2009年8月4日重庆瑞坤石桥铺项目营销策划案.ppt

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1、呈：重庆瑞坤置业发展有限公司,瑞坤石桥铺项目营销策划案,二零零九年八月四日,专业提升价值,汇报内容：,1、明道-取势：市场接口和项目定位2、项目优化建议3、营销推广策略,明道,研究市场、分析市场、了解市场,取势,寻找和挖掘市场空白点和机会点,目的：为本项目定位寻找市场依据和现实支撑点,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,宏观市场分析 区域特征分析,沙坪坝,二郎、彩云湖,石桥铺,杨家坪,大坪,本项目,距离1015分钟,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,中观市场分析 竞争市场分析,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.

2、营销推广5.策略表现6.团队介绍,石桥铺的由来,石桥铺始建于清朝乾隆五十一年（1786年）。在今石桥铺正街东段建有两孔石墩桥一座，并在此建有街铺。石桥铺因有此石桥和店铺故而得名。,石桥铺的过去,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,1984年的石桥铺,华宇老街印象,石桥铺的现在,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,数码IT、交通枢纽、高新区,石桥铺关键词：,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,八一建材市场至巴山一线的旧房拆迁已经纳入高新区近期拆迁计划重庆啤酒厂将于2009年底整体搬迁

3、从科园一路路口至西部商场一侧规划打造重庆首个数码IT步行街，转盘环岛内华宇老街印象规划为民俗文化步行街；石新路（石桥铺至二郎段道路）由现在的双向四车道拓宽为双向六车道在“树语城”项目西侧规划建设的32米宽次干路科威支路，将下穿成渝高速路，与二郎科技公园北侧的科城路连接。,石桥铺的未来：,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,对本项目将产生积极意义,晶蓝公馆,老街印象,南方苹果派,大城小爱,花漾四季一期,晶蓝公馆,在售楼盘,预告楼盘,在售楼盘,预告楼盘,大城小爱,花漾四季一期,枫丹树语城,老街印象,本项目,区域主要在售楼盘分布情况,1.市场研判2.项目定位3.

4、产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,顺盛雅苑,南方苹果派,区域主要楼盘数据对比,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,区域主要楼盘数据对比,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,区域主要楼盘数据对比,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,区域代表性楼盘户型对比,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,区域主要楼盘户型配比情况,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推

5、广5.策略表现6.团队介绍,区域楼盘供应户型比例,两房所占比例最大为40.6%，单配32.4%，一房占14.6%，三房占12.3%；,区域代表性楼盘立面、配套对比,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,区域代表性楼盘营销推广对比,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,区域潜在楼盘未来放量分析,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,中观市场分析结论：,区域楼盘都是中小体量、中小户型楼盘，在规模和形态上趋于同质化；在售楼盘多进入销售后期，预告楼盘集中在今年下半年和明年初入市；因地段和产品类型

6、不同，房价差别较大；户型结构上，两房比例为40.6%，单配32.4%，一房占14.6%，三房占12.3%；户型设计中赠送面积成为流行做法；小区配套上运动游乐设施成为标准配置，其中普遍设置了游泳池和羽毛球场；户外大牌成为各个楼盘最重要的推广渠道，网络广告也逐渐受到重视；外立面色彩主要以黑白灰为主色调，材料主要为外墙砖，极少使用涂料、石材；区域未来1年内潜在市场放量约84万方，市场竞争非常激烈；,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,带给我们的启示：,项目定价必须依据市场行情和项目自身情况，要让客户觉得物有所值；未来市场竞争更加激烈，项目如果没有鲜明特色和卖点将

7、面临巨大风险；户型配比应该迎合市场主流，以降低项目销售风险；在小区内部配套上考虑篮球场、健身场所等小型的适合年轻人的 运动设施的设置，增加卖点；赠送面积的做法不可行之后，户型设计上必须另找卖点；市场上定位独特，包装手法精致个性，推广手段新颖有趣的楼盘是个空白；,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,在产品本身上做差异化和创新难度较大，只能从营销推广上寻找出路：发现卖点或者制造卖点，（比如：阿布呵布 的2梯14户，依托优秀的广告推广，达到畅销和提价的 效果）；,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,微观市场分析 项目自身分析

