上海天地源·橄榄湾2007年度营销推广策略75p.ppt

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1、天地源橄榄湾2007年度营销推广策略,2007-1-19,谨呈：上海天地源企业有限公司,报告架构,2006年工作回顾,2007年目标与现状,07年市场盘点,核心问题的界定,针对问题的解决方案,一、2006年项目工作回顾,06年度工作铺排06年度客户定位分析06年度营销手段分析06年危机事件影响06年度项目成交情况,1、2006年项目工作铺排,8.1-8.31,9.1-10.31,11.1-12.31,2006年8月-12月营销总策略建议2006年度营销活动执行方案推售建议媒体计划确定户外媒体,天地源橄榄湾价格策略天地源橄榄湾价目表天地源橄榄湾开盘活动方案市区售楼处启用天地源橄榄湾十一房展会天地

2、源橄榄湾欧尚超市路演天地源橄榄湾新城邻里中心路演天地源橄榄湾产品推介会,开盘方案开盘流程12月推广计划12月-1月中旬推广计划圣诞新年活动方案斜塘片区推广计划老带新客户计划农民工滋事事件处理办法11.5天地源开盘12.1执行老带新计划执行,开盘前执行力度强，开盘后方案执行不够,2、2006年项目定位分析,【06年度项目定位金鸡湖东，12万平方米纯中小户型青年菁英社区】,【成交客户认可因素】,主打地段、户型被认可度最高,2、2006年客户定位分析,【06年度客户定位园区工作的年轻白领】,成交客户特户特征：年轻、高素质，单身或两口之家，有“园区”地缘的区域型客户,数据来源：橄榄湾开盘成交客户分析,

3、3、2006年营销手段分析,06年度最直效营销推广手段是“路演活动以及网络”，但是户外未很好利用，因此没有足够作用,【成交客户的认知途径】,4、2006年危机事件及影响处理,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1、媒体曝光护照倒卖风波2、交房时间风波，引发客户退房3、网络风波，质疑并诋毁企业4、农民工滋事引发楼盘停工，引起企业信任危机,平稳开发,开盘日、开盘后成交均受危机事件影响非常大,5、成交产品总结 1房复式及3房成为成交难点,注：图中成交统计截至2006-12-31日蓝色为开发商保留（13套）；黄/绿/红色为已售房源（93套），,开盘后各楼栋的成

4、交量不相上下小面积户型的去化优于大面积户型的去化楼层去化方面，集中在中低楼层段的去化,总结：,项目定位：准确，客户认同度高，认同感强客户定位：基本明晰，95的已成交客户与客户定位特征吻合营销手段：运用的非常规推广手段在项目蓄水期取得良好蓄水效果危机影响：对销售产生极大的影响，每周/月的销售始终低于园区平均水平成交情况：小户型、中低楼层去化优于大户型、高楼层产品,R1与R2审定项目的现状与预期目标的差距,07年项目目标,项目本体现状,02,目标与现状,01,Experience,我们的经验与不足,产品和客户定位准确,活动与网络是行之有效的推广渠道,?大户型没有得到有效去化,?危机处理对品牌形象的

5、弱化,核心问题界定,价 格：由5382元/到5600元/到的提升速 度：全年总销套数705套，大定金额 4亿 全年月均销售59套营销费用：全年暂定400万，但暂不受此限制,07年度营销目标：对速度和价格均有要求，任务繁重,项目现状107年中大户型比例增加，原有小户型客户无法支撑,商务2房、3房供应总量超过50,07-08年待推房源的货量盘点,现有成交客户以1-2房为主,项目现状2在单价/面积对总价的双重效应下，能否实现销售速度的同步跨梯队式增长,第一梯队（月均6080套）,第二梯队（月均30-60套）,第三梯队（月均30套以下）,07年全年销售目标705套1-2月淡季目标25套,10个月销售6

