房地产企业所得税汇算清缴及最新政策解析.ppt

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1、2011年 中韬华益 版权所有,房地产企业所得税汇算清缴及最新政策解析 主讲人：王家国,工作单位：武汉中韬华益税务师事务所有限责任公司联系电话：027-82630440，82614441，13720222121电子邮箱:,主要内容,第一部分：房地产企业最新政策解析第二部分：房地产企业所得税汇算清缴,1,2010年 中韬华益 版权所有,房地产企业最新政策解析,一、财税2011年第50号文财政部 国家税务总局 关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知1.人人有份的才可以免个税2.随机、抽奖、外单位个人都要交纳个税,房地产企业最新政策解析,二、国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（201

2、1年第34号）1.关于金融企业同期同类贷款利率确定问题 2.关于企业员工服饰费用支出扣除问题 3.关于航空企业空勤训练费扣除问题 4.关于房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理问题 5.投资企业撤回或减少投资的税务处理 6.关于企业提供有效凭证时间问题 7.文件的适用时间,房地产企业最新政策解析,三、国家税务总局关于贯彻执行修改后的个人所得税法有关问题的公告（2011年第46号公告）1.各地对该文件理解存在差异2.不同单位和企业之间的申报存在差异3.发工资的时间不同也会导致申报差异,房地产企业最新政策解析,四、国家税务总局关于进一步加强商业预付卡税收管理的通知（国税函2011413号）1.发票内

3、容值得思考2.实名制的影响,房地产企业最新政策解析,五、国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告（2011年第13号）国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告（2011年第51号）1.政策保持了连续性，更加明确2.是否开具发票,房地产企业最新政策解析,六、国家税务总局关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告（2011年第23号）纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算

4、征收营业税。,房地产企业最新政策解析,七、国家税务总局关于企业所得税年度纳税申报口径问题的公告（2011年第29号）第二条：根据国家税务总局关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告（国家税务总局公告2010年第20号）规定，对检查调增的应纳税所得额，允许弥补以前年度发生的亏损，填报国税发2008101号文件附件1的附表四“弥补亏损明细表”第2列“盈利或亏损额”对应调增应纳税所得额所属年度行次。,房地产企业最新政策解析,八、国家税务总局关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告（2011年第47号）纳税人转让土地使用权或者销售不

5、动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的，应按照财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知（财税20099号）第二条有关规定，计算缴纳增值税；凡属于不动产的，应按照中华人民共和国营业税暂行条例“销售不动产”税目计算缴纳营业税。,房地产企业最新政策解析,九、国家税务总局关于税务机关代收工会经费企业所得税税前扣除凭据问题的公告(2011年第30号)自2010年1月1日起，在委托税务机关代收工会经费的地区，企业拨缴的工会经费，也可凭合法、有效的工会经费代收凭据依法在税前扣除。,房地产企业最新政策解析,十、湖北省人力资源和社会保障

6、厅湖北省国家税务局湖北省地方税务局关于企业工资薪金税前扣除有关问题的通知（鄂人社发201122号）（一）企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会以及依法通过工资集体协商确定的员工工资薪金是合理的工资薪金。通过工资集体协商确定的工资薪金，经人力资源和社会保障行政部门审查、税务部门确认后，可在企业所得税前据实扣除。其中，属于国有性质的企业，其工资薪金，不得超过经审查确认的限定数额；超过部分不得计入企业工资薪金总额，也不得在计算企业应纳税所得额时扣除。,房地产企业最新政策解析,十、湖北省人力资源和社会保障厅湖北省国家税务局湖北省地方税务局关于企业工资薪金税前扣除有关问题的通知（鄂人社发201122号）（

7、二）各类企业在年度汇算清缴企业所得税申报时，应将人力资源社会保障行政部门审查生效的工资集体协商集体协议、审查意见书和职工工资薪金总额实际发放情况等资料一并报主管税务部门备案。,房地产企业最新政策解析,十一、国家税务总局关于发布企业资产损失所得税税前扣除管理办法的公告（2011年第25号）1.分清单申报和专项申报2.总分机构的资产损失有特殊规定3.因国务院决定事项形成的资产损失，应向国家税务总局提供有关资料。,房地产企业最新政策解析,十二、关于修改中华人民共和国发票管理办法的决定（国务院令2010年第587号）第二十二条（二）规定：让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票，由税务机关没收违法

