汉嘉地产2009年中海·天目湖项目市场研究及定位报告(1).ppt

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1、中海天目湖项目市场研究及定位报告,谨呈：中海房产集团,百盛招商,我们如何了解天目湖?天目湖的经济有什么特点?天目湖的商业市场情况是怎样的?,项目处于怎么样的环境?区域消费情况和消费客群构成如何?,项目的发展方向在那里?项目该如何定位?如何规划我们的产品,研究问题,宏观分析,1,商业市场分析,2,项目解读,3,项目定位,4,目 录,产品建议,5,长三角三小时交通圈,天目湖,天目湖地处长三角的腹地，隶属以上海为核心的长三角三小时经济圈，距离上海、杭州分别为129和316公里，也是杭千高速终点，被称为是上海和杭州的后花园,城市区位,发展目标,城市规划,经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮

2、零售额,宏观分析,天目湖面积573平方公里，1087个岛屿平均水深34米，最深处达100余米，能见度9-14米，属国家一级水体“天下第一秀水”，4A级风景旅游景区天目湖的接待人数 多年来保持两位数的增幅。在近20年里，成为全国众多湖泊的领跑者。2009年淳安县天目湖景区接待游客有望超过600万人次，旅游经济总收入达27亿元目前天目湖从单一的观光旅游向集观光、休闲、度假、会议和体育运动为一体的综合性旅游度假目的地转变,城市区位,发展目标,城市规划,经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮零售额,休闲度假旅游胜地“观光、休闲、度假、会展”四位一体”,发展定位“以湖兴县，融入都市”的发展定位

3、，推进天目湖旅游由观光型向休闲度假型转变围战略目标打造“世界著名、全国一流、长三角领跑”的休闲度假旅游胜地总体目标：“一年打基础，三年出形象，五年见成效，创建国家级旅游度假区”功能定位以旅游经济为主的开发区以休闲度假为主的新景区以度假房产为主的新城区,城市区位,发展目标,城市规划,经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮零售额,绕“加快旅游度假区开发建设”这一主题,宏观分析,规划结构：呈“一主两翼四组团”的集合结构 一主：中心城区两翼：进贤省级旅度假区块 鼓山、珍珠半岛、坪山三个区块四个组团：老城中心综合功能组团 青溪新城组团 珍珠半岛（鼓山）综合组团 进贤省级旅游度假组团,城市区位,

4、发展目标,城市规划,经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮零售额,宏观分析,一心五区青溪新城的总体规划控制面积为38平方公里，功能布局包括“一心五区”：“一心”即乌嘴洞地块所在的中心区，“五区”即鼓山、坪山、珍珠半岛、丰家山和大地区块。青溪新城定位为可持续发展的新型工业聚集区、创新创业先行区、城市建设示范区、城乡统筹引领区。阶段性实施计划是：今年全面启动、三年打好基础、五年初具规模、十年基本建成。,总体目标：十年再建一个天目湖镇,城市区位,发展目标,城市规划,经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮零售额,10000,美元以上,5000,10000,美元,3000,5000,

5、美元,3000,美元以下,人均,GDP,成熟期,快速发展期,5000,10000,美元,发展期,3000,5000,美元,导入期,3000,美元以下,商业地产阶段,人均,GDP,人均GDP与商业地产关系,GDP总量,人均GDP,城市区位,发展目标,城市规划,经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮零售额,宏观分析,人均可支配收入,人均消费性支出,城市区位,发展目标,城市规划,经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮零售额,宏观分析,城市区位,发展目标,城市规划,经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮零售额,户籍人口,户籍人口平稳增长，未发生重要的人口迁徙,宏观分析,旅

6、游人口已大大超过常住人口，成为天目湖最主要的人口类型 旅游人口90%通过杭千高速进入天目湖 旅游人口具有季节性特点,旅游人口,城市区位,发展目标,城市规划,经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮零售额,宏观分析,城市区位,发展目标,城市规划,经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮零售额,产业结构呈现2：4：4比例，第三产业发展迅速,宏观分析,2009年，天目湖旅游收入占GDP总量超过30%旅游业已经成为天目湖支柱性产业,城市区位,发展目标,城市规划,经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮零售额,旅游收入,宏观分析,住宿餐饮业零售总额,城市区位,发展目标,城市规划,

