如东钟山路地块前期定位报告(颂唐) 2010-53页.ppt

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1、如东中山南路地块前期定位报告,第一章 宏观市场篇第二章 微观市场篇第三章 项目定位篇第四章 产品剖析篇,目录,一、宏观市场,第一章 宏观市场篇,宏观市场篇,目前随着楼市调控政策的轮番轰炸，住宅市场明显疲软，相反商业地产并未受到调控政策的打压，受商业地产调控政策“空白”和严厉的住宅市场政策影响，商业地产的前途将更加广阔。,全国商业市场态势,随着人们生活水平的提高，人们对于商业的要求也在进一步的增加目前全国总共23个城市建成了万达商业广场，随着万达商业的成功崛起，中国商业地产正快速的向上发展。,宏观市场篇,商业发展情况,商业发展情况,宏观市场篇,通过上述新闻，我们可以看出，目前品牌开发商正大力进驻

2、商业市场，品牌开发商的进驻给商业地产带来前所未有的发展前景。,宏观市场小结,2010年，国务院对于房地产市场的调控力度加大，极大的限制了住宅市场的泡沫发展，由于投资客和有现金的人群投资住宅市场的脚步放缓，从而给商业地产带来了很大的发展契机；随着GDP的不断提升，消费人群对于品质的要求相对的带动商业地产的发展；万达作为全国商业开发的标杆性企业，通过近几年的迅猛发展，“万达广场”在全国各个城市打造了无与伦比的地位；随着万达广场的兴起，是商业地产进入迅猛发展时期；综合上述我们相对认为：商业地产未来发展潜力大于住宅市场未来发展潜力。,宏观市场篇,第二章 微观市场篇,如东县近几的经济增长幅保持在13%-

3、16%之间，经济增长的自主性和抗波动性较强；2009如东县人均GDP达到30198元,意味如东的社会生产发展水平总体上已达到中等收入的平均水平，未来5-10如东县的经济社会将进入一个加速发展时期。,微观市场篇,如东经济发展环境,微观市场篇,如东居民消费水平,2004以来城镇居民人均可支配收入呈逐年增长态势，2009城镇居民人均可支配收入达到18220元，如东县居民消费习惯开始向高品质、高品位方向发展。社会消费品售总额以均16的速增长，2009社会消费品售总额已经达到127.38亿元。社会消费品售总额的强劲增长，意味着如东蕴藏的消费能十分巨大。,09年如东县三产的比重为13.9：52.8:33.

4、5，第二产业的发展占据了较大的比列，因此也可以说如东经济结构是以工业为主导产业的经济主体；09年末，如东县已基本形成了汽车零部件、石油钻井机械、铁链、塑料机械等为支柱产业的工业体系，绿色能源、种植、海水养殖、临海工业、港口建设、海上旅游等产业特色，风力发电、文蛤、紫菜、河蟹养殖加工4大主导产业已经初具规模。,微观市场篇,如东三产结构比例,通过对其主体产业结构的分析，如东县产业结构以二产为经济主体，二产近五年所占比例稳定高速增长。随着如东县产业结构的不断优化及与人口的良性互动发展，将为本案培育大批潜在消费群体。,中心商业圈：位于主城区，目前已聚集了如农工商、三元世纪城、文峰大世界、财富广场步行街

5、、苏宁、华联超市、等商业物业及大量的沿街商铺，是如东市民购物、休闲、娱乐的主要场所;汽车站商圈：主要依托长途客运站，周边多分布宾馆、餐饮等商业物业;东部商业圈：以农贸市场、影剧院及社区内商业为主；北部商业圈：北部因是新开发的区域，生活商业配套设施较为匮乏，许多路段还没通车，主要还是以社区类商业业态为主;南部商业圈：南部商业区域主要以专业市场为主，聚集了如苏中建材装饰城、昆仑大市场、苏中家具城、港汇国际广场等;,微观市场篇,如东商业市场格局,目前中心商业圈为如东的主要商业聚集地，也是如东人气最旺的地段，主要业态以百货、超市、餐饮、服装、酒店等为主。中心商业圈的主要商业干道分为：人民北路、青园北路

