江苏徐州项目市调分析报告133P.ppt

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1、,江苏徐州项目市调分析报告,市场调研,宏观市场分析,专业市场调研,微观市场分析,思 维 导 图,思 维 导 图,市场调研,宏观市场分析,专业市场调研,微观市场分析,全国经济形势分析,宏观政策调控,2011年中国经济形势,宏观分析,2011年即将过去，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，中央、国务院实施积极的财政调控政策和稳健的货币调控政策，不断加强和改善宏观调控。上半年国内生产总值204459亿元，同比增长9.6%，城镇居民人均可支配收入11041元，同比增长13.2%；2011年上半年中国经济总体趋势较为稳定，继续朝着宏观调控预期方向发展。回顾2011年上半年，CPI的增

2、幅高至历史警戒位，人民币升值等不绝于耳。随着下半年的宏观调控，CPI已经稳步回落，整体经济环境依然存在很多不稳定因素，对外贸易压力和国内通货膨胀依旧是考验市场主要问题。纵观近10年经济发展速度，我国经济增长速度基本都高于8%，十二五期间，国家有意识的将规划增长速度放缓至7%，对此，结合环境不难看出未来经济形式还持续保持高位增长，但增幅相对以往将有所放缓，以扩大内需的方针也将会随着政策调整有所小幅波动。,思 维 导 图,市场调研,宏观市场分析,专业市场调研,微观市场分析,全国经济形势分析,宏观政策调控,2011年中央针对房地产的组合拳频频出击，各地一系列的相关政策和实施细则也相继出台并开始执行。

3、从中央到地方，调控的决心和力度可谓空前。吸取2008年金融危机后宏观调控的反弹经验，2011年上半年政策频频出手，截至目前11月份，以住宅为主的房地产市场一二线已出现价格回落趋势，房地产市场整体（一、二、三级）遇冷，各类观望气氛较为严重，局部降价楼盘也都遭到前期客户的滋扰，但从政策调控方面未有放松迹象，下半年适时适当微调较为频繁。对此，未来房地产调控的方向不会发生大变化，局部微调将是未来宏观政策调控的主要形式。,宏观分析,2011年房地产宏观调控政策回顾,宏观调控政策的手段主要手段有：土地政策（地根）;金融政策（银根）;税收政策（税根）;供应结构硬性限制（行政管理手段）;“社会保障体系”的完善

4、（经济廉租房）。,1月20日：中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。1月26日：国务院办公厅发布“国八条”，购买二套住房首付提高至六成1月28日：财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知，通知规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全额征收营业税。2月8日：中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。3月10日：住房和城乡建设部副部长齐骥9日表示，今年保障房总量将首次超过商品房，建经济适用房时市县政府要无偿划拨土地,宏观分析,2011年房地产宏观调控政策回顾,3月6日：温家宝表示

5、我们提出，今年再建保障性住房万套，明年再建万套，也就是在今后五年能够建设万套。3月15日：收益保障房建设，今年可显牛市曙光。一、今年的通胀压力是货币泛滥推动的结果，并非真实需要的体现，二是、中央提出“十二五”要投资建设3600万套保障房，其中今年要完成1000万套的建设，着即能抑制房价的上涨、又能重启中国经济发展的引擎。4月6日：央行再加息0.25个百分点，从4月6日施行，调整后一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%4月21日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费,宏观分析,2011年房

6、地产宏观调控政策回顾,5月18日：上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。6月14日：央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5百分点7月5日：中央对外消息成将扩大二三线限购范围，具体名单还未出炉。7月6日：央行上调金融机构存贷款利率0.25个百分点9月1日：财政部、国家税务总局公布“婚后房产加名不征税”。9月26日：将在重庆和上海试行房产税。9月10日：两部委，中央财政资金不得投向房地产。10月26日：继建行、光大等银行首套房贷款利率提高之后，中国银行、中信银行等商业银行的首套房贷款利率也在基准利率基础上有所上浮10月29日：多地住房公积金贷款限额松绑，一二线京沪未见松动11月6日

7、：2012保障房任务放松 保底投资7000亿。,宏观分析,2011年房地产宏观调控政策回顾,点评：2011年针对房地产市场，政府出台了一系列调控政策，对房地产市场给予大幅调控，在一定程度上抑制了房价过快上涨，但从目前形势来看，政府调控已取得明显的效果，市场也做出松动反应，各利益方也正处于博弈的关键时期，而且从目前看来，中央政府对房地产市场调控不会动摇，适时适当采取宏观微调还将持续；但是对于三、四线城市来说受宏观政策的影响较小，未来仍有较大发展空间。,宏观分析,2011年房地产宏观调控政策回顾,宏观分析,伴随中国经济的增长，扩大内需的战略实施，中国经济已高速迈向世界行列。也正是因为经济的高速增长