8、所得。虚开金额在1万元以下的，可以并处5万元以下的罚款；虚开金额超过1万元的，并处5万元以上50万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十条：对违反发票管理规定2次以上或者情节严重的单位和个人，税务机关可以向社会公告。,房地产企业最新政策解析,十三、省地方税务局 省公安厅 省财政厅 省审计厅 省监察厅关于禁用旧版发票的公告（鄂地税发201177号）全省地税发票已于2011年1月1日起全部启用新版发票（见湖北日报2010年9月28日公告），旧版发票缴销工作已于2011年6月15日结束。从2011年7月1日起，全省各企业、事业、团体、党政机关等单位，严禁接受旧版发票报账，否则视为无效票据

9、或假发票处理。,房地产企业最新政策解析,十四、财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税201112号）个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。,房地产企业最新政策解析,十五、财政部 国家税务总局 关于购房人办理退房有关契税问题的通知（财税201132号）对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。,房地产企业最新政

10、策解析,十六、关于调整武汉市享受优惠政策普通住房标准的通知（武房发2011198号）1.取消了单价限制，提高了总价水平2.已装修的商品住房以扣除其装修成本后的余额作为价格界定依据，但计算相关税费时不得扣除其装修成本。3.自2011年12月1日（含）以后网签的房屋买卖合同，按调整后的普通住房标准执行，原已签订的房屋买卖合同仍按原（武国土房发2008482号）规定标准执行。,房地产企业最新政策解析,十七、关于个人以股权参与上市公司定向增发征收个人所得税问题的批复（国税函201189号）根据中华人民共和国个人所得税法及其实施条例等规定，南京浦东建设发展有限公司自然人以其所持该公司股权评估增值后，参与

11、苏宁环球股份有限公司定向增发股票，属于股权转让行为，其取得所得，应按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。,房地产企业最新政策解析,十八、财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税2010121号）1.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税 2.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。,房地产企业最新政策解析,十九、市人民政府办公

12、厅关于印发促进资本特区股权投资产业发展实施办法的通知（武政办2011110号）1.税率（合伙制股权投资基金）2.奖励及补贴丰厚3.注册区域固定,房地产企业最新政策解析,二十、湖北省价格调节基金征集使用管理实施细则（鄂价法规201186号）1.凡在本省境内从事娱乐业、旅店业、饮食业、通信业，烟草、酒类、化妆品生产、批发、零售业以及成品油、电力、燃气、热力生产与销售业的企业或个人，应依照本细则的规定缴纳价格调节基金2.以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税（以下简称“三税”）税额为计征依据，按照实际缴纳“三税”税额的1%计征价格调节基金。,房地产企业最新政策解析,二十一、财政部 国家税务总局关于

13、在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知（财税2011111号）1.交通运输业和部分现代服务业试点2.与房地产相关的行业：运输、咨询、工程设计、广告业,房地产企业最新政策解析,二十二、财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知（财税201170号）企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：1.企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；2.财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；3.企业对该资金以

14、及以该资金发生的支出单独进行核算。,房地产企业所得税汇算清缴,一、未完工开发产品销售收入（一）未完工开发产品销售收入的范围1.国税发【2009】31号文第六条规定企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。2.定金、订金、保证金、诚意金、会员卡（VIP卡）或会员费是否缴纳企业所得税？,房地产企业所得税汇算清缴,（一）未完工开发产品销售收入的范围稽便函【2009】49号附件2 税收自查提纲中关于营业税收入范围规定：在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收帐款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；,

15、房地产企业所得税汇算清缴,（一）未完工开发产品销售收入的范围收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入；向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入。关于企业所得税收入范围规定：除前述营业税部分的相关问题外，还应检查,房地产企业所得税汇算清缴,（二）假按揭收入的处理1.假按揭收入在税收上没有特殊待遇2.是实质重于形式，还是形式重于实质3.吹牛也要交税4.假按揭再销售时如何处理,房地产企业所得税汇算清缴,（三）未完工收入是否允许扣除期间费用和预缴的营业税金及附加 1.“预计利润率”和“预计毛利率”的变化 1）国税发200383号文件第

16、二条表述为：利润率 2）国税发200631号文件表述为“预计计税毛利率”3）国税函【2008】299号文件表述为“预计利润率”4）国税发【2009】31号文件：“预计计税毛利率”。,房地产企业所得税汇算清缴,（三）未完工收入是否允许扣除期间费用和预缴的营业税金及附加 2.国税发【2009】31号文第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。,房地产企业所得税汇算清缴,（三）未完工收入是否允许扣除期间费用和预缴的营业税金及附加第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产

