秦皇岛房地产市场调研分析报告.ppt

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1、秦皇岛房地产市场调研报告,Contents,秦皇岛市场调研报告,房地产市场形势分析,宏观环境,Contents,各区域市场分析,秦皇岛市场研究报告,海港区市场分析,综合分析与展望,1,宏观环境,秦皇岛市历年GDP状况,秦皇岛市历年人均GDP状况,近几年GDP保持10%以上的增长速度，今年上半年全市实现生产总值413.30亿元，同比增长14.2%，增速较上年同期和今年一季度分别加快了7.0%和1.5%，为房地产市场高速发展奠定了良好的基础；2009年秦皇岛人均GDP为30606元（约等于4400美元），房地产市场处于平稳发展阶段。,今年上半年，全市经济回升向好的势头进一步稳固，工业增加值、固定资

2、产投资、地方财政收入高速增长，消费品市场持续活跃，市场物价较为平稳，居民收入持续增长，整体经济运行基本良好。,秦皇岛市场研究报告,宏观环境,社会消费品市场平稳增长。上半年，全市实现社会消费品零售总额148.18亿元，同比增长18.0%，城镇居民收入稳步增长。上半年，全市城镇居民人均可支配收入为8539元,同比增长了9.6%。从城镇居民可支配收入四项构成来看，工资性收入、经营净收入和转移性收入呈现出全面增长的态势。,社会消费品市场,城镇居民可支配收入,秦皇岛市场研究报告,宏观环境,工业经济呈现高位增长。工业效益明显好转。第二产业完成增加值163.35亿元，增长18.5%，其中实现全部工业增加值1

3、45.74亿元，增长19.9%，对GDP增长的贡献率达49.2%,固定资产投资较快增长。全社会固定资产投资完成235.55亿元，同比增长33.2%，其中城镇投资完成185.02亿元，增长33%,消费价格温和上涨，生产价格涨幅扩大。全市居民消费价格总水平较上年同期累计上涨2.2%,金融运行保持平稳，信贷规模持续扩大。主要用于基础设施建设的中长期贷款余额533.51亿元，比年初新增52.77亿元,工业经济,上半年：工业增加值、固定资产投资、市场物价等良好的运行，也为房地产市场的发展带来有力支撑,固定资产投资,居民消费价格,金融信贷,秦皇岛市场研究报告,小结,秦皇岛市场研究报告,秦皇岛市经济增长潜力

4、巨大，将为投资提供良好基础。秦皇岛市经济受到投资、消费拉动作用明显。秦皇岛市消费能力及潜力有待挖掘。,经济形势稳定，投资环境良好，有利于房地产健康发展,宏观环境,经济运行的利好表现,政策资讯,10年房产相关政策发展表现,秦皇岛市场研究报告,？,松 紧,10-01-10,10-04-11,10-03-18,10-03-10,10-02-20,10-01-12,10-04-15,10-04-17,10-04-19,10-04-21,10-05-02,10-05-26,10-06-04,10-06-04,10-06-13,10-07-09,10-07-26,国办发出通知：要求促进房地产市场平稳健康发

5、展,央行2月25日上调存款准备金率0.5个百分点。,银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者,国土部强调房地产用地监管，将开展突击检查,国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案,国银监会：银行不得对投机投资购房贷款,国务院常委会：贷款买房首付比例不得低于50%,国务院发出了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，房价过高地区可暂停发放第三套房贷,住建部要求商品住房严格实行购房实名制,新房贷政策认房不认贷，同时，认定范围以家庭为单位。,5.10起央行：再次上调存款准备金率0.5%。,国家税务总局：明确土地增值税清算过程中的若干计税问题,国家税务总局：土地增值税预征率提高,住房和城乡建设

6、部、央行、银监会：二套房贷认定标准从严,住房和城乡建设部等七部：关于加快发展公共租赁住房的指导意见,国土资源部：关于进一步做好征地管理工作的通知,国土资源部：招拍挂程序将修改,国务院遏制房价过快上涨的决心一时不会动摇，金融政策在现有基础上不会有太大调整，二套房的鉴定标准将会更加明晰，首套房贷和二套以上房贷差距拉大的现状将会继续保持，利率基本保持稳定，部分刚性需求的观望者将会逐步进入市场，市场将逐步回暖。此外，二线以上城市陆续开征物业税和房产税的可能性较大。,新政后当前房地产市场运行整体上呈现积极变化，部分城市房价过快上涨的势头得到了遏制。住建部：坚定不移贯彻“新国十条”下一阶段，住房和城乡建设

