天津港通地产前期配套部工作流程-61PPT(1).ppt
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1、港通(天津)有限公司,前期配套部工作流程,工作目标,经营目标 依据制定的工作计划,按照时间节点严格控制,高效优质的完成工作任务。其中做好充足的土地配套储备,可靠的前期和施工外围保障,有力的配套支持和完备的资料库建立是全部工作的重中之重。客户满意度 前期配套部是企业的基础部门,其客户就是企业的其他部门,所以一定要做好保障和服务工作才能使客户满意度达到最佳。通过进行区域调研和信息整合,为决策层和策划部提供第一手资料;落实配套服务工作,为工程部开展工作提供支持;做好竣工后的后续工作,为销售部门当好平台。员工满意度 专业化,精细化的管理是我们努力的方向,优秀的用人标准是公司可持续发展的保障。通过组织培
2、训员工来提高其专业素质,提升公司和个人的竞争力,自然能够获得员工满意度。建立奖惩机制,通过激励员工的方式,也可以提高员工的满意度。,管理机制说明,前期配套部主要工作内容定岗定编工作流程及说明绩效考核团队建设,前期配套部主要工作内容,做好土地配套工作,土地配套是企业的可持续发展动力。根据耀华公司战略发展纲要的要求,量化本部门的前期土地配套目标,完善前期配套流程,是土地配套的基本任务。在充分理解政策法规的基础上,合理合法的加快走件速度,进而加快开发的手续办理。同时有预见性,针对性的,从前期配套的专业角度提出合理芳配套工程按时到位,协调好周边关系。充分利用各专业公司的资源,使配套方案达到资金最小化,
3、方案最优化。市政配套工程与小区配套工程完美结合,节约资金。建立信息库:A、天津市土地市场(上市土地信息、储备土地信息等)B、天津建委每年开发计划的信息C、重点城市的房地产信息资料库,配套部工作内容表格,点击以下链接查看配套部工作流程.xls,前期配套部工作流程,前期配套部在公司流程中的位置前期配套部的工作流程图(见后页),前期配套部在公司流程中的位置,否,运营部、研发部、销售部、企划部,前期部,存档,土地交易中心、土地整理中心、结构调整中心、建委投资公司,公司领导决策,二次判断可行性报告(初步规划方案、成本明细、发展报告),进行初判,前期部,土地交易中心、土地整理中心、结构调整中心、建委投资公
4、司、建委规划处、区招商处,公司,获取土地进行初判,招标,拍卖,挂牌,前期部,确定上市时间、方式,了解竞争对手,(接上表),形成宗地情况报告,配套部,初判阶段(目标宗地确定),获 取信 息,到土地交易中心收集信息,到土地整理中心、建委投资公司收集信息,收集公司其他途经获得的信息,根据公司战略要求,选定意向地块,进行区域市场调研,进行初步成本测算,进行初判,深入阶段(上限价、方案),拓展部,销售策划部,运营部,前期部,研发部,配合开发获取规划条件,提出产品价格和设想,成本审核运营分析,审核土地手续,产品协议,审核初级报告,形成可研报告,获取阶段(取得土地使用权),领导团队决策,财务部,资金解决方案
5、,领导团队决策,交接阶段(启动后续工作),与财务交接,与研发交接,与工程交接,与开发交接,移交相关票据:契税票、交易费票、政府净收益票、补偿费票、大配套费票,移交资料:CAD图、坐标点图、高程图、现状图、用地条件、市政配套情况,移交平整土地与相关文件:高程图、地下管网图,移交土地证件:建设用地规划许可证,得出市场判断得出初步成本测算得出初判结果,如何开展招标出让工作?,市土地局确定出让地块并制定出让土地招标方案,报经市政府批准发布招标公告。,有意投标人到土地交易中心购买土地使用规则、投标须知、土地投标书、土地使用合同书文本及其他有关文件。,市土地局、土地交易中心向有意投标者解答有关出让土地法规
