某住宅小区智能化工程建设方案书.doc

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1、xx智能化系统工程（一期）建设方案书投标单位：xx电子技术有限公司目 录第一部分 序言4第一章 建设智能化小区的必要性41、智能化小区的概述42、智能化小区的技术安防43、设计指导思想54、系统硬件和软件的选型原则75、简单介绍其主要系统（详细见方案）：7第二章 xxxx小区智能化系统的总体设计思路91、住宅小区92、商务度假酒店（仅提供简单介绍）11第二部分 技术方案13第一章 xxxx智能化系统总述131、前言132、系统功能概述143、设计思想154、设计依据175、智能化系统类型的划分和系统实施细则186、系统硬件和软件的选型原则237、智能化系统集成248、xxxx总智能化系统拓扑图

2、26第二章 闭路电视监控系统281、系统概述282、系统设计原则283、设计依据304、系统功能305、闭路电视监控系统原理图316、监控系统点位布置说明317、闭路监控系统拓扑图32第三章 周界防范报警系统331、系统概述332、系统分析333、系统设计原则334、设计依据345、报警系统结构图346、周界防范系统防区布点说明35第四章 楼宇（访客）可视对讲系统371、系统概述372、系统分析及布局设计373、系统设计原则384、设计依据385、楼宇对讲系统设计建议说明：386、美格新一代数字小区整体解决方案397、系统设计42第五章 网络门禁系统431、 系统概述432、 系统组成433、

3、 门禁系统结构图44第六章 电子巡更系统451、系统概述452、系统设计原则453、系统点位布置说明46第七章 智能通道及停车场管理系统471、系统概述472、设计目标及原则483、系统设计依据494、智能通道及停车场管理系统结构图49第八章 智能一卡通管理系统531、概述532、 一卡通系统需求分析553、系统总体建设目标和设计原则554、一卡通系统总体说明575、 各子系统功能描述59第九章 紧急广播及背景音乐系统801、系统概述：802、系统分析803、方案设计依据824、背景音乐与紧急广播系统点位布置建议说明825、xxxx一期背景音乐系统主控设备说明826、背景音乐与紧急广播系统图8

4、3第十章 LED电子公告系统841、概论842、系统设计843、LED显示屏系统结构图85第十一章 局域网（综合布线系统）861、概述862、设计原则863、设计说明及技术分析874、设计依据：895、系统架构设计说明896、系统设计说明91第十二章 中心机房及弱电接地网设计方案941、中心机房系统设计942、机房装修设计（建议）943、设计依据及技术指标954、配电系统设计依据:975、配电系统说明976、照明系统987、静电泄漏系统988、接地网989、配电系统容量9910、消防与自动报警系统9911、防雷与接地系统99第十三章 建筑智能设备集中管理设计方案1051、系统概述：1052、建

5、筑智能设备集中管理系统1053、设备选型的建议107第十四章 物业管理信息系统解决方案1091、系统概述1092、系统设计原则1113、系统架构和网络结构图1114、组织机构和总体功能1135、系统相关技术1146、系统功能概述1177、短信群发系统（建议）1268、VOD点播系统（建议）1299、小区网站建设方案（建议）133第三部分 公司介绍和施工及售后服务1351、公司简介1352、质量保证体系1443、工程实施方案1494、售后服务保证措施1615、近三年业绩证明164第一部分 序言 第一章 建设智能化小区的必要性1、智能化小区的概述智能化小区,即是通过一个高度集成的通信和计算机网络,

6、把住宅小区安全防范系统、物业管理系统、公共服务系统、信息系统连接起来,建立集成平台与信息处理控制中心,各个系统独立运行又共享网络硬软件资源,实施智能化与最优化,为住户营造一个安全、自由、舒适的现代居家生活环境。智能化系统是小区智能化系统的重要组成部分。智能化小区属于中高档住宅区,多数地处城市繁华位置,平均单位住宅面积大,日常人流量大,治安环境恶劣,客观上防护点多,加上现代小区不再建设小区封闭围墙和住宅防盗网,如何给住户一个安全而又自由的居住空间极其重要。住宅小区智能化的基本概念随着智能化技术从大厦走向小区，迈进千家万户，那么达到一个什么样的标准或一个模式才可以称之为住宅小区智能化家庭呢？住宅小

