2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P.ppt

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1、城市让生活更美好,益田项目C区启动区营销策略报告,二零一一年一月二十日,报告纲要,益田长春,战略定位,战术推演,板块观,本体认识,城市论,策略前思考,使命与目标解读,营销策略推演,策略落地框架,推售节奏模拟,核心展示策略,城市论,行业大势,稳步成长的长春房地产市场为大盘提供相对安全的开发环境,销竣比,纵向看，长春房地产市场在过去5年内商品房均价年均增幅为13.8%，销量年均增幅为32%，逐年同比增幅比较稳定，量增明显高于价涨。从趋势上看，如外部环境无剧烈变动，市场在中期内将持续增长。,横向看，长春房地产市场在经历了5年稳步增长后，规模上稳居国内二线城市中游水平，但同期商品房均价明显处于中下游，

2、故未来成长空间较大。,城市发展模式,单中心摊大饼式扩城向多中心，节点优先的复合城市转型.,城市中心区,南部新城区核心区,双心两翼，多组团发展,双心：-以人民广场为中心的中心区；-以市政府规划新址为中心的城市副中心两翼：西南翼：向西南方向的长春国际汽车城和长春高新园区为主的工业园区东北翼：向东北方向是以长春经济技术开发区为主导的工业园区多组团：城市郊区的居住多组团,地处城市西南和东南两侧的高新板块、净月板块是长春未来居住发展的两大核心节点，高新板块，承担着未来城市核心居住区的光荣使命。,需求结构,关注深刻影响市场未来走势的四大内因，改善型需求成为未来3年内的重要力量,1-深度城市化,2-产业转型

3、与升级,3-居住升级,4-投资需求泛化,长春历年人均居住面积,长春2010置业动机,2009年长春城市化水平为63.6%，横向比较国内二线城市处于低位，未来深度城市化过程将增加大量非农人口，从而增加刚性需求。,2009年长春人均居住面积已经超过28平米，未来几年，家庭住宅将不再单纯追求单套面积增长，更重要的居住品质全方位升级。,伴随长春第三产业未来的稳步发展，将会带来大量新增就业岗位，相应也会产生更多的中高收入人群。,2010年长春购房者置业动机抽样研究表明，投资需求所占比重较低，伴随着长春房价的稳步上涨，该需求会趋于活跃。,大品牌开发企业以规模求胜，大盘逐步获得更大的市场份额和定价权,大连万

4、达万科集团,19992001,北京天安上海绿地北京融创中海地产,20022003,福建天嘉香港南益中治新奥和记黄浦,20042005,深圳华业江苏伟业证大集团高力集团中信地产北京万盛,2006,北京华瀚深圳益田浙江三江上海君地保利地产鲁辉地产大连华大中铁集团,2007,江苏吴中香港圣驰香港垠禄上海复地,2008,重庆龙湖香港其士,2009,恒大地产恒盛地产,2010,2001年以前,2001-2005,2006,2007,2008,2009,2010,本地开发商一统天下代表品牌：亚泰、国信,全国性知名开发商进驻长春代表品牌：万科、中海、和记黄埔,品牌开发商持续进入代表品牌：中信、保利,品牌市场

5、保持稳定市场份额逐年增加,品牌开发商新一轮进驻长春热潮到来代表品牌：恒大,低端市场，满足基本居住需求，改善意愿不明显,中低端市场，开始追求生活品质代表项目：万科城市花园,中端市场，品牌品质并重代表项目：中信城,中高端市场，产品升级，精装产品得到认可代表项目：万科洋浦花园,高端市场进入激烈竞争时代代表项目：万科惠斯勒小镇,中高端市场，豪宅、别墅产品大量出现代表项目：御翠豪庭、御翠园,供应结构,城市结论1：迎合城市未来发展是品牌开发策略的外因保障！,品牌提前布局,城市结论2：城市节点功能是演绎品牌开发策略的核心价值底盘！,品牌抢先占位,城市结论3：大盘模式是获得市场份额与定价权的内在因子！,节奏适