6、及出让有关问题。,投标者在规定的投标截止日期前缴纳保证金(不计息),并将密封后的投标书投入标箱。,市土地局组织有关部门组成评标委员会,主持开标、评标、决标工作。,对有效标书进行评审,市土地局向中标者发出中标声明书,未中标者退保证金。,中标者在规定时间内与市土地局签订土地出让合同,并缴纳定金、保证金可抵充定金。,中标者按合同规定支付全部出让金后,到市土地局办理土地使用权登记,土地使用证。,如何获得拍卖和出让的土地,如何进行规划要点的申请,建设工程规划要点1、建设单位对拟建项目意图的说明或项目的论证料。2、1/500或1/2000现势地形图2份(其中一份用铅笔标注建设项目用地范围)。3、土地权属证
7、明及有关协议。市政工程规划要点1、拟建工程项目的说明书和方案(注明四至范围、用地面积、拟建建筑面积)。2、城镇1/500、郊县1/1000或1/2000实测地下管线地形图,长输专用管线1/10000,如何进行建设项目规划选址的申请,1、计划部门批准的计划文件。2、选址要求说明。3、土地权属说明,改变现土地使用用途(性质)的须附上级主管部门批复意见。4、1/500或1/2000现势地形图二份(其中一份用铅笔标注建设项目用地范围)。,如何进行设计条件的申请,一、建设工程规划设计条件1、国有土地使用证及复印件一份。2、本年度建设项目投资计划批准文件。3、建设单位对拟建项目的说明。4、1/500实测地
8、形图2份(须经建设项目所在区、县规划土地行政管理部门确权盖章,标注拟建项目用地范围及相关位置)。5、其他文件。如规划审批成果、选址意见书、工程的可行性批复文件、各级专业部门相关协议。二、市政工程规划设计条件1、本年度建设工程项目投资计划。2、城镇1/500、郊县1/1000或1/2000实测地下管线地形图2份。3、为建筑物配套单项工程需建设工程规划许可证(建筑工程)和建设用地规划文件。4、专业管理部门拟建方案和说明。5、大型市政工程项目需初步设计成果及批复。,如何准备设计方案,一、规划设计方案1、建设用地选址意见书或规划设计条件通知书。2、规划设计说明(含各项技术指标)。3、现状图(1/500
9、至1/2000)。4、规划图(总平面、道路、管线1/500或1/2000)二、建筑设计方案1、1/500总平面图2份。2、1/100或1/200平面图、剖面图、1/100立面图、街景立面图各2份。3、1/100或1/200平、立、剖面组合图2份。4、方案简要说明(包括城市设计、交通组织、市政工程、等方面)。5、方案有图标并有设计部门技术负责人、设计人、审核人。6、报审文件和图纸装订规格为长42CM,宽29CM,图标向外,如何进行规划设计成果报审,1、市政工程规划要点通知书或市政工程规划设计条件通知书。2、专业管理部门拟建方案和说明。3、相关专业配套证明。4、城镇1/500、郊县1/1000或1
10、/2000实测现状地下管线地形图1份。5、规划设计成果8份(图纸装订规格为长29CM,宽21CM,内容符合归档要求)。,如何办理建筑工程规划许可证,一、建设工程规划许可证(建筑工程)1、有关消防、配套、供热、绿化、环保、人防、国家安全等行政主管部门审查意见。2、本年度施工项目投资计划批准文件。3、工程施工图:一套全图(1/500总平面、建筑、结构、水、暖、电、工艺等)。一套建筑图(1/500总平面、1/100或1/200各层平面及立面、剖面、基础平面、基础桩位图和施工大样图)。二、市政工程专业施工图报审1、本年度建设工程项目投资计划。2、为建筑物配套单项工程需建筑用地规划许可证和建设工程规划许
