高山流水仁厚庄房地产项目商业点对点分析报告.ppt

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1、高山流水仁厚庄项目商业点对点分析报告,谨呈：高山流水房地产开发有限公司,2.市场现状分析,4.价格预估及推售策略,1.项目本体分析,3.项目业态分析及划铺,项目区位项目位于东郊核心区内，临近西北首位商贸批发商圈,西北商贸批发商圈：,城东核心区板块：,西北商贸批发商圈以长乐路经济带为轴芯，以康复路、长缨路为骨架，以“西北第一市“康复路综合批发市场、西北轻工批发市场和西北商贸中心等大型商贸网点为支撑的商贸集散区；同时远期该区域将以专业化、品牌化、特色化为发展方向，加快现有商贸业态升级换代步伐，形成具有物流集散、批发交易、信息发布、产品展示、电子商务等综合功能的新型市场集群和良好的产业发展环境，完成

2、由目前都市小商品采购圈的再次升级。,本项目商业项目处于西北商贸批发商圈范围内，区域成熟度较高；项目所在区域属于大东郊核心区板块。,项目本体,城内,西北商贸批发商圈,地块东侧紧邻东二环线，交通便捷。地块周边邻近多条城市主干道：互助路、兴庆路、东二环；目前周边运行公交线路有26条。分别是：7路、8路、102路、228路、237路、240路、300路、313路、37路、320路、48路、408路、48路、401路、402路、410路、43路、508路、512路、517路、602路、705路、714路、716路、528路以及教育专线。,项目交通项目地块东侧紧邻东二环线，地块附近公交系统发达，交通便捷,

3、项目本体,城内,东二环,互助路,兴庆路,项目周边人流分析周边家属院及住宅小区林立，人流聚集程度高，可对商业形成支撑,东尚,就掌灯,西工院家属区,摩登部落,省公安厅家属区,兴庆小区,省电信、移动家属区,长庆油田家属院,丹尼尔小区,周边拥有包括康复路商圈、轻工商圈、茶叶专业市场商圈等多个大中型商圈；众多产业人口及外来消费人群进一步丰富了区域内消费人群结构。,周边各大商圈存在众多产业人口,东郊高尚社区聚集,东郊早期高端社区，如兴庆小区、丹尼尔小区和摩登部落；近期东郊知名高端楼盘，如就掌灯、东尚；各大政府及院校家属院云集。,铁十五局小区,仁厚庄小区,项目本体,项目四至周边仅东侧东二环商业氛围较好，其他

4、三边人流车流较少，商业氛围较差,飞地,地块西侧,项目西侧,项目南侧,项目东南侧,项目东侧,项目北侧,项目西北侧,主地块为尚未建成的仁厚庄南路；飞地部分南侧紧邻西安工程大学两栋现状高层；,项目南至,项目东侧紧邻东二环，交通便捷，商业氛围浓厚。,项目东至,邻仁厚庄北路，商业氛围一般。北侧为建国饭店和电信小区。,项目北至,项目主地块西侧为区隔路，单车道，区隔商品房部分和回迁房。回迁房西侧为仁厚庄小区住宅。,项目西至,项目北侧,项目本体,项目基础指标：总建筑面积:326600平方米容积率:6.8商业规模：商业配套面积为2万平方米,回迁房,住宅商品房,项目指标项目整体商业体量较大，为2万平米，产品形式较

5、多的社区商业,2层共计2960平米,4层共计9600平米,1层共计1320平米,4层共计6000平米,1层共计1100平米,商业形式多样化：项目规划商业一层底商、二层底商、四层底商及四层独立商业等多种商业形式；项目商业临近主干道、支路、规划路等多层级道路。,4层共计9600平米,1层共计1320平米,4层共计6000平米,4层共计9600平米,1层共计1320平米,4层共计6000平米,2层共计2960平米,4层共计9600平米,1层共计1320平米,4层共计6000平米,1层共计1100平米,2层共计2960平米,4层共计9600平米,2层共计2640平米,4层共计6000平米,项目本体,户

