山东某市房地产市场调研报告(1).ppt

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1、济宁房地产市场报告,引言：2013年济宁楼市持续高温 房价连涨10月,2013年的济宁楼市可谓一路飘红，成交量创新高，1-8月新房价格更是一路看涨。8月济宁新建商品住宅(不含保障性住房)环比7月上涨0.6%，同比2012年7月上涨6.4%，与2010年相比上涨13.1%，这已经是济宁房价连续上涨的第10个月，前7个月济宁新建住宅价格同比分别上涨0.8%、2.0%、3.2%、4.0%、4.5%、9.2%、6%。,宏观市场,1,宏观市场+政策盘点,宏观市场,2012年中国房产市场简析,政策环境：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓,新房价格：百城价格指数环比连续7个月上涨，结束连

2、续8个月的同比下跌,图：2010年6月至今百城新建住宅均价及环比涨跌幅,全国销售：销售持续向好，整体好于2011年,图：2007年至今全国商品房和住宅销售面积及销售额同比增速,全国开发投资：企业投资信心逐渐恢复，下半年增速企稳回升,图：2007年至今房地产开发投资额及其同比增速,供求对比：库存量仍处于较高位置，出清周期较年初大幅下降,图：2010年至今各月10个代表城市可售面积及出清周期,市场：价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线回暖快力度大,宏观市场,2013上半年房产市场概况,商品房销售额累计同比创新高，商品房销售大增主要原因：去年基数较低；信贷宽松；政策窗口期刺激置业需求。,一季度，70

3、大中城市土地市场延续去年下半年以来的回暖趋势，供应成交均同比上涨。预计为稳定房价地方政府将进一步加大推地力度,楼市销售大增，新开工和投资回升明显,宏观市场,宏观经济+货币政策+城市化,宏观经济：2013年经济形势好，政府换届效应释放，经济将稳步前进。为中长期经济和房地产业发展提供动力。,货币环境：稳健取向不变，新增货币供应量和贷款有所增长。房地产贷款作为商业银行的重要放贷方向和收入来源，占总贷款比例也将继续上升，继续为房地产业带来利好。,图：全国GDP及CPI同比增速走势,图：2007年至今各月M2和人民币贷款余额同比增速,城市化率：城镇化加速，城市化率提高，促进宏观经济稳步增长、居民收入增加

4、，为房地产业创造良好的外部环境,图：近三次人口普查期间城市化率与GDP走势对比,政策盘点,2003-2013年十年间，国家管理层累计出台10条左右“严厉”调控政策，但房价似乎无法摆脱越调越涨的“怪圈”。,3月“国八条”,“18号文”确立房地产业支柱地位,2003年,2005年3月,2005年8月,“国六条”,“新国八条”,鼓励和支持住房消费,2006年,2008年,2009年,2010年,2011年,2013年,“国十条”提高二套房首付和利率,国务院5次常务会议研究调控,又一轮“国八条”开始限购,“新国五条”向二手房征20%差价税,楼市十年九调 频陷涨价“怪圈”,宏观政策,政策盘点,宏观政策,

5、政策盘点,新国五条：完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管,2013年，房地产调控持续进行，实际效果并不明显，房价将继续出现反弹，销售量价齐升。,宏观市场,宏观市场小结,2012-2013年上半年中国房产市场形势大好，价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线回暖快力度大，企业销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健宏观经济稳步前进，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为中长期经济和房地产业发展提供动力。新增货币供应量和贷款将继续适度增长，而房地产贷款作为商业银行的重要放贷方向和收入来源，占总贷款比例也将继续

6、上升，继续为房地产业带来利好；长期展望：经济稳步发展、稳定的货币政策、快速稳妥城镇化进程推进，为房产提供稳定发展空间，房地产前景仍然良好。,城市背景,2,城市背景研究,城市背景,济宁城市概况,城市概况最具发展潜力的鲁西南中心城,济宁位于山东省南部，地处苏鲁豫皖四省结合部。区位优势明显、交通便利，是连接华东与华北、内陆与沿海的重要通道。济宁是鲁西南经济带发展的核心城市，经济发展情况在鲁西南五市中位居榜首。是黄淮地区的核心城市，经济发展情况好于苏北五市，与徐州并称黄淮双核。济宁是鲁南经济带中心城市、三陆口岸、运河之都，具有极大的发展潜力。,城市背景,城市经济发展水平,从左图可以看出，济宁近几年GD

7、P一直保持强劲的增长势头，增长速度较为明显。国民经济飞速发展，房地产业借势攀升,居民人居GDP的快速增加，人民生活水平迅速提高，经济形势持续向好，给房地产行业的发展带来很好的促进作用。,城市背景,城市产业结构,经济发展处在工业化起飞阶段，产业结构进一步优化，第二产业占据主导地位,通过分析可以看出济宁三次产业结构比例相对稳定，第二产业占据主导地位，给房地产发展提供了良好的经济基础。,济宁产业结构所处阶段,济宁产业资源,济宁是全国重要的粮棉油基地和特色农产品基地；煤炭储量达250亿吨，占山东省的一半以上；稀土矿储量1275万吨，位居全国第二；全国著名的煤炭企业兖矿集团和全国最大的火力发电企业邹城电

