2013大连城市报告.ppt

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1、大连城市报告,大连城市报告,第一章：大连城市整体发展状况第二章：大连城市整体规划及发展方向第三章：大连房地产业发展状况第四章：大连房地产开发状况第五章：个案调研分析,目 录,第一章：大连城市整体发展状况,大连地区至少有17000年的人类活动历史。战国至秦汉属辽东郡。汉设沓。唐属安东都护府。辽设苏、复州。金改苏州为金州。元设金复州万户府。明设金州卫。清设金州厅。19世纪，这里还是一个名叫青泥洼的小渔村。1898年开始，俄国人在大连湾南岸的青泥洼一带建立大连市，给她起名“达里尼”特别市，意为遥远的城市。20世纪末，日本人占领了这个城市，把“达里尼”音译过来就成了汉语的“大连”。,大连的城市历史,大

2、连，位于中国辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海，是全国15个副省级城市之一、5个计划单列市之一、全国14个沿海开放城市之一；是中国东北主要的对外门户、东北亚国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。也是全国文明城市、中国优秀旅游城市、全国卫生城市、国家环保模范城、国家园林城市。大连城市环境绝佳，曾获得联合国人居奖，先后被联合国环境规划署评选为“世界环境500佳”、国际花园城市最高奖，曾被江泽民同志题词为“北方明珠”。大连是世界经济论坛新领军者年会（夏季达沃斯年会）常驻举办城市。,黄 海,大连的城市简介,大连港口,大连国际会议中心,中央商务区,大连的城市物产资源,农业资源 大连地区的农

3、业资源比较丰富，著名的农作物有水稻，水果，花生等8大类别，其中水果生产在全国占有重要的地位。苹果有120多个品种，素有“苹果之乡”的美称；同时还繁育和栽培了樱桃，桃，梨，葡萄等大量优良品种。大连地区的水产品资源比较丰富，盛产多种鱼，虾，蟹，贝，藻，是全国重点水产基地之一。大连沿海约有鱼类280种，海洋无脊椎动物约有400多种。大连的沿海海城产150多种藻类，,生物资源 野生维管素植物共152科、666属、1747种，其中油脂植物110种，药用植物120多种，土农药类植物50多种。沿海藻类共150多种，分属绿藻、褐藻和红藻门。沿海有机碳的年生产能力平均每公顷1.4吨。全地区有无脊椎动物约4850

4、种，野生脊椎动物约765种。其中，具有经 济价值或常见的无脊椎动物有132种，野生脊椎动物有442种。,矿产资源大连地区已发现金属、非金属矿产及地热矿泉水资源等近30种、500余处。其中非金属矿产中的石灰石、硅石、金刚石、石棉、菱镁矿、滑石等价值较大。金刚石探明储量为全国总储量的54%左右。金属矿产资源储量不大，矿体小。,土地资源全市耕地面积为28.7万公顷，其中水田3.3万公顷，旱田25.4万公顷。全地区林业用地42.4万公顷，其中有林地34.4万公顷，未成林造林地3万公顷，宜林荒山3.3万公顷。可利用草地面积26.7万公顷。有滩涂资源6.6万公顷，其中黄海海岸4.2万公顷，渤海海岸2.4万

5、公顷。,大连的城市物产资源,8,星海湾,老虎滩,东港,河口湾,开发区,金石滩,新兴海滨住区,度假旅游,新兴海滨住区,度假旅游,度假旅游,傅家庄,旅顺口,海岸线1906公里，占辽宁省海岸线总长度的73%东北唯一亲海城市海资源为房地产带来巨大附加价值,度假旅游,大连海岸线资源,大连现辖7个市辖区、3个县级市、1个县。市内五区基本信息中山区：陆地面积43.85平方千米，海岸线长27.5千米。辖8个街道。常住人口 31万。是大连市的经济金融中心区。西岗区：面积26.1平方千米，辖7个街道，45个社区居委会，常住人口 36万。是大连市的行政文化中心区。沙河口区（含高新技术产业园区）陆地面积48.32平方

6、千米，海岸线长8。辖9个街道、90个社区居民委员会，常住人口 63.1万。邮政编码116021。是大连市科学教育中心区。甘井子区面积502平方千米，辖2个镇、13个街道，114个社区居民委员会。常住人口 73万。高新技术产业园区1991年3月经国家批准建立的首批国家级高新技术产业园区。规划控制面积153平方公里，园区总占地35.6平方公里，由七贤岭产业化基地、海外学子创业园、软件园、旅顺南路软件产业带、龙头分园等发展区域组成。,大连市整体版图,大连的内外部交通方式,航道沈大铁路沈海高速鹤大线大连周水子国际机场大连北站大连港大连站,大连金州国际机场,大连市内道路主干线分布,为打造更快捷的交通，将

