2012.7.8三明时代定位沟通报告50p.ppt

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1、,三明时代颐园定位沟通报告,项 目 定 位,项目定位,三明市老市区生态品质生活社区,回避重机厂项目的竞争，成为三明品质生态楼盘的空白填补，迎合三明高端人群的纯居住选择。,树立项目生态标签，成为周边区县进城安家置业的主力选择。,辐射三明市区,辐射周边区县,通过对三明市场的分析，及项目所处区位、交通条件、辐射范围的研究，本案定位于：,我们卖什么？我们用什么来打动客户？,三明景观资源优越，山景、水景楼盘比比皆是重机厂地块体量庞大，项目多以城市新中心、繁华生活为卖点我们的项目，上诉卖点似乎都有，但都不够力度。,营销思考,营销思考,更高的关注和一种生活方式的导入。更高的概念和一种营销模式的导入。一种都会

2、生活和生态生活的结合，闹中取静，繁华而优雅。,缺的是什么？,目标客户与项目之间的关系,目标消费者的需要,项目能够给予的,静谥的生活,升值潜力,身份的认同,生活品味,位置闹中取静，城市深处的静谧。,高新区的待发展地位，中央政区的政策驱动，升值潜力可见一斑。,区政府旁，以国际新城视野打造的高尚住宅社区,文化、城市中央的都市氛围,总价低,楼盘户型面积较小，主力总价区间控制在100万以内,营销思考,案名建议,时 代翠 谷,POWERLONG GREAT OCEAN,时代作为林立地产在三明时代系列的延续翠谷生态、养生，表明项目的都市养生项目的属性时代翠谷，都市养生，繁华优雅可以兼得。,（被选案名：半山石

3、涧）,动一城繁华，静一里翠谷,都市繁华，天价。生态翠谷，无价！,产 品 建 议,生态平衡：寻求居住人的突破、挖掘生活的内涵，寻找人、建筑与自然间的生态平衡、人与人之间群落生活，构筑起完整意义上的优质居住空间。以人为本：强调“以人为本”的设计原则，从布局形式、空间尺度、环境氛围、悠间观景与单体设计各方面营造亲和感与人情味。亲切感受：设计从总体到单体，从环境到建设、从室外到室内、从主体到细节、处处刻意营造亲切宜人的社区氛围。并通过规划布局、空间形式、流线设计、建筑形象、园林风格、物业配套、管理服务系统等各方面配合，给住户一种“这才是真正的家”的感觉。,规划理念,动静分明的功能区分在保持“高尚住宅”

4、的前提下，将产生噪声较大、交通较繁忙的位置予商店街，使商、住功能明确，闹静分明、各尽其用。社区层级化采用化整为零的规划模式，不强求合，而强调分。将社区层级分明、利于物业管理的灵活性，居住氛围的亲和性、私密性与群居性。空灵流畅的自由布局从与自然亲和的角度出发，一方面利用“大尺度、围而不合”的空间，别一方面则采用空灵流畅的自由布局，打破厦门传统的南北座向、排排座的局限性，以“全海景”为主导布局建筑，创新的自然式布局，使全部的住宅单元均享有全海景观，保证“户户有景、窗窗有景”，取得较好的景观均好性。灵活错落的布局，产生景观的纵深感外，也有较好的私密性。,规划布局,各单体设计尽量与周围自然空间、环境空

5、间相融、相协调，如景观窗、入户花园、观海大阳台。每户设计避免住户间之视觉与声音干扰，争取每户可全观海景，达到视野开阔。每户厨房、卫生间、卧室均直接对外采光通风，同时配置合理的洗衣机、冰箱、空调位置。每户设有隐藏的空调主机位、隐蔽的专有衣物晾晒空间。每栋住宅设有方便残疾人士、老人和小孩的无障碍设计。生活机能优化如：直饮水、生活阳台、观海阳台等。引入超大空中观海休闲花园的概念形成由内到外，由大到小，由地面到空中的三重立体景观。,户型设计,14,联排与叠加产品采用欧式新古典风格，融入中式元素体现项目内涵,强调理性而非感性的表现 在构图上强调完整性和仪式感在造型上重视轮廓,风格建议,高层与叠院产品以欧