8、厂都坐落在济宁境内。,城市背景,城市发展趋势,济宁现处于被动郊区化阶段，城市中心区发展进一步完善，周边郊区成为未来发展的主流方向，城市高收入阶层开始向资源优良的郊区外溢（北湖新区 高新区 任城新区）,城市背景,城市化水平,济宁市现处于城市化的初级阶段，城市化的巨大发展空间为城市房地产带来巨大刚性需求量,2005年2010年济宁市人口增长情况,城市化进程处于初级阶段：城市化率在30%以下，城市化发展速度比较缓慢，工业化是城市化的基本动力；2010年济宁市总人口为843万人（济宁市中心区人口80万），城市化率22.6%。城市化进程形成房地产开发建设的推动力：预计到2015年济宁城镇化率将达到48%

9、，拉动城区商品房消费。高端客户追求生活环境改善、追求稀缺资源、追求低密度、追求创新产品成为其迁移的重要动因。,城市背景,城市区域发展空间,济宁制定“东拓、西跨、南联、北延”的发展战略，南部以“生态旅游”为核心驱动力,北延任城区政府北迁驱动：由任城区人民政府实施的集行政办公、商务、生活居住、旅游、文化、商业于一体的现代、生态、园林型新区。新区规划范围东至光府河，西到济阳公路，南至新327国道，北到岱庄煤矿运煤铁路专用线，规划面积8.69平方公里。其中近期规划面积3.57平方公里，核心区规划面积1.67平方公里。总规划居住人口20万人。济北新区与济宁高科技经济开发区以及兖矿、邹城紧密相连，发展潜力

10、大。,西跨商贸物流区：政府将在未来5-10年倾力打造西部商贸物流区，全市商贸物流资源正向西部聚集，一个城市新的商贸物流中心即将崛起。,南联生态旅游驱动：济宁北湖新区规划图指出规划区位于济宁城南，西起京杭大运河，东至洸府河，南至北湖南大堤，北跨日菏铁路与主城区相连。北湖生态新城建设坚持生态优先原则，以人、自然、环境互惠共生为追求，以河湖湿地、城市森林、绿色景观为特色，在对自然生态保护修复的基础上，通过从产业到生活、从设施到景观、从空间到意境的全方位生态再造，创造可持续发展的城市模式、环保健康的人居方式、生态宜人的生活空间。,东拓高新产业驱动：2010年，济宁高新区全力打造高端产业集群区，实现总投

11、资近300亿元的21大产业项目、9大服务业项目、11大城建民生项目。,城市背景,济宁房产政策落地情况,济宁严格执行国家政策，但未出台严厉的地方细则。限贷不限购，现行政策使得房地产投资需求受到抑制，但对刚性需求客户和购买能力较强的改善型需求客户产生的影响较小。,济宁政策落地执行情况,金融机构、银行严格执行新政,2010年5月开始，明确对两个或两个以上个人共同购买90及以下普通住房，其中一人或多人已有购买记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税规定，按3%征收。限制外地人贷款，外地人购房需提供一年以上当地纳税证明和社保较难证明。首套房以家庭为单位进行界定，执行相对较严。针对国家出

12、台的规范房地产市场的政策法规，济宁市政府并未出台相关实施细则，也未实施限购。,地方政策执行情况,首购房客户首付3成及以上；二套房首付款不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍；各商业银行暂停发放居民家庭购房第三套及以上住房贷款。2010年10月以来，央行已经连续五次加息，2011年以来，央行更是连续三次加息，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%。停止发放第三套及以上住房公积金个人住房贷款。,城市背景,城市背景小结,济宁位于鲁西南的中心位置，区位优势明显；济宁资源优势突出，第二产占据主导地位，第三产业发展迅速，给房地产发展提供了良好的经济基础。国民经济飞速发展，房地产业借势攀

13、升，居民人居GDP的快速增加，人民生活水平迅速提高，经济形势持续向好，给房地产行业的发展带来很好的促进作用。济宁现处于被动郊区化阶段，城市中心区发展进一步完善，周边郊区成为未来发展的主流方向，城市高收入阶层开始向资源优良的郊区外溢 济宁市现处于城市化的初级阶段，城市化巨大发展空间为城市房地产带来巨大刚性需求量 济宁制定“东拓、西跨、南联、北延”的发展战略，南部以“生态旅游”为核心驱动力 济宁严格执行国家政策，但未出台严厉的地方细则。限贷不限购，现行政策使得房地产投资需求受到抑制，但对刚性需求客户和购买能力较强的改善型需求客户产生的影响较小。,小结,宏观市场-宏观经济已经摆脱金融危机影响，从新回