7、经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮零售额,旅游业的发展带来住宿餐饮业迅速发展 2009年，住宿餐饮零售总额已达4.1亿元，并保持20%的增速发展,宏观分析,经济、人口、产业、消费形势都为商业地产发展创造了良好的条件。那市场形势是否吻合，项目可借鉴的商业条件在哪里？,宏观分析小结,宏观分析,1,商业市场分析,2,项目解读,3,项目定位,4,目 录,产品建议,5,总体状况,目前天目湖镇主城区的商圈呈现以“新安大街为中心向四周辐射”的块状分布,并形成若干个次主力商圈。,商业市场分析,商业市场分析,目前天目湖镇主城区的商圈基本由几部分构成：主力商圈：以新安大街为核心，（其中包括了天目湖广

8、场、纯安汽车站等）明珠商圈：以明珠花园等为核心的次主力商圈、包括世纪联华大卖场、明珠花园商街、天目湖广场等特色商业街:秀水街,自发形成业态齐全，品类丰富档次不齐，以中低端为主辐射范围广，人流量大是天目湖镇最成熟、知名度最高的商圈建筑形式以沿街商铺为主铺位面积主要集中在3080平方米商铺产权分割销售，目前市场价约46万元/平方米租金区间约510元/平方米/天，是天目湖租金最高的商圈,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,租 售,概 况,新安大街,商业市场分析,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,购物类：服装、眼镜、黄金、饰品、文体

9、、特产、家电等餐饮类：中餐、连锁餐饮、小吃、街摊等休闲娱乐类：网吧、KTV、足浴等住宿类：酒店、宾馆服务类：银行、电信、便利店、药店、蛋糕店其他类:企事业单位、政府机构等,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,业态业种,经营状况,多数量少,好经营状况差,各业态整体经营状况良好购物类业态数量最多，其中以服饰为主，占全部约30%比重，成为主导性业态，经营状况非常好，品类丰富，涵盖中高低不同档次服饰成为主导性业态有两方面原因：一是大量人流量的支撑，二是服饰可承受租金水平相对较高,购物类,餐饮类,服务类,住宿类,休闲娱乐类,商业市场分析,小 结,传统城市商业中心,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水

10、街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,新安大街位于城市地理中心位置，是连接城区的交通要道，人流、车流量集中，使的商业氛围浓厚，已成为天目湖第一商圈。,商业市场分析,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,建筑为底商形式（部分为骑楼设计）楼层一般为两层铺位面积在30200平方米不等消费客群以当地居民为主独立产权分割销售，目前明珠路售价约3万/平方米，滨湖路约1.8万/平方米租金区间约24元/平方米/天,概 况,租 售,明珠花园,商业市场分析,商业市场分析,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆

11、,天目湖商城,新城国际,购物类：以服饰为主餐饮类：小吃、街摊等休闲娱乐类：网吧、KTV、足浴等住宿类：酒店、宾馆服务类：银行、小超市、美发、药店、蛋糕店等其他类：建材等,业态业种,经营状况,多数量少,好经营状况差,购物类,餐饮类,服务类,住宿类,休闲娱乐类,各业态整体经营状况良好餐饮类业态数量最多，成为主导性业态，其中以中式小餐饮为主，整体档次不高服务类业态和休闲娱乐类发展也较好，主要为居民提供便利性服务,商业市场分析,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,社区型商业,明珠花园是天目湖最早、最大的小区之一商业覆盖范围广,商业影响力大业态较为

12、齐全、以餐饮为主整体档次较低人流量大,小 结,商业市场分析,位于秀水大桥东侧总体量约7000余平方米楼层为2层消费客群以本地为主商业配套分为正门独幢商业和两边底商两部分,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,概 况,碧云天,商业市场分析,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,该物业属于私人向开发商购买地皮自行建设品牌为澳门豆捞、富侨足浴、上岛咖啡，均为私人自行加盟剩余200平方米商铺，租金约1.8元/平方米/天,正门独幢商业,该物业属于美都集团，二手销售价格约2.5万/平方米商铺出租率约

13、50%，存在较多空置商铺租金区间约1.52元/平方米/天入驻商户也以大店为主,两边社区底商,商业市场分析,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,购物类：土特产店、害日堂红酒店餐饮类：上岛咖啡、澳门豆捞、功夫馆、农夫山庄等休闲娱乐类：富侨足浴,业态业种,多数量少,好经营状况差,购物类,餐饮类,休闲娱乐类,铺位整体出租率约60%餐饮类数量多、经营良好，成为主导型业态休闲娱乐类业态仅为富侨足浴一家，经营状况良好，主要服务小区居民购物类业态经营状况由于缺少大量的人流支撑，经营状况较差,经营状况,商业市场分析,商业配套业态餐饮占主导，体现典型的社区型