7、继续推进新机场、地铁、渤海大道等重大交通项目建设；建设河周路、凌川路、光明路、南部滨海大道、机场快速路和大连湾跨海通道，改造西南路、华北路、中华路、东方路及疏港路东港段，延伸东联路、山东路至机场快速路，在中心城区形成“七纵七横”快速路系统。,大连市城市文化,体育文化，大连是一个像巴西一样狂热地迷恋足球的城市，1994年中国足球职业化以来期间，大连队获得了8届联赛冠军。大连有“足球城”、“田径之乡”、“游泳之乡”的美誉，是中国的体育名城。,节日文化，正月大连烟花爆竹迎春会、四月龙王塘水库樱花节、五月大连赏槐会、七月大连啤酒节、八月大连国际艺术博览会、九月大连国际服装节、十月大连国际马拉松赛、十一

8、月大连国际冬泳节、十二月冬季购物到大连。,广场文化，中山广场 市中心的广场，是大连市的金融中心和商业中心。人民广场 市政府，行政中心。还有星海广场、海军广场、友好广场、华南广场、希望广场、胜利广场、奥林匹克广场等。,大连建城不过百年，历史的底子相对单薄，但这并不影响城市文化的积淀。在侵染外族文化同时，也发展了自己的城市文化如体育文化、节日文化、广场文化、滨海景观文化等。,大连外国语学院,大连医科大学,东北财经大学,大连海事大学,大连理工大学,大连交通大学,辽宁师范大学,大连工业大学,大连市城市教育资源,大连民族大学,大连大学,大连海洋大学,大连普通高校及各类科研开发机构200多个，每年高校向社

9、会输送高层次人才10万人，为大连的城市高速发展提供了强有力的人才支持。,大连市城市旅游资源,大连是中国著名的避暑胜地和旅游热点城市，依山傍海，气候宜人，环境优美，适于居住，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温为10，年降雨量700毫米左右，无霜期6个月。大连老虎滩海洋乐园（AAAAA级）：坐落于大连南部海滨中部，占地面积118万平方米，4000余米海岸线，是中国最大的一座现代化海滨游乐场。金石滩国家旅游度假区（AAAAA级）：全国最大的国家级旅游度假区，依山傍海，自然环境优美，旅游功能齐全，休闲特色突出，充满 艺术氛围，具有异国田园情调。大连森林动物园（AAAA级）：始建于1990年，占地面积7.2

10、公顷。这里依山傍海，四面环山，环境优美，景色宜人。大连圣亚海洋世界（AAAA级）：亚洲最长的118米海底透明通道，将您带进全景式的海底世界。发现王国（AAAAA级）冰峪旅游度假区（AAAA级）,2012年各项经济数据再创历史新高，增幅有所下降。,大连市城市经济指标,大连在东北三省中扮演着重要角色，是东北三省最重要的港口城市和航运中心，GDP、人均可支配收入等各项经济数据，同比东北三省其他城市均排前列。,东北三省主要城市经济对比,按世界银行标准，人均 GDP800美元以下为低收入国家或地区；8003000美元为中下等收入国家或地区；30009000美元为中上等收入国家或地区；9000美元以上为高

11、收入国家或地区。大连人均GDP10.47万元=17034.6美元（1美元=6.1445人民币）。,在中国新兴城市50强报告内增加的城市类别，它们正向一线强市过渡，1.5线城市共计9座。大连在这其中GDP等经济数据属于中等水平。,全国同级城市经济对比,大连在整个东北三省是东北主要的对外门户、东北亚国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。大连拥有丰富的自然资源和矿产资源，水产资源尤为丰富，吸引了大批量的外来人口来连就业和投资，为大连的经济发展带来了很大的机会。大连拥有良好的自然环境，四季气候宜人著名的旅游度假城市。交通的便利，气候宜人吸引了海内外的游客，城市的旅游业也得到了蓬勃的发展。大连在2

12、012年被列为中国首批1.5线城市，标志着大连向一线城市的迈进。各项经济指标逐年盘升，2012年GDP更是突破7000亿关口，迈向中等发达城市的行列。,大连城市发展状况小结,第二章：大连城市整体规划及发展方向,全域城市化的落脚点不仅在城市和城镇体系，它着眼于全域，在实现城市化空间扩展的同时改善了农村的发展环境和城乡关系，可以促进农村发展和城乡互动，为城乡一体化创造条件。同时，农村是城市化过程的另一端，是城市化健康发展的支持，只有农村与城市形成互动，共同发展，才能实现可持续的城市化。,全域城市化,大连城市发展规划方向,大连城市内重点发展区域,凌水湾商务区,东港商务区,大连城市内重点发展区域,科技

