DCYX同策-青岛温沙雅舍国际度假村策划.ppt

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1、温沙雅舍国际度假村策划报告,Report recommendations,BY TOSPUR 同策咨询,2011年热播电视剧宫,古董店继承人洛晴川在订婚仪式上为了追一副被风吹走的清装美人图而跑至一神秘树林中，美人图到手的一刹那却脚下一空，跌入时空隧道并穿越到清朝,电视收视率突破3%，最差也达到2.59%网络点击率平均每天达到110万次，不到1个月 时间内达到1.24亿次一位要去旅游吴女士，登机前半小时还打开电脑看一下,成功关注点一：,成功关注点二：,“许多梦想是我们无法实现的，通过穿越剧这种主题情节，观众能够跟着剧中的人物遨游古今，释放压力。”某作家,形成新的故事主题，颠覆常规,成功的炒作，助

2、推主题形成主流,湖南卫视的收视率在全国排名前10，而且重视宣传，或者更直接点说：会炒作。某导演,1,2,3,4,5,6,2,3,4,5,6,100公里。70分钟。10万方。1044套,关于项目的几组数据,项目区位,青岛远郊+平度远郊，“偏远”是项目的首感印象,本案,平度市,100公里,青岛主城区,青岛主城区平度：100公里，约70分钟车程平度主城区本案：23.7公里，20分钟车程,平度通往项目地的道路、以及周边的田地情况,环境限制,项目驻地为乡镇级别，环境以及配套档次感均不佳,均为乡镇生活配套，远离都市繁华，配套档次低，周边环境差,发展现状,远离房地产核心发展区，为房地产开发“真空区”,市中心

3、板块,九中板 块,开发区板 块,一中板 块,九中板块依托于平度九中、西关中学等众多学校发展起来，学区房成为板块内项目唯一重要卖点均价：约3600-3800元/平米月均去化：30-40套 个案：金色荔园、紫云盛家等。,市中心板块市中心，以旧村改造项目为主，配套成熟成为重要优势，新开发区域，多为待开发项目均价：4100-4300元/平米。月均去化：30-40套个案：圣凯国际、财富新天地等。,一中板块伴随一中拆迁最先发展起来的房地产板块，多为学区房均价：约3800-4000元/平米月均去化：20-30套 个案：圣水山庄、丽景园等,开发区板块伴随城市开发东进兴起的房地产板块，市政府南移消息成为重要规划

4、利好优势均价：4000-4200元/平米。月均去化：20-30套个案：铂金府、水岸豪庭等。,发展历程,围绕中心，教育+规划为发展驱动，本案获益极有限,发展边缘,特征,卖点,月均去化,均价,回归中心,源起中心,行业水平,以多层为主，处房地产基础阶段，792套公寓尤其困难,圣水山庄实景图,金海花园实景图,产品档次,产品品质低，销售展示差，本案面临“粗放型”环境,缺乏社区、产品、景观规划理念，仅仅在“造房子”,缺乏营销展示理念，展示中心档次低、品质差,销售特点,整体去化慢，月均约30套，本案面临“长周期”考验,奥园水岸豪庭开盘以来月度签约套数走势,代表性个案 奥园水岸豪庭 市场去化,代表性个案 圣凯

5、国际商务综合楼市场去化,整体量价,价格起点低，成长缓慢，为青岛的价格洼地区域,从2002年开始，平度商品房价格呈逐步走高态势，但是由于区域内向型特征导致该区域项目的成交价格仍然不高，目前整体价格在4000元/左右。,从典型案例来看，项目的均价水平基本维持在3700-4100元/平米左右,偏远区,真空区,低配套,粗放型,弱驱动,价低区,项目区域为无人认知区域，市场环境粗放发展，不重品质必须具备强有力的外力推动项目发展,陌生区域,无开发,缺乏居住生活感,市场环境不成熟,非教育和政务推动区域,市场价格起点低，价格抗性大,“非常被动”之下，项目本体是否有过人之处,1,3,4,5,6,项目指标,1.0较