6、型普遍存在短开间长进深的问题；异性户型浪费面积较多，实用性差。,异性户型，浪费面积较严重，空间实用性差。,框架户型开间、进深比例失常。,项目产品户型开间、进深比超出正常商业户型比例，户型异型，实用性差,项目本体,户型开间、进深比失常；大量剪力墙导致异性户型。,项目位于东郊核心区内，临近西北首位商贸批发商圈,项目地块东侧紧邻东二环线，地块附近公交系统发达，交通便捷,区位属性,交通条件,开间、进深比超出正常商业户型比例失常，户型异型，实用性差,产品户型,仅东侧东二环商业氛围较好，其他三边人流车流少，商业氛围较差,周边商业,周边家属院及住宅小区林立，人流聚集程度高，对商业形成支撑,消费人群,本体小结

7、占据较高商业价值地段，目前自有商业氛围较弱，产品设计自身存在缺陷,项目本体,优势,劣势,2.市场现状分析,4.价格预估及推售策略,1.项目本体分析,3.项目业态分析及划铺,08年西安商业成交量为38万平米，占商品成交总量的5.6%，以住宅或办公底商、商业街为主,市场供需：08年全市商业成交面积为38万平，与07年相比下降了6.8万平；商业项目总量和个数十分有限，仅占商品房成交总体的5.6%，因而市场的成交价格、面积受单盘上市的影响较大；商业类型：纯商业项目供应量较少，但单个项目的成交量多位于销售排名前列；商业主体为旧商圈改造项目，如长乐商圈的羊毛衫城等；底商项目商业供应主体，分散在新兴住区或新

8、兴商圈。,07、08年商业成交对比,08年销售排名前十的项目,纯商业项目,底商项目,数据来源：世联西安公司数据组,整体市场,整体商业市场09年西安商业成交量为51.58万平米，较上年同比上涨34.76%,2009年，商业供应大幅增加，施工面积74.08万平方米，较上年同比上涨45.16%；竣工面积较上年同比上涨53.24%，新开工面积69.7 万平方米，较上年同比上涨65.05%；09年商业销售面积为51.58万平方米，较上年同比上涨34.76%，销售金额较上年同比上涨58.98%；商业项目总量和个数相对较少，09年成交量仅占商品房成交总量的4.7%左右，因而市场的成交价格、面积受单盘上市影响

9、较大，其中大唐西市、西安民乐园万达广场的大量推盘成为了2009年的商服用房市场供应的主力；虽然整体比例较小，但仍高于写字楼与别墅物业，成为仅次于住宅的地产生力军。,09年各物业成交量占比,整体市场,09年1-10月西安商业成交量为45.8万平米，已经超过08年全年成交量，占商品成交总量的4.7%,市场供需：09年1月至10月全市商业成交量为45.8万平米，几乎与08年全年成交量持平，上升趋势明显；经过1、2两月的传统淡季后，商业成交量呈现大幅提升，之后始终表现平稳，平均每月成交40000平米左右，波动幅度很小。,数据来源：世联西安公司数据组,09年1月至10月各物业成交量占比,商业物业比例：商

10、业项目总量和个数十分有限，09年1-10月成交量仅占商品房成交总量的4.7%，因而市场的成交价格、面积受单盘上市影响较大；随整体比例较小，但仍高于写字楼与别墅物业，成为仅次于住宅的地产生力军。,09年1-10月商服用房成交量月度走势,整体市场,08年西安商业成交价格为8839元/平米，环比增长8.1%，远低于住宅的价格增幅,08年各区域的商业价格实现情况,均价,增长率,销售型商业的价格实现08年商业平均成交价格为8839元/平米，环比增长8.1%，远低于住宅的价格增幅；相比于其他物业类型，商业的价格实现远高于住宅和写字楼，仅次于别墅类高端物业。,8839元/平米,数据来源：世联西安公司数据组,