6、80套,即月均销售68套从第2军团挤入第1军团！,对复工时间的担心园区原居民（网名）“今天中午去拿银行贷款合同，顺便看了一下现场感觉好凄凉啊”“据说2，3期都没人买，当时KFS说1，2，3期一起交房，如果卖不出去2，3期的建设会影响吗？会不会进度减慢，我们入住时后面还没完成，好象KFS没有就此问题作出任何承诺？”,对更换总包商的担心斜塘拆迁户（网名）“怎么会出现这种事，橄榄湾到底想干什么？还有我们1-5号楼是中外建在建，而以后是另一个承建商，不知道里面到底搞什么？”丰厚报酬（网名）“听说天地源一期要换建筑公司了。有这样的事情，那不是等于造了半座烂尾楼”,项目现状3诚信危机未消散，能否重塑品牌形

7、象，赢得市场信任,对工程质量的担心园区原居民（网名）“去现场看后感觉有的墙表面瞒光滑的，但是有的墙却坑坑洼洼都看到钢筋了露出钢筋肯定不是什么好东西!”,资料来源：天地源橄榄湾搜房业主论坛,项目现状4工程实际进度远落后于计划进度，项目实体展示受到直接影响,15楼,2007年,612楼,主体出地面,主体结构封顶,桩基工程尚未动工,地面4层,计划进度,实际进度,【项目2007年面临4大核心问题：】如何开拓客户渠道？如何提升销售速度？如何重新建立市场信心和品牌信任？工程进度及展示如何迅速跟上节奏,03,市场机遇与威胁？,01,Experience,我们的经验与不足,产品和客户定位准确,活动与网络是行之

8、有效的推广渠道,?大户型没有得到有效去化,?危机处理对品牌形象的弱化,02,R1 vs R2,我们的目标与现状,Opportunities and threats07年项目市场环境是否有所变化？我们的占位在哪？,A.客源提升,B.销售速度提升,C.品牌形象提升,核心问题：,竞争,客户,D.工程进度加速,竞争概况2007年园区总供应量超过 40万方，中小户型不再稀缺,春节前后推售点式圆楼（2-3房，紧凑），年中推售板楼（2-4房，偏大）,约4-5月推出2期，面积估计为2-3房，偏小户型,IALA国际,大湖城邦,南山巴黎印象,推出清庭3期，80-90平米2房，100-110平米3房,东湖林语,第五

9、元素,无新推房源，待售的剩余房源以130/150平米居多,雅戈尔未来城,欧洲城,后续推售均为洋房和联排等大面积产品,翡翠国际,2期高层推出，但具体推售时间、面积、价格均未定,春节前消化1期最后1栋全4房，年后先推售2期（90平米2房，120-130平米3房），年中推售4房,中海8号地块,3-4月推出，联排(170-180平米)小高层(94平米2房，138平米3房)，价位不低于湖滨1号,港中旅地块,90-100平米2房，120/140/160平米3房,3月推出1期后续房源，102平米2房，110-130平米3房，150-160平米4房,金色尚城,多层小高层，80平米2房，90、100-127三房

10、,竞争 竞争个案集中现代大道沿线和项目周边,竞争对手界定5大标准界定竞争楼盘,从客户来源方向形成截流的楼盘 07年供应量大（超过600套）的楼盘 主力户型存在同质化的楼盘 价格接近的楼盘 销售周期交叉的项目,竞争对手锁定翡翠国际、金色尚城,竞争优势分析竞争项目均为07年新盘，本项目在展示上具有优势；配套、交通等可以通过营销进行增强，但是目前工程负面影响很大,市场竞争小结：,07年新盘集中放量，竞争更为激烈 07年度园区产品同质化严重，橄榄湾面临更大的竞争,3房客户分析,成交客户9组,已上门、未成交客户57组,客户分析：谁才是购买我们3房的客户？,成交客户：谁才是购买我们3房的客户？,【3房成交