7、部将督促各地继续严格执行差别化的住房信贷政策，在支持居民合理住房消费的同时，坚决遏制投资投机性购房；继续采取积极措施，促开工、促销售，努力增加普通商品住房供应，加快推进保障性住房建设和各类棚户区改造；继续加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。银监会：继续严格执行二套房贷政策银监会对于各商业银行贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知以及住建部、人民银行和银监会关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知的政策要求和标准没有任何变化，要求各商业银行要严格执行，不能动摇。调控不放松，意味着楼市仍将在高压之下，然而，随着时间的推移，市场形势以及供求双方均已发生微妙的变化。,

8、国家调控的态度：,政策资讯,国家政策调控力度分析,秦皇岛市场研究报告,政策资讯,秦皇岛市场研究报告,政府加快落实住房保障工作 今年，秦市在廉租房方面实行货币配租与实物配租相结合、以实物配租为主的保障方式。目标是为10000户低收入家庭提供廉租房，新增筹集实物廉租房2700套。经济适用住房方面，计划今年年内将开竣工4000余套。将有10个项目年内竣工，总建设规模15.26万，建设住房2344套。,战略投资者介入秦皇岛新民居建设 政府与中冶公司达成了战略合作，深度推进农村新民居建设。项目摆放重点为：城市区及下辖的四县县城村庄；重点镇；沿高速公路、铁路、国道沿线两侧村庄；沿旅游景区村庄。已纳入城市规

9、划建设用地范围内村庄的新民居建设项目，置换土地不能复耕或置换为市级建设用地指标的不列入与中冶合作项目。其中，按照与中冶合作的有关协议，年内争取完成100个村、3年内完成400个村的新民居建设任务，让广大农村居民在城乡统筹发展中得到更多实惠修。按照合作框架，新民居建设以本户原有基础宅院兑换为前提，原则上按每人建筑面积30的标准安排新民居住房。对纳入新民居建设范围的村民由县区统一办理养老保险，所需费用纳入新民居建设成本。新民居建成后按有关规定办理房产证、宅基地使用证。农户入住新民居后，原承包土地经营权不变。部分村庄合并后坚持“四个不变”，即保持原行政村村组的土地承包关系不变，原行政村的各项承包、租

10、赁合同及合理优惠政策不变，原村级资产、债权债务不变，原行政村村民的福利待遇不变等。,今年全市共启动347个村、122个项目的新民居建设。其中西部新民居建设包括星光地产、金盛达集团、海三集团、银都地产、河北华润地产、富立地产等7个开发商，参与16个村的建设。,房地产市场形势分析,Contents,宏观环境,房地产市场运行数据,1-7月房指变化,2,秦皇岛市场研究报告,各区域市场分析,海港区市场分析,综合分析与展望,土地市场,新增商品房预售,新盘解读,房地产市场运行情况,上半年秦皇岛房地产市场实现恢复性快速增长，房地产开发投资完成45.55亿元，增长41.3%。房地产开发投资，累计同比增长41.3

11、%，房屋竣工面积同比减少19.6%，商品房销售面积累计同比涨幅126.4%，其中新建住宅价格同比上涨7.1%，7月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，环比涨幅为零，房价维持“原地踏步”；河北省石唐秦三市房屋销售价格同比平均上涨6.87%，环比上涨0.13%，房价基本维持上月水平。秦皇岛三市环比涨幅最高，同比涨幅逐步缩小。7月份，秦市房屋销售价格同比上涨6.3%，与上月相比涨幅缩小0.4%；房屋销售价格环比上涨0.2%，比上月涨幅增加0.1%。与石家庄和唐山比，秦皇岛房价环比涨幅高出0.1%。总体而言，秦皇岛房价5-7月份变化不大，3个月来同比涨幅逐步缩小。期间成交量略有波动，但价