6、式为主体现华贵,风格建议,关键点1：注重材料的质感和色彩的搭配,使用有质感的材料，如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合目标客户需求；强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失稳重；玻璃使建筑变得通透和敞亮，用石材装点局部，体现大气、厚重的感觉。,风格建议,关键点2：注重细部工艺的精良,注重窗框、檐口、栏杆、入户台阶等细部工艺的品质，从小处体现项目整体的高档次和高价值；注意落水管道和空调机位的处理；细节处考虑周到，体现精细化。,风格建议,关键点3：注重立面的设计感，采用坡屋顶，符合项目限制条件,通过建筑立面色彩、材质或形象等的变化，体现出立面的设计感和创新，不落俗套。,风格建议,关键点4：在控制

7、成本的前提下，适当采用让客户易感知新技术，拉升项目形象，提高居住品质,新材料的运用,风格建议,通过错联的方式，扩大产品内部庭院面积，增大采光面，提升居住私密性及舒适度,庭院,建筑,传统型：二端的单位资源好，中间的单位资源差,改良型：通过错落使得附送院子面积增大达到资源的均衡。但需要用地进深的支持；扩大采光面，增加相邻两户之间的私密性。,营造类独栋感觉,别墅建议,外部入口设计增加内外空间体量感,通过室外走廊、入户门廊、院门、回廊，以及屋顶与屋檐的缓坡等建筑灰度空间的处理方式增加联排别墅的体量感。,营造类独栋感觉,别墅建议,入口庭院、露台和阁楼把咫尺天地演绎得丰富多彩,首层 入户庭院,三层 主卧大

8、露台,四层阳光房（阁楼）,营造类独栋感觉,别墅建议,前庭后院可以实现全部赠送，打造业主的独享私密活动空间，满足高端客户价值取向，提升项目尊贵感,在规划允许的情况下，充分利用前庭和后院的空间；特别重视扩大后院的体量；增加院落情趣活动设施，如花园、躺椅等等，打造业主的独享私密活动空间。,创新提高舒适度,别墅建议,超高入户门厅，客厅挑高，增加面宽，充分体现居住的奢华与尊贵,创新提高舒适度,别墅建议,产品双主卧设计，保证主卧绝对舒适度和客厅的相对较大尺度感,多次置业客户对主卧和客厅的功能要求较高，从户型基本格调上来讲，应突出其地位；起居室、客厅和主卧室是业主经常活动的地方，对采光和景观要求高，因此需要

9、在这些位置采用大面积的采光窗，同时保证有良好的室外景致。,主卧室落地窗与阳台,创新提高舒适度,别墅建议,附送面积做法：阁楼、地下室、夹层、露台、凸窗等,可加盖的阁楼预留窗户，坡屋顶檐底到地面高度2m，保障使用舒适,此高度结构上预留预埋件，供加盖阁楼,半地下室预留窗户，可采光通风，弹性空间可下挖,车库上方预留窗户，可搭建夹层，做工具间、工人房等,大露台，可实现全部赠送，提升居住舒适度,创新提高舒适度,别墅建议,27,在建筑风格整体欧式的前提下，立面设计融入简化的中式元素，体现项目内涵,项目气质表达,别墅建议,建筑顶层选用四坡屋顶，突出项目建筑风格，体现项目档次,项目气质表达,别墅建议,29,通过

10、内庭院的方式将客厅与餐厅有效区隔，居住习惯和房屋格局遵循中国传统价值观念,前庭后院天井、玄关动静分离等级森严的空间体系，长幼礼节布局,项目气质表达,别墅建议,外立面材料选用石材，辅以高档涂料，体现项目顶级豪宅的奢华气质,门头：天然花岗石材,底层：天然花岗岩磨菇石,天然文化石材,外墙分隔处：仿大理石的斩假石线条,墙面：高级灰色瓷砖,项目气质表达,别墅建议,豪宅符号充分体现社区的品质感及气质，给客户带来超强的价值感,细腻的施工工艺，各种立体配件的运用，体现豪宅符号；通过建筑符号，尽可能融入一些中式文化元素，赋予其厚重的皇家气质；门窗、护栏等细节选用高档材料，体现入住者的身份感；每户入口均设单独住户

11、专用信箱，体现专属感；入户台阶体现尊贵气质；户内设置艺术墙，彰显豪宅气质和品位。,项目气质表达,别墅建议,68米架空层设计，引入绿化、放置休憩沙发、改建活动场所等，制造泛会所交流空间,底层建议营建68米的架空层，同时引入部分景观体系，实现社区景观与建筑的融合渗透；架空层的装饰运用，令室内外空间相连接，使空间向外延伸，有利于地平面视野的渗透，增加空间感和层次感；于架空层灵活设置电梯间，大厅或休憩点。,架空层处理,高层建议,高品质电梯间,挑高入户大堂，配备高档次电梯间，充分体现入住者的身份象征，提升居住品质,超大业主专属空间，专设休憩平台，不占面积/智能入户系统，全天候安全保证，并将外部的绿色延伸