6、度的规模开发,万科、中海、保利三强鼎立，品牌溢价能力强,万科,中海,保利,通过城市布局开发获得品牌认可，同时实现城市占位，继而获得品牌溢价的典型代表。追求与城市价值共成长，从兰乔圣菲到时下的蓝山和惠斯勒小镇，深刻撼动市场，其品牌获得全城高度认同。,深度耕耘一个具有较大成长潜力的节点板块获得城市占位，通过开发规模稳步实现品牌提升，继而出击布局城市，将影响力扩大至全城范围。中海是稳健型城市布局开发模式的典型代表，时间则是催熟其品牌的重要因素。,作为市场的后来者，保利无疑具备很强的优质土地获取能力。利用拿地优势，保利迅速在城市房地产主要发展带上连续获得4个大盘项目。通过上市首盘大规模的实景震撼、热销

7、印证及后续项目持续推出，保利在最短时间内获得城市级品牌影响力。,品牌城市布局共性特征：项目印证、规模印证、节奏把控,万科城市布局特色：城市板块价值跳跃发展的准确预判能力，提前布局,城市视角论战地产之-【品牌布局】,城市视角论战地产之-【品牌占位】,怡众与天安，分别通过做强一个城市节点与一种产品类获得城市占位,高新怡众,天安,在高新深耕70万平米的大盘 高新怡众名城，通过导入城市级教育配套引擎 吉林省第二实验学校高新分校，市政府机关第二幼儿园，逐步将其项目所在区域打造成为高新南区中央节点，以此支撑房地产项目开发，伴随着节点成熟度提升稳步提高产品溢价能力。,在城市深耕豪宅产品类，旗下的天安第一城项

8、目精确瞄准城市高端客群，通过产品品质打造与高尚生活圈层营造获得品牌占位。天安虽然相对较为慢热，但其较早开辟了城市豪宅的先河，给市场留下无法抹掉的印记。,核心提示：城市节点价值占位和圈层身份标杆追随是品牌占位的两大利器,以城市入题，益田如何实现城市占位？,益田登陆长春，凭借其敏锐的视角，“城市运营商”的行业角色，提前发现长春最有发展潜质的两大板块。通过净月喜来登酒店项目、高新益田御水丹堤项目成功完成品牌布局。,净月项目的启动时期滞后、御水丹堤项目首期供货不足又无法给益田品牌深耕提供保障，无法形成品牌占位。,通过深度耕耘一个具有较长成长潜力的城市节点板块，是获得品牌占位的关键所在。,益田登陆长春，

9、凭借其敏锐的视角，“城市运营商”的行业角色，提前发现长春最有发展潜质的两大板块。通过净月喜来登酒店项目、高新益田御水丹堤项目成功完成品牌布局。,净月项目的启动时期滞后、御水丹堤项目首期供货不足又无法给益田品牌深耕提供保障，无法形成品牌占位。,通过深度耕耘一个具有较长成长潜力的城市节点板块，是获得品牌占位的关键所在。,板块观,静态看板块,城市功能与环境资源支撑下的长春市场主流高尚居住板块,天安第一城,保利罗兰香谷,融创上城,高新怡众名城,伟业星城,咖啡小镇,新发翡翠花溪,恒盛豪庭,益田御水丹堤,恒大绿洲,金越逸墅蓝湾,本项目,汉森地产,天茂地产,中海地产,倚澜观邸,观澜湖别墅,由于具有优质的城市

10、功能配套及环境资源优势，板块内主力产品供应为中高端产品，以南环城路为城市界限，高新南区北板块开发已基本完成，南区南板块开发大幕已经拉开。,动态板块,得益于基础设施催熟城市化，高新板块规模不断扩容，多元化置业结构显现。,2010年，恒大、恒盛两家公司双双拿下高新八一水库20万平方米的土地，同时高新区南部新城频频出让土地，可见政府对该区域的重视程度。两大品牌落地会给区域带来更多的关注与发展。,2010年上半年，高新区仅供应商品住宅6.2万平方米，而需求却达13.7万平方米，市场呈现供不应求态势；进入下半年虽稍有缓解，仍处于供小于求的状态。,板块内重要基础设施建成时间节点：,飞跃广场 高新南区板块段

11、2008年建成通车；欧亚卖场2008年成为区域生活配套主导。,板块内典型项目启动时间节点：,硅谷广场板块 天安第一城项目2004年开始运作，保利罗兰香谷2008年6月入市；欧亚卖场板块 咖啡小镇、伟业星城、飞跃经典 2007年同期入市；,2008,高新南区板块成长历程：,由区域内少数富源占有向城市中坚力量转移，成为未来中高端置业的主流区域,节点判断,关注板块发展过程中的两个重要节点,城市边缘板块概念，靠品牌、性价比、产品类优势抢占市场。,天安第一城、筑业阳光城,2008,2009,2010,前进广场,怡众名城,依赖规模和品牌催熟板块，强化城市化概念。,保利罗兰香谷推出，使前进广场成为城市节点。

