中原地产逆势下的团队管理 2012-103页.ppt

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1、逆势下的团队效率与工作方法,20121112,前言,本次沟通，主要是探讨目前我们应该如何提高工作效率。为什么这个情况下谈效率，现在每个人都有创收任务，每周拓1-2个盘，同时还要完成手上的工作，每个同事做2个人的事，不提高效率就不能创收。效率是销售同事引以为豪的东西，但策划工作难以量化，同时每个人的个体差异性及偏好不同，责任 与角色难以界定，但现在我们必须提高效率。此次分享就如何提高效率向大家做一个汇报，希望给大家带来一点点启示。,1、个人价值深挖：个人价值体系分类、如何进行个人价值体系挖掘，主要是结合当前的工作来进行理论提炼；2、项目群负责制介绍：定义、流程、规则、监控体系；3、展现个人价值：

2、创造多种舞台，实现个人价值，通过专家型顾问价值外溢，为团队建设铺垫基石。,1、时间管理：对于团队最重要的是自我管理，而自我管理的基本前提就是时间控制；2、专业培训：解决快速上手问题，涉及到如何开展有效的培训，培训制度的建立，培训执行的源泉，培训效果的评估，培训如何避免流于形式等问题；3、分享：谁来分享，通过什么模式进行分享，怎样解决分享开展的动力和源泉问题；我们追求的是付出一份分享，获得多倍的沉淀和经验。,审时度势，我们从量化工作流程等三个方面来开展工作，标准化流程缩短上手时间，让新人一周内能有针对性完成成形报告，熟手提高效率,量化工作流程,团队互动,责任与角色互动,1、量化工作模板：将未来开

3、展的主要工作进行归类，整合形成部门核心的业务模板；2、标准化的流程：在每个核心知识体系下形成具体的标准化工作流程，这并不是限制操作水平的提高，而是使得在基本规则模式下迅速提高项目的认识度，达到与开发商乃至各个合作方的项目认知程度；3、岗位要求：针对各个模板，整合各个流程，对各个岗位制定明确的岗位要求.,Part 1 量化工作流程 恰当的事，为恰当的人准备,Part 1.1 量化工作模版,量化工作模版，即将工作重点和工作的流程以量化的形式确定下来，并使之涵盖工作全过程。其意义何在？,1、增强对整个项目过程的把握2、便于调整任务属性，如优先级和重要程度3、保障人员配置的合理性4、提高工作的速度与效

4、率5、形成习惯后，能减少因任务不可评估产生 的压力,什么是量化？,例如：沃尔玛，规定面对顾客要常露微笑，后面写的注释是“露出8颗牙”，这就是量化细节，露出8颗牙就是真的在笑了。又如：麦当劳对每一个流程都量化细节，规定：牛肉饼烤出20分钟，没有卖掉就要丢掉，这也是量化细节。很多公司都以通过ISO9000质量体系认证为荣，实际上也是因为认同了该认证体系能将工作流程中的很多细节量化。,量化工作流程的意义,我们的工作主要涉及如下五个层面内容，我们从标准工作任务，控制时间节点等方面进行了沉淀。,评估与可行性研究,住宅项目前期定位 可行性研究 单一经济测算,五大工作模版的标准化,1：评估与可行性分析,2：

5、战略顾问之区域运营分享,3：工业旧改之物流分享,4：大盘开发运营,5：商业综合体,评估及可行性研究，主要从三个阶段来开展工作，包括认知阶段，编制和优化阶段以及评估阶段，关键点在于资金流和成本控制方面。,项目认知阶段,方案编制与优化阶段,项目评价阶段,结合项目背景，收集内业资料，并对项目所在地现场进行调查研究。,在调查研究收集资料的基础上，对项目的各个方案进行分析研究，进行方案论证、比选、优化后，提出推荐方案。,对推荐方案根据需要进行环境评价、财务评价、国民经济评价、社会评价及风险分析，以判别项目的可行性及抗风险能力。,项目投资环境分析区域市场研究项目条件分析与评价,市场定位产品定位客户研究价格

