天津 津滨·滨海国际项目营销汇报104p.ppt

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1、【津滨滨海国际】项目营销汇报,汇报摘要,本次汇报是在向贵司已提交的回标文件基础上进行的浓缩与提炼，分为项目定位篇、产品优化篇、营销执行篇、伟业优势篇等四部分阐述:,第一部分，项目定位篇：分别从区域的发展历程、市场结构现状、产品自身条件等三个方面论述了项目定位并得出相应的客户定位；,第二部分，产品优化篇：根据对不同的产品的调研，提出了住宅精装修标准、写字楼的产品优化建议及写字楼部分自持的建议；,第三部分，营销执行篇：以贵司的开发计划为指导，结合伟业的市场判断与运作经验，详细的阐述了住宅部分的推售计划及推广方案；,第四部分，伟业优势篇：介绍了伟业公司在运作本案中的优势，并深入的阐述了伟业对本案写字

2、楼销售所提供的全方位战略支持；,第一部分 项目定位篇,市场竞合决定定位,硬件特征决定性质,发展阶段决定价值,区域发展,产品条件,市场现状,随着开发区的成熟，区域中出现复合了多种功能于一体的核心功能区，朝着综合性趋势发展；区域的日益成熟导致土地供应减少，市场高端化趋势显著；高端产品价值取向多元化特征明显,市场中寻找最适合自身体系的定位与政府规划的商务板块之间开展错位发展依托开发区整体成熟的区位，打造高端商务板块,产品的稀缺性与产品类型的多样性构成了项目本体的显著特征；各类型产品之间有机关联，相互支撑，具备打造区域高端综合性项目的质素；,项目定位,源于产品自身特点符合区域发展要求适应市场竞争需要,

3、区域发展历程,随着开发区迅速发展，核心功能区的浮现，集中了多种物业类型，复合程度高的都市综合体的价值凸显；,城市核心功能显现居住/商务/购物/休闲,滨海资源核心基地高端物业的综合体,产品规划条件,项目总占地约11万m2，可使用面积约7.7万m2；总建面23.97万m2，其中地上建筑面积18.59万m2，地下建筑面积5.38万m2，综合容积率2.41产品类型包括住宅、写字楼及配套商业。住宅建筑面积3.83万m2，写字楼建筑面积12.83万m2(其中SOHO建筑面积2.42万m2)商业建筑面积1.92万m2,各类型产品内在关系,三种不同类型产品构建出一种融合共生，有机契合、相互支撑的体系，决定了整

4、个项目朝着一个综合性很强的利益共同体方向发展；,高层住宅花园洋房Soho寓所,总部写字楼5A写字楼普通写字楼,裙房商业独立商业,8,滨海新区当前规划有响螺湾、于家堡、开发区CBD及保税区等几大商务版块,市场竞合格局,区域级定位（航运中心）定位：区域服务型综合体 物业类型：写字楼、酒店、商业等 总体量：规划总建筑面积60万平米,区域级定位（泰达CBD）定位：泰达中央商务区物业类型：“摩天楼”群、甲级写字楼、五星级宾馆、大型零售百货及其他一系列商业配套设施。总体量：规划总建筑面积100万平米,城市级定位（响螺湾）定位：大型企业集团总部、科技研发中心 发展目标：环境优美、设施齐全、功能完善的综合商务

5、区，实现与于家堡商务区的功能互补。物业布局：以商务、酒店、会展和写字楼为主 总体量：规划总建筑面积360余万平米。,城市级定位（于家堡）定位：环渤海地区的金融中心、国际贸易中心和信息服务中心。商业发展规划：居住、娱乐休闲为辅的现代化国际性中心商务区核心地区 总体量：总建筑面积约600万平方米。,功能复合，各自有所侧重，是成熟市场条件下不同板块综合体竞合发展的选择,9,关键词：政府主导，形象工程,关键词：国际形象，远期重点,关键词：滨海成熟核心，高端商务聚集,关键词：区域专署，物流为主,10,从市场上竞争关系看，本案与响螺湾板块、于家堡板块属于中远期竞争，短期内不构成现实威胁；与航运中心板块存在