13、生态创新城,体育新城,大连东港商务区,随着城市的不断发展，CBD逐渐成为了城市的核心区域。在大连城市建设的过程中，人民路沿线俨然成为了黄金地段的代表，而其延伸区域东港商务区将成为大连向世界展示魅力的窗口。其中，核心部分改造中的东部港商务区西起人民路延伸段，东至海之韵公园门前，总规划用地面积5.97平方公里陆域面积2.78平方公里，填海面积3.19平方公里。规划设计有港口服务区、总部办公区、金融商贸区、文化娱乐区、商业服务区、滨海服务区和高档住宅区。,东港板块以建设中的东港商务区为核心，涵盖中山广场以东、以北的城市黄金区域。该区域主要包括大连的CBD人民路沿线，以及大连的东部岸线。,大连凌水湾商

14、务区打造高新园区“总部经济基地”,凌水湾东起东北财经大学南门至西尖山海边，西至高新区七贤岭产业化基地，由高新区负责环境改造和生态修复，具体项目由高新区国有企业大连海创投资有限公司实施。凌水湾改造项目用地总面积约4.7平方公里，建设用地约2.8平方公里。根据大连高新区统一规划，凌水湾地区将重点打造“总部经济基地”。该项目完全实施后，大连西部将形成一个背山面海、风景旖旎、高楼林立的新的经济中心区。未来的凌水湾将以“双子星”模式发展，形成以高端服务业为载体、以高端产业为核心、以高品质生活为文化底蕴的总部生态经济圈。,凌水湾商务区,未来，凌水湾将以“双子星”模式发展总部生态圈,凌水湾商务区,体育新城,

15、大连史上最大的单体规划项目 大连体育新城位于甘井子区，东起沈大高速公路后盐出口，南靠华北路，西至鞍子山、由家村一线，北临渤海海域，是连接我市各城区的纽带。规划面积74平方公里、可容纳100万人口，是大连市史上规模最大的新区单体规划项目,快速疏导的交通便捷住区 体育新城具有极其突出的交通优势，哈大客运专线、大连新火车站位于区域内；建设中的新地铁将成为未来城市交通主动脉；土羊高速公路、辽宁滨海大道贯穿其中；规划建设的“三纵三横”城市主干路网将其与大连老城区、金州新区、旅顺口区紧密相连。此外，体育中心距离周水子国际机场10公里，规划中的大连新机场就位于区域北端。,国内外著名地产商的进入将使该区域成为

16、聚焦的热点在“大连体育新城香港签约推介会”上，体育新城建设指挥部办公室领导代表区政府，与万科、海昌、香港中安投资、香港柏雅国际投资等16家企业签订了10项“现代服务业投资项目合作意向书”。这10个项目占地面积约410万平方米，预计总投资270亿元。项目内容包括商业金融、教育科研、公共市政设施等。体育新城还与上海绿地集团在上海签订了体育新城投资项目意向书，该项目总投资约30亿元。大连体育新城已成为国内外企业投资大连的新一轮聚焦热点，也标志着大连体育新城的开发建设进入新阶段。,打造城市副中心大连体育新城将以承载第十二届全运会闭幕式和多项赛事的大连体育中心为核心，以大连新火车站、新地铁、“三纵三横”

17、主干路网等构架起的城市交通体系，围绕体育文化、旅游会展、商业物流、总部经济、生态居住等城市功能，打造大连城市副中心和滨海生活典范新城区。,现代化的卫生医疗住区,卫生中心建5个项目:新建市妇产医院、市儿童医院、新华医院、新建市疾病控制中心和新建人口与计划生育服务中心。体育新城卫生中心项目用地选址在体育中心西南侧，总用地面积约20.7万平方米，总建设规模17万平方米。其中新建市妇产医院、市儿童医院、新华医院项目各设置床位500张；新建市疾病控制中心项目和新建人口与计划生育服务中心项目建设规模分别为1.8万平方米、0.45万平方米。按照市政府要求，今年年底主体建设要基本完成。,妇产医院,人口与计划生

18、育服务中心,市疾病控制中心,儿童医院,新华医院,体育新城,大连生态科技创新城简介,大连生态科技创新城是大连市委、市政府落实中央政府和省委、省政府关于加快转变经济发展方式、建设创新型城市、推进全域城市化战略部署的重要举措。2010年5月，大连生态科技创新城被纳入辽宁沿海经济带重点支持区域；2010年11月，被国家发改委授予“国家高技术服务产业基地”称号；2011年3月，被科技部认定为“国家现代服务业产业化基地”；2012年6月，大连生态科技创新城广告创意产业园被国家工商总局认定为“国家广告业发展试点园区”；2013年1月，大连生态科技创新城被住建部确定为国家智慧城市试点，同月，核心起步区研创团地