14、商业特点上岛咖啡、富侨足浴、澳门豆捞等加盟店提升了档次,小 结,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,社区配套商业,借鉴：通过加盟品牌店可提升整体形象,商业市场分析,位置：天目湖镇西南（靠近旅游码头）总体量：3万余平方米开业时间：2007年10月整体定位：天目湖文化展示中心、休闲娱乐中心、夜游活动中心、商业服务中心。,秀水大桥,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,概 况,秀水街,商业市场分析,商 业文 化景 观活 动,秀水大桥,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登

15、,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,商业市场分析,A区：茶楼、休闲吧、文化创意、足浴等B区：咖啡吧、酒吧、演艺吧、婚纱摄影、瑜伽、中医保健、餐饮等C区：茶楼、特色购物、餐饮、住宿等,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,单体建筑加步行街,建筑形式,规划业态,商业物业全部持有租金标准摊位：8000元/年15000元/年 购物类：约2元/平方米/天 餐饮类：约1元/平方米/天,租售,第一年至第三年租金标准为300元/平方米/年第四年租金标准为400元/平方米/年第五年租金标准为500元/平方米/年前三年免一年租金装修期内（3个月）免租金,商业市场

16、分析,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,购物类：土特产、珍珠、扇子、梳子、茶叶、丝绸等餐饮类：中式餐饮、特色小吃,总体经营状况不佳出租率约40%，空置严重客户以外地游客为主，有明显的淡旺季,实际业态业种,入住品牌：酒店类怡莱 餐饮类御景斋、诸葛烤鱼、赫哲农家等 购物类野娇娇、谭木匠、千岛玉叶、喜得宝等品牌调整情况：豪尚豪牛排、黑风寨CS等已撤出,多数量少,好经营状况差,购物类,餐饮类,经营状况,住宿类,品 牌,商业市场分析,艺术节,庙会,美食节,泼水节,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新

17、城国际,推广方式,旅游特色商业,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,小 结,靠近旅游码头,以餐饮和特色购物为主,突出文化概念,建筑设计景观小品,消费客群以游客为主,举行活动吸引人气,商业市场分析,广场和汽车站带来大量人流区域形象工程内街全为童装品牌店，一定程度形成集群效应,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,位于汽车站对面商业设计采取环弧型（内街+外街)商铺形式为骑楼,概 况,业态业种,1F：外街眼镜、服饰、电脑、奶茶等 内街童装2F：上海华联超市、秀水人家餐饮3F：天上人间娱乐租金

18、范围,小 结,天目湖广场,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,位置：新安大街和新安北路交叉口开发商：绿城集团总建筑面积：约29万平方米产品结构：五星级酒店+度假公寓+商业,概 况,绿城喜来登,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,周边商业,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公

19、馆,天目湖商城,新城国际,五星级酒店、绿城品牌影响力、楼盘品质三大因素大大提升商铺价格 铺位面积大、提高投资门槛，也间接控制业态往高端发展,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,小 结,高端住宅商业配套,借鉴：酒店、楼盘品质等外部因素可提升商铺售价,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,开发商：玉翰房地产开发经营有限公司 位置：新安路与环湖路交叉口总建筑面积;32000平方米产品结构：公寓（32000平方米）+商业（10000平方米）,概 况,明珠公馆,商业建筑形式：裙楼+住宅底商商业部

20、分面积：10000平方米楼层：3层层高：1F5.5米 2F4.4米 3F4.4米租售方式/铺位面积：未确定,商业部分,商业部分,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,借鉴：商业部分采取裙楼设计方式,小结,是天目湖目前在售最大的商业项目区位、交通、区域商业氛围浓厚是主要卖点,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,开发商：美都控股股份有限公司位置：新安东路环城北路交界处总建筑面积;50000平方米产品结构：商业+住宅,概 况,天目湖商城,天目湖商城,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖

21、广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,开发商：天目湖啤酒厂位置：睦州大道（新玉丽正对面）总建筑面积;19000平方米产品结构：商业（9000平方米）+酒店（9000平方米）楼层：4层（一二层商业、三四层酒店）,概 况,租售方式：一二层商业部分全部销售层高：1F4.5米 2F3.8米铺位面积：预计约60100平方米售价：1F预计约12000元/平方米 2F预计约8000元/平方米（未正式销售）,商业部分,新城国际距离本项目约1公里，具有较强的参考价值，目前由于手续问题，还未正式销售 一二层商业

22、全部销售，表明开发商快速变现的操作方式，卖点以青溪新城、汽车站概念为主,小 结,自发形成 无规划 档次低 缺少品牌,特点,中小商铺为主，市场上暂无类似于购物中心的大型商业物业,规模大小,社区底商为主,建筑形态,以新安大街为核心呈现团状分布,分布情况,典型的乡镇商业，商业发展速度远远小于住宅发展速度,总体状况,小 结,整体上较为落后，基本集中在新安大街和社区底商档次较低、缺乏品牌主要满足基本生活需要,本地特色餐饮和街边餐饮发达（符合旅游特色）知名连锁餐饮少主要集中在社区商业和旅游点客群以游客为主,类型少、规模小、档次低未来大型商业物业可促进休闲娱乐类发展集中在主商业街本地经营为主、无知名娱乐类品

23、牌,零 售,餐 饮,休闲娱乐,业态总结,商业基本采取纯销售方式，市场上暂无返租和带租约销售模式。建筑形式以沿街商铺为主，大型商业物业也多设计成沿街店铺方式。商铺面积一般在40100平方米之间、首层层高普遍高于二层。开发商一般极少持有物业，都以销售方式快速回笼资金。,租售总结,各个项目卖点,在售项目情况名称，体量，销售方式，销售率。买点，销售价格商业供应量租金水平低,宏观分析,1,商业市场分析,2,项目解读,3,项目定位,4,目 录,产品建议,5,项目区位,资源配套,项目四至,项目交通,技术指标,青溪新城,主城区,本项目,青溪新城的总体规划控制面积为38平方公里，功能布局包括“一心五区”：“一心

24、”即乌嘴洞地块所在的中心区，“五区”即鼓山、坪山、珍珠半岛、丰家山和大地区块。青溪新城定位为可持续发展新型工业聚集区、创新创业先行区、城市建设示范区、城乡统筹引领区。阶段性实施计划是：今年全面启动、三年打好基础、五年初具规模、十年基本建成。规划2011年人口达到3万人，2018年人口达到8万人,青溪新城,规模界定,杭千高速,睦州大道,本项目,规划住宅,规划商业,规划住宅,规划住宅,新玉丽,餐 饮,大型基础设施：汽车站商业：规划商业中心 沿路零星小超市、餐饮教育：职业中学宾馆：新玉丽、新城国际工业企业：啤酒厂、食品厂、纺织厂等,职业中学,周边物业类型以住宅、工业企业居多。目前由于人口较少，整体商

25、业氛围较差。,小结,项目区位,资源配套,项目四至,项目交通,技术指标,规模界定,汽车站,啤酒厂,新城国际,项目区位,资源配套,项目四至,项目交通,技术指标,本项目,北向沿睦州大道，长度约362米，是项目主要形象展示面，也是商业规划方向。,东向为六合地块，长度约240米。,南向为天目湖湖面，长度约384米。,规模界定,道路：睦州大道是项目唯一通路，联通杭千高速和城区,本项目距离主城区约8公里,公交：目前仅公交3路可到达，到达城区时间约25分钟,汽车站：距本项目约150米，是本项目发展重要依托,距离杭千高速约3公里,距离城区较远，可选择交通方式少，使目标消费客群以周边为主,项目区位,资源配套,项目

26、四至,项目交通,技术指标,规模界定,项目区位,资源配套,项目四至,项目交通,技术指标,商住结合，单纯就社区商业而言，体量偏大,规模界定,项目区位,资源配套,项目四至,项目交通,技术指标,规模界定,本项目按所属范围来划分应该是区域型商业中心，但是考虑到目前嵊州建城区人口29万，所以该项目也可以看成是城市型的综合体商业。,项目到底该如何定位？,宏观分析,1,商业市场分析,2,项目解读,3,项目定位,4,目 录,产品建议,5,目标消费群体,潜在承租商家,消费需求,经营需求,项目定位,优势条件,租售模式,建筑形态,定位逻辑图,功能定位,形象定位,档次定位,业态定位,本项目,消费群体类型,一级辐射,二级