7、区智能化目前未有一个统一的定义，我们将其定义为：住宅小区智能化是指依靠先进的设备和科学的管理，利用计算机及相关的高新技术，将传统的土木建筑与计算机技术、自动控制技术以及信息技术等先进技术的结合，实现住宅使用功能的智能化，从而达到节约能源，降低人工成本，提高住宅小区物业管理、安防以及信息服务自动化程度，为小区住宅提供安全、舒适、方便、快捷的家居环境。住宅小区智能化系统应具有以下特点： 1）高度的安全性； 2）舒适的生活环境； 3）便利的通讯方式； 4）综合的信息服务； 5）物业管理的智能信息化； 6）家庭智能化。 2、智能化小区的技术安防在小区内合理设置五道防线,分别由周界防越报警系统、IC卡门

8、禁楼宇可视系统、多媒体闭路电视监控系统、家庭防盗报警及紧急救护系统、保安在线巡更系统来执行。防线一:即在小区周界围墙上安装红外线对射探测器,一旦有人翻墙而人,探测器就会感应,系统自动触发报警,保安几分钟内便赶到现场。防线二:在进入小区道门、楼宇通道门、会所等重要通道设置IC卡门禁机,住户持非接触式IC卡可自由通过,外界人员未经授权不予进入。单元门口还可装上可视门铃,住户在室内可直接观看来访者图像,若觉得来者不“善,可拒不开门,必要时可直接呼叫小区保安中心。防线三:应用最先进的数字录像处理技术,对小区周界、公共场所、电梯等场所进行全面电视监控,一旦有警情发生,保安出警快速有效。防线四:主要将人体

9、移动探测器、门磁开关、煤气泄漏探测器、玻璃破碎探测器等多种智能探头安装在室内,连接于报警键盘主机。住户举家外出时,在键盘上输人布防密码,室内报警系统经延时进入报警监控状态,一旦发生外界人员非法破门(窗)进入或火警、煤气泄漏等报警事件室内主机立即起动报警,保安中心及主人可第一时间获得信息。主人回来后,输入撤防密码,只设定门磁或红外探测器感应防区,此时用户在室内活动不报警,而室外有人非法破门窗而人,门磁立即报警。当遇上突发警情、急病或紧急呼叫时,住户可立即按动紧急镀钮,报警主机将无条件报警。以上众多功能,用户仅凭一个遥控器即可轻松实现。防线五:保安在线巡更系统是小区防范最后一道防线,用于规范小区保

10、安巡更行动,对异常巡更事件进行报警。上述五道防线的运作、监控全在计算机平台上完成,大大增加了安防系统的综合防范水平。3、设计指导思想根据置业方的要求和建设目标，通过智能化设计，将综合布线技术、计算机网络技术、电视监控技术和ID卡等技术，应用到xxxx的住宅和环境；将大大提高建筑的科技含量，创造新的卖点，塑造更优美、安全和舒适的居住环境。通过系统集成，达到小区智能化的功能；本着经济适用的原则，充分考虑系统的可扩展性和可升级性，保护投资利益，注重经济、环境和社会效益的统一，将“xxxx”塑造成“平安小区”的典范。我公司设计总原则是住宅小区智能化系统的各个子系统的设备选型尽量采用国产名牌，才能实现可

11、靠、经济、具备强有力的售后技术服务，尽量避免采用国外名牌而实际国内贴牌的现象发生，也避免了后期维护和维修过程中一些不必要的麻烦。l 实用性以人为本，强调高新技术的应用，采用先进可靠的技术，紧密围绕置业方的建设目标实施设计，最大限度地满足未来xxxx小区置业方和业主的需求，兼顾智能化系统与小区整体环境的融合，达到为小区住户营造舒适优美、轻松和谐的居住环境，系统应符合本工程实际需要的国内外有关规范的要求，并且实现容易，操作方便。l 可靠性智能化系统应具备在规定的条件下和规定的时间内完成本技术所规定功能的能力。应具备系统长期和稳定工作的能力，更必须采用高可靠性措施。系统选用成熟的技术和配套的设备，每

12、种产品都保证有完整的检验证明和应用案例，并具有完备的售后服务体系，以确保整个系统的长期稳定运行。l 先进性系统选用先进的、进口或国产的行业中主流产品，以满足小区信息网络子系统、安全防范子系统、物业管理子系统的功能要求，完善各种配套设施满足xxxx小区的节能和管理的要求，实现小区物业管理的科学化。系统应遵循开放性原则，系统应提供符合国际标准的软件、硬件、通信、网络、操作系统和数据库管理系统等诸方面的接口与工具，使系统具备良好的灵活性、兼容性、扩展性和可移植性。l 经济性通过建设高品质的智能化系统，提高本楼盘在促销方面的积极作用。同时、通过智能化系统的引入，可以及时发现和预测故障，保证设备的最佳经