8、，城市化进程加快，中国房地产行业释放出了极大需求空间。近年外部经济环境的转变，人民币持续升值，欧债危机影响，国内通货膨胀等不利因素，未来中国经济依旧保持高速增长，但相比以往增速有所下降，以扩大内需为根本的国内投资也将同比有所降低，房地产未来发展很难再有过去10年的辉煌。回顾2008年经济危机后的调控反弹，中央目前坚定不移的对房地产经行宏观调控，截至目前，从市面上看，房地产过热、过高以得到适当遏制，一二线房价有所回落，整体市场同时也出现很多观望者，整体交易遇冷，面对经济的稳定增长，10月后，宏观政策一改以往，提出适时适当的局部微调稳定市场，就目前北京、上海等一线城市出现明显价格下跌。此番调控剑指

9、过热性住宅投资，抑制投资购买，挤压房地产投资群体，保障实体经济有序发展，保障需求性购买，同时也使市场本体也多了更多观望气息。综合上述，目前全国房地产受宏观调控影响整体遇冷，大调控方向还将持续进行，局部适时适当微调，整体外部宏观环境不容乐观。,2011年房地产宏观调控政策回顾,市场调研,宏观市场分析,专业市场调研,微观市场分析,思 维 导 图,徐州市概况,产业结构分析,经济发展水平,城市规划解读,徐州市房地产市场分析,徐州是苏北最大城市，古称彭城，中国历史文化名城。位于江苏省西北部，北邻山东省，西接安徽省、河南省，东连连云港市，南邻宿迁市。为华夏九州之一。地处南北过渡地带，为北国锁钥，南国门户，

10、向来为兵家必争之战略要地和商贾云集中心。徐州是江苏省重点规划建设的三大都市圈核心城市和四个特大城市之一，也是新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一和淮海经济区的中心城市，现已成为第二亚欧大陆桥东端人口超过百万的特大城市。,地理位置,徐州概况,行政区划,徐州市现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。2009年年末统计数据：面积11258.3平方千米（其中市辖区1037.7平方千米），人口约960万（其中市辖区178万），辖5个市辖区、2个县级市、4个县43个街道、114个镇，395个居委会、2280个村委会，其中市辖区共计43个街道、

11、7个镇，268个居委会、156个村委会。,徐州概况,徐州概况,行政区划,徐州概况,常驻人口规模,城市化水平提升速度加快，人口外出务工现象明显。,徐州交通便捷发达，陇海、京沪两大铁路干线纵横交会，已经开工建设的京沪高铁、徐兰高铁和规划中的京福高铁在徐州贯通；5条国道、20条省道、5条高速公路在徐州纵横成网，高速公路通车里程达350公里，在中国地级市中位居前列；市区距离连云港国际港口只有200公里，并与高速公路相连，运河及海上运输均较为便利；徐州观音机场已开通北京、上海、广州、深圳、香港等国内20多条航线；鲁宁地下输油管道纵贯境内，已经形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的现代化立体交通

12、体系。,铁路方面：始建于风雨飘摇的20世界初叶（1910年）。京沪铁路、陇海铁路、新长铁路（哈三铁路）交点，及在建京沪高铁，徐兰高铁和规划的京福高铁交点。徐州通，则全国通”。作为“中国铁路之咽喉”，徐州站历经百年于今仍然是全国第二大铁路枢纽和中国第八大火车站。南来北往徐州，乘火车极为方便.公路方面：全国地级城市罕见的22条主干、四环线和90条县乡公路格局（在所有的地级市只有徐州一个城市）,区位交通,徐州概况,航空方面：徐州观音机场是淮海经济区最大的民用机场，航站楼建筑面积为2.3万平方米，可满足年旅客吞吐量100万人次，高峰小时客流量800人次的需要。飞行区技术等级4D级，拥有全天候航管、导航

13、、气象、通讯、灯光等配套设施。在全国142个营运机场中，可起降747大型客机以上的空港只有17个，观音机场就是其中之一排名约12。观音机场现已开通北京、上海、香港、深圳、广州、昆明、海口、成都、大连、太原、厦门、温州等城市的航班。航运方面：1：徐州京杭大运河港口是全国内河十大港口之一 2：万寨港是国家级内港 3：邳州港、双楼港、孟家沟港担负国家北煤南运的中转重任，是华东能源的重要集散地，年吞吐能力为2000万吨 4：徐州城内有河流213条，其中已定级航道51条，总里程1065.2公里，其中国家级、省级航道各1 条管道运输：徐州市区内的华东输油管理局是鲁宁石油管道的经由地，管道运输在徐州境内长1