17、品计税成本与未销开发产品计税成本。第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。,房地产企业所得税汇算清缴,（四）未完工开发产品销售收入能否作为三项费用的扣除基数 1.2008年以前，预售收入作为预收性质的价款，不能作为三项费用扣除基数（国税发【2006】31号文件第八条第十款）。2.三项费用往往发生在未完工前，为了解决这个矛盾，国税发【2006】31号文件给予了变通政策（三年递延）。,房地产企业所得税汇算清缴,3.为了彻底解决这个问题，国税发【2009】31号文件的理念发生了重大变化：规定只要是签订了预售合同，都算是“销售收入”，新31

18、号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销售收入是可以作为三项费用扣除基数的。4.基本原则：只要签订了预售合同就属于销售收入，因此可以作为三项费用的扣除基数，增加三项费用的扣除基数；完工年度，以前年度未完工开发产品收入结转而来的销售收入，不能再次作为三项费用扣除基数。,房地产企业所得税汇算清缴,（五）未完工开发产品收入月（季）预缴申报1.月（季）度申报是否允许扣减税金及附加？2.国税函【2009】34号文税务机关的烦恼3.国税函【2008】635号文件规定4.如何做到年度汇算清缴不退税？,房地产企业所得税汇算清缴,（六）未完工产品销售收入年度纳税申报表的填报1.各地填报五花八门，主要有三种填报方

19、法：例：某房地产企业本年度取得预售收入1000万，无锡国税的做法：预收账款先确认其他视同销售收入然后在附表三第四十行“其他”将预售收入做调减处理。即将预售收入填入附表一第十六行（3）其他视同销售收入1000万，同时附表三第四十行20其他将预售收入1000万做调减处理。,房地产企业所得税汇算清缴,青岛地税的做法：在附表三第40行第4列调减调增。当年度取得的预售收入按照规定的计税毛利率计算得到的预计利润150万填入附表三第52行第3列。会计确认的预售款作为计算基础计算出的当年可以扣除的业务招待费和广宣费填列在附表三第40行第4列并特别注明“预售款项计算扣除金额”。,房地产企业所得税汇算清缴,青岛地

20、税的做法：完工年度会计处理将预售款结转为销售收入，按照本期结转的已按税收规定征税的预售收入乘以适用的计税毛利率的预计利润150万填到附表三第52行第4列。同时，应当将已结转的预售收入作为计算基础对应计算出的不得扣除的业务招待费和广宣费填列到附表三第40行第3列并特别注明“预售收入结转前期已经扣除金额”，避免将预售收入重复纳入基数造成重复扣除。在发生与结转时正好相反，所以实务操作中还需要备查账簿体现。,房地产企业所得税汇算清缴,北京国税的做法：企业取得的销售未完工开发产品收入额，先确认营业收入，然后在附表三第19行“其他”栏第4列进行调减。填报方法如下：未完工年度：附表1第4行：1000万；附表

21、3第19行第4列，纳税调减1000万；附表3第52行第3列调增150万；附表3第40行第4列调减65.5万。,房地产企业所得税汇算清缴,北京国税的做法：完工年度：以前年度销售的未完工收入不用填列在附表1中，附表3第19行第3列，纳税调增1000万；附表3第52行第4列，纳税调减150万；附表3第40行第3列，纳税调增65.5万。,房地产企业所得税汇算清缴,二、完工标准问题1.为什么要制定完工标准？2.开发产品的完工标准国税发【2009】31号文第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发外，其他开发产品符合下列条件

22、之一的，应视为已经完工：,房地产企业所得税汇算清缴,（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。,房地产企业所得税汇算清缴,3.案例1：某开发企业在2009年12月29日取得竣工备案证，企业认为本年度没有交房，不应该确认销售收入，2009年度汇算清缴仍按预收收入报税。请问，该企业的做法是否正确？案例2：某开发企业在2008年1月15日取得竣工备案证，企业2007年度汇算清缴按照预收收入报税。经税务稽查发现，开始办理竣工备案时间在2007年12月，税务机关因此认为应在2007年度确认销售收入，税务机关判断是否正确？,房地产企

