2012年武汉航天双城金融商务中心项目价值挖掘_60p_前期策划(2).ppt

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1、航天双城项目价值挖掘,将项目价值进行关键词提炼，了解哪些点是最有可能打动客户的？与市场上的竞品项目价值相比，我们的价值是不是真的能让客户以现在的价位买单？,核心价值梳理,2023/2/24,3,品牌,规划,交通,配套,产品,品牌,航天双城项目是由中国航天科工旗下的三江航天房地产开发有限公司开发。三江航天于1994年2月6日在武汉成立，2000年9月26日，公司更名为武汉三江航天房地产开发有限公司，注册资金5600万元人民币，具有房地产二级开发资质。公司坚持“精心打造、细致呵护、永无止境”的质量方针，2002年5月，公司荣获“2001年度武汉市房地产开发企业综合实力第十名”，一举成为武汉市房地产

2、开发行业的知名企业。经过十七年的发展，公司培养了一支成熟的专业技术和管理骨干队伍，在项目策划、开发建设、商品房销售、商业运营、物业管理等方面积累了大量的经验，实现了多项目、跨区域、多物业形态开发销售和运营管理，与政府、供应商、合作伙伴建立了较为成熟、理性的战略伙伴关系,十七年来，公司先后在武汉、孝感、宜昌三地开发了武汉仁桥新村、武汉航天花园、航天星苑、航天嘉园一期、航天银湖湾、孝感航天花园、孝感蔚蓝新都以及宜昌商业步行街等多个知名楼盘、累计完成开发量约150万平方米。自2005年起，公司连续荣获武汉市开发企业20强称号，2010年跻身前十，2011年位列第六；2009-2011年连续荣获中国房

3、地产百强企业，位列第67位。公司品牌价值达6亿元。,区域规划：,关键词：内环、解放大道、沿江商务区、707大楼、第三个金十字,坐拥城市内环,航天双城,内环均价：15000元/,二环均价：10000元/,三环均价：7000元/,解放大道：50年代初起最为繁华街道。,解放大道成为武汉市贯穿东西的交通主干道。形成比中山大道、沿江大道要晚，1930年代还只是平汉铁路外侧的荒凉地段，陆续迁来或兴建中山公园、协和医院。1950年代以后形成干道，建造中苏友好大楼等建筑。从50年代开始，武汉剧院、武汉展览馆、武汉饭店、中山公园相继在道路两侧建成，后来又有协和医院、同济医院、武汉体育馆、武汉商场、武汉广场等陆续

4、耸立，“扎堆”出汉口最为繁华的一条街道。,融科天城,馨悦国际,航天双城,京汉1903,中城国际,沿江商务区：华中区域首屈一指的沿江金融商务中心,2009年8月，武汉市江岸区宣布启动沿江商务区建设，从汉口沿江大道建设规划中了解到，沿江大道沿线将建成华中地区首屈一指的沿江金融商务中心。与上海一样，武汉也将出现兼具历史韵味和时代气息的“外滩”,江岸区谋划修建一栋高707米的武汉第一高楼，现正开展景观设计阶段，这栋707米高楼，规划位于沿江商务区的二七片区，是一栋商务楼。江岸区有关人士称，规划设想是在长江二桥以北、濒临长江的地方修建这栋商务楼，将配建高端酒店和写字楼，以吸引国内外大公司落户沿江商务区，

5、发展总部经济，未来707米高楼的建立必将带用沿线经济的发展,707米高楼：有望刷新“中国第一高楼”的记录,武广商圈,新华路商业金融街,大永清商圈,从汉口的发展历程可以看出，汉口的发展是逐渐向东发展。最初形成的第一个金十字就是航空路与解放大道交汇的武广商圈，是汉口最早形成的商业中心。随着汉口区域的发展，逐步在新华路与解放大道的交汇处形成了第二个金十字建设大道金融中心。随着永清片区城市综合体的不断发展，武汉的第三个金十字已经开始形成了,第三个十字金开始形成：武汉大道与解放大道交汇处,目前武汉天地最新一期御江璟城也已经开盘，均价都在23000以上了。武汉天地在武汉可谓是最高端的豪宅项目，现在武汉天地

