2010张家口桥东区房地产项目营销策划报告73p(1).ppt

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1、,张家口房地产市场分析,当前在售项目概况及分析,本案SWOT分析,本案定位,张家口市概况,目录,本案开发周期与销售周期,本案经济效益分析,张家口市概况,张家口市地处京、晋、蒙交界处，东临首都北京、西连煤都大同、北靠内蒙古草原、南接华北腹地，因战略位置重要，被称为北京的北大门，距北京150公里。90年代曾驻军达10万，包括全部的陆军第65集团军和空军的两个飞行团。张家口资源丰富，已探明矿种近60种，黄金、煤炭、铅、锌、磷等10多种矿产储量居全省首位，煤炭总储量达27亿吨；天然草场面积达1600多万亩,风力和地热资源丰富。张家口市是中国北方早期的工业城市，具有较好的工业基础和技术优势。现在全市有工

2、业企业近万家，其中大中型企业89家，形成了门类齐全的工业体系，是河北省重要的工业城市。,张家口市概况,张家口市地处河北省西北部，三面环山。,五区桥东、桥西、高新、宣化和下花园区；十三个县康保县、沽源县、尚义县、张北县、崇礼县、赤城县、怀安县、万全县、宣化县、阳原县、蔚县、涿鹿县、怀来县,张家口市概况,张家口人口总数为450万，除汉族外，还有回、满、蒙古、壮、朝鲜、藏、苗、维吾尔等26个少数民族；五个区总面积为 850平方千米，总人口为85万人；十三个县总面积为35900平方千米，总人口为365万人；,张家口市概况,主城区面积范围及南北、东西跨度总面积36873平方公里.,南北最大距离300公里

3、,东西最大距离228公里,张家口市概况,城市经济发展,2008年张家口社会经济发展经受了严禁的挑战与考验，国内经济形式变化快，市场需求波动大。在这种特殊的市场背景条件下，张家口市全市的生产总值为720.4亿元，人均GDP2286美元（按1/7计算），增长11.9%，低于计划增速0.1个百分点,08年张家口市经济增速为11.9%，经济速度有所放缓，是自04年以来最为不理想的一年，这主要是受到当前国内、国际不景气经济形式的影响,张家口市概况,08年张家口年财政收入为114.6亿元，较07年91.87亿元有较大幅度的增长，增长24.8%，高于计划增速4.8个百分点。其中地方一般预算收入完成41.6亿

4、元，增长20.7%。,08年在国内外经济不景气的背景下，张家口财政收入让仍保证了一定幅度的增长，这表明金融还小并未对张家口本土企业造成较大的影响,张家口市概况,08年张家口市城市居民人均可支配收入12054元，增长19.9%，高于计划增速9.9个百分点；农民人均纯收入3286元，增长15.1%，高于计划增速5.1个百分点；,从02年至08年的数据分析，张家口城乡居民收入相差较大，且城市居民的增长幅度明显高于农村人口，张家口市人均可支配收入总体水平不是很高,张家口市概况,自2002年以来，张家口社会消费品总额每年都会有一定程度的增长，可以表明张家口市居民的生活水平和可支配收入逐年都在提高，人均购

5、买力逐年增强,08年张家口市社会消费品零售总额为232.6亿元，较07年增长42.38亿元，表明经济低迷期并未对张家口当地居民的消费习惯造成较大的影响,张家口市概况,从以上数据表可以看出，02年至07年，张家口市的对外贸易都一直保持着较为稳定的增长速度，07年达到高峰，07年以后，由于全球经济的不景气，张家口的外贸值开始有一定程度的下滑,由于受全球经济危机的影响，08年张家口全市对外贸易值为37782万美元，较07年有较大幅度的下降,张家口市概况,08年张家口全市其他各项经济指标城镇新增就业人数3.6万人，完成年计划的128.6%。城镇登记失业率为4.4%，控制在4.5%的预期目标以内。城镇参