23、业所得税汇算清缴,4.为什么制定三个完工标准，三者之间有什么关系？国税函【2009】342号文国税函【2010】201号文案例：海南永生实业公司案5.完工标准针对的是一个小区还是一栋楼？,房地产企业所得税汇算清缴,三、未完工收入结转完工收入的纳税申报1.关注三件事1 1）毛利如何调整？2）税金及附加如何调整？3）三项费用扣除基数如何确认？,房地产企业所得税汇算清缴,2.案例：某房地产公司有三个项目，项目1在以前年度已经完工，尚有尾房；项目2在今年完工；项目3尚处在预售年度，假设三个项目收入都是1000万，能够结转的成本都是600万。三个项目在申报表中如何填列？,房地产企业所得税汇算清缴,3.当

24、年预售收入季度预缴计算的毛利，如果当年度完工，是否允许在附表三52行扣减计算的毛利？4.以前年度有预缴，本年度哪个季度结转销售收入比较合适？案例：某上市公司开发的A项目，2009年度8月取得竣工备案证，年度末未结转销售收入，2010年4月汇算清缴时发现，该公司账面未体现主营业务收入，全部通过以前年度损益调整科目调整到以前年度,房地产企业所得税汇算清缴,5.2007年同2008年税率差（8%）如何处理？案例：某房地产公司2007年实现预售收入1000万元，当年度预缴所得税1000*15%*33%=49.5万元，2008年度完工，确认销售收入1000万元，销售成本800万元，2008年度汇算清缴如

25、何申报？国税发【2009】31号文第九条的争议。,房地产企业所得税汇算清缴,四、销售收入的确认1.基本原则1）国税函【2008】875号文（普通法）国税发【2009】号文第六条（特别法）2）收入在完工前取得时，按预计毛利率申报纳税收入在完工后取得时，按实际的毛利率申报纳税,房地产企业所得税汇算清缴,2.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。3.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。如果企业采取企业会计制度，则税收同会计无差异；如果采用会计准

26、则，则存在会计同税收的差异。,房地产企业所得税汇算清缴,4.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。应注意的问题：1）按揭方式收入和成本的配比问题；,房地产企业所得税汇算清缴,2）国税发【2009】31号文第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。（与国税函【2007】1272号的关系）,房地产企业所得税汇算清缴,5

27、.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。6.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,房地产企业所得税汇算清缴,7.采取基价（保

28、底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,房地产企业所得税汇算清缴,案例：甲公司委托A

29、公司采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价4500元，并由甲公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2009年9月A公司提交销售清单时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司账务处理如下：借：银行存款900万元（按保底价计算）贷：销售收入900万元。正确的处理：A公司代理业务营业额为20004500（50004500）2000100%1000（万元），这里关键点在于开发商支付给受托方的分成额（50004500）200030%30（万元）不得直接从收入中扣除，将来支付时根据发票作为销售费用

30、列支，好比收支两条线。,房地产企业所得税汇算清缴,8.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。,房地产企业所得税汇算清缴,五、视同销售的税务处理1.国税发【2009】31号文第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本

31、企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。,房地产企业所得税汇算清缴,2.买一赠一的税务处理（有奖销售、卖方赠送地下室等）国税函【2008】875号文、国税函【2008】828号文和财企【2003】95号文规定案例：卖房子赠送家电、家俱，房屋销售合同价款100万元，售房合同中说明交房标准送家电、家俱，家电、家俱的购进价格为10万元，即其公允价值为10万元，房屋的公允价值可推定为90万元，成本70万。,房地产企业所得税汇算清缴,账务处理

32、：借：银行存款 100万元 贷：主营业务收入 开发产品 90万 主营业务收入汽车 10万 借：主营业务成本 80万 贷：库存商品-汽车 10万 贷：开发产品 70万,房地产企业所得税汇算清缴,3.拆一还一的税务处理国税函【2002】172号鄂地税发【2005】185号武地税发【2009】179号文,房地产企业所得税汇算清缴,4.以土地或开发产品投资的税务处理 国税发【2009】31号文第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入

33、（或利润）的实现。,房地产企业所得税汇算清缴,5.以开发产品抵工程款的税务处理 无论主动还是被动以房屋抵债（法院判决）；无论是否办理房产过户手续，均属于视同销售缴纳各种税收。营业税：1、营业税问题解答(之一)（国税函1995156号文件第9条 2、国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复（国税函1998771号）3、关于以房抵债未办理房屋产权过户手续征收营业税问题的批复（国税函20051103号）,房地产企业所得税汇算清缴,企业 所得税：企业所得税法实施条例25条第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等

