嘉宏盛世2010年第四季度营销执行方案53P(1).ppt
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1、,嘉宏盛世2010年第四季度营销执行方案,尚美佳中国2010年10月,关于两个物业需要解决的核心问题:,寻找客户,销售强化,现场逼订,成交签约,产品与销售存在的不足,重新包装与定位,宣传推广拓展客户,增强销售技巧,热销氛围及SP配合,解决贷款等问题,成交客户认同因素与抗性,现状分析,剩余产品量价与市场状况,发现问题,客户分析,解决问题,现状分析,1,销售目标,2,营销包装,3,营销推广,4,报告结构,费用预算,5,商业地产成为楼市新政下的新宠,不受政策调控的影响。1、国家态度国家出台政策的目的是为了维持房地产市场持续稳定健康发展;2、政策层面此次新政主要针对一、二线房价上涨过快城市,主要目的还
2、是抑制房价过快上涨;3、经济层面CPI再创新高,热钱的侵袭,“通货膨胀”预期,房产的保值性;4、周边竞争项目周边项目价格:地段有区别的凯悦中心20000元/左右,地段无区别的金水岸32000元/以上;5、产品自身优势地段,现房,性价比高,增值潜力大,值得投资,商业地产成为新宠,不受调控影响。,市场现状解读,竞争项目分析,君悦国际剩余房源,总结:18、19层东西向房源7套未销售,其抗性在于面积大总价高且户型不合理所致性价比较低;北向房源仅剩18层1套。,18F:北向:1812;东向:1815;西向:1832、183319F:东向:1915、1916西向:1932、1933共计8套,君悦国际剩余房
3、源,18-19F剩余房源:,7F、20F已售房源:7、20F房源为毛坯销售 7F已售3套,20F已售6套;其中北向2套,南向7套;其中朋友和业主介绍5套,所占比例55.6%。21F房源为精装销售 两套精装样板房已进入软包阶段,10月下旬将对外公开,并未正式对外公开销售。,君悦国际剩余房源,cicipark剩余商铺,总结:地下小商铺还剩7套,一层剪力墙双层铺剩余16套,一层剪力墙单层铺剩余19套,一层普通铺剩余11套。共计52套。第四季度主要是对于一层商铺的销售,通过价格的调整和商业街的包装营造商业氛围从而增加客户对市场的信心促进销售。,cicipark剩余商铺,1F剩余铺源:,认同点:1、市中
4、心绝版地段2、现房3、低总价4、升值潜力大,君悦国际客户分析:,抗性因素:1、商业性质40年产权2、户型长条形状3、价格抗性4、新政观望情绪,认同点:1、地段优越2、商铺利用高3、易买得等品牌商家裙带4、对业主或朋友的信任5、对于嘉宏盛世商业长期投资前景的肯定,cicipark商铺客户分析:,抗性因素:1、商业街空铺率高,商业氛围不成熟,客户信心不足2、对于主力百货未入驻的疑虑3、剩余商铺位置及结构有异议4、新政调控出台,观望情绪又现,等待价格下跌5、与招商的冲突,产品现状,1,销售目标,2,营销包装,3,营销推广,4,报告结构,费用预算,5,销售目标,2010年10-12月销售目标:6000
5、万,嘉宏盛世7号楼1套与君悦国际7、18、19、20、21F总价约4.7千万,第四季度完成3千万,即剩余单位完成63.7%。cicipark一层商铺剩余总价约1亿,第四季度完成3千万,即剩余单位完成30%。,目标分解:由于目前宣传与包装等没有落实,10月份目标销售额相对较低,11、12月份通过大范围的宣传推广与项目自身的完善销售额占较大份额。,总结:截止到目前,10月份已销售14套君悦和3套商铺,总价9429317元。,销售强化,产品现状,1,销售目标,2,营销包装,3,营销推广,4,报告结构,费用预算,5,营销包装,君悦国际,总结:更换此画面为已确认商家LOGO。,君悦国际临时售楼处包装,c
6、icipark商业氛围包装,剩余商铺现状:位置较差、空铺多、规划乱、主力店未进入、品牌商家少、新政观望又现。,商业包装原则:1、对于已开业商家重点宣传,做到门头醒目,并在人流量大的地方做导示牌与宣传广告;2、对于位置好昭示面强的已售空铺做整体包装;3、对于内街已售出的空铺统一包装渲染商业氛围;4、对于剩余位置较为集中的商铺的业态做重新定位,并对客户的说辞达成统一口径,以避免意向客户询问各方时发生说法不同的情况,使不能看到很好的定位与前景;5、在商业街各出入口、电梯口等做好商家平面分布图;6、商业街道内商业氛围的营造以及卫生清洁打扫。,总结:更换掉旧的平面布局图,标出已开业的商家分布图,在楼梯、
7、电梯入口处标注二楼已开业商家的区域位置与铺号。,开业商家宣传,总结:对于位置好昭示面佳的沿街空铺及关门的商家做“品牌商家正在装修,敬请期待”的外包装,以营造即将成熟的商业氛围。,空铺装修包装,总结:对于沿运河且位置相对集中的剩余铺位进行统一包装,定位在对地段、人流要求不高具有特色的行业上,如特色茶餐厅、咖啡馆等。,业态重新定位,总结:目前商铺空铺率较高,对于商铺门头用意向品牌进行包装,玻璃上贴门帖“cicipark10万主题购物公园”营造逐渐成熟的商业氛围。,空铺氛围包装,商业氛围包装,总结:商业街灯箱广告更换为君悦国际和商铺的销售信息。,总结:对于商业街内部的灯箱旗进行包装,街道上方垂掉吊旗
8、,对于空铺贴的白条招租信息进行统一设计,多方面渲染商业氛围。,商业氛围包装,总结:在空旷的地方摆设供人休息的桌椅或雕塑,及供儿童玩耍的娱乐设施等,增加现场人气。,商业氛围包装,总结:商业绿植的更换,利用花车,分割商业街,形成商业街商业街景观,同时营造商业氛围。,商业氛围包装,总结:运河中心广场及商业街木栈道空旷的地方提供太阳伞桌椅等供人休息。,商业氛围包装,总结:目前商铺门牌号较为简单不易发现,建议重新设计统一制作。,商业氛围包装,总结:大多数在售商铺内部工程和物业的东西乱堆乱放。,卫生清洁整改,总结:图中标红地方,有施工人住宿,人员办公等,门前施工物料杂乱,还有洗挂的衣服,乱停的车子以及闲下
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