14、到向上发展轨道；产业结构优化合理；政策利好对未来经济的进一步发展带来新机遇区位优势明显，发展潜力巨大。济宁作为鲁西南中心城市，地理位置得天独厚。根据山东省全新规划，济宁作为鲁西南核心区域，势必会带来一定的政策引导和经济扶持，发展空间巨大。宏观经济摆脱低迷，进入上市通道。全市经济各项指标均呈现上升趋势，全市加大科研、金融业投资力度，大力发展第三产业。同时该市经济对政策及经济形势变化反应敏感。房地产业发展迅猛，已经进入高速发展期。近年来全市房地产投资呈现高速发展态势，近4年平均增速达到20-30%，2010年增速高达308%。房地产业已经进入成长期，同时，市场需求空间较大，目前为进入该城市的最佳时

15、期。城市居民生活富裕度较高，具有一定的购买力。近几年城镇居民收入支出不断加大，居民储蓄额不断提高，社会已经进入相对富裕阶段，对房地产后续发展具有一定程度的支撑作用。,房市研究,3,济宁房地产市场研究,房产市场,济宁房地产市场概况,2006年-2011年济宁市商品房施工面积和竣工面积走势,2006年-2011年济宁市商品房新开工面积和住宅新开工面积走势,从左图可以看出，济宁市房地产投资2006年2012年呈现强劲的上涨势头，特别是2009和2010年在国家保增长促民生的政策推动下，房地产投资上涨势头迅猛。预示着济宁房地产市场的火爆，同时也代表未来济宁房地产市场将进入竞争十分激烈的局面。,从左图可

16、以看出，济宁市2006-2012年房地产开发总体量迅速增长，代表着越来越多的项目进入市场层面，房地产市场不断成熟，整个济宁的房地产行业进入了快速发展的阶段，未来随着整个城市大规模改造的深入进行，未来整个济宁房地产业将进入一个高速发展阶段。,房产市场,济宁房地产市场概况,济宁市2013年1-5月份各类土地性质成交情况分析,济宁市2013年1-5月份成交面积TOP10,济宁市2013年1-5月份成交面积一览表,2013年1-5月份济宁共成交土地13宗，其中工业用地成交4宗，建设用地成交9宗，其中建设用地总成交面积为266145平方米，成交均价为3898元/，合计平均约260万/亩。,房产市场,济宁

17、房地产市场概况,济宁市2013年1-5月份各类土地性质成交情况分析,房产市场,济宁房地产市场概况,由图所示：济宁住宅市场的供应量与去化量均是逐年递增的趋势，说明济宁住宅类市场的泡沫相对较小；济宁隶属于三线城市，受国家调控政策较小，房产市场一直处于稳定上升的发展，整体的成交率在75%之上，表明济宁城市的购买力较强。,房产市场,济宁房地产市场概况,2012年济宁房地产住宅均价约5600元/，济宁城市住宅价格稳步增长，但相对其他物业形态涨幅较大，2010年2012年，价格的涨幅相对平稳，济宁房产市场具有一个稳定的发展环境；2012年9月份济宁销售量加大，随后虽然逐月减少，但幅度不大，济宁市场受到政策

18、的略小影响。,房产市场,济宁房地产市场概况,70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有2个，上涨的城市有66个。环比价格变动中，最高涨幅为1.7%，最低为下降0.1%。与2013年8月比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。8月份，同比价格变动中，最高涨幅为19.3%，最低为下降2.3%。8月济宁新建商品住宅指数上涨环比上涨1.2%，同比上涨7.5%。与2010年相比7月济宁商品住宅价格指数上涨11.2%。,房产市场,济宁房地产市场概况,据国家统计局发布数据，济宁2013年8月新建住宅价格环比7月上涨0.6%，同比2012年8月上涨6.4%，与2010年相比上

19、涨13.1%；新建商品住宅价格环比6月上涨1.2%，同比2012年8月上涨7.5%，与2010年相比上涨11.2%；,2013年的淡季8月，创造了旺季的市场业绩。房价一路看涨，成交量也是逐步攀升。该月济宁城区商品房成交创年内新高，总成交3600套，其中住宅类成交2894套，均价5707元/。,房产市场,济宁房地产市场概况,2013年1月1日2013 年6月30日，济宁楼市上半年共开盘27项目，其中1月开盘3项目，2月开盘1项目，3月开盘4项目,4月开盘4项目，5月开盘9项目，6月开盘6项目。尽管受到了春节假期以及新国五条出台的冲击，2013年上半年还是推出了不少的楼盘，特别是5月份就9个。相对

20、于2012年同期共开盘10个，无论在推盘数量还是推盘面积都有大幅度增长，增长幅度达到50%以上。下半年增长幅度仍然会加大。,房产市场,房地产板块特征及描述,根据居民对区域的传统认知和济宁市城市发展规划，将城区住宅的分布区域划分为中、东、西、南和北部区域。中部龙行路-琵琶山-太白路沿线以北、金宇路以南，济安桥路以东、光府河以西；西部济安桥路以西，金宇路以南；北部金宇路以北，东至洸府河；东部洸府河以东，主要以东北部高新区为核心；南部龙行路-琵琶山路-太白路沿线以南。,济宁高新区位于本区域，环境较之前有较大改善，交通和生活配套逐渐完善，目前在售供应逐渐增多，以中端项目为主,项目所在区域，自然资源丰富