12、,城市住宅发展带上的重要节点，常规产品价格天花板有效向上突破，中高容积率产品线不断高溢价,近郊概念，靠性价比、产品类、规模优势抢占市场。,一期、二期。七期,依赖生活配套导入增加节点的生活价值支撑，逐步进入功能性成长。,高新板块的一个重要节点及热点。使成熟功能区不断泛化，向东西方向外沿。,继续催熟，城市化概念持续强化。,最终在城市板块概念上实现高新南部新城核心板块与南区北部板块的无缝对接。,益田御水丹堤、恒大绿洲项目启动，以南环城路为界限的高新南部新城进入启动期。,依赖品牌优势、行业影响力、规模优势支撑一个陌生片区的启动发展。,项目同板块关联解读,高新南区板块的下一处重要节点,三大外因,三大内因

13、,高新区大概念,基础设施,土地不连续,资源节点,开发规模,强势品牌,在市场观念中，本案同高新目前在售项目共享板块内大环境底盘，可以搭板块快速成长之便车,硅谷大街是高新南区发展的主轴，硅谷大街延长线、硅谷立交是实现区域无缝对接的关键所在。,在本案和高新怡众名城之间，大量土地已被开发利用，且多为工业厂房；下一处可以提供大规模土地供应的节点在本案附近,八一水库、富强水库、四大公园、硅谷大街、高新管委会新址等重要配套资源齐聚本案周边,本案叠加周边近邻待开发项目，总计开发规模不小于500万平米，完全具备成为下一个新节点的实力。,益田集团的开发实力以及全国性品牌，长春战略重心布局拥有足够的影响力快速拉动项

14、目成长，从而催熟节点。,高新南区板块扩容后的自然延展，在尊重板块共性价值底盘基础上，营造全新节点价值,“南部新区”时代来临,城市高端富源区、注重人文环境、为子女教育买名校、强调身份感、圈层感,享受人文环境优越感,全新功能配套、舒适、便捷、高效的生活体验，高尚复合居住区,享受城市便利配套,生活方式转型推动板块变革,城市高端富源区,高尚复合居住区,板块跳跃式发展，节点价值突变,益田将通过导入政治中心、教育中心、医疗中心、商务中心、交通枢纽等功能的引擎配套，快速催熟本案所处的“新区”节点，进而为长春提供基于高尚基础之上的全新高新居住价值，完成益田“城市运营商”的历史使命。,板块结论1：品牌开发商深耕

15、，大盘搭台唱戏，同质化竞争日趋激烈！,开发节奏联动,板块结论2：本案地处下一轮大规模开发的竞争红海！,跳出区域竞争,板块结论3：伴随诸多重要城市引擎的逐步导入，必将成为置业主流区域！,未来发展预判,以竞争论市，益田如何跳出竞争红海，实现强目的性购买？,项目的天然地理属性无法改变，益田只有发挥其城市运营商的能量，发现和引领居住价值，倡导新的生活方式，在战略层面差异化于高新南区板块品牌大盘，方能实现对客群的全城号召，继而杀出重围，获取销售上的成功。,本体认识,由竞争看项目,地处板块远端，目前心理距离抗性大，客群易被拦截和分流,市场现状主流观点认为蔚山路即是主流高新板块的南端边界线，本案虽然距离上属

16、传统观念中的边界线直线距离不远，但目前因这段距离而对客户所造成的心理抗性较大；而小板块概念中，以超凡大街为新区轴线，东西分布益田御水丹堤、恒盛豪庭、恒大绿洲，无法快速形成小范围联动。,天安第一城,保利罗兰香谷,融创上城,高新怡众名城,伟业星城,咖啡小镇,新发翡翠花溪,恒盛豪庭,益田御水丹堤,恒大绿洲,金越逸墅蓝湾,本项目,观澜湖别墅,心理分界线（蔚山路）,筑业阳光城,硅谷大街立 交 桥,前进广场,硅谷广场,硅谷立交,南部都市经济开发区,太阳世家,保利林语,硅谷大街,超凡大街,项目价值底盘竞争 VS 产品线竞争,中短期内竞争个案上市货量预估,资源价值思考,独特性 高新区域共性,高新南区良好的基础

