某小区智能化系统设计方案论文.doc
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1、一、系统综述11概述今日的小区生活随着物质文明的提高和通讯科技的发展而日新月异。人们对住宅的要求也不再停留在原来的片面追求住房面积,而是向舒适性、智能化方面靠拢。人们对小区的社会环境、自控系统及相关的设备、服务与管理、实际的居家需求等要求越来越高,要求小区开发商提供一个高效、舒适、安全、便捷的人性化住宅空间。因此此小区的智能化建设是顺应社会的需求。此小区是1栋高32层的高级住宅楼,有186户。根据建设部发文 “全国住宅小区智能化技术示范工程工作大纲”( (99)建设技字第23号)有关标准,此小区的智能化程度定位在先进型,意把小区建成一个安全、舒适、方便、温馨的家居场所。12小区的智能化需求分析
2、由于此小区位于广州市,许多配套设施比较齐全,整体规划的要求比较高。许多资金雄厚的物业公司都在附近投资兴建了自已的样板小区,给购房者提供了较大的选择空间。此小区能否获得较高的卖点,羸得较好的经济回报,小区的智能化建设可能是吸引购房者的关键因素之一。如何充分利用不到最低的投资成本,搞好小区内的智能化建设,为小区创造较好的经济效益是投资者一开始就充分考虑过的重要课题。针对此小区的实际情况,如何提供一个人性化的住宅空间,同时获得较好的经济回报,必须充分考虑如下社会需求:1) 如何让小区居民能真正的安居。l 防盗。在广州这样的国际化大都市里面,可能会吸纳来自世界各地的各阶层人士,其中不泛腰缠万贯的巨富豪
3、商,也必定会有打家劫舍的汪洋巨盗。因此,人们对财富的追求与捍卫仍是千古不变的课题。l 防火与紧急呼救。人们在家居单元内休养生息,随时可能遇到煤气泄漏、火灾事故以及一些特殊情况下的紧急救援,因此家居安全情系千家万户。2) 如何最大限度地满足居民日益增长的服务需求。未来的社会,谁的服务真正到位,羸得了客户的心,谁就是真正的羸家。l 收费服务。如水、电、煤气、地下停车场的收费管理等,必须公平、合理,缴费方式应当方便、易行。l 客访服务。人们生活在群体之中,必然有来自各地的亲朋好友相访。怎样将主人愿意接待的访客高兴的迎入家中,而将不愿接待的访客拒之门外,保证小区居民的正常生活不被外界干扰,是小区服务管
4、理的重要内容。l 信息交流。现代高科技的发展使人们对外界的信息交流日益增多,如电话通讯、网上资料查询、远程医疗与教学、网上购物、电子商物、VOD点播等,都要求方便、快捷地进行,因此小区服务必须提供一个广阔的信息交流空间。3) 如何保证物业公司的正常运作,获得最好的经济效益。如采用自动收费管理、自动投诉报修管理等高效率的服务手段,既提供高效、快捷的服务,又可降低管理人员的数量,节省人工开支;采用严密的安全防范,减少公共设施的人为损坏,降低小区正常运作的成本等。13小区智能化系统介绍针对此小区具体需求与物业管理的特点,我们本着经济实用的原则,兼顾先进性与扩展性,设计了一套小区智能化系统。各部分简要
5、介绍如下:131家居智能化系统l 家庭安全防范系统每户单元内设有加拿大DSC的PC585家庭报警主机和操作键盘,将门磁、红外探测器、有害气体泄漏探测器、紧急呼救按钮等信号均送至家庭报警主机,通过电话线与小区保安中心的报警主机联网,实现对整个小区所有家居单元的自动报警。通过操作键盘可实现布防与撤防,并具有故障诊断与代码显示,居户操作简单,维护方便。根据居户需求添加小量部件便可实现无线遥控,功能齐全,非常经济实用。l 三表自动计费对居民非常关心的水、电、煤气的计量与收费是采用自动计费系统。不仅可以迅速、准确地获取每户住户的水、电、煤气的使用数据,还可大大降低管理人员的工作量,减少管理人员。由于计量
6、与统计分析工作的自动处理,物业管理部门与小区居民都能及时了解各项的费用使用情况,对不必要的收费可及时自行调整,以便降低日常开支;对不合理的收费可及时得到纠正。l 可视对讲可视对讲系统是小区使用频率较高的设施,其故障率的高低将直接关系到小区住户的方便性,影响投诉率。因此,系统采用深圳卫锐通可视对讲系统,确保系统可靠、故障率低;同时对可视对讲主机的外观进行特殊设计,采用不锈钢材料,使产品美观实用。系统在管理中心、大堂门口设可视对讲主机,在每户住户门口设单户可视对讲门口机,在家居单元内设可视对讲分机。小区居民可通过可视画面直接决定是否应该开门迎接,保障了居民的日常生活尽量少受外界干扰。132社区服务
