金科梅溪湖片区商业市场分析报告(终稿)---20120106_(PPTminimizer)(1).ppt

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1、,2012年1月,致:金科房地产开发有限公司梅溪湖项目商业市场调研报告,前 言,很荣幸能为贵司服务！本次汇报内容为梅溪湖片区商业情况，包括片区商业现状和规划，以及市场上竞争项目商业分析等。衷心希望能为贵司项目开发尽一份力！祝愿贵项目开发大吉！,PART 3：梅溪湖周边商业项目销售情况,PART 1：河西商业格局分析,PART 2：梅溪湖片区商业格局分析,PART 4：潜在货量,河西商业现状“三横三纵五商圈”格局，以区域级商业中心为主，商业成熟度自东向西逐步衰减，麓谷商业处于发展初级阶段。,岳麓大道,枫林路,桐梓坡路,西二环,金星路,银盆岭商圈,荣湾镇商圈,大学城商圈,望城坡商圈,麓谷商业洼地,

2、观沙岭商圈,麓山路,观沙岭商圈：新兴区域级商圈，“府前经济圈”最早受益者，安居小区为主，档次低。银盆岭商圈：老城区生活商业中心，辐射范围小，商业发展前景受限。溁湾镇商圈：市级商业中心，河西核心商圈，河西人口消费聚集区。望城坡商圈：物流中心，专业建材、批发市场集中，流动人口、个体经商户为主力消费群，大学城商圈：依托学校产品发展，满足教师、学生群体日常生活需求，商圈规模小，消费局限性强。麓谷商业洼地：随着麓谷工业园区的发展，区域人口日趋增多，日后商业价值将不断提升。,梅溪湖,河西商圈规划随着大河西先导区的规划发展，未来重点打造的三大市级商业将促进大河西的商业升级。,滨江新城商业中心：新兴城市商业中

3、心，定位现代金融商业功能中心，复合型新都会中心。CBD核心，商业文化中心。梅溪湖商业中心：未来大河西城区中心，以麓谷科技园为支撑的定位国际高科、高新商务中心，溁湾镇商业中心：旧城区改造为主的商业中心，以城市日常生活娱乐产业为主的商业中心。,河西未来商业趋势：河西未来商业将形成以市府为驱动力带动滨江新城组团成为河西商业中心商圈，各组团各自形成区域商圈的发展格局起步区空间结构：两廊道、三轴线、多组团”“两廊道”指：岳麓山桃花岭大山王生态廊道。两条生态廊道从空间上将起步区分割为两个主要的建设区域。“三轴线”指：南北向的滨江城市发展轴，东西向联系各产业服务核心的城市发展次轴和联系科教研发组团的发展次轴

4、。“多组团”指：滨江核心组团、雷锋产业式组团、大学城组团、含浦科教研组团和坪塘创意文化产业组团,PART 3：梅溪湖周边商业项目销售情况,PART 1：河西商业格局分析,PART 2：梅溪湖片区商业格局分析,PART 4：潜在货量,梅溪湖片区商业环境目前片区商业氛围由东往西、由北往南逐渐递减，商业集中区围绕在汽车西站周边，业态以中低档零散商业为主，中大型购物中心、休闲商业、中大型超市等集中商业缺乏,咸嘉湖西路,麓枫路,枫林三路,麓松路,麓云路,专业市场,中大型超市,金融,中大型餐饮,商业街,西二环,广大环球家具超市,郁金香建材城,汽车西站,建设银行,邮政储蓄银行,工商银行,恒生超市,肯德基,湘

5、浙批发市场,通程电器,中国银行,购物中心,工商银行,雄云海鲜酒楼,龙聚福酒楼,家富富侨,休闲行业,汽车西站附近交通便利，人流量大，为该片区商业主要集中区域；而西面人流量较少，商业氛围较为薄弱，商业区主要集中在涉外经济学院附近，以学生为主要客群。片区内商业档次较低，商业区杂乱，缺乏管理，多以小型零售为主，大型的购物中心、休闲场所、超市及主题商业街都相当匮乏，未来商业发展空间大。,涉外学院商业街,梅溪湖,专业市场情况区域内专业市场共有3个，规模在3.5-10万之间，主要经营家具、小饰品及建材，家居市场经营较好，其它一般，租金多在50-100元/月，其中，湘浙批发市场由于紧靠汽车西站，租金相对较高，

6、达到160元/月左右。,枫林三路,玉兰路,以建材、便利店为主，经营较差,麓谷大道沿线为工业区,无商业。,主要为麓山润城小区底商。,主干道商业业态特征小型餐饮和休闲、汽修、便利店为主，其中便利店、汽修、餐饮休闲经营状况较好，中高档次的购物中心休闲娱乐缺乏。,西二环,麓景路,麓枫路,瑞龙路,麓谷大道,麓云路,兴盛便利店,坤华超市,此段为工业区,无商业。,瑞龙路沿线为工业区,无商业。,龙厨酒楼,德邦物流,航天景秀家园,中国建设银行,中国工商银行,通城电器,恒生超市,经阁集团,杨明山庄,湘浙小商品批发,中国邮政储蓄,中国工商银行,以餐饮、零售批发市场、品牌服装店，商业氛围浓厚档次较低,以小型餐饮、服装