6、定位,经济评价（经济测算）社会效益分析环境效益分析,可行性研究报告,建立标准的框架，包括对前期完善的市场研究，产品定位以及可行性都是一个系统，通过量化形成标准化模版。,工作环节的细分,1：评估与可行性分析,2：战略顾问之区域运营分享,3：工业旧改之物流分享,4：大盘开发运营,5：商业综合体,资源盘点与资 源整合,基于竞争的区 域规划,盈利模式,1,2,3,项目启动策略,区域配套的开 发策略,区域营销策略,4,5,6,战略顾问非常繁杂，此次主要就区域型大盘进行阐述，惠州分公司同事操作了不少区域大盘，主要关注以下6个方面的问题：,资源盘点与资 源整合,基于竞争的区 域规划,盈利模式,1,2,3,项

7、目启动策略,项区域配套的 开发策略,区域营销策略,4,5,6,研判土地分级与功能指标的分配,企业资源的挖掘与整合,项目资金投入计划,项目开发前提条件分析报告,项目资源盘点与资源整合的工作重点是在站在土地、企业、项目3个方面，分析项目开发的条件，与客户达成共识。,资源盘点与资 源整合,基于竞争的区 域规划,盈利模式,1,2,3,项目启动策略,区域配套的开 发策略,区域营销策略,4,5,6,区域在城市中占位,区域间竞争格局,核心区问题,考虑规划的弹性和动态调整,项目开发的区域价值分析,基于竞争的区域规划的工作重点是站在竞争的角度，分析区域的地位、区域的竞争格局、核心区确定、考虑规划的弹性和动态调整

8、。,资源盘点与资 源整合,基于竞争的区 域规划,盈利模式,1,2,3,项目启动策略,区域配套的开 发策略,区域营销策略,4,5,6,房地产项目开发与土地运营关系导向,短期现金流与长期收益关系导向,跨越式发展与均衡发展关系导向,进入退出机制设计和评判,项目开发盈利模式建议,项目盈利模式分析工作重点在于在了解地产开发与土地运营的关系、短期现金流与长期收益、跨越与均衡发展基础上，给出盈利模式建议。,不同盈利模式与博弈方合作方式,资源盘点与资 源整合,基于竞争的区 域规划,盈利模式,1,2,3,项目启动策略,区域配套的开 发策略,区域营销策略,4,5,6,启动区如何体现区域核心竞争力,启动区如何带动区

9、域土地增值,启动区建立区域形象和带动效应,项目开发的启动策略报告,项目的启动区策略对一个项目来说很重要，它既要体现区域的核心竞争力、带动土地价值增值，又要建立区域形象及带动作用。,启动区的成本与开发商资金要求,资源盘点与资 源整合,基于竞争的区 域规划,盈利模式,1,2,3,项目启动策略,区域配套的开 发策略,区域营销策略,4,5,6,配套之间相互衔接与升级,配套开发成本与整体资金要求,配套开发顺序,项目开发的区域配套的建议,区域运营的项目对配套的要求比较高，它的开发策略重点要考虑到配套的升级，配套的先后顺序，配套与整体价值及不同物业关联。,配套与整体价值及不同物业关联,资源盘点与资 源整合,

10、基于竞争的区 域规划,盈利模式,1,2,3,项目启动策略,区域配套的开 发策略,区域营销策略,4,5,6,区域形象主题的确立,区域价值的整合与展示,关键事件及设施营销,项目区域营销策略报告,渠道策略,卖场规划,公共关系营销,项目的区域营销策略包含的内容比较多，重点体现在区域形象、区域价值、关联事件等，渠道策略、卖场规则，公共关系等也不可少。,开发主体的合法性确立,区域规划与产业定位,开发模式的选择,区域发展的项目一般遵循着共通的开发步骤，具体如下：,目标体系的建立,土地的控制与获取,启动区的确定与启动,土地查勘、资源盘点,土地价值评估？,区域营销,通过这种模式沉淀，可以让生手迅速成长，而大大缩

11、短这种区域大盘报告对熟手的占用，通过熟手指导，生手操作，大大提高整体效率。,工作环节的细分,1：评估与可行性分析,2：战略顾问之区域运营分享,3：工业旧改之物流园分享,4：大盘开发,5：商业综合体,工业旧改项目中物流园建设是一个重点和难点，对知识结构以及思考方向都是一个挑战，我们结合操作的项目来进行沉淀。,项目启动前,项目启动过程,项目招商,1,2,3,根据项目本身的特性进行整体的策略思考和研究,根据前期顾问确定的主题，进行针对性的产品打造和做好客户研究,结合项目进度，进行针对性的招商工作，包括主力客户招商等,对物流项目，更倾向整合开发商资源，产业研究以及外部环境影响。,项目战略研究（项目战略