14、28公里，是国家石油命脉组成部分。,区位交通,徐州概况,徐州都市圈交通图,徐州涌现出一批项目创造或打破了中国世界纪录协会多项中国之最、世界之最!亚洲第二大编组站（徐州北站）中国四大家居物流建材中心之一（徐州八里）国家级经济技术开发区（徐州经济技术开发区）江苏省重点规划建设的四个特大城市和三大都市圈核心城市之一 新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一 跨国公司眼中中国最具投资价值城市 2009中国民营经济最具活力城市 2009中国十大品牌经济城市 2009中国大陆最佳商业城市 2009中国投资环境百佳城市,城市名片,徐州概况,徐州是苏北最大的城市，凭借得天独厚的自然与区位资源优势，占据天时地利，成为

15、淮海经济圈的核心城市，具有很强的辐射能力，将吸引河南、安徽、山东等周边城市到徐州旅游、购物、消费、投资，为项目带来大量的消费群体。同时徐州与长三角地缘相近、人缘相亲、山水相连、文化相融，可广泛参与长三角合作，实现与长三角城市信息资源互通共享，承接长三角地区产业转移，实现发展互赢。今后徐州作为淮海经济圈核心城市的地位将进一步加强，徐州与淮海经济圈、长三角经济区的合作，朝着多层次、多渠道、多领域、全方位的方向发展，将会极大地促进徐州经济的发展和扩大在区域内的影响力。徐州城市化进程的加快，目前徐州市区人口200万，在十年之后将达到300万，增长速度在全国同类城市中是相当罕见的，这些均已成为推动徐州市

16、房地产发展的积极因素。,小 结,徐州概况,市场调研,宏观市场分析,专业市场调研,微观市场分析,思 维 导 图,徐州市概况,产业结构分析,经济发展水平,城市规划解读,徐州市房地产市场分析,经济状况,经济总量：,经济发展位于江苏13 个城市中游水平，苏北城市之首，增幅最快.,经济状况,2005年以来徐州市GDP总量保持高速增长，2008年突破2000亿元大关，2010年增长13.9%，按城市房地产发展的标准，房地产市场处于飞速发展时期。2005年以来人均GDP总量保持高速增长，2010年人均GDP33413元（4936美元），增速21.4%，处于快速发展向平稳发展过度时期,人均 GDP：,迈入平稳

17、发展阶段,中产阶层快速形成,经济状况,开发投资：,2010年，徐州固定资产投资达2049.26亿元，同比增长26.1%；房地产开发投资205.32亿元，同比增长29.1%；房地产开发投资占固定资产投资比例10.02%。2011年上半年，徐州固定资产投资840.75亿元，同比增长25.7；房地产投资95.70亿元，同比增长30.2%。,徐州固定资产投资房地产投资均保持稳步增长。,经济状况,人民生活水平：,根据国际通用衡量生活水平恩格尔系数看，徐州城镇35.2%和农村37.6%分别低于40%，徐州目前处于30%-40%属于相对富裕。,城镇非私营单位在岗职工年平均工资34243（元），人均居民储蓄存

18、款15432（元）,徐州整体生活水平较高，各项指标高于全国平均水平。,数据显示，徐州经济发展迅速，各项经济指标增长速度都排在江苏省前几位，各项城市建设成绩明显，居民生活水平显著提高，基础设施建设进一步完善，投资环境优化，在淮海经济圈的优势越来越明显，与苏南地区城市间差距正在逐步缩小。作为是江苏省实施苏北大发展的龙头城市和重要的经济增长极点，同时作为淮海经济圈核心城市，徐州正迎来迅速发展崛起的最佳时机。强劲的宏观经济实力，将为徐州市房地产发展奠定坚实的基础。,小 结,经济状况,市场调研,宏观市场分析,专业市场调研,微观市场分析,思 维 导 图,徐州市概况,产业结构分析,经济发展水平,城市规划解读

19、,徐州市房地产市场分析,点评：目前徐州工业门类较为齐全，工业基础较好，重工业发达，具备较好的配套能力和发展基础，能为各类企业入驻徐州提供相应的配套。徐州有国家级经济技术开发区，各类市场云集，成为中国目前最具活力的城市之一。,产业结构,产业结构,徐州工业已基本形成了以机械、建材、化工、食品为支柱产业，新医药、电子信息、环保设备为新兴产业和煤炭、电力、轻纺、冶金等传统产业组成的具有鲜明特色的快速发展的产业体系。3家企业名列中国最大500家企业，10家企业进入全国同行业百强，50余种产品产量位居中国或江苏省第一，徐工集团、天宝集团、维维集团是中国同行业生产规模最大的企业。,徐州市积极发展新型科技产业

20、。2010年徐州市政府第30次常务会议研究通过了徐州市人民政府关于发展战略性新兴产业的指导意见，明确了未来5年我市发展战略性新兴产业的主要目标：至2015年，基本建成有利于新兴产业发展的政策环境、投融资环境和社会环境；在新能源、新材料、新医药、电子信息及软件和服务外包、互联网等新兴产业领域，完善产业链条，形成高端技术优势和规模效应；加强其他方向的技术研发储备和产业培育，形成地方特色明显、创新能力突出、梯次推进的新兴产业群。2010年全市五大战略性新兴产业产值达600亿元；2015年五大战略性新兴产业产值达2000亿元以上。根据徐州市政府规划徐州未来将继续加快发展，提升区域经济综合竞争力；加快各