8、,项目分析地块位置,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,项目地,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,项目分析地块现状,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,项目分析地块分析,地块南面和东侧为规划城市道路。地块南北长140米，东西宽75115米。地块面积狭小但地势较为平坦。地块现状平均标高为320.60米。东侧和南侧规划道路建成后，场地现状标高和东侧道路高差约为913米，临南侧道路高差约为7.59米。,城市规划干道,城市规划干道,913米,7.59米,140米,项目地,赛博电脑城,直线

9、1.39公里,步行1.77公里,项目分析地段,并非石桥铺中心位置，位置尴尬,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,交通：有去往朝天门、南坪、李家沱、杨家坪、中梁山、沙坪坝、双碑等14条公交线路生活：周边无大型超市和农贸市场比较缺乏医疗：巴山医院、高新区人民医院教育：石新路小学、沙区名校联合外语小学,项目分析配套,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,项目分析环境,处于几大建材市场中间，周边环境现状较差，周围无良好的自然景观可以利用,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,总体印象户型区间：

10、2970紧凑型小户型两栋住宅塔楼之间距离较短，50%的户型存在严重对视景观绿化面积小外立面设计不够新颖和时尚大面积的商业对住宅影响和干扰较大A栋建筑距离规划的城市干道较近，存在噪音干扰和粉尘污染,项目分析规划布局,非高档品质居住区,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,项目分析户型设计,户型设计有许多优化和改进的空间,D2户型未设置在景观、朝向最佳的位置，客厅开间3.6米较小，双卫的设置实用性不强，赠送面积难以改造为一个独立房间D1户型厨房位置不合理，没有餐厅位置，存在暗卫X2户型厨房面积过小（3.42平米），卫生间和餐厅位置不合理，进入次卧要经过客厅和阳台

11、，动静分区不合理卧室尺寸和面积相比区域内市场供应主流户型仍然偏小,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,户型面积区间2970，以两房为主力户型户型选择面太小（4种户型）面积跨度太大，缺少3040，5060两个区间段的产品两房比例占60%显得过大，与一房、单配的户型比3:1:1不尽合理,项目分析户型配比,户型配比与目前区域市场主流情况有较大区别,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,项目SWOT分析,S,W,优势：1.中小户型设计，总价低2.公交线路多，交通出行方便,劣势：1.生活配套较为缺乏2.建材市场内部周边环境较差3.

12、项目居住品质不高4.户型配比和设计存在问题,机会：1.石新路的拓宽改造将大大提升项目的通达性和形象档次,威胁：1.未来市场放量巨大竞争激烈2.赠送面积的做法不再可行3.不可预计宏观调控政策（近期二套房贷收紧）,O,T,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,劣势多余优势，威胁大于机会！,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,我们如何在未来市场竞争十分激烈，同时项目本身又缺乏突出优势和卖点的情况去赢得市场？,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推

13、广5.策略表现6.团队介绍,定位思考,本项目不适合定位于针对二次置业和改善性置业的购房人群！,市场上小户型供应量和需求量都比较大，青年人群逐渐成为购房主力,应该且只能针对区域内首次置业的青年人群,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,外部条件,内部条件,他们是怎样的一群青年人？,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,他们有怎样的一种特质?,80后青年群,他们年龄在2029岁之间，普遍受过高等教育他们个性独立、思维活跃、消费能力强，多数是月光族和白骨精他们对于电脑和手机的依赖远远超过其他他们多数不会下厨做饭，要么吃方便食品要

14、么下馆子他们骄傲又孤独，自信又敏感他们正在热恋或者刚刚分手他们即将面临失业或者正在考虑跳槽他们好面子、爱虚荣、怕麻烦,他们在哪里？,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,他们在哪里?,他们多数来自重庆周边各个区县他们大学毕业后在石桥铺周边单独租房住他们主要从事IT、网络、通信、广告等行业他们在电脑城、写字楼、出租屋、公交车,他们在漂泊、在奋斗,80后崇拜偶像：,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,80后精英人物：,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,80后生活状态：,1.市场研判2.