12、发展建议书）,项目定位（项目定位报告）,启动研究（项目启动建议报告）,经济发展形式研判；物流产业发展；项目价值整合；企业产业链研究。,项目优劣势审视；区域价值研究；产业需求研究；竞合关系研究。,项目价值梯度界定；资源整合成本分析；物流节点研判；各项准备工作。,项目启动前,项目启动过程中，顾问工作侧重于客户研究、产品打造及招商前准备。,项目招商顾问更倾向于对策略研究、招商流程可控性和完备性等。,项目招商策略,项目招商启动,项目招商全程控制,1,2,3,工作环节的细分,1：评估与可行性分析,2：战略顾问之区域运营分享,3：工业旧改之物流分享,4：大盘开发运营之旅游地产分享,5：商业综合体,项目认知

13、阶段,策略思考与研究阶段,方案制定解决问题,根据项目本身的特性进行整体的策略思考和研究；包括战略性研究、产品定位研究和产品启动研究。,根据前期确定的主题，进行针对性的客户研究和产品首开区研究；并对旅游资源的附加值进行挖掘。,结合项目特点，根据前两个阶段的思考研究，制定战略性的解决方案,大盘开发中一个热点是旅游地产，而旅游地产更注重对稀缺资源的认定和整合，剖析核心，寻找突破。,项目前期定位思考,项目基本认知,项目市场调研,项目战略性研究,产品定位,首开区选择,客户研究,旅游资源附加值挖掘,制定解决策略及方案,顾问计划服务书,市场调研报告,定位的报告,定位深化报告,可行性研究报告,其他报告,对项目

14、的全方位思考，通过每个阶段的厘定核心解决的问题，形成规范,我们对旅游地产项目的基本流程，针对市场实际情况，不断修正假设，保持这个模版的实用性。,城市发展概况；产业分布及利用的可能性分析；旅游市场状况及旅游价值；目标客户。,核心问题分解；制定分析狂架；明确关键问题；设计分析模型。,实地调研、终端消费者偏好研究；政府部门、行业协会、开发商等权威人事访谈；相关案例及文献研究。,确定启动区的选择；明确物业搭配方式及比例；整体运作策略制定；整理汇报思路。,工作环节的细分,1：评估与可行性分析,2：战略顾问之区域运营分享,3：工业旧改之物流分享,4：大盘开发运营之旅游地产分享,5：商业综合体,重点从商业运

15、营战略、价值挖掘、风险防范、全程统筹等开展工作；,商业策划,商业综合体顾问的服务内容主要包括商业策划、招商以及市场推广。,商业招商,市场推广,商业市场分析定量及定性分析商业项目定位规划布局建议商家组合建议,主力店招商代理次主力店招商代理一般零售招商代理商业客户代表商业项目招商,商业销售推广计划商业销售推广执行商铺销售,撰写报告,商业项目服务计划书商业市场调研报告定位报告消费者调研报告商户调研报告其他报告,Part 1.2 标准化流程与风险监控,针对5大模版，形成标准化流程，让新手迅速积淀，迅速提高对项目的认识度，强化流程控制，提升效率。,1、行业内现行流程对比分析借鉴行业内比较合理的流程，归纳

16、总结出基本框架；2、品控中心的支持在品控的大力支持下，对流程进行再造，尤其是对如何提高效率方面进行充分的优化；3、部门的沉淀好用的才是最好的，结合部门业务情况，积累完成部门的初步沉淀，并不断完善。,基本流程建立框架,品控中心优化建议,部门实践反馈提升,项目的运作流程主要分为八大阶段，具体阐述如下：,项目的认知阶段,问题的分析阶段,数据的收集阶段,方案的制定阶段,报告的撰写阶段,项目的开发阶段,项目的营销阶段,项目的验收阶段,项目认知阶段，结合要完成的内容模版，强化时间控制，提高阶段效率,1-2工作日,2-3工作日,1-2工作日,问题的分析阶段,1-2工作日,1-2工作日,数据的收集阶段,1-2

17、工作日,1-2工作日,1-2工作日,方案的制定阶段,5-7工作日,报告的撰写定位报告,5-7工作日,报告的撰写启动区定位深化报告,3-5工作日,报告的撰写物业发展建议,3-5工作日,报告的撰写营销报告,7-10工作日,报告的撰写规划设计任务书,3-5工作日,项目的验收阶段,1-2工作日,道路设置方案评价,提交的文件,顾问事业部,开发商,开发阶段,项目前期阶段,销售阶段,设计院,概念规划,总体规划,控制性详细规划,修建性详细规划,视开发商需求从市场角度对设计院的设计成果提出建议,概念规划方案评价,户型评价,产品建筑风格评价,园林风情评价,商业选址评价,启动区方案评价,项目的开发阶段,1-2工作日