6、错位竞争关系；将依托开发区成熟的区位环境，与泰达CBD板块共同打造出高档商务地带。,综上所述,从项目自身看，各产品间相互依存，互为支撑，具备了综合体内部所必须的有机关联和相应体量。,从区域发展趋势看，项目所在片区日益成熟，无论是商务活动还是生活配套都必然需要一个区域领袖级的综合体作为发展的平台。,因此，我们将项目整体定位于,项目定位,新一代商务旗舰型都市综合体,住宅客户定位,对于购买6093的一居和两居室的客户来说，在开发区置业是为了迎合一种较为现代化的、便利的生活方式，充分把握一个新兴的、快速发展的区域给其工作、生活所带来的种种预期利好；对于购买140三居室和190四居室（花园洋房）的客户来

7、说，他们主要看中的是产品自身的高舒适度及其所附属的社会价值认知感；对于投资客户而言，他们更加看好高端住宅项目所具有的保值升值功能，尤其是小面积的酒店式公寓类产品。出于对开发区长期看好的判断，在此投资购置物业有着强大的内在驱动力；,住宅客户置业动机,热衷地产回报，手中闲散资金较多，曾多次置业；重视本区域未来的发展前景以及良好升值潜力；看重本项目的综合性优势以及开发商的实力；投资意向集中在中小户型；,客群类型,是一群事业处于高速成长阶段或进入成熟期的社会中坚力量和精英人群；主要年龄段集中于35-50岁，有着丰富的阅历和经验；其次是2329岁年龄段，对未来有着良好的预期自身有着坚实的经济基础，对于部

8、分年轻的客户而言，背后往往也有着来自家庭的大力支持心态较为务实，重视物业服务及完善的生活配套,客群特征,住宅客群定位：追求价值归属感的社会精英阶层和看好开发区发展潜力的各类投资者,写字楼客户定位,对企业研究 根据伟业顾问长期以来积累写字楼客户资料库，加上专门针对开发区所作的企业状况调研，从中筛选出百余组具有代表性的企业进行研究。对高管访谈：在伟业开发区内已成交的客户资料库中，筛选出金融、房地产、物流、贸易类企业的高管客户进行深访，用以精准的描绘企业客户特征。,企业性质：以私营企业和中外合资企业为主，所占比例高达85%上行业分布：主要为进出口贸易、物流、金融保险及中介服务行业企业规模：以中小型企

9、业为多，员工数量大约在50人200之间。有少数大型、特大型公司，员工人数较多需求特点：小型企业的办公需求面积在500-1000平米，中型企业的办公需求 面积在800-1500平米，大型企业需求面积依据其不同性质而定,通过深入调研后发现，开发区内企业具有以下特点：,不同行业的客户需求特征,凭着伟业顾问对开发区写字楼客户长期以来的深入研究，结合本次针对性调研结论，将本案可能的客户为三大类：租用面积在6000平方米以上的客户,称为特大型客户租用面积在10006000 平方米的客户，视为有整层购买需求，称为大型客户租用面积在1000平方米以下的客户，称为散户,根据以上分类，伟业顾问认为：特大型客户有整

10、栋购买需求大型客户有整层购买需求散户以散购为主，又可细分为投资型客户、本地购买客户和外地购买客户,对现有办公不满意未来有购买商务办公物业的需求关注点主要集中在物业品质、地段价值、配套、物业服务等方面成长型企业将随着区域发展的提速而不断壮大区域的快速发展同时又将带动新资本的注入,结论,由以上分析，可以将本案中写字楼的目标客户定位于：,写字楼目标客群定位,5A办公写字楼,国内外大中型龙头企业,总部写字楼,普通标准写字楼,区域总部或扩张型企业,发展中的中小型企业,商业客户定位,一般而言，商业地产涉及到四类主体、三类目标客群,商业地产的四类主体,三类目标客群,项目住宅部分的居民：对体量巨大的城市综合体

11、而言，商业部分很重要的终端客户是来自住宅部 分的居民，由于地缘关系，他们构成了商业的基本消费群体。项目写字楼内的企事业人员：写字楼内的商务人士，其收入相对较高，消费能力强，同时习惯于在有特点的商业场所消费，因此他们是商业部分的主力消费群 来自区域外的流动性消费群：作为商务旗舰型城市综合体，固有的商务氛围和中心效应能够吸引到来自 不同区域的商务人士，他们来此消费的目的性较强，且消费能力较高，但具有很大的流动性和不确定性,商业终端消费者,商业投资者,私营企业主：近几年，商业市场投资较为活跃，部分私营企业主，其资金较为充裕。由于他们一般有过租赁商铺的经验，对商铺的经营比较熟悉，对商业市场有一定的把握