7、系统l 闭路电视系统本系统主控设备选用了日本TOYANI公司生产的系列产品,配备黑白双工16画面分割器。系统在大堂、出入口、主要通道和电梯厅、电梯轿箱以及车库出入口等配备摄像枪,及时了解小区内主要区域的安全情况,供保安监控中心根据现场不同人流区域的事态发展组织、协调保安人员的调动、巡防,及时预防、打击不良事件的发生。当出现警情时可启动长延时录像机进行实时录像,供事后分析用。也可根据需要对全部监控点设置24小时录像或分时段录像。16画面分割器采用50场/秒,具备环通输出,带报警和RS-232接口,有画中画和局部放大功能,分割画面可以任意组合。同时可为今后集成到统一的系统平台提供接口。l 停车场自
8、动收费系统系统采用不停车收费系统。对于用户和租户只要具有电子标签,则车辆进出车库不需要停车,车道前端机通过微波方式与电子标签之间进行通讯。自动检测电子标签的合法性,从而控制栏杆和显示信号装置,自动完成收费过程。电子标签可以随身携带且难于仿造,起到有效的防盗作用。l 背景音乐系统系统采用智能公共广播系统,配备十路音源切换矩阵机及相应的前置与功放设备。按照E1-4小区的实际情况,可分成六个分区进行单独广播及音量单独调节。也可在不同时段选择播放背景音乐、小区公共信息或扩展作消防广播进行分区广播。l 小区设备远程监视系统实现对小区设施的实时监控与故障报警联动。用先进的电子设备监视公用设备、供水、电梯等
9、设备运行状态,满足住户的需求。对于电梯的动态楼层与升降状态显示,系统采用专用的电梯视频监控字符叠加器将电梯轿厢的摄像画面与电梯的楼层状态与升降信息进行叠加在保安中心的监示器上进行显示,以实时了解电梯的运行情况,所在的楼层位置及上升、下降等详细信息。133管理中心系统在消防中心与管理间均配备图形工作站,并安装了相应的监控软件如警讯中心软件、“物业之星”等,对小区的各个子系统通过软件链接的方式进行实时监控,将各个系统前端所采集、发出的语音、数据、控制、视频等信号传送到管理中心,在管理中心对这些信号进行统一处理、分析、记录、显示和报警,及时发出相应的控制信息、控制命令给有关的控制设备。考虑小区智能化
10、建设的逐步实施,我们在管理中心、计算机房、保安中心等管理间都预留了各子系统集成的软硬件接口。在前期通过点对点连接进行数据的共享,最终实现整个小区的统一组网,采用局域网对小区各子系统、小区内各住户电脑进行统一管理,达到小区内和跨小区物业信息的综合管理。二、管理中心2.1概述管理中心是整个此小区的“神经中枢”,负责将小区内的所有物业管理、收费管理、设备监视、安防调度、信息交流等各个子系统进行统一管理。即各个子系统前端所采集、发出的语音、数据、控制、视频等信号都将传送到管理中心,在管理中心对这些信号进行处理、分析、记录、显示、报警等,及时发出相应的控制信息、命令给有关的控制设备。同时实现跨小区的财物
11、管理与信息交流。随着高科技的发展,人们生活水平日益得到改善,人们的生活空间也在迅速扩大。作为人们生活居住的小区环境智能化程度也愈来愈高,使小区的物业管理内容日益丰富。根据此小区的具体情况和标书的要求,在管理中心具体管理的内容有:l 小区的资料管理。如发展商资料、物业基本资料、房屋基本资料、业主资料、管理员资料、操作员资料等内容。l 居民信息管理。如住户家庭资料及入住登记、对住户钥匙的领取管理、查询和统计等。l 小区的收费管理。如三表自动抄送和收费、停车场收费、房屋出租收费、小区管理费摊派等。l 小区安防的管理。如家庭报警管理系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统等。l 小区的信息管理。如小区公共