6、也选择永清街片区，并且在此片区还有大规模动作，当然也足以说明未来大永清片区的升值潜力了,武汉天地项目大规模开发，为永清街片区带来无限升值潜力,交通：,关键词：双桥、轨道交通、四条主干道,二桥、二七大桥,项目所处的位置正好是长江二桥与二七长江大桥中断，使整个项目同青山、徐东片区紧密的联系在一起。二七长江大桥通车以后不仅使出行更加的便利，同时也会带动整个二七片区的经济发展,武汉轻轨1号线，全程28.8公里，沿长江汉水北岸最为繁华的街区横跨东西，共设站点26座。从武汉中心城区的西端吴家山至北部边缘堤角，而二七站点正是设立在我们项目旁边。自轻轨通车以后，乘轻轨到达汉口中心区两大商圈江汉路、武广。只需要

7、仅仅几分钟而已。并且项目周边还设立多个公交总站，出行到各个地方都十分方便,轻轨1号线，地铁3、8号线,地铁3号线是武汉市第一条穿汉江地铁，线路从沌阳大道站出发，沿东风大道、龙阳大道走行，过王家湾后，与江汉二桥平行在其下游下穿汉江，上岸后下穿轻轨宗关车站，过双墩进入王家墩CBD，经范湖、菱角湖公园进入建设大道，沿建设大道及建设大道延长线东行，过黄浦大街、二七路后，下穿京广铁路进入后湖，过兴业路、后湖大道后，线路西偏，垂直穿越金桥大道，终点站在塔子湖体育中心，出入段线下穿张公堤、从三金潭污水处理厂西侧进入车辆段。,地铁8号线起于盘龙城，止于野芷湖，设车站25座，平均站间距1368m，中间支线单线全

8、长3.788公里，设车站1座；全线换乘站9座，最大站间距3509m，最小站间距600m。中间过府河至盘龙城为高架线路，其余全部为地下线。8号线为武汉市在建的第5条轨道交通线，计划在2016年建成。,四条城市主干道,航天双城不仅坐落于解放大道之上，还紧邻建设大道及发展大道，项目通达性好。尤其是私家车出行，拥有多套行驶方案，使您能节约更多的时间成本。并且去年还开通了武汉大道快速通道，武汉大道是横跨武汉市汉口、武昌长江两岸，设计时速60公里的城市快速路。武汉大道由市区道路、三环线和机场高速三段组成，全长近44公里。武汉大道被体称为“武汉最美的大道”为实现人车分离、各行其道。从项目出发仅仅20分钟就能

9、到达天河机场、武昌中南商圈等核心地段。随着二七长江大桥的通车，二环线快速通道的建设也是逐步加速，二环线全长52公里，由武汉二七长江大桥，二七路，发展大道，汉西路，汉水二桥（知音桥），龙阳大道，四新段，杨泗港长江过江通道，青菱段（暂未命名），珞狮路，东湖路，水东路）组成。二环线的完工会让项目的交通锦上添花，便捷的通达武汉三镇。,配套：,关键词：大型停车场、23万方商业,在紧邻项目的解放大道旁正规划建设大型公共停车场。二七路综合公共停车场总建筑面积22640平方米，规划设置415个公共停车泊位和80个配建停车泊位。武汉非常重视停车场的建设。接下来，江城计划花4.43亿元开建5个立体停车场，大型停车