34、用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。土地增值税：国税发2006187号文件,房地产企业所得税汇算清缴,六、租金收入的税务处理1.先租后售的税务处理1）不视同销售：国税函【2008】828号文2）先租后售是否可以提取折旧？国税发【2009】31号文件第二十四条 企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。,房地产企业所得税汇算清缴,使用时间不超过12个月的，处置时按照开发产品处理；（1）如果开发产品当年自用，当年又销售的，在年度汇算清缴的时候，如果企业提取了折旧，则做纳税调增处理。（2）如果开发产

35、品当年自用，第二年年度纳税申报前又销售的，对当年的折旧做纳税调增处理，第二年提取的折旧，则在第三年汇缴的时候做纳税调增处理；（3）如果开发产品当年自用，第二年年度纳税申报后又销售的，则对当年提取的折旧做追溯调整补税处理，年度纳税申报后的折旧年末做纳税调增处理。,房地产企业所得税汇算清缴,2.售后回租的税务处理国家税务总局公告2010年第13号营业税、企业所得税的问题解决了，土地增值税、契税不好处理。,房地产企业所得税汇算清缴,3.转租的税务处理 4.免租期的税务处理 企业所得税法第十九条租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。（收付实现制）(国税函【2010】79号文第一条

36、的比较）第四十七条：以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除（权责发生制）,房地产企业所得税汇算清缴,5.预租收入的税务处理：国税发【2009】31号文第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。,房地产企业所得税汇算清缴,七、股权转让的税务处理1.股权转让收入的处理技巧（一）企业所得税（国税发【2000】118号、国税发【2004】390号、国税函【2008】264号）财税【2009】59号、国税函【2010】79号）要点：股权转让所得中所

37、含的未分配利润和盈余公积不允许扣减。,房地产企业所得税汇算清缴,（二）个人所得税（国税函【2009】285号文件）要点1：纳税地点：股权变更企业所在地。要点2：税务机关可以根据所有者权益份额作为基数进行核定。（没有考虑商誉的问题）,房地产企业所得税汇算清缴,（三）营业税（财税【2002】191号）（四）土地增值税（国税函【2000】687号）（五）契税（财税【2008】175号、国税发【2009】89号）,房地产企业所得税汇算清缴,2.股权转让损失的税务处理 要点：股权投资损失不需要受“股权转让所得+股息红利所得”的限制；但是需要作为资产损失报批。,房地产企业所得税汇算清缴,3.境外股东分红的

38、所得税问题 法人股东：1)2008年以前，非居民企业从我国境内企业取得的税后利润不需要缴税。2)2008年新企业所得税法实施后，非居民企业取得的分红需要按10%的税率缴税。企业所得税法规定，非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于境内的所得缴纳企业所得税，适用税率为20%。,房地产企业所得税汇算清缴,第十九条规定，非居民企业取得股息、红利等权益性投资收益和利息、租金、特许权使用费所得，以收入全额为应纳税所得额。企业所得税法实施条例第九十一条规定，非居民企业取得所得税法第三条第三项规定的所得，减按10%的税率征收企业

39、所得税。虽然税法规定的税率是10%，但如果非居民企业所在国家或地区与我国签订有税收协定，协定的税率低于10%，则可以按协定的税率执行。,房地产企业所得税汇算清缴,3)非居民企业取得的被投资企业在2008年以前实现的税后利润分红，税法规定还是按原政策执行，即不缴纳企业所得税。财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知（财税20081号）第四条规定，2008年1月1日以前外商投资企业形成的累积未分配利润，在2008年以后分配给外国投资者的，免征企业所得税。2008年及以后年度外商投资企业新增利润分配给外国投资者的，依法缴纳企业所得税。,房地产企业所得税汇算清缴,个人股东：1）财政部、国家

40、税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知（财税字1994第020号）第二条第八项规定，外籍个人从外商投资企业取得的股息、红利所得，暂免征收个人所得税。,房地产企业所得税汇算清缴,2）我国税法同时还规定，对外籍个人取得境内上市公司股票的分红也不征税。国家税务总局关于外籍个人持有中国境内上市公司股票所取得的股息有关税收问题的函（国税函发1994440号）明确，对持有B股或海外股（包括H股）的外籍个人，从发行该B股或海外股的中国境内企业所取得的股息（红利）所得，暂免征收个人所得税。3）外国人取得的红利不需要缴纳个人所得税，无论是否为上市公司，都不需要缴纳个人所得税。,房地产企业所得税汇算清缴,完税证