17、配套、生态环境是高新区域所共享的价值底盘，本案的教育资源+医疗资源+星级酒店+管委会新址是向市场传递全新价值体系的四大重要资源支撑点，总部基地特质区别于共性区域价值。,高新南区高尚生活居住区,本案竞争力解读,高新管委会新址 VS 泛高新板块卖点,通过物理资源价值底盘差异切割市场既有客户，更有代表性；,明确强大的专属生活配套 VS 生活配套的区域共享,通过功能升级/地块升值预判引导客户群体，更有可实现度；,多元化拉动居住升值 VS 单一化支撑居住价值,通过大配套拉动升值潜力，做城市价值的领创者，更具可能性。,以项目落地，益田如何实现最广泛的吸纳客源，最有影响力的全城号召，最强目的性的全城购买？,

18、本案短期（2011-2012）营销面临的挑战,迅速渗透益田品牌在长春的影响力！,本体结论1：低成熟度前提下的成功登陆！,全城号召的项目影响力,本体结论2：无支撑下的启动区快速去化！,以点带面构建项目雏形,本体结论3：益田品牌在长春的影响力渗透！,项目联动支撑下的品牌深耕,策略前思考,策略前思考之-【益田品牌演绎】,益田用敏锐的视角发现长春的城市价值，用“城市运营商”的角色诠释长春未来的居住价值，益田与长春一起，运营这座城市的未来，演绎这座城市的价值！,品牌形象,居住价值的领创者,地产的价值，是居住，居住的价值，是升值充分尊重客户，与其一同发现，一同经营，一同成长益田带给长春的应是高于地产价值的

19、居住价值，高于项目价值的城市价值,策略前思考之-【项目价值演绎】,五大价值柱共建项目差异化价值底盘，为全新居住价值提供系统平台,高新南区，共有的区域环境、高尚的居住氛围底盘,政府引擎,综合配套带来的价值裂变,医疗引擎,酒店引擎,名校引擎,“高知、高质、高效的居住价值”,策略前思考之-【项目品牌演绎】,与益田成功开发过的与本项目具有相似属性的，具有行业影响力的项目实现产品概念嫁接，以项目原型完成项目雏形勾勒！-益田大运城邦,南中国奥运人文领袖社区 VS 北长春高知阶层聚合社区,益田大运城邦,本项目,项目与深圳的无缝对接 VS 新区与成熟区的无缝对接,集居住、学校、国际公寓、购物中心、娱乐等功能为

20、一体的百万平方米标志性建筑群和城市地标,大运会事件有效嫁接 VS 高新硅谷文化有效嫁接,益田硅谷城邦,总部基地，百万平米高知人文领袖社区,总部基地-土地价值解码百万平米 大盘竞争占位高知人文 精神价值解码领袖社区 项目调性演绎,【硅谷文化价值解码】,创新,豁达,自由,严谨,人文,创新的思维，创新的意识，创新的活动营造，影响一切新到硅谷来的人们。,多种、多样、多元文化的融合，形成了多姿多彩、活力无限的移民文化。吸引着渴望到来的人们。,理性共识基础上的个性自由，冲破传统文化的束缚。营造平等、透明、公正的氛围，鼓励人们的加入。,学术融入产业，形成了今天的高新，秉承学术的严谨精神，珍惜珍重，感染着在这

21、里生活的人们，代代相传。,强调人的价值，诠释居住的价值，每个人自我价值的实现共同创造城市未来。,【战略设问一：项目如何实现城市占位】,对策 本案通过打造全新城市节点，获得城市占位,新功能注入，复合型板块 VS 传统偏单一居住价值的高新南区板块,威斯汀酒店、高新二实验学校、安贞医院、高新管委会、本案商业等将为区域导入新鲜功能，促使节点往复合型板块方向逐步发展；,侧重功能型、复合型的城市节点 VS 传统偏居住配套的城市节点,“总部基地高知人文领袖社区”VS“城市富源居住区”,益田要做创新豁达，高质高效，带有前瞻性、成长性、潜质性的全新居住价值领创者，也是高新南区南板块的节点“代言人”。,【城市占位