6、低容积率，10万方中等规模社区,物业形态,别墅+洋房+小高层+配套，组团明确形态复合,产品户型,中小户为主，100以下918套，度假投资结构印象强烈,洋房D户型 西户 81.05,别墅主力户型面积240-300；洋房主力户型面积50-80，公寓全部为60-80的小户型各物业类型以中小户型为主，相比市场中同类型产品居住舒适度较低，但适宜投资、度假。,交付标准,全部采用精装修交付，与度假投资等需求特点契合,作为区域市场内稀缺的精装修交付项目，虽然对区域自住客群吸引力不大但“拎包入住”的生活状态完全与投资、度假客群需求相契合。,高尔夫+五星酒店+风力发电，外围有发展旅游度假的可能,温沙雅舍,地块周边

7、具备发展高档配套，国际性高尔夫球场和五星级酒店的趋势，从外在环境配套上赋予本案在未来发展为休闲度假产品的基础但目前仅有高尔夫+大唐风力发电为实际存在，其他配套实现时间待定,外部配套,本体配套,会所+茶馆+“3大广场”，存在可打造的内部休闲体系,儿童乐园 欢乐剧场 森林迷宫,泛会所概念下可实现露天泳池、茶馆等休闲配套,度假休闲,初识本体核心特征体系,1.0较低容积率，10万方中等规模社区别墅+洋房+小高层+配套，组团明确形态复合中小户为主，100以下918套，度假投资结构印象强烈全部采用精装修交付，与度假投资等需求特点契合高尔夫+五星酒店+风力发电，外围有发展旅游度假的可能会所+茶馆+“3大广场

8、”，存在可打造的内部休闲体系,“休闲旅游度假”,是项目区别于平度主流市场的“核心”,“休闲旅游度假”核心下需对青岛及平度的该类市场进行认识从而确定本案竞争的KPI,青岛近郊“休闲度假”地产,即墨休闲度假区,山海+温泉+高尔夫为近郊“休闲度假”地产核心资源,平度 茶山大院,平度“休闲度假”地产,高尔夫+山水+中式宅院,高尔夫&水上乐园&拓展训练&企业会所&山地疗养院&生态旅游,我们说什么？,茶山：山水+中式宅院+高尔夫,即墨：山海+温泉+高尔夫,1,4,5,6,区位？,产品？,精装？,配套？,展示？,风格？,木结构+高尔夫,本案最值得说的应该是,?,云山高尔夫。占地6000亩。72洞。目前胶东最

9、大高尔夫球场之一。,石老人高尔夫,青岛国际高尔夫,天泰温泉高尔夫,华山高尔夫,韩龙高尔夫,桃源江景高尔夫,本案,石老人山水城球会,青岛东方高尔夫,1500亩，18洞，日本著名设计师设计,1500亩，18洞，青岛最早、国内外认可度最高,3500亩，18洞，省内唯一9洞灯光球场，94年营业,4000亩，27洞,青岛唯一山地高尔夫，04年营业,2100亩，18洞，拥有夜间灯光球场和Pro shop店,5000亩，18洞，08年4月营业，韩国独资，客群稳定,2500亩，54洞，专业化纯私人的顶级俱乐部,1500亩，18洞，青岛唯一海滨高尔夫，10年3月营业,全市高尔夫数量多，高球不足以成为本案在全市范

10、围的专属优势,Q1：高尔夫是否可以成为区别于众的专属优势？,据高球先生杂志关于高尔夫置业者的抽样调查显示，高尔夫的置业客户以置业价值点可分为针对物业和针对高尔夫两种类型客户,综合吸引力：53%,以本案现有区域与产品特征高尔夫客群购房可能性仅为53%！,Q2：全市高尔夫置业者中，本案可吸引的高尔夫客群比例有多大？,注释：综合吸引力=投资吸引力+居住吸引力+接待吸引力+落脚吸引力+球卡吸引力 类比吸引力=客户影响系数*本项目契合系数，契合系数为与同类项目类比修正值。,云山高尔夫打球游客统计,通过对岛城高尔夫地产的调研：华山高尔夫：购买地产比约为30%40%天泰高尔夫：购买地产比约为35%45%即选