6、加基本养老保险人数达到36.49万人，完成年计划的102.8%；居民消费价格总水平上涨6.9%，超出计划目标2.9个百分点；全社会固定资产投资完成410.3亿元，增长41.5%，高于计划增速21.5个百分点。其中城镇固定资产投资完成361.6亿元，增长44.9%，高于计划增速24.9个百分点；实际利用外资6371万美元，增长23.4%，完成年计划的106.2%；单位生产总值能耗、化学需氧量排放量和二氧化硫排放量分别下降5%左右、7%和16%，均实现了年度计划目标；地方普通高等学校招生5500人，完成省下达计划任务的106.8%。中等职业技术学校招生1.98万人，完成年度计划106.5%；人口自

7、然增长率为4.34，控制在6的预期目标以内；,张家口市概况,张家口市目前的城市化发展特征,张家口市概况,张家口市目前所处的房地产发展阶段,人均GDP与房地产发展阶段关系表：,08年张家口市人均GDP为2286美元，可以判定张家口市目前房地产市场正处于启动阶段，主要以生存需求为主，发展特征为政府主导、超速发展型,张家口市概况,一主三副：以五个区为为主，辐射万全县。以怀安、张北和蔚县为三个副中心，辐射周边其他县,两轴四区：依托交通走廊，形成东西和南北两轴。根据自然、生态、经济条件划分为北部坝上次区域，东部次区域，中部次区域和南部次区域,城市发展战略,张家口市概况,城市主要道路景观环境治理以大清河两

8、旁主干道、五一大道、胜利路和建国路为主要主要治理对象，包括公厕、市场、绿地和停车厂的修建和政治,张家口市概况,2008年张家口市主要实施了主城区“三纵十横十四路”的道路建设改造工程，长度110公里。完成了胜利中路，滨河路，清水河路三条城市纵向主干道的改造拓宽，实现南北向道路的畅通；完成了城市快速路南北环线、赐儿山大街、东兴街、建设街、工业西街、盛华大街、市府大街、朝阳大街、站前大街十条城市横向道路的拓宽改造工程，打通了城区道路与城市快速路的连线；对工业南横街等部分断头路以及路况较差的十四条支路实施了拓宽改造；,张家口市概况,2008年2010年三年时间，张家口市要完成主城区73家工业企业外迁工

9、作，提供城市建设用地5200亩。其中：桥东区23家，占地3000亩；桥西区17家，占地500亩；高新区33家，占地1700亩；,全市经济的断增长,城区土地资源的有限性,迫使城区工业企业外迁,城区工业发展受限因素加大,城区工业扰民污染造成的社会因素,张家口市概况,三个产业聚集区发展规划,东山产业聚集区,南山产业聚集区,西山产业聚集区,张家口市概况,住房建设用地,其他建设用地,中心城区住房用地规划,张家口市概况,中心城区住房用地布局,张家口市概况,中心城区住房用地规划,住房建设用地,其他建设用地,张家口市概况,张家口房地产市场分析,当前在售项目概况及分析,本案SWOT分析,本案定位,张家口市概况,

10、目录,本案开发周期与销售周期,本案经济效益分析,当前张家口市房地产主要分为三大板块桥东、桥西和高新区板块；桥东和桥西板块是张家口的老城区，老旧建筑较多，且规划凌乱，但市政设施和各项商业配套完善；高新区是张家口市的新城区，人口稀少，市政设施缺乏，商业配套还有待进一步的完善,张家口房地产市场分析,当前张家口市房地产住宅类型,多层住宅 是张家口房地产市场的主流建筑形式，也是中、低端客户市场最受青睐的产品。现在张家口房地产市场有近70%的需求来自中低端客户，面积在80-100平方米；高层住宅在张家口的走势平缓。张市最早出现的小高层在博杨小区，但是其销售状况一直不是很理想。主要是当时小高层作为新的产品形

11、式，张家口人接受还需要一定的时间。后来随着世纪豪园和金鼎项目的开发，以及08年远大盛和苑项目的热销，小高层的销售情况才逐渐表现良好，现在已经开始被许多当地市民接受；高端住宅在张家口市表现的参差不齐，主要是由于张家口市地段的分布和周边消费群体的结构不同所引致，但总体来说，高端产品市场还不足以满足现状需求；,张家口房地产市场分析,2009年张家口市主城区计划完成29个项目，用地规模1865.08亩，建设规模247.65万平方米，总投资507230.4万元；各县及管理区完成55个项目，用地规模2719.49亩，建设规模289.02万平方米，总投资294335万元。全市累计计划完成项目84个，用地规模