10、场都是建设在中心繁华区域，政府提前在项目周边建设大型停车场肯定是对区域的未来十分看好。,二七路综合公共停车场,23万方大型商业,15万方大型商业区汉口东部购物公园，它主要由两个部分组成，第一部分由一栋精装修酒店式公寓以及两栋写字楼为主，目前已经全部交付使用，另一部分8万方大型独立商业。其中囊括了大量品牌商家有：1：华中地区最大的家乐福；2：与世贸同步的环银影城；3：武汉地区设备最为齐全的伊特斯国际健身中心；4：公馆ktv，5：家富富侨足浴二七路店；6：教育机构：从婴儿到高中一应俱全，有全球婴幼儿早教领导品牌美吉姆，全国连锁新东方英语，全国连锁英才教育培训机构等；7：电器品牌：美的、格力专卖店；

11、8：各种品牌的专卖店；9：知名餐饮品牌,产品：,关键词：品质现房低密度高绿化舒适住宅区自然生态园林景观经典英式ADECO风格建筑中空玻璃层面防水保湿优质五金件门窗隔热条节能门窗型材,品质现房,航天双城严格按照ISO9001质量管理体系要求组织生产，所有产品均通过国家标准，采用优质材料,使用均符合国家标准要求，保证了产品具有足够的强度和抗破坏性能,本项目属于高档住宅区，在建筑规划提供低密度,高绿化的舒适性产品，总建面25万方，由10栋24-32层高层住宅组成。外立面摒弃传统的花哨复杂，采用了大气，高贵的现代欧式简约风格，以符合客户的气质。点楼板楼结合布局，保证最大楼间距（60余米）这对于整个汉口

12、市中心来讲都是十分稀缺的，这样的规划布局的好处在于每栋楼之间的园林共享了都是最大化的，每栋楼能享受两处以上的景观结点。另外，将高层住宅的底层架空，增大绿化面积,低密度高绿化舒适住宅区,设计风格是追求在自然宁静的住宅花园内通过对空间形态的合理安排和对景观细部的认真把握、营建充满休闲时尚、自然生态的高品质园林景观，很好的提升了整个楼盘的内在素质；,自然生态高品质园林景观,航天双城除了考究内在品质，同样注重外在美感，采用经典英式ADECO风格建筑赭石色立面，大气中尽显优雅华贵。建筑细节部分采用线条的点缀，外墙凹凸的变化，勾勒出建筑多元的变化和丰富的表情，同时高档外墙干粉通体砖等高质量建筑材料的运用，

13、让建筑美丽的外表长久保持。,英式ADECO风格建筑赭石色立面，大气中尽显优雅华贵,中空玻璃：中空玻璃即“低辐射玻璃”，可使噪音传入降低27-53分贝（根据门窗开启大小和方式不同而异），具有对可见光高透过及对中远红外线高反射性特性。层面防水保湿：航天双城在中南地区标准图集做法的基础上，增加了一道防水结构，形成三道防水构造，达到1级防水要求。优质五金配件：航天双城选用了优质门窗五金件，五金件配置齐全，所有传动装置和受力构件内核均采用优质不锈钢，严格按照国家标准进行生产安装，人性化的设计使您倍增舒适。门窗隔热条：断桥隔热铝合金门窗两面为铝材，中间用于铝金等强度的高强尼龙材料（隔热性高于铝型材1250

14、倍）做断热材料、这种创新结构设计，兼顾了两种材料的优势，同时满足保温性能、装饰效果、门窗强度及耐候性的多重要求。节能门窗型材：航天双城选用了断桥隔热铝合金门窗、断桥隔热型材可实现门窗的三道密封结构，合理分离水汽腔，成功实现气、水等压平衡，显著提高门窗水密性和气密性，彻底解决了“铝合金推拉门密封不严”的问题。,航天双城，武汉三江航天房地产开发有限公司2007年突破之作、实力巨擘。以航天品质精致锻造40万方综合大盘，雄踞解放大道北段，独占正建二七长江大桥桥头堡，开启汉口东部国际主流生活时代，集合精致潮流尊邸、独立大型商业于一身，成就武汉人居国际主流生活标杆。,附：土地规划、功能板块附件,创造“绿、