11、择中值，按照高尔夫会员直接购买的比例为35%-40%为市场均值。同时考虑即墨高尔夫与平度区域的限定因素，按照云山高尔夫客户购买物业的比为30%35%计算：,云山高尔夫仅能为本案带来450-550人的购买量无法满足本案1044户的容量要求,Q3：关注云山高尔夫的球客中，实际购买量能否支撑1044套？,1550人*（30%35%）=（465-542）人,若以高尔夫为核心,无法形成项目专属的，排他性特色优势,打球游客购房关注仅有53%，关注度低,高球实际置业量低，不支撑本案容量要求,以高尔夫为支点，不能完全有保障、安全去化项目体量,Q1：高尔夫是否可以成为区别于众的专属优势？,Q2：全市高尔夫置业者

12、中，本案可吸引的高尔夫客群比例有多大？,Q3：关注云山高尔夫的球客中，实际购买量能否支撑1044套？,风险预警,有可能面临失败的结局风险极大,仅依托现有条件为本案“休闲度假印象核心点”,从一个成功案例说起,同方春江燕语（休闲生态地产案例）,开发商：杭州同方集团,项目概况,案例同方春江燕语（杭州）,产品状况,别墅和公寓产品均以休闲度假为设计方向，销售状况良好，目前仅剩余少量江景别墅和公寓,案例同方春江燕语（杭州）,区域特征,该项目距离杭州市主城区约70公里。距离桐庐县中心约10公里，自驾经杭新景高速,至桐庐站出口以及G320可以达到，行驶车程约1个小时,杭新景高速,杭州市,富,春,江,桐庐县,约

13、70公里,约10公里,项目特质为城市远郊陌生区域的度假型项目,滨江是项目优势资源，但江景并非项目成功的核心驱动点,案例同方春江燕语（杭州）,如果仅仅是一线江岸的绝佳景观，春江燕语只能算是一个“具备资源”的 楼盘！,？,案例同方春江燕语（杭州）,成功塑造,原则1：不仅仅依托杭州共享的资源继承江景。原则2：利用现有资源塑造共鸣点打造游艇码头原则3：从城市角度发掘元素，创造独特主题。,突破手段：,打造首个涵盖了游艇会所和大型休闲农庄的主题特色项目,案例同方春江燕语（杭州）,突破手段,开发原生，用一条江来养生,资源继承富春江,为钱塘江桐庐至萧山闻家堰段的别称，长110公里，流贯浙江省桐庐、富阳两县。,

14、发扬价值私家游艇,引入业主专享的社区游艇，成立内江游艇俱乐部,深挖城市特有的文化价值狮峰，龙井，云栖，虎跑，梅坞等地都是杭州著名的产茶胜地,挖掘底蕴茶文化,在特色庄园中。做个茶农,远郊陌生区域休闲度假项目成功关键词,继承-发扬-创造,回到本案，如何继承-发扬-创造,使之有主题使之有文化使之有趣味使之有价值,1,5,6,关于平度,平度中国东部“葡萄之乡”,红酒她，是所有人追捧的象征她，代表一个阶层的生活方式她，代表一个群体的休闲文化,是否可以红酒为支点，成就项目诉求的主题,山东与红酒文化天时地利人和成就“东方波尔多”,烟台全球葡萄七大海洋产区之一,张裕中国现代葡萄酒发源地,胶东高口碑葡萄酒企业云

15、集,青岛华东百利酒庄,烟台南王山谷君顶酒庄,烟台瑞士临酒庄,威海圣藤酒庄,全国最大的葡萄酒产区，葡萄酒生产企业150多家，葡萄种植面积40多万亩各类酒庄近20处,寻缘,百年张裕成就的不是红酒，而是一种文化,1892年到2011年，100多年发展，已成为中国乃至亚洲最大的葡萄酒生产经营企业。荣列全球葡萄酒30个顶级品牌，是工艺的成熟，是历史的沉淀，更是文化的传承,寻缘,红酒与地产张裕卡斯特酒庄成就了天马相城,毗邻张裕卡斯特酒庄，烟台市知名大盘天马相城在酒庄文化基础之上，完善内部休闲、娱乐配套，通过栈桥、大规模商业街区的打造，成就了一段“葡萄园中的绿色传奇”。,寻缘,天马相城,平度农业大市，农业旅