12、，他们比较看好商业物业的投资，是本案商业物业投资的主要客户。小型基金投资机构：此类投资机构会对社会各类具有有投资潜力投资项目进行投资，商业地产投资是他们投资的重点。基金购买能够达到开发商资金迅速回收。其他人士：社会上其他行业人士，有一定闲散资金，对投资尤其是房地产投资的兴趣很强，对其投资兴趣的引导是实现推广的主要途径。,商业经营者,商业经营者定位实质上是对商业的经营定位，对于本案中的商业部分，初步筛选的经营类型如下：社区配套类洗衣店、药店、鲜花礼品店等商务配套类银行、票务、快递等；餐饮类高档中餐，日餐，韩餐，快餐，咖啡厅等；休闲娱乐类健身中心，SPA会馆，KTV等。,第二部分 产品优化篇,精装

13、修产品市场研究,伟业顾问针对精装修的相关问题，选取500多组潜在客户，获得204份有效问卷，其调研结果显示：,调研结果表明，精装修项目存在一定的市场机会，同时客户需求需要进一步细分及引导,产品优化建议之一住宅精装修,一居、二居、三居的中小户型需求客户对精装修产品接受度较高,不同产品面积对精装修的需求程度,不同家庭收入的客户对精装修的需求,中高收入家庭对精装修的需求度较高,不同户型需求客户对500-1000元/平米装修标准的承受度比较集中,不同户型需求的客户对精装修标准的要求,从以上结果可见市场对于精装修的反应：,目前市场对精装修存在着客观需求，但不同类型的客户对精装修需求不 尽相同；购买中小户

14、型产品的客户对于精装修的接受程度普遍较高；客户现阶段普遍接受的装修标准在500-1000元/平米之间（不含空调的价格），为提升项目附加值可对客户现实需求做进一步细分和引导。,伟业顾问认为，确定精装标准首先与产品定位关系紧密，满足目标客群需求，这是制定精装标准的主要依据。其次是参考同类型物业提供的精装标准。,目标客户对不同类型产品精装修的需求动机,核心点通过精装修提升产品附加值,高层住宅,花园洋房,酒店式公寓,追求一步到位的便利生活，免去自行装修的奔波辛劳,生活设施的高端配套，最大限度的提升投资价值,高档豪华的装修，代表着精英阶层的审美品味和价值观,工作繁忙，追求高品质生活,见多识广、眼光挑剔、

15、懂得欣赏,深谙投资之道，善于发现物业内在价值,参考案例1富力津门湖,装修标准,每平米1500元（售价11000元/）,产品形式,高层住宅，主力户型面积区间100140,具体标准,厨房：地面铺高级地砖，墙面高级墙砖，高级铝扣板吊顶，高级组 合橱柜配人造石台面，名牌不锈钢洗菜盆及冷热水龙头;卫生间：高级地砖，高级墙砖，高级铝扣板吊顶，配高级卫浴、洁 具，包括座便、洗手盆、石材台面、洗面台柜、梳妆镜 等，部分户型配有淋浴房；客厅：地面铺高级地砖，墙面为高级乳胶漆，天花刷乳胶漆；卧室：地面为复合实木地板，墙面为高级乳胶漆，个别户型主卧墙 面局部设装饰背景贴高级墙纸；天花为高级乳胶漆饰面，主 卧室配精美

16、衣柜；赠送家电：配送名牌抽油烟机、台面嵌入式炉灶；,该项目在精装修范围的选择方向上，对本案高层住宅产品具有很好的借鉴意义,参考案例2万科金域蓝湾,装修标准,每平米12001300元（售价13000元/）,产品形式,高层住宅，主力户型为140平米及147平米的三室,具体标准,卧室、客厅地面：实木地板（北美风格）卧室、客厅墙面：乳胶漆（多乐士）厨房、卫生间地面：瓷砖（品牌未定）厨房、卫生间墙面：瓷砖（品牌未定）赠送家电：洗衣机、消毒柜、冰箱、微波炉（西门子）厨柜（海尔）空调（松下，分户壁挂空凋）另外赠送：水龙头（摩恩）、座便、浴缸（乐家）,金域蓝湾作为开发区的中高端项目，其精装修标准对类似项目能起