21、，环境优美，房地产起步较晚，但发展潜力大，在售项目较少，未来供应量较多，以中端住宅项目为主,房地产开发起步最早，是济宁的老城区，配套完善，项目较为集中，供应丰富，售价较高，目前以中高端项目为主,环境较之前有较大改善，交通和生活配套逐渐完善，目前在售供应逐渐增多，以中端项目为主,在售供应项目有限，售价较低，以中低端项目为主,房产市场,济宁市区楼盘分布,豪庭御都,恒大名都,鸿顺观邸,城投鹿港,冠鲁明德花园,金城锦绣家园,北湖之星,东方御园,水运雅居,南池公馆,凤凰城,美恒领寓,豪德商贸,万达广场,森泰首府,蓝天豪庭,海亮公馆,兴唐国粹华府,万象和,杨柳国际,金色蓝庭,罗马假日,凤凰太阳城,仁诚雅居

22、,博雅家园,运河新城,翠都国际,鑫声玉城,华任尚品,新世纪花园,永基城,盛基国际,尚东区,中泰名城,海能国际,人文嘉园,麟祥帝景,中德广场,贵熙园,德华嘉园,北城国际,龙翔御苑,建筑十策,玖 熙,外滩大公馆,圣源国际大厦,江苏大厦,山塑。泽海花园,金正广场,滨湖馨园,亲爱的VILLA,房产市场,北湖板块楼盘分析,运河雅居,天地北湖湾,滨湖馨园,房产市场,北湖板块属性分析,北湖新区将围绕北湖湾，全力打造济宁休闲度假居住区，未来将成为济宁城主中心，片区未来发展潜力巨大。,房产市场,北湖板块属性分析,山东理工职业学院,规划展示馆,济宁医学院,奥体中心,指挥中心,北湖湿地,景观资源、旅游配套、基础市政

23、配套、教育配套为主,房产市场,北湖板块SWOT分析,济宁市政府重点规划片区，城市发展主方向；纯居住旅游片区，规模型社区，利于规划布局；北湖生态湿地片区，运河，风景秀美；优质园林规划 高绿化率 高私密性；片区地块多为净地，高性价比。,周边市政配套、生活配套不完善；区域成熟度欠佳，认可度不高。,处于城市发展方向区域，有助于大盘多期开发；城市处于房地产起步阶段，潜在需求挖掘性大；政府重点规划区域，未来发展潜力巨大；北湖片区市政府重点打造的旅游度假胜地；知名品牌进驻，带动区域开发。,片区项目集中性喷发；后续开发项目逐步增多，市场竞争激烈。,房产市场,北湖板块楼盘分析,北湖板块个案分析,豪庭御都,位置：

24、北湖区北湖旅游渡假区荷花路西侧总占地面积：94400平方米总建筑面积：280000平方米容积率：2.5 绿化率：45%开发商：山东济宁信昌置业目前均价：5360元/,项目简介豪庭御都是济宁信昌置业在北湖生态新城打造的首个商品房开发项目。项目位于济宁老城区至北湖生态新城的主干道荷花路西侧，市文体中心鸟巢斜对过。豪庭御都在济宁首次采用了简欧建筑风格，建筑外立面采用深咖色，简约大气、雍容华贵。北湖生态新城的市政建设，及社区水、电、暖、气等生活基础配套设施将会全面完备。物业管理由开元国际提供星级物管服务，社区景观由世界权威景观规划设计机构美国EDSA设计。,北湖板块个案分析,恒大名都,位置：北湖区北湖

25、新区北湖大道和荷花路交汇处总占地面积：264600平方米总建筑面积：752275平方米容积率：2.7 绿化率：38%开发商：恒大地产目前均价：精装6800元/,项目简介济宁恒大名都是全国地产十强企业-恒大集团进入济宁市的首个项目，项目位于北湖新区核心地段，北湖大道（南外环）以南，荷花路以东，东靠新市政府大楼，西邻济宁一中北湖校区，北依济宁“鸟巢”（市文体中心），南瞰北湖公园，周边有济宁医学院、山东理工职业学院、附属医院分院等配套。项目总建筑面积75万，社区内有7万欧陆皇家园林、超大南北楼间距，社区中心有上万阔景内湖，配套有五星豪华会所，为业主提供恒温泳池、棋牌室、健身房、瑜伽房等休闲娱乐，30