6、、黄海中路、江海中路、江海东路。,微观市场篇,中心商业圈分析,微观市场篇,中心商业圈分析,微观市场篇,中心商业圈分析,人民北路：人民北路为中心商业区的商业主干道之一，集中着许多百货店及服装市场，店铺面积在10-140平方米之间，其中面积较小的为服装，面积较大的为电子游戏或网吧，其他主要百货购物场所有：广隆商厦、农工商超市、时代广场、文峰服饰、四季青服装市场、玖玖购物中心等，目前经营状况较为理想；黄海中路：黄海中路是如东传统的中心商业街，绝大部分品牌服饰的专卖店都分布在这条街上。此外，这一路段还分布有大量经营业态为眼镜、美容美发、饰品、杂货等的小型店铺；店铺大多是沿街的住宅楼底商或由住宅改造而成

7、，店铺开间多在3.5-8米左右，进深多为5-8米，层高3-3.5米；品牌服饰的专营店面积一般在100平方米以上，而小型店铺约为40-50平方米，目前为满租状态；江海中路：江海中路为掘港镇东西向的主要干道，业态构成较复杂；青园北路：青园北路以东路段较短，主要分布有一些经营珠宝首饰的大型店铺，也有餐馆、影楼、服饰等店铺；青园北路以西店铺面积较小，有服饰、杂货等等。,微观市场篇,中心商业圈分析,三元世纪城项目总投资约2.2亿元，总建面积约12万平方米，商铺3万平方米左右，以6000平方米左右的广场为中心，分散排布3-6层多层住宅及两横两纵4条步行街，建筑外观采用白墙黑瓦、柱廊、挑檐等传统形式，在当地

8、楼盘中比较突出。业态分布特点：目前三元世纪城里的主力业态为餐饮及服装，以及部分宾馆、网吧电玩，目前人气基本集中在这些场所，尤其以餐饮最为火热。其余零散分布一些鞋帽、眼镜、钟表、美容美发等业态，休闲娱乐场所相对较少。产品分析：除中心广场周边外的多为住宅一层底商，门面主力面积以40平方米为主面宽4米，进深10米，层高2.5米左右；营业面积在40-120平方米，服装类店面40平方米左右，餐饮类。网吧等经营面积在120平方米左右。在一楼设置许多小面积附房，面积在15-20平方米左右。价格/租金分析：店铺的租金水平约为2-6元/平方米天综述：三元世纪城是如东第一个大规模，多业态组合的商业步行街，在销售上

9、属于成功案例。然而该案商业的业态缺乏统一规划，未进行过合理组织；交通动线设计不合理，停车不便，人流导入后失去方向等动线分布问题有待改善；业态种类存在稀缺，商业服务功能不完善，目前经营状况良好。,目前中心商业圈业态较为齐全，各大卖场商业业态缺乏统一规划较为杂乱，档次停留在较低层次。,微观市场篇,汽车站商业圈分析,汽车站商业区在如东县如泰运河以南区域，相对中心商业区人气较淡，唯以汽车站为中心的友谊路和青园南路两条主干道商业氛围较浓，呈四项辐射形态发展，主要分布宾馆、餐饮等商业物业，档次较低，目前经营状况一般。,微观市场篇,东部商业圈分析,东部商业区主要以人民南路沿线的商业，人民南路经营档次较低，基

10、本上以五金、机械、建材等业态为主，许多事业及服务单位都集中在人民南路上，主要有银行、税务、储蓄联通、移动手机公司等，区域商业辐射力不足，目前经营现状较差。,微观市场篇,南部商业圈分析,城南商业主要以建材、装饰、油漆、机械等专业店及专业市场为主，其中商业比较密集的区域在香榭里大街与芳泉路交汇处，目前经营状况较差。,微观市场篇,板块商业汇总分析,总体而言，如东商业主要集中在中心商业圈，其它商圈业态分布较为零散，区域辐射力有限。目前中心商业圈主要商业街道业态的集中度逐渐增加，已初步形成了百货、服装、餐饮为主的商业街道，传统商业中心已经形成，项目想打造成为一个新的商业中心，将面临较大的竞争压力。,通过

11、对如东县经济状况和商业市场现状的综合分析：我们发现：如东县目前商业业态缺乏统一规划业态分布较为杂乱，档次较低以百货、服装、餐饮为主要经营业态新政中心商圈集中式中型休闲餐饮的消费场所比较匮乏我们认为本案定位于中档休闲、餐饮的消费场所具有一定的市场空间,第三章 项目定位篇,一、项目自身属性分析二、如东商业功能分布三、项目整体定位,项目自身属性分析,地块区位分析,如东城市采取“北拓、南优、西控、东储”的空间发展策略，北拓是城市近期发展主要方向，规划为经济开发区、行政中心区域；本案位于城市发展的主轴线上，距离新行政中心仅8分钟路程，能充分享受城市化进程带来的利好因素；目前地块周边生活配套较为缺乏，本案