21、类开发区建设，更好迎接产业转移；围绕机械、建材、化工、食品等重点产业，做大优势产业，实现优势互补；此外，徐州还将进一步推进服务业与公共服务资源的合作，实现与长三角的资源共享，促进徐州更快发展。,发展态势,产业结构,产业结构，是影响地区经济发展的重中之重，也是未来能否全面实现可持续发展的关键。徐州以其自身的资源与地理优势，趋利避害，创造条件，与淮海经济圈和长三角地区交流互动，借鉴先进经验，合理制定策略，引进资金、技术和人才等资源。在承接长三角产业转移的同时，徐州市也在自我突破，提升自主创新能力，培养新兴产业，以工业化带动城市化，以城市化促进工业化，抢抓机遇，发挥优势，增强综合竞争实力。在与长三角

22、城市经济缩小差距的同时，城市建设尤其是徐州市房地产市场的发展将得到极大的提升空间。,小 结,产业结构,市场调研,宏观市场分析,专业市场调研,微观市场分析,思 维 导 图,徐州市概况,产业结构分析,经济发展水平,城市规划解读,徐州市房地产市场分析,城市规划,（20072020年）徐州市城市规划纲要,规划期限 近期建设规划：2007-2010年。远期规划：2011-2020年。远景展望到本世纪中叶。城市发展目标 到规划期末，城市综合实力水平居国内同类城市先进水平，其中全市国内生产总值达到3900亿元，在全面实现小康的基础上，优化产业结构，加快工业化和城市化进程，基本实现现代化。将徐州建成以工程机械

23、、电子为特色的高新技术产业及化工、能源产业为依托的区域现代制造业基地和以现代交通枢纽为依托的区域商贸物流中心。城市性质和城市发展规模徐州是全国重要的综合性交通枢纽、区域中心城市、国家历史文化名城及生态旅游城市。2020年，全市城镇总人口约1000万，城市化水平58左右。主城区城市人口2010年为156万，2020年为300万。主城区城市建设用地2010年为151.40平方公里，人均97.10平方米；2020年为180平方公里，人均90平方米。,都市区经济功能划分,城市规划,一个都市区：徐州市区和铜山区；一条城镇发展轴：徐连城镇聚合轴徐州段；三条城镇联系通道：徐丰、徐沛、徐睢城镇联系通道。,整体

24、布局：徐州市的城市布局采取一个都市区、一条城镇发展轴和三条城镇联系通道的 K 字形区域城镇空间结构。,徐州市整体布局：,双核心：,五大片区：,金山桥片区是徐州市重要的经济技术开发区和主要的工业区。坝山片区主要以居住、教育科研为主的片区。翟山片区主要以居住、教育科研为主的片区。九里山片区是休闲旅游、居住、对外物资集散和工业的综合性片区。城东新区是以发展规模工业、轻工业、出口加工业、仓储物流和居住的综合片区。,老城区是全市的商业、金融和旅游中心区。徐州新区是徐州市的行政、商务中心区。,城市规划,徐州规划以向东和东南方向为城市主要发展方向，控制向西北发展，严格限制向西南发展。,铜山城区,城市规划,铜

25、山城区由铜山新区行政管辖范围及汉王、棠张、三堡三镇行政范围，总面积299平方公里。,徐州市南部综合性中心城区性质为：工贸旅游综合发展，具有山水园林风貌的徐州特色副中心与县城中心。,铜山新区,城市规划,铜山新区，隶属于江苏省徐州市铜山区，全称为江苏省铜山经济开发区。2011年1月，铜山经济开发区通过省批准更名为徐州高新技术产业开发区。,铜山新区发展方向,城市规划,东进、西连、南扩、北融东进：以棠张组团为方向，与市区规划结合。西连：加强汉王组团联系。南扩：以胜阳组团方向发展工业（娥山片区与三堡片区）。北融：加强市区联系发展，融合市区范畴。根据城市规划，未来铜山区发展主要方向为向东和东南方向（娥山片

26、区）。,铜山新城发展布局,城市规划,铜山城区结构为“两心、三轴、五片区”的空间布局形式。“两心”即城区上午中心和行政文化中心，“三轴”即北京路上午发展轴、楚河休闲娱乐发展轴、东风路工业发展轴，“五片区”即老城区，龙腰片区、铁东片区、三堡片区、娥山片区。,老城区：金融、行政、文化商业、居住；龙腰片区：居住铁东片区：工业三堡片区：物流（为主）、工业娥山片区：工业,三堡片区规划,城市规划,根据铜山新区规划，目前开发区主要有五大工业园分区。目前前三工业园区建设进驻接近饱和。4标处为第四工业园区，主要定位为物流为主，辅助工业，正处于筹备建设阶段，隶属于三堡片区。第五工业园还未建设，是未来工业区发展主要方