26、00国际双语幼儿园，国家一级资质金碧物业，24小时全天候服务。,北湖板块个案分析,鸿顺.观邸,位置：北湖区北湖中路东，知音路北总占地面积：165552平方米总建筑面积：512960平方米容积率：2.5 绿化率：42%开发商：鸿顺房地产开发有限公司目前均价：一期团购4000元/,项目简介鸿顺观邸规划总面积49万多平米，2300余户，容积率2.5，绿地率41.67%，社区设置有大型超市、餐饮、娱乐设施等；小区内规划为全封闭式小区，进去小区人车分流。小区内设置专属幼儿园和大型高端物业会所，内设置游泳池、健身房、客房、台球室、中西餐厅等。项目位于重点发展的生态宜居新区北湖区。地理位置环境上风上水，西临

27、北湖中心景观大道运河南路，靠近北湖管委会；南为知音路，邻规划中的金融商业中心和新市政府。东侧为至圣路，与北湖管委会小区为邻，周边自然环境优美，交通方便,北湖板块个案分析,金城.锦绣花园,位置：北湖区车站南路东，济宁动植物园南总占地面积：67000平方米总建筑面积：144900平方米容积率：2.16 绿化率：38%开发商：金城房地产开发有限公司目前均价：未定 预计4800元/,项目简介金城锦绣花园位于车站南路东，农场路西，战场二路南，文化路北。项目北侧紧邻济宁市动植物园，环境优美，空气清新。小区建设全部使用材，满足了现代人重视健康，追求生态宜居环境的时尚需求。经验丰富、实力雄厚的物业公司将绿色环

28、保建为业主提供快捷、周到、专业的物业服务。小区西邻车站南路，距离城市商业中心近在咫尺，可使居者尽享现代城市交通的便捷生活。,北湖板块个案分析,城投.鹿港,位置：北湖区西至车站南路，北至南外环路总占地面积：11.91公顷总建筑面积：252848平方米容积率：1.95 绿化率：38%开发商：济宁城建投资有限公司目前均价：4600元/,项目简介鹿港小镇社区建设项目建设地点位于济宁市北湖省级旅游度假区,西至车站南路，北至南外环路，南至圣贤路，东至古运河。社区规划总用地为11.91公顷，其中城市道路用地为1.93公顷，规划建设用地为9.98公顷。总建筑面积约252848平方米，住宅套数为1510套。该项

29、目建设内容为：多层、高层住宅及其配套公共建筑、区内道路、广场、区内绿化、景观建筑等。,北湖板块个案分析,北湖之星,位置：北湖区北湖新区礼贤路与车站南路交汇处总占地面积：公顷总建筑面积：38.5万平方米容积率：绿化率：30%开发商：济宁宁建集团中兴置业有限公司目前均价：预计5000元/,项目简介北湖之星位于未来城市中心北湖新城礼贤路南、车站南路西。由山东宁建集团中兴置业有限公司开发建设。总建筑面积约38.5万平方米，由16栋高层住宅、1栋6层酒店及沿街商业组成。住宅建筑面积分别为52、92、128、143、160、180、342（复式）平方米，多种户型满足不同需求。,北湖板块个案分析,东方御园,

30、位置：北湖区火炬中路与渔皇路交汇处总占地面积：80000平方米总建筑面积：210000平方米容积率：2.62绿化率：30%开发商：济宁宁泰地产目前均价：4960元/,项目简介东方御园，雄踞济宁城市中心与北湖生态新城双核中心，怀抱北湖湾四季美景，背依600亩纯氧植物园，左览洸府河，右约古运情，城市龙脉稀藏于此，成就济宁巅峰人士养心大境！东方御园皇家园林，由世界权威景观设计公司美国HZS（豪张思）潜心精造，以法式皇家园林为蓝本，通过香榭丽舍花园、埃尔蒙威尔花园、雷纳花园、蒙索花园等组团花园一脉贯穿，石榴园、薰衣草园、玫瑰园、郁金香园等近百种绿植优雅绽放，完美演绎恢弘、大气、华美的生态典范。,区域陌

31、生，发展潜力巨大，各项配套正处于规划当中，目前生活氛围差，市民认知度高，认可度差；目前在开发项目较为集中，房产市场火爆，集中在2013、2014开盘,区位：运河、北湖公园，自然资源得天独厚属于济宁市重点发展区域，片区升值潜力巨大；周边各项配套处于规划当中，生活氛围差。,交通：道路现状市政道路通畅，可轻松对接与融合老城区，车行15分钟与市区自由交换；道路规划规划路网整齐，道路宽阔，科学严谨有条理性；,配套：区域内现有山东理工职业学院、济宁医学院、鸟巢等配套，商业、金融等配套稀缺，公共交通不便。省运会的主办区域，区域号召力强。,区域项目简析：高层、小高层为主，项目体量较大20万以上；新楼盘较多，集