18、,1-2工作日,1-2工作日,2-3工作日,2-3工作日,3-5工作日,2-3工作日,通过上述的时间节点控制，一个系统的报告可能35个工作日就能完成。,7-10工作日,下面将对数据收集中的市场调研阶段通过案例进行详细的论述：,项目的认知阶段,问题的分析阶段,数据的收集阶段,方案的制定阶段,报告的撰写阶段,项目的开发阶段,项目的营销阶段,项目的验收阶段,专业人员支持顾问、营销、研究或其他部门职能部门,公司专家顾问团顾问部高层专家代理部中高层,参加关键的会议支持项目小组的工作并协助公司内的信息收集负责实施,设计项目方法保证分析工作及建议的质量提供专家支持,指导委员会由公司部分领导组成,项目领导小组

19、由顾问部领导和VIP数据中心品控组成,参加关键的会议设定方向批准建议,收集数据进行分析模式研究报告写作,项目小组,品控中心测算技巧、参数修正专业人员,我们在运作每个项目的时候，都会充分运用到公司的资源：,在昆明的项目中，我们有明确的市场调研目标：,2,3,4,5,产品的销售,生态的概念丰富,生态与生活、生产的联系,产业的研究,客户群的研究,在现有的市场条件下，如何可以快速销售？市场需要怎么样的产品？,如何解释“生态”？怎么样令这个概念更丰富？消费者如何理解这个词语？,如何令“生态”、“生活“和“生产”结合起来？,区域内产业经济圈价值链是如何构成？我们可以引入什么产业？,谁是我们的目标顾客群？我

20、们的产品卖给谁？这些人需要什么？,1,调研报告,第一阶段,第二阶段,工作内容,提交成果,研究方法,实地调研、二手资料收集、定量分析、定性分析、深度访谈等,根据市场调查结果，结合案例分析,基础研究及市场调研,开发策略及案例分析,定位报告、营销推广,第三阶段,项目定位、营销推广,在昆明的项目中，我们对工作阶段进行了明确的划分：,企业背景,了解开发公司的资源和优势，并为企业品牌研究提供切入点,项目本身,了解本项目的基本资料、本体条件等，是工作的出发点,客户意向,潜在客户对项目区域的认知状况,在昆明的项目中，我们对市场调研的内容进行了列表：,政府部门,对项目的看法、区域规划、土地出让情况等,专业人士,

21、了解行业内人士的意见看法，获取更全面的经验分析,信息渠道,为宣传推广策略铺垫,在昆明的项目中，我们对市场调研的内容进行了列表：,区域/城市状况,了解城市发展现状及趋势，项目区域在城市发展中地位，寻找及挖掘区域价值,竞争项目状况,了解其他对手项目的情况，寻找空白点，打造差异化,在昆明的项目中，我们对市场调研的内容进行了列表：,收集数据之前对问题进行结构性分析，带着问题出发，以假设为导向在市场上求证,对市场调研的观点更有目的性和针对性的市调,不是简单的搜集数据，而是要通过这些数据为决策提供依据,客户目标或问题,市场调研,验证或推翻假设,市场分析,案例借鉴,提出方案,结构化分析框架并假设,获取信息,

22、不是简单的罗列事实，而是帮助客户解决特定的问题,顾问市调路径,期间与客户多次沟通交流,在昆明的项目中，我们加强对市场调研的目的性和针对性的控制，简化了繁杂的信息收集过程，提高工作效率；,标准化工具：数据获得方式为实地调查访谈观察体验,W5：座谈会,W4：问卷定量分析,W3：电话访谈,W2：路访或销售现场拦访,搜集客户信息,W1：深度访谈,面访（二对一或一对一）。便于深入了解客户特征和需求，能够根据各户反映调整访谈策略，信息相对准确可靠。,短时间内能够扩展样本量；问题标准化，便于分类统计整理。多用于普查置业者居住现状和产品倾向。,效率较高的深入访谈形式，多用于对某一特定客群进行快速扫描，了解基本