15、水、城、人”和谐共生的规划布局，构建“两轴四区三心”的空间架构。1、“两轴”以垂江的二七路和顺江的中山大道延长线为“十字构架”。以规划区中部二七路为中心核心商务区主轴；以贯穿南北的中山大道为纽带，连接规划区内四大功能区片，集商务、休闲、交通、生态、防灾等功能为一体，形成联系规划区与汉口老城区的空间走廊，集中体现规划区人文景观特色。2、“四区”创意SOHO生活区、中心商务商贸区、人文时空交流区、都市生活体验区。3、“三心”中心商务区核心景观节点、二桥桥头景观节点、二七大桥桥头景观节点。,空间结构：“两轴、四区、三心”,用地规划结构,规划总用地面积198.2公顷，以居住和公共设施用地为主，其中居住

16、用地约74.5公顷（1117亩），约占总用地的37%；公共设施用地57.9公顷（868亩)，约占总用地的28%；道路广场用地约54.2（813亩）,约占总用地的28%。,用地规划布局,（核心片）,可改造用地总面积约为155.3公顷。居住开发用地面积总计32.8公顷，占可改造用地的21%，建筑规模约92万平方米。商业开发用地面积总计58.3公顷，占可改造用地的38%，建筑规模约189万平方米。道路广场、绿地及其他用地面积总计64.2公顷，占可改造用地的41%。商业与居住用地规模比例约为6：4。商业与居住建筑规模比例约为2：1。,可改造用地情况,用地规划布局,用地规划布局,中山大道文化长廊,以贯穿

17、南北的中山大道为主轴，串联五大主题公园（詹天佑公园、记忆广场、江岸广场、林祥谦文化广场、武汉天地中心公园），形成集中展现规划区域人文景观特色的文化长廊。沿线与多条主要垂江大道交汇，分别形成将车一路文化创意产业带、二七路中心商务商贸带、林祥谦路二七文化展示带、瑞滨路都市文化体验带等四条特色风貌带。,1、SOHO生活创意区在规划区北部、临近二七桥桥头地区建设现代化商住一体的SOHO楼宇，提供商住两用的创意平台。总用地面积为42公顷，其中，居住16公顷，建筑量约45万平方米；公建8.5公顷，建筑量约30万平方米。,“提升功能、集聚商务、文化传承、畅享生活”,功能板块,1、SOHO生活创意区 在桥头区

18、域布局公建设施，设置景观绿带，对整体景观和视线进行控制引导，着力打造二七大桥桥头特色景观。,功能板块,“提升功能、集聚商务、文化传承、畅享生活”,1、SOHO生活创意区控制要素（1）标志点：二七桥头标志性门户景观。（2）绿地系统：沿江车一路形成垂江绿化通廊；沿主干道控制绿化带，形成生态连廊。设置两处绿化开敞节点。（3）沿江景观界面：沿江建筑以公建为主，高层塔楼形式，保证临江视线开敞性。（4）解放大道景观界面：沿解放大道集中布置公建，保证建筑界面的连续性和贴线率。（5）建筑形式：临江一线注重建筑造型处理，以简约欧式为主；居住建筑立面公建化，以点式为主；倡导建设绿色节能生态建筑，严格控制建筑密度。

19、,詹天佑公园,标志性景观建筑,记忆广场,公建建筑界面,公建建筑界面,功能板块,“提升功能、集聚商务、文化传承、畅享生活”,2、中心商务商贸区 在规划区中部、以二七路为核心，依托区域交通及滨江景观优势，大力发展现代化商务商贸功能，打造具有区域辐射力和影响力的大型现代金融、商务、商贸中心。总用地面积为67公顷，其中，公建39公顷，建筑量约137万平方米；居住用地3公顷(现状)，建筑量约10万平方米。,“提升功能、集聚商务、文化传承、畅享生活”,功能板块,2、中心商务商贸区 在规划区中部、沿中央轴线建设甲级商务、办公、酒店楼宇，引入大型高档商业、国际品牌专业店。,功能板块,“提升功能、集聚商务、文化