17、到典型示范的作用,参考案例3万通华府,装修标准,每平米4000元（一期目前售价17000元/）；,产品形式,高层豪宅，主力户型为210300平米三室、四室,具体标准,卧室、客厅地面：木地板、瓷砖厨房、卫生间地面：瓷砖卧室、客厅墙面：高级乳胶漆厨房、卫生间墙面：瓷砖赠送家电：厨柜（科宝博洛尼）冰箱（西门子）户式中央空调（德国约克）,作为顶级豪宅的代表，其装修标准对本案中的花园洋房产品提供了一定的比较依据,参考案例4天津中心,装修标准,每平米40005000元（售价25000元/）；,产品形式,高层塔楼，主力户型为40的标间，8090一室、140二室,具体标准,作为高端酒店式公寓的代表，该项目的精

18、装修标准对本案SOHO寓所具有参照作用,厨房及餐厅：地面为高级地砖或实木复合地板，墙面高级墙砖，石膏板吊顶，全套意大利品牌博洛尼整体橱柜;卫生间：高级地砖，高级墙砖，防水石膏板吊顶，刷防水乳胶漆，大理石台面，配全套德国杜拉维特品牌洁具、浴缸；客厅：地面铺高级地砖或实木复合地板，墙面为高级壁纸，局部 玻璃或木饰面装饰，顶棚石膏板吊顶，刷高级乳胶漆，局 部造型天花；卧室：地面为高级实木复合地板，墙面为高级壁纸，配合木饰面或 皮革饰面装饰；天花为石膏板吊顶刷高级乳胶漆；赠送家电：飞利浦液晶电视及适配精品家具、GE电磁炉、抽烟 机、微波炉、冰箱，部分户型配可烘干式洗衣机，中央 空调系统；,通过对以上精

19、装修项目的标准及报价情况的分析，结合本项目的实际情况，建议装修标准根据产品类型的不同而采用不同的标准，档次标准如图所示。在具体装修标准上，分为室内装修标准及主要设备设施两方面加以详细阐述,室内精装修标准,室内精装修标准,主要设备、设施标准,在主要设备、设施的选择上，建议选用具有较高知名度的品牌（如：洁具选用科勒、TOTO等，电梯选用三菱、OTIS等），以满足客户对于项目档次直观的感觉。,附注：,从控制成本角度考虑，可以在同一品牌中选择不同系列类型以满足不同档次产品需要。如，对于高层产品来说，可以选择合资的OTIS电梯，对于花园洋房则建议选择插卡式的进口OTIS电梯。此外，贵公司还可以通过与品牌

20、厂商的战略合作，大宗采购，有效控制精装成本，达到既提升项目的附加值，又降低节约成本，使得利润最大化。,在对外宣传口径上，可以将精装修标准适当放大。本次提报中所建议的精装修价格均为实际工程价格，在销售过程中应根据市场价格相应提高，以满足客户追求高档精装修的虚荣心理。,40,产品优化建议之二写字楼产品建议,本案中存在着三种标准的写字楼产品：5A写字楼，总部写字楼、普通 写字楼；,从三类写字楼产品定位看，5A写字楼属于高档甲级写字楼、总部写字 楼为标准甲级写字楼，普通写字楼属于准甲级写字楼；,按国际通行的评判标准看，写字楼需满足四个方面的要求，才称得上 甲级写字楼：,关键词：通讯、空调电力,关键词：

21、只租不售,关键词：轨道交通基础设施,关键词：净高、得房率 车位、电梯,按照以上对甲级写字楼标准的描述，结合本案的实际情况，对甲级写字楼（5A写字楼）、标准写字楼（总部写字楼）以及“准甲级”写字楼（普通写字楼）在建筑标准、配套标准、装修标准和主要设备上给出如下建议：,甲级写字楼配置建议,建筑外立面贴高档面砖，造型线条明快，整体感强；入口大堂本着经济实用的原则设计，不过多浪费空间；净层高不低于2.6米，标准承重2KN/，尽量减少中间部分柱体。走廊宽度按国家公建设计规范中的相关标准执行。,电梯：配置国内知名品牌的高速电梯，梯速2米/秒，服务面积60007000/吨台。空调系统：采用分户式中央空调系统