12、格上没有大的变化。,房地产市场形势分析,房地产市场运行数据,秦皇岛市场研究报告,2010上半年秦皇岛房地产市场运行数据,1）秦皇岛房地产市场保持相对理性成长。2）市场的潜在供应量充足，入市时机取决开发及营销节奏。3）市场住宅消化比重较大，还未进入上扬期。,1-7月房指变化,上半年秦皇岛房屋销售价格环比经历了一段增幅，在4月达到102的峰值后，在4月“新国十条”等政策出台后开始回落，调控使房价快速上涨的趋势得到抑制，调控取得的成效，房价在一定时间内处于平台期。到7月止，价格指数表现与年初基本持平；7月份，秦皇岛市房屋销售价格同比上涨6.3%，与上月相比涨幅缩小0.4个百分点；房屋销售价格环比上涨

13、0.2%，比上月涨幅增加0.1个百分点。新建住房价格指数方面，7月份，同比上涨7.6%,低于全国新房同比涨幅水平（12.9%），连续两月涨幅值缩小，累计下幅5.3%。新房价格指数环比自4月份后连续回落，7月环比小幅增长0.3%。,房地产市场形势分析,房屋销售价格指数,秦皇岛市场研究报告,1）城市建设、经济向好等因素将支撑秦皇岛市场需求量持续稳定上升。2）房屋销售价格指数的政策性波动表明秦皇岛市场对宏观环境的反映比较敏感。,1-7月土地市场成交表现,房地产市场形势分析,土地市场,秦皇岛市场研究报告,1-7月土地市场成交表现-续,房地产市场形势分析,土地市场,秦皇岛市场研究报告,上半年土地市场共成

14、交1132750.56，土地成交额262121.41万元，在最近一次的土地交易中（6.29），成交236282.12，环比成交量增长14.53%。,1-7月土地市场供应表现-续,截止7月底，今年土地市场上新赠土地供应量为2641453.37，本次4号公告供应量达到了1681725.9，包括引人关注的归提寨片区地块和新立庄片区等地块，短时间集中供应批量土地，此次挂牌的总量占年度累计总量的63.67%。,房地产市场形势分析,土地市场,秦皇岛市场研究报告,1-7月土地市场供应量统计,房地产市场形势分析,土地市场,秦皇岛市场研究报告,1-7月住宅用地成交价格统计,房地产市场形势分析,土地市场,秦皇岛市

15、场研究报告,旅游地产,2010秦皇岛已批省重点建设项目情况：,秦皇岛市场研究报告,房地产市场形势分析,土地市场,旅游地产,2010秦皇岛已批省重点建设项目情况：,高端休闲旅游项目，五星级黄金假日酒店主体近日封顶；南戴河国际森林体育俱乐部即将投入使用。在葡萄酒产业聚集区，天津金士力、茅台等高档酒庄建设正在积极推进中。,秦皇岛市场研究报告,房地产市场形势分析,土地市场,商品房预售,房地产市场形势分析,新增商品房预售,秦皇岛市场研究报告,商品房预售-续,房地产市场形势分析,新增商品房预售,秦皇岛市场研究报告,商品房预售统计,房地产市场形势分析,新增商品房预售,秦皇岛市场研究报告,新 盘 解 读,恒翔

16、旺角,开盘情况,在售户型配比,1000余米外即是森林体育公园。周边配套设施齐备37层为跃层公寓，层高4.5米开盘当天起价为5400元/，均价为6130元/,房地产市场形势分析,新盘解读,秦皇岛市场研究报告,新 盘 解 读,东方 海岸林语,开盘情况,在售户型配比,09年7月，接受首期预订部分房源，均价4600元。5月18日开盘，目前在售房源200多套，户型面积从44.15-62.15平米不等，均价6000元/。,房地产市场形势分析,新盘解读,秦皇岛市场研究报告,高速,商业项目,义乌小商品城,开盘情况,开盘起价5000元/，一次性付款可享受98折优惠，持VIP卡客户可享受95折优惠。商铺面积以18