20、传承、畅享生活”,商务核心景观,功能板块,“提升功能、集聚商务、文化传承、畅享生活”,2、中心商务商贸区控制要素（1）标志点：临二七路两侧建设超高层标志建筑，形成汉口沿江的中心地标。（2）绿地系统及开敞空间：沿二七路规划垂江绿化平台；沿主要道路两侧控制绿化带。（3）沿江景观界面：沿江建筑界面以公建为主，采用高层塔楼形式，保证临江视线开敞性。（4）建筑形式：建筑造型以简约欧式为主，塑造优美的沿江建筑景观。倡导绿色节能生态建筑建设，提高绿化覆盖率。（5）建筑群体：以公共建筑为主，限制住宅建设，塑造以星级酒店、商务办公、金融证券建筑为景观核心的超高层建筑群体。,标志建筑,江岸广场,标志建筑,公建建筑

21、界面,公建建筑界面,功能板块,“提升功能、集聚商务、文化传承、畅享生活”,3、人文时空交流区 区片位于规划区南部，临近中心商务商贸区，主要以居住、商业、展览、休闲等功能为主。总用地面积为35公顷，其中，居住16.5公顷(改造用地11公顷)，建筑量约46万平方米（新增30万平方米）；公建5公顷，建筑量约18万平方米（新增）。,“提升功能、集聚商务、文化传承、畅享生活”,功能板块,3、人文时空交流区 规划区内将结合地上、地下空间建设以展示、纪念中国近代历史为文化主线的博物馆，结合垂江道路、绿化轴线及公共开敞区域形成展示文化特色的时空步道，为城市居民和外来访客提供交流的平台。,功能板块,“提升功能、

22、集聚商务、文化传承、畅享生活”,3、人文时空交流区控制要素（1）绿地系统及开敞空间：沿林祥谦路两侧各控制15米宽绿化带，形成垂江绿化通廊；沿解放大道、中山大道各控制10米宽绿化带。结合林祥谦雕像、就义处等设施设置文化休闲广场。（2）解放大道建筑界面：公建设施沿解放大道集中布置，控制沿街贴线率，保障建筑界面连续性。（3）其他要求：鼓励生态节能建筑建设，严格控制建筑密度、提高绿化率，其中建筑密度控制不超过25%，绿化率不低于35%。,林祥谦文化广场,江岸清真寺,公建建筑界面,功能板块,“提升功能、集聚商务、文化传承、畅享生活”,4、都市生活体验区 该区片位于规划区南部，临近长江二桥桥头区域，主要以

23、高档居住和特色商业服务功能为主。总用地面积为54公顷，其中，居住23公顷(改造用地6.3公顷)，建筑量约71万平方米（新增17万平方米）；公建10.5公顷(改造用地1.1公顷)，建筑量约37万平方米（新增3.8万平方米）。,功能板块,“提升功能、集聚商务、文化传承、畅享生活”,4、都市生活体验区 该区片位于规划区南部，临近长江二桥桥头区域，主要以高档居住和特色商业服务功能为主，以武汉天地项目为标榜，建设畅享高品质居住、优质生态环境、节能环保的现代都市生活体验区。,功能板块,“提升功能、集聚商务、文化传承、畅享生活”,长江二桥景观门户 开敞 轻灵,功能板块,“提升功能、集聚商务、文化传承、畅享生

24、活”,4、都市生活体验区控制要素（1）标志点：二桥桥头布置高层公建，形成桥头标志性门户景观。（2）绿地系统：瑞安地块内形成垂江绿化通廊；沿各条干道控制绿化带，形成生态连廊。沿桥头立交匝道处设置绿化节点。（3）沿江景观界面：沿江建筑以公建为主，高层塔楼形式，保证临江视线开敞性。（4）解放大道景观界面：沿解放大道集中布置公建，保证建筑界面的连续性和贴线率。（5）建筑形式：临江一线注重建筑造型处理，以简约欧式为主；居住建筑立面公建化，以点式为主，塑造优美的沿江建筑景观；倡导建设绿色节能生态建筑，严格控制建筑密度。,桥头绿化节点,公建建筑界面,公建建筑界面,标志性景观建筑,标志性景观建筑,功能板块,“