23、特征和置业需求。,常见于后期补调间断，适合用于验证客户信息。,随机性强，便于扩展访谈的覆盖层面。也适用于了解特定楼盘的客户构成与特征。,消费者是有限理性的。,消费者是需要引导的。完全依赖现实，往往得不出需要的解决方案。,客户访谈的几种方式：具体阐述如下,Part 1.3 明确的岗位职责,明确的流程以及时间控制，就要求有清晰的个人职责对应,管理职能，负责项目流程监控、项目组培训与团队管理。,顾问事业三部总监,项目管理职能，顾问事业三部将按照项目群负责制进行工作流程管理，高级发展顾问和高级项目经理都将直接参与具体项目操作过程并负责整体把控和项目主笔。,项目群负责人及高级发展顾问,执行职能，完成项目

24、群负责人安排的具体工作，可以对流程、管理、创新等工作环节提出意见，注重效率、方法和积累。,发展顾问,发展的眼界是保持岗位职责有效的根本，结合自身业务特点和发展阶段，不停的完善岗位职责，在执行中不断深化，调整，完善。,1、平面结构方面：通过明确的工作岗位，在每个项目中要求实施。2、立体结构方面：通过不同项目的积累，不同层次的改善，不断分享，反馈，再完善，再分享，实现螺旋式循环上升，既指导开展每个项目，又通过每个项目来逐步完善标准。,Part 2 团队互动 与专业人士为伍，做专业的顾问,Part 2.1 时间管理,标准化的流程结合有效的时间管理，双管齐下，促进效率提高。,1、时间管理的战略高度：没

25、有时间的评估要求，效率就没有存在的前提，而效率是市场行为最根本的判断准则之一。,2、时间管理的策略思考：对于效率和价值，尤其是目前价值和长远价值的判断是对于时间管理一个重要的要求，对于次级项目要敢于运用时间管理的终止法则，减少机会成本，确保对优质项目的投入与支持。,1、建立周个人工作计划与总结制度；2、建立项目群负责制度；3、建立项目时间计划统筹表；4、建立明晰的项目每日动态监控表；5、建立项目进度背书（任意查询）制度；6、建立项目阶段沉淀制度和分享制度；7、建立,时间管理我们主要从制度层面，执行层面以及监督层面来展开，每个环节都涉及诸多细节管理。,制度层面,1、培训问题：将时间管理的必要性和

26、重要性进行深入阐述，提高每个同事对于时间管理的认识高度；2、分享问题：对于时间管理中涉及到的各种制度，不定期进行专题分享，对执行过程中的得失进行深入剖析，既解决了问题，又杜绝了未来再次犯错的机会；3、开发的心态：对于错误我们持开放的心态，没有错误，我们不能前进，但坚决惩处一错再错。,执行层面,1、监督机制并不是要摧毁对同事的彻底信任机制；2、监督的目：在于任务的完成问题，实现项目价值最大化，也就是实现个人价值最大化；3、监督的方式的透明性和公正性：任何规则需要事先进行明确的阐述，商讨，取得一致认同.,监督层面,Part 2.2 专业培训,我们的专业培训分为顾问分享与知识培训，以“情景模拟模式”

27、贯穿其中，令每个成员共同参与，获得最大的收获。,1、专业培训的分类：培训内容逐步模板化问题，培训的针对性问题，例如基本专业知识的培训，解决快速上手问题；2、如何确保每次培训的有效问题：全民培训与专业指导相结合问题，培训效果评估问题，培训的实践问题，“再次”培训法则；3、如何建立长期的有效培训制度问题：如何确定专业的培训主题，如何解决培训执行的源泉问题，培训如何避免流于形式等。,分类问题,有效控制,长期有效制度,通过这种标准化模式，我们开展物流地产研究、经济测算技巧、旧改中的TOD模式、顾问排版模式等主题培训，提高同事的工作效率。,确定培训主题,培训主题相关咨询的荟萃,抽象出个人培训的体系,1,

28、2,3,共同分享,专业人士对培训主题的深化,结合各个人培训领悟，沉淀完善培训主题,4,5,6,Part 2.3 分享,分享：既是付出也是收获，更是一种宣示，懂得担当才能够实现个人更大的价值；,分享的战略高度：苹果与梨子的故事只是站在交易后的角度来陈述分享，然而最根本的是我有苹果或者梨子，而这往往是最根本的，因为很多人不知道自己究竟有什么苹果或者梨子。,分享的策略思考：分享应该成为一种最基本的工作态度，而约束分享的效果的应该采取“用脚投票”的自然法则，这在根本上保证了每次分享的质量问题以及分享主题的偏好度问题。,1、团队管理分享；2、专业知识分享；3、个人心得体会的分享；4、项目知识沉淀分享；5