32、中在2013、2014年开盘，体量大，竞争激烈，预计总体量在300万平左右；区域价格偏低，价格集中在5000元/左右；楼盘品质较高，走精品高端路线，注重自身环境资源的提升；物业形态单一，以住宅为主。,房产市场,北湖板块小结,房产市场,任城板块楼盘分析,杨柳国际,金色蓝庭,罗马假日,凤凰太阳城,仁诚雅居,翠都国际,鑫声玉城,人文嘉园,中德广场,北城国际,龙翔御苑,德华佳苑,中德公园城,华任尚品,房产市场,任城板块属性分析,任城新区作为任城区的主城区和济宁市城区的次中心，建设处于起步阶段，根据新区远期规划，城区面积最终将达到15平方公里，仅基础设施整体投入将达到30亿元左右，主体功能区包括办公、商

33、务、商业、居住、文教、物流和会展等，极具商业价值和投资潜力。,房产市场,任城板块SWOT分析,济宁市政府重点规划片区，城市发展主方向；基础设施配套投入大，并已成型，利与开发；苗木基地、湿地公园；片区依托金宇路商业次中心，弥补商业配套不足；,新327及周边道路承载着连贯济宁东西主任务，交通拥挤；片区商业配套稍微欠缺,处于城市发展方向区域，有助于大盘多期开发；城市处于房地产起步阶段，潜在需求挖掘性大；政府重点规划区域，未来发展潜力巨大；任城区主城区，济宁城区次城区，区域向心力高；知名品牌进驻，带动区域开发。,片区项目集中性喷发；后续开发项目逐步增多，市场竞争激烈。,房产市场,任城板块楼盘分析,任城

34、板块个案分析,罗马假日,位置：古槐路与327国道交汇处总占地面积：72000平方米总建筑面积：190000平方米容积率：2.13绿化率：41.3%开发商：瑞马地产目前均价：6200元/,项目简介罗马假日总建筑面积约20万平方米，建成后可供1300多户业主居住，是济宁城北新区一个大规模社区。罗马假日以“国际观城市高级公馆”为开发模式定位，立足于人性化设计，采用地中海建筑风格，吸收了南欧建筑热情奔放、自然质朴的特点，规划建造了高层、小高层等多种建筑形态，高档会所、幼儿园、室外游泳池、网球场以及各项健身运动设施等，各项娱乐休闲配套应有尽有。项目共有19种户型，包括两室两厅、三室两厅、四室两厅等多套户

35、型，面积涵盖了80-160等面积段，独立商业街、社区综合楼、社区专属幼儿园等社区配套设施一应俱全。,任城板块个案分析,凤凰太阳城,位置：古槐路与327国道交汇处总占地面积：66666平方米总建筑面积：160000平方米容积率：2.0绿化率：45%开发商：山东新能源目前均价：6200元/,项目简介凤凰太阳城项目充分利用各种先进的技术和理念，努力建设成为集人文、科技、生态、环保、节能等特点于一身的优质社区。该项目将应用土壤源地源热泵环保节能技术，将大绿地景观、低碳社区的崭新理念带到济宁，将中国古典文化的博大精深与欧洲浪漫主义理念融为一体。建筑风格打破了传统理念，首次将“花园洋房”引入济宁，它将创造

36、济宁首个“院落友居”的生活圈，形成步移景异的效果，实现“户户花园 家家蓝天”的生活愿景。集办公、电梯洋房、花园洋房、高层住宅于一体。,任城板块个案分析,金色蓝庭,位置：济宁大道与洸府河交汇处总占地面积：165953平方米总建筑面积：464700平方米容积率：2.8绿化率：36%开发商：济宁华都房产目前均价：5600元/,项目简介项目北靠济宁大道（新327），东依洸府河，南邻金宇路。项目总用地面积16.6万，总建筑面积46.47万，规划建设高层住宅24幢，点式板式建筑结合的布局方式，既形成围合感，又加强了各组团空间的可识别性；加之整体南低北高的整体天际线形态；人车分流的规划设计，展示出一个滨水大

37、盘独特的风尚。华都金色兰庭建筑采用英伦新古典建筑风格。建筑外立面裙房部分采用干挂花岗岩，主体建筑部分采用高档真石漆。华都金色兰庭内部近4.2万平米魅力商街与众多知名品牌强强联合，引进高档超市和主题商业，农贸市场、2000平米的活动中心，配备室内游泳池、浪漫咖啡茶座、休闲健身娱乐中心等设施。,任城主城区，济宁次城区，市民认知度高，认可度高；目前在开发项目较为集中，房产市场火爆。,区位：任城主城区，济宁次城区；属于济宁市重点发展区域，片区升值潜力巨大；金宇路商业中心，商业配套辐射区域。,交通：道路现状市政道路通畅，可轻松对接与融合老城区；道路规划规划路网整齐，道路宽阔，科学严谨有条理性；,配套：区

38、域内现有实验中学、实验小学、济宁职业技术学院教育配套，亿丰时代广场、佳世客商业配套；。,区域项目简析：高层、小高层为主，项目体量较大20万以上；新楼盘较多，体量大，竞争激烈，近几年济宁楼盘最火爆区域；区域价格处于济宁均价，价格集中在5700元/左右；楼盘品质较高，走精品高端路线，注重自身品质的提升；物业形态多样化，商业、住宅、公寓、办公、酒店。,房产市场,任城新区板块小结,房产市场,中区板块楼盘分析,南池公馆,万达广场,森泰首府,蓝天豪庭,万象和,博雅家园,运河新城,新世纪花园,永基城,盛基国际,尚东区,中泰名城,海能国际,贵熙园,江苏大厦,麟祥帝景,房产市场,中区板块属性分析,济宁市核心区，