7、和食杂零售为主,经营较好,龙聚福酒楼,家富富侨,塞纳左岸咖啡,茗鱼汇酒楼,卡卡车管家,老百姓大药房,福玛特超市,菜市场,中国福彩,金钰宾馆,咸嘉湖西路,汽车西站,主干道周边租金状况,枫林三路西段20-50元/月之间；此段人流量稀少，没有集中商业，主要业态为建材和便利店，租金在20-50元/。枫林三路中段80-100元/月之间；人流量增加，商业较为集中，主要业态为小型餐饮、服装门店和食杂零售为主，租金在80-100元/平米。枫林三路西段200-500元/月之间，价格拉差较大；紧靠西站，人流量大，商业氛围浓厚，主要业态为餐饮、品牌服装、零售，租金在200-300元/左右，但少数门面位置紧靠西站的小

8、店面价格达到了400-500元/。咸嘉湖西路（麓景路以东）60-100元 月之间地处汽车西站商圈，商业氛围较为浓厚，以餐饮、超市便利店、服饰、娱乐休闲为主要业态，但因周边整体市场档次较低，故而租金并不是很高。玉兰路80-150元 月之间地处汽车西站商圈，人流量较大，商业氛围较为浓厚，但档次较低，靠近枫林三路的商铺租金相对较高些，经营情况也较好些。咸嘉湖西路（麓景路以西）20-50元 月之间周边楼盘的商铺多为近两年才经营，且周边多工业园，人流量较少，经营状况一般。麓枫路20-60元/月之间临近汽车西站，周边楼盘入住情况较好，人流量相对较多，龙聚福酒楼等中型餐饮店吸引了不少客户，所以沿街商铺经营状

9、况较好。麓云路50-60元/月之间；麓云路主要商业集中于麓山润城小区底商，其余路段无商业。主要业态为休闲、超市便利店，2010年底陆续入驻，月租金主要为50-60/。,枫林三路,玉兰路,西二环,麓景路,麓枫路,瑞龙路,麓谷大道,麓云路,此段为工业区,无商业。,50-60元/月,20-50元/月,80-100元/月,200-500元/月,20-60元/月,20-50元/每月,60-100元/每月,80-150元/月,枫林三路价格可分三段，商业氛围由东往西逐渐递减：,汽车西站,咸嘉湖路,不同业态面积特征周边街区商铺业态以餐饮、建材、汽修、娱乐休闲以及小型便利店居多，多为临街单层小面积门面，缺乏主力

10、店的带动，1000平米以上的主要为宾馆、酒店。,区域商业现状除汽车西站周边区域商业氛围较浓之外，其他区域商业发展并不成熟，且区域商业档次较低且缺乏管理，主要为街道底商，专业市场人流量较少，经营情况一般。业态经营现状主要业态以便利店、汽修、餐饮休闲经营状况较好，中高档次的购物中心和休闲娱乐相当缺乏。租金现状紧邻汽车西站商业租金较高，达到200-500元/月，相隔较远的租金基本都在50-100元/月。面积情况区域商业面积普遍较小，1000以上的商铺不超过10家，多为宾馆、酒店。,区域商业发展特征,紧邻汽车西站区域人流量大，交通便利，商业氛围较浓，但是档次低，缺乏大型购物中心及品牌商家的带动，另外商

11、业区欠缺专业管理。,PART 3：梅溪湖周边商业项目销售情况,PART 1：河西商业格局分析,PART 2：梅溪湖片区商业格局分析,PART 4：潜在货量,在售及潜在商业项目分析,目前梅溪湖片区在售及待售商业项目共9个，其中在售商业项目2个，潜在商业项目7个：在售商业项目：万科城市花园 中房F联邦将售商业项目：罗马商业广场 麓谷明珠 地华梅溪湖畔 翡翠华庭 望兴嘉年华 达美D6区 中一九骏,在售商业项目,将售商业项目,万科城市花园商业销售,项目规划：5栋精装高层13万方，一栋公寓1.2万方，商业共2万方，其中独立商业1.8万方，底商0.2万方。城市广场1.1万方（政府规划）。商业：河西首条情景

12、式主题校园样板街1.8万方推售情况：2010年10月商业街推售，开盘推出商铺176间，销售173间，销售率98%。均价：整体均价2.5-3万元/。一层临市政广场均价4.2万元/，内街均价2.9万元/，临住宅均价3.2-3.4万元/。去化率99%。二层均价1.9万元/，去化100%；三层11月整体出售，均价1万元/。,商业街实景,目前经营现状,目前经营现状,目前商业街仅少量铺位在经营超市、手机通讯等业态，绝大多数铺位处于空置状态，消费人群主要为周边打工人群。目前租金为120-140元/.月。,万科城市花园商业销售,商业：3-6栋底商0.2万方。推售情况：2011年8月开始推售3-5栋底商共115