27、向，隶属娥山片区。,4,5,1、2、3,铜山工业新城,铜山工业新城,徐州市未来城市规划，围绕城市化进程而展开，在城市化带动工业化策略的指引下，通过片区功能细划，产业结构规划调整，实现跨地区有效分工，顺应发展。随着规划完善，大都市区域的建立，徐州市区和铜山区逐步融合，以铜山新区为中心地理区位逐步体现。铜山区工业发展进一步加深，各类规划用地中，工业用地占据较大份额。在整个规划中以铜山新区为中心，城市总体将以东和东南方发展为主，其中铁东片区、三堡片区和娥山片区为工业主要集中区域，目前主体开发饱和的片区为铁东片区（一、二、三园区），筹备建设中（第四园区）三堡片区主要定位物流，娥山片区（第五园区）为主要

28、发展方向。铜山工业新所在区域受到政府高度重视，未来新城区以南区域将打造成为徐州重要工业科技产业园区，将成为徐州一颗璀璨的明珠。,小 结,城市规划,市场调研,宏观市场分析,专业市场调研,微观市场分析,思 维 导 图,徐州市概况,产业结构分析,经济发展水平,城市规划解读,徐州市房地产市场分析,人均GDP与房地产发展关系,宏观经济增长与房地产发展关系,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,2010年，全市实现地区生产总值2966.93亿元，增速达到13.9%，房地产处于高速发展阶段。,2010年，徐州人均地区生产总值33413元，人均GDP约4936

29、美元。房地产市场正进入快速发展阶段。,徐州市房地产市场正步入快速发展阶段,房地产市场分析,房地产市场分析,2011年土地成交分析,从2011年从徐州土地供应量分配上，商业地产异军突起，初有上升的势头。截至2011年11月中旬，徐州共出让土地89宗，出让面积625.59万平方米，其中纯商业用地达到56.20万平方米，比2010年增加47%。,房地产市场分析,2011年市场供需关系,供求走势：市场供销比逐年趋于合理平衡，2011年商品房销量成交有下降趋势，未来供应将有会增加。,徐州房地产市场商品房供销比持续下降，2008年受国家宏观市场经济调整营销，销售量明显减少；到2009年，徐州房地产市场迅速

30、回暖，销售量达到了历史最高峰。2010年市场持续火爆，再现供不应求局面。2011年1-7月，徐州市商品房供应面积234.54万平方米，供销基本平衡，供销比为1.05。7月开始受宏观政策持续影响，常规的“金九银十”并未打破观望气氛。,各区价格走势,房地产市场分析,近年徐州房地产价格一路上扬，目前在全国市场整体遇冷的情况下，徐州房产价走势仍保持现有平稳状态，价格未出现过多下滑迹象。,板块格局,整体布局：,鼓楼区：城市老工业区，区域形象差、居住环境差，目前处在工业到现代商业服务区转型区。泉山区：文化大区和高教集中地，离老城核心区较近，交通便利，又有云龙湖风景优势，徐州房价最高的区域。铜山新区：山水资

31、源优势明显，主力楼盘以超级大盘开发为主，同时也是徐州别墅较集中区域。云龙区：西揽老城区，东跨新城区，区位优势明显，尤其是东面的新城区版块，将成为未来中高档物业的主战场。经济开发区：徐州重点建设的工业基地和高新技术产业中心，高铁核心区目前是该区域热点。,房地产市场分析,徐州市的城市布局采取一个都市区、一条城镇发展轴和三条城镇联系通道的 K 字形区域城镇空间结构。,从徐州当前来看，由于收到宏观政策影响，一级土地交易出现集中拿地趋势，开发商在拿地同时也较为谨慎。今年上半年，徐州市的房地产市场与全国各大城市场行情极为相似，受国家宏观调控因素影响，5月后形势每况愈下，尽管10月份销售成交有小幅“翘尾”，

32、老百姓观望情绪仍十分浓厚。从价格方面分析，徐州房地产价格持续稳定，并未出现下滑迹象。开发商为实现销售量回笼资金，预计未来各类潜在优惠打折等活动将百花齐放。结合前2年市场供需规律，2012年大有供大于求的迹象。在现有政策的影响下，未来徐州房地产还存在很多不确定因素，整体房地产市场不容乐观，特别是以住宅为主的地产行业更需谨慎。,小 结,房地产市场分析,市场调研,宏观市场分析,专业市场调研,微观市场分析,思 维 导 图,1,淮海食品城,新世纪建材装饰城,徐州农副产品中心批发市场,升辉装饰城,戏马台纺织品批发中心物华市场,宣武市场,合群桥老牌楼市场,淮海蔬菜批发市场,朝阳市场,文沃农贸市场,开明市场,