41、明：1）境内机构和个人向境外单笔支付等值3万美元以上(不含等值3万美元)服务贸易、收益、经常转移和资本项目外汇资金，应当按国家有关规定向主管税务机关申请办理服务贸易、收益、经常转移和部分资本项目对外支付税务证明，并就企业付出境外的股息红利代扣代缴企业所得税。,房地产企业所得税汇算清缴,境内机构和个人在申请办理税务证明时，应当首先向主管国税机关提出申请，在取得主管国税机关出具的税务证明后，再向主管地税机关提出申请。境内机构和个人在向主管税务机关提出申请时,应当填写服务贸易等项目对外支付出具税务证明申请表，并附送下列资料：（一）合同、协议或其他能证明双方权利义务的书面资料（复印件）；,房地产企业所

42、得税汇算清缴,（二）发票或境外机构付汇要求文书（复印件）；（三）完税证明或批准免税文件（复印件）；（四）税务机关要求提供的其他资料。,房地产企业所得税汇算清缴,4.境外股权转让的所得税问题 国税函【2009】698号文案例：武汉市黄陂区某企业的一个香港股东于去年12月，将其在境内外商独资公司的90股权以6.45亿元的价格转让给香港一家上市公司的全资子公司，取得转让收益2.43亿元。税务机关根据工商变更信息，督促该企业缴纳税款2439.7万元,房地产企业所得税汇算清缴,八、成本归集和分摊 包括当期实际发生的成本（31号文件第27条）；预提费用（新文件30条、32条 中列举了4类预提费用）；待摊费

43、用（前期已经实际发生的公共配套设施费用，应当由本期来负担）1.几个基本概念1）计税成本：国税发【2009】31号文第二十五条：计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。,房地产企业所得税汇算清缴,2）期间费用和开发成本（开发间接费用问题）3）完工成本与未完工成本4）会计成本与计税成本5）已销成本与未销成本,房地产企业所得税汇算清缴,2.问题1）如何正确核算开发间接费中的人员工资和费用？2）土地使用税能否计入土地征用及拆迁补偿款？3）广告费、业务宣传费、业务招待费能否计入开发间接费？4）营销设施建设费如何处理

44、？（企业所得税与土地增值税的差异）,房地产企业所得税汇算清缴,3.正确划分成本对象 1）国税发【2009】31号文第二十六条：成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。,房地产企业所得税汇算清缴,2）成本对象划分的六原则（1）可否销售原则（公共配套设施）国税发【2009】31号文第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其

45、建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。,房地产企业所得税汇算清缴,(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。,房地产企业所得税汇算清缴,第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵

46、扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。,房地产企业所得税汇算清缴,（2）功能区分原则（商铺与住宅）（3）定价差异原则（4）产品差异原则（5）分类归集原则：对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。（6）权益区分原则（代建房屋）,房地产企业所得税汇算清缴,4.土地成本归集和分摊的特殊性 1）国税发【2009】31号文第二十七条第一款：土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及

47、相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。,房地产企业所得税汇算清缴,第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,房地产企

48、业所得税汇算清缴,2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,房地产企业所得税汇算清缴,2）问题：（1）“土地出让金”和“买价（差额征税的规定）”（2）“以地补路”（南京土地增值税问答第17条）（3）返还的土地出让金（青地税发【2009】100号第22条）（4）直接减免的土地出让金是否缴纳企业所得税？（5）股权溢价问题（通过购买股权购买土地）（6）大市政配套费与契税（财税【2004】134号

49、）（7）土地使用费与土地使用税（海南、青岛等省规定）（8）土地闲置费（国税函【2010】220号）（9）拆迁补偿支出（合作建房、一级土地开发）,房地产企业所得税汇算清缴,3）分摊方法国税发【2009】31号文第三十条第一款：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。,房地产企业所得税汇算清缴,案例：假设某地产企业取得开发用地总面积为10万平方米，分两期开发，一期有2栋楼，每栋楼基底面积为1万

50、平方米，二期有3栋楼，每栋楼基底为也为1万平方米，建设会所属于全体业主所有，基底面积为1万平米。道路、绿化等面积为4万平方米。土地成本10000万，如何分配？步骤：1、将土地面积分为三部分：一期、二期、配套负担面积。一期：2/6=3.33万平米 二期：3/6=5万平米 公建：1/6=1.67万平米,房地产企业所得税汇算清缴,2、一期土地面积为3.33万平方米 第一栋楼负担占地面积=3.33/2=.万平米。第一栋楼分摊的土地成本=1.67*10000/10=1670万 第二栋楼负担占地面积=3.33/2=.万平米。第二栋楼分摊的土地成本=1.67*10000/10=1670万 公共配套负担的土地