17、为主打户型，面积区间为18-120不等。,房地产市场形势分析,新盘解读,秦皇岛市场研究报告,新 盘 解 读,龙熙半岛 5.8,开盘情况,在售户型配比,5月8日正式开盘，开盘当日，共接待客户400余组，有预定多套房源，整体销售情况一般，看的多买的少，户型设计空间尺寸有缺陷。1-9号楼全部开盘，开盘最低价为5780元，均价7800元，一次性付款优惠1%。主力户型为88.37330之间，目前项目正在紧张施工中，楼体建筑已经达到6层以上。,房地产市场形势分析,新盘解读,秦皇岛市场研究报告,新 盘 解 读,山海同湾 6.19,开盘情况：成交近200套,21幢百米高层全海景度假私邸、15幢亲海低密度组团式

18、企业会馆、15幢风情独栋别墅、1座五星级温泉度假海景酒店（含15幢酒店别墅）、1座五星级全海景商务大酒店、1座海景SOHO大厦及2条地中海风情休闲商街组成，1.3万酒店会所、3.9万地中海园林。小区内设有3000的幼儿园、50亩的高尔夫推杆场、50亩老人健身、儿童嬉戏场。小区外南有180亩滨海主题公园，北有60亩的城市街心公园开盘所推户型为高层瞰海公寓1#楼，高层户户观海公寓，户型面积从38-120平米不等，主力户型40-60，超大弧形空中观景阳台，地中海风情精装赠送全套家具家电。均价5000元/，交房时间为2012年6月底。,房地产市场形势分析,新盘解读,秦皇岛市场研究报告,新 盘 解 读,

19、里维埃拉竹海,开盘情况：成交98套,在售户型配比,地下两层车位，一层下跃有花园，顶层上跃送楼阁。本次开盘房源：小高层18层的15号楼（1梯2户），高层34层的16号楼、27号楼（1梯三户）。三栋楼总套数596套，户型面积从59-137不等，均价5100。多层部分的首层、顶层跃层19日也推出，共计74套房源，户型面积区间：96-139，均价12000。,房地产市场形势分析,新盘解读,秦皇岛市场研究报告,新 盘 解 读,秦新悦蓝山 7.24,项目情况：,一座高层商住公寓，楼高99.9米，层数20层，层高举架5.37米(目前秦皇岛最高的LOFT层高。)“秦新悦蓝山”13层为商业门市和写字间，其余部分

20、均可用于居住或办公，其中419层为复式公寓，第20层为平层公寓或办公写字间(为2.8米），项目的营销代理为北京大地顾问。开盘当日，客户来访126组，来电96组，成交约120套，均价11500元，精装（家具不含），362套，商住40年产权，首付50%。户型面积33-59不等（单层）。当日购房的客户赠送液晶电视机、笔记本电脑、数码相机等丰厚礼品报。,案名诠释：,“悦蓝山”引申自全球最优秀的咖啡品牌“蓝山咖啡”。在风光如画的牙买加岛东部，有一座处于加勒比海环绕之中的蓝山山脉，凉润的气候、清新的空气、甘美的水源，造就了享誉世界的蓝山咖啡。在国内外最繁华的现代化都市，以及这些都市里最高贵的厅堂之中，无不

21、飘逸着蓝山咖啡的浓香。而“悦蓝山”这个名称远远超越了咖啡品牌本身的意义，她标志着一种现代都市里弥足珍贵的高雅、安逸、淡定和欣悦的生活品位。这就是“秦新悦蓝山”的产品理念，她不奢求位高权重，只珍视气质的显贵；她不介意财富厚薄，只注重浪漫的从容，这是世俗生活中难得的一种超脱。,房地产市场形势分析,新盘解读,秦皇岛市场研究报告,新盘预告,达润上邦别墅级小高层大户型,项目点评,别墅面积的平层大户型，运用的独特手法：首层的院落、顶楼的露台来增加自然空间。大大增加了公寓住宅的居住舒适度，空间得到了延续，达润在房型设计上力图让院落更大一些、露台可利用率更高一些。面积区间为140至570。一居50-70，二居

22、70-90，三居90-130,房地产市场形势分析,新盘解读,秦皇岛市场研究报告,新盘预告,燕大星苑红树湾别墅级小高层大户型,项目点评,预计在2010年6月底，高层和叠拼别墅的统一入住时间为2011年12月，另外工程进度方面，别墅未开工，高层已建至地上2层。总居住户数1360户，其中别墅192套、高层1168套。高层一居37、49，两居2居76-94，三居3居125-138,房地产市场形势分析,新盘解读,秦皇岛市场研究报告,各区域市场分析,Contents,宏观环境,3,秦皇岛市场研究报告,房地产市场形势分析,海港区市场分析,综合分析与展望,区域市场概述,各区域市场分析,城市区域房展方向,秦皇岛