12、入户。,入户大堂是客户观察品质的敏感点，也是身份的象征，需着重处理；挑高入户大堂设计，辅以适度雕饰，体现社区品质感，提升居组合的舒适度。,挑高的入户大堂,挑高大堂,高层建议,入户花园的赠送需在市场现有基础上，提升赠送空间的实用性,可将入户花园隔成一个开敞的书房或其它功能室,入户花园可隔房赠送（部分赠送面积），或者错层赠送（全部赠送面积）,错层部分实现全部赠送入户花园面积,入户花园改房,入户花园景观,入户花园,高层建议,独立空中花园或内凹式阳台，可改为书房等功能室，获赠一半面积,独立的空中花园（内凹式阳台），可增加高层业主与自然的接触，提供院落式情景体验；空中花园三面与室内连通，属于内阳台，有顶

13、无柱销售时计一半面积；让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配，可改装成书房等功能空间，相当于业主获赠一半花园的面积。,空中花园（内凹式阳台）,空中花园的方式市场稀缺，建议舒适三房以上采用，增强产品竞争力,独立花园,高层建议,赠送阳光房设计，为室内采撷更多阳光，增添居室情趣,阳光房方正实用观景良好附送面积,地面垫高，或屋顶压低，使阳光房层高2.2米，该部分面积增送,阳光房设计可与客厅或主卧相连，提高居住舒适度；大面积的赠送有利于提升产品的实惠性及竞争力；,阳光房,高层建议,通过观景露台或是大面积落地窗来实现多面采光的理念，让住户更贴近自然，景观均好性佳,通过观景阳台的大空间处理，将景

14、观直接延伸至室内，延展室内空间；充分利用落地窗的开放式空间营造感、同时增加采光与通透；大面积的观景露台，满足景观观赏的要求，放大产品优势；露台在设计时考虑建筑外立面的表现手段，构造精致的建筑节点，与社区整体风格相统一。,观景露台,高层建议,窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值；窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值，实惠又实用。,大尺度转角飘窗充分利用飘窗使用灵活的特性，做为观景场所或陈设放置处,建议可在主卧等重要生活空间采用,转角飘窗,高层建议,凸窗增加了

15、室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。,凸窗市场常用赠送手法，仅为“保值选项”,可赠送全部面积，是市场常用的手法,可拆倒凸窗，可增加室内实用空间,凸窗,高层建议,适度强化主卧空间的设计，特别是高价值物业，使主人的生活更加舒适,高价值物业采用双主卧设计，提供更为舒适的主人居住空间,双主卧设计,主卧室,次主卧室,衣帽间,强化主卧套间功能，提高主卧舒适度,适度活动空间,主卧空间,高层建议,小高层产品设计建议的价值点 核心精神：产品创新、标准领先、奢华尊贵,需要说明的是,我们给出的物业发展建议并不是设计方案而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素,高层建议,景观设计关

16、键词1：参与性,以水为主题的景观区必须保证人的参与性，互动性使景观切实成为度假生活的一部分。设置一些用于社区交流的公共景观体现，满足精神享受需要，人们在园林中可以享受活动休憩的乐趣，,园林景观,景观设计关键词2：私秘性,融入式园林，注意用道路、植物形成自然屏蔽，建筑错落其间，保证业主的私密性。,园林景观,景观设计关键词3：加大景深,形成园林的曲径通幽的感觉，增大园林的景深，营造移步换景的效果。,园林景观,景观设计关键词4：度假养生氛围的营造,度假氛围的打造是园林景观的基本出发点，可通过植被，小品等营造、水系等营造。,园林景观,景观设计关键词5水系,水为园林的灵魂水（海）元素的运用和表现，以凸现度假氛围，形成亲水景观，满足度假亲水性尽量采用可参与性的浅水系结合中央景观区贯穿项目内部局部可作无边界泳池与水系结合,园林景观,重要景观节点1主入口,主入口应作局部视觉隔断效果处理，增强项目内部的私密性和神秘感入口将内外景观区域结合入口处结合项目精神象征建筑,园林景观,重要景观节点2中央景观区,项目中心应建设核心景观区，作为项目的内中庭景观有可能的话应考虑结合水系系统，注重互动性和参与性；由中央景观区向其它区域园林景观延伸；,园林景观,利用中央园林重要节点和社区小径实现半开放空间与私密空间的过渡,园林景观,好的策划只成功了一半，另一半在于精准的执行！,