11、08年各种物业类型的价格实现情况,各区域商业价格实现传统商圈可以实现相对高价，如城内商圈、城东康复路商圈均可实现较高的市场价格。,整体市场,09年1-10月商业成交均价呈现明显上升趋势，城东商业价值实现程度低于城内、城南和西高新,销售型商业的价格实现09年8月全市商服用房居均价为14193元/平米，达到07年以来的价格峰值。2009年从1月-9月全市商业价格呈现平稳上升趋势，特别是7、8两月上升势头明显，整体前景较好。,数据来源：世联西安公司数据组,09年一季度、二季度、三季度西安各区域商业价格对比图,09年1-10月全市商服用房均价及变动率走势图,各区域商业的价格实现全市商业成交价格可分为三

12、个层级，城内实现价格处于最高层级，城南、西高新位于第二价格层级，城东与城北、城西位处于价格第三层级中；城东整体目前可实现价格7500元/平米左右。,第一层级,第二层级,第三层级,整体市场,随着区域发展的饱和，07-09年东郊商业的成交比例呈现逐年下降态势，价格实现相对较低,2009年各区域成交占比,2008年各区域成交占比,2007年各区域成交占比,成交结构：08年与07年相比，传统商业区域在全市成交所占的比例有所下降，比如城东、城内，主要是由于传统商圈内容量逐渐饱和；09年与08年相比，传统区域由于供应量有限致使域市场份额再度萎缩，城东、城内尤其明显，新兴居住区域的人气提升，带动了商业的成交

13、占比逐渐提升，比如高新、城南区域，特别是曲江区域；全市商业成交价格可分为三个层级，城内实现价格处于最高层级，城南、西高新位于第二价格层级，城东与城北、城西位处于价格第三层级中，整体目前可实现价格8000元/平米左右。,整体市场,区域内拥有康复路大型商圈，及茶叶专业市场商圈、轻工商圈、立丰国际商圈等中小型商圈，整体商业氛围浓厚,康复路商圈,轻工商圈,茶叶专业市场商圈,立丰国际商圈,包括30余个专业性批发市场，以服装批发、建材家居市场为主；消费群体：全市居民、西北区域消费档次：低档人流量：日均20万人次,以服装等轻工产品批发及零售为主；消费群体：全市居民、西北区域消费档次：中低档,集购物、娱乐、休

14、闲、餐饮、健身、文化和旅游等为一体的大型商业中心；消费群体：大东郊、全市居民消费档次：中高档,以茶叶批发为主；消费群体：全市居民、西北区域消费档次：各种档次,康复路,长乐东路,长乐西路,金康路,春明路,康复路商圈,轻工商圈,茶叶市场,立丰国际商圈,周边市场,周边商业布局及经营现状互助路以北以小商店、各类卖场、中等餐饮为主,东二环北段（互助路至长乐路）小商店、餐饮、电器卖场、服装店、文具店、眼镜店；业态规模：小商店20-40平米、餐饮20-200余平米、服装店60-80余平米、文具店20-40平米、眼镜店40-60平米；租金状况：70-80元/平米.月；一层租金报价90余元/平米.月，二层租金6

15、0-70左右。,伞塔路小商店、电动车卖场等；业态规模：小商店20-30平米、电动车卖场100-200余平米；租金状况：50-60元/平米.月；一层租金报价90余元/平米.月，二层租金60-70左右。,柿园路中等餐饮、咖啡茶秀、生活便利店；业态规模：中型餐饮200-400余平米、咖啡茶秀300-400余平米；租金状况：90-100元/平米.月；一层租金报价100-130余元/平米.月，二层租金80左右。,周边市场,周边商业布局及经营现状东二环互助路至咸宁路段以小型店铺、小型餐饮等中小型商业为主,东二环西线（咸宁路至互助路段）业态类型：小商店、餐饮等；业态规模：小商店3050平米、餐饮100200

16、余平米租金状况：目前承租业态租金水平为90100元/平米.月分层租金状况：一层租金报价120余元/平米.月，二层租金80左右,东二环东线（咸宁路至互助路段）业态类型：小型餐饮、文具、图文输出、服饰、饰品、眼镜店、户外用品、小商店、理发店；业态规模：小餐饮20100余平米、文具2040平米、理发店4070平米、图文输出6080平米、服饰80100平米、户外用品80余平米、饰品2030平米、眼镜店4070余平米；租金状况：目前承租业态租金水平为90100元/平米.月；分层租金状况：一层租金报价150余元/平米.月，二层租金90左右,周边市场,周边商业布局及经营现状东二环咸宁路至南二环段以休闲娱乐、