12、4584.57亩，建设规模536.67万平方米，总投资801565.4万元。,张家口房地产市场分析,张家口市主城区普通商品住房建设计划,张家口房地产市场分析,张家口市主城区普通商品住房建设计划,张家口房地产市场分析,张家口市主城区普通商品住房建设计划,张家口房地产市场分析,张家口市购房客群分析,根据客户对一居室、二居室、三居室和四居室四类户型的置业倾向，我们将客户进行如下对比分析研究,通过对张家口市当地居民的调查，我们发现当前张家口市对一居室、二居室、三居室和四居室的需求比率分别为8%、38%、51%和3%，可以看出二居室和三居室仍然市主流户型；,张家口房地产市场分析,从被访的客户数据表明，倾

13、向一居室、三居室和四居室类的客户多为二次置业，比率分别为58.82%、57.14%和66.67%，其中一居室类客户有35.29%是一次置业，也占有较大的比重。二居室类客户第一次置业的比重较大，占55.56%，二次置业的比重占38.89%。,张家口房地产市场分析,置业次数,目前张家口市居民购房主要是用于自住，其次是改善居住环境，唯有一居室客户改善居住环境的比率相对较小。而用于投资增值和为子女购房的比率均较小，唯有一居室中为子女购房占到了33.33%的比率。这表明，当前张家口市投机性需求较少，主要以刚性需求为主。,张家口房地产市场分析,购房用途,从图表数据显示，张家口目前购买一居和二居的客户多倾向

14、于多层建筑形态，其次是小高层建筑形态。三居类客户则对多层、小高层和跃层产品均能接受，四居类的客户则对跃层和复式产品更加情有独钟。高层产品无论对于哪个层次的购房客群都相对比较排斥，这主要与张家口市居民的生活习惯和传统观念有很大的联系。,张家口房地产市场分析,建筑类型,一居室类客户购房考虑因素主要是价格、交通其次市物业管理，对周边配套、自然环境及户型设计和社区规模要求不是很高,张家口房地产市场分析,购房考虑因素,二居室类客户购房考虑因素主要是交通、价格和物业管理，对社区品牌和区域发展前景的要求不是很高,购房考虑因素,张家口房地产市场分析,三居室类客户购房主要考虑因素市交通、价格和物业管理，其次市户

15、型设计、社区配套、周边自然环境和区域发展前景,购房考虑因素,张家口房地产市场分析,四居室类客户购房考虑主要因素是交通、建筑户型设计、周边自然环境，其次才是价格和物业管理,购房考虑因素,张家口房地产市场分析,根据图表显示，一居、二居类客户，需求面积主要在70-90之间，其中一居类客户对70以下户型的的钟爱也占有23.53%的比率，二居类客户对91-120之间的户型的认同率占29.73%；三居类客户对面积的需求主要集中在91-120，比率为53.06%，四居类客户对面积的需求集中在121-140，比率占66.67%，其中三居和四居类客户对140以上的超大户型的钟爱也占有较高的比率，比率分别为24.

16、49%和33.33%,需求面积,张家口房地产市场分析,车位需求（一居客户）,车位需求（二居客户）,车位需求（三居客户）,车位需求（四居客户）,张家口市目前对车位的需求不是很强烈，从购买各类户型的客户来看，一居类客户对车位的需求为7.14%，二居类客户对车位的需求为10.81%，三居类客户对车位的需求为12.24%，四居类客户对车位的需求为16.67%。,车位需求,张家口房地产市场分析,目前张家口市一居室类客户对住房的交房条件偏爱厨卫精装修，其次是毛坯房；二居室、三居室和四居室类的客户在交房标准上更喜欢毛坯房00,交房标准,张家口房地产市场分析,一居室类客户获取楼盘信息途径主要是售楼中心、报纸，