39、是市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化中心。,房产市场,中区板块SWOT分析,市委、市政府所在地，政治、经济、文化中心；配套齐全，生活便利；认知度高，认可性高；旧城改造，城市面貌改善；,人员噪杂，交通拥挤；城市中心空气质量、环境质量差。,旧城改造，城市拆迁，部分土地资源释放；城市处于房地产起步阶段，潜在需求大；土地资源紧缺，片区项目逐渐减少；片区房价高，利润率高，并得到客户认可；,周边片区的规模性开发，且价格偏低；购房客户居住意识的觉醒，追求生活质量。,房产市场,中区板块楼盘分析,中区板块个案分析,蓝天豪庭,位置：济宁市新体育馆东临总占地面积：50260平方米总建筑面积：200000平方米

40、容积率：4.0绿化率：35%开发商：蓝天置业目前均价：8400元/,项目简介蓝天豪庭由济宁蓝天置业有限公司开发，建于共青团路以东，济宁第一干休所以北，河西街以西，吴泰闸路以南。项目总投资39286万元，占地面积5.026hm2，总建筑面积为165134平方米，包括一栋综合商业、住宅5栋。其中住宅楼规划总户数1048户，总居住人口为3354人。,中区板块个案分析,万达广场,位置：市中区太白路百花公园旁总占地面积：129800平方米总建筑面积：736600平方米容积率：4.5绿化率：开发商：万达广场目前均价：10500元/,项目简介济宁太白路万达广场，项目规划用地面积12.98公顷，总建筑面积为7

41、3.66万平米，其中地上建筑面积约为59.65万平米，地下建筑面积为14.02万平米，是国际万达在济宁的首个钜献。项目涵盖高档住宅、五星级酒店、大型商业中心、城市SOHO、甲级写字楼等多种业态，项目以强大的万达品牌效应和成熟的商业运营管理，聚合世界消费名品、知名连锁品牌等，集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多功能于一体，预计其建成后，将会大力提升济宁城市形象，完善城市功能，推动城市经济加快发展，增强城市吸引力和竞争力。,中区板块个案分析,森泰首府,位置：红星东路与火炬路交汇东南总占地面积：80000平方米总建筑面积：210000平方米容积率：3.0绿化率：38%开发商：森泰房产目前均价：7

42、500元/,项目简介首府，森泰御城二期，坐落于济宁市红星东路与火炬路交汇处东南侧，北邻市十二中学，东接森泰御城一期，总建筑面积21万平米，东侧是七栋纯住宅楼，名为【森泰御城首府】；西侧是包括三栋二十五层高层建筑在内的大型商业综合体，名为【森泰御城首座】。目前森泰御城首座已与沃尔玛超市、春天百货、权金城洗浴、金逸影城等顶级服务商达成入驻协议，各服务领域的业界翘楚在此汇聚，合力共建济宁东部繁华。森泰御城首府是济宁唯一中式府邸，打造现代皇家水景园林，整个社区绿化率高达38%。,中区板块个案分析,南池公馆,位置：龙行路与王母阁路交叉口路.总占地面积：176000平方米总建筑面积：420000平方米容积

43、率：2.19绿化率：43%开发商：鲁商置业目前均价：7000元/,项目简介鲁商南池公馆项目位于济宁城市南部王母阁片区，距太白路核心商圈35分钟路程，地理位置优越，交通便捷，将成为连接北湖新城区的枢纽。项目东临济宁城市级核心景观500亩南池公园，西依公务员小区和商业步行街，北侧为济宁一中分校（初中部）和规划小学。项目总占地面积264亩，总建筑面积达43万，整个项目以地域现代风格，将济宁深厚的历史文脉融入建筑机理，成就历史与现代的完美融合。小区规划开发产品类型有高端住宅区、社区配套商业、星级酒店、私属会所及幼儿园等，将形成一个功能完善的大型高档居住社区。,济宁市委、市政府驻地，政治、经济、文化中心

44、，市民认知度高，认可度高；目前在开发项目逐渐减少，房产市场火爆。,区位：政治、经济、文化中心；济宁房产市场的发起片区，房地产市场成熟区域；伴随本区域土地稀缺，房产潜力可进一步挖掘。,交通：道路现状老城区，交通拥挤,配套：全配套,区域项目简析：区域项目走精品路线，商业综合体；区域楼盘价格较高，均价在7000元/左右；物业形态多样化住宅、商业、公寓、酒店；楼盘品质较高，走精品高端路线，注重自身品质的提升。,房产市场,中心区板块小结,房产市场,高新区板块楼盘分析,海亮公馆,兴唐国粹华府,杨柳国际,建筑十策,玖 熙,亲爱的VILLA,金正广场,森泰首府,房产市场,高新区板块属性分析,高新区未来功能定位

