2010年大同市御东新区项目定位思考报告.ppt
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1、大同市御东新区项目定位思考报告,北京上古地产,第一部分:市场分析,一、大同城市概况,区位概况,大同位于山西省北部,介于内外长城之间,是大同盆地的中心。大同为山西省第二大城市,晋、冀、蒙三省(区)和大同各县的交通枢纽,大同地区的政治、经济、文化中心。全市辖区面积14176 平方千米,城区2080 平方千米,辖左云、大同、阳高、天镇、浑源、广灵、灵丘七县,城区和近郊划为城区、矿区、南郊区和新荣区,计5镇22乡29个街道办事处。大同北邻内蒙,东望河北、距北京380公里,南离太原市352公里,实为首都之屏障、全晋北方之门户,且扼晋、冀、内蒙之咽喉要道,是历代兵家必争之地。在历史上大同曾为三代京华、两朝
2、重镇,在清代以前无不派名将镇守,既防外来侵略又保京师安危,被誉为“北方锁钥”。,山西第二大城市,晋冀蒙咽喉要道,被誉为北方锁钥!,人文概况,历史文化名城,人文资源丰富 大同市是国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一,有2400多年历史,曾为北魏京师、辽金陪都、明清重镇。,北方名城,旅游胜地 大同市的旅游资源颇为丰富,历史古迹和自然风光均有独到之处。古迹中以始凿于北魏年间的云冈石窟最富盛名,它与敦煌的莫高窟、洛阳的龙门石窟、甘肃的麦积山石窟并称为中国四大石窟,具有很高的艺术价值;应县木塔则是中国现存最高大、最古老的木结构塔,是世界建筑中的一件珍品;位于大同西南部的华严寺,是我国最大的古代佛殿
3、之一;此外还有九龙壁、善化寺等历史悠久的古建筑;大同市东南方,有中国五岳之一的北岳恒山,风光极佳;恒山山脚下的悬空寺,建筑精巧,让人称奇,偌大一座寺院竟如凌空而立,让人不得不惊叹千年前工匠们的奇思妙想。,旅游资源丰富,云冈石、应县木塔、华严寺、恒山、悬空寺等驰名中外!,资源概况,资源城市,矿产资源丰富大同市矿产资源丰富,除煤炭以外,主要矿藏有铜、铁、金、银、铝、锌等金属矿物和石墨、磷、长石、云母、石灰石、珍珠岩、大理石、花岗石、玄武石、沸石等非金属矿物。煤炭大同市年产原煤8000万吨,煤炭的生产量、外运量和出口量均占全国煤炭城市之首。大同煤支持着全国5大火力电网、3大港口、6大城市的煤气发生炉
4、以及全国20多个省、市、自治区2800多家大中型企业,有力地支援了全国的经济建设,并远销欧、亚、美的20多个国家和地区。,水资源贫乏大同市的本地水资源总量为1.42亿平方米,人均水资源量仅为111立方米,为全国人均占有量的9%左右,水资源十分贫乏。现在的用水状况是:工业与生活用水占80%,农业用水占20%。虽然水资源开发利用率已达67.5%,但年缺水量仍为2000多万立方米。,煤碳之都,大秦线起点,水资源贫乏!,市辖区:城区、矿区、南郊区、新荣区(大同市新的市辖区规划为平城区、御东区、口泉区、云冈区、新荣区)市辖县:阳高、天镇、广灵、灵丘、浑源、左云、大同县总人口:(2009)321 万人市区
5、人口:(2009)153万人 总面积:14176 平方千米 市区面积:2080 平方千米,行政划分及人口面积,晋北大城市!,经济发展,经济环境,这些年来,大同市按照传统产业新型化、新兴产业规模化的发展要求,大力推进结构调整,不断加大传统产业改造和新兴产业培育的力度,初步形成了煤炭、电力、冶金、医药化工、机械制造、建材等多元支柱产业格局,煤化工、装备制造业、新型材料、旅游业以及特色农业等新兴产业也初具规模。,经济发展,交通便捷大同市是我国中西部地区离首都最近、离出海口最近的一块“风水宝地”。按铁路里程东望北京382公里,西眺呼和浩特285公里,南下太原355公里,北上中蒙边界二连浩特460公里,