22、策略导出】,“以区位入，以项目出”,先节点，后项目，在城市占位阶段，“区位”重于“项目”。,总部基地高知人文领袖社区兴起，“南部新区”时代宣告来临。益田在城市未来城市节点之心造城，以益田深圳为蓝本，为长春提供全新生活舞台。,【城市占位策略导出】,破题密码-“寻找城市方向”,城市是我们共生的家园，寻找城市未来，定义城市方向；高新南区规划落地，南部新城板块破土，西客站即将入市，长东北产业区启动。以“寻找城市方向”为话题作为本案市场导入阶段的核心突破口。利用网络平台的便捷性、参与性、针对性共同畅言长春未来城市的发展方向。,寻找长春的城市方向，高新区自然延伸是成为重要城市节点的关键因子。,城市占位之营

23、销策略演绎,城市让生活更美好,以城市入题，以“寻找城市方向”话题为载体，借以传播表达，以点带面，号召全城，以“发现城市价值”为突破口传递项目价值底盘；以“城市运营商”的特定角色演绎城市独有的精彩。,寻找城市方向 与城互动的解码器,城市向东南，那里有一席净月潭水；城市向西进，那里正在拔起一座交通换乘站；城市向北拓，那里欲兴起一处卫星之城；城市向西南，那里。；汇聚城市力量，彰显城市潜质，塑造城市未来！,【战略设问一：项目如何实现城市占位】,对策 本案通过催熟全新城市节点，巩固城市占位,“巨无霸”会所落成、星级酒店签约、购物公园命名、知名学校招生、高新管委会新址奠基。,通过适时导入新城市节点的核心引

24、擎，推动“南部新区”时代加速成熟。,对策 本案通过呈现全新价值底盘，号召全城实现强目的性购买,小小科学家、社区运动会、广场万人魔方大赛、人文社区浓浓的文化味凡此种种，都为了演绎城市生活的美好！,重点演绎创新、豁达、自由、严谨与人文，全景展现包罗万象的生活画卷。,【战略设问二：如何确保大盘登陆成功】,【大盘登陆策略导出】,硅谷，不只有高新产业,硅谷城邦 以硅谷文化倡导的价值体系解构新城市生活,尊重人性、传承人文、多元融合，这是硅谷城邦所演绎的新城市生活,大盘登陆之SLOGAN演绎,一谷纳英才，一邦展未来,硅谷与高新，两座相隔万里的小城，因益田的演绎，在长春完美相遇,【战略设问三：大盘如何持续热销

25、】,对策 本案通过“巨无霸”会所功能的人流吸入，实现区域核心的思维固化，夯实价值底盘，框实生活方式，确保持续热销,万米功能会所开放仪式、现场体验区全景开放仪式、超星级酒店签约入驻。,万米功能会所与体验示范区逐步亮化与呈现、星级酒店核心配套导入。,【大盘持续热销策略导出】,硅谷城邦，高知人文领袖社区,硅谷生活 以学术的标准构建全新城市生活，演绎城市价值,尊重人性，传承人文，融合多元创新豁达，高质高效，彰显潜质总部基地 高知人文领袖社区,使命与目标解读,2011年度硅谷城邦营销使命,在两大层面均成功实现城市占位,项目占位,企业品牌占位,共同构建对长春的城市级影响力,2011年度硅谷城邦营销目标,基

26、础目标,冲刺目标,年度实现住宅销售率80%,年度实现住宅销售率90%,策略推演及节奏,城市节点营销,首期产品发力点,与城互动点,品牌开发商互动营销,会所启用,寻找城市方向,+,+,品牌营销策略项目营销策略营销引爆点,线下，借恒大、恒盛之势催熟板块，借力打力凭御水丹堤之势大量吸客。,线 上，以城市入题，导入高新区未来城市价值，成为中坚客群聚集区。,补缺型配套引爆区域热点，跳出项目竞争，形成品牌与项目嫁接效应。,品牌价值成长节奏,节点价值成长节奏,项目首期营销节奏,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,年度项目陆续开工,恒盛豪庭首次开盘,区域形成建设热潮,万米会所招标,管委会新