22、，按户计量收费。配有新风系统，新风量达到30立方米/p/hour。供电供水系统：按国家规定的公建标准进行水电配套。,普通写字楼（准甲级写字楼）配置建议,建筑标准建议：,设备标准建议：,智能化水平：达到基本智能化标准，办公区内留有综合布线的管槽。交房标准：公共部分高级石材铺地，顶棚、墙面刷高级乳胶漆。卫生间使用国家名牌洁具，预留室内卫生间管线接口。室内部分四白落地，顶棚刷漆，并留有二次装修的接口。停车位：按照每200一个车位标准配置。,装修及配套标准建议,外立面简洁大气：整体造型恢弘大气、具有强烈一定的视觉表现力；大堂实用基础上讲究气派：大堂面积不低于200，层高在6米以上，室内景观设计有一定的

23、艺术化；办公条件舒适：层高不低于3.5米，净层高至少3米、楼板承重2.5KN/以上，走廊净宽度1.5米以上；每两层设置一个空中花园。,配套标准：电力负荷1.0万千伏安，每150-200配置一个车位。空调采用四管制分区控制，新风量在60立方米/p/hour以上。每部电梯服务面积不大于4000，候梯时间不大于90秒，同时设有一部可供残疾人使用的无障碍电梯；顶层根据区域总部特点设置VIP专用卫生间和总裁餐厅、休息室等；,总部写字楼（标准写字楼）配置建议,建筑标准建议：,设备标准建议1：,新风系统：建议采用独立取排风系统及循环系统，除了提供60立方米以上的新风量外，还必须具有加湿控制功能，保证空气质量

24、；电梯：采用国内知名品牌电梯，分为高低区配置，轿箱需有二次装修（净高2.8米），配置大屏幕液晶多媒体显示器；OA系统：每层均设8个以上光纤数据端口，每100设两个信息点，提供与各大电信公司及网络公司的节点机，设高速宽带局域网（千兆以太网架构）。点对点的VPN传输及100兆以上广域网出口。,设备标准建议2：,电梯：奥的斯、三菱或者其他同档次空调及新风系统：VAV四管制系统卫生间洁具：美国凯乐玛洁具、意大利唯雅妮洁具,主要设备的推荐品牌：,为保证项目品质得以体现，并为后期延续性运营顺利展开，我们对城市综合体已成功的运营模式进行了分析，为本项目找到最佳的运营模式提供参考依据。,47,产品优化建议之三

25、自持部分物业,入住情况：自持出售,写字楼统一招租，入住率高，入住企业档次高，多有世界500强商业统一招商，入住率高，引进大型百货，多有国际名品,操作可控性强，入住率高，入住企业档次高,48,实操案例,入住情况：自持出售,写字楼售后散租或统一招租相结合，入住率不高，入住企业档次较低商业售后散租或与统一招商相结合，入住率较低，入住商家档次不高,操作可控性差，入住率不高，入住企业档次低,49,实操案例,运营价值：自持出售 vs 自持出售,自持出售操作可控性强，多有五星酒店或高档次的酒店式公寓，提升项目档次功能互补强，价值链紧密，运营价值高,自持出售操作可控性差，项目档次较低功能互补弱，价值链松散，运

26、营价值低,50,实操案例,运营价值：自持出售 vs 自持出售,在CBD中，由于“自持出售”的项目比“自持出售”的项目物业功能更多，更全面，功能协调互补性强，所以写字楼租金较高。,“自持出售”的项目比“自持出售”的项目物业价格要高,51,实操案例,功能关系：自持出售 vs 自持出售,自持出售(档次略高)自持出售(档次略低),功能互补强 功能互补弱,运营价值高 运营价值低,操作可控性强 操作可控性差,52,案例分析,建议持有5A级写字楼；将标准写字楼、总部写字楼出售，销售时尽可能保证按整层发售。,建议对5A级写字楼底商和沿新港四号路一侧写字楼底商全部持有自营。,53,基于本案,第三部分 营销执行篇