12、的入市将有效弥补区域市场空白，后期发展潜力巨大。,项目自身属性分析,地块经济指标分析,地块区位价值优势较为明显，但受政府规划限制指标较多，产品规划灵活度不高。,项目周边情况：地块北边为拆迁安置小区；地块南边为原住民自建房；地块西边目前为荒地；地块东面毗邻钟山路和长江路，交通通达性较好。,项目自身属性分析,地块周边环境分析,地块周边目前多为拆迁安置房和荒地，人流较少，公交配套较为缺乏，有待完善；地块周边后续规划较好，目前尚未施工，预计5-7年后方能形成规划后的格局。,项目自身属性分析,地块周边大环境分析,南边,东边,以本案为中心，项目东边是新的行政中心，新行政中心对于项目的发展起着至关重要的作用

13、；据调查金顺凤凰城有少量商业为开发商持有经营，业态定位可能与本案形成竞争。,以本案为中心，项目南边属于老城区中心商业圈，生活配套设施较为完善；汽车站商业圈主要是外地流动人口消费区域，辐射范围有限，对本项目影响不大。,项目自身属性分析,地块周边大环境分析,北边,以本案为中心，项目北面主要以工厂为主，有两个住宅小区（东升御花园、万华紫金花园），目前片区生活配套设施尚未完善，原住居民日常生活配套设施主要依托老城区中心商业圈配套。,西边,以本案为中心，项目西边主要以农田为主及农民自建房为主，西边后期具有较好的规划，但是目前尚未施工，预计3-4年能形成规划后的格局。,项目自身属性分析,地块周边配套分析,

14、目前地块周边生活配套设施较为匮乏，周边原住居民日常生活配套设施主要依托老城区中心商业圈配套，新政中心据老城区约10分钟的车行距离；本案的入市将改变这一现状，为本案后续去化奠定了一定的基础。,项目自身属性分析,地块属性界定,区域属性界定：,快速发展区域老城区与新城区价值核心未来重点发展区域,项目属性界定：,地块规整受规划限制条件较多,项目位于城市发展主轴线上，毗邻新行政中心，后期具备较大的发展空间，但目前周边生活配套设施较为匮乏，区域内商业氛围发展到一定气候需要2-3年的市场培育期。,如东县城酒店主要分布在汽车站商圈、人民公园附近及县政府周边；目前区域内已有一家五星级酒店，对于如东县城来说已满足

15、需求；区域普通酒店已趋于饱和，竞争压力较大；鉴于新政中心周边工厂及政府行政单位较多，酒店市场有一定的消费需求，因此我们认为区域内中档酒店具有一定的市场空间。,如东商业功能分布,如东县城酒店市场分析,目前如东县城宾馆主要集中在日晖西路与青辉南路周围，汽车站商圈、人民公园周边也有零散分布；目前区域内经济型酒店已经饱和，竞争压力较大；鉴于行政中心周边工厂及政府行政单位较多，宾馆市场有一定的消费需求，因此我们认为区域内中档宾馆具有一定的市场空间。,如东商业功能分布,如东县城宾馆市场分析,目前如东县城超市主要集中在老城区，由于超市是人们生活的必须配套设施，因此布局较为广泛。本案位于新行政区板块，随着回迁

16、房的建成和入住，周边生活配套匮乏的现象将会更加明显，本案若设置中小型便民超市将有效弥补区域市场空白。,如东商业功能分布,如东县城超市分析,目前如东县城休闲餐饮场所主要分布在城南汽车站商圈和中心商业圈，而本项目周边休闲餐饮设施较为匮乏；鉴于汽车站商圈和中心商业圈的休闲娱乐场所辐射范围有限，因此本案定位于足浴、休闲、美发沙龙，主要服务于周边住户及北面工厂和东面新政中心人群。,本案,如东商业功能分布,如东县城休闲娱乐场所分析,目前如东县城仅有4个农贸市场，其中中心市场是如东县最大的农贸市场，辐射范围较广；目前已有农贸市场均以一层为主，摊位功能分区合理，但脏、乱、杂的现象导致环境很差。受地块规划影响，