27、址奠基,大型超市招商,酒店入驻签约,学校入驻签约,外展场方案落定,品牌营销启动,外展场进入,会所启动,首次开盘,强势加推,策略落地框架,市场导入 2011年5月,核心话题：益田因长春而来，长春因益田而更具未来,主题活动A：通过网络，展开以“寻找长春未来城市方向”为话题的对话论坛；,主题活动B：以媒体角度，追踪高新区管委会新址对于高新区的意义；,主题活动C：益田硅谷城邦会所运营商招标活动。,项目登台 2011年6-7月,核心话题：硅谷城邦，万米会所耀世启航,主题活动A：会所运营商签约仪式。,主题活动B：硅谷城邦外展场公开。,主题活动C：学校入驻签约仪式。,现场体验 2011年8-9月,核心话题：

28、硅谷城邦 高知人文领袖社区,主题活动A：会所公开启幕,主题活动B：欢乐盛夏，社区游泳达人赛；,主题活动C：超星级酒店入驻签约仪式；,主题活动D：“乒乓国球”挑战赛；（聘请王皓）,主题活动E：样板间开放；,开盘强销 2011年9月,核心话题：硅谷城邦 与城市一起成长,主题活动A：强势集中开盘活动；,主题活动B：万人广场魔方大赛；,主题活动C：医疗机构入驻签约仪式；,盛世加推 2011年10月,核心话题：硅谷城邦 以全新生活方式改变长春,主题活动A：第二波新楼栋蓄水及开售活动；,主题活动B：硅谷城邦“小小科学家”个人发明展示；,主题活动C：大型超市运营商招标签约仪式；,口碑巩固 2011年11-1

29、2月,核心话题：谷纳英才，城邦未来,主题活动A：新老业主答谢活动；,主题活动B：淡季暖场活动；,主题活动C：冬季送温暖公益活动；,核心展示体验策略,核心展示策略,万米会所,会所展示体验区：以补缺型功能配套超级会所展示益田在城市运营、区域配套建设上的价值所在。以多功能来满足不同客户群体的偏好，以此聚集区域内人气，在项目地实现“热闹”的氛围，夯实固化项目的“城市节点”功能，从而与品牌价值形成有效互动。样板间移植于会所内，合理安排参观动线的前提下，展示项目核心价值。,超级会所打造,长春本地客群同会所关联消费习惯研究：,调查研究结果显示当地客群对运动及休闲功能存在明显偏好，本案会所应考虑优先满足上述两

30、类功能。,超级会所打造,“巨无霸会所”功能建议（运动主题，主要项目：游泳、羽毛球场、健身等）,“巨无霸会所”建筑与景观意向-高知人文社区第一样板自然生长在花园中的房子，益田项目的第一样板段，强调建筑同环境之间的互生与共荣；大面积的景观，多层次的绿化，小范围点缀精美的建筑，让会所建筑成为风景构图的一部分元素。,本案现有最大的添补区域空白的配套卖点，从长春本地客群居住习惯的发展趋势来看，这一资源亮点在未来住宅类地产物业竞争格局中位置将会愈加得以强化。“动会所”同时作为本案未来的销售推广展示中心，在A区、B区尚未启动之前，是项目极为重要的样板段，因此在建筑及周边景观的设计过程中应尽可能地体现“高知人

31、文”的居住理念，最大化景观面积，丰富景观层次，并通过强调建筑自身过度空间的设计，让室外景观室内化，让会所充分融入景观，成为整体景观构图的一个组成部分。,超级会所打造,“巨无霸会所”建筑与景观意向参考,超级会所打造,“巨无霸会所”内部风格意向参考,超级会所打造,售楼中心建议,售楼中心建议,外展场建议,功能多样性,兼顾接待、销售、办公用途，但以接待、展示、销售功能为主,典雅、大气,体现高贵品质，不仅高档而且实用,全方位展示,规划理念、风格、户型、工程、生态、配套、员工素质、生活氛围全面展示,以客户为中心,布局设计以“将信息直接传递给客户”为原则，延长客户停留时间,设计原则,外展场建议,功能实现,符合项目格调,打造区域高端形象,实现圈客、杀客、养客功能,选址在硅谷大街上以示区别于御水丹堤,功能分割明显，动静结合,体验式营销中心,推售模拟,首波推售范围,多层：共3栋，约68套产品。,小高层：共2栋，约162套产品。,高层：推1栋，约100套产品。,二次加推范围,高层：共4栋，约340套产品。,目标：两次推售共完成启动区货量的80%，冬季扫尾，年底完成总货量的90%,THANKS,上海开启长春分公司2011.1.20,