13、7平米。均价2.5万元/。共推出底商24个，目前销售17个，剩余7个，去化率71%。三层11月整体出售，均价1万元/。预计春节后推6号栋底商约0.1万方。,项目简介：开发商：中房集团湖南修合地产实业有限责任公司项目规模：占地270亩，总建面43万项目地址：岳麓高新区麓云路159号 绿化率：40%容积率：2.32栋数：24栋商业：商业总面积8万方。目前推出约1.2万方。推售情况：2011年5月推出1、2、4、7、8栋底商共45套商铺，共约1.2万方。截至目前销售19套。去化率为42%。面积区间为100-300，分1、2层。价格情况：1、2层价格相同，为11000元/平米。未来货量：未来商业货量为

14、6.8万方，推出时间表未定。已售商铺目前尚无商家入驻。商铺持有人出租物业租金报价：80-120元/平米.月,中房F联邦商业销售,小区底商位置,梅溪湖片区目前在售商业项目较少，仅万科城市花园及中房F联邦两个项目有商业推售。万科城市花园商业均价为2.5-3万元/平米，中房F联邦商业均价为1.1万方/。从销售上来看，万科城市花园销售理想，独立商业街开盘基本售罄，2011年8月推出底商，目前销售42%，主要得益于万科品牌及涉外经济学院学生消费群体受投资者青睐。中房F联邦商业销售也达到42%。整体来看，梅溪湖片区目前在售商业市场表现较好。,梅溪湖片区周边在售商业项目销售情况及剩余货量,枫林三路,玉兰路,

15、西二环,麓景路,麓枫路,瑞龙路,麓谷大道,麓云路,咸嘉湖西路,汽车西站,恒生超市,汽车西站及附近商业,湘浙批发市场,通程电器、中国银行,塞纳左岸咖啡,茗鱼汇连锁酒楼,咸嘉湖西路麓景路段,咸嘉湖西路麓云路段,坤华超市,家富富侨,麓谷大道南段,麓景路,梅溪湖片区商业现状,区域在售商业项目量少，仅2个；万科项目为校园主题商业街，首层均价在3-4万元/平米；F联邦底商（1、2层联售）均价1.1万元/平米。,区域在售商业小结,区域商业在售量少,PART 3：梅溪湖周边商业项目销售情况,PART 1：河西商业格局分析,PART 2：梅溪湖片区商业格局分析,PART 4：潜在货量,梅溪湖片区商业规划体量梅溪

16、湖国际新城规划商业商务面积约240万平米，以高科新产业为引力，并重发展高端商业商务,梅溪湖国际新城总占地约11452亩，总建面约945万平米，其中住宅面积约710万平米，商业商务面积约240万平米，涵括高档住宅、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态。梅溪湖国际新城将引入科技研发中心与商业商务中心，着力发展新材料、新能源、信息产业、生物医药、先进制造等符合湖南优势产业和国家重点发展产业的产业，这个200余万平米的商业商务中心将迅速提升梅溪湖片区整体商业的档次。,2010-2011年商住用地成交情况商住用地共成交15块，总成交量为919.32亩，总建筑面

17、积为176.37万，楼面地价在1500-2900元/之间。,1、望兴嘉年华：商业体量1.2万方，开发商自持2、中一九骏：商业体量1万方商业裙楼3、达美D6区：商业体量8万方商业裙楼4、地华梅溪湖畔：商业体量0.9万方沿街商业5、罗马商业广场：商业体量:4.5万方6、麓谷明珠：商业体量:0.5万方沿街商业7、翡翠华庭：商业1万沿街商业裙楼，开发商自持8、振业城项目：商业体量:15万。商业类型：临街商铺、综合购物中心、五星级酒店9、沙坪房地产公司B05地块：商业体量:10万10、方兴地产：商业体量：62万平.定位：综合型商业,包括餐饮长廊、临 街商铺、主题购物中心、百货11、梅溪湖B07地块：总建

18、面22.81万(惠天然房地产)12、梅溪湖H-11、H-12、H-19：总建面21.88万(中建）13、梅溪湖B-6地块：总建面17.6万（瞿凯其,易辉跃）14、梅溪湖H-08、09、10、14、15：总建33.43万(中建）15、梅溪湖I-06、08：总建筑面积16.04(金佳房地产)16、梅溪湖A-28、32：总建筑面积29.25万(旭辉集团),潜在商业项目分布情况未来潜在项目主要分布在北面和南面以及沿湖周边，西向分布较少。,区域潜在商业项目情况已知商业规划总量已达到100万平米左右，其中购物中心2家、百货1家、高星酒店3家、中大型超市2家,（注：以下商业统计尚有待完善）,目前区域内已知规

19、划的商业体量已超过100万平米，其中大型商业中，包括购物中心2家、百货1家、高星酒店3家、中大型超市2家、主题商业街1条；未来潜在商业量还将继续膨胀。,区域在售商业小结,区域已知规划商业体量已超过100万平米,2012年1月,thanks!,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYS

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