15、项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,他们有想法，有目标他们面临生活和工作的巨大压力他们处于事业的起步阶段他们还在奋斗的路上他们渴望解压、渴望发泄、渴望玩乐,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,他们不想住在狭小的出租屋内面对讨厌的房东,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,他们不想住在家里天天面对唠叨的父母,他们渴望有个属于自己的独立空间,他们有着强烈的置业愿望,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,他们是在石桥铺区域内工作和生活的，一群个性鲜明，同时拥有强烈置业需

16、求的80后青年群！,目标人群总体定位：,产品定位：,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,地段石桥铺、巴山之间，位置尴尬环境建材市场内部，环境较差配套生活配套较为缺乏,我们必须借势！,项目现状,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,怎样借势？,向石桥铺借势，往石桥铺中心靠拢，旗帜鲜明的宣言我们是石桥铺中心的楼盘！,产品定位：,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,只有定位于石桥铺中心的楼盘，才能,1.提升项目的整体形象和档次,2.弱化项目周边环境不佳的劣势,3.弥补项目生活配套不足的缺陷

17、,产品定位：,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,在产品上定位中高端，在形象上定位高端，中档建设，高档包装,要以打造石桥铺地区具有代表性的、最好的小户型楼盘为目标,因此我们必须：,产品定位：,石桥铺中心2970青春精致小户,地段属性,产品属性,目标人群特征,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,但是，,石桥铺中心2970青春精致小户。这只是一个产品定位，也是一个功能性的定位。而小户型，适合青年群体购买的房子，在石桥铺周边的各个楼盘都有相应的户型配比

18、，而且每个楼盘都有自己的优势与价值。那么本项目，作为一个体量不大的青年社区，对于石桥铺地区的青年群体而言，到底有怎样独特的生活价值？,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,检视项目方方面面的质素与优势，地段、交通、配套、户型我们具备满足青年生活需求的全部要素，但是，任何单一的卖点都不足以与竞争楼盘抗击。,均好性楼盘=没有特点,从产品的物理属性本身，不足以形成鲜明观点。,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,因此，我们再回过头来看消费者,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,2530岁,购

19、买力不一定很强，适合两房户型的选择；对都市生活配套的依赖性较高，,已经成立小家庭，或准备成立小家庭，深知肩负父母家人的期望，已经不是小屁孩可以玩非主流。希望给家人和自己一个舒适的生活环境。,正在积累资历创造财富，明白好的生活环境必须靠自己努力奋斗。,石桥铺工作或生活的青年群体,高新区石桥铺所有的中小户型楼盘，都在瞄准他们。,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,仅仅定义他们为“80后青年群体”是不够的，因为太泛。泛，则靶心不够精准。知己知彼深入洞察他们的心理需求与生活状态，才能找到最有效的打击点！,和他们沟通什么？,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营

20、销推广5.策略表现6.团队介绍,年轻人的两大精神需求沟通,享乐,VS,发展,从“发展”的角度去检视产品力，我们认为项这群青年人工作和生活的压力已经很大，与他们沟通发展和奋斗的主题会让他们感到压抑，容易产生排斥，如果从这个方向去找一个观点，不容易激发市场共鸣。,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,那么,让石桥铺的年轻人尽情的享受快乐吧,谁都无法阻挡年轻人追求快乐、活力、新鲜的脚步。即便是正处在奋斗阶段的目标消费群。,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,这是一群贪图享乐的奋斗群体,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营

21、销推广5.策略表现6.团队介绍,产品力 生活利益 消费者个性/关键词,中心 世界以我为中心 自信/自我,交通 便捷快速节约时间 快捷/惰性,配套 享受石桥铺大配套 丰富/贪心,户型 一 2970精致小户 轻松/舒适,本项目的“享乐”指数,天天享乐,总体定位：,重庆首座 青春 享乐主义 生活场,唯一的或最好的,人群定位,精神诉求,生活圈层,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,案名定位：,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,我们楼盘取怎样一个名字？才能既洋气响亮、与众不同，又能让人轻易记住，还能符合我们目标客群的性格特征呢