19、被省政府确定为省重点建设的研发设计产业园。,大连生态科技创新城,总体规划对用地布局、交通组织、公共设施、市政设施、绿地系统等内容进行了专项设计。规划体现了城市功能现代化、环境生态化、产业高端化的特点。规划坚持产业要素与城市要素同步积聚，经济发展与生态维持提升同步实现，坚持以人为本、科技引领、创新驱动的发展路径，描绘了高级人才、高端产业聚集、生态文明、宜居宜业，具有鲜明特色的城市中心区的规划前景。总体规划的编制为生态科技创新城基础设施建设、规划建设、招商引资等工作奠定了基础。下一步管委会将在市规划局的指导下，按照规划编制审定程序继续深化完善生态科技创新城总体规划,发展规划从发展基础、总体构想、空

20、间布局、重点任务、保障措施等几个方面对生态科技创新城未来的发展提出了具体指导原则。发展规划强调要充分利用优越的现状基础环境，坚持体制机制创新，以生态、科技、创新为主线，突出生态为特色、科技为核心、创新为动力，着力发展工业设计与研发、信息技术、文化创意、森林金融办公等主导产业，采取多极发展的建设布局，进一步推动国际间产业合作，努力把生态科技创新城建成国际水准的高新技术研发基地、高端人才高端产业的集聚区、创新创意产业聚集区、生态智能技术试验区和绿色生活示范区,新城规划,大连生态科技创新城,核心起步区 核心起步区面积1.35平方公里，位于大连生态科技创新城区域东部，由我国著名的软件园区和科技地产运营

21、商亿达集团投资建设，遵循“生态和谐、生产和谐、生活和谐”的理念，发挥生态科技创新城建设标准示范样板区作用。,国际商务城 该项目由世界 500强企业中国中冶集团投资建设，打造企业总部聚集区和低密度、生态型商务花园。项目规划面积约为3平方公里，已于2010年初摘得项目一期42.9万平方米建设用地，总投资27亿元。截止2012年底，国际商务城项目总计开工面积31万平方米，其中21万平方米的产业楼与住宅全部完工，2012年新开工10万平方米的建筑面积。,北方生态慧谷 该项目由江苏一德集团和天津泰达集团共同投资建设，发展以呼叫中心为核心的服务外包产业及以物联网、创业孵化器为代表的新兴产业。项目单位邀请国

22、内顶尖水平的规划团队，初步完成了项目的概念性规划及产业区、商业配套区的建筑方案设计和区域能源管理规划设计，总投资25亿元。截止2012年底，北方生态慧谷项目开工建设了12.2万平方米产业楼及3万平方米的商业配套，其中10.3万平方米的产业楼已封顶。,大连生态科技创新城,领衔新老城区5公里近距离战略地位，生态科技创新城价值持续攀升,大连生态科技创新城西北面海岸线长达37.2公里，东临建设中的大连市体育新城与机场核心发展区域，距大连国际机场仅5公里，距市中心仅12公里，距离大连港仅13公里，沈大高速公路延长线连通东北全境。科技新城比邻主城区，在建设初期，即可接受主城区各类基础设施配套的全面辐射。区

23、域优势发展空间充足，在建设初期，已经规划便捷的路网交通体系，并且临近机场、码头、火车站，拥有极为便利的交通优势。大连生态科技创新城与老城区几乎独一无二的15分钟近距离优势就格外令人瞩目。,大连市城轨交通规划研究始于1982年。2005年,市规划部门会同相关专业部门,依据城市总体规划和城市发展规划，在OD调查和综合交通规划的基础上,编制完成大连市中心城市轨道交通线网规划，规划轨道交通线网规模为262.9公里,包括总长71.3公里中心城区地铁线和总长191.6公里组团间快轨线，并预留发展线。,2.3大连市城轨交通线网规划概要,大连地铁,跨海大桥,轻轨8号线,33,地铁将加速市内各区域之间的紧密联系

24、，并且将极大地加速新火车站周边交通枢纽的成形，引导大量外地客户落户于此,地铁开工时间：2009年预计完工时间：2014年底大连地铁是大连市城市地下铁路的统称，大连市地铁1、2号线于2009年7月25日正式开工建设，计划于2014年12月全部建成通车，建设总工期5年半。大连市地铁覆盖范围为东起港湾广场，南到河口，西至红旗西路，北落姚家。河口站为地铁1号线与快轨旅顺线的换乘站，西安路是两条地铁线的换乘站。南关岭站可以实现让地铁线路和国铁大连北站换乘。其中除姚家车站为半地下站外，其它所有车站均为地下车站。地铁建成后日客运量可达99.5万人次。,大连地铁,34,项目西起高新园区河口，连接建设中的高新园