11、客户来源：斜塘】,【置业目的：改善居住条件】,现有9组三房成交客户中，有8组客户来自斜塘片区。因为片区拆迁等原因，寻求更好的居住环境。未成交的3房客户来自园区各地，选择层面广，因此橄榄湾的地段不具备绝对优势。,营销启示：选择三房的第一要素是改善居住环境,客户：谁才是购买我们3房的客户？,【客户最认可橄榄湾的价值点：地段、户型、生活配套】,来自斜塘片区的再次置业客户，因为地缘、居住习惯等关系，希望置业区域距离斜塘较近。因此，尽管本项目在湖东属于次中心地段，但对于斜塘原住民而言，地段恰恰成为我们的优势。,营销启示：针对3房客户的诉求点有的放矢,成交客户：谁才是购买我们3房的客户？,【客户购房时的关

12、注点：采光、朝向、通风】,【朝向】：3房的客户中，70-80的客户非常在意卧室是否有2间以上朝南；【通风】：客户更青睐客厅南北通透的户型；【采光】：除正常采光外，客户看重楼栋间距、相邻建筑物的遮挡；,营销启示：销售引导时，紧扣客户关注点，进行产品对比，强化自身产品优势,成交渠道：3房客户最主要通过房交会、网络、户外 获取购房信息，最信赖口碑、电视宣传、实地考察,营销启示：重视客户营销、口碑传播；重视电视这一颇具影响力的媒体；,【3房客户信息渠道】,【已成交3房客户决策因素】,三房客户成交障碍 1：价格 橄榄湾的3房总价相对最高,价格相对较高，产品能否支撑？,点对点产品分析,点对点分析1：欧洲城

13、剩余房源位置不佳，不位于中心景观,欧洲城：14号楼3单元,橄榄湾：4号楼01单元,【橄榄湾】,单元：4号楼01单元面积：129平米房型：3/2/2价格：5800,【欧洲城】,单元：14号楼3单元面积：132平米房型：3/2/1价格：5600,入户花园,总面积虽更小，但拥有2卫,3房中2房朝南,客厅南北通透,点对点分析1：欧洲城拥有入户花园且两房完全朝南，但只有1卫,点对点分析1：橄榄湾内部景观资源好，栋距大,点对点分析2：外部景观资源佳，但是项目一期推出的房源无法借景，内部规划普通，景观缺乏亮点,翡翠国际：1号楼02单元,橄榄湾：,项目概况 建筑面积：89万方 开发商：上海静安置业主要卖点：白

14、塘公园/园林/户型推售时间：春节后推2栋点式，88平米2房，120平米3房,4#03单元,5#01单元,翡翠国际,点对点户型比较2：翡翠国际2卧朝南；橄榄湾1卧朝南，且交通动线浪费面积较大,【翡翠国际】,2梯3户；房型：3/2/2，售价：约5600元/平米,【橄榄湾】,（501室）2梯4户；房型：3/2/1，,（403室）2梯3户；房型：3/2/1,橄榄湾 VS 翡翠国际：120平米3房,部分露台赠送,翡翠国际,点对点户型比较2：翡翠国际3房房型更方正,【翡翠国际】,面积：约130平米2梯3户；房型：3/2/2，,【橄榄湾】,面积：132平米（406室）2梯3户；房型：3/2/2，,北阳台的南

15、北通风性好,入户花园,2间卧室朝南,端头产品，三面景观/采光面,橄榄湾 VS 翡翠国际：130平米3房,翡翠国际,点对点分析2：社区配套两者不相上下外，地段、户型、景观资源均优于翡翠国际,翡翠国际,点对点选取：第五元素规划普通，缺乏景观组团、节点,橄榄湾4号楼01单元,【橄榄湾】,点对点户型比较3：橄榄湾3房实用性更强,橄榄湾 VS 第五元素：130平米3房,【第五元素】,面积：135平米房型：3/2/2,面积：129平米房型：3/2/2,客厅南北通透,方正实用，面宽大,点对点分析3：橄榄湾的优势在于户型实用性相对更强,点对点选取4：兵营式排布（目前暂无）,项目简介：体量11万方 21栋多层、