22、,案名定位：,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,本项目的案名必须体现以下几个原则：体现区域、项目、目标人群这三个方面的特点小巧、精致，便于记忆，易于传播能够充分体现本项目的核心卖点（地段和户型）独特、新颖、个性、与众不同是目标客户群熟悉和易于接受的事物,案名定位：,石桥铺全市数码IT中心高新区核心,目标人群高学历高素质学习吸收能力强每天用电脑超过2小时,项目特点规模体量小（不足6万方）户型面积小（2970）,数码产品体积小功能强吸收能力强,案名定位：瑞坤U盘 时代,瑞坤优盘时代瑞坤YOU盘TIMES,案名其他表现方式：,1.市场研判2.项目定位3.产品优

23、化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,LOGO设计展示,户外广告,现场导视旗,围墙包装,传播价值,50的U盘享乐主义,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,瑞坤U盘TIMES 系列文案（一）,无趣的人生，是一道单选题。U盘的人生，却像一道多选题。50M2，有多少肆意享乐的可能？瑞坤地产2010压轴力作/U盘TIMES限量发布执意纯粹的50M2青年领地，体验青春享乐主义以下利益选择题，皆可不分你我，资源共享。A、高新版块，IT中心，6万M2城市中心，城市真的很美B、2970精致户型，只属于你的私有空间C、轻轨1号线、14路公交，就在你的家门口D、石新路小学、

24、沙区名校联合外语小学，子女入学不再愁E、紧临石桥铺大商圈，便捷生活应有尽有F、篮球场、羽毛球场、游泳池运动设施一应俱全,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,瑞坤U盘TIMES 系列文案（二）,平淡无奇的生活，据说无色无味。多姿多彩的生活，据说不需要解释。50M2，有多少享受多少利益？据说无边无界。瑞坤地产2010压轴力作/U盘TIMES限量发布执意纯粹的50M2青年领地，体验青春享乐主义以下利益选择题，皆可不分你我，资源共享。A、高新版块，IT中心，4万M2城市中心，城市真的很美B、2970精致户型，只属于你的私有空间C、轻轨1号线、14路公交，就在你的家

25、门口D、石新路小学、沙区名校联合外语小学，子女入学不再愁E、紧临石桥铺大商圈，便捷生活应有尽有F、篮球场、羽毛球场、游泳池运动设施一应俱全,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,瑞坤U盘TIMES 系列文案（三）,优客来了。80后来了。70后也来了。为什么可以不分信仰不分圈子？因为享乐主义的号召，是相同的追求。瑞坤地产2010压轴力作/U盘TIMES限量发布执意纯粹的50M2青年领地，体验青春享乐主义以下利益选择题，皆可不分你我，资源共享。A、高新版块，IT中心，4万M2城市中心，城市真的很美B、2970精致户型，只属于你的私有空间C、轻轨1号线、14路公交

26、，就在你的家门口D、石新路小学、沙区名校联合外语小学，子女入学不再愁E、紧临石桥铺大商圈，便捷生活应有尽有F、篮球场、羽毛球场、游泳池运动设施一应俱全,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,瑞坤U盘TIMES平面表现(一),瑞坤U盘TIMES平面表现(二),瑞坤U盘TIMES平面表现(三),瑞坤U盘TIMES平面表现(四),备选案名：,青年沸城,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,数字城堡,青春之歌,新路标,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,产品优化建议,1.市场研判2.项目定位3

27、.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,为什么要进行产品优化？,因为现有建筑设计方案不适合区域内80后青年人群的定位要求，需要在诸多方面进行改善和优化！,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,怎样进行产品优化？,以区域内80后青年群的性格特征和置业特点为优化依据和改进标准，量身打造和包装他们喜欢的楼盘,偏好4060的中小户型，面积不必太大，但功能必须齐全看重户型设计，对户型面积浪费非常敏感对小区环境和周边配套要求高，交通方便是第一位考虑的楼盘新颖独特的外立面往往能左右其购房决定对小区内运动设施的重视程度超过单纯的园林绿化不看重价格多少，但看重是否物有