6、是华北地区重要的交通枢纽城市。京包、大秦等4条复线电气化铁路及40余条支线、专用线纵横交错,沟通华北、西北、东北和三晋腹地的联系,京大、大运和得大高速公路等10多条干线四通八达,飞机可直达北京、上海、广州等城市,大同已形成了铁路、公路、航空相互配套的立体交通体系!,经济发展地区生产总值(GDP),经济增长:初步核算,2009年全市实现地区生产总值()596.1亿元,按可比价格计算,比上年增长2.3%。其中,第一产业增加值30.6亿元,同比增长3.3%;第二产业增加值284.34亿元,同比下降1.6%;第三产业增加值281.16亿元,增长6.5%。第一、二、三产业对增长的贡献率分别为8.28%、
7、-33.53%、125.25%。三次产业结构比为5.147.747.2。2009年按常住人口计算,全市人均地区生产总值达到18705元,比上年增加853元,增长1.8%。,经济增长较为平稳,第二、三产业发达!,经济发展工业发展,工业:初步统计,2009年全市完成全部工业增加值248.94亿元,比上年下降5.2%。其中,规模以上工业企业完成工业增加值224.96亿元,比上年下降3.9%。全年规模以上工业企业产品实现销售产值494.95亿元,比上年下降16.2%;工业产品销售率为92.97%,比上年下降5.6个百分点。全年全市规模以上工业企业实现产品销售收入543.18亿元,比上年下降12.9%。
8、实现利税62.19亿元,比上年下降6.42%,其中,国有及国有控股工业企业实现利税55.03亿元,增长14.7%。实现利润13.09亿元,比上年下降7.3%,其中国有及国有控股工业企业实现利润11.74亿元,增长75.9%。,工业发展有升有降,总体平稳!,经济发展固定资产投资,2010年1-10月,全市固定资产投资保持了平稳较快的发展态势,全社会投资完成额为372.6亿元,比上年同期增长25.9%。其中,城镇固定资产投资完成333.6亿元,增长29.3%。房地产开发投资66.3亿元,增长16.5%。,前三季度,全市固定资产投资基本上保持了平稳较快增长的态势。展望全年,预计今年全年固定资产投资仍
9、将保持增长的态势。2009年大同市在投资领域,超常规、大跨度地加快项目建设,全年特别是后半年增势强劲,基数较高带来的增长下行压力大大增加,受季节因素影响,许多大型建设项目已接近尾声,影响了全市投资总量及增速的再提高,增速将呈现前高后低逐渐回落的局面。,而与工业发展相比,固定资产投资近年来常年保持20%以上的增长率,2009年达到了72%!,经济发展居民生活水平,2009年全年城镇居民人均可支配收入为14585元,比上年增长6.01%。城镇居民人均消费性支出9381元,比上年增长3.8%。全年农民人均纯收入3589元,比上年增长7.01%;农民人均生活消费支出2027元,增长1.09%。,城镇居
10、民人均可支配收入、人均消费支出稳步增长!,居住状况,截止十五期间,城镇、农村居民人均居住面积分别达到17.5平方米和23.6平方米。从这一组数据可以看出,大同的城镇居民人均居住面积偏小,和山西省城镇居民人均27.5平方米建筑面积差距较大,居住条件有待进一步改善。,人均居住面积远小于山西省平均水平,后续发展空间巨大!,二、大同市城市规划状况,发展目标:未来大同将是我国资源型城市转型的样板城市,历史文化价值复兴的示范城市,中部城市崛起的支点城市,和谐宜居可持续发展的典范城市;功能定位:大同是国家新型能源基地与国家循环经济示范区、现代先进制造业基地、多元文化相融合的国家历史文化名城、世界文化遗产旅游