27、,商业部分,写字楼部分,住宅部分,SOHO寓所,根据现有业态进行营销策略的梳理,55,操盘模式,轻轨影响,轻轨、朝向影响,轻轨、部分朝向、日照影响,1,2,顺序,楼号,目的,占领市场，快速去化,R1 R3 R4,R2,最优资源推出、利润最大化,根据影响波及大小，通过价格策略进行杠杆调控，从而达到快速营销目的,R1,R2,R3,R4,顺位 2,顺位 1,顺位 1,顺位 1,56,高层住宅,1,写字楼区域,普通C4,普通C3,普通C2,总部C7,总部C5,5A C1,津港四号路,总部C8,顺,1,2,顺序,楼号,目的,C3 C7,57,写字楼,C2 C4 C8,C5,位置独立，先期进入市场，后期延

28、续整售,位置资源中等，主要丰富商务产品线，面对多向客群,位置资源较优，整体价值突出,商业,58,洋房/SOHO/商业,实现溢价及快速资金回流，与持续销售的写字楼产品形成客户互动,产品明细,已知节点,住宅部分推售详解,采用“平开快走，量价配合”的价格策略。,销售目标分解,平开前期考虑到项目住宅产品资源量较少，可用销售周期较短，不易价格较大幅度拉升，故先期产品价格于项目均价亮相。快走 项目以集中蓄势爆发，快速消化，造成项目资源在短期内销售一空局面，扩大项目影响度，并为后期消化提供充足蓄势空间。量价配合 根据区域板块整体市场，项目以中大户型产品入市，树立项目品牌形象，后期推出中小户型，控制总价区间。

29、,推售策略,一期推售策略,二期推售策略,一居均价12722元/平米二居均价12050元/平米三居均价11288元/平米,一居销售总额0.72亿元二居销售总额1.19亿元三居销售总额0.73亿元,一居涨幅5.6二居涨幅5.13三居涨幅2.68,项目高层均价为12000元/平米,项目高层销售总额为2.64亿元,项目高层涨幅为5.22,推售策略,推售及价格策略,年度指标,9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 1 2月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,2万 12000元/均销售额2.88亿元,2

30、.5万15954元/均销售额4.05亿元,写字楼,2008,2009,16个月,17个月,15个月,24047.77m2 13000元/m2均,72456.79m2 均价13042元/m2,38339.32m2 14000元/m2均,2010,总销售额：4.4亿元,总销售额：3.13亿元,总销售额：9.45亿元,均价：12000元/m2销售额：2.86亿元,均价：18000/m2销售额：1.55亿元,均价：13000元/m2销售额：3.13亿元,住宅推售,SOHO销售,6万13030.61元/均销售额7.87亿元,2008年,2009年,2010年,商业,写字楼预热期,2008年2010年预计

31、实现总销售额14.8亿元,6,7,8,9,一级节点,10月6日项目一期开盘,节奏,6月28日正式推广,9月6日产品推介会释放均价区间,市场预热期,时间,6月初 7月初,开盘蓄水期,7月1日-9月6日,开盘强销期,持续强销期,10月6日10月31日,12月6日-12月底,营销一级节点,10,12,12月6日加推,9月7日售卡,9月27日样板间、示范区开放，推售产品释放价格区间,08年营销策略销售阶段划分,营销策略,开盘售卡期,9月7日10月5日,7月外展场亮相释放项目信息,9月6日产品推介会(释放均价区间),9月7日售卡9月27日样板间、示范区开放分产品释放价格区间,10月6日项目一期开盘,12

32、月6日项目加推,市场预热初步吸纳客户,广泛吸纳客户客户意向梳理,提高售卡成交率精确制导三顺位装户,集中引爆持续热销提高现场截杀新推资源预热蓄客,客资体系启动，利用伟业高端项目客户资源为本案洋房产品客户储备提供针对性支持。,10月7日售B卡售卡延续,11,7月1日售楼处进驻,项目推广定位-价值体系梳理,开发区地段+丰富的产品线/首开市场先河+品牌+入市机会点,本案核心价值点,项目推广定位,东CBD，国际前沿都会集群首席住宅 国际街区 总部基地 国际商务中心 SOHO寓所,我们需要站在与CBD同等量级的平台上整盘说话，将项目整体定位档次拔高。而各个子产品将成为我们的产品序列，用于后期逐个销售时推广