28、所值，性价比才是王道喜欢个性新颖和有艺术气息的广告，排斥商业味道过浓的广告多数购房选择首付低、还贷时间长的按揭方式，不想买房后生活质量大幅下降,他们购房置业特征?,买房从实际需求出发,他们不求花哨，信奉性价比才是王道,A栋往小区内部移动，减少规划中城市干道的噪音影响；加大两栋塔楼之间楼间距，增大中庭绿化面积，弱化对视问题；考虑将一栋塔楼改造为L型，降低建筑高度，增加标准层面积；小区住宅主入口该在东侧城市干道上，以增加这一侧的人流，提升这一侧商业价值。,建筑布局调整建议,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,户型配比建议,根据我司对石桥铺地区消费者购房特征和竞

29、争对手情况的调查，结合供应市场和需求市场两方面的特点，建议本项目以紧凑型两房为主力户型，一房和单配为辅，满足部分投资需求，同时配置少量三房以解决本项目没有“二变三”户型而可能导致流失的部分自住客户。,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,外立面设计建议,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,外立面设计建议,现代、时尚、年轻、符号化、标示性、唯一性,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,小区配套建议,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,小区配套建议,小

30、型游泳池不能去海边，一样可以穿比基尼,小区配套建议,三人制篮球场成不了科比，一样可以单手上篮,小区配套建议,啤酒肚越开越大了腰上赘肉越来越多了没时间健身？这里有24小时智能刷卡健身房,小区配套建议,许愿墙我希望周末不加班我希望出门有艳遇我希望能遇到白马王子,小区配套建议,宠物恋爱区小鸟恋爱了，蚂蚁同居了，苍蝇怀孕了，蚊子流产了，蝴蝶离婚了，毛毛虫改嫁了，青蛙也生孩子了，怎么就你还单身？,雕塑小品,排排坐吃果果我们就是这样长达的！,罗纳尔多就是这样踢球的！,社会竞争激烈，要时刻吸收新知识！,虽然竞争很激烈，但我总比别人快一步,亲爱的，让我们一起努力奋斗把！,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4

31、.营销推广5.策略表现6.团队介绍,营销推广建议,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,总体营销策略：,快缩短销售周期,快速回笼资金,准精准锁定目标客户，进行精准化营销,稳推广节奏稳、价格提升稳,省在营销费用有限的情况下，在推广渠道选择 上考虑成本低、针对性强、见效快的方式,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,主要推广渠道：,外卖场：本项目地段通达性差，自然来访量小，必须在石桥铺中心地带设置外卖场户外大牌：这是目前区域内各楼盘主要的推广渠道之一，也是最有效、最直接的渠道；网络：成立项目网站，通过“病毒式转播”达到宣传目的

32、，借鉴阿布阿布；公交站台：公交车作为本项目目标客群的主要出行工具，其广告到达率和覆盖率很高；,大众主流传播手段,目的：树立项目形象，传递项目精神内涵，引发市场关注，主要用于项目前期蓄势期和开盘强销期,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,次要推广渠道：,现场包装：营销推广之基础，以现场的营销氛围来 打动目标客户；人员推广：针对核心目标区域进行地毯式派单宣传；,小众传播手段,目的：控制营销费用，保持项目持续关注度，主要用于后期推广，促进后期项目销售,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,推广阶段安排,1.市场研判2.项目定位

33、3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,销售中心开放至少2个月的客户积累时间（或者外卖场开放2个月，销售中心开放半个月的积累时间）实体样板房开放现场示范园林开放现场及周边宣传包装到位,项目入市标准,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,项目入市时间,基于五个方面来考虑：开发商资金尽快回笼 设计方案定稿和报批的时间 项目的工程进度 是否有重大事件影响 市场情况,具体时间暂定为：2010年5月,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,销售阶段划分,外卖场开放,一期A栋开盘,商业开始销售,结案,2010.2,2010.4