29、、项目群负责制运作分享；6、成功跟踪，协助完成拓展项目分享；7、分享,分享最为关键的是建立持续的执行制度，而不是仅仅靠某个人全心的投入，是每个人的责任。,知识体系问题,1、激励机制问题：将分享的必要性和重要性进行深入阐述，提高每个同事对于分享的认识高度；2、“用脚投票”分享机制：对每周需要进行的分享提前公布，至少有两到三个主题和分享人，供大家无记名选择；3、开发的心态：对于分享的内容，我们持开放的心态，每个人都能够对分享的内容进行质疑和补充，只要是大家认可；,执行层面问题,1、考核机制：建立每月个人分享基本任务要求，并与个人绩效相互联系；2、分享的根本的目：在于展示个人在某个方面的思考，正确与

30、否应该得到更多的判断而不是个人闭门造车，这个过程也就是实现个人价值最大化的过程；3、分享方式的透明性和公正性：任何分享需要事先进行明确的阐述，征求意见，获得认可，方才进行；,持续发展层面,时间管理基本原则每周个人工作总结每周个人工作计划部门会议流程记录表项目定性研究记录表（首次项目会议、过程更新、定性结论）工作任务分配单（组成、职能、任务）项目时间计划表项目每日动态监控表,在整个团队建设中，我们运用控制理论，目前形成了如下方面的沉淀，便于我们进一步提高效率。,附件：,每周个人工作计划,时间管理辅助工具之一：每周进行工作计划及总结，让每个人都明白个人每周的贡献，目标完成情况等，便于清晰目标，内化

31、工作动力。,每周个人工作总结,工作任务分配表,部门会议流程记录表,时间管理辅助工具之二：每一次会议都有详细流程记录备查，工作任务细分到个人。,项目时间计划表,时间管理辅助工具之三：对项目进行的时间节点有明确的概念，保障工作按时完成。,项目定性研究记录表,项目时间计划表,时间管理辅助工具之四：从战略高度对项目进行把握，加强对项目的实时监控，记录备查。,项目汇报会纪要,市场调研阶段工作沟通会纪要,首次沟通会纪要,时间管理辅助工具之五：包括如何做好各个阶段的会议纪要以及各自的侧重点，做好客户沟通系列表格。,访谈提纲,市场调研工作计划表,时间管理辅助工具之六：明确的访谈提纲以及详细的工作进程计划表，有

32、利于强化阶段控制，一步步提高我们的工作效率。,通过一系列的强化和培训，让每个人清楚时间控制，通过这个过程，在保证质量情况下，可将报告的完成时间由原来2个多月缩短到1月,访谈对象名录,访谈纪要,日常工作流程,项目操作流程,星期一,项目分组,资源整合,项目定性工作提纲报告框架任务分配时间计划控制方法,前期发展商沟通会,市场调研和区域考察,报告撰写与修正,初步沟通与报告提交,实践体系,星期二,星期三,星期四,星期五,上午,下午,个人计划,项目操作,项目操作,项目操作,知识培训,部门会议,项目操作,顾问培训,项目操作,个人总结,在日常工作方面，结合同事的计划和总结，通过1对1的双向沟通，反馈，提高同事

33、的日常工作掌控能力，提高每天的工作效率。,Part 3 角色与责任 唯有责任，使价值更具说服力,Part 3.1 个人价值挖掘,个人价值挖掘的核心的是如何挖掘每个人的价值，适当的压力和正确的引导，将有助于每个人积极、主动、自觉的开发自己的潜力。,如何挖掘个人的潜能，这是一个沉重的话题；在沉默中爆发，这种力量又是我们非常羡慕的；内在的向往与外在的积极引导，点燃个人潜能发挥的引线。,在进行个人价值的挖掘之前，必须对个人的价值体系进行分类，针对不同人的特征进行挖掘，具体分类如下：,对内视角,对外视角,对内视角,对外视角,好的个人精神状态,平和积极的个人心态,自我肯定的认知心态,身心健康,自我认知,合