25、区滨海道路，在凌河街向西跨越南部海域后，在金沙滩东侧登陆，经隧道穿越森林动物园向北连接东北路和规划中的南部快速路。为了缓解大连中山路西段交通拥堵问题，星海湾跨海大桥工程已经启动，这条从海上直接通向高新区的跨海桥，可以分流中山路西段车流量。跨海大桥通车之后，还计划进一步对中山路西段进行改造。,作为大连“十二五”规划中的重点项目，星海湾跨海大桥预计在2013年建成通车，而随后的一系列针对中山路西段的改造工程，将使老城区到高新区的道路更加畅通。,跨海大桥,轻轨8号线,轻轨8号线（在建）：始于高新园区河口，途经软件园、黄泥川、樱花园及龙王塘旅游区、大学城、水师营、旅顺开发区、铁山镇等重点软件、旅游区域

26、，终点为旅顺开发区新港，即铭熙水岸小区旁。线路全长42.67公里，其中高架线路及地面线路长41.49公里，2座隧道长1.18公里，设14座高架车站。由于工程质量和动迁问题导致无限期通车，通车后可与地铁1号线相贯通，可从旅顺开发区直达大连西安路、长春路、青泥洼桥、中山广场、东港区等核心区域,大连城市规划发展小结,伴随着大连近几年城市的高速发展，大连原有的旧城区已无法满足城市发展的需要，城市逐渐由中心向外围扩张势在必行，全域城市化的发展规划正式契合了城市发展的需要，未来大连市的主城区将涵盖金州新区和旅顺口区。东港商务区、凌水湾、体育新城、科技生态创新城等几个区域的重点打造加快了“全域城市化”的推进

27、速度，使其具备更大的发展空间地铁、跨海大桥、海底隧道等多个重点项目的同时启动、城市建设提速，对外吸附能力进一步提升。,第三章：大连房地产业发展状况,大连市购房相关政策,机场新区,北部区,生态科技城,中北部区,中西部区,西部区,高新园区,星海区,东港区,中心区,东南风景区,大连市内房地产板块分布,2008年大连土地成交量最低，2009年随着国家政策调整开始增长，2010年东港区和普湾新区引领土地成交高峰。2011年受国家对房地产调控政策影响土地成交量开始持续走低，未成交比增大，但成交楼面价自2010年后虽有小幅震荡，整体一直处于历史高位。,2008年受亚洲金融危机影响，大连房地产市场収展受到较大

28、冲击，土地成交量最低。2009年初随着国家经济政策的调整，鼓励发展房地产，土地成交量不断增长，到2010年随着东港区和普湾新区大批量土地入市，大连土地成交量达到峰值。2011年受房地产调控政策影响，全大连市经营性用地成交量2010年达到峰值后一路下滑，2012年全市土地市场低迷，成交量为近四年的最低值为561万，同比下降24%。未成交土地宗数增多，未成交面积占供应面积（占地）比增大，由2010年的6%增至2012年的29%。成交楼面地价自2010年后，虽有小幅波动，但整体上处于历史高位。2012年随着东港区地块价格不断攀升，全市楼面价随之上涨楼面地价达到2855元/。,近五年大连市土地供求量走

29、势,近几年大连市内四区及高新园区土地资源有限，成交土地面积在全市逐渐降低，新市区已成为全市土地市场主力区域，自2009年开始金州新区的土地成交量为全市之首，2012年更是占到全年土地成交量的54%。,大连市内五区土地资源日益稀缺，成交土地面积在全市比例逐渐降低，由2008年的78%降至2011年的39%，2012年占比又再次下降仅占39%。金州新区及旅顺口区已经成为全市土地供应主力区域，2012年成交占比已经达到60%以上，全域城市化进程已开始显现。其中又以开发区成交占比稳步增长，由2009年19%升至2012年的38%，未来10年金州新区将成为外来人口的主要承接地。,近五年各区土地供应占比,

30、市内占比走势,42,2012年大连市内三块成交热点地块，分别位于东港商务区、东南风景区、中北部区；其中当属东港H03、H09-01地块，经过整整395轮竞价，龙湖地产以总价16.5亿元、超出底价2.1亿元的价格竞得，楼面价高达8767元/平方米，也是当月全国楼面价排名第二的地块；大型品牌开发商集中抢占市内优质地块，再次证明大连市内地块的稀缺以及对未来市场良好的预期。,地块：大橡塑老厂区地块占地面积：12.51万平规划建面：21.447万平成交价：10.7亿元溢价率：19.2%开发商：万科,地块：不朽巷地块占地面积：8.57万平规划建面：24万平成交价：20.28亿元溢价率：20%开发商：绿城,

31、地块：H03、H09-01地块占地面积：6.28万平规划建面：18.84万平成交价：16.5亿元溢价率：14.6%开发商：龙湖,2012年大连市内热点地块,受房地产调控政策影响，近年大连市土地供应量持续走低。大连市土地供应量自2010年达到峰值后，近两年供应量大幅下降，未成交量比增大，成交楼面地价即在高位运行。目前国家政府层面房地产调控政策仍然以限购为底线，坚决执行房地产调控政策；在土地市场斱面，将会加强土地市场监管和督查。近几年大连市内四区及高新园区土地资源有限，成交土地面积在全市逐渐降低，并且呈现出向外部扩张的走势，新市区已成为全市土地市场主力区域。2012年土地成交的主力区域集中在甘井子