11、可证复印件。3、城镇1/500、郊县1/1000或1/2000实测地下管线地形图2份。4、专业管理部门拟建方案和说明。5、施工图1份(目录、说明、工程平面示意图、平面、纵断、横断、大样图、概算、图纸装订规格为长29CM,宽21CM)。6、有关协议、保证、配套证明。三、建设工程规划许可证(市政工程)1、本年度建设工程项目投资计划。2、为建筑物配套单项工程需建设工程规划许可证(建筑工程)和建设用地规划许可证复印件。3、城镇1/500、郊县1/1000或1/2000实测地下管线地形图2份。4、专业管理部门拟建方案说明。5、市政工程规划要点通知书和市政工程规划设计条件通知书。6、已编制规划项目需市政工
12、程设计成果和设计成果通知书1份。7、具有相应设计资质的专业设计部门设计的施工图6份(目录说明、工程平面示意图、平面、纵断、横断、大样图、概算。图纸装订规格为长29CM,宽21CM)。8、有关协议、保证及配套说明。,如何进行工程建设项目的报建,工程报建建设单位提供年度投资计划或建设项目的立项批准文件。施工图审查1、提供工程项目立项批复。2、提供规划许可证。招标监督一、依据招标投标法及相关法律、法规、规章,对建设项目的勘察设计、工程监理、工程施工和设备招标全过程监督。二、建设项目招标应具备以下条件:1、按照国家有关规定需要履行审批手续的,一经履行了审批手续,并获得批准;2、工程的相应资金或者资金来
13、源已经落实;3、有满足施工招标需要的设计文件及其他技术资料;4、法律、法规、规章制度的其他条件。三、招标人在发布招标公告或投标邀请书5日前,应向招标管理办公室提交以下备案资料:1、建设项目的本年度投资计划和经报建管理部门备案的工程项目报建登记表;2、建设项目招标备案登记表;3、项目法人单位的法人资格证明书和授权委托书;4、招标公告或投标邀请书;5、招标人编写的招标项目的招标文件或资格预审文件(采用资格预审时);6、招标人招标机构有关工程技术、概预算、财务以及工程管理等方面专业技术人员名单、职称证书或职业资格证书及其工作经历的证明材料;7、如委托工程招标代理机构招标、委托方和代理方签订的“委托工
14、程招标代理协议”和委托授权书;8、法律、法规、规章制度和其他资料;,(接上页),四、招标管理办公室对招标文件进行核准。备案材料自收到之日起5个工作日对有异议之处招标人应进行改正或修改,在招标管理办公室备案后,招标人方可发布招标公告或投标邀请书。五、依据招标投标法及相关法律、法规、规章,招标管理办公室对建设项目开标、评标、定标全过程监督。六、评标后,招标人应将建设项目招标、开标、评标情况编制成招标投标书面报告,在确定中标人之日起15日内向招标管理办公室备案。七、招标管理办公室自收到招标投标书面报告之日起5个工作日未提出异议的,招标人方可向中标人发放中标通知书,并将中标结果通知未中标的投标人。质量
15、监督一、办理工程质量监督申报1、提供建设工程项目报建登记表原件及复印件;2、提供工程项目计划文件原件及复印件;3、提供中标通知书原件及复印件;4、提供审核后的施工合同原件及复印件;5、提供施工图设计审查文件。二、办理电梯分布工程质量监督申报1、提供电梯购货合同原件及复印件;2、提供电梯分布合同原件及复印件。三、办理工程项目监理注册1、提供工程项目报建登记表原件及复印件;2、提供工程计划原件及复印件;3、提供中标通知书原件及复印件;4、提供审核后的施工合同原件及复印件;5、提供审核后的监理合同原件及复印件。,合同备案办理建设工程合同备案应提交以下材料:1、中标通知书;2、招标文件;3、中标投标文