11、城市、中部地区重要的区域性中心城市与综合交通枢纽城市之一、京津上游地区的生态屏障;人口规模:到2015年,大同市城市中心的实际居住人口为160万人左右;到2020年,大同中心城市的实际居住人口为170万人左右;到2030年,大同中心城市的实际居住人口为200万;,大同发展规划,规划由资源型城市转向文化价值复兴、和谐宜居可持续发展的城市!,大同发展规划,撤消大同市城区、矿区、南郊区,设立平城区、口泉区、云冈区。同时设立大同市政府的派出机构御东经济技术开发区管理委员会,负责御东新区的开发。大同市人民政府驻平城区迎宾路,御东新区管委会驻水泊寺乡大同大学附近;,行政区划的改变,使得御东新区成为大同的未
12、来发展重点!,大同发展规划,行政、休育、文化、教育等相关中心全部向御东新区倾斜!,大同市御东新区发展规划,规划范围:本规划范围北至京包铁路,南至大塘公路,东至经济技术开发区西侧,西至御河东岸,总计54平方公里;规划期限:本次规划为2008-2030年,其中近期为2015年,中期为2020年。发展定位:御东是对接京津、辐射晋冀蒙交接地区的交通枢纽区域,建设区域中心城市的核心区,新产业基地的配套生活服务区,古城职能与人口疏解的承接区,生态宜居与节能环保的示范区;功能布局:御东分区的城市功能包括:行政办公中心、文化娱乐中心、金融商务中心、大型会展中心、教育研发基地、渡假旅游基地、居住和配套服务;空间
13、结构:规划形成“一心、三区、四轴、四廊”的总体空间结构。,御东新区将成为大同市全新的热点版块!,大同市御东新区发展规划,针对大同市干旱少雨的气候特点,御东新区将以文瀛湖为生态核心,利用孤山水库引水、引黄蓄水等措施,加快文瀛湖水系恢复,加强水质保护,建设环文瀛湖生态公园,组织宽度100米以上的环湖开敞公共空间,要强化作为大同历史文化轴东端景观节点的控制。同时,结合御河、文瀛湖等水系,组织“三纵两横”的生态长廊。在文瀛湖西、西南、东三个方向形成御东核心片区、南部配套居住片区、文瀛湖东休闲居住片区三个城市片区。,规划宏大、后续项目多,未来此区域将形成极强的竞争格局!,核心片区,配套居住区,休闲居住片
14、区,大同市御东新区发展规划,区域内拆迁相对较少,便于快速形成大规模的开发与市场供应!,大同市御东新区发展规划,御东新区的规划以及快速面貌改变,给公众注入了极强的信心!,三、大同市房地产现状研究,城市发展趋势及分析城市发展研析,主城区发展格局:“一主两副,扇形组团”,一主:即以城区为核心 两副:以御东区和口泉区为副 以城区为核心,以御东区和口泉区为侧翼,形成三个相对独立的城区组团,每个组团规模适度、功能特点不同,共同构成大同城市的政治、经济、文化的核心区域。,城市发展趋势及分析城市现状分析,08年新一届市政府组建以后,明确提出了以建设资源节约型和环境友好型城市为目标,强调大同的城市发展要走节约资
15、源、保护环境的集约化道路,坚持节流、开源、保护并重的原则。并先后启动了城市道路改造工程、棚户区改造工程、城中村改造工程和古城保护工程,使大同的城市建设进入一个新的发展阶段。大同进入城市发展的快车道以后,逐步拉大城市发展框架;和城区突出强调历史文化名城保护、口泉区的改善环境质量提高居住环境水平相比,御东区无疑代表着大同未来的走向向东;御东区的百业待兴不但会为城市的可持续性发展带来新的商机,同时也将为楼市的发展方向和新运行模式产生积极而深刻的影响。,新一届政府大刀阔斧的发展路线,为房地产业创造了广阔的发展空间!,城市发展趋势及分析十一五期间大同住宅建设规划,住宅建设目标:,房地产投资保持在全社会固