13、济运行状态，延长使用寿命，降低维护费用。通过科学化的管理，节省物业人员的开支，最大限度的降低物业运营成本。l 安全性 系统充分考虑为智能化系统本身的安全、小区的周边安全、公建设施的安全、家庭居住安全及业主人身安全等提供有效的保障。采用有效的系统安全措施，选用可靠的安防产品，为小区住户提供安全的生活空间。l 扩充性本智能化系统的各子系统均严格按照国际标准或行业标准进行实施，已充分考虑未来xxxx小区的后期等智能化系统的可扩充性和可升级性。子系统均提供并具备了标准的接口，具有开放性和二次开发的基础。4、系统硬件和软件的选型原则4.1 系统硬件的选型原则1) 系统硬件包括网络产品、布线系统、计算机、

14、家庭智能控制箱、公共设备、计量仪表和电子器材等，优先选择先进、适用、成熟的产品和技术。避免短期内因技术陈旧造成整个系统性能不高而过早陶汰。同时避免采用技术上不成熟的硬件产品。2) 硬件产品应具有兼容性，便于系统产品更新与维护。3) 硬件产品应具有可扩充性，便于系统升级与扩展。4.2系统软件的选型原则系统软件的功能好坏直接关系到整个系统的水平。系统软件包括：计算机及网络操作系统、应用软件及实时监控软件等。1) 系统软件应具有很高的可靠性和安全性。2) 系统软件应操作方便，采用中文图形界面，采用多媒体技术，使系统具有处理声音及图像的能力，以适应不同层次住户及物业公司人员的素质。3) 系统软件应支持

15、硬件产品的更新。4) 系统软件应具有可扩充性。5、简单介绍其主要系统（详细见方案）：闭路电视监控系统是在小区主要通道、重要公共建筑及周界设置前端摄像机,将图像传送到小区物业管理中心。中心对整个小区进行实时监控和记录，使中心管理人员充分了解小区的动态。对讲可视防盗门控制系统是在各单元入口安装防盗门和对讲装置，以实现访客与住户对讲可视对讲。住户可以遥控开启防盗门，有效防止非法人员进入住宅楼内。周界防越报警系统的目的在于加强出入口管理，防范小区外闲杂人员进入，同时防范非法翻越围墙或栅栏。出入口管理及门禁管理系统是小区出入管理的重要设施，用来管理小区的主要出入口、楼字出入口、停车场出入口等，对进出人员

16、进行分级别、分区域、分时段的管理，以确保小区安全。家庭报警单元主要由各类探测器和报警控制器组成。家庭常用探测器有：门磁开关、被动红外探测器、玻璃破碎声发射探测器、幕帘式红外探头、超声波探测器、微波探测器、激光探测器、烟感探头、煤气泄漏探头及紧急按钮等。保安巡更管理系统可以指定保安人员巡更小区各区域及重要部位的巡更路线，并安装巡更点。保安巡更人员携带巡更记录机按照指定的路线和时间到达巡更点并进行记录，将记录信息传送到物业管理中心。停车场管理系统一般由入口站、出口站、栅栏机/闸门机、车位显示屏等设备组成，采用人工收费与自动收费相结合的方式，通过对小区停车场出入口的控制，完成对小区住户车辆及外来车辆

17、进出及收费的有效管理。紧急广播与背景音乐系统在小区广场、中心绿地、组团绿地、道路交汇等处设置音箱、音柱等放音设备，由物业管理中心集中控制，可在节假日、每日早晚及特定时间播放音乐、通知、科普知识、娱乐节目等。在紧急事件发生时，可以作为紧急广播强制切入使用。物业信息管理计算机系统主要负责管理与日常生活紧密相关的问题，它涉及到小区的许多方面，概括起来，主要包括以下几个方面的内容： (1)抄表问题；(2)设备监控问题；(3)车辆管理问题；(4)紧急状况处理问题：(5)日常科学管理问题。（6）一卡通系统总之，随着科学技术水平的迅猛发展，安全防范技术也得到迅速发展。智能园区的安全防范系统正朝着多功能型方向