33、九鹏苏北商贸城,东兴物资市场,海云电脑城现代数码广场,金地商都五金机电城,亚东装饰城,新天地型材市场,红星美凯龙,1,1,2,2,3,3,1,1,2,2,3,3,4,4,1,1,2,2,3,3,4,4,5,5,6,6,1,1,2,2,3,3,1,1,淮海鞋业批发市场,2,2,4,4,2,1,2,徐州主要专业市场,徐州商贸发达，专业市场较多，门类业态比较齐全，我司将分门别类介绍。,专业市场调研,小商品类,电子数码类,建材家居类,五金机械类,思 维 导 图,其他类,农贸市场类,宣武市场,简介：项目地处徐州市黄河西路，坐落在徐州市繁华商业地带，于1985年10月开业，现由宣武商贸城、宣武西市场、宣武

34、南市场三大经营区域组成，占地近200亩，建筑面积26万平方米，有商铺6000余间，经营服装、鞋帽、针织、百货、电子电器、文体用品、床上用品等十八大类商品，是苏北地区规模最大的小商品集散地，已跻身全国百强市场，江苏省十大市场和样板市场，徐州市三星级市场的行列，被市政府确定为重点批发市场和重点财源培育单位。进货渠道：市场商户从邳州、新沂、温州、杭州、北京等地进货。业态：经营服装、鞋帽、针织、百货、电子电器、文体用品、床上用品等经营方式：批发及零售，主要以批发为主消费群体：徐州市区及下县市；苏北和整个淮海都市圈的批发经营户业态布局：1F：精品鞋、皮具、箱包 2F：童装、大针织 3F：女装 4F：男装

35、 5F：服装展示厅、大户商品经营区,小商品类市场分析,项目规划：宣武市场于1985年10月开业，现由宣武商贸城、宣武西市场、宣武南市场三大经营区域组成，宣武商贸城主营服装、鞋帽、针织、百货等，宣武西市场、宣武市场主要经营电子电器、文体用品、床上用品等，整体规划主通道月10米，次通道约5米及3米，一层共704个商铺，2层共702个商铺，3层共700个商铺，4层共698个商铺，5层共680个商铺，共计约3500多个商铺，负一层地下停车场，1-4层主力铺面为10平方米。租金：商户跟市场内部签署10年的经营管理合同，目前是第四年，前三年市场免税，市场内部租金：1楼的租金150元/.月，2楼约为133元

36、/.月，3楼约为120元/.月，4楼约为112元/.月，5楼为200-250元/.月，市场行情价为5-6万,市场转让费在25-27万，物业费为100元/年，但市场在物业费收取方面比较混乱，市场无空铺。,宣武市场,小商品类市场分析,多年来，依托区位优势，大力实施品牌战略，通过引进厂家直销、总经销、总代理和优化商品结构，全面提升经营档次，不断适应消费需求，增强了辐射和集散功能，市场持续繁荣兴旺。成功原因在于市场优越的地理位置、多年的经营历史、项目规模的巨大优势、项目较低的价格、产品的多样性符合徐州人的消费心理。根据调查，市场内部有部分商家知道本市场要搬迁，但具体搬迁至哪里，何时搬迁不了解，市场开始

37、生意不怎么好，免税三年生意才逐步好起来，同时市场消费品种繁多，消费者和商家都聚集于此，使得市场内人员种类的多而杂，再加上市场建筑规划落后，使得商场的景象看是繁华无比，实则为杂乱无章，人口密度过高，商铺过道的狭窄，建筑物的陈旧，处处存在安全隐患，这对市场以后的发展有着一定的阻碍。,宣武市场小结,小商品类市场分析,朝阳市场,简介：朝阳市场位于徐州市区东部淮海商业圈中心位置，项目南靠徐州火车站、汽车站，西邻复兴路，北临环城路，有市内公交停车场和朝阳客运站，市场每天客流量约5-10万人次，附近商厦、酒店林立，商业氛围浓厚。1992年12月徐州朝阳市场开业，96年10月朝阳市场扩建一期工程11000大楼

38、开业，97年11月扩建二期工程8000 大楼开业，98年11月扩建三期工程8500 大楼开业，99年12月四期14000 大楼开业，2000年9月金朝阳温州服装批发城17800 大楼开业，03年贵邦大厦建成45200 开业，08年6月朝阳贵邦购物公司申请破产，市场内业主与经营管理公司矛盾比较突出。整个项目营业面积7.2万平方米，经营席位5162个，精品屋200间。,租金：3F经营鞋类:128-133元平米月,2F经营男装:130-142元/平米月，1F主营女装：150-170元/平米月,商户曾经跟朝阳集团签订协议，拥有20年使用权，还有十年到期，市场内目前无空铺，现在许多商户合同到期，许多商户