27、辐射,睦州大道车流,汽车站人 流,村 民,企 业人 员,小 区住 户,自 驾 车,旅 游 车,公 交,主要是本地车和自驾游，其中自驾游占大部分比重,消费群体类型,睦州大道车流,旅行社组团游,城区公交,周末车流量明显大于平时车流量西东向车流明显大于东西向车流具有季节性特点，进入旅游旺季 后，东西向车流将大幅增长,消费群体类型,村 民,消费群体类型,企业人员,消费群体类型,小区住户,消费群体类型,汽车站人流,淳安汽车站,建成时间：1994年班次数：约150余班次方向：杭州、上海、建德、富阳、淳安境内等年发送旅客：约100万人次,概况,典型的乡镇汽车站商业配套，自发形成，呈无规划状态以餐饮、服饰为主

28、，共占65%比重，流动快速消费为主整体档次较低,业态占比,淳安汽车站,小结,杭州汽车南站,建成时间：1988年，2002年改建升级班次数：约600余班次方向：东阳、金华、兰溪、丽水、浦江等年发送旅客：约650万人次,概况,商业配套以餐饮类和服务类为主整体档次较低,餐饮类：中小型饭店休闲娱乐类：网吧2家、足浴1家住宿类：连锁酒店2家、小型宾馆3家服务类：便利店4家、奶茶店2家、移动联通点2家、药店1家,业态占比,杭州汽车南站,小结,杭州汽车北站,建成时间：1999年班次数：约500余班次方向：安吉、德清、湖州、长兴、南京、南通等年发送旅客：约500万人次,概况,杭州汽车北站,业态占比,餐饮类：中

29、小型饭店休闲娱乐类：网吧2家、足浴2家住宿类：宾馆6家服务类：大型超市1家，便利店8家,小结,北站商业配套是杭州地区最成熟、业态最丰富的车站商业，除了北站本身外，北站小商品市场也带动相当部分的商业发展，正对面正在建设的“北城中心”又将进一步增强该区域商业氛围。餐饮占一半以上比重，显示以流动快速消费为主，商业整体档次较低。,杭州客运中心,建成时间：2009年班次数：约550余班次方向：宁波、绍兴、台州、嘉兴等日发送旅客：约2万人次,概况,杭州客运中心位于九堡镇，于2009年10月投入使用，除了满足正常的汽车站功能外，其商业配套还未成熟，只有外部的简易快餐店和内部的小型超市、餐饮等。杭州客运中心作

30、为新兴汽车站，目前已开业的商业店铺整体档次形象均要高于杭州老汽车站。,商业配套,消费习惯如下表所示：,从消费习惯看，居民在生活消费上多以中、低档为主,消费者特征：个体户/企业主、公司职员和普通工人；家庭收入集中在1-6万；学历集中在高中及以下；,消费者需求分析特征、消费习惯,大部分（70%左右）消费者对生活配套感觉不满意；整体满意程度比较低（3分为一般），尤其休闲娱乐；不满意的方面集中在店家少，档次低上；,消费者生活配套满意度分析,明确会到本项目消费的占51%；男、女需求程度略有差别；家庭年收入3万元以下需求程度最高，其次是3-6万；学历为高中/中专及以下；,生活配套主力目标消费者定位,1、特

31、色经济型餐饮店2、大型美食城3、大型中式快餐4、茶楼,需求分析各业态未来期望,1、足浴2、KTV,从消费者特征以及其消费习惯上来看，消费者的购买力不强，多以中低档消费为主；消费者对于区域目前商业总体满意度一般，尤其对餐饮、休闲、娱乐类的满意程度最低；在项目测试上有一半多的消费者表示未来会到本项目消费，但其主力消费人群基本锁定在年收入在6万以内，学历在高中及中专以下的人群，而且女性的比例略高于男性；对于本项目的生活类必备配套业态的未来期望中，餐饮类的最期望的是特色经济型餐饮店和大型美食城、大型中式快餐、茶楼，休闲娱乐类业态最期望的是足浴和KTV,消费需求小结,市场终端消费者需求分析,明确对本项目