23、市场研究报告,.,海港区板块,山海关板块,北戴河板块,产品形式,价格水平,小高层、高层为主,多层、小高层为主,多层、别墅为主,6000元/平米左右,40004500元/,低密度1000016000元/左右,海港区客户为主，占6070；外地客户3040,内陆物业基本以本地客户为主，沿海物业有外地客户,外地客户占8090，尤以北京、唐山客户为主；本地客户较少,自住为主，兼有投资,内陆物业自住为主，沿海物业投资较多,8090均为度假、养老、投资,北戴河新区板块,海景公寓、洋房为主,40005000元/左右,滨海度假、养老的外地客户，主要来自京津塘地区，及少部分东北客户,8090均为度假、养老、投资,

24、客群构成,置业目的,山海关区域市场,各区域市场分析,城市区域房展方向,秦皇岛市场研究报告,1.山海同湾 2.山海人家 3.江南明珠 4.滨河佳园5.博维龙廷 6.水郡御景 7.假日蓝湾 8.观山海,1)主要岸线资源被传统游乐设施、观光景点占据，短期内仍会沿袭传统观光目的地的发展方向。2)整体开发水平低，多为中小体量的住宅，产品多集中在近海区域，以多层、小高为主，多层均价4000元/，别墅8000-14000元，本地客户50%-60%，外地客户以东北的养老、迁移客户为主。从现有产品存量和供应来看，山海关区域虽竞争较弱，但成长空间较大。,北戴河区域市场,各区域市场分析,城市区域房展方向,秦皇岛市场

25、研究报告,1）现状：依托旅游度假资源，为认知度很高的成熟旅游度假区，现有销售中住宅项目数量较少，约120套大面积别墅项目；未来住宅用地的供应量较少，约45万2)产品：沿海在售项目多为低密度项目，产品类型以独栋、类独栋和洋房为主；8090为外地旅游度假、休闲养老客户，主要为北京和唐山客户3）瓶颈：主要岸线被中直机关疗养院、度假酒店占据；因纯旅游的规划与发展方向，目前生活配套相对缺乏；以国内旅游度假为主，区域性明显；酒店等经营受季节影响严重；区域内可利用地有限，未来发展空间受限4）市场在售情况：所剩的独栋产品面积普遍偏大价高，在千万级左右；主力户型为400-600的舒适型独栋；联排、叠拼的户型面积

26、集中在200-300平；多层产品户型面积跨度大，从30-90不等。,北戴河区域市场,各区域市场分析,城市区域房展方向,秦皇岛市场研究报告,北戴河目前在售存量房情况,北戴河新区市场表现,各区域市场分析,城市区域房展方向,秦皇岛市场研究报告,产品：类型以海景公寓和洋房为主，多为小户型产品，以5080为主，产品整体水平中等偏高。客户：多为承接北戴河区域的外溢客户，以滨海度假、养老的外地客户为主。价格：跨度大，4000元/7000元/不等，也有个别产品价格高达1万2万元/。,.,北戴河新区域市场,各区域市场分析,城市区域房展方向,秦皇岛市场研究报告,.,1,戴河庭院,2,鸥洲,3,戴河新城,4,戴河国

27、际,5,倚海45度,6,戴河海岸,6,7,滨海新城,7,8,水岸星城,8,9,海岸别苑,9,海港区市场分析,Contents,宏观环境,板块分析 在售项目指标 促销方式及渠道 案例分析,4,秦皇岛市场研究报告,房地产市场形势分析,各区域市场分析,综合分析与展望,海港区各板块分析,房地产市场形势分析,板块分析,秦皇岛市场研究报告,海港区市场板块化特征开始显现，除汤河沿线外，其他板块与西部板块竞争关系微弱，西部板块整体价值位于城市的前列，成长空间大。,海港区各版块示意,价格：3500-4500元/平米；产品：70-100平米二居和三居；客户：海港区改善型、刚需、首次置业型客户为主。,价格：主流40