33、口径的合理安排。,Logo,案名建议1,津滨滨海国际,Logo,围挡,案名建议2,津滨国际广场1-突出品牌价值和优势；2-突出时代感，国际化标准的前沿设计理念；3-广场的包容性、传播力都较强，便于受众客户认知和广泛口碑传播。,案名建议3,津滨子午线1-本案的区位优势中，正是地理与资源的黄金分割焦点；2-子午线的命名，传播力和印象分强，大气，颇具时代色彩和气质。,Logo,推广亮相期文字,主标：世界同心，滨海平行副标：津滨子午线，东CBD，国际前沿都会集群,Logo,推广亮相期文字,主标：以我为本初，连锁生活 副标：津滨子午线，东CBD，国际前沿都会集群,Logo,推广亮相期文字,主标：全城对时

34、，向本初公转 副标：津滨子午线，格林尼治时间2008年10月6日，子午开启,Logo,2008年推广计划初排,第四部分：伟业优势篇,伟业顾问作为全国最优秀的房地产综合服务商代理大型、复合型项目的优势,伟业顾问成立于1994年，以房地产经纪业务为先导，逐步发展完善了以投资顾问、营销代理、商业策划、资产管理及二手物业代理五大联合互动的专业服务体系，现已成为中国最具规模的房地产综合服务机构。成立至今，所获奖项无数。,伟业顾问素以能有效承担多功能、涉及跨行业兼容性强的复合型项目的综合服务工作而著称。在多年实践中，积累了众多大型、复合型项目经典案例，为伟业品牌的传播打下了坚实的基础。,伟业中国,一个中心

35、：以环渤海为中心；两个城市：京津双中心；三个优先：品牌开发商优先、战略合作伙伴优先、高端项目优先；四把利剑：高溢价能力、客户资源管理、标准化服务体系、精确制导；五大服务体系：伟业投资顾问公司、营销代理公司、商业公司、资产管理公司、我爱我家二手房；六大区域公司：北京、天津、山东、沈阳、大连、武汉；七大战略伙伴：万科、招商、华侨城、金地、吉宝、复地、融科；八个代理项目（天津部分）：东丽湖万科城、万科金色家园、新悦庭、社会山、滨海 湖高尔夫、融科金月湾、天津中心、世纪泰达商务酒店,【伟业（天津）公司】自成立以来，依托北京公司总部的人才优势、资源优势和丰富的操作经验，在启动运营三年多的时间里，先后为万

36、科、泰达、招商地产、新加坡吉宝置业等众多开发商提供了投资顾问、营销代理等相关服务，获得业内一致好评。,伟业天津,成功案例,东丽湖.万科城（复合型区域大盘）,天津中心（高端城市综合体）,滨海湖（滨海新区的高端别墅）,社会山、新悦庭、泰达实际酒店、金月湾、金色家园,伟业顾问专门为本项目写字楼销售提供的全方位战略支持,战术1全面开花 利用伟业遍布全国的分支机构、区域公司，在全国范围内，尤其是在华北、东北、华东、中南等重点区域实施全面开花的推广战略；,一、区域战略,战术2精准打击 以华北区域的北京、天津为核心城市，针对两城市的高端目标客群实施精确打 击，定向解决。初战告捷后，迅速扩大战果，将客群范围延

37、伸至山西、陕西、大连、沈阳等周边城市，快速形成聚富跟风效应，提升知名度与美誉度；,立足京津精确打击,放眼全国全面开花,战略支点1客户资源,二、客户战略,伟业顾问始终认为：资源平台的价值在于共享,共享的目的是达成目标,首都高端客户资源举例,天津高端客户资源举例,北京陆虎俱乐部 拥有无数忠实Fans的陆虎俱乐部为北京高档车俱乐部的典范。会员涉及众多行业、领域，均为各界意见领袖级人物。,沃尔沃中国俱乐部 沃尔沃非官方俱乐部较官方人气极高，注册会员均为沃尔沃车主，尊贵的129位会员只有通过身份验证才能加入俱乐部，审核制度极为苛刻，旨在保证俱乐部整体品质,友谊商厦 天津友谊商厦是友谊高端百货群的核心店，

38、也是天津市第一家高档百货店，以经营国内外高档名牌商品为主，云集了众多的世界一线品牌和国际著名品牌，是天津百货零售领域的龙头企业，被誉为“津门商业第一厦”,天津资源高端购物百货,捷豹俱乐部 捷豹俱乐部为天津的非官方俱乐部，但是人气极盛，为天津最富盛名的私人高端汽车俱乐部,天津伟业与俱乐部共享资源,天津高端客户资源豪华汽车俱乐部,北京高端物业,棕榈滩龙湾别墅通用时代国际碧水庄园领秀新硅谷诚品建筑波特兰花园,天津高端物业,东丽湖滨海湖天津中心新悦庭社会山金色家园,京津联动客资共享高端提纯优势去化,伟业京津两地强大的客户资源优势,为本项目夯实了京津效应互动的基础和客户平台,京津两地高端物业客户,高端项