16、定资产投资的12%以上,全市每年开发建设住宅面积180万平方米(县区40万平方米),其中经济适用房60万平方米(县区20万平方米),解决1000户的廉租住房。到2010年,城镇人均住宅建筑面积达到28平方米。,经济适用房和廉租房占整体房地产开发面积的比例较大!,房地产市场房地产发展趋势,大同市现有规划主要向东发展,东进西融城市东移。坚持新城建设和旧城改造的并重方针,搞好大同御东新区建设,搞好市区道路和两大出口建设。,2009年大同市进行古城改造,旨在恢复古城墙貌,同时古城区对古城内住宅进行拆迁,使大同房地产市场上对高品质住宅有一定的刚性需求;东部御东新区是大同今后20年发展的主要方向,是主城区
17、、口泉地区、文瀛湖地区“一主两副”结构形态的一副区域;南部依靠大同经济开发区的带动,城市的经济功能逐渐南移,集中力量引导城市向南发展。,城区的大规模拆迁以及保护,使得未来房地产获得巨大客群基础!,大同市古城改造范围,2008年2月大同市旧城区开始进行搬迁,旨在恢复古城风貌;大同市东、南、西、北建设四大安置新区,分别为御西岸、西环路西侧、南环路南侧、站东大街两侧,由拆迁户自主选择新居;拆迁办法:拆一平还一平,以旧换新,政府有限度补贴搬迁费用和超出部分面积结算。,房地产市场背景之古城改造,房地产市场房地产开发投资,1-10月,全市房地产开发完成投资66.3亿元,比上年同期增长16.5%,增幅较上月
18、下降了3.4个百分点。其中,商品住宅开发投资46.8亿元,下降0.08%;商品商业营业用房开发投资3.5亿元,增长6.1%;商品办公楼开发投资0.3亿元,下降80.0%。商品房屋施工面积979.6万平方米,增长74.3%;其中,新开工面积376.1万平方米,下降14.8%。,房地产开发投资继续保持增长态势,增速回落。,房地产市场宏观市场,商品房销售,从商品房销售来看,07年大同市的商品房销售为一个高峰,年销售将近100万平方米,到了08年,受大市场的影响,商品房销售回落;而08年又正是大同市新规划出台的时期,旧城区拆迁,大量保障性住房的介入,使的09-10年商品房的销售有所回落。,商品房年销售
19、面积仅仅维持在五、六十万平米的规模!,房地产市场宏观市场,商品房价格,近三年来,大同市商品房价格一如其开发量一样的呈现快速增长,旧城改造所产生的刚性需求以及众多中高端项目的出现,拉升了大同商品房价的快速上涨。,商品房销售价格近三年来一直维持15-20%以上的年增长率!,房地产市场保障性住房建设,据市房管局统计显示,2008年和2009年全市投资130亿元,开展了大规模棚户区改造,建设安置住房10万多套,建筑面积886万平方米。其中,已建成572万平方米、住房58662套,在建314万平方米、住房42033套。在全省各地市中名列前茅。今年在续建好去年工程的基础上,再新建7万套,明年将再建设6万套
20、,力争再用两年时间让23万户棚户区居民全部喜迁新居。从2008年到现在,大同抓住国家扩大内需的历史机遇,集中财力物力,大规模建设廉租住房727.91万平方米,总投资101亿元。其中:御西区新建458.74万平方米,总投资70亿元,回购24.24万平方米;御东区新建244.93万平方米,总投资31亿元。目前,已竣工116.51万平方米,全部为御西区。在建611.40万平方米。,与商品房几十万平米的年销售量相比,庞大的安置房以及廉租房吸纳了大部分的初改需求!,四、市场重点板块及项目分析,房地产市场主要版块,市场概分,宜居大同向东看 从大同市城区房地产在售项目的分布来看,城区房地产供应主要集中在东环