16、游度假产业发达,资源丰富，农业产业发达,山川秀丽，风景名胜众多,寻缘,葡萄得天独厚的气候与土壤，孕育“葡萄之乡”,三面环山，缓冲冬夏冷暖气流，西接渤海小平原，年均气温11.9度，平均降雨量649.6mm，有效积温4000度以上，日照时数2694小时，全年无霜期179-200天，这些都非常有利于葡萄的生长。,棕壤，土质疏松、空隙大、通透性好，耕性好。土层厚度、表层有机质含量、碱解氮、速效加、速效磷标准高，无石灰反应，在这些土壤上产出的葡萄色泽鲜艳，皮薄肉嫩，甘甜多汁，有较好的糖酸比。,寻缘,气候,土壤,上乘葡萄质量上乘，闻名远近，酿酒佳品,全国农业博览会行评中连夺四连冠。世界园艺博览会金奖奥运推

17、荐果品，被命为“中华名果”。大泽山葡萄酿造的薏莎当妮葡萄酒，连续两届获世界葡萄酒精英大赛金奖。大泽山镇被国家农业部确定为“国家级农业标准化示范园区”,寻缘,云山镇未来生态旅游度假区，区域度假定位明确,本案,云山生态旅游度假区 规划图,政府规划“云山生态旅游度假区”所在地，未来区域生态旅游度假定位明确。,云山生态旅游度假区：规划面积15平方公里，包括72洞国际高尔夫球场、大唐风力发电厂、别墅区、五星级花园酒店、仙人旅游开发项目等集餐饮、娱乐、休闲、度假、大型比赛、大型会务接待于一体的综合性场所和高档旅游度假景区。,政府规划生态环境区,寻缘,本案通达性佳，为发展休闲旅游度假奠定基础,本案,机场,青

18、银高速,S218,S804,通往平度主城区,通往青岛主城区,本案周边路况实景图,寻缘,本案民俗文化村+生态植物园+内部森林迷宫等,寻缘,红酒,葡萄,休闲旅游,山东,张裕,天马相城,质量上乘,葡萄之乡,云山,平度,本案,一种文化，一段休闲时光，一处异域庄园,青岛首席红酒文化果岭度假庄园,形成本案主题定位,主题之下，如何名至实归？,1,2,3,4,6,“青岛首席红酒文化果岭度假庄园”名至实归，项目必须完成两大重塑使命,外修形主题概念落地,内练功庄园体系形成,从开发商在附近持有的其它土地中划出一部分，开发为葡萄园，按比例赠送给业主,土地赠送原则：别墅、洋房、公寓业主赠送面积各不相同；每户所得土地面积

19、大小合理，既能满足业主自耕兴趣，又不占用业主太多闲暇精力,关键1关于葡萄园自留地的形成和保证,外修形,关键2关于葡萄园的种植与管理，园丁培养,培养一支专业园丁队伍，协助业主打理果园。业主可亲自参与到葡萄园种子选择、葡萄采摘等工作中，而葡萄园日常工作可交由园丁管理。,园丁工作：耕种施肥浇水除虫除草协助业主采摘,外修形,为实现葡萄园与红酒的完美嫁接，必须塑造标准化的酒窖与生产作坊，拥有一支专业化队伍，实现对酒窖的维护与管理。,酿酒酒窖：对葡萄园生产的葡萄进行加工，为业主完成葡萄到红酒的华美变身。透明化生产，业主可随时到酒窖中察看自己红酒的生产进度，提出要求与建议。,储酒酒窖：为业主储藏酿制完成的红

20、酒。既有公共展示空间为业主提供上等红酒展示及品尝、交流；又有为VIP业主设立的私人空间，该空间可作为私人储酒室使用,关键3关于酒窖的存在与红酒自酿自享,外修形,与云山高尔夫进行协商洽谈，实现本案购房业主赠送高尔夫会籍，增加产品附加值。,关键4关于高尔夫会籍，让高尔夫成为助销剂,外修形,主题文化注入装修档次体现上流社会高端品味，装修体系中加入红酒文化元素,装修档次：不一定要采用最高端的品牌与最昂贵的材质，但力求通过材质的色泽、外观与工艺的考究，彰显高端品味，与红酒文化庄园整体贵族定位相匹配。,红酒元素：装修中通过一些与红酒文化有关的特色功能间打造、细节亮化营造“红酒文化”氛围与韵味,别墅中私人酒