16、小高层组成 75-85两房、90-125三房 临淞江路设1000米临街商铺 主要卖点：生活配套（离联丰广场近）、户型（同等面积房型功能多）推售时间：07年3-4月 预计均价：5600元/平米,金色尚城,【橄榄湾】,单元：5号楼01单元面积：120平米房型：3/2/1价格：5800,【金色尚城】,面积：120平米房型：3/2/2价格：5800（预计）,步入式衣帽间,两间卧室朝南,客厅南北通透,同等面积有两卫,每间卧室有飘窗,点对点户型分析4：金色尚城两房全朝南，同时拥有步入式衣帽间，户型上实现了价值提升,橄榄湾 VS 金色尚城：120平米3房,金色尚城,点对点户型分析4：金色尚城两房朝南，同时拥

17、有步入式衣帽间，观景卫生间、户型上实现了价值提升,【橄榄湾】,单元：4号楼01单元面积：129平米房型：3/2/2价格：5800,总面积虽更小，但拥有2卫,客厅南北通透,【金色尚城】,面积：125平米房型：3/2/2价格：5800（预计）,步入式衣帽间,270度景观卫生间,客厅南北通透,两间卧室朝南,橄榄湾 VS 第五元素：130平米3房,金色尚城,点对点分析4：橄榄湾优势在于社区品质和地段,金色尚城,三房客户成交障碍 2：产品本体支撑力度不足,综合对比结果：（1）橄榄湾社区规划优越（2）户型优势不明显,三房客户成交障碍 3：交房时间晚,客户分析,点对点分析,项目分析,市场分析,橄榄湾价值排序

18、：规划地段 户型 生活配套,客户最认可地段、户型、生活配套 客户认可产品，但对价格、交房时间存有抗性 房展会、网络、户外是客户主要的信息渠道 客户信赖项目口碑、电视宣传,中小户型集中放量，同质化竞争激烈 重点竞争项目为翡翠国际、金色尚城,中小户型集中放量，同质化竞争激烈 相比于竞争项目，我案在地段、规划、景观上均有不同程度的优势,三房是项目未来推售的重点和难点 价格将继续抬升 市场危机和品牌信任亟待解决,04,营销举措,01,Experience,我们的经验与不足,产品和客户定位准确,活动与网络是行之有效的推广渠道,?大户型没有得到有效去化,?危机处理对品牌形象的弱化,Action,03,Op

19、pt.&threat,市场的机遇与威胁,02,R1 vs R2,我们的目标与现状,A.客源提升,B.销售速度提升,C.品牌形象提升,核心问题：,a/供应量继续扩大b/同质化产品供应多，竞争明显激烈c/项目的户型优势不再明显,【项目2007年面临4大核心问题：】如何开拓客户渠道？如何提升销售速度（尤其是大户型）？如何重新建立市场信心和品牌信任？工程进度如何解决,【2007年市场竞争状况】供应量继续扩大同质化产品供应多，竞争明显激烈项目的户型优势不再明显,【2007年营销目标】4个亿销售额销售套数705套，销售面积71000万方项目达成均价5600元/平方米,营销策略目标与现实的差距,企业品牌工程

20、形象危机处理,基础工作,客户渠道推广通路,营销推广,卖点挖掘核心卖点诉求,项目展示,业主维护,增值服务,报广、电视、网站三维一体，企业品牌集中宣传,企业品牌,报广,春节前：企业理念传达,春节后：第三之眼看企业,电视,企业形象宣传片投放,企业老总采访,网络,企业品牌专辑,网络论坛维护，业主答疑,工程问题年前解决，年后全面复工，加快工程进度,工程形象,工地现场,建材放置规整,施工通道安全,温馨提示,客户参观工地安全提示,工程进度表公布,样板展示,样板段展示（3号楼）,高区样板房展示（5号楼）,直面危机问题，建立危机处理体系,危机处理,危机处理,新闻发布会：给予客户信心,危机处理结果，及时沟通,危机