28、00-5500元/平米；产品：小高层和高层，70-100平米的二居和三居为主客户：40%-50%为外地客户，外地客户中绝大多数为东北客户。,价格：5700元/平；产品：高层住宅和公寓为主，户型及其多样化客户：住宅多以海港区客户为主，公寓多外地投资客户。,价格：5500-8000元产品：小高层和高层产品为主；除在水一方项目外，其余项目多为100平米以上大户型产品客户：多数为改善型需求高端客户，投资客户比例30%左右。,北部工业区,汤河沿线,东部板块,中心板块,盛秦福地,珠江道12号,湾海1号,森林逸城,状元府,明日星城,里维埃拉竹海,达润时代逸城,半岛四季,世贸官邸,东方明珠城,大秦华府,诚品6

29、96,海港第一城,玉龙湾,在水一方,首府,龙溪御园,万树香堤,盛达鑫苑,龙熙半岛,玉带湾,西部板块,汤河沿线,东部板块,北部工业区,价格：45007500产品：别墅、小高层、高层住宅和公寓客户：开发区内的项目主要以海港区客户为主；西部沿海以外地投资度假客户为主，占60-70%。,西部板块,海港区各板块产品指标分析,房地产市场形势分析,秦皇岛市场研究报告,【产品形式】小高、高层产品为市场主流供应产品，个别项目有别墅和洋房供应，产品同质化严重。【户型面积】市场主流户型为80-110平米的二居，西部板块和汤河沿线区域三居户型面积明显偏大。【单价】海港区项目产品单价形成明显梯度：汤河沿线项目单价最高，

30、其次为中心板块和西部板块，平均单价为6000元/平米左右；东部区和北部区项目单价明显偏低【总价】西部的开发区、东部板块和北部板块总价多在70万元以下；西部板块、中心板块和汤河沿线产品总价相对偏高，三居室总价在7090万【消化速度】海港区现有项目综合月均消化50套左右，不同板块项目消化速度差异大，与单价相关。,小结,板块分析,森林逸城5期持续销售，本月三期报广表现，销售量平稳推进；4期剩百余套，5期南面瞰海高楼层销售较多，低楼层和北 面尚有600多套待销，另外包括公寓在内，目前剩余的销售套数在1000套左右。具体数字待核实。在水一方在售一期剩余房源，价格体系上对内已无均价，本月成交43套，均为前

31、期返迁安置分配的剩余房源；玉带湾一期尾盘在售，价格没有变化，二期目前处于前期基础施工阶段，营销方面，预计9月左右开盘；珠江道12#目前为基础工程施工状态，售楼处即将投入使用，目前客户积累600组左右，不做内部认购，暂定10月份开盘。博贤院在售房源约剩40%，经过6月调价后，目前均价5100元。,西部区域竞争项目（截止7月底）,房地产市场形势分析,秦皇岛市场研究报告,在售项目指标,其他在售项目动态（截止7月底）,房地产市场形势分析,秦皇岛市场研究报告,在售项目指标,房地产市场形势分析,秦皇岛市场研究报告,市场变化表现,森林逸城1-7月市场表现,房地产市场形势分析,秦皇岛市场研究报告,案例分析,玉

32、带湾1-7月市场表现,房地产市场形势分析,秦皇岛市场研究报告,案例分析,竹海4-7月市场表现,房地产市场形势分析,秦皇岛市场研究报告,案例分析,综合分析与展望,Contents,宏观环境,5,秦皇岛市场研究报告,房地产市场形势分析,各区域市场分析,海港区市场分析,综合分析,市场展望,经过一段时间的市场自我净化，本地楼市僵局慢慢打开，让利促销逐渐消失，购房需求有所释放。一段政策影响后，目前表现量升价平，交易量小幅上升，原先短暂的需求量的隐藏有所好转，但距购房者期望的回归价格还有一段差距。个别项目内购悄然兴起 不少在售或即将推售的项目，将目光投向了能实现快速回笼资金的内部认购。眼下市场刚需为王，个