32、区和金州新区，其中甘井子区的华南、科技创新城、区域，开发区的保税区、小窑湾、金石滩区域成为热点区域。2012年土地市场先抑后扬，年末出现供应高峰。2012年土地市场持续低迷，10月份开始好转，11、12月呈现井喷状态，年末迎来年度成交高峰期。各大型品牌开发商竞相拿地，抢夺优质地块，溢价率均处于高位。2012年底成交的几宗高溢价“明星”地块使大连成为土地市场重点监测的十个城市之一，从而影响了2013年政府土地供应计划。,大连房地产业发展状况小结,第四章：大连房地产开发状况,项目规模与分布,项目为大连市2013年在售项目,大连房地产开发状况,东港第,中心裕景,新世界名泷,嘉和广场,上方港景,万达公

33、馆,东海岸天际,润德广场,华业玫瑰东方二期,颐和星海,一方公馆,深蓝中心,明秀庄园,美辰香醒,尚品天城,朗香小镇,香水湾,柏悦国际,锦绣华城,东方圣克拉,城市印象,远洋广场,大连天地,宏都峰景,第8区,君海阁,东盛启城,名仕智慧谷,中铁诺德,小平岛,万科天麓,中体奥园,观山桃花源,连海金源,翡翠春城,君悦晟景,普罗旺斯,金塘玉墅,长鹭悦湖,美树日记,春田,岭秀滨城,中冶蓝城,诺维溪谷,国民院子,第五郡,怡情山水,红旗谷,鼎新悦府,建筑面积10万平以下,建筑面积2040万平,建筑面积4080万平,建筑面积80万平以上,建筑面积1020万平,福佳新城,鲲达盐岛湖,丽湾海景,卡纳意乡,海尚明珠,半山

34、壹号,翠岫联芳,山居笔记,星海湾壹号,开成领地,南山1910,钰桥中央庭院,沿海鉴筑,富士庄园三期,金地艺境,未名山,橡树庄园,富森悠然生活,城市旋律,第九频道,南娄海景,阳光尚城,金地云锦,香泉谷,金紫荆公馆,凯泰铭座,一方国际,华润凯旋门,天源秀景,南海一号,浦项道,万达海公馆,万科朗润园,西山林语,悦泰福里,枫丹丽城,红星国际广场,星光耀广场,泰达慧谷,中信海港城,钻石湾,Mini印象,万科溪之谷,星海大观,金色年华公馆,华都文郡,汇邦中心,悦泰街里,悦泰湾里,鑫汇茗苑,泉水润泽园,颐泊湾,金街广场,华远新都汇广场,亿合城,御湖熙谷,鹏德心湖,滟澜山,中航国际广场,凯丹天地,浦项道,紫御

35、观邸,哈佛世纪,波菲蓝岛,百年港湾,万科西山天街,47,供应结构特点：20万平以下中小盘在大连市场比较广泛，产品类型丰富，数量众多，成为市场的主流楼盘；20-40万平楼盘为目前市场的中间力量；40-80万楼盘一般为区域内的领导者；百万平大盘一般在城市边缘扮演城市运作着的角色。百万大盘一般分布在城市边缘处，多为品牌开发商，在市场中扮演区域运作和城市拓展角色。4080万平的大盘主要分布在机场新区的纯居住型楼盘，中心区和星海区域的综合体楼盘。这部分楼盘在市场中起到领导角色，决定区域价格和区域影响力。2040万平的中盘主要分布在机场新区、北部区域、高新园区等，产品体现为中低端纯居住类型。这部分楼盘在市

36、场中表现出中坚力量，首先这部分楼盘拥有游刃有余的规划纵深，相对丰富的产品线，和灵活可控的价格，还有相对成熟的地段，加之足够的推广费用，让这部分楼盘在市场上表现的极为活跃。20万平以下中小盘分布区域较为广泛，从市中心的公寓产品到中心边缘的改善类产品，再到城市边缘的刚需类产品，这部分楼盘主流开发商一般为中小开发商，在市场中多表现为跟随者。,项目规模与分布,产品类型与分布,项目为大连市2013年在售项目,大连房地产开发状况,东港第,中心裕景,汇邦中心,嘉和广场,上方港景,万达公馆,东海岸天际,润德广场,星海大观,华业玫瑰东方二期,颐和星海,一方公馆,深蓝中心,明秀庄园,尚品天城,香水湾,柏悦国际,锦