18、发展，它必将是现代探测技术、通讯技术和计算机网络技术相结合的产物。因此，现阶段智能园区的安全防范系统是一项包括总体设计、设备选择、完善管理制度在内的综合系统。必须处理好工程造价、系统可靠性和人员可操作性的综合关系。第二章 xxxx小区智能化系统的总体设计思路由于xxxx的楼盘定位为高档社区，且建筑面积比较宽广，我们按xx置业方的要求，在规划、设计该xxxx的智能化系统时，其智能化系统等级按高档配置进行规划设计。本设计方案在充分考虑整个智能化系统得兼容性和扩展性同时，兼顾并考虑了各子系统在传输距离上的问题，以确保整个系统的可靠性和稳定性。在智能化控制水平上，能够实现并满足项目建设近远期的实用需求

19、，为智能化系统的平滑升级奠定物理基础。重要建议：1）建设方对设计和施工单位最好选择一家，避免设计与施工的不统一！2）通信网的运营模式：我方单独投资建设或与甲方合作投资建设，从电信运营商中取得一部分收益！3）售后服务和设备升级：由于设备厂家的保修期有限，自己的物业对产品的维护很困难，培养一支弱电运行和维护队伍成本太高，管理费用也增加不少。如果参与通信运营，许多成本就能在通信维护部门消化。4）我公司在2005年对鲁能集团的重庆鲁能星城和济南领秀城、海南山海天等大型小区进行总体设计和施工，目前济南领秀城正在施工！5）很好的设计方案是建立在设计方与投资方（建设方）充分沟通的基础上！6）设备升级换代主要

20、在于楼宇对讲的设备，我公司建议采用基于网络的产品，才能因升级而引起不必要的麻烦。总体方案设计建议说明：1、住宅小区11 中心机房xxxx小区只设一个中央管理中心（17#楼）中央管理中心应有闭路电视监视系统（监视墙），楼宇（访客）可视对讲系统（中心管理机和计算机），周界防范报警系统，紧急广播及背景音乐系统，消防报警系统，通讯设备，设备监控装置。12 工程预埋、室外弱电管网规划1）根据本小区的具体情况建议中心机房设在一期在建6栋楼之中，最好设在17号楼一楼，具体位置需和技术建设方充分沟通后。2）从室外进机房建议用地沟引入（1200x1000）；3）从室外井进各栋楼建议用地沟引入（1000x800）

21、；4）各楼内到各单元用4x40的钢管；5）室外管网采用110PVC波纹管预埋，埋深1米以上；6）燃气报警器：具体设置在每户的厨房的顶部，靠近天燃气管道附近，离屋100mm处。 入户预埋用120的PVC管7）手报 每户设在主卧室（离地1300mm处）内设一个。入户预埋用120的PVC管8）红外每户设在客厅靠窗户处，离屋顶100mm处设置一个，其它窗户处可考虑预埋。入户预埋用120的PVC管9）门磁设在每户进户门顶上放100mm处。入户预埋用120的PVC管以上69点位处均预埋一个标准86盒。10）室内分机设在每户进门处的左边离地12001300mm处。室内分机处理预埋2个标准86盒。从室外井用4

22、根40的钢管引至分线箱，从分线箱分别用2根40的钢管引至室内分机的预埋点处。分线箱具体功能与层间分配器相似（综合布线箱）11）对讲设备选型 高档家居智能系统（美格数码）12）检查井主要便于穿线和检修，在小区弱电管网中有交叉口小于150度转角和直线3040m处，均设有检查井。13）室外主井的规格为：2500x2000x2000，室外管井网均为1500mmx1500mm方井，井内抹灰处理，采用700mm标准井盖。14）室外园区内弱电各系统线路均通过室外管网连至控制中心。设备与管井通过预埋的PVC管相联。为了以后小区各园区弱电系统的拓展和扩容，小区室外管网连成环状，以方便布线。15）检查井排水问题传

23、统的方法是小区工作人员定期用泵排水。密闭得再好的检查井，时间久了都会进水。一般检查井底部都设有一个积水罐，积水罐的水满了就应及时抽调，以免对检查井内的弱电电缆或光缆的质量造成影响。现在小区设计综合布线时，尽可能将雨水管线与弱电管线排列近，且雨水管线的标高要低于弱电检查井的积水罐底部，这样可以在施工时，用一根PVC排水管连接积水罐至雨水管，这样也可将检查井内的水及时排掉。 检查井排水问题的前一种方法施工时较简单，但给管理工作增加了麻烦，还需要添置水泵设备；后一种方法，虽然对弱电井能达到根本排水的目的，但在具体施工时会碰到一些困难，最突出的是，有时无法满足雨水管的标高低于积水罐底部标高的要求，因为

