房产税对房价的多向分析.ppt

《房产税对房价的多向分析.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房产税对房价的多向分析.ppt（13页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、房产税对房价的多向分析,房产税基本概念 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计据，向产权所有人征收的一种财产税。,房产税方案,上海和重庆的房产税试点方案在2011年1月底正式公布，这是我国住房制度发展历史中具有里程碑性质的一个事件，也是财税制度发展的一件大事。,房产税的基本功能,房产税方案,我国政界和学界的一部分学者相信房产税能够抑制房价，所以极力追捧房产税的推出。其实这是对房产税极深的误解。房产税是对个人持有的私人财产的课税，房产税的基本作用并不在于降低房价，而是在于增加地方财政收入，以扩大公共产品供给。这在发达国家已成了一个基本共识。,房产税的基本功能,以美国麻省剑桥市的

2、例子来看，在其社区一级的政府，它们征收房产税增加地方公共产品供给，改善居民的生活质量，同时，房产税又给政府以新的良好的激励，因为有了好的基础设施、好的学校以及更好的治安和更好的文化、娱乐服务，人们更愿意移居到这个社区里，就会有更多的人去那里购房。这样房价就会上涨，社区政府征收的房产税收入也会增加，地方的公共服务就会迸一步改善，政府的相关收益也会进一步增加。如此，就形成了房产税征收、居民生活质量提高、政府相关收益提高之间的良性循环。在这里，没有看到房产税促使降低房价的现象。实际上，房产税征收之后，税款必须接受监督并透明地花在社区的公共品项目(如基础教育、图书馆、治安以及养老院等)上，而改善了社区

3、的基础设施和治安，只会再让房产增值，拉高房价。,所以国际上实行房产税时有个 经验告诉我们，就是要防止房产税拉大地段差距和居住分割。,房产税的公共财政配套,即使当房产税数额巨大时，如果地方政府的开支不受到约束和监督，地方政府对财政收入的缺口永远无法满足，开征再多的税收都没有用。也就是说，在财政收支没有建立有效地监督体制的时候，没有形成“公共财政”的机制，房产税只会给老百姓增加税收负担，不会带来政府公共服务的改善，更不会带来政府效率的提高。,公共财政，其特征是公共性，即其职能范围是以满足社会公共需求为口径界定的，也就是“以支定收”，先确定好了哪些是真正需要政府开支的，相应的筹集财源。我们现在经常倒

4、过来了，“以收定支”，先把钱收上来再考虑钱怎么用，造成效率低下，浪费严重。公共财政就是让来自社会的钱在社会的监督下为社会服务。比如美国地方政府先定预算，再根据预算缺口决定税率；而在英国，则是根据预算先决定D级物业的税率，然后再依次类推其他各级业务应缴税额。,房产税方案是否达到预定的初衷,一般而言，要达到“引导个人合理住房消费”的目的，课税税率和课税覆盖面是关键。房产税最大的难点是：对增量还是存量征收从理论和公平性上说，房产税要收理应全部征收，不能只收增量，否则同房不同税。“横向”如果不公平，双轨制将造成资产定价的极大扭曲，失去调节住房与财富分配的功能，于转换财政收入机制也无益。但如果从现在开始

5、全部存量都征收，又有“纵向”不公平的嫌疑。买房的时候不说收而现在还要收，有悖契约精神。除非对存量房纳税人作适当的补偿，不过，目前是很难操作的。,房产税第二个难点就是：税率的多少如果税率太轻的话，不仅无济于事，反而可能因为“利空出尽”而引起房价的大反弹。反之，如果太重的话，很难把握分寸，对市场形成类似休克疗法的效果，而且会因为给普通自住居民造成过重的财务负担而遭致反对，难以推行下去。,细观上海、重庆出台的房产税，两地的房产税税率都比较低。比如上海的房产税税率只有0.6%，而大多数非高档住房(房价低于全市上一年度均价两倍的商品住房)只适用0.4%的税率，国际上房产税税率基本在l左右。不仅如此，上海

6、的税基还要根据市价打七折。这样低的税率，其实对财政增收的贡献也很小。对上海房产税的纳税人来说，即使不考虑免税额，新购一套400万元的高档商品住房(200平米*2万元/平米)仅需纳房产税1.12万元(400万*0.4%*70)，在一些高档社区，其与物业费加水电费差不多。如果有180平米的免税额(本地户口或常住的三口之家)，实际每年只缴纳房产税1120元(20平米*2万/平米*0.4*70)。对于买得起400万住房的家庭而言，这个负担微不足道。不过，对于房产税的承受者，这样的税率，尽管对其直接的财务影响或不大，但对其心理上的安全感会有很大冲击。因为房产税是年年交，而且随市值浮动，即使现在房产税可能

7、只有几万元甚至几千元，但日后很难预测,房产税能否代替土地出让金？,一旦房产税/物业税成为地方政府的财政收入主体，地方不再缺钱了，就不用通过搞土地财政来获得收入，那么地价和房价都将相应得到抑制,房产税能否代替土地出让金？,从理论上说，房产税的确是完善税制的题中应有之义，目前地方公共基础设施建设和公共服务的融资大量依赖土地出让金，可这种办法属于一次性收益，不具有可持续性。房产税属于细水长流，会改变政府的土地行为，引导不追求粗放式扩张而追求内涵式房展，对城市的运营方式产生触动。这也是城市化基本完成之后的成熟市场经济国家最主要的城市运营融资模式。经过简单的测算，可以知道房产税无法全面代替土地财政收入，

8、更难以成为地方政府财政收入的主体。从国际经验而言，由于它细水长流，短期内很难募集到大量资金升级城市的基础建设，城市的扩张和发展可能受到局限，必须等一个地区的城市化基本完成，楼市繁华到一定程度，地段升级，积年累月之后，房产税才能成为很好的公共设施服务的融资渠道。短期内，房产税对城市发展的融资而言，还起不到实质作用。,总结,目前媒体和公众对房产税还有很多认识误区，对其管制房价的作用寄托了太多不切实际的期望，似乎房产税已经成了管制房价的最后的核武器。然而，国外经验表明，房产税对抑制房价作用是有限的。从理论上来说，房产税最重要的意义有两个，调节社会财富分配，并为城市公共服务提供长期融资。道理很简单，房

9、屋资产的增值完全归房产所有者是不合理的。房屋增值几乎全部来自土地，而土地的增值则因为公共基础设施的改进和公共服务的改良，后者又系全社会劳动者的共同创造。因此，在扣除房产所有者因为承担投资风险而获得的合理资产回报之后，房产财富增值的相当一部分理应通过合理的税收手段转为全社会共同所有，让全民分享，并再投入公共品和公共服务的提供，实现后者的长期融资。在这个意义上说，从长期来看房产税的开征是十分有价值的。但是，如果没有相应的公共财政机制改革来确保房产税“取之于民、用之于民”，开征房产税很可能会仅仅成为广大老百姓一个新的负担。“十二五规划”的首要目标是扩大内需，如果没有相应的补偿机制，如果仅简单地开征房产税，让本来已经高度向政府倾斜的国民收入越发从居民转移到政府手中，对扩大内需也是十分不利的。,THANK YOU,