21、预处理,危机预处理方案制定,媒体关系维护,营销策略策略导出,应对策略,总策略,拓展客户渠道，强化低空宣传，加强实体展示，合理分类销售，整合媒体资源，重塑项目品牌,针对核心客户圈层，多渠道营销,增强现场展示，放大现有卖点；多频次优惠促销,利用媒体重塑形象，注重客户证言式营销,营销推广,策略执行推广策略,全方位立体化占领目标市场,有效媒体重点投放,多渠道拓展,加强展示、体验,网络首选，户外其次重点针对有效媒体的推广，在一期推广过程中，网络和户外都是上门和来电的重要途径，因此，普通平媒只在重大节点进行投放。,主动营销区域推广、路演、厂区直销，均是针对目标客群的营销行为，针对推售产品及总价不同、对既定

22、客户形成截留，多渠道并进保证销售。,样板段、商业街呈现客户体验是产生购买的关键，样板段在第二波强销期之前必须完成，给予客户足够的体验，同时加强现场销售氛围渲染和外围导视。,营销推广,橄榄代言人评选（证言式广告）,微缩橄榄家园（样板段/房开放）,橄榄家园专栏（每周专题软文）,橄榄人活动（业主联谊）,团购（园区大型企业）,我有我梦想（新客户购房风暴）,客户营销策略,展示策略,媒体策略,（让客户来）,（让客户买）,（建立口碑影响力）,短信拦截客户（每周短信投放）,三大策略贯穿07年销售始终,阵地媒体（星湖街、松江路道旗）,三房区域推广（斜塘片区）,梦想家园计划（天客会成立）,时尚商业（社区商业年中提

23、前展示）,营销推广,【具体攻略】,营销推广,2007年营销推广主题,“纯中小户型”“天地源品牌”“完善生活配套”,“天地源橄榄湾，青年菁英社区”,“天地源橄榄湾，菁英梦想家”,考量基础,产品定位,“天地源橄榄湾，我有一个梦想”,06年推广主题,营销推广,菁英个体、菁英之家、菁英团队,客群定位,2007年营销推广主题分解,橄榄湾价值排序：规划地段 户型 生活配套,橄榄湾推广主题：“天地源橄榄湾，菁英梦想家”,“菁英梦想家：价值标准,卓越规划,舒适户型,优越地段,营销推广,2.3 策略执行价格策略,多波次小幅涨价，最终实现均价,常规折扣,新房源价格,节点活动价格,普通折，折上折在没有新房源推出的情

24、况下的平稳销售期，只设定普通折扣，在新房源推出以及节点活动中，在原折扣基础上，再进行折上折,新推房源价格上涨带动剩余房源价格每一波次的新推房源的价格上涨，从而调整既有余房的价格上涨，使消费者心里始终存在着价格预期。,节点、节日价格调整重大节点促销，针对各个节日做的特别活动，都涉及到对既有房源的价格调整和涨价，通过每次活动对于价格的微幅调整，从而实现均价,营销推广,【具体价格策略】,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,持续销售1、2、4,开盘5,推新房号3、7,推新房号6、9,推新房号10,推新房号8,推新房号12,达成均价,5500,5550,5580

25、,5610,5640,5670,5700,折扣策略,老带新：98折指定房源：97折2.14购房：97折团购：96折（最低）,常年，常规折扣98折（暗折）,新房：97折开盘两周内，指定余房：97折,新房：97折夏季购房风暴：97折老带新：98折团购：96折（最低）,新房：97折教师节：97折,新房：97折老带新：98折团购：96折（最低）,备注：实现均价为折后底价，非表价,最终实现均价5600元/平方米，平均折扣率97折！,营销推广,策略执行推售策略,多频次，小步快跑,中小户型带动,面积配比合理,楼栋位置互补,中小户型带动大户型大户型的销售速度慢，因此需要通过中小户型的销售来带动大户型销售，同时