12、信息的发布,小区内部居民与居之间、居民与小区管理中心之间的信息交流,小区与外界的信息交流等。l 跨小区的信息交流。如同一物业管理公司多小区财务的统一管理,设备维护人员的统一调度等。总之,通过管理中心的管理,一方面提高物业管理的效率,减少管理维护人员的数量,节约运营成本;另一方面为小区居民提供越来越方便、快捷和完善的服务。22解决方案由于此小区规划的具体要求是定位在先进型,使用户最终获得一个安全、舒适、方便、温馨的家居场所。一方面小区物业管理的内容越来越庞大,使小区物业管理的功能日趋多元化,另一方面人们对小区物业管理的要求和期望也越来越高。显然利用计算机模仿手工管理方式的单项数据处理也不能满足当
13、今小区物业管理的要求,采用呈现网络化和具有实时处理能力的综合数据处理系统也成为人们的共识。为此我们对小区管理中心的设计也顺应社会发展的需求而采用系统集成的方式将小区的所有物业管理内容集成在一个公共的信息管理平台上。本着节省投资成本并尽可能充分利用现有投资以获得最好的经济效益的宗旨,我们在管理中心的设计时也按逐步完善的思路来执行。首先作好结构化综合布线系统,在此小区内架起网络通信的物理信道,对每个具体子系统的设计也按系统集成的思路预留今后集成的接口。根据此小区的具体情况和本次标书的要求,系统在地下一层的储物间、地面一层的消防监控中心以及二层的管理间三个地方设管理站。221计算机房计算机房主要用于
14、综合布线系统、有线电视系统以及今后计算机网络等系统的设备安装。在前期安装调试时主要作为综合布线的设备管理间用,并在机房的防雷接地方面作了特殊设计,保证以后作为计算机网络管理用房时能符合相关的规范标准。此外将有线电视的接收处理设备也安装在此间。具体各子系统在管理间设备的组成及设备的安装详见综合布线与有线电视系统两部份。222监控中心监控中心兼作保安监控用房。将小区的家庭报警管理、闭路电视监控、可视对讲管理主机主设备等集中放在此管理间。2221家庭报警管理在管理间设家庭报警管理主机与图形工作站,并配备友好的警讯管理人机界面软件。具体每户家居单元内报警点的分布情况、报警类别等信息均用电子地图的形式事
15、先标记好,并建立相关联的数据库系统。因此管理人员在监控中心通过电子地图可以随时了解整个小区内每户家居单元的安全报警情况,一旦出现火警、盗警、紧急呼救等,通过电话网络可迅速将警情信号送到管理主机,在电子地图上动态弹出报警画面,显示具体的报警内容、报警住户的详细资料,以便组织有效的急救措施。2222闭路电视监控系统在保安中心设有监视器、长延时录像机等监控设备。在保安中心可同时监视电梯轿厢、电梯大厅、大堂、各楼梯间的具体画面,并可对各画面进行实时录像。画面分割器可自动将报警区域的画面单幅调出处理,在监视器上进行局部放大,实现画中画的监视。2223可视对讲系统在保安监控中心设有可视对讲管理主机。在管理
16、中心通过管理主机可与小区内各住户进行通话、家居报警信息确认、小区来访客人对小区住户信息的查询等。根据需要增加少量设备,可实现在停车场或小区其他场所需要提供帮助时,通过可视对讲系统向管理中心救援,极大的方便了小区住户的日常生活。为确保可视对讲系统的可靠运行,我们采用了深圳卫锐通的可视对讲系统。该系统能自动进行故障巡检、故障报警,具备故障自诊断功能,为小区高质、高效的物业管理创造了良好的物质基础。223管理间管理间主要用于小区内的三表抄送收费和其他物业项目的收费管理。在管理间设有图形工作站,并配备有物业管理软件“物业之星”。在管理中心的工作站上可实现小区的系统管理、房屋/租户及住户管理、收费管理、
17、人事工资管理、维修投诉管理、文件管理、设备管理等,同时可根据以上各项的收费情况自动形成小区财务管理用的分析、统计报表,协助小区物业管理人员获得小区运作的各项综合数据,科学全面的管理小区的物业设施。小区物业管理各部份描述如下:2231系统结构图:2232系统管理: 用户设置:设置操作员档案并授权。 公司设置:输入本公司的基本资料,名称、地址、电话等; 权限设置:设置各操作员的使用权限。 单价定义:定义物业内不同住户的水电和煤气单价。 岗位人员定义:定义抄表、录入、收费等人员。 物业管理:可新增、删除物业,定义每个物业的基本信息,如名称、托收银行、滞纳金比率等,一套软件可同时处理多个物业的数据。