17、餐饮和集中商业为主,东二环东线（南二环至咸宁路段）业态类型：休闲娱乐、餐饮、服饰、集中商业；业态规模：休闲娱乐4001000余平米、餐饮10002500平米、服饰集中小门面15平米左右，总规模200250平米、集中商业为立丰国际商业12.6万平米；租金状况：目前承租业态租金水平为90元/平米.月，而市场二手转租报价200元/平米.月，实收约在140180之间；分层租金状况：一层租金报价200余元/平米.月，二层租金120150之间；,东二环西线（南二环至咸宁路段）业态类型：休闲娱乐、餐饮、运动健身、小型方便商业；业态规模：休闲娱乐200400余平米、餐饮8001000平米、运动健身1000余平

18、米、小型方便商业2060平米；租金状况：目前承租业态租金水平为90元/平米.月，而市场二手转租报价200元/平米.月，实收约在140180之间；分层租金状况：一层租金报价200余元/平米.月，二层租金120150之间；,周边市场,周边商业布局及经营现状东关南街和兴庆路北段以小商店、小吃店和电器销售店为主,东关南街商业整体档次较低业态类型：小商店、小吃店、灶具经营；业态规模：小商店1025平米、小吃店3040平米；租金状况：目前承租业态租金水平不详；分层租金状况：不详,兴庆路北段主要为机电制冷产品销售门面和电器销售，南段部分少量小型餐饮业态类型：小商店、小吃店、机电制冷设备经营、电器销售、美容、

19、休闲；业态规模：小商店1025平米、小吃店2030平米、机电制冷设备销售100200余平米、电器销售不详、休闲200300余平米、美容150余平米；租金状况：目前承租业态租金水平80100元/平米.月；分层租金状况：不详,周边市场,周边商业布局及经营现状互助路东西两端头商业集中，经营状况良好。,互助路西段主要以沿街中低端小型餐饮以及社区服务型商业为主，经营现状一般，租金水平较低业态类型：小商店、小吃店、机电制冷设备经营、电器销售、美容、休闲；业态规模：小商店1025平米、小吃店2030平米、机电制冷设备销售100200余平米、电器销售不详、休闲200300余平米、美容150余平米；租金状况：目

20、前承租业态租金水平80100元/平米.月；,互助路东段目前已形成较为成熟的中高端餐饮商业氛围，整体经营状况良好，租金水平较高业态类型：成熟的中高端餐饮旗舰店业态规模：700-6000平方米不等的大餐饮店铺租金状况：1.2-1.8元/平方米*月,周边市场,周边商业租金水平周边底商以中低端餐饮及生活配套型商业为主，主流租金为30-40元/月/平米,鑫龙天然居社区底商,互助路社区底商,东二环社区底商,骏景园一期商业,项目周大多为中低端的小型餐饮，其他以社区配套商业和批发类商业为主。周边门面的租金水平普遍集中在20-30元/平米/月；,周边市场,周边社区底商业态及租金状况,周边商业租金水平周边集中商业

21、以中高端餐饮、批发类及品牌服饰为主，主流租金为60-80元/月/平米,立丰国际,服装批发城,王朝轩,民间瓦缸煨汤馆,项目集中式商业以中高端餐饮、批发类商业及品牌服饰为主。其中，批发类商业包括：服装批发、茶叶批发；根据业态不同租金差异较大，服饰精品、休闲娱乐业态租金较高。,周边市场,周边集中式商业态及租金状况,东郊在售社区商业版图,东郊在售的社区商业数量有限，除骏景园外，主要有6个，分别是华荣风景大院、彩云郡、金花公寓、鑫龙天然居和橄榄国际。,竞品市场,东郊在售社区商业的销售状况市场销售价格普遍偏低，销售速度缓慢,竞品市场,区域内在售商业较少，但可验证客户对临东二环的商铺价值认知度较高同时促进销