45、：实现“宜居城市、高新基地”，以现有城区为基础，强化与接庄新区的联合发展，共同建设东城，建设高新技术产业基地，并承担市级商业、文化、娱乐等职能。随着交通路网的建设、市政配套的逐步完善，都市生活黄金圈的格局将逐渐形成，高新区日益突显其土地价值、发展价值与商业潜力，是济宁正在崛起的城市次中心。,房产市场,高新区板块SWOT分析,生态环境优势明显，五大公园杨桥公园、体育公园、滨河公园、双拥公园和杨家河公园，周边环境风景秀丽；商业等生活配套在未来有齐全的规划，产业资源优势明显,产业资源区，厂房较多；天然气、热力，银行、金融、医疗等基础市政配套欠缺；没有足够的地缘客群支持,易于打造高舒适度、生态宜居的品

46、质型社区；土地资源丰富，招商支持力度大，低价相对较低；独立经济开发区，区域的基础设施齐备，水、电、讯、路等设施一应俱全,政府规划实施存在不确定性，各项规划实施滞后的可能性很大客户对本区域认可度相对较低,房产市场,高新区板块楼盘分析,高新区板块个案分析,杨柳国际新城,位置：高新区327国道北、光府河东、东外西总占地面积：1176700平方米总建筑面积：1553500平方米容积率：1.32绿化率：53%开发商：火炬房产目前均价：5500元/,项目简介杨柳国际新城位于济宁市东北部，洸府河府河以东，杨家河以南，327国道以北，东外环以西，占地面积176.7公顷，是鲁西南最大的房地产开发片区，规划建筑面

47、积155.35万平方米，其中多层住宅面积74.18万平方米，高层住宅面积62.26万平方米，低层住宅面积6900平方米，公建面积18.22万平方米，容积率1.32，绿地率53.6%。36层的第一高楼，是矗立于我市东城区的又一地标性建筑，是我市城建史上的一个里程碑，将成为我市的又一张城市名片。杨柳国际MOHO高尚住宅以其优越的品质，时尚的定位和社区的高附加值赢得了消费者的认可和赞许，吸引了广大市民的追捧。,高新区板块个案分析,海亮公馆,位置：高新区崇文大道路北总占地面积：92000平方米总建筑面积：250000平方米容积率：2.0绿化率：30%开发商：海亮房产目前均价：5500元/,项目简介济宁

48、海亮公馆是海亮地产在济宁重点开发建设高端住宅项目。该项目位于济宁市高新区正大菱花片区，东至规划东四路、西至崇文大道，随着城区发展已逐步纳入城市中心区范围，地块几乎集聚了政务机构、金融机构、商业机构等，这决定了项目必然长期繁荣鼎盛并具有强大升值潜力。项目总用地面积138亩，建筑面积约25万平方米，由住宅、公寓、沿街底商、组成的综合体项目。主要包括：住宅建筑面积16.77万平方米，商业公寓建筑面积1.55万平米；沿街底商建筑面积0.77万平方米，会所建筑面积0.05万平米。,高新区板块个案分析,兴唐国翠华府,位置：高新区诗仙路总占地面积：114000平方米总建筑面积：202986平方米容积率：1.

49、6绿化率：38.20%开发商：兴唐房产目前均价：15000元/,项目简介兴唐国翠华府坐落于高新区副城市中心区域，科技新城的南侧，廖沟河景观走廊的西侧，南邻诗仙路，西临瑞园路，北临嘉达路，与圣都国际会议中心各路相望，是东部科技新城的核心区域，地理位置极为优越。这里汇聚了济宁最具有发展潜力的地段价值，以及世界500强企业的高质人群，快速交通、生态湿地公园、大型市政配套一应俱全。国家级高新区犹如一个国际化的科技文化生态圈，聚合了济宁最具有高端消费能力的财富阶层。,高新区 未来“宜居城市、高新基地”的功能定位，随着交通路网的建设、市政配套的逐步完善，都市生活黄金圈的格局将逐渐形成，是济宁正在崛起的城市

50、次中心。,区域在政府规划、产业规划、生活配套规划中享有优势；区域自身生态、环境优势明显，是较理想的休闲居住区域；生活配套逐步形成，未来竞争优势、增值性和档次具备极大的提升空间；但政府规划实施存在不确定性，各项规划实施滞后的可能性很大。,区域项目简析：区域项目走精品路线，打造高端宜居社区；区域楼盘自身品质较高，产品走差异化路线；标志性样板社区，如：VILLA、国翠华府；,房产市场,高新区板块小结,交通：公共交通缺乏，对私家车依赖严重，但通达性很强,房产市场小结,济宁市房地产呈现稳定发展，房地产投资逐年增加，商品房销售面积和价格呈现双 增长，发展势头良好；区域集中：目前楼盘主要集中在城区的北部和中