37、绣华城,东方圣克拉,城市印象,远洋广场,海尚明珠,大连天地,宏都峰景,第8区,Mini印象,君海阁,东启盛城,名仕智慧谷,中铁诺德,小平岛,万科溪之谷,观山桃花源,翡翠春城,开成领地,普罗旺斯,金塘玉墅,长鹭悦湖,美树日记,春田,国民院子,第五郡,万科朗润园,怡情山水,红旗谷,鼎新悦府,翠岫联芳,半山壹号,福佳新城,鲲达盐岛湖,丽湾海景,沿海鉴筑,钰桥中央庭院,南山1910,卡纳意乡,岭秀滨城,诺维溪谷,中冶蓝城,中体奥园,连海金源,星海湾壹号,阳光尚城,君悦晟景,钻石湾,枫丹丽城,金地艺境,未名山,万达海公馆,浦项道,香泉谷,星月湾,西山林语,红星国际广场,第九频道,一方国际,南娄海景,富森

38、悠然生活,华都文郡,城市旋律,悦泰湾里,金紫荆公馆,天源秀景,悦泰福里,新世界名泷,星光耀广场,悦泰街里,华润凯旋门,亿合城,中信海港城,橡树庄园,南海壹号,泰达慧谷,凯泰铭座,金色年华公馆,金地云锦,鑫汇茗苑,美辰香醒,泉水润泽园,万科天麓,颐泊湾,金街广场,华远新都汇广场,御湖熙谷,鹏德心湖,滟澜山,中航国际广场,凯丹天地,紫御观邸,哈佛世纪,波菲蓝岛,百年港湾,万科西山天街,供应结构特点：随着市内四区土地供应日益贫乏，成交楼面价始终居高不下，高层产品占据市场主导地位，小高层也占据1/4的市场份额，而多层产品已经慢慢进入稀缺状态，别墅产品主要集中在大连西部以及旅顺南路沿线，混合型社区一般出

39、现在大盘，用不同的产品类型去吸引不同的客层。由于市中心地块稀缺，目前大部分楼盘都是原有旧区改造项目，动迁成本高，导致容积率很难降低，所以越是市中心，越是配套好，越是繁华地段，产品就越像高层集中。所以东港区、中心区、星海区未来供应主要以高层为主。小高层产品也是大连市场的主流产品，因为其建造成本比高层低、居住舒适度比高层好、用地经济性上比多层高、建设周期短、市场受欢迎度高等因素，这类产品也备受开发商亲睐，再加上大连主流居住性产品的批地容积率一般在1.52.0之间，所以又正好契合了这种产品的用地特性。多层产品在大连是已慢慢进入稀缺状态，主要该类产品用地经济性不高，但该产品市场接受度很高。别墅产品供应

40、主要集中在大连西部，西郊森林公园区域，这里被誉为大连的后花园，环境优美，山体资源丰富，是非常享受的郊区生活。混合型社区一般出现在大盘，用不同的产品类型吸引不同的客层，具备一定的包容性。,产品类型与分布,项目档次与分布,项目为大连市2013年在售项目,大连房地产开发状况,沿海鉴筑,钰桥中央庭院,南山1910,卡纳意乡,岭秀滨城,诺维溪谷,中冶蓝城,中体奥园,连海金源,星海湾壹号,阳光尚城,君悦晟景,钻石湾,枫丹丽城,金地艺境,未名山,万达海公馆,浦项道,香泉谷,星月湾,橡树庄园,西山林语,红星国际广场,金色年华公馆,一方国际,南娄海景,富森悠然生活,华都文郡,城市旋律,悦泰湾里,金紫荆公馆,天源

41、秀景,悦泰福里,新世界名泷,星光耀广场,悦泰街里,华润凯旋门,中信海港城,绿地中心,中航国际广场,泰达慧谷,万科西山天街,国滨馆,南海壹号,第8区,上方港景,东盛启城,凯泰铭座,第九频道,金地云锦,鑫汇茗苑,美辰香醒,泉水润泽园,万科天麓,颐泊湾,金街广场,华远新都汇广场,亿合城,御湖熙谷,鹏德心湖,滟澜山,凯丹天地,紫御观邸,哈佛世纪,波菲蓝岛,百年港湾,2009年由于受2008年影响，整体市场供应量不足，但受国家宏观政策影响，需求量猛增导致市场价格暴涨。2010年虽加大了市场供应量，但是市场需求依然旺盛，整体价格依然持续快速上涨。2011年国家政策压制，市场整体需求减少，但是价格依然在持续

42、上涨，并且创造历史高峰。2012年成交价格的回落，除政策影响外，成交结构的变化是主要因素之一，城市外围区域大批量刚需产品入市拉低了整体成交均价；虽从表面上来看2012年整体成交均价，但从实际来看2012年各个楼盘价格均有不同幅度的上涨。,近年大连商品住宅供求分析,大连市商品住宅市场经历了2008年金融危机的低谷之后，2009年国家宏观政策调整触底反弹，2010年国家开始实行宏观调控反弹回落，2011年及2012年宏观调控影响进行底部盘整，但2012年下半年由于市场需求被长期压制，刚需性项目成交量开始上扬，地方政府也开始微调市场政策进一步刺激市场活跃度。,近年大连商品住宅供求数据,54,2012