25、提升功能、集聚商务、文化传承、畅享生活”,绿地系统及开放空间规划,两带、五廊、五节点、生态斑块,第一层级：区域开放系统连接：江滩三期生态走廊、中山大道绿色长廊、五条垂江绿廊第二层级：规划区内重点开放空间：五大主题公园广场节点第三层级：邻里开放空间：街头绿地、居住区中心绿地等生态板块 规划用地坐拥130公顷江滩绿地，内部集中绿地（含建设用地绿化）规模达到约46公顷，其中居住用地绿化率不低于35%，公建用地绿化率不低于25%，人均绿地面积达到9.2平方米，区域人均绿地面积达到35.2平方米。,林祥谦半身铜像,转车盘,林祥谦塑像（市级文物单位）,林祥谦烈士就义处（市级文物单位）,江车老厂房及烟囱,杜

26、拉克别墅,4,7,江岸清真寺,清真女学,历史事件及历史人物1923年2月7日“二七工人大罢工”是一次震惊中外的工人大罢工。二七大罢工中，总工会江岸分会委员长、共产党员林祥谦惨遭杀害。江岸车辆厂武汉江岸车辆厂前身为江岸机厂，建于1901年，诞生起于京汉铁路的修建，是二七大罢工的发源地，林祥谦为江岸机厂工人。,现状历史文化资源,历史文化遗迹保护与利用规划,传承历史、保护遗迹,历史文化遗迹保护与利用规划,传承历史、保护遗迹,历史文化遗迹保护与利用规划,景观规划,加强与江滩景观的联系性，建设立体观景台，形成6条垂江通廊。充分挖掘历史文脉，打造“城市记忆之链”，串联景观广场，形成多维度、多向度的公共开放

27、空间。注重沿江景观，塑造错落有致、跌宕起伏、组群簇拥的城市天际线。强化桥头建筑设计，形成独特的桥头景观。丰富解放大道、沿江大道的街道景观。,“一带六廊展画卷，两轴三心筑新城”,“一带六廊”一带沿江休闲景观带，以江滩、沿江大道为主体构成；六廊一条垂江景观主廊+五条景观绿廊；“两轴三心”两轴城市记忆之链主轴、解放大道商贸轴；三心以商务区核心景观区、二桥桥头景观节点及二七大桥桥头景观节点；,景观规划,1、空间优化，结构支撑,2、商务核心 生态植入 人文链接,景观规划,轴线发展，在二七路与解放大道、沿江大道交汇区域布局商务核心。将轻轨、地铁、江滩通过中央观景平台联系，形成大尺度观江开放空间。架空平台联

28、系公建群体，共同构筑大气沉稳的外部共享空间。,2、商务核心 生态植入 人文链接,景观规划,2、商务核心 生态植入 人文链接,景观规划,景观塑造,3、立体空间空间延续 整体构筑,龟山二七大桥天际线,延续长江两岸空间形态，高层簇群分段建设。延续汉口风貌区特色，形成前低后高、现代简欧特色，塑造老汉口、新江岸。构筑武昌、汉口各具特色的长江风光景观轴。,武昌,老汉口：旧城风貌,江岸滨江商务段：现代商务+欧式租界建筑风貌,武昌滨江商务区：现代商务区风貌,项目用地,老武昌：旧城风貌,中山大道延长线“城市记忆之链”,历史传承，文化展示传达时尚，特色彰显生态串联，乐而忘返,江岸广场,文化广场,阳光广场,记忆广场,桥头广场,4、多维度、多向度的公共开放空间,景观规划,中心广场建筑群体效果图,景观效果,