18、数据维护:备份数据、修复数据等功能。2233物业概况: 图文介绍:物业平面图,规划设计模型等图文介绍。 规划设计:规划设计的主要参数:用地面积、建筑面积、人均绿地面积、房屋栋数、设计户数、已住户数等。 公建设施:公建配套设施,如商场、学校等。 管理制度:包括制度索引、制订者、实施时间及详细内容。 管理人员:登记和查看管理人员名单。 业主委员会:登录业主委员会、会员资料:姓名、职务、联系电话等。 业委会会议:登录业委会会议纪要。2234房屋、租户及住户管理: 房屋类型定义:定义房屋的内部结构,如三房一厅、四房两厅等。 房屋结构定义:定义房屋的外部结构如框架、混合结构等。 房屋状态定义:定义房屋的
19、状态,如已入伙、未入伙、未售出等。 房屋及租、住户资料定义:输入每套房屋及住户的基本资料,如:房号、栋号、朝向、结构、面积、权属、租住户类型、银行托收帐号、用途、同住人员、房屋租居住历史等 住户资料查询:可按房号、面积、类型、结构等任意项目组合查询。 空置房屋查询:查询打印物业内所有空置房屋。 出租房屋查询:查询打印物业内所有出租房屋。 车位管理:车位登记、修改:权属、租户、起租时间、管理押金、联系人、电话等。2235收费管理: 收费期限、抄表日期输入:输入本月收费期限、抄表日期。 抄表机数据读入:本系统可采用抄表机抄水表、电表,读表数据自动转入系统内,可减轻手工输入数据的工作量并减少错误。
20、当月收费数据输入:输入本月各户的收费数据,如本月水表吨数、电表度数(采用抄表机的除外)、公用电费、公用水费、管理费、停车费、其它项目等, 并可对任意项目进行批次修改。 当月费用查询:系统自动计算当月各户应交费用,超期的自动计算滞纳金,并可打印当月费用表。 应收费用查询:可查询打印各户到目前为止累计所欠费用,并打印欠收费用通知单。 银行托收报表打印:打印银行托收的费用表送银行。 生成送银行数据磁盘:自动生成送银行的数据磁盘,直接进入银行电脑,减少误操作,支持建行、农行、中行等数据格式。 现金交费处理:未办银行托收或银行存款不足的住户,允许交现金。 起初费用录入:将住户管理费和其他杂费已交费期限录
21、入,以便衔接手工收费数据。 起初水电费录入:将住户水电费资料录入,以便衔接手工收费数据。 打印收费收据、收费通知单。2236.人事工资管理:管理公司内部员工档案,可打印员工列表及员工卡片。2237. 维修投诉管理: 维修登记:输入维修资料,包括时间、地点、维修内容、维修人等。 维修查询:按月查询维修资料。 投诉登记:输入投诉资料,包括时间、投诉人、联系电话、房号、投诉内容等。 投诉查询:按月查询投诉资料。2238. 文件管理:对理物业公司内部的文件进行分类登记管理,方便查询。支持各种文件格式,如文本文件、WORD文件、图片等。2239设备管理:管理物业公司内部设备档案,可打印设备列表及设备卡片
22、。22310经理查询:对供物业公司经理使用,可快速查阅物业入住率、各月费用回收率、各月收费数据、收入支出一览表等。22311.远程联网系统(可选):将物业管理公司下属管理处的电脑与公司总部实现远程联网,解决了物业公司管理多个地理位置分散小区的难题。224小区信息的共享为了实现小区内信息和数据的共享,我们利用已经敷设好的结构化布线系统将小区现有的几台管理用图形工作站连成一个小型的局域网。利用点对点连接的联网策略,建立相应的用户帐号并进行权限分配,对需要相互交流或查询的信息设成共享模式。配合相应的权限管理可实现小区内所有管理信息的共享和链接。23管理中心的综合功能介绍随着小区物业管理内容的增多,物
23、业管理的功能也日趋多元化。如:l 利用小区越来越庞大的信息资料库,迅速查询小区用户或管理人员感兴趣的资料。l 能随时添加、修改、浏览和打印相关的信息内容。l 确保小区居民生命财产的安全。采用技防、物防和人防相结合的手段,营造一个安全的居住环境。l 提供一个优美、恬静的小区居住环境。让小区居民在休闲时刻能踏着洁净的小区小道,沐浴着柔和的光线,聆听那动听的音乐,怡然自得。l 完成自动投诉和报修功能。对于具备上网条件的家庭,可通过小区网络直接报修,不具备上网条件的,可去物业管理中心报修,由物业管理人员录入数据库。管理人员在规定时间内读取报修申请,派人上门检修,并将结果录入数据库。这样,可使报修、检修
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