34、作伙伴信任的人,个人对策略方案可执行思考,个人对项目核心价值的预期,个人对随机应变能力的思考,项目最终获得成功,知识的积淀是需要长时间的持续的投入，在公司品控中心的的帮助下，进行大量沉淀，并通过分享，不断提升个人价值，提高效率。,知识与学习,经验的沉淀,知识与学习,经验的沉淀,出色的职业技能,各种知识面,相关专业的技能,厚实的职业技能,不同的物业类型,不同性质合作人,不同项目处阶段,不同的报告类型,其他非专业经验,在明确了个人的价值体系，我们组织部门内的同事建立各自不同的价值体系，具体的步骤如下：,树立个人价值目标,对内视角,对外视角,经验的沉淀,知识与分享,每个人针对自身情况立体分析,自己有

35、优势的点进行标注,对价值点进行总结、归纳,建立每个人不同的价值体系,Part 3.2 项目群负责制,项目群负责制，通过创造平台，采用矩阵模式进行团队管理，群负责人既可以充分展示个人的专业，实现价值，又提高了个人素养层次。,如何挖掘个人的潜能，这是一个沉重的话题；在沉默中爆发，这种力量又是我们非常羡慕的；内在的向往与外在的积极引导，点燃个人潜能发挥的引线。持续的自我实现，必将形成一种气息，带动整个团队形成一种良性的内循环，通过这种循环带动每个项目强化对项目的责任和把控，提高效率。,项目群负责制组织架构,相关职能,顾问事业三部总监,项目群负责人,高级发展顾问,高级发展顾问,高级发展顾问,发展顾问,

36、发展顾问,发展顾问,发展顾问,发展顾问,管理职能，负责项目流程监控、项目组培训与团队管理。,执行职能，完成项目群负责人安排的具体工作，可以对流程、管理、创新等工作环节提出意见，注重效率、方法和积累。,项目管理职能，顾问事业三部将按照项目群负责制进行工作流程管理，高级发展顾问和高级项目经理都将直接参与具体项目操作过程并负责整体把控和项目主笔。,项目群负责制：为了实现部门的目标，而对某一项目进行统一的协调管理，项目群中的每个人共享项目的资源，进行项目各个问题之间协作。,1项目群相关人员首次会议,2讨论项目建议书相关内容,3整理会议探讨的相关内容,4将建议书的任务进行分配,5项目操作过程中重复123

37、4,在项目的负责人接到项目后，便组建其项目负责群，有步骤地进行开展工作，具体流程如下。,项目负责群的建立，项目负责人监控整个工作流程,若执行过程中遇到问题,1每周个人的工作总结,2每周个人的工作计划,3项目的时间的计划表,4项目每日动态监控表,项目操作的执行过程中，对报告的进度及质量进行监控,Part 3.3 个人价值实现的多元化,个人价值多元化确保平台建设的持久性。创造更多的途径来实现个人价值，通过不同平台的分享体现专家型人才价值，实现持续的团队建设。,发展的前提：多元化发展，这是个人价值实现的最根本前提；相互依存性：顾问的专业化是建立在对广博知识占有和深化基础上的，专业化与多元化是相互依存

38、的；广阔的平台：不同层次的展现平台，有利于同事更多的发掘个人潜在的价值，增加成功机会，获得更大提升。,平台的搭建，根本在于保持良好的兼容性和开放的心态，注重对平台搭建后的引导和不断建设，这是确保平台持续发展的根本。,平台的兼容性：正式平台的兼容性确保了多元化发展，这是平台最根本的价值；开放的心态：对于参与者和平台建设者都应该以开放的心态对待平台，一味的强调某方面必将导致自我的消减；引导和持续建设：持续发展最根本的在于后续动力不足问题，如何引导和如何参与，这是决定后续动力的关键。,展示的机会就是通过不断的分享和传递，而这就成为团队发展一个最根本的支柱。,建立体系：通过建立了核心的框架体系，通过个

39、人专业水平在项目中的不断提升和沉淀，为分享和传递奠定坚实的基础；解决核心动力问题：同时形成良好的内循环，有效解决了自组织系统如何引入负熵的核心问题。,下面是我们近期的一些实践：联泰项目主要是以OUTLET MALL为核心，涉及到商业和住宅的整体运营，是商业带动住宅的重要模式。,香港联泰清远项目,项目基本指标：项目地处广州市北部，清远市境内，总占地面积1500亩，属于城乡结合部的大盘。我们是这么操作的：北地块有局部山水资源和丰富的地块高差，适合建造低密度高档住宅；南地块临街面长，进入性和昭示性强，地势平坦，适合建造大型商业和主流住宅；项目以outlet mall作为首开区。,深圳机场西区樱花苑,