24、小区雨水管的标高是由现有城市排水管标高决定的。所以小区弱电检查井排水问题，还得根据具体情况来解决。16）每户建议设计有一个有线电视接入点，信息插座与综合布线集成，安装于住户客厅，暗装于墙上，底边距地0.3米。 17）我们在设计时采用将弱电各布线系统、各单位的管线均分别穿电信管网，共用一个或两个检查井。2、商务度假酒店（仅提供简单介绍）酒店智能化系统单独设立一个中央管理中心，酒店智能化系统包括以下子系统：u 集成综合管理及网络系统(LIMS&LAN)u 楼宇自控系统(BAS)u 综合保安管理系统(SMS)u 闭路电视监控系统(CCTV)u 火灾报警系统(FAS)u 紧急广播与背景音乐系统(PA)

25、u 卫星及电缆电视系统(MATV)u 停车场管理系统(CPS)u 综合布线系统(PDS)u 程控交换机系统(PABX)电子会议系统(eMS，选择项目)酒店智能化系统在智能化酒店及物业管理和信息与网络方面应提出了以下的具体要求：1)酒店及物业信息网络采用国际上先进的、成熟的系统集成网络技术。2) 对酒店及物业管理及网络系统集成设计，体现酒店作为智能酒店的特点。3) 智能化系统信息与网络集成方案应采用国际上最先进的系统集成技术，将酒店内所有的自动化设备、保安、消防设备的运行信息，汇集到中央系统集成平台上，通过对信息的收集、分析和作出决策，对整个建筑物的弱电系统进行最优化控制，达到高效、经济、节能、

26、协调的运行状态，并最终与建筑艺术相结合，创造一个舒适、温馨、安全的工作环境。4) 消防报警系统实施单独技术，为实现对消防系统的集成(不包括控制)，应具备与消防报警系统的联网及数据接口的能力。5) 智能化系统信息与网络集成应在尽可能降低造价的同时，最大限度地发挥各个系统的功能以及各个系统与系统集成平台联网运行后所具备的功能。6) 智能化系统信息与网络集成应建立于符合根据国际标准的高速局域网LAN上，信息的共享应采用国际通用的标准网络传输协议TCP/IP，从而使各种不同类型的计算机应用系统均可实现集成。7) 智能化系统信息与网络实现系统集成后，应能通过远程网WAN将集成的信息传送到其它地方的远程工

27、作站上，在远程工作站上通过授权应能管理、监督和维护整个系统的运行状况。CAD设计待下一步深化设计时再进行设计！第二部分 技术方案第一章 xxxx智能化系统总述1、前言在黄海和渤海之间,山东半岛像一弯新月轻盈地探入海中,在这弯新月的弧线上,优雅地点缀着中国最佳魅力开放城市烟台。人们都说爱在烟台,难以离开,她人杰地灵,热情好客,交通便利,冬无严寒,夏无酷暑,空气清新,气候宜人.蓝天,碧海,金色的沙滩,是东亚国际性的港城,旅游避暑胜地和投资定居的热土,并荣获联合国人居奖。山东xx房地产开发有限公司坐落在美丽的港城-烟台，从成立以来就以满腔的创造热情，把构筑天人合一、高品质、健康和谐社区作为公司的使命

28、，先后缔造了xx花园、xx山庄等经典项目，开启了烟台居住文明的新篇章。现正在开发的xxxx，是在政府大力支持下，与国家体育总局合作开发的集训练比赛场馆、大型品牌超市、商务度假酒店及住宅小区为一体的大型公益性复合地产项目，总占地28.6万平方米，总建筑面积80多万平方米，商务度假酒店总单位1068个，住宅总单位3176个，住宅停车位4730个。xxxx是你的,我的,也是世界的!生命在于运动,幸福源于健康.今天,当你置身于xx大气磅礴的运动馆,高耸入云的现代化楼宇之间;当你漫步在琳琅满目的商场中,休闲在怡人的咖啡屋;当你行走在绿荫下,流水边,小桥上;当你身置家中观赏着茫茫无际的大海,沐浴着清爽的海

29、风;当你看到运动馆内活力四射的运动员矫健的身姿,高超的技艺;当你看到运动场上的男女老少欢快地进行着各种健身活动,你一定会被眼前的一切所感染.中年成功者,健康的身心使你充分享受人生,激发你事业的创造激情;儿童们在体育光芒的照耀下,会健康成长;长者,在这里会青春焕发,健康长寿.这里她带给人们的是生活品质的飞跃和生命活力的提升.运动就在家门口,办公就在家门口,购物就在家门口,大海沙滩就在家门口,公园就在家门口,幼儿园,小学就在家门口,朋友就在家门口这就是我们共同的xx.拥有xx,实现成功健康,快乐幸福,这就是我们共同的梦想.透 视 图为保证xxxx小区达到建设部智能化示范工程的智能化等级要求，在满足