21、和西环南部附近,中心老城区基本已无土地及房地产项目供应,而西环由于靠近矿区,再没有大的发展空间,目前房地产发展也趋于饱和。目前以及未来最大的房地产供应集中在御河附近,目前以御河周边项目最为集中,未来大同市的主要住宅用地供应将集中在御河以东,尤其是高品质住宅。,未来大同市的主要住宅用地供应将集中在御河以东,尤其是高品质住宅!,房地产市场,城西南部市场,本区域是前一两年大同市场上房地产开发的热点区域,也是之前大同市富人区的代表区域,而到了现在,此区域内可供给项目不多,且受到矿区及大同新规划调整的影响,目前该区域在售项目较少,且无论从品质感上,还是从营销上来看,多不如御东新区的项目。区域代表楼盘主要
22、有:万城华府、宏洋美都、东方罗马城、晨馨花园、睿和新城等。主力户型集中在100-130平方米较多,价格基本都在4000元/平方米以下,起价基本在3500元/平方米左右。其中以“东方罗马城”价格最高,由于是现房和尾房,目前折后价在4500-4900元/平方米之间,且只接受一次性付款。,城西南片区已经不再作为城市发展的风向标!,生硬的欧式符号化产品比比皆是!,房地产市场,城东市场御东新区,本区域是目前大同市房地产市场上最热点的区域,也是未来市场上的最大供给区域。目前在御河沿线以西附近已经出现了较多新的房地产项目,代表楼盘有:凯德世家、御景园、桐城中央、太阳城、水泉湾龙园等;而在御河东岸,有代表楼盘
23、东方名城。御东新区新出现的楼盘,其物业档次都比较高,诸如凯德世家、太阳城及东方名城都是可以代表大同最高端产品的楼盘。此区域的价格也是大同的新高,基本价格都在5000元/平方米上下。随着大同新规划的日益实现,随着文瀛湖生态环境的日益改善,御东新区的必定将成为日后大同市场上的购房集中区及富人集中区,中高端楼盘将成为此区域的主流,而中低端楼盘的存在将会使其与大环境而显的格格不入。,御东新区各项目已成为大同最具代表性的中高档居住区!,重点项目基础信息,重点项目成交状况,区域内各项目销售状况均相对较好!,重点项目价格走势,各项目销售价格较其入市时均有较为明显的提升!,房地产市场重点项目分析,凯德世家,物
24、业类型:高层住宅、商业 建筑类型:板楼梯户比:1梯2户/3户 楼层状况:18、26、27、31、32层户型面积:91、112、136、153、155、183、224平方米主力户型:136-153平方米建筑风格:简欧 外立面:1-3层干挂石材,3层以上涂料容积率:2.6价格描述:5100元/平方米起价,5460元/平方米均价,跃层价格6060元/平方米,商业售价18888元/平方米价格递增:每三层增加100元/平方米,基本情况,凯德世家是目前大同市场最为成功的高档住宅之一!,项目介绍,凯德世家位于“迎宾街”东首,18栋阳光板板楼,南北通透。简约欧式建筑风格,13米舒适短进深,层高3米;户户飘窗、
25、阳光室。社区内设有亲子园,双语幼儿园(引进北师大幼儿园教育资源)、国学文化讲堂、老年大学、社区艺术中心等教育机构。在住宅项目启动之前先行开发建设省级示范小学城区十八校。社区外围将建成包括5A甲级写字楼、私塾高端会所-世家会、国际精品购物中心、三大商业街区(金融、餐饮、民俗)多种高端建筑形态的商业建筑集群。顶层赠送空间花园,大约30平米左右。,项目评判,该项目为御东区域乃至大同市高端楼盘的代表,无论从产品、立面及园林效果,还是销售及价格都居于大同领先水平。,其依赖的主要是城市性和丰富的配套!,102.54平方米,112.89平方米,户型,而其户型设计却较为平淡,缺乏豪宅特征!,房地产市场重点项目
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