22、售与租赁，具备周边充足消费人群支撑及适中的商铺面积商业可实现较好销售，情景式商街成为区域亮点,东郊城市在售商业-金花公寓,金花公寓底商小体量、大铺面临街商业,1,金花公寓的基础资料,大面积户型销售验证东二环商业价值受到客户高度认可，其他地段商铺面积过大可导致销售速度缓慢。,1,东郊在售商业-金花公寓,A206平米,B500平米,G448平米,住宅,住宅,金花北路,樱花路,D447平米,E447平米,C580平米,F380平米,商铺本体质素:商铺总建面3008平米，所有商铺均为一拖二的街铺，面积206-580平米，无小面积商铺。商铺整体位于两栋公寓下方，直接作为公寓底座的商铺结构被框剪承重结构打

23、散，实用性减弱。中间的两间铺子因为上方无楼层，整体为框架结构，实用性较好；店铺展示面均为4米左右，相较大面积户型，展示面过于小，进深比超过4：1，实用性差。,商铺销售状况：均价11000元/平米，总价在226.6-638万之间；目前售出了4套，共1600平米，分别为2套邻金花北路的框剪结构，邻樱花路两套框架结构，购买者为开发商老总的朋友，今后考虑出租。,鑫龙橄榄国际商业中等体量、中大铺面的沿街商业,东郊在售商业鑫龙橄榄国际,2,充足的消费人群及适中的商铺面积是促进商业销售的双因素，商业主力店业态引入需考虑其对周边的带动作用。,东郊在售商业鑫龙橄榄国际,项目销售状况销售形式：目前只售不租，一拖二

24、销售。全产权，售出后由购买者自行打理。销售均价：9800元/平米销售进度：销售比较缓慢，目前销售进度约10%其它：目前只有建设银行整体购买了独栋商业的整个一层，无其他主力商家购买。开 发商承诺帮助购买商铺的业主做宣传推广，但无任何招商动作。项目销售背景作为社区商业开发，最初目的是服务周边社区居民。因此也引入了建设银行此类的便民配套。项目以大户型出售，不做分割。项目周边左右主要消费人群的几大社区橄榄国际、天然居二期、阳光丽城等小区还未入住或入住量极少，短期内周边消费人群不足。导致客户对此处商业前景不明朗。,2,东郊在售商业彩云郡社区商业,商铺面对的东元西路,彩云郡商业小体量、中小面积临街社区商业

25、,注：东元西路为双向两车道的道路，目前直通公交线路只有707路，属于城市支路；彩云郡本身为1400户的中型社区。,3,东郊在售商业彩云郡社区商业,商铺整体去化速度一般，小面积商铺以高出整体均价10%-20%的价格实现成交,商铺中的5套位于高层下方，为1层底商，面宽4.5-6.5米，面积60多-107平米；由于缺少转换层，商铺内有上方承重结构出现，影响整体实用性。另外6套位于多层下方，为2层底商，面宽6-8.5米，面积均为155平米左右。商铺为四根柱子支撑的大开间，实用性较好。,商铺本体质素：,商铺整体实用性中等偏上，面积控制较为合理,高层底商已售出4套，为商业最先售出的几套，60-80多平米，

26、实现均价均高于7500元/平米，其中最小面积商铺实现最高售价8800元/平米。剩下一套面积最大的107平米的由于结构缺陷及面积偏大目前迟迟未消化；多层底商已售出3套，均价7500元/平米。,商铺销售状况：,小面积商铺实现销售速度及销售价格的双高,3,小体量、小面积地铺增强客户对于商业的存活预期，可以同时实现较高速度与价格,东郊在售项目华荣风景大院一期,华荣风景大院商铺情况：,一期每间面积均为90平米左右，户型方正实用；二期商业为两层沿街底商，面积200-314平米不等。三期商业为规划路北侧的三层主题商业“江南街”，面积215-302平米，对于业态无限制。,二期,一期,三期,一期单价7100元/