39、进行商铺转让。,小商品类市场分析,朝阳市场,进货渠道：朝阳老市场多数来自宣武市场，新市场鑫朝阳市场商户从邳州、新沂、温州、杭州、北京等地进货。经营品类：服装，鞋帽，针织、百货、电子电器、文体用品、床上用品等十八大类商品经营范围：市场分为三部分，一为朝阳市场，二为金朝阳温州服装批发城，三为鑫朝阳批发城，朝阳市场一楼主要经营女装，二楼男装女装混搭、部分鞋类，三楼鞋类、床上用品；金朝阳市场一楼经营饰品玩具等小商品，二楼经营服装，三楼为家具市场；鑫朝阳市场一楼为超市，二楼为儿童服装，三楼成人服饰，四楼为海宁皮草城，朝阳市场及温州服装批发城经营状况较好，鑫朝阳市场市场内人流量较少，成交量也不多，目前三个

40、市场业态规划都比较混乱。,小商品类市场分析,消费群体：经营方式以零售为主、批发为辅，走低端市场，价格较低，产品种类较多，更新速度快，商品可供选择性强，主要消费群体是徐州各大高校学生群体、市内低收入群体以及下属县市低收入群体。项目评价：朝阳市场1992年成立，经营接近20年，位于核心地段，持续到现在生意依然良好，深受老百姓光顾，经营方式以零售为主，市场的成功得益于占据核心区域的优势以及市场做出良好的定位，走低端市场。根据调查，08年6月朝阳贵邦购物公司申请破产，市场内业主与经营管理公司矛盾比较突出。大大降低了商户的经营热情，加上搬迁的说法，多数商户打算转让商铺，多数商户私人转让，使得市场出现混乱

41、，不能很好的统一管理，需要一个专业的管理公司来进行管理。,朝阳市场,小商品类市场分析,戏马台纺织批发中心,地理位置：徐州市泉山区解放路146号结构布局：以小摊位分租给个人，主力摊位面积6-7平米，过道只有1米左右，层高3.5米主要业态：-1F：床上用品面料、大花布、白布、沙发布 一层：各种服饰面料、纽扣 二层：各类棉布、婴幼儿服饰专卖 三层：窗帘、布艺、家纺出租方式：一层约116个摊位，二层约86个摊位，三层约80个摊位。共计约280个摊位，1、2层主要以摊位墙划分，墙体主力宽度5米左右，没有具体的商铺面积，3层主力面积5平米左右。租金：市场只对外出租，多数商户经营摊位时间长达十年，合同一年一

42、签，市场内部租金：一层4000元/摊年，二层3500元/间年；二层有少量仓库，三层3000元/年，市场目前无空铺。进货渠道：大部分从浙江绍兴柯桥进货以及市区丰储街批发市场。消费群体：坐落在徐州市中心，以批发为主，兼顾零售，主要的消费人群为：徐州市及下属县市、乡镇的商贩。,小商品类市场分析,市场历史已久，商业批发深入人心，整体规划陈旧、落后，出现脏、乱、差现象，传言十年内会有搬迁，具体搬迁位置待定。市场整体定位是低档次商品，批发兼零售，一层批发为主，二层、三层多以零售为主，主要辐射区域徐州市内及下属县城、乡镇摊位商户及客户。优势方面，借助戏马台商业区核心区位，进行差异化定位，走低端市场路线，门槛

43、较低，许多周边县市老百姓前来光顾。近几年有搬迁说法，对于搬迁，很多客户多年在本市场经营，喜欢新的环境，但是担心搬迁到新的市场会丧失很多客户，原因是有很多乡镇商户从指定地点进货，甚至无联系方式，戏马台批发市场成为他们的主要联系方式。,戏马台纺织批发中心小结,小商品类市场分析,物华纺织品批发市场,简介：物华纺织品批发市场地处解放路108号，位于戏马台商圈核心商圈，整个市场约有商户240家，市场合同租赁大部分一年一签，部分两、三年以前。在办理财产租赁时，需携带好12月份摊位租金及每个摊位50元工本费，目前整个市场比较脏、乱、差，市场内规划设计落后，消防设施破旧。租金：-1F：300-560元摊月，8

44、00-1800元间月 1F：350-500元摊月,3500元间月 2F:450-900元摊月,1400-2100元间月业态：负一层：窗帘，纺织品 一层：窗帘、布料、纺织品 二层：窗帘进货渠道：叠石桥市场，柯桥市场，新沂、邳州、杭州，上海，北京等地。经营方式及消费人群：坐落在徐州市中心，以批发为主兼顾零售，因此主要的消费人群为：徐州市及下县市区的客户，这类客户为最主要的消费群体，有部分安徽等地的客户前来进货。,小商品类市场分析,徐州小商品类市场小 结,徐州因为地理位置的原因，是一个商贸非常发达的城市。作为历史悠久的商贸城市，徐州市商业发展迅速，氛围浓厚，呈现规模效应，门类众多，层次齐全。各种市场