30、智能化等级要求的前提下，根据投资建设规模，遵循科技先导、适度超前、易于改造的原则，逐步完善和实施xxxx小区的智能化项目的建设。我们的主要任务是提出优化的智能化结构和保证技术方案的具体实施，并通过科学的管理和信息服务为xxxx小区物业带来的永久增值。xxxx小区智能化系统按居住小区智能化系统建设要点与技术导则“三星级”的标准进行规范化设计，智能化系统功能一步实施到位，分阶段完善其功能。2、系统功能概述GB/T503142000智能建筑设计标准定义：“智能建筑是以智能为平台，兼备建筑设备、办公自动化以及通讯网络系统，集结构、系统、服务、管理及他们之间的优化组合，向人们提供一个安全、高效、舒适、便

31、利的建筑环境。”弱电系统集成技术利用整个弱电系统的优化控制与科学管理，来实现上述智能建筑的整体目标。将智能建筑内不同功能的智能化子系统在物理上、逻辑上和功能上连接在一起，以实现信息综合、资源共享。在智能建筑中，建筑设备控制系统（BAS）应创造安全、舒适、温馨、节能和提高人们工作效率的良好人工环境；借助于通信自动化系统（CAS），创造一个高速、双向、全方位、多媒体的通讯环境；而利用办公自动化（OAS）能为更高级的信息管理与决策支持办公服务提供可能。弱电系统集成的实现是提高各子系统本身设计水平的基础上，进一步搞好涉及不同科学与不同专业的各种不同子系统间的协调与优化，并得到更好的经济、环保与社会效益

32、。xxxx智能化系统主要是由信息网络系统、安全防范系统、物业管理系统组成。各系统通过物理介质将三个子系统有机地联接为一个高速信息交互的整体，从而体现xxxx住宅小区智能化管理水平和人居环境特点。xxxx小区的智能系统按功能结构分为三大子系统：信息网络子系统、安全防范子系统、物业管理子系统。l 信息网络系统简介xxxx的信息网络系统是以小区综合布线系统为基础，由小区局域网、电话网构成。小区局域网采用光纤作为主干，住户通过局域网共享小区的信息资源和Internet资源，Internet的接入合作模式及具体事宜，由中科大鲁能集成科技有限公司负责提供。l 安全防范系统简介xxxx的安全防范系统由周界防

33、范系统、闭路电视监控系统等系统组成。l 物业管理系统电子巡更系统、智能楼宇可视对讲系统、背景音乐及紧急广播系统、停车场管理系统及一卡通等系统组成。3、设计思想xxxx将从自身优势出发，紧抓目标客户心理，配合现代生活快节奏的整体趋势，以“追求，为了家”为主题，充分运用生活细节把小区生活情境化，让人感受本盘的优势。3.1系统建设原则如下：l 符合国家信息化建设的方针、政策和地方政府总体规划建设的要求；l 系统的等级标准应与项目开发定位相适应;l 小区的规划、设计、建设必须遵循国家和地方的有关标准、规范和规定；l 系统的规划、设计、建设应与土建工程的规划、设计、建设同步进行；l 小区必须实行严格的质

34、量监控，并达到国家规定的验收标准；l 小区建设应推进信息资源共享，促进我国住宅信息设备和软件产业的发展。3.2设计指导思想根据xxxx置业方的要求和建设目标，通过智能化设计，将综合布线技术、计算机网络技术、电视监控技术和IC卡等技术，应用到xxxx的住宅和环境；将大大提高建筑的科技含量，创造新的买点，塑造更优美、安全和舒适的居住环境。通过系统集成，达到小区智能化的功能；本着经济适用的原则，充分考虑系统的可扩展性和可升级性，保护投资利益，注重经济、环境和社会效益的统一，将“xxxx”塑造成“平安小区”的典范，更将成为长沙市现代人居示范工程l 实用性以人为本，强调高新技术的应用，采用先进可靠的技术

35、，紧密围绕置业方的建设目标实施设计，最大限度地满足未来xxxx小区置业方和业主的需求，兼顾智能化系统与小区整体环境的融合，达到为小区住户营造舒适优美、轻松和谐的居住环境l 先进性系统选用先进的、进口或国产的行业中主流产品，以满足小区信息网络子系统、安全防范子系统、物业管理子系统的功能要求，完善各种配套设施满足xxxx小区的节能和管理的要求，实现小区物业管理的科学化。l 安全性 系统充分考虑为智能化系统本身的安全、小区的周边安全、公建设施的安全、家庭居住安全及业主人身安全等提供有效的保障。采用有效的系统安全措施，选用可靠的安防产品，为小区住户提供安全的生活空间。l 可靠性系统选用成熟的技术和配套