27、平米，总价不超过100万，共20套，目前已基本售罄；二期销售均价8600元/平米，低于城东整体市场均价水平，目前已基本售罄。于09年4月18日正式开售，目前已经售出近一半，8600元/平米。客户主要都来自周边，了解并看好此处的发展前景，对于江南街的情景式商街的定位看好。,华荣风景大院一期销售商铺情况：,4,地段优势不明显，低价及总价控制策略下，情景式商街定位更为突出，吸引客户力度较大,东郊在售项目骏景园一期商业销售情况,5,整体销售速度缓慢下，相对较小户型可实现销售，凭借较好地段租赁市场活跃,商业现状,区位：一期部分紧邻东二环，其余均临城市支路；体量：一期商业共3.8万平米，二期商业共7000

28、平米；产品形式：产品为两层住宅底商，部分首层层高达5米，面积区间100-1000平米；销售状况：一期商业项目自09年来销售面积不超过10%，售出均为100-200平米户型，但是租赁面积为销售面积5倍之多；已售部分：并未作商业经营，为个别行业企业为方便其工作及业务所购买用作办公场所。,2011-2012年本项目商业入市时，沿二环内社区商业将呈现大幅集中放量，近30万平米，竞争激烈,常春藤,兰蒂斯城,曼城国际,学府首座,仁厚庄项目,竞品市场,商业市场现状研究总结,目前区域内在售项目很少，100平米左右户型最为畅销，至2011-2012年本项目商业入市时，沿二环内社区商业将呈现大幅集中放量，竞争激烈

29、,3,区域内拥有多个大中型商圈，区域整体商业氛围浓厚，但目前周边商业氛围有限，仅餐饮业态较为聚集，可实现的租金范围及档次分布较广,2,市场小结,西安整体商业市场平稳向上，大势看好，城东商业目前处于蓄势待发状态，上升空间巨大,1,2.市场现状分析,4.价格预估及推售策略,1.项目本体分析,3.项目业态分析及划铺,第一消费者层级：辐射范围500米左右，以众多高端家属区和东郊老牌高端社区为主，少数中低端居住人群,以项目为核心，以辐射距离为出发点，划分三大消费人群层级,平均月收入水平：30000元/月以上平均消费水平：10000-15000元/月,西工院家属区,摩登部落,省公安厅家属区,长庆油田家属院

30、,省电信、移动家属区,中低端人群主要集中在伞塔路附近的自行车厂家属区、及少数城改项目内。,纺院家属区,消费分析,以项目为核心，以辐射距离为出发点，划分三大消费人群层级,第二消费者层级：辐射范围1公里左右，以高端家属区、干休所、新高端社区为主,平均月收入水平：至少10000元/月以上平均消费水平：10000元/月左右,东尚,就掌灯,省药材家属区,铁十五局小区,干休所一条街,理工大家属区,交大新村,丹尼尔小区,消费分析,以项目为核心，以辐射距离为出发点，划分三大消费人群层级,平均月收入水平：至少10000元/月以上平均消费水平：8000-10000元/月左右,第三消费者层级：辐射范围2公里左右，以

31、东郊各大商圈、高校教师、各大医院医生为主,康复路商圈,轻工商圈,高校聚集区,各大医院,各大医院,消费分析,中高端餐饮需求旺盛，带动形成互助路“中高端餐饮一条街”，其他中高端消费需求有限,“我们十年前就在这里做了，这边商业氛围不错，主要客户都来自东郊，这边辐射面更广而且离各大学都近，学校对我们这边的商业影响挺大的，连西影路的人都来消费，互助路的商业情况挺好，如果搬迁也会优先考虑，但需要至少60个车位，客人对车位非常重视。”,百姓厨房,干锅居,王朝轩,秦朝瓦罐,中端餐饮聚集处,区域内：附近居住的高收入者，各大高校、医院的老师和医生；区域外：大型厂矿的职工和领导、几大商圈的生意人，最远可辐射至西影路

32、附近的各大企业客户。,中高端餐饮主流消费人群,秦朝瓦罐招商办主任访谈：,消费分析,各类人群消费能力参差不齐，形成明显需求多样化，综合性强,消费能力,强,弱,各类消费需求并存，多样化、综合性明显,消费分析,消费者研究总结,关键词一,关键词二,关键词三,高 收 入 人 群 聚 集 区！,中 高 端 消 费 需 求 中仅餐饮较为旺 盛！,整 体 需 求 多 样 化、综 合 性 强！,周边消费者特征三大关键词：,根据本项目本体条件和周边商业环境，判断消费者需求与各类业态之间的对位关系,资料来源：世联模型,商业功能定位,作为邻里型、特色的及区域型的商业定位，应满足社区居民日常生活及周边市民特定的消费两方