21、窖、雪茄房,红酒韵味餐厅,关键5关于装修品质，保证内外统一,内练功,当前市场中精装修项目较少，装修品质较差，本案装修标准需综合考虑项目定位与成本，可在以下装修标准对比中进行考量，选取适合项目的装修标准。,关键5关于装修标准，塑造一种居住标准,内练功,第三空间装修改造效果图,通过对阳台、飘窗等灰空间的巧妙装修处理，可以有效拓展客厅、卧室等功能间尺度感，既规避小户型劣势，又增加户型新锐亮点。,公寓通过飘窗、阳台等第三空间再利用，规避户型劣势，增加亮点,关键5关于装修品质，塑造一种居住标准,内练功,公寓局部位置通过镜面装修进行视觉转换，提升小户型空间感、尺度感,10,7,通过镜面装修拓展视觉空间 效

22、果图,本案高层户型中多处功能间尺度较小，将严重影响去化。因此，建议公寓装修局部位置通过镜面装修进行视觉转换，提升小户型公寓空间感、尺度感,关键5关于装修品质，塑造一种居住标准,内练功,通过浴室电视、地灯、脚灯、弹地插座等装修细节亮化，提高品质感、档次感。,地灯、脚灯：既方便夜间活动又防止吵醒家人,弹地插座：方便使用而不影响木结构整体美观,浴室电视：把惬意的生活享受带进生活的每一个瞬间,关键5关于装修品质，塑造一种居住标准,内练功,同层排水系统：卫生间内卫生器具排水管均不穿越楼板进入他户。在同楼层内平面施工使得污水及废弃物的排放直接进入排水总管，一旦发生需要疏通清理的情况，在本层套内就能解决问题

23、的排水方式。,优势：独立排水，高私密性：减少渗漏现象，如遇管道检修，不必干扰下层住户。高静音性：排水管布置在本层楼板上，被回填层覆盖后有较好的隔音效果。布置灵活：摆放位置不受限制，住户可根据自己对卫生间布局的需要进行调整。自净功能：水封为洗脸盆，浴盆等卫生器具所共用，能较好地防其干涸而使臭味溢出的功能，有效的防止对人体无益的病菌在室内传播。简洁美观：卫生器具均为挂壁式，地面上不再产生卫生死角，便于打扫。所有管道均铺设在墙体结构中，整体视觉效果强，提高了居室品质。,同层排水系统的引入既与本案高端定位相匹配，又可以作为平度市首个同层排水引入项目形成装修配套亮点，体现档次感、品质感,关键6关于配套体

24、系，引入同层排水系统,内练功,有机垃圾处理系统：通过小型直流或交流电机驱动刀盘，利用离心力将粉碎腔内的食物垃圾粉碎后排入下水道。优势：清理排放垃圾轻松干净；减少居住空间异味产生；减少孳生蟑螂、细菌的可能；有利于环境卫生劣势：业主会增加水、电支出；造价：2-4千/户 案例：温莎国际公寓、当代万国城、碧云别墅、万科东第等,作为追求“一点享受”“一点闲”的高端人士，他们的质感生活注定了不可以有“生活垃圾如何处理”这样的烦扰。同时有机垃圾处理系统引入，可以与本案木结构环保理念呼应，形成特色化“E-HOME”（Ecological Home）体系。,关键6关于配套体系，有机垃圾处理系统引入,内练功,从社

25、区到楼座、到房间形成全方位安全防卫，保证高端客群对安全系数的高端要求,本案客群财富、地位的阶层特征决定其对安防体系有着较高的要求，可通过全方位安防体系的建立实现360度安全防卫。,关键6关于配套体系，360度立体智能安防体系,内练功,智能家居系统将传统的面板开关、窗帘、插座等电器通过计算机现场总线技术连接为一个多媒体网络系统，人们无论身处何地，都可以远程控制网络内各环节的状态。,可实现控制：室内情景灯光室内情景音乐窗帘/百叶帘控制场景设置用电负荷、电器节能控制安防报警、可视对讲暖通空调系统冰箱中食物的超期报警信息查询(菜谱、天气、飞机时刻表、股票和彩票，电表、水表和气表),就餐模式,自动百叶窗