39、目与周边产业资源、产品高端资源进行效能沟通，达成双赢境界,地产项目与相关产业资源的合作,战略支点2客户运营,二、客户战略,伟业认为：以伟业京津两地客户基础为基础，合理圈定攻击对象，通过专署对话平台的搭建，优化客户资源配合，利用圈层效应，让客户有感观欣赏到心意所属的消费心里转化，实现项目销售的同时，聚集项目的人气与品牌的客户满意度，达成品牌价值与项目价值双升的效果；,京,津,意见领袖,客群圈层突破模型,以京津优质客户资源启动市场后，在项目成交客户的带动效应下，迅速将优势扩大到华东、华南地区的重点城市，将优势转为胜势！,客户层级扩大,战线城市：广州、深圳等重点城市 做战目标：珠三角的私企业主、阶级

40、投资客战略手段：投资推介会和专刊媒体报道,战线城市：上海、杭州、南京等重点城市 做战目标：三市投资类客群和转战天津两地的高端客群战略手段：投资推介会和专刊,主要攻坚战区,京津地区的客户是决定成败的主战场,三、渠道战略,伟业系统自身渠道,伟业顾问在滨海新区，尤其是开发区的影响力由此展现,以滨海湖项目为例，至今为止已经积累600组个人资产超过五千万的客户，绝大多数为已经在开发区或有意向在开发区开办公司的私营企业主,自去年滨海新区作为综合改革配套试点以来，大量中小企业蜂拥而至，不断接洽伟业顾问，希望通过伟业的渠道获得选址方面的信息和帮助。,数量众多的中小型企业客户资源，涵盖了从物流到贸易、从制造到研

41、发的各类型企业,泰达开发区内大型国有控股集团、大型股份制企业，行业领军企业。,战略合作伙伴渠道之一各种中资、外资银行,当各大银行与伟业顾问达成合作的时候，天津写字楼市场迎来了新的发展机遇.,借助伟业与各大银行的力量，每一个有意向在滨海置业的企业客户、个人客户都将获得最丰富的信息与最合适的物业,两种优势的战略组合,战略合作伙伴渠道之二泰达商会,2005年开始，伟业顾问登陆滨海，进入开发区伊始，便与开发区泰达国际商会建立起了密切的战略合作伙伴关系。该商会是面向开发区的内外资企业，会员以来自世界各地的跨国企业，驻华机构为主，涉及到能源、物流、运输等不同领域，其企业成员定期举办各种正式与非正式的商务论

42、坛，下属的杂志新商界成为相互交流的平台之一 伟业顾问在与该商会的多年合作中，为商会的会员提供丰富详实的企业选址参考意见，深得会员信赖，是伟业深耕滨海的丰硕成果之一,战略合作伙伴渠道之三北京外企俱乐部,北京外企俱乐部（Fesco）是以向外国企业、港澳台地区企业、外商金融机构及经济组织提供全方位服务多元化集团公司。以涉外人力资源服务及相关服务行业方面，居全国同行业之首，为引入外资企业和繁荣市场经济发挥着巨大作用;伟业与Fesco长期保持着合作关系，通过Fesco的介绍，为十多家外资企业进军中国市场提供了大量选址方面的建设性意见。,伟业顾问独享的优势渠道三级市场租赁渠道,遍布全国八大城市，拥有超过600家连锁店面，聚集7000余名专业房产人士，拥有月均访问量达到200万人次的全国性房地产专业网站（）我爱我家（5i5j）在三级租赁市场占据着无可比拟的优势。,通过我爱我家，除了可以加速本项目在二级市场的房源去化外，还可以解决投资客户的未来租赁问题，真正使得置业企业/个人客户高枕无忧。,尾 声,我们坚信，凭借着津滨南华置业公司的雄厚实力，加上伟业顾问深耕于房地产市场数十年所具有的丰富实战经验，在【津滨滨海国际】项目中必能够相得益彰，成就一个商务旗舰型都市综合体的宏伟篇章！,The end,