16、件;4、合同双方签订的建设工程合同。施工许可证发放办理施工许可证请提供以下资料:1、项目立项批准文件或年度投资计划(复印件);2、工程项目报建登记表(原件);3、建设工程规划许可证(复印件);4、工程质量监督和监理申请表(原件);5、新型墙体材料开发改革费(原件);6、施工中标通知书(原件);7、勘察、设计合同(副本原件);8、施工合同(副本原件);9、建筑工程施工图设计文件审查批准书(复印件);10、天津市工程项目建设管理机构资格认证书(复印件);11、建筑工程施工许可证申请表(原件)。,如何控制工程建设项目的报建,工程报建,施工图审查,招标监督,招标文件核准,质量监督,中标通知书备案,勘察
17、、设计、监理、施工、设备招标,合同备案,监理合同,施工合同,施工许可证发放,装饰合同,合同备案,招标文件核准,如何申报房地产开发项目建设投资计划,1、申请年度建设计划书面报告;2、投资计划申请表(须经所属区县建委初审)3、与土地行政主管部门签订的国有土地有偿使用合同;4、经市规划委主管部门批准的规划方案和规划成果通知书;5、银行出具的建设单位存款证明,且存款额不得低于年度计划建设面积所需投资的30%;6、项目现状地形图;7、配套管理部门批准的配套论证审查;8、申报建设投资计划时,需在房地产管理网上填报,网址。注:市建委房地产处每周一、三、五收件 联系电话:27129757,如何办理散装水泥专项
18、资金,一、具体职能1、认真贯彻执行国务院进一步加快发展散装水泥的意见和财政部、国家经贸委散装水泥专项资金管理实施细则有关规定,对建设单位征收散装水泥专项资金。2、认真审核各种校检证件,及时办理交款手续,因手续不全或其他原因而不能及时办理交款手续的。要耐心地做好解释与指导工作。3、散装水泥专项资金属政府性资金,做好票款分离的监管工作,堵塞漏洞,保证专项资金征收及时、足额上缴财政库。二、办事须知1、各建设单位在申办“施工许可证”前,按照工程建设概算,计算使用水泥使用的数量,每吨3元标准散装水泥专项资金。2、对不能按工程预算计算水泥总量的,根据天津市建设工程定额管理站消耗定额,计算水泥使用量。3、交
19、款所带资料:1)建设工程规划许可证(复印件);2)施工中标通知书(复印件);3)施工合同(复印件)。4、凭散装水泥专项资金缴款证明书,办理施工许可证手续。5、在缴纳散装水泥专项资金的同时,领取“天津市散装水泥专项资金返退流程”表。,如何进行公安消防局办证建审,办理程序序列表,(接上表),二、工程办理须知(一)新建、改建、扩建及用途变更的建筑工程项目,建设单位应填写建筑消防设计防火审核申报表;设有自动消防设施的工程,还应填写自动消防设施设计防火审核申报表,并报送以下资料:(1)建设单位上级或主管部门批准的工程立项、审查、批复等文件;(2)设计单位消防设计专篇(说明);工程总平面图、建筑设计施工图
20、;消防设施系统设计图、灭火器配置设计图纸及说明;与防火设计有关的采暖通风、防排烟、防爆、变配电设计图及说明;审核中需要涉及的其它图纸资料及说明;(3)国家、市重点工程项目申请办理基础工程提前开工的,应报送消防设计专篇,总平面图布局及书面申请报告等材料;(4)建设单位应将报送的图纸资料装订成册(规格为A4)(二)建筑内部装修工程项目,建设单位应填写建筑内部装修设计防火审核申请表,并报送以下资料:(1)建筑装修单位申请报告;装修(装饰)工程防火设计、施工做法说明;建筑总平面图、装修(装饰)部位平面图,室内展开立面、剖面、顶面图、装修效果图;装修、装饰材料说明及检测证明;消防设施系统、灭火器配置设计