17、本案必须建一农贸市场，为符合政府形象工程，建议本案统一规划管理，打造如东环境最好的净菜市场。,如东商业功能分布,如东县城农贸市场分析,通过对项目自身属性及如东商业功能分布的综合分析：我们认为：项目打造中档休闲、餐饮消费场所形成一定的商业氛围+部分住宅产品（酒店式公寓、50墅、SOHO)以便快速回笼资金，并提升项目产品商业价值,第四章 项目产品剖析篇,产品剖析,原方案通过道路把商业打断，增加商业沿街面，优化了人流动线。但结合市场来看，功能分区需要有所调整。,净菜超市+50墅,原方案,新方案,休闲娱乐+公寓,特色餐饮、公寓,SOHO办公,A区,B区,C区,D区,产品剖析,A区：净菜超市+50墅,5

18、0空中商墅(4.9+2.1坡顶阁楼),7米,4.9米,4.8米,4.8米,净菜市场,净菜市场建议1层出售，形成价值最大化；2-3层由于目前售价较低，难以实现应有的商业价值，建议整体持有。4层包装成特色住宅产品（50墅）,产品剖析,A区：净菜超市1层,建议主要为干货，调味品，绿色食品店，小商品市场。,小商品市场,绿色食品,熟食区,干货调味品区,建议理由：1.铺位改动有利于提升商铺的商业价值，使得南北两排商铺都形成南北通铺。提高每间商铺的沿街面积。2.净菜超市全部放入2F,3F，避免了对一楼其他商铺的环境影响和价值影响3.如此一来，一楼商业可全部对外销售，既能保证一楼商业环境，又能通过2F,3F净

19、菜超市的人流相应，提升一楼商业价值。,产品剖析,A区：净菜超市1层,建筑调整建议一,朝北商铺移至北面沿街，充分利用集中停车场，提高商业价值，空出内街，使得北面商铺，形成南北通铺，有利于销售去化人行步梯也移至内街，有利于2F,3F人流动线的布置。（详情请见2F,3F规划建议修改）,产品剖析,A区：净菜超市1层,建筑调整建议二,建议在中间商铺北移的基础上，转移东端商铺及电梯厅位置，在绿色区域形成东西向贯通的主动线。建议电梯与货梯、净菜市场合理分隔，商铺东西两端均设置一部电梯。考虑设独立门厅，通往四层，提升50商墅的居住价值。若设置地下室，建议进货通道设置在负一层。,建议理由：1.优化人流动线，利于

20、人流向内铺导入，提升商铺的价值。2.合理布置电梯，利于提升四层50商墅的居住价值。3.进货通道设置在负一层，能增加一层商业面积，也避免进货区脏乱差的形象影响商铺整体格局。,产品剖析,A区：净菜超市2层,水产区,鲜肉食品区,2层进货相对方便，建议主要经营水产、鲜肉等湿货，同时也避免了水产在3层影响4层居住格局的情况。2-3层中间可考虑分割成摊位出租，红色部分分割成1520平米小铺出售。,货梯,产品剖析,A区：净菜超市3层,把人流量大的蔬菜区设置在3层，利于人流量向高楼层疏导。2-3层中间可考虑分割成摊位出租，红色部分分割成1520平米小铺出售,蔬菜区,产品剖析,A区：4层50空中商墅,电梯厅,电

21、梯厅,四层50空中商墅分割示意图，层高7米，建议分割为4.9loft+2.1米坡顶阁楼（赠送）,产品剖析,B区：休闲娱乐1、2层,足浴（1-2F）,足浴(1-2F),SPA(1-2F),干洗店日常服务,24小时便利店(1-2F),美发沙龙（1-2F）,产品剖析,B区：酒店式公寓3-4层,整体分割出售，可考虑产权酒店形式。招商引进酒店或聘请专业酒店管理公司运作，提升项目档次及售价。,产品剖析,C区：特色餐饮1-2层,特色餐饮,预留,预留,沿长江路商铺部分建议做中小型特色餐饮。预留部分建议前期按原方案进行 推广，引进大型商家，租售并举。后续视前期销售情况，及预留部分招商情况，后续做调整。,产品剖析,C区：特色餐饮、公寓,若大型商业招商难度较大，建议3-4层整体做酒店式公寓分割出售。,D区：SOHO办公,产品剖析,整体建议做SOHO办公，商住格局，依托邻近政务区满足部分小企业、办事处集聚。房间通水电，满足基本居住格局。,产品剖析,产品汇总,综述所述，项目体量约547套，34925m2；其中，可售507套，30395m2。,产品剖析,项目总销,不包含净菜超市保留部分，本案预计总销2.92亿元，均价9614元/平。,产品剖析,项目总销,按租金水平1-3元，本案投资回报率在5%-8%之间，则本案建议价格相对合理。,谢 谢！,