32、有兴趣的人群占67%；男、女需求程度差别不明显；主要是公司职员；35岁以下青年人为主体；家庭收入集中在1-5万；学历集中在高中/中专和本科；,消费者调研显示：底商与商业中心为主,集合餐饮、休闲和住宿等业态更符合消费者的需求,在项目测试选项当中，与底商集合的集餐饮、休闲和住宿等业态的商业中心更符合消费者的需求,市场终端消费者需求小结,项目客群定位,高端市场,中端市场,低端市场,工厂职员、普通居民、汽车站流动人群、旅游消费群,企业管理层、私营业主、公务员、中高收入市民、旅游消费群,企业家、政府官员,中高端市场,外来务工及其他低收入者,区域,年龄,职业,项目周边居民主要消费群体；中低收入人群,购物主

33、力年龄为25-40岁；餐饮主力年龄为30-40岁；休闲娱乐主力年龄为20-35岁；年龄总体以中青年人为主,公务员、企业白领公司普通职员学生、外来物工者,目标客群以崇尚生活品质的中青年人为主,高端市场,中端市场,低端市场,物业档次,低 中 高,客户层面,德清项目,商业部分定位档次定位,天目湖新客站,餐饮+休闲+特色购物,客户：20-40岁之间中青年为主,档次：中端市场定位,初始的业态定位：,扩容客户、扩容产品定位更加深化、细分化,结合市场调研分析结果，和目前淳安新客运中心即将落成事实,汉嘉的初步设想：,定位思路,零 售,餐 饮,休 闲娱 乐,服 务配 套,服饰鞋类土特产,功能定位,便利店银行药店

34、美容美发蛋糕店副食品店,网吧足浴,本地餐饮（中餐）连锁特色品牌咖啡,宏观分析,1,商业市场分析,2,项目解读,3,项目定位,4,目 录,产品建议,5,商业部分排布设想,三类商业配套：一个社区型卖场，如世纪联华、农工商、三江超市；一条街区式商业街，主要定位于咖啡店、休闲餐饮等休闲类设施；一条沿商业街的服务式公寓底商，以家居家饰精品店及洗衣店、药店等便民的生活配套为主,排布一,商业排布建议：内街式集中商业布局为主，辅助形式部分街铺底商 集中式商业量（80）（主体商业、主力店、各类特色商业 分散式商业量（20）的辅助商业配置，如美容美发、便利店、花店、宠物店,A卖场商业,B街区式商业,C服务式公寓,

35、排布一方案横向排布实现街区式商业与社区型卖场很好的过度服务式公寓与未来郡南二期住宅实现居住区片的大衔接实现商业区与居住区功能分明为独立的步行提供条件,公寓底商,服务式公寓会所,排布二,商业排布建议：内街式集中商业布局为主，辅助形式部分街铺底商 集中式商业量（80）（主体商业、主力店、各类特色商业 分散式商业量（20）的辅助商业配置，如美容美发、便利店、花店、宠物店,A卖场商业,C服务式公寓,B街区商业,排布二方案实现街区式商业与社区型卖场过度纵向排布具备风情大道的良好交通条件街区商业部分临主干道的商业展示面更广阔商业价值的利用率高,公寓底商,服务式公寓会所,商业发展阶段,按社区人口入住率进行划

36、分,分阶段业态、面积,商业阶段发展模型建议,以居民初期生活必备商业配套为主,居民初期生活必备商业配套,大型超市,超市附属业态（餐饮、银行等）+精品社区店,居民初期生活必备商业配套,大型超市,超市附属业态（餐饮、银行等）+精品社区店,休闲+餐饮,入住率10%以下，人口3000人，以生活必备业态为主,入住率40%以下，人口12000人，完善生活配套功能为主,入住率80%以下，人口24000人，在完善日常生活配套的基础上，满足居民精神层次需求,社区成熟,业态调整优化,培育期,成长期,完善期,调整,休闲+餐饮,开铺商业为生活必备业态，面积为：1700，再加部分休闲+餐饮的示范区。,休闲+餐饮,开铺商业

37、为完善生活配套功能，新增面积为：6300，商业部分开铺总面积达8000，同时会所开放3000，再加部分休闲+餐饮。,会所：3000,会所：3000,所有商业开铺，面积为：18000，以及会所3000。郡南商业走向精品商业。,商业阶段发展业态,入住率10%以下，人口3000人，以生活必备业态为主,入住率40%以下，人口12000人，完善生活配套功能为主,入住率80%以下，人口24000人，在完善日常生活配套的基础上，满足居民精神层次需求,社区走向成熟,培育期,成长期,完善期,调整期,业态调整优化,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZ

38、S3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzd

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