45、在苏北、淮海都市圈甚至全国都处于领先水平。不仅如此，徐州的零售商业发展水品在整个苏北也处于领先的地位。徐州是淮海都市圈的核心城市，辐射能力强，能够吸引周边省市的消费者前来消费，再加上自身就有约千万人口，因此徐州商业发展总体形势很好。小商品市场对地段和人流要求高，主要集中在市中心，如宣武小商品市场、朝阳小商品市场等。每个商圈都拥有便利的物流和完善的仓储配套，经营商户中除徐州本地人外，苏南地区和浙江人所占的比重较大。,优势方面,小商品类市场分析,劣势方面,多数市场成立于2000年以前，规划陈旧、落后，还有部分市场停留在大棚式钢结构布局，物业管理混乱，市场内商铺多数出现转租现象，往往都是私人对接，使

46、得业态布局略显不合理，市场内广告位乱贴乱放，大大降低了市场的整体档次，整体出现脏、乱、差现象。诸多市场像宣武市场、朝阳市场等占据市区核心位置，经营方式是以批发为主，零售为辅，许多外地商户前来进货，加上是人流量、车流量密集地段，停车区域供应不足，经常出现交通堵塞现象，给周边小区以及行人带来极大不便。由此也影响到前来进货的外地商户。政府规划有搬迁说法，同时也大大降低了商户的热情。,徐州小商品类市场小 结,小商品类市场分析,徐州商贸发达，专业市场较多，门类业态比较齐全，我司将分门别类介绍。,专业市场调研,小商品类,电子数码类,建材家居类,五金机械类,思 维 导 图,其他类,农贸市场类,海云电脑城,地

47、址：中山南路IT专业市场带核心位置。经营模式：零售批发。市场定位：专业的IT行业商场，集电脑销售、电脑维修、品牌机、笔记本、电脑耗材、办公用品、网络产品等结构布局：主力铺位20平米左右，无中庭，只有安全走梯，主干道2米。租金：一楼150-200元/米，二楼110-130元/米，三楼80-90元/米，四楼40-50元/米，五楼仓库20-25元/米。,点评：项目重新装修过，内部形象较好，人流量很大，经营状况良好，很难找到转租的铺位，即使转租转手费也较高，从几万到十几万不等。停车位较多。,电子数码类市场分析,现代数码广场,地址：中山南路IT专业市场带核心位置。经营模式：零售批发。市场定位：专业的IT

48、行业商场，集电脑销售、电脑维修、品牌机、笔记本、电脑耗材、办公用品、网络产品等结构布局：主力铺位15、33、66平米三种，一楼层高4.8米，有中庭和扶手电梯。租金：一楼租金70-80元/米，二楼50-60元/米，三楼30-40元/米，四楼仓库15-20元/米。,点评：项目处于海云电脑城对面，也是处于市中心区域，与海云有着同样问题，车辆乱停现象比较严重，周边小摊贩较多，管理不佳，致使周边环境不佳。但由于其自身内部整体形象不佳，知名度又没有海云高，因此在人流量和经营状况上都不如海云电脑城。,徐州市场分析,电子数码类市场分析,优势方面：海云数码广场、现代数码广场是徐州市目前两大主要数码类市场，市场主

49、要以零售为主、批发为辅，其中海云数码广场成立于上世纪90年代，商户有独立产权，位于核心地段，属于人流密集地段，为了迎合市场发展需要，在此之前市场进行重新装修，整体形象大大提高，众多品牌进驻于此，品牌种类齐全，多年来积聚了诸多客户青睐，市区及周边县市大多数用户均在此选购。劣势方面：市场地处市中心区域，人流密度极大，致使车辆乱停现象比较严重，周边小摊贩较多，管理不佳，周边环境有待提高，同时众多品牌汇聚于此，整体未进行细分，一个商户同时出现多个品牌，使市场显得混乱，降低了品牌的档次。,电子数码类市场小结,徐州市场分析,电子数码类市场分析,徐州商贸发达，专业市场较多，门类业态比较齐全，我司将分门别类介

50、绍。,专业市场调研,小商品类,电子数码类,建材家居类,五金机械类,思 维 导 图,其他类,农贸市场类,新世纪建材装饰城,简介：新世纪建材装饰城目前有商户1000余家，主营陶瓷洁具、石材、水暖管件、木业板材、油漆涂料、吊顶挂件、地板门类、橱柜厨具、五金电料、电器工具、灯具灯饰、窗帘布艺、墙纸、办公家俱等十五大类，三万多个品种，年交易额逾20亿元，是长三角地区首屈一指的。新世纪在徐州闻名遐迩，是淮海经济区规模最大、品种最全、服务功能最完备的建材批发市场之一。地理位置：新世纪建材装饰城始建于1998年，位于徐州七里沟，南邻长途汽车南站，东接104国道，处于新老城区黄金结点，位于城南商业圈核心位置。,