26、控制式,宴会模式,关键6关于配套体系，情景智能家居总线系统,内练功,与葡萄、红酒有关的小品、景观节点,现有景观方案缺乏概念性主题,墙体、公共配套入口处与红酒有关的雕刻,关键7关于景观体系，融入红酒人文景观主题,内练功,由入口开始的四重水景，既利用地势高差形成移步换景的景观效果，又打造中心景观轴景观亮点,社区入口,1,2,3,4,高差4M,高差4M,高差9M,1.入口跌水景观：与社区入口大门共同构成社区的尊贵脸面；2.二重跌水景观：由低处到高处的自然过渡,3.中心喷泉景观：社区最高点，形成景观引领；4.低处流水景观：由高点到低点的自然过渡,关键7关于景观体系，四重亲水景观洗礼,内练功,社区入口景

27、观大道作为社区迎宾大道，通过统一树种种植营造迎宾感、尊贵感。,社区入口,200米,关键7关于景观体系，社区景观大道，仪式感强,内练功,社区边界在绿植+围栏基础上可加入葡萄种植，形成边界特色景观,边界围栏为社区创造领域感、私属感，围栏中加入绿植美化形成社区内景观到社区外景观的完美过渡,关键7关于景观体系，领地界定可采用绿植+围栏,内练功,高差15米,高差9米,高差4米,本案地块地势高差较大，可以利用地势落差，通过绿植、铺装巧妙结合，打造平度市首个特色化坡地景观社区。,关键7关于景观体系，坡地景观营造，情趣感强,内练功,在局部组团结合处增设互动性景观趣点，增强景观体系丰富性,关键7关于景观体系，增

28、设休憩节点增加互动性,内练功,通过道路铺装、景观细节亮化打造社区“红酒庄园DIS系统”，为高端客群营建私属感、尊贵感。,红酒庄园DIS系统,关键7关于景观体系，标识系统趣味化人文化,内练功,先期在靠近样板房附近打造景观示范区，让客户提前感知未来社区品质，形成销售拉动,关键7关于景观体系，景观样板先行实景感染客户,内练功,洋房一层赠送私家花园，可以在花园内设计水系景观，安装水管、水龙头，提供排水、供水管道，通过提高一层的附加值来制造销售亮点，打造洋房中的“私家庭院”,关键7关于景观体系，洋房首层送花园确保正统,内练功,会所装修大气，并与整体北美风格相一致；内部功能设置考虑企业需求，设置多功能会议

29、室、红酒吧等功能,关键7关于服务体系，打造红酒俱乐部会馆,内练功,通过功能设置、装修风格的改变，将会所打造成“红酒俱乐部”，既与社区主题相契合，又可为企业、商务客群提供交流平台,根据度假休闲客群特殊性，社区服务增设与旅游、度假相关的贴身化服务，如房屋代租代管、代订机票、宠物看管等,物业服务原则：1.贴身细致。服务内容细致全面，为客群提供高端阶层应有的管家式服务。2.度假特殊性。本案特殊性决定客群中有大量旅游度假人群，对房屋使用率较低，因此，提供房屋代管代租、代订机票等特殊服务。,服务内容：1、代租、代管服务；2、家居清洁及家务助理服务；3、干湿洗熨服务；4、安排电召的士服务；5、租车服务；6、

30、筹办宴会及到会服务；7、定时唤醒服务；8、代为订餐、送餐服务,关键7关于服务体系，贴身管家式物管关怀备至,内练功,1.葡萄园赠送,2.葡萄园管理,3.酒窖塑造,红酒文化果岭度假庄园,“红酒文化果岭度假庄园”内外兼修,4.高尔夫会籍,1.档次&主题,2.灰空间处理,3.镜面利用,4.装修细节,1.同层排水,2.有机垃圾处理,3.360度安防,4.情景智能化,1.红酒主题,2.四重水景,3.景观大道,4.社区边界,5.坡地景观,6.互动性趣点,7.DIS系统,8.景观示范区,9.首层庭院,1.红酒俱乐部,2.旅游度假服务,2.配套体系,3.智能化体系,4.景观体系,5.服务体系,1.装修体系,5.