26、使大户型能有相对较长时间的客户积累期，保证最后去化,合理配比，保证推售每一次推案中，保证一定量的中小户型的面积比例，引起市场需求对这部分产品的关注，从而更可使每次推售新房源的销售现状，带动余房去化。,价格杠杆控制去化景观位置佳的楼栋和相对较差的楼栋推案时相互搭配，形成互补，通过价格杠杆，使相对较差的楼栋能够形成较好的去化,营销推广,【2007年整体推售节奏】,消化剩余房源124套,营销推广,推广主题,媒体投放,活动,营销节点,3月样板房开放3月新推房源5.1房展会,10.1房展会10月新推房源,实体卖点 产品解读 促销信息,报纸网络电视,厂区团购 片区直投/路演,样板房开放 橄榄代言人评选 天

27、客会成立,报纸网络电视,户外 围墙看板 引导旗,样板段开放商业街展示 中秋联谊暨老带新橄榄代言人评选房展会 天客会成立暨老带新,销售信息 橄榄精神升华,报纸 网络,户外 围墙看板 引导旗,厂区团购 老带新优惠房展会圣诞嘉年华,【分阶段推广策略】,样板段完成,会所完工,商业街落成,主体全部封顶1-5楼绿化,注：工程节点为现有最新的施工计划，执行时将根据实际进展做相应调整,营销推广,前提条件,我们的目标,春节后工程复工；1-2月媒体方面支持力度高,户 外,报广：苏州日报、姑苏晚报交替，每月约2-4次网络：锁定搜房网，开盘前后重点投放短信：短频次，发布购房风暴、样板房开放、新推房源等讯息电视：房车报

28、道、家园（开盘前一周）,看板：基地、干将路看板更换（1月及3月初）路旗：星湖街、淞江路（开盘前一个月）,媒 体,活 动,现有房源销售30套，新房源蓄客100组,SP活动：春节前购房风暴，促进现有1/2/4房源去化团购：3-5家厂区团购，促进剩余房源去化（春节前后）橄榄代言人评选：网络评选代言人，为蓄水做铺垫（2月）,展 示,现场包装：售楼处前广场标识系统（1月）售楼处软装，以新面貌面市（开盘前）,07/1月,3月,5月,7月,11月,蓄客期,2月,4月,12月,6月,9月,8月,10月,【推广执行重点】1、橄榄代言人评选2、购房风暴3、厂区团购4、售楼处标识系统5、企业形象重塑6、客户通讯创刊

29、,注：工程节点为现有最新的施工计划，执行时将根据实际进展做相应调整,前提条件,我们的目标,开盘前样板段（房）完工到位（3月底）；,户 外,报广：苏州日报、姑苏晚报半版交替，每月约3次网络：搜房网以按钮和软文的形式进行宣传短信：保持短频次信息发布，开盘热销、老带新等讯息,看板：基地、干将路看板更换，热销及5月开盘信息（4月初）,媒 体,活 动,100套：新房源开盘成交50套（60）,4月份强销期再去化50套 为5月新推房源蓄客30组,SP活动：老带新购房优惠（4月），促进强销期的去化速度,展 示,样板段开放：增强体验感,07/1月,3月,5月,7月,11月,开盘/强销,2月,4月,12月,开盘,

30、样板段,6月,9月,8月,10月,新推房源,新推5楼，共84套（3月底）,【推广执行重点】1、样板段开放2、老带新活动3、房展会4、新房源推售5、客户通讯,注：工程节点为现有最新的施工计划，执行时将根据实际进展做相应调整,前提条件,销售目标,5月开盘前蓄客共达到180组；,户 外,报广：苏州日报、姑苏晚报半版交替，每月约3次网络：搜房网以按钮和软文的形式进行宣传短信：保持短频次信息发布，新推房源、热销、老带新等讯息电视：房车报道、家园（开盘前一周）,看板：基地、干将路看板更换（7月初）道旗：星湖街道旗，为7月推盘蓄客（6月）,媒 体,活 动,5月销售85套，6月销售60套,房展会：高调参加五一