21、说明及图纸资料;(2)建设单位应将报送的图纸资料装订成册(规格为A4)(三)临时建筑工程项目,建设单位应填写搭建临时建筑防火申请表,并报送以下资料:(1)总平面图、平面图、建设材料及构件说明;与防火有关的电器设计和说明;临时建筑的使用说明及防火设施;(2)建设单位应将报送的图纸资料装订成册(规格为A4)(四)审核时限:从收件之日起,一般工程十个工作日,重点工程及设置自动消防设施的建筑工程二十四个工作日,工程复杂需组织专家论证的三十个工作日内审核完毕,届时出具建筑工程消防审核意见书等有关法律文书。(五)建设单位、施工单位均应严格按审核批准的图纸进行施工,不得随意自行擅自变更(六)工程竣工后,应及
22、时提交书面竣工验收报告和有关测试技术资料,填写建筑工程消防验收意见书报公安消防机构,十日内公安消防机构组织人员进行验收,并在七日内签发建筑工程消防验收意见书。(六)未经审核同意交付施工、施工中擅自改变消防设计或未经验收合格而交付使用的,将依照国家有关法律、法规予以处罚。,如何进行商品房销售办证申请,如何办理商品房总登记,1、营业执照及房地产开发资质证书2、房屋建设计划3、土地使用证或建设用地规划许可证4、建设工程规划许可证5、竣工验收合格证和质量证书6、地名、门牌核准通知书7、商品房销售许可证8、建设工程抵押贷款情况明细9、商品房销售明细10、工程决算或施工合同11、竣工图纸和1:500地位图
23、12、拆迁证13、收费标准 工程总造价的2,如何申请商品房销售许可证,1、商品房销售申请报告(房屋坐落、建房计划、竣工时间、销售面积)2、填写天津市商品房销售登记表3、开发企业的营业执照及资质证书4、主管部门批准的建房计划5、土地使用证或规划许可证及附件6、建筑工程规划许可证7、建设项目的总平面图及成套图8、市政府供热办公室的供热配套证明9、市质量监督总站出具的项目基础工程验收合格证明10、市配套办公室出具的大配套第一次费用收费证明11、销售商品房的总平面图(红笔标出位置,并盖章)12、地名办批准地名使用通知及图13、建设项目申请楼现状图片,配套各专业出具证明和文件有哪些,1、电力进件资料和流
24、程2、煤气进件资料和流程3、排水专业说明4、自来水工程进件说明5、供热过程说明6、路灯工程说明7、绿化工程说明8、有线电视、电话、弱电、物业备案、道路等工程说明,电力配套进件应怎样准备资料,建委准许适用证规划许可证及附件销售许可证1:500总平面图、AUTOCAD光盘文件住宅、公建户表明细首层、顶层和标准层的电气平面图设备间电气图楼内配电系统图小区管网图申请表,如何进行煤气专业进件,公用局配套办进件(小办,计算面积)市场开发部 煤气设计院设计配套公司(工程承发包)交底(施工进场)报资料回工程公司待气令转营业所煤气公司管网检测登报公告待气反馈单点火注:煤气进件前,需提前查询现状管网,协调见区内管
25、网线路和压力。,如何申请办理煤气基础设施配套工程进件,天津市公用设施配套办公室负责天津市各行政区县新建住宅,大型公建及工业项目的煤气基础设施配套工程。负责征收煤气住宅发展基金、煤气增容费的行政事业单位。将为您完成以上项目的进件、设计、施工以及通气的全部工程内容的实施工作。煤气配套工程进件要求一、住宅项目由用户填写工程项目申请表并提供以下资料。1、工程项目投资计划批文(当年计划跨年度应办理结转手续)。2、建设工程规划许可证。3、拆迁面积许可证。4、开工许可证。5、市政大配套工程申请表复印件。除需带齐以上文件,用户还应在申请表中说明工程开、竣工日期,自然单元户数,进住时间,坐落详细地点。二、大型公
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