31、装修标准,品味,自我,科技,生态,闲适,？,自我 闲适 生态 融合,回归自然,翠绿的葡萄园里流转的风车下无边的果岭上找到了那个被遗忘多年的自己,品质 回归 上层 品味,品质与品味邂逅科技与生态相遇爱在温沙难以离开,回归自然,红酒。果岭。如此之庄园，休闲度假情归何处？,1,2,3,4,5,寻客,讲究品位，中西文化浸染者,他们深受中西文化影响他们不一定是顶级财富拥有者但他们一定是高层品位追求者仿佛英国绅士如同贵族名媛总是身着不同的晚礼服享受不同凡响的夜生活,寻客,重视身份，圈层归属享受者,建筑于他们不仅仅是建筑更是权势的驾驭与宣言在这里他们建立同盟他们欣赏对手他们享受特权,寻客,热爱旅游，自我心灵

32、放逐者,去博尔顿打高尔夫去马来西亚潜水去日本泡温泉他们热爱旅游不是为了从繁忙的工作中解脱而是一种心灵的放逐,寻客,渴望田园，本我精神追溯者,精神荒芜的城市都会里寻一处思绪可以归隐的田园所有纷繁芜杂在时光隧道里渐渐消隐只愿结庐在人境而无车马喧,寻客,追求个性，特色事物探求者,厌倦千篇一律讨厌随波逐流为了那不同寻常的瞬间纵然跋山涉水即使奔走风尘却也甘之如饴,红酒文化。果岭庄园。休闲度假人生,热爱旅游，自我心灵放逐者,重视身份，圈层归属享受者,渴望田园，本我精神追溯者,追求个性，特色事物探求者,讲究品位，西方文化浸染者,1,2,3,4,5,他们,他们，对汽车驾轻就熟对飞机从不陌生对交通工具的高度掌控

33、决定他们选择居所时不会受地域、交通的太多羁绊而只追随内心的需求去选择,不为地域所限制，但求居所定人生。,客群区域：平度为支点，辐射青岛，甚至省内外。,寻客,之后，关于各类物业的价格判断,定价原则,【定价思路】运用市场比较法，通过市场比较法推算现时整体均价，依据组团的价格决定因素确定各细分组团的现时均价。预测未来价格影响因素变动幅度确定价格增长率，结合目标物业上市时间确定各物业上市均价。,【样本选择原则】样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以下样本选取原则：相似原则，样本楼盘与本案物业类型一致。价值原则，样本楼盘必须具有较高的价值，在平度市场具有代表性。成功原则，只

34、有成功的楼盘才具有参考意义。,【本案别墅产品定价特殊性市场比较法+总价卡位法】由于本案别墅产品将凭借较高的旅游度假资源吸引大量外向型客群，因此，别墅产品定价应在平度市市场加权方法基础之上，适度参考全市别墅市场价格，通过内向市场比较与全市总价卡位共同得出科学合理的价格定位。,项目三种物业均以市场比较法为主，但别墅产品根据定位不同融入全市总价卡位方法,别墅定价,1.市场比较项目选取与价值实现因素加权,确定别墅产品价值实现要素及价值实现权重,选择参考项目水岸豪庭、茶山大院的别墅产品价格为依据,茶山大院独栋别墅均价：8700元/,水岸豪庭独栋别墅均价：1.2万元/,别墅定价,由权重加权得出本案别墅产品

35、价格,注释：本项目修正系数=土地评估系数+类比价值评估系数；可比楼盘系数=类比（A-C）项目价格*类比A-C）项目修正系数；本项目价格=(平均可比楼盘系数*本项目修正系数)平均值,由市场比较法得出，本案别墅产品 毛坯均价约为：8000元/平方米,别墅定价,将本案别墅产品面积特征在全市别墅市场进行比照，通过总价卡位进行优化，对8000元/（毛坯）的别墅定价进行定位验证。,比起定位于“城市别墅”的水岸豪庭，本案别墅市场将不仅仅面向平度市场，将以旅游度假资源吸引大量外来客群，因此，别墅定价应结合内部市场与全市市场进行综合考虑。,2.全市别墅总价卡位方法对别墅定价进行定位验证,进行总价卡位的三个法则选