40、项目基本指标：项目地处深圳市宝安国际机场开发西区，占地面积6.41万平方米，总建面积为20.52万平方米，为深圳机场和中信深圳集团合作开发项目。我们是这么操作的：对市场供需情况进行研判，进行可行性研究；对项目从经济效益、社会效益进行评价，并对项目进行税务筹划建议。,机场项目主要涉及：独资开发与合作开发模式的二难选择，确保机场收益最大化，关注两个过程中的土地增值税的筹划等一系列问题。,深圳机场达利花园二期,项目基本指标：项目位于深圳市宝安区福永街道黄田村，土地用途为商住用地。临近宝安大道、107国道，交通便利，占地26000平方米，容积率约4.62。我们是这么操作的：对项目从经济效益、社会效益进

41、行评价，并对项目进行税务筹划建议。,在严峻的市场情况下，我们依然持续专注，本项目主要是解决经济测算问题，包括长期租赁收入的估值等。,珠海海豚湾项目,项目基本指标：项目地处珠海市，拥有海洋、湿地等资源，自然资源丰富。我们是这么操作的：走生态效益与经济效益协调发展的道路，令自然资源与社会经济效益协调，令开发商获得利润最大化。挖掘项目自然资源外的附加值，令其凸显价值。,珠海海豚湾项目主要从资源价值独特性方面进行打造，成为极品高端物业的典范。,惠州巽寮项目,项目基本指标：项目位于惠州，占地面积13.8万,总建筑面积10万。我们是这么操作的：该项目是甲方在该区域的第二个项目，稳健与盈利是运营首要目标；南

42、区超五星级酒店为启动区域，满足目标客户的复合需求，再拉动别墅的需求。,巽寮项目主要是旅游地产驱动，涉及到产品打造、产品 定位及发展战略，如何在如今的市场环境下逆市突围，打造“高端别墅”问题。,昆明滇池生态城项目,项目基本指标：项目地处昆明市滇池湖畔，由三个半岛组成，面积达到11.5平方米千米，项目所在地拥有湿地资源。我们是这么操作的：走生态效益与经济效益协调发展的道路，既满足政府对生态城建设的需求，也令开发商的社会效益及经济效应最大化体现。挖掘项目生态资源外的附加值，令其凸显价值。引入公众参与，解决开发商声誉方面的顾忌；,昆明项目，我们从生态保护的起点进行环保性开发，涉及到政府、原住民、开发商

43、等多元博弈，重点是政绩工程如何确保实施并赢利。,创维三地物流园区项目,项目基本指标：本项目以物流园形式开发，分别位于南京、成都、江西宜春三地，均具有体量小、现状难以拉动区域发展的特点。目前三个项目的一期工程已进行招商。我们是这么操作的：深度挖掘项目，构建核心竞争价值，借以提升政府参与热情度和支持度；利用创维拥有上下游产业链的有利条件，发挥其对家电产业链条的集聚效应，形成物流园的高制点竞争力；整体运营能力的研究和竞合关系的考虑。,创维项目是分散在全国三个省会城市的中等体量物流园整合运营问题，涉及物流产业国际化视野的专业诉求，资本运营等方面的模式。,台州商业综合体项目,项目基本指标：本项目位于台州

44、市客运总站对面，距离台州市市政大厦两公里，占地面积480亩，仓库用地150亩，商住面积为330亩。我们是这么操作的：对其商业策划进行顾问建议，主要涉及商圈的调研、定量及定性分析、商业项目初步规划定位、业态规划分布及商户组合建议等部分；在市场推广服务方面，主要涉及市场推广流程及相关推广活动的统筹；市场推广及商业策划顾问的建议。,本项目主要是前期商业综合体运营，从资本进入退出、风险机制等方面进行了设计，确保项目在风险可控方面更加优越。,深圳蛇口水湾旧村改造项目,项目基本指标：本项目改造范围3.68公顷，建设用地面积2.91公顷，需将商业与地铁、停车库和公交枢纽等交通设施联系起来，充分利用地下空间，打造出地铁、公交、的士、商业充分衔接的便捷服务。我们是这么操作的：充分考虑地块的价值利用，令建筑布局与周边城市肌理相呼应，以取得城市空间形态的良好关系；对拆迁配比进行研究及测算。,本项目是目前我们正在着手解决的工作，将强化中原在深圳旧改这个行列中的地位，打开更为广阔的深圳旧改市场。,Thanks for your attention！,Wish you a good day!,