皮张35万张。被自

47、治区列为绒山羊、山杏中药材、粮食、畜副产品四大基地。扎旗经济以农牧业为主，粮豆年产量在7亿斤左右，牲畜326万头（只），是全市的牧业大旗。重工业以煤炭工业为主导，现已探明总储量为20多亿吨，年生产原煤100万吨。其中：塔拉营子煤矿开采的隐晶质石墨作增炭剂，用于炼钢生产每吨可代替生铁512吨，90年通过部级科技成果鉴定，填补了国内空白。目前扎旗在开发商品房项目11个，建筑面积34万平米，城区住宅销售均价2500元/平米，商铺销售均价6800元/平米。,科尔沁左翼中旗,科左中旗位于通辽东部，总人口54万人，其中蒙古族人口39.5万人，是全国县级行政区域中蒙古族人口最多的地方。2010年全旗GDP9

48、6.8亿元，财政收入2.3亿元。科左中旗土壤肥沃，是国家和自治区重点商品粮基地。2004 年，被农业部确定为部长联系点，优质玉米最高年产量可达 9.2亿公斤；有机葵花出口远销至西欧地区，素有“葵花之乡”的美誉；有“黑珍珠”之称的蓖麻籽产量占全国蓖麻总产量的四分之一，被誉为“蓖麻之乡”；全旗牲畜存栏总头数达120万头（只、口），以科尔沁黄牛为主，被誉为“黄牛之乡”，已列为全国商品牛基地和秸秆养牛示范旗。宝龙山煤田现已探明长焰煤储量 5356万吨，矽砂资源质量好、品位高，总储量约为10亿吨。目前科左中旗在开发商品房项目9个，建筑面积31万平米，城区住宅销售均价2300元/平米，商铺销售均价5200

49、元/平米。,科尔沁左翼后旗,科左后旗位于通辽东南部，总土地面积11570平方公里，总人口40.2万人，其中蒙古族占73%。2010年，地区生产总值完成70.4亿元，全旗2010年社会固定资产投资完成24亿元，社会消费品零售总额完成13.8亿元，财政收入完成3亿元，城镇居民人均可支配收入达9,495元，农牧民人均纯收入达4,451元。科左后旗现有耕地面积300万亩，草牧场1050万亩，有林地350万亩，粮豆总产稳定在10亿斤，其中玉米100万亩，总产5.3亿斤，优质水稻23万亩，总产2亿斤；家畜存栏100万头只口，其中黄牛28万头，“科尔沁黄牛”品牌载誉国内外。科左后旗特产自然植物麻黄草和山杏，

50、麻黄草最高年产1500万斤，山杏核200万斤；矽砂开采储量2亿吨；优质长焰煤远景储量1.3亿吨；草炭远景储量7100万立方米，开采储量1000万立方米；探明石油储量1.6亿吨。大青沟旅游景区于2004年顺利通过国家旅游局的评估验收，被评定为国家AAAA级旅游景区。这里每年都吸引着超过30万游客，旅游产业收益超过9000万元。目前科左后旗在开发商品房项目9个，建筑面积22万平米，城区住宅销售均价2300元/平米，商铺销售均价5500元/平米。,库伦旗,库伦位于通辽西南部。面积4744平方公里。人口17.4万，蒙古族占56.2%。库伦旗属于农牧结合经济类型区，1994年被确定为国贫旗，2002年被