36、择全市别墅情况为基础关注同类产品总价水平同面积段各类别墅价格水平,别墅定价,250,300,350,财宝山庄,百通香溪庭院,280,320,400,450,450,400,100福国际山庄,450,500,备注：最大值为1200,城阳独立别墅总价,400,500,芭东小镇,天泰蓝泉,一山一墅,海信温泉王朝,依泉美庐,岭海迪亚湾,520,450,640,420,440,450,500,650,800,550,600,800,800,1000,1200,1200,备注：最小值为270,450,350,即墨独立别墅总价,即墨独栋别墅主力总价范围为420-650万城阳独栋别墅主力总价范围为400-50

37、0万崂山独栋别墅主力总价范围为1000-2000万,全市别墅主力价格扫描独栋,别墅定价,即墨双拼别墅主力总价范围为200-300万城阳双拼别墅主力总价范围为180-320万崂山无双拼别墅产品出现,全市别墅主力价格扫描双拼,别墅定价,全市别墅主力价格扫描联排,即墨联排别墅主力总价范围为120-220万城阳联排别墅主力总价范围为150-220万崂山区只有颐和星苑有联排总价为440-460万,别墅定价,全市别墅主力价格比较,城阳板块,即墨板块,独栋420-650万,双拼200-300万,联排120-220万,独栋400-500万,双拼180-320万,联排150-220万,独栋主力总价在440-65

38、0万之间,崂山板块,独栋1千-2千万万,联排440-460万,联排主力总价在120-220万之间,双拼主力总价在180-320万之间,别墅定价,本案别墅与市场产品比照,本案别墅销售面积240-350，根据面积比照，此面积区间与全市别墅市场双拼别墅面积相近，由此，总价卡位为180-320万元/套,别墅定价,总价卡位得出本案别墅产品定价,注释：单价段为总价与各类产品面积的平均值加权值（n1,n2,n3,n4），并对各平均加权值取舍，取各类产品的中间值。以上产品的单价水平均为平均单价,别墅毛坯均价 7500-8500元/左右,1-同样作为旅游度假项目，无论是区位条件还是区域、市场成熟度，本案所在版块

39、尚不及即墨别墅区。建议：本案别墅价格跟随全市独栋产品价格体系，取中间值，为保证去化，不可过高。,别墅定价,市场比较法+总价卡位法,综合市场比较法和全市别墅总价卡位法，得出本案别墅均价：,毛坯均价约 8000元/,洋房定价,市场比较项目选取与价值实现因素加权,确定洋房产品价值实现要素及价值实现权重,选择参考项目铂金府、金色荔园、圣水山庄、学府嘉园洋房产品价格为依据,铂金府洋房签约均价：3951元/,金色荔园洋房签约均价4309元/,圣水山庄洋房签约均价：4286元/,学府嘉园洋房签约均价：3704元/,洋房定价,由权重加权得出本案洋房产品价格,注释：本项目修正系数=土地评估系数+类比价值评估系数

40、；可比楼盘系数=类比（A-C）项目价格*类比A-C）项目修正系数；本项目价格=(平均可比楼盘系数*本项目修正系数)平均值,由市场比较法得出，本案洋房产品 毛坯均价约为：4000元/,公寓定价,市场比较项目选取与价值实现因素加权,确定高层产品价值实现要素及价值实现权重,选择参考项目圣凯国际商务综合楼（毛坯价）、金色现河（二手毛坯价）、铂金府（待售预计价）高层产品价格为依据,圣凯国际商务综合楼高层毛坯均价：4200元/,铂金府高层预计均价：3700元/,金色现河高层均价：5200元/,公寓定价,由权重加权得出本案公寓产品价格,注释：本项目修正系数=土地评估系数+类比价值评估系数；可比楼盘系数=类比（A-C）项目价格*类比A-C）项目修正系数；本项目价格=(平均可比楼盘系数*本项目修正系数)平均值,由市场比较法得出，本案公寓产品 毛坯均价约为：3600元/平米,价格定位小结,如果本案目前入市：建议别墅毛坯均价8000元/；建议洋房毛坯均价4000元/；高层公寓毛坯均价3600元/,