17、其次市户外和熟人介绍,信息渠道,张家口房地产市场分析,二居室类客户获取楼盘信息途径主要是售楼中心、报纸和熟人介绍,信息渠道,张家口房地产市场分析,三居室类客户获取楼盘信息途径主要是售楼中心、报纸和报纸,信息渠道,张家口房地产市场分析,四居室类客户获取楼盘信息途径主要是售楼中心和户外广告牌，其次杂志、报纸和熟人介绍也占有较大的比率,信息渠道,张家口房地产市场分析,张家口房地产市场分析,当前在售项目概况,本案SWOT分析,本案定位,张家口市概况,目录,本案开发周期与销售周期,本案经济效益分析,各在售楼盘基本指标,各在售楼盘基本指标,各在售楼盘基本指标,容辰庄园,主要楼盘概况及详细分析,新东亚时代广

18、场,主要楼盘概况及详细分析,奥林星城,主要楼盘概况及详细分析,府街庭院,主要楼盘概况及详细分析,金华怡园,主要楼盘概况及详细分析,远大盛和苑,主要楼盘概况及详细分析,天河骏层,主要楼盘概况及详细分析,龙兴润城,主要楼盘概况及详细分析,佳境天城,主要楼盘概况及详细分析,张家口房地产市场分析,当前在售项目概况及分析,本案SWOT分析,本案定位,张家口市概况,目录,本案开发周期与销售周期,本案经济效益分析,项目SWOT分析,机会,威胁,优势,劣势,本案SWOT分析,本案SWOT分析,桥东区,本案位于张家口市桥东区，桥东板块是张家口市场的主城区，该板块开发力度较大，在售楼盘较多，区域环境和档次相对较高

19、。,本案SWOT分析,本案东临，城市外环，东环路，鱼儿山，七里山。南临，胜利公园，察哈尔烈士陵园西临，察哈尔购物广场，二五一医院北临，五一东大街，直达五一广场,优势,地处桥东区，区域价值极高发展前景广阔,优势,桥东板块的项目在开发规模、社区品质以及市场价格等方面呈现马首姿态，如容辰庄园、首府香格里拉等，规模和档次都比较高。容辰庄园期房均价在5000元/左右，现房更是达到了5500元/，是区域的顶尖大盘，也是张家口市房价的领头羊。,优势,在建筑形态方面，该板块的楼盘均以小高层和高层为主，个别楼盘突破30层，这使得多层退居二线，小高层、高层成为主流。另外，该区域的地价也在不断攀高，这让开发成本进一

20、步提高；区域楼盘的建筑形态在不断“拔高”，这让建筑成本也不断上扬，这些因素累积相加，客观上推动了区域楼盘价格的走高，带动了张家口房价的走高。总的来说，该板块是张家口“发展最快、价格最高、品质最好”的房地产三最区域，未来发展前景广阔。,优势,景观资源得天独厚，无可复制,优势,毗邻七里山、鱼儿山，山景一览无余。周边无污染、空气清新。紧邻胜利公园，烈士陵园。胜利公园为张家口最具盛名的白鸽广场，公园设施齐全，风景优美。每日前来参观白鸽与散步的市民络绎不绝。是附近区域居民最主要的活动场所。,优势,周边配套齐全,优势,紧邻张家口著名医院251医院，就医极为方便。此医院为军队医院，是张家口最好的医院不仅医术

21、高超同时设施齐全。紧邻察哈尔购物广场（帝达购物广场），购物方便，此广场为张家口最大购物广场是张家口本地居民及区县人民最重要的消费场所。紧邻水上公园，五一广场体育场。周边七中、十一中、六中、五中、卫华小学，回民小学、实验中学等学校,劣势,1.周边交通设施不完善，公交较少。2.周边较为荒凉3.本地居民对本案地块认知度不高(由于以前为工厂,本区域在以前属于贫民区，治安环境较差）,威胁,10年张家口市楼盘放量依然很大，竞争依然激烈项目的档次缩小了客户群的范围客户持币观望情绪依旧严重,Thank You!,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeY

22、ZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKz

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