33、面的需求，因此本项目商业功能包括：餐饮、休闲、文化、娱乐、健身、交流、公共服务、购物等多种功能。,商业价值排序及产品类型定位,1,2,3,3,4,二层,二层,四层,四层,一层,四层,一层,一层,一层,现状住宅小区,回迁区,东二环,项目飞地,明星产品打造：多样化精品生活体验街区,综合商业街区：东二环沿线商业氛围较为成熟，且价值最高，产品打造需突出品质感，打造价值标杆，提升项目形象；充分利用东二环临街面，打造昭示性强的特色综合精品生活体验式商业街区，空间、及动线设注重现代及领先的元素注入；四层综合商街总建面约9600平米；承担角色：明星产品，价值标杆，高价值实现，项目形象树立。,现金流产品打造：社

34、区配套型商业,社区型配套商业：社区型配套商业都以沿街底商为主，布置于社区周边；目前布局可满足社区居民及周边社区居民的生活配套需求；商业体量约为5380平米；承担角色：迅速回现。销售方式：一层及一托二直接销售；关键词：总价控制,二层,二层,四层,四层,一层,四层,一层,一层,一层,现状住宅小区,回迁区,东二环,项目飞地,二层,二层,四层,四层,一层,四层,一层,一层,一层,现状住宅小区,回迁区,东二环,项目飞地,特色产品打造：目的性消费集中商业,特色集中商业：本项目此类昭示性及产品价值较弱，且产品体量较大，但产品形式对于特定业态具备绝对优势；故可凭借产品优势迎合特色业态，打本项目的特色之处；特色

35、综合商街总建面约6000平米，以特色目的性消费业态为主。承担角色：目的型消费场所打造，成为本项目的名片，有效带动周边商业提升，促进商业氛围形成。,1,2,3,4,5,2,项目业态规划建议,铺位划分：二层商铺的弱势在于进入性较差，如何增强可进入性是二层商铺划分的关键,竖向规划垂直交通组织分户楼梯+连廊灵活分割商铺空间，在一层预留入口，由中庭楼梯进入二层内部中庭、外挂楼梯 对于每基本开间内部，首先利用中庭空间的功能与作用设置楼梯，为一托二销售创造条件；节点处的外挂楼梯是步行空间序列的高潮，有趣的垂直交通设施，例如观景玻璃电梯、螺旋自动扶梯也是吸引力的来源；连廊 通过外挂楼梯在二层位置分别设置连廊，

36、为二层店铺创造独立经营条件,项目铺位划分建议东侧商铺,注：1、黄色代表此商铺为纯一层商铺 2、蓝色代表此商铺为纯二层商铺 3、白色代表此商铺为一拖二商铺,项目铺位划分建议南侧商铺,注：1、黄色代表此商铺为纯一层商铺 2、蓝色代表此商铺为纯二层商铺 3、白色代表此商铺为一拖二商铺,项目铺位划分建议西侧商铺,项目铺位划分建议北侧商铺,注：1、黄色代表此商铺为纯一层商铺 2、蓝色代表此商铺为纯二层商铺 3、白色代表此商铺为一拖二商铺,2.市场现状分析,4.价格预估及推售策略,1.项目本体分析,3.项目业态分析及划铺,定价原则1、快速出货，回笼资金2、给投资者预留升值空间，以高性价比吸引买家进入，促进

37、后续商业销售,定价方法1、以项目周边在售的金花公寓、鑫龙橄榄国际、彩云郡等商铺作为市场参照；2、片区商铺租金反推法：根据周边商业租金反推3、市场成长因素,项目商铺价格预估,市场比较法：根据周边市场可比商业项目的区域、体量、结构及价格水平推算价格,可比楼盘平均均价=PxWx=PaWa+PbWb+=1100015%+980020%+815025%+710010%+860010%+775010%=7993元/平方米,注：根据业态相近度分别赋予相应权重。根据以上租金反推法,本项目商铺基础均价为：70元/月12个月8%（年回报率）=8400元/,租金反推法：以区域内商业项目的租金水平为依据，从而估计出本