36、的设备，每种产品都保证有完整的检验证明和应用案例，并具有完备的售后服务体系，以确保整个系统的长期稳定运行。l 经济性通过建设高品质的智能化系统，提高本楼盘在促销方面的积极作用。同时、通过智能化系统的引入，可以及时发现和预测故障，保证设备的最佳经济运行状态，延长使用寿命，降低维护费用。通过科学化的管理，节省物业人员的开支，最大限度的降低物业运营成本。l 扩充性本智能化系统的各子系统均严格按照国际标准或行业标准进行实施，已充分考虑未来xxxx小区的后期等智能化系统的可扩充性和可升级性。子系统均提供并具备了标准的接口，具有开放性和二次开发的基础。4、设计依据弱电系统集成设计遵守国家现行的规范和标准，

37、对我国尚未制定的规范，已参照相应的国际标准，本工程智能化集成系统设计依据的主要技术规范及标准包括：1) 智能建筑设计标准（GB/T503142000）2) 民用建筑电气设计规范（JBJ/T161992）3) 建筑物防雷设计规范（GB500571994）4) 建筑物电子信息系统防雷技术规范（GB503432004）5) 计算机机房设计规范（GB501741993）6) 电子计算机场地通用规范（GB/T28872000）7) 视频安防监控系统技术要求（GA/T367-2001）8) 入侵报警系统技术要求（GA/T368-2001）9) 民用闭路电视系统工程技术规范（GB/50198-1994）10

38、) 安全防范工程程序与要求（GA/T75-1994）11) 防盗报警控制器通用技术条件（GB12663-2001）12) 防盗报警中心控制台技术规范（GB/T16572-1996）13) 黑白可视对讲系统（GA/T269-2001）14) 高层民用建筑设计防火规范（2001版）（GB50045-1995）15) 建筑设计防火规范（2001版）（GBJ16-1987）16) 火灾自动报警系统设计规范（GB50016-1998）17) 火灾自动报警系统施工及验收规范（GB50016-1992）18) 建筑与建筑群综合系统工程设计规范（GB/T50311-2000）19) 建筑与建筑群综合系统工程施

39、工及验收规范（GB/T50312-2000）20) 商用建筑线缆标准（EIA/TIA-568A）21) 国际商务布线标准（ISO/IEC11801）22) 会议电视系统工程验收规范（YD5033）23) LED电子显示屏通用规范24) 有线电视系统工程技术规范（GB50200-1994）25) 彩色电视图象质量主观评价方法（GB7401）26) 建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2001）27) 智能建筑工程验收规范（GB/T50339-2003）28) 建筑电气工程施工质量验收规范（GB50303-2002）29) 居住小区智能化系统建设要点与技术导则2003.230) 该建筑的

40、设计任务书提出的要求亦属本工程智能化集成系统的设计依据。5、智能化系统类型的划分和系统实施细则目前，国家在居住小区智能化系统建设要点与技术导则规定对智能化系统采用星级制划分，并规范了智能化系统的划分标准，界定了智能等级概念，明确了不同等级的内容，使消费者了解什么类型应该具有什么样的功能。居住小区智能化系统按其硬件配置功能要求、技术含量、经济合理等划分为一星级、二星级、三星级。5.1 类型的划分5.1.1 一星级根据小区实际情况，建设“居住小区智能化系统配置与技术要求”标准中所列举的基本配置。具体如下：l 安全防范子系统(1)住宅报警装置 (2)访客对讲装置 (3)周边防越报警装置 (4)闭路电

41、视监控装置 (5)电子巡更装置l 管理与设备监控子系统 (1)自动抄表装置 (2)车辆出入与停车管理装置 (3)紧急广播与背景音乐 (4)物业管理计算机系统 (5)设备监控装置l 信息网络子系统为实现上述功能科学合理布线，每户不少于两对电话线、两个电视插座和一个高速数据插座。5.1.2 二星级二星级除具备一星级的全部功能之外，要求在安全防范子系统、管理与设备监控子系统和信息网络子系统的建设方面，其功能及技术水平应有较大提升。并根据小区实际情况，科学合理地选用“居住小区智能系统技术分类”标准中所列举的可选配置。5.1.3 三星级三星级应具备二星级的全部功能，系统先进、实用和可靠。并具有可扩充性和