43、年大连市内五区2/3供销均来自甘井子区，甘区2012年新增供应占全市67%，成交量占全市61%。9889元/的成交均价为市内五区最低，甘井子区拉低全市成交均价，甘区处于全市商品住宅价格洼地，除地理位置较远的因素，区域价值有待于提升，在解决购房者居住需求的同时注重品质的打造。,2012年大连市内各区供应分析,市内五区供应量占比,市内五区成交量占比,2012年销售面积前十名开发商排名,前十开发商中，大型品牌开发商占有8个。其中远洋地产销售面积位居全市第一位，并遥遥领先其他开发商。前十开发商市场份额约32%，市场集中度有所提高。,市场份额10.94%4.44%3.29%2.90%2.58%1.97%

44、1.92%1.39%1.32%1.28%合计：32.04%,大连市内各区域主要房地产开发商,外地企业,本地企业,57,2012年销售面积前十名楼盘排名,销售前十项目中，品牌开发商项目有6个。随着品牌知名度的树立，大型品牌开发商项目日益受到消费者关注和亲睐。全市销冠项目为远洋红星海世界观，前十项目中有4个远洋地产项目。前十项目市场份额为19.71%，与2011年19.12%基本持平。,市场份额3.33%2.87%2.54%2.13%1.97%1.75%1.33%1.31%1.27%1.21%合计：19.71%,远洋 钻石湾,品牌开发商项目布局-远洋,在售项目,待售项目,远洋 假日养生庄园,远洋

45、广场,远洋 未来城,远洋 时代城,远洋 红星海,远洋 壹中心,亿达 普罗旺斯,品牌开发商项目布局-亿达,在售项目,待售项目,亿达 第五郡,亿达 春田,亿达 第一郡,亿达 东方圣克拉,亿达 天琴山,亿达 蓝湾,亿达 杰特,华润 星海湾壹号,品牌开发商项目布局-华润,在售项目,待售项目,华润 凯旋门,华润 海中国,万科 樱花园,品牌开发商项目布局-万科,在售项目,待售项目,万科 魅力之城万科 朗润园,万科 蓝山,万科 西山别墅,金州 万科城,万科 海港城,万科 溪之谷,大连市商品住宅市场经历了2008年金融危机的低谷之后，2009年国家宏观政策调整触底反弹，2010年国家开始实行宏观调控反弹回落，

46、2011年及2012年宏观调控影响进行底部盘整，但2012年下半年由于市场需求被长期压制，刚需性项目成交量开始上扬，地方政府也开始微调市场政策进一步刺激市场活跃度。甘区2012年新增供应占全市67%，成交量占全市61%，9889元/的成交均价为市内五区最低，甘井子区拉低全市成交均价，甘区处于全市商品住宅价格洼地，除地理位置较远的因素，区域价值有待于进一步提升。大连年度销售前十名开发商其中8家为大型品牌开发商，前十名开发商占据32%的市场份额，整体市场集中度有所提高，未来各个区域发展也必将由各个品牌开发商引领。从各品牌开发商项目分布及近期拿地情况可以看出，由于中心城区内土地资源稀缺、项目竞争激烈

47、，更多的开发商选择城市中心向外围扩张，例如：西部（如万科、亿达）、甘北（如华润、金地、远洋等）、开发区（远洋、绿地等）。销售数据证明，这些区域正在为开发商提供广阔的发展空间。,大连房地产开发状况小结,第五章：个案调研分析,万科朗润园,绿地中心,钰桥中央庭院,枫丹丽城,宇圣明珠,丽湾海景,颐泊湾,金地艺境,万科蓝山,远洋广场,第五郡,国民院子,缇香漫城,亿达春田,新星艾维尼,中冶蓝城,易和岭秀滨城,运达诺维溪谷,颐和五号,东港第,中心海港城,香水湾,中航国际广场,观山桃花源,城市旋律,阳光尚城,连海金源,西山林语,西山天街,长鹭悦湖,南娄海景,百年港湾,一方国际,中心裕景,凯丹天地,万达公馆,星光耀广场,东盛启城,万科樱花园,悦泰福里,天琴山,金地云锦,宏都峰景,万达广场,东方圣克拉,锦绣华城,星海湾壹号,颐和星海,凯泰铭座,华都文郡,华业玫瑰,第九频道,金紫荆公馆,普罗旺斯,中铁诺德,第8区,柏悦国际,君海阁,雯君庭,浦项道,紫御观邸,南海壹号,国滨馆,未名山,小平岛,大连天地,