31、房展会，扩大知名度，为5月新房源蓄客路演：欧尚、联丰路演（6月），针对大户型再掀一波强销热潮,展 示,会所展示：增强体验感和生活配套认知（6月到位）,07/1月,3月,5月,7月,11月,开盘/强销,2月,4月,12月,会所完工,6月,9月,8月,新推房源,新推3/7楼，共153套（5月中推）,注：工程节点为现有最新的施工计划，执行时将根据实际进展做相应调整,10月,【推广执行重点】1、会所体验2、欧尚、联丰路演3、客户通讯,前提条件,销售目标,6月底到7月初蓄客140组，8月蓄客120组；,户 外,报广：苏州日报、姑苏晚报交替，每月约3次网络：搜房网以按钮和软文等形式进行宣传短信：保持短频次

32、信息发布，新推房源、热销、老带新等讯息电视：房车报道、家园（7月开盘前一周）,看板：基地、干将路看板更换（7-9月每月系列主题）道旗：星湖街道旗（9月）,媒 体,活 动,7月销售85套，8月销售50套，9月销售85套,PR活动：仲夏夜业主联谊，维系客户，促成老带新（7月强销期）路演：欧尚路演（8月），消化7月推量并为9月推盘蓄水SP活动：教师节购房风暴，为9月初推盘推波助澜,展 示,9月售楼处重新包装会所装修,07/1月,3月,5月,7月,11月,2月,4月,12月,6月,9月,8月,10月,新推房源,新推6/9/10#楼，共223套（7月初和9月初推）,持续热销,注：工程节点为现有最新的施工

33、计划，执行时将根据实际进展做相应调整,【推广执行重点】1、夏天业主联谊活动2、欧尚路演3、教师节购房风暴4、售楼处新包装5、客户通讯,销售目标,户 外,报广：苏州日报、姑苏晚报半版交替，每月约3次网络：搜房网以按钮和软文的形式进行宣传短信：保持短频次信息发布，新推房源、热销、老带新等讯息电视：房车报道、家园（10月开盘前一周）,看板：基地、干将路看板更换（11月初）道旗：星湖街、淞江路道旗（10月）,媒 体,活 动,10月销售90套，11月65套，12月销售55套,房展会：国庆房展会，增加影响力，为10月中旬新房源蓄客圣诞活动：业主联谊答谢（12月）SP活动：新年购房风暴、团购等（11-12月

34、）,展 示,商业街展示、会所开放沿河绿化带展示：配合 1-5楼景观施工，展示小区东面沿河景观带,07/1月,3月,5月,7月,11月,2月,4月,12月,6月,商业街落成,9月,8月,10月,主体全封顶,开盘/强销,新推房源,10月新推8，12月新推12楼，共300套,注：工程节点为现有最新的施工计划，执行时将根据实际进展做相应调整,【推广执行重点】1、商业街展示2、会所开放3、房展会4、圣诞业主联谊5、新年购房风暴6、客户通讯,品牌策略,诚信、负责的知名企业,客户信心建立,媒体形象建立,客户口碑维护,妥善的危机预处理机制直面工程停工事件，及时更新项目解决进度问题解决后，加快工程进度加快样板段

35、建设，客户提前体验实体,企业之于电视和网络2007年加大在媒体上的曝光力度，正面客观报道加强企业网站的建设，及时更新项目信息论坛维护，斑竹联谊，口径统一,业主联谊、客户通讯已购业主的联谊活动，维护项目和企业在业主心目中的形象建立客户通讯（每2个月一次），及时播报项目工程进度,营销推广,企业品牌工程形象危机处理,基础工作,客户渠道推广通路,营销推广,卖点挖掘核心卖点诉求,项目展示,业主维护,增值服务,最基础的工作，当务之急，其余一切营销活动的基础,核心卖点充分挖掘产品价值充分展示推广渠道充分拓宽,客户维护口碑营造,3、2007年度营销推广费用预算,营销推广,样板段建议方案2006年度营销推广费用预算表,【附件】,THE END!,