42、可维护性。特别要重视智能化系统中管网、设备间（箱）、设备与电子产品安装以及防雷与接地等设计与施工。并在采用先进技术与为物业管理和住户提供服务方面有突出技术优势。5.2 系统实施细则5.2.1 一星级5.2.1.1安全防范子系统通过在居住小区周界、重点部位与住户室内安装安全防范的装置，并由居住小区物业管理中心统一管理，来提高居住小区安全防范水平。 l 住宅报警装置住户室内安装家庭紧急求助报警装置。居住小区物业管理中心应实时处理与记录报警事件。l 访客对讲装置在住宅楼道入口处安装防盗门控及语言对讲装置，住户可控制开启楼寓防盗门。l 周界防越报警装置对封闭式管理的居住小区周界设置越界探测装置，并与居

43、住小区物业管理中心联网使用，能及时发现非法越界者并能实时显示报警路段和报警时间，自动记录与保存报警信息。l 闭路电视监控根据居住小区安全防范管理的需要，对居住小区的主要出入口及公建重要部位安装摄像机进行监控。居住小区物业管理中心可自动手动切换系统图像，可对摄像机云台及镜头进行控制；可对所监控的重要部位进行长时间录像。l 电子巡更装置居住小区内安装电子巡更系统，保安巡更人员按设定路线进行值班巡查并予以记录。巡更站点与居住小区物业管理中心联网，计算机可实时读取巡更所登录的信息，从而实现对保安巡更人员的有效监督管理。5.2.1.2 管理与监控子系统l 自动抄表装置住宅内安装水、电、气、热等具有信号输

44、出的表具，并将表具计量数据远传至居住小区物业管理中心，实现自动抄表。应以计量部门确认的表具显示数据作为计量依据，定期对远传采集数据进行校正，达到精确计量。上述表具也可采用IC卡表具。l 车辆出入与停车管理装置居住小区内车辆出入口通过IC卡或其它形式进行管理或计费，实现车辆出入及存放时间记录、查询、区内车辆存放管理等。l 紧急广播与背景音乐在居住小区内安装有线广播装置，在特定分区内可播业务广播、会议广播或通知等。在发生紧急事件时可作为紧急广播强制切入使用。l 物业管理计算机系统居住小区物业管理中心配备有计算机或计算机局域网，配置实用可靠的物业管理软件。实现小区物业管理计算机化。并要求安全防范子系

45、统，水、电、气、热等表具的自动抄表装置、设备监控装置等在居住小区物业管理中心集中管理，便于及时对报警信号作出响应及处理。l 设备监控装置在居住小区物业管理中心或分控制中心内应具备下列功能：给排水设备故障报警；蓄水池（含消防水池）、污水池的超高低水位报警；电梯故障报警、电梯内人员求救信号指示或语音对讲；变配电间设备的故障报警；饮用蓄水池过滤、杀菌设备的故障报警；5.2.1.3信息网络子系统本子系统是由居住小区宽带接入网、控制网、有线电视网和电话网等所组成，提倡采用多网融合技术。l 居住小区宽带接入网、控制网、有线电视网和电话网等各自成系统，采用多种布线方式，但要求科学合理、经济适用。l 居住小区

46、宽带接入网的网络类型可采用以下所列类型之一或其组合：FTTX（X可为B、F，即光纤到楼栋、光纤到楼层），HFC（光纤同轴网）和XDSL（X可为A、V等，即高速数字用户环路）或其它类型的数据网络。l 居住小区宽带接入网应提供管理系统，支持用户开户、用户销户、用户暂停、用户流量时间统计、用户访问记录、用户流量控制等管理功能，使用户生活在一个安全方便的信息平台之上。l 居住小区宽带接入网应提供安全的网络保障。l 居住小区宽带接入网应提供本地计费或远端拨号用户认证（RADIUS）的计费功能。l 每户不少于两对电话线、两个电视插座和一个高速数据接口。5.2.2 二星级5.2.2.1 安全防范子系统二星级应具备一星级的全部功能，安全防范子系统和信息管理子系统的系统建设，其功能及技术水平上应有较大提升。l 住宅报警装置户门安装防盗报警装置，依据实际需要阳台外窗安装防范报警装置；住户室内安装燃气泄露自动报警装置。 l 访客对讲装置访客对讲装置可采用联网型可视对讲装置，居住小区主要出入口安装访客对讲装置。l 周界防越报警装置