34、,2010.8,2010.9,2011.1,销售周期及重要节点预计全案销售周期为8个月,二期B栋开盘,售房部开放,2010.5,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,争取银行支持提供更优惠的金融政策：如不分几次置业提供固定首付和利率的政策提供灵活的付款政策，如：首付分期，签合同时付一成，首付款其余部分在交房前付清，降低置业门槛引进多家按揭银行，使其提供更优质周到的服务,灵活多变的销售政策,销售政策制定,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,如何确保销售的完成？,项目高性价比的营造项目入市标准的确保产品入市时间的保证推广渠道

35、的精准化耕夫营销团队的强大执行力,包装策略,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,不得不说样板房,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,我们楼盘宣扬的青春享乐主义，是一种抽象的概念，因此需要一个具体的产品来体现这种精神诉求，我们需要为这部分80后青年人群造一个梦，造一个可望可及的青春之梦。,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,包装策略,样板，是用来营造价值感的,不只是样板房，更是样板生活样板文化,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,包装策略,型,项

36、目总共展示2个样板空间60平米两房1个 理由：项目数量最多的主流产品；29平米单配1个 理由：户型格局相对较差，造梦要求最强烈。,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,包装策略,包装策略,包装策略,包装策略,包装策略,包装策略,包装策略,售房部选择地点,样板房选择地点,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,包装策略,定价原则 结合市场动态，确保快速回笼资金，有利于销售为终极目标 定价方法 市场定价法与成本定价法结合 定价策略“低开高走”+“高性价比”,迅速实现项目销售保证利润最大化,价格策略,1.市场研判2.项目定位3.产

37、品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,提价小步快跑：（不定期多次提价，小幅提价）保证项目稳定的销售速度和现场人气，避免大幅提价带来的销售抗性买涨不买跌，促使下定保证最终实收均价,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,价格策略,市 场 比 较 定 价 法,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,考虑本项目在2010年上半年开盘时的市场情况，在设想市场行情不发生大的波动情况下，预计本项目的实际开盘价格区间在 42004600元/平方米,市场比较定价法,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍

38、,价格策略,销售周期及资金回收计划,单位：万元,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,价格策略,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,公司团队介绍,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,公司情况介绍,服务理念我公司的宗旨是以发展地产业为己任，提供与之相关的系统服务，实现客户和自身价值的提升，最终成为地产业领域的领先者，并依靠先进的管理机制，充分发挥员工的智慧，用一流的管理体系，专业的销售服务为企业、开发商赢造更大的社会效益。业务范围耕夫营销策划有限公司主要是以“专项市场研究房地产营销策划

39、房地产销售代理整合宣传推广售后服务”等细分服务为核心业务链的最具特色的房地产代理公司。,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,代理业绩介绍,公司全程策划及销售代理项目：新界1号（9万方）、锦上花（3万方）、南城华府（2万方）、橙堡（7万方）、南洋城（10万方）、江城美景（5万方）公司核心人员操作项目：欣阳广场、嘉华鑫城、伽蓝艺墅、奇峰自由湾、世纪滨江、天骄花园、金地花园、锦绣江山、五洋都市庭园、正大两路老城丝绸厂、两路工业园西区、海洲国际公寓、铜梁普罗旺斯、龙博地产贵阳白云区、江津双福新区商业步行街、佳特置业荣昌荣城金典、大竹华夏名城、华美御景天城、聚信广场

40、、青河湾、大升名都、泰和锦苑、新界1号、锦上花、南城华府,项目统筹,项目经理,销售内勤,策划经理,销售经理,项目总监,策划助理,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,置业顾问,市场研究,项目团队架构,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,项目团队配置,1.市场研判2.项目定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍,团队人员介绍,“指挥部”项目统筹：刘世勇（总经理）项目经理：马晓丽（副总经理）项目总监：杨丽公司职务：销售部经理学历：重庆大学 工商管理专业“作战部”资深策划：周翔公司职务：策划经理学历：重庆大学 房地产经营与管理资深策划：向波公司职务：策划经理学历：重庆工商大学 工商管理策划助理：巫金星学历：四川美术学院 设计策划与管理,THE END!提 案 完 毕,敬 请 研 讨!,