33、别项目通过内购低于现市场价的方式来撇脂，赢得了僵局中的突围（明日星城2、达润3、盛秦国际、嘉盛景苑等）。各项目主动出击，纷纷举办定向的圈层活动，吸纳会员加推房源，各盘客户来访均有上升，看房气氛较之前改善。销售策略呈现两极分化，一部分是价格能扛则扛，销售能拖则拖，另一部分意识到消极的销售措施并不利于拉动市场。一些项目转而举办活动，加强与购房者之间的互动，吸纳会员，加推房源，增添人气。楼市买卖双方的主动权大有更迭之势。房价市场预期或又转变。新盘跃跃欲试，入市脚步开始调整加快进度。（珠江道12#、广顺第一观、金梦海湾NO.1、上邦均有意赶进度，开盘时间多定于9月）。土地供应突兀：归提寨地块和新立庄等

34、旧改地块集中上市，值得关注。政府继续加快落实居民保障性住房计划开工建设，供应方面适当的给予了商品房市场平衡。,近期市场阶段表现,综合分析与展望,综合分析,秦皇岛市场研究报告,市场观察,炒房者新政面前望而却步 改善型购房者受影响,“二套房”的认定标准是一个技术性措施，短期内的打压可以让老百姓有一个购房的空间和条件，房价上涨有所缓解。对自住改善型购房者，目前购房的反应有些迟疑。,面对“认房又认贷”的第二套房的界定标准，精准遏制了投资者，使不少炒房者面对政策望而却步，不过，政策在遏制投资的同时，也在一定程度上提高了购房的门槛，近期楼市观望氛围将会更浓。“新二套房贷认定标准”的出台在有效抑制以非自住为

35、前提的购房需求入市从而遏制房价过快上涨的同时，也使得市场中改善型需求购房者面临尴尬选择，尤其首套住房无贷款记录，需要贷款购买第二套住房的购房者将受到直接的影响。新的认定标准对首次置业的90平方米以下中小户型、针对高端客户的住宅品种如200以上大户豪宅及别墅，影响相对较小。,综合分析与展望,综合分析,秦皇岛市场研究报告,市场观察,目前购买二套住房严格执行首付款不低于50%，利率为基准利率的1.1倍的政策，年利率为6.534%。对于二套房贷的认定，原则上是以家庭为单位，但具体以家庭为单位的细则及实施约束的方法还没有颁布，所有秦皇岛现阶段还是“认贷不认房”。,秦皇岛各行目前按揭贷款标准的实施标准为：

36、贷款基准利率为：5.94%,综合分析与展望,综合分析,秦皇岛市场研究报告,市场观察,走势分析：,房地产政策已进入一个敏感的时间关口。楼市调控供给减少需求爆发更大的调控压力，近几年的房地产调控史表明，如果政策过早过快放松，市场会出现反弹，甚至是报复性反弹。因此在房价尚未调整到位的情况下，不能放松调控。当前本地市场处于自我调整的阶段，从开发商的角度看，在资金流的紧缩达到临界状态之前，没有降价让利销售的动力。而购房者的角度看，由于房价松动没有形成，或者走低预期不明朗，需求释放缓慢。调控一段时间后楼市出现明显的震荡回落，期间有让利折扣促销的表现，也有需求释放。随着政策的逐步变化，下半年房源的供应量将会

37、逐步赶上和超过需求量，从而出现供求平衡或供过于求的局面，另外保障性住房的比例将会进一步增大，也会给高房价降温及平衡，但这种作用只会是增幅放缓，不会导致价格下跌。此外，相对股票、基金等理财渠道的不景气，房产保值等特点将会继续吸引部分投资客。,一线城市的楼市变化：政策出台三个月后,一线城市处于胶着状态的楼市进入了政策敏感期。一方面是房价出现环比下跌、政策效果开始显现；另一方面是市场对于政策的持续性产生了诸多猜想。房产新政之初，开发商死咬价格不降，购房者观望政策效果，双方形成了对垒相持阵势。观望期间，由于开发商弃量保价，成交量大幅下滑的同时导致存货量堆积，加上强压性的房地产抑制政策挤压了市场需求，原供不应求的市场关系发生逆转。开发商为了争取成交，开始出现加大力度的促销。但与在观望期间，开发商运用营销策略对观望置业者展开的试探性诱惑进攻不同，此时开发商不仅需要打开消费者的心理缺口，更需要切实考虑到客户的实际购买力，因此，其促销行动更加凌厉而迅猛。,综合分析与展望,综合分析,秦皇岛市场研究报告,THE END,