38、案的预期租金,综合预测:根据市场比较法和租金反推法得出的价格分别赋予一定的权重，加权平均得出综合预测值,其他因素考虑:1、商业物业市场供需基本持平，销售价格年增长率为8%-(+16%)2、本区域商业物业价格低于市场平均价格，后期有一定的上涨空间-(+5%)3、区域内商业物业集中放量，竞争激烈-(-3%)4、项目销售时间滞后，受不可预期因素影响较大-(-2%)因此，预推项目销售均价为：8136元1.16=9437元,价格分解:根据产品的位置、楼层的不同，对平均价格进行分解，推算各类型产品的实际销售价格,说明：产品实际价格=预估均价 X 楼层得分 X 区位得分,推售策略：通过对部分自持物业先期招商

39、，拉升项目整体商业价值，实现快速去化,招商总体思路及原则,总体思路通过引入品牌商家，树立项目形象，增强巩固投资客户信心,招商原则：,招商分类按照户型大小将招商店铺分为主力店和次主力店两类；招商方向为配合项目特色餐饮街的定位，以引入餐饮类商家为主，另外可考虑在泳池附近引入运动健身类商家；为加快招商进度，培育步行街良好商业氛围，针对商家关注的免租金、押金、租赁期限等制定灵活招商优惠；扬长避短，在地铺销售过程中积极寻找适合地铺形式的用家，提升用家的比例，促进地铺的销售。边招商边开业。,搜集并整理意向店铺的详细信息（经营模式/经营竞争等）,沟通工具准备,发出邀请函并反馈,项目推荐/高层直接对话（战略布

40、点/经营特质/经营需求/合作条件等）,多次沟通反馈/达成战略合作,通过报广宣传招商成果,流程,取得商家做决策权的详细资料，该商家的经营模式、战略布局、经营状况等。,找出项目潜在诚意商家，呈送邀请函，并反馈商家对项目的真实认识，找出商家心中期望的合作条件,找出诚意意向商家，高调传达项目及合作条件,双方意向合作，完成签约,扩大影响力，渲染商业氛围，促进销售,邀请函招商手册宣传单张现场展示合作条件,关键动作,招商流程及关键动作,第一期推出1号（一、二层）区域、3号区域；第二期推出2号、4号区域；5号及1号区域的三四层采取先租后售方式暂时予以保留，待其价值达到最大化时进行销售 3号区域为单层商铺，面积

41、较小，销售难度较小，有利于资金快速回笼；1号区域地理位置较好，先期销售可拉升项目整体形象。2号区域因与飞地相邻，具备一定的增值潜力；4号区域可依托5号区域品牌商家的号召力，制造销售卖点，拉升商铺价值，从而实现高回报。,项目推售节奏,1,2,3,4,5,2,销售策略：1000元抵10000元代金券发放 该代金券于商铺首次面世报广后开始发放，该券不记名可随意转让，一铺限使用一张。客户购买时，缴纳1000元凭收据领取面值10000元代 金券一张，购买商铺时可抵房款。作用：发放代金券主要作用为聚集人气，刺激成交，造成开盘热销场面，同时也可根据发放（购买）情况摸底意向客户的购买意愿。,付款方式及公共折扣：设定本项目商铺的付款方式有二种：一次性付款、五成十年按揭付款,项目销售策略及付款方式,建议在客户积累前，开展如下媒体配合：报广广告牌楼体条幅短信,媒体推广,楼体包装,设计色调能够在项目背景基础上突出出来，并和项目主色调相互呼应。商铺户外广告牌在东二环沿线及小区入口处设置。,商铺包装,商铺门头包装,对独立商铺的门头进行包装，用大规模软包装对商铺的门头进行装饰处理。,商铺包装,Part4:推售策略商铺包装,宣传折页制作,Part